协会中介打破商家暴利现状调研报告

第一篇：协会中介打破商家暴利现状调研报告

基本现状及存在问题

最近几年以来，养猪业已经潜伏着多个不为重视的现象，即：普通农户养生猪的数量呈现持续下降的趋势，多数农户越来越不愿养猪。究其原因，除了农村强劳动力大量外出务工、经商以外，主要是养猪疫病风险大和比较效益低。疫病风险方面通过国家生猪保险已在一定程度上得到控制，而比较效益低，除养殖业自身行业特点所决定外，最让养猪户深恶痛绝的是：屠宰加工环节和销售环节存在巨额暴利现象，每头肥猪宰杀、销售环节平均取利200～300元/头。不少地方头、蹄、内脏在农户家宰杀后按1元/斤低价收购，随后屠宰商按6～8元/斤卖出,加上销售环节利润，获利甚丰。而农户饲养一头肥猪行情较好时半年利润才100～200元，行情差时还要亏本，而近年实行的集中屠宰政策使农户销售一头肥猪更加不便、销售成本增加，散户农民由于信息闭塞、饲养数量少，缺乏议价能力和话语权，而生猪协会缺乏运作人员、工作量大、会费收取难等多种因素，协会工作几乎处于停滞状态，没有发挥协会协调、平衡买卖双方利益关系的作用，肥猪的销售定价权主要掌握在屠宰加工厂、屠工、屠商手中，至于猪价是否太低，行业发展是否受损，根本不予考虑。国家每年几百亿的生猪扶持资金对养猪户的激励作用，被上述黑洞轻易抵消。解决问题的思路与建议

2.1 生猪协会工作设置专人专职负责主持 按照民办、民管、民受益的办会宗旨和现行的政策规定，整个协会工作应由实际从事养猪、营销、加工的从业人员自行运作、自行管理，国家行政机关、事业单位工作人员不能担任主要职务。然而现任会长、副会长等负责人，均是各养殖、加工、销售行业的人员，没有时间，也不愿花费大量时间和精力从事公共事务，畜牧局的专业技术人员由于人手极为紧缺，自身工作十分繁忙，没有时间、精力运作协会。因此，成立协会千辛万苦，成立之后无人问津，这是很多协会的通病。解决这个问题的思路与办法，笔者认为应该给每个协会落实2名专职技术人才，由财政解决其工资、福利待遇，或聘请在畜牧部门退休的有管理能力的专业技术人才，每月给予1000元的工资、奖金待遇，让其将全部时间、精力投入到协会运作之中，才能促进协会健康发展。毕竟协会要真正运作起来，是一项费时、费力而又不易干好的工作，与现行坐班考勤的管理模式完全不同。待协会工作和经济状况进入良性循环之后，财政拨款的经费逐年减少，直到断切。只有用这种扶上马、送一程的方式，协会工作才能逐步开展起来。这也是符合国际贯例的“黄箱”支农政策。

2.2 设置优质猪肉专卖店，提高猪场抗风险能力 鉴于当前主要体现巨额利润的中间环节、终端环节都被经销商和加工厂家所控制，一遇生猪价格波动或阶段性调整，受伤害的只有养殖、规模猪场，经销商的利润丝毫不会受损，甚至还给他们带来暴利。因而养猪产业波动大、风险大，主要原因就在于上述的生产环节与销售环节没有“对接”，生产者的命运总是掌握在加工者、尤其是销售者手中。协会运作起来后，除在饲料方面降低成本外，还必须设立生猪协会的猪肉“专卖店”，才能提高利润、掌握信息，加大对肥猪销售价格的话语权，维持一种合理的利益分配格局，保持生猪产业的持续、稳定发展。

2.3 允许协会自宰、自检生猪，避免宰杀环节的利润流失 生猪协会由于具有畜牧局、政府支持的背景，技术力量强大，自宰、自检当然不会存在政策、技术问题。如果协会工作要创新，这一点非突破不可，或自建屠宰场，或租用屠宰场，均可操作。一头肥猪在宰杀加工环节，就有100～500元/头左右的利润空间，在生猪行情好时如果将这部分利润的50％归协会集体所有，牛猪行情差时，协会只取20％的利润。如此运作，协会生命力短期即可爆发，协会何愁不兴?生猪产业何愁不旺?协会在养殖技术上的推广、引导作用将大大凸显，现行生猪饲养、宰杀、加工、销售相互脱节、相互漠视的弊端，也许从此发生质变。这将是一项具有首创性的工作，必须有市级政府强有力的政策支持、资金支持，并选好协会带头能人，更重要的是一定要脚踏实地、稳步扎实推进，不能急功冒进。成败关键及注意要点

本项工作及改革创新能否成功关键要点在于：是否物色到协会运作的“能人”。其标准为：既要有较强的管理协调能力、又要有较精的专业知识、身体条件好、吃苦耐劳、公道正派。这样的人才能使协会运作成功，因为人才是第一生产力。

第二篇：房产中介调研报告

关于房地产中介的调研报告

一、调研时间：2014年5月8日

二、调研地点：桂东县城

三、调研人员：陈爱珍、罗诗民、李志华

四、调研背景及目的：近几年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我国各大城市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头，同时，二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。通过对地产中介的调研，了解桂东二手房的交易市场情况，寻求与地产中介的合作机遇，为邮储银行二手房贷款产品的营销和推广夯实基础，争取抢占更多的市场份额。

五、调研情况：桂东县城内共有五家房地产中介，我们走访了全部的地产中介，其中有一家（永鑫地产中介）未开门，相关调研情况如下：

1、亿佳中介：地处桂东县城罗霄广场，成立于2013 年，我们从工作人员了解到，该中介二手房的交易量为3-4套/月，其中有房产证的二手房交易就比较少，主要交易的房产为宅基地和价格在20万元以内的小产权房，交易的毛坯房价格在18万—40万元之间，装修房在30万—40万之间。工作人员还告诉我们6年以上房龄的房产办证的就相对多一点，其实客户也很想购买有证的房产，但由于手头缺乏资金，就只能购买小产权房。

2、安居乐业中介：地处桂东县湘赣路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量为10套/月左

右，其中有证的交易量大约占40%，2014年的交易量为4-5套/月，有证的交易量相比前两年有所上升。该中介交易的二手房价格在12万—40万元之间，过年前后的成交量相对大一点，主要客户为桂东农村人和外出务工返乡人员。

3、雅居信息咨询中心：地处桂东县汽车站附近，2013年成立，但有两三年的行业经验。交易量在每月几套到十多套不等，平均下来在5-6套/月，6-8月为交易淡季。该中介交易的二手房价格在16万—40万元之间，客户群主要为外出务工返乡人员和桂东部分农村人。

4、潇云居地产中介：地处桂东县农贸市场，成立于 2010年，有四年行业经验。交易量为5-6套/月，其中有证

二手房交易量为1套/月左右，该中介主要交易房产为小产权房，交易的二手房价格在15万—40万元之间，主要客户为外出务工返乡人员和桂东农村人。

在走访的几家房地产中介，我们将我行的二手房信贷产品资料提供给了中介工作人员，并留下了信贷客户经理名片，一旦有这方面的信贷需求将会与我行联系。

六、情况总结与说明：

1、从几家房产中介可以了解到，桂东二手房交易还是有一定的市场，有较大的发展空间，有证二手房交易量有所提升。但现有客户和潜在客户群体大部分为外出务工返乡人员和农村务农人员，客户群体相对不是很符合我行客户的准入条件。

2、二手房购买客户有较为强烈的贷款需求，想到银行办理二手房按揭贷款。

3、房地产中介以及二手房购买客户首先想到是到农

行、建行办理二手房贷款，对邮储银行的二手房贷款产品不了解甚至不知道邮储银行有这款信贷产品。

4、二手房购买客户对贷款利率、贷款期限、放款速

度、还款方式以及如何抵押等这些问题比较关心。

七、工作建议：

1、加大邮储银行二手房贷款产品的宣传力度，重点宣传我行产品的贷款利率、贷款期限等优势，让邮储银行二手房贷款产品家喻户晓，深入人心，可以通过印发宣传折页和在罗霄广场大型户外led进行产品宣传(已与我行签订了服务协议)。

2、加强与房地产中介的日常联系与沟通，实现信息联系有效衔接，建立业务往来关系，条件成熟的话可以签订合作协议。

3、选择好目标客户，做好二手房贷款相关服务工作，提高业务处理效率、提升客户服务水平，吸引更多的客户前来邮储银行办理信贷业务，以点带面，从而增强我行个人信贷业务市场竞争力。篇二：关于房产中介的市场调查报告 关于房产中介的调查报告

住房是关系国计民生的大问题，随着我国经济的快速发展，房地产行业迅速崛起并备受关注，而房产中介在在房地产发展过程中起着至关重要的作用。在这里，我采取偶遇法对所遇到的房产中介公司进行结构式访谈获取基本资料，并进一步谈谈自己的认识。

一 调查背景

基本情况

业务流程及收费标准

其它相关基本信息

二 房产中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要满足客户的需求，以达到公司的发展目标，实现利益的最大化。二手房交易客户中包含买主和卖主，他们对二手房交易最大的需求就是安全，而房产中介就是为他们提供一种省时，省钱，省心，放心的交易平台。其具体的作用我认为可以分为三个环节：交易前的信息整合——交易中的促成调节——交易后的衍生服务。

第二，交易中。刚才说到信息整合，很多客户都在置疑为什么给中介交代理费，他们认为就提供房源信息、客户信息，凭什么给那么多钱。其实除了信息整合之外，我认为中介公司存在的真正意义在于促成交易，登记、约看、议价、签约、过户、交割是整个流程，在每个环节背后中介公司从业人员起很大作用。先说登记，在客户看来，仅仅是把信息登记上，但是对房产中介来讲，如果真正想把这个信息有效利用的话，要做很多方面工作，比如要判断信息的真伪。其次约看时，跟客户、跟业主达成初步意向的方法，要考虑业主想买房的意愿有多强等等。最后是议价，现在都是透明交易，三方见面签约，三方见面签约之前中介公司仍要起到承上启下的作用，例如房源挂牌价与客户需求价和具体成交价之间的差距都需要中介公司进行调节，要想真正达成交易还是存在很大困难的。议价之后就是签约，现在，由于网上签约以及买卖规范文本的出现，使得签约比以前相对来讲要容易。但紧随之后的过户，交割等流程都需要中介公司中从业人员的专业水平来帮助客户完成，以避免遗留问题所带来的不便甚至法律纠纷。

第三，交易完成后，提供衍生服务，主要有三方面：一个是房款的交割，一个权证过户，再一个金融服务。在这三方面实现的过程中，房产中介利用其从业人员的专业知识，其所拥有的与银行等金融机构之间的合作关系资源及其良好的信誉可以为买卖双方提供安全、方便、快捷的服务。

三 调查中发现的问题及进一步分析

随着生活节奏的加快，我们周围各种中介机构越来越多，几乎是随处可见，然而很多“黑中介”的丑闻却让广大群众对中介望而却步。我们认识的更多是在街道边那些关于房屋租赁信息的中介，仅仅一间小门面还有不懂专业知识的一人，试问怎能为客户提供一个安全的信息环境？在调查过程中有很多不规范的中介机构根本不接受我们的作业调查，现根据最后调查的规模较大的房产公司的配合，发现房产中介本身发展存在的以下几点问题：第一，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。根据不少业内人士的看法，在中国各地区从事房地产中介的机构中，存在着不少没有经过房地产主管部门审查的“黑”中介。没有相关方面从业证书，利用客户们求方便的心理，从中骗取钱财。并且行业监管存在很大漏洞，中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介。所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的底细，监管容易出现漏洞。

第三，行业内不正当竟争现象。二手房跟一手房有一个最大差别，就是没有标准化产品，一手房十几套可能都一样，但是二手房有很大差别。所以部分中介机构随意制定了不仅严重背离正常业务而且低于成本价格的服务收费标准，极大的干扰了整个行业的市场秩序。而且又为在其他中介公司成功交易的逃单客户进行中介服务及过户、贷款业务，又严重损害了其他中介企业的合法利益。第四，房产中介最头疼的“跳单”问题。在现实当中，我们往往关注房地产中介的失信和欺诈行为，而对买卖双方违反诚信方面关注的较少。但是跳单行为一直是困扰房地产中介的一大难题，客户屡屡出现随意砍价的现象非常普遍，其明确表示中介公司不满足其价格要求就要逃单，更有甚者连警告和砍价都嫌费事，直接逃单。而中介公司对此类客户的违法行为进行追究会十分棘手与无奈。客户经常要求中介公司对非房产中介职能范围内的交易保证，肆意延伸中介费收取的服务范围，由此引发的客户纠纷常常以中介公司被迫让利才得以解决，公司的正当权益会受到损害。四 几点建议

针对以上这些问题，怎么进一步规范这个市场呢，我个人的认识有以下几点：

第一 抬高从业门槛，规范房产中介的运行。从行业资格认可上，先有一个门槛，然后再以此为起点，制定行业培训、提升上的一套完整体系，如果一旦从业人员在从业当中有任何的信用污点，他就有可能被要求退出这个行业，只有整个体系完善了，才能够真正提高整个行业水准。

第二 建立统一的信息平台，实现信息共享，同时倡导独家代理，实现快速交易。建立一个信息对称、有序竞争、成本合理、客户信任的交易与服务平台，有关的房源信息、业务能力以及企业和个人的违规记录都在统一的信息平台上。通过这种信息平台，改变目前信息不对称的现状，使政府的管理更透明，企业的信息更准确，消费者更放心。在统一的信息平台上推行独家代理，可实现资源共享、佣金分享的局面，房地产经纪人接受客户委托之后在咱们的平台上发布房源，提出分工的条件，全市所有经纪人就能够共享这个房源信息，从而实现比较快速的交易，对买卖双方来说也是十分利好的一件事情。第三 强化资金监管政策、保障资金安全，针对现在运行中的一些问题，完善相关政策体系，加快资金监管的办事程序，把更大量资金纳入多资金监管的范围里。

第四 引导企业走规模化、网络化的经营。对企业来说，需要引导企业走规模化、网络化的经营途径，因为单纯依靠门店模式成本很大，随着市场的发展，更应该逐步走向网络化经营途径。

第五 中介机构的发展离不开“诚信”二字，现实生活中人们对中介组织的种种误会都源于个体“黑”中介的不守信行为，只有真正把诚信的含义放到工作中，把诚信做到实处，才能为中介机构赢得口碑，才能更好的发展。篇三：2014.4.7房屋中介调研报告

房屋中介价格机制的调研报告

1、目的为了及时了解和掌控二手房市场动态，以促进公司二手房业务的开展。通过对市区项目附近二手房中介业务的考察，了解其他中介公司运营二手房的价格机制，并编写成调研报告。

2、调研时间

2014年 3月18日至3月19日 4月2日上午8:00——12:00

3、调研方式

通过现场走访和电话询问的方式，对郑州二手房市场进行考察。

4、调研对象

住宅租售、写字楼租赁

5、调研区域 住宅租售区域划分：

第一区域：康桥华城、金域上郡一期、金域上郡二期共考察5家公司。第二区域：溪山御府共考察3家公司。第三区域：康桥上城品共考察5家公司。第四区域：康桥花园区域共考察3家公司 写字楼租赁区域：

索克世纪大厦、二七万达写字楼、升龙国际大厦

6、调研明细 6.1住宅租售明细：

第一区域

第二区域

第三区域

第四区域 6.2写字楼租赁明细：

7、住宅与写字楼租售汇总 7.1住宅租售

1、过户手续：过户手续普遍价格为1000-2000元，其中部分公司把费用分为2部分，房屋过户及贷款价格各为1000元。

2、二手房买卖：二手房看房根据市场调查全部为免费，交易成功中介费业内习惯为房价的2%（郑州市场基本都按照2%收取）。

3、二手房出租：出租房看房根据市场调查一部分为免费，一部分为先图片看房，同意以后实体看房价格为20元一套，还有一部分是收取50-100元押金，看房满意后转为中介费，如果不满意又不想在本公司看房，按一套10元-20元收费。交易成功后收取一月租金的50%作为中介费。

7.2写字楼租赁

1、佣金标准：通过上述调查显示，佣金标准一般是第一月租金的50%，承租方负担。

2、看房标准：写字楼看房根据市场调查少部分为免费，其他中介公司收取标准为20-30元，后期未能达到成功租赁，服务中心将对押金不予退还，如成功租赁，服务中心将退还押金。

经营采购部 2014年4月3日

附件：1 房屋中介公司经营模式调研报告

1、目的

为了给本公司建立二手房经营模式提供参考，以促进本公司搭建优化合理的二手房经营平台，特对郑州二手房中介市场的经营模式进行调研。

2、调研对象 21世纪不动产、建宇不动产、大象房产

3、调研内容

房屋租售经营模式

4、调研明细 4.1 21世纪不动产

4.1.1房屋租赁运作流程： 4.1.1.1置业顾问每天通过网络（赶集网、58同城、）收集出租房源信息。4.1.1.2置业顾问将出租房源信息进行网上（赶集网、58同城）发布宣传，并登记在二手房租赁登记薄。4.1.1.3意向客户电话咨询/来访，置业顾问做好接待咨询、提供房源信息，过程中对于行业性质进行把控。4.1.1.4初级意向客户，双方洽谈未达一致的，置业顾问接待人员做好各项表格登记，备案；

4.1.1.5中级意向客户，置业顾问带领客户看房、介绍房屋及周边基本信息，提供租赁信息，收取20元/次信息服务及看房服务费； 4.1.1.6重要意向客户，置业顾问联系业主，告知客户租赁意向，业主与客户约见详谈；双方洽谈一致，协助双方签订租赁协议，一式三份，一份在21世纪不动产中介公司备存。4.1.1．7交易成功后，21世纪不动产将收取承租方第一个月租金的50%作为佣金，置业顾问将租赁登记表等相关记录归档，并对租赁信息更新。如果交易失败，21世纪不动产将收取一套房20元的看房费。4.1.2房屋出售运作流程 4.1.2.1置业顾问每天通过网络（赶集网、58同城、）收集出租房源信息。4.1.2.2置业顾问将出租房源信息进行网上（赶集网、58同城）发布宣传，并登记在二手房租赁登记薄。4.1.2.3意向客户电话咨询/来访，置业顾问做好接待咨询、提供房源信息，过程 中对于行业性质进行把控。4.1.2.4初级意向客户，双方洽谈未达一致的，置业顾问接待人员做好各项表格登记、备案。

4.1.2.5中级意向客户，置业顾问带领客户看房、介绍房屋及周边基本信息，提供租赁信息。4.1.2.6重要意向客户，置业顾问联系业主，告知客户租赁意向，业主与客户约见详谈；双方洽谈一致，协助双方签订买卖合同，一式三份，一份在21世纪不动产中介公司备存。4.1.2.7双方签订合同之后，买方必须向21世纪不动产中介公司缴纳一万元的押金，21世纪中介公司为其开具收据；卖方必须把房产证和土地使用证押在21世纪中介公司。4.1.2.8买方一次性付款，同时卖方房产没有设置抵押，中介公司会派过户专员带领双方去郑州房管局办理过户手续。（买方必带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，买方夫妻必需同时到场，如果夫妻双方离婚，必须出具单身证明；卖方必带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，卖方夫妻必须同时到场，如果房子还有其他共有人，其他共有人也务必到场）4.1.2.9买方户口不在郑州本地，如需购买房子，务必出具一年的纳税证明方可办理。(没有一年纳税证明，向中介公司缴纳一部分费用，中介公司可进行暗箱操作。)4.1.2.10买方一次性付款，但是卖方在房子上设有抵押，置业顾问会带领双方去抵押银行解押，待解押手续办完，方可去房管局办理过户手续。4.1.2.11买方如果按揭买房，卖方房产未设抵押，买方必须首付总房款30%，中介公司可带领买方前去银行把房子进行抵押，银行把贷款一次性付给卖方，买方在规定的贷款期间还本付息。（买方需带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，买方户口不在郑州本地，务必出具一年的纳税证明）4.1.2.12买方如果按揭买房，卖方房产已设置抵押，买方必须首付总房款30%，中介公司带领双方前去银行解押，解压过后，然后在为买方进行抵押，买方在规定的贷款期间还本付息。（买方需带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，夫妻双方必到场，买方户口不在郑州本地，务必出具一年的纳税证明；卖方需带篇四：房地产中介服务行业调研报告

广州市房地产中介服务行业调研报告

一、广州市房地产中介服务行业开展调研活动的背景、目的及相关情况的说明

（一）行业调研的背景及目的根据2011年8月24日房地产中介管理座谈会议精神，为进一步规范房地产中介服务市场，共同营造一个良好的房地产中介服务市场，协会在我市房地产中介服务行业中开展调研活动。旨在了解我市房地产中介服务行业中存在的各种不规范的服务行为，不规范行为产生的原因，及对进一步规范我市房地产中介服务行业的措施及建议。

（二）行业调研相关情况说明

本次调研活动主要采取调查问卷的形式，主要调研对象为我市房地产中介协会的会员单位，共发出调查问卷129份。截止至2011年9月20日，协会秘书处共收到会员反馈的调查问卷28份，其中有效样卷25份。

二、调查问卷中反映出的关于我市房地产中介行业存在的不规范行为及问题

近年来，我市房地产中介行业发展迅速，与广大市民的生活越来越紧密，也得到市民对中介这一行业的认可，但也对房地产中介机构及对从业人员的期望和要求也越来越高。在一些场合，诸如“谢绝中介”、“中介免谈”等情况时有发生。在房地产中介提供服务的过程中，出现了很多市民投诉的问题，引发不必要的纠纷。为什么会产生这样的问题，主要有以下五个方面的原因。

（一）部分中介公司无证或者证照不齐经营

有些房地产中介公司经营不规范，无证或者证照不齐，没有基本的制度约束从业人员，有的甚至以挂靠形式，不备案，仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就开展业务，靠打“游击战”、“拖延战”等谋利，一旦出现严重法律纠纷，就关门走人。

（二）部分中介公司或经纪人随意承诺

有些中介公司的经纪人为促成交易，或者是抢夺客源、盘源，对客户做出许多超出其控制范围的事项，甚至违背法律法规的事项进行承诺，例如报低价、保证贷款金额或年限等，一些中介公司甚至协助客户办理假工作证明、补报个税等来替某 些不符合购房资格的购房者购买房子，造成中介行业鱼龙混杂。

（三）部分中介公司服务费收取不规范

各中介公司遍布市内大街小巷，不少小中介公司因难以被政府监控，利用法律漏洞逃避责任，经常做一些违规交易，如乱收费、吃差价、报低价、骗中介费等现象。

1、乱收费。某些中介公司为促成交易，承诺低廉的中介费，却要求客户缴纳高昂按揭服务费用，甚至某些机构为了制造收费机会，额外增加服务的项目，或者将服务项目分拆分别收费、甚至虚构按揭服务项目。另还有，对一些特定的房源（独家等）收取超过规定的费用。如，一些中介公司及经纪人为追求高利润，收取比规定的最高标准还

多的佣金。如购房者不愿意多支付，则因为房源的独家性只能放弃。但购房合同上佣金数额仍旧是符合规定的，另多出部分一般直接收取现金，且不开据发票和任何收费证明，一旦发生纠纷，客户投诉无证据。

2、报低价。基于目前房价高踞，购房的成本居高不下，房地产中介从业人员为促成交易，故意暗示消费者可以低于实际交易价格的价格签署房屋买卖合同，逃避国家税收，从而降低购房成本。

3、吃差价。在买卖双方信息不对称的情况下，向交易双方或一方隐瞒真实成交价，采用“压上家、瞒下家”的手段，将买卖双方之间的差额据为己有，又或者直接参与交易炒卖房屋。

4、私下收取费用。在买卖交易过程中，私下收敛客户的佣金或定金，但通常因金额较小而无法立案。

（四）部分中介公司利用虚假信息骗取中介费

有的经纪人或中介公司制造虚假或不实广告信息，诱导消费者。其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充优、对不允许上市交易的房屋违规代理挂牌出售等，一旦消费者缴纳定金或中介费后，就以种种理由推脱或不理睬消费者，更有甚者，中介人员收了定金后卷款逃走。还有一些房地产经纪公司与业主串通一气骗买主上钩，等买主看了房交了佣金甚至定金后，就编造各种理由致使交易不成。

（五）部分中介公司逃税

有的小中介公司或者房地产经纪只给客户开具收据而不开发票，逃避国家有关的税收。

三、我市房地产中介行业存在的不规范行为及问题产生的原因

（一）房地产中介市场竞争激烈

我市房地产中介行业发展迅速，截止今年上半年，备案在册的房地产中介公司已达3000多家，导致我市的中介行业竞争激烈，其中确

实存在着一定程度的过分竞争的情况。例如，某些房地产中介公司为抢房源不惜采用不正当的手段获取房源信息，对业主生活造成一定的骚扰；为抢客户又向客户提供虚假信息，诋毁同行，甚至“压价竞争”，手段层出不穷，但收取服务费后却未能提供优质服务等问题，对整个行业形象产生极坏的影响。

（二）房地产中介行业诚信观念不足

随着我国经济改革的进一步深入，社会诚信问题越来越受到社会各界的广泛关注。有些不正规的中介公司及从业人员，为达到盈利目的，恶意欺诈消费者，引发的交易纠纷层出不穷，使房产中介行业成为在媒体上曝光较多的行业之一，损害了行业形象。

（三）房地产中介机构从业人员素质偏低

由于房地产中介行业兴起时间不长，从业人员资格认证、监管制度尚不完善，虽大部分从业人员都已获得执业证，但执业证考试内容比较单一，考取较容易，也没有对已经获得且正在从事中介行业的经纪人予以再培训学习。还有一部分没有获得执业证或者执业证还没有颁发的也已匆匆上岗，这就造成我市中介从业人员良莠不齐。许多中介公司从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。

（四）房地产中介行业法规不完善，相关部门查处力度不大

有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，是司法部门、行政部门的执法要求。但目前我市房地产中介服务行业的法律法规相对滞后，中介机构承担民事或者刑事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。对中介公司的查处力度不大，许多违法违规的行为难以得到有效的追究，亦很少能获得严厉的制裁；对一些行业从业人员的违规行为难以进行处理或无法处理，导致对房地产中介行业缺乏监管力度。

而未得到严肃处理的这部分违规从业人员抱着侥幸心理，可能会继续以违法、违规的方式从事房地产中介业务，乃至让一些原本安分守己的中介从业人员受到利益诱惑，助长了不规范行为的发生。

（五）房地产中介行业进入门槛低，退出条件宽松

我市房地产中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理尚未完全到位、营业场所及从业人数限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超出经营范围从事房地产中介业务；此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。行业准入门槛太低，促使行业产生了很多期望短期赚取“快钱”的小型公司，纵容员工不择手段开展业务，对整个行业形象产生不良影响。另外，针对退出中介行业的行为没有设立有效的监管机制，退出行业的条件宽松，这样为皮包公司、皮包经纪提供了滋生土壤。

（六）一些消费者法律意识不强

目前我市房地产交易的成本较高，一些客户为降低购房成本，选择收费较低的房地产中介公司为其提供服务。在收费不足以维持正常经营的情况下，中介公司只能另寻出路，在按揭服务等其他费用上寻求差补。按揭回佣已经成为行业的潜规则，低廉的中介收费逼迫中介企业要求按揭机构加大按揭回扣的金额。于是，按揭费亦水涨船高，但实际上按揭机构的收益并未增加，为了追求效益，按揭机构唯有降低按揭服务质量或者增加甚至虚增收费项目，以求维持经营。

四、关于进一步规范我市房地产中介行业的措施和建议

（一）完善房地产中介行业相关法律法规

目前我市的许多关于房地产中介的法律法规并不完善，应大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及赔偿等方面的相关规定。例如：在二手房交易过程中，房地产中介公司、按揭机构及金融机构的关系密不可篇五：房地产中介业调查报告

此次检查，发现绝大多数房产中介服务企业都能在营业场所内悬挂营业执照、备案资质证，基本上都能将业务流程尤其是收费项目及其标准上墙公示，但在内部管理制度、财务管理制度、档案管理等方面，不少中介服务企业存在着薄弱环节。尤其是在财务管理这项，不少中介服务企业由于规模较小，聘请的是兼职会计或代账会计。但在检查过程中，也发现部分上规模、重视品牌的中介服务机构在这方面的工作比较完善。随着电脑以及网络的逐步普及，中介服务机构基本都具备了上网的条件，通过网络进行信息收集、发布已成为日常业务过程中重要内容之一，提高其电脑操作技能也是急需解决的问题之一。c、本土房产中介服务机构竞争力有待提升

目前，在扬州市区从事商品房代理销售、前期策划、定位的房产中介服务机构仍以外来房产服务企业为主，如中盛置业、上海泰鹏等，而本土房产服务机构受囿于资金、人才等因素，鲜有涉足新房市场。再从二手房市场来看，本土中介服务机构虽有熟悉当地环境等优势，但如“天际伟业”与银行联手布点开展业务等，外来房产中介服务机构对本地房产中介服务机构必将形成冲击，虽然有顺驰的“兵退扬城”前例，但外来房产中介企业还是给扬州当地的房产中介市场带来了新的血液，其积极作用不容忽视。市场的竞争是无情残酷的，其实质就是人才的竞争。

no.2 新情况、新趋势值得关注

通过这次检查，对照以前检查所发现的问题，检查人员发现房产中介市场还存在诸多问题，其中有不少是老问题，同时还出现了一些新情况、新趋势值得重视和关注。a、老问题 1.竞争力偏弱。由于行业准入门槛较低，房地产中介服务机构普遍规模小、实力弱、低水平运转、粗放式经营。在这方面本土房产中介服务机构表现得较为明显。大部分中介公司实力较弱，竞争力不强，这次检查的110家房地产中介服务机构大部分注册资金为10万元。2.门店的非理性扩张。部分取得资质的房产中介企业的一块牌子“到处挂”，东西南北各个区都有它的身影，这其中有直营的布点，也有“资质出租”的加盟形态，“抢滩布点”成为部分中介服务机构认为能扩大自身竞争力的有效途径，因为至少还可以多点“挂靠费”收入，但给行业主管部门的监管工作带来新的难题。3.信息渠道需疏导，缺乏广泛的交流合作与沟通。在房源、客户等信息被房地产中介服务机构奉为“生命线” 的情况下，部分房地产中介服务机构对来登记的房源信息不认真审核就发布信息，有些甚至在未看到任何产权手续的情况下，仅凭电话登记就发布广告，造成市场上很多房源信息不真实、不准确、重复信息多，浪费资源，也容易引发矛盾和纠纷。5.代理费偏低。在市场检查过程中，代理费偏低是多数房产中介所反映的问题，而且此问题自1999年代理费由3%下调至1%以来，一直是房产中介业一直反映较为强烈的。据了解，国内一些大城市如北京、上海、广州等，中介服务费上限都在2%-3%之间，而南京现行的收费标准为1.4%，2007年一季度，南京二手房均价已达7800元/㎡，而扬州市区同期二手房均价仅为3254元/㎡，以同一套80㎡二手房计算，南京的中介代理费要比扬州高出3637元，除了两地平均工资水平有差异外，其他经营成本基本相同，而且南京部分中介还有要求将代理费上调至

2.5%—3%的呼声，由此可见，我市现行的房产中介收费标准确实偏低，再加之中介服务机构较多，市场竞争激烈，也成为部分中介服务企业获取不正当利益的借口。b、新情况

由于二手房市场的竞争日益加剧，优胜劣汰过程加快，部分房产中介服务机构出于生存需要或是追逐利润的驱动，采用新手法获利。新手法比较典型的是吃差价。吃差价行为分成以下几类：背靠背成交、现金收购。现金收购是指部分中介公司利用房产持有者图方便或者急于套现的心理，将房产低价收购再高价转出的行为。“背靠背”成交的方式是，经纪人想方设法不让买卖双方见面，对卖方压价，到买方这边又抬高价，暗中赚取价格差，利用买卖双方信息不对称，刻意隐瞒价格，有欺骗行为，使得买卖双方的利益都受到了损失。相对于现金收购而言，“背靠背”成交更具隐蔽性、欺骗性，这在我市的房产市场上屡有发生。建设部2006年10月发布的《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”，对此种违法行为要坚决予以打击。no.3 解决问题的途径、对策

为从根本上解决房产中介服务行业发展过程中所出现的问题，市房管部门将采取一系列制度性措施，比如建立诚信档案、二手房经纪合同、二手房房源网上备案、行业自律等。

一是诚信档案——发挥社会公众监督作用 二是逐步推行存量房经纪合同和交易合同网上备案

房地产经纪机构向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。房地产经纪机构接受出售或者出租经纪委托后通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后，将合同文本传送至市房地产交易中心备案，并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的基本信息。达成交易后，房地产经纪机构为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案。

房地产权利人如果不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房，也可向房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的，房屋所在地的房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。

三是研究建立资金交易专用账户

此外，应积极推动行业自律组织的建设，贯彻落实房地产经纪执业规则，并积极发挥行业自律组织作用。

第三篇：现状调研报告

现状调研报告

现状概况：

合肥市生态公园位于二环北路以南，二环西路以东，合九铁路线以西，清溪路以北，距离合肥火车站仅三站路的路程，用地面积约8.2平方公里，公园种植３万余株各类植物、拥有近２０余万平方米草坪、近１０万平方米的水面。周边交通便利，南面为安徽国际汽车城，东面为居民住宅小区。在这个比逍遥津公园还要大的公园里，建有露天营地、旱冰场、儿童游乐园、钓鱼岛等４０余处设施。在水上森林公园及入口处还安排了冷雾经管，使生态公园带有浓厚的森林公园特色 合肥市两大水源地董铺水库，大房郢水库分别位于基地的西部和北部。本公园与规划中的城市东南防风林带通过环城公园生态廊道相连接，是合肥南淝河景观轴线的重要组成部分。规划范围内南淝河及四里河蜿蜒流过场地的大部分区域，与董铺水库、大房郢水库相临。沿河道有着面积较大的丘陵地带，高低起伏、错落有致，为营造特色的生态公园社区，提供了良好的自然条件。合肥市生态公园的设计，充分贯彻了生态、经济和功能互动与平衡发展的概念，成功实现了城市发展与自然发展的共生，将生态保护转化为了城市效益，并通过城市的集聚发展，保全了自然生态空间，控制了城市的分散发展和外延无序扩张，促进了城市土地开发的集约化。设计中坚持生态优先的原则，将可持续性发展的高品质风景区和城市社区作为我们的设计目标，最终创造了一个人与自然和谐共存的生态

环境。

防灾概况：

我组所选地块位于该公园的东面，靠近芦岭路；马路对面就是小区。该地块面积约一万多平方米，地势平坦，位于生态公园的外围，一旦发生灾害附近小区的居民能够在第一时间撤离到该地块上并进行安置；如果公园内部发生火灾等险情，可以阻挡火灾向外蔓延，能够保护周边居民安全。但该地块栽植的数木多棵枯死，一旦发生火灾会使火势蔓延，造成更大损失。

防灾绿化现状：

该地块种植了海桐、龙柏、侧柏、雪松、悬铃木、广玉兰和大量的香樟树；其中海桐、香樟、广玉兰防火性能比较强；且香樟栽植密度较大数量较多，能够很好的起防火作用和防止高空物体坠落，有一定的保护阻挡作用。雪松抗旱性比较好，树体高大、枝叶较多，也可在地震等灾害发生时阻挡高空坠落物；降低次生灾害。

第四篇：现状调研报告

一、现状调研报告

1.规划范围：本次调研的范围是华南农业大学整个校园。占地8250多亩，校舍总建筑面积约137万平方米，初步形成“五湖四海一片林的紫荆校园”环境，自然景色与人文景观交相辉映，是读书求学的好地方。

水体13460平方米。

华南农业大学是广东省和农业部/ 九五0、/ 十五0共建、/ 211 工程0全国重点大学, 已有99 a 的办学历

史。校园地处北纬23b9c28d、东经113b21c7d, 坐落在素有/ 花城0美誉的广州市区, 属南亚热带季风气候区。

年平均气温为2114~ 2119 e , 11 月下旬至2 月中旬可能出现霜冻, 年平均降水量1 62316~ 1 89918 mm,年平均日照时数为1 820~ 1 960 h。成土母质以堆积红土、红色岩系和砂页岩为主, 可开发利用为农用

地。校园占地550 hm2, 校舍总建筑面积130 万m2, 没有连续明显的校墙, 多条公路穿插其中, 校内分布着5 个湖泊、4 个运动场、5 个学生宿舍区, 5 个教师宿舍区, 5 个教学楼区, 多个功能大楼, 还有多个试验农

田、栽培基地、畜牧农场和一个树木园。

3.，.2高校校园绿地的分类

(1)教学区绿地

教学区绿地是校园建筑主体的组团绿地，一般包括教学设施、公共设施和行政办公 建筑等绿地范围。

(2)生活区绿地

生活区绿地包括学生宿舍、食堂、浴室和不同规模的商业服务设施的组团绿地。

(3)运动区绿地

运动区绿地包括大型室外体育场、体育馆、游泳池和各类球场、器械运动场地等绿 地布局。

(4)公共绿地

公共绿地是校园中相对独立，向公共开放空间，经过艺术布局，具有一定的设施和 内容，供师生进行浏览、休息、娱乐、游戏等活动的园林绿地，其中包括:广场绿地、休闲绿地和道路围墙绿地等。

(5)集中绿化区(带)

集中绿化区(带)布局可以作为教学区与生活区之间既隔离又共享的绿化景区或绿

化带;作为校区与城市交通干道的防噪声隔离绿化带，并可以作为未来对外开发设施的 预留用地;作为教学区与体育运动区之间的隔离带;作为未来发展用地的预留地。

原国家教委规划面积指标规定:专用绿地的规划指标“不宜超过6扩/生”但是在现在的校园绿地规划中大多突破了这个指标脾

第五篇：现状调研报告

目 录

一、规划范围及区位分析第现状三部调研报告

二、上层次规划及相邻地区规划汇总

三、历史沿革与行政区划

四、社会经济发展现状

五、用地分析与用地评价

六、人口现状分析

七、用地及建设现状

八、现有企业与单位情况

九、现状公共设施情况

十、现有工程设施情况

十一、道路交通情况

十二、存在的问题与规划的重点 分

一、规划范围及区位分析

（一）规划范围

桂芳村位于望城县黄金镇，是黄金镇的北大门，是为了纪念当地革命烈士宁桂芳而得名，原桂芳村和原金莲村两自然村于2004年下半年合并为一个行政村--桂芳村，共34个村组。桂芳村地处望城县与长沙市之间，南距长沙市23公里，北至望城县城8公里，由雷高公路连接；往南与雷锋大道、长常高速公路，往东与绕城高速公路等道路相联系。黄金镇桂芳村的区位优势明显。

（二）区位分析

1、经济区位

黄金镇的桂芳村地处望城区与长沙市之间，距离长沙市政府仅23公里，已被长沙市“十一五”规划定为长沙城区的一部分。随着长株潭地区经济发展与辐射能力的增强，其产业链、供应链向黄金镇的逐步延伸和传递，将有效的促进黄金镇农业产业化、城镇化、城乡一体化建

设，促进农村剩余劳动力的转移和“三农”问题的解决。

近年来，黄金镇利用其优越的区位交通优势，新建食品工业园、台商投资区等两个省级

开发区，成为长沙市市区新产业置换及外迁工业基地。黄金镇通过加强与高星区金融、信息、物流、咨询等服务业的合作，有助于提高经济发展的开放度和关联度，实现特色农业与服务业 的联动发展与产业对接；有助于通过农产品安全体系建设、农业科技创新等手段，来扩大农副

产品的市场份额并实现农民增收；有利于促进其旅游观光、休闲农业等产业的不断壮大。

2、交通区位

桂芳村地处长沙市西北部的望城县黄金镇境内。黄金镇南抵长沙市岳麓区，北接望城县高

塘岭镇，距长沙市市区仅5公里，处于望城县与长沙市城区的结合部，是望城城实施融城战略 的桥头堡。

黄金镇地处望城县与长沙市之间，南至长沙市区仅23公里，北距望城县城8公里，由雷高公路连接；往南与雷锋大道、长常高速公路，往东与绕城高速公路等道路相联系。随着周边设施的配套完善，本社区的区位和交通优势将更加显著。

3、生态区位

金坪社区作为典型的丘陵地区，山体、耕地、河流等自然地貌丰富。境内三环线以西是“新东阳”观光农业示范区，以南是观音桥水库以及龙湖高尔夫高档社区，中部为省农业厅百果园项目，佛教文化园——洗心禅寺工程也正在建设中。规划建设必须保护其优越的自然与人文环境资源，为其今后的健康发展注入旅游开发潜力。

二、上层次规划及相邻地区规划汇总

（一）上层次规划内容

1、长沙市市域城镇体系规划（2002-2020年）

由长沙市规划设计院有限责任公司编制，2004年通过市政府审批。规划市域城市化水平2010年达61%，2020年达70%。

规划黄金镇进入长沙市规划区，现状发展条件评价为三级，为综合型中心城市的一部分。

范围内有长常高速公路、绕城线等公路。

在生态与环境保护规划中，黄金镇位于中部生态协调保护区，适宜发展高效农业及旅游业，为中心城区提供补给。规划要求该片严格保护现有林场、森林资源，坚持封山育林，退耕还林，提高林业生态区对市域的环境调节作用；鼓励高效农业与生态农业，减少环境污染；严格控制 城镇及居民点建设性污染等。

2、长沙市城市总体规划（2003-2020年）

由长沙市人民政府组织编制，2003年通过国务院审批。

规划至2020年全市总人口为688万人，城镇人口为482万人，城市化水平为70% 规划黄金镇为都市区的一部分，为城市功能结构“一主、两次、四组团”中的高星组团的组成部分，功能定位为机械、食品工业为主的综合性产业区、市区新产业开发及置换外迁企业基地。要求保护绕城线环城林带、长常高速公路绿色通道等。

在道路交通规划中，经过黄金乡的高速公路有长常高速公路，红线宽度27.5米，绿线控制宽度100米。快速路有绕城线，红线宽度46米，绿线控制宽度86米。城市主干路有雷锋大道等道路。

3、望城县县域城镇体系规划（2005-2020年）

由湖南千府城市设计有限公司编制，2002年已至送审稿阶段，尚未经过审批。规划县域城市化水平2010年达41%，2020年达68%。规划黄金与雷锋合并入河西新城，为规划发展的重点镇，城镇职能为旅游工贸型，发展方向是利用区位及交通条件，发展旅游产业。2010年人口规模3.2万人，用地规模3.68平方公里，2020年人口规模5万人，用地规模5.5平方公里，城市化水平为60%。

规划黄金镇属于望城县中西部经济区，以高星组团为核心，依托较好的农业生产条件和工业基础，发展农副产品加工，搞活流通，形成贸、工、农一体的生产模式，发展区域经济。

在其生态分区规划中黄金镇为生态城市（融城生态）示范区，拥有黄金现代农业示范园等，将逐步建成为现代化的融城生态示范区，达到财富、健康、文明的三维复合生态系统。

在道路系统规划中，规划“五线三环”的过境公路交通，经过黄金镇的有“五线”中的雷锋大道、长常高速公路；“三环”中的绕城线望城段、桥驿—丁字—高塘岭—黄金—雷锋—学士。

4、望城县总体规划

望城县总体规划由长沙市规划院编制，规划范围含高塘岭镇全部，以及乌山镇、星城镇、黄金镇部分区域，规划总用地面积约114平方公里，规划至2020年城市人口规模为18万人，城市建设用地规模控制为20平方公里。该规划于2000年由市政府正式审批，目前，县城建设按照总体规划框架实施。

5、望城县县城总体规划修编（2005-2020年）

望城县县城总体规划修编由湖南省城市规划研究设计院和望城县规划建筑勘测设计院承担，规划范围含高塘岭镇全部，以及乌山镇、星城镇、黄金镇部分区域，规划总用地面积约114平方公里，规划至2020年城市人口规模为18万人，城市建设用地规模控制为20平方公里。该规划方案正在完善中。

（二）相关要求

根据上述各上层次规划，对桂芳村提出以下规划要求。

1、功能定位

通过对桂芳村的现状及发展条件分析，确定桂芳村为集高效农业、观光旅游、高效工业等多功能于一体的社会主义新农村，主要为改善农民工作、居住、游憩等生活条件的目的。

2、规划要求

考虑该村为农村地区，缺少规划，因此村庄规划必须考虑衔接好控规并落实其规划意图。结合上层次及相邻地区规划的要求，在桂芳村范围之内需考虑以下规划建设内容。（1）用地结构与用地功能布局

居民点的用地需要得到优化，人均居住用地面积需要有效地控制，提高居民点的土地利用率。农业用地、商业用地、公共设施用地、建设用地等需要相互结合，并以居住用地为核心进行布局。（2）道路系统规划

1）农网需要改造，以六姑岭和下六姑山为重点，形成完善的农网体系； 2）道路的硬化率很低，所以道路要大面积的硬化；（3）配套公共服务设施规划

1、全村没有幼儿园，建议在居民点选址内新建幼儿园。

2、小学的设备需要完善。

3）水利要新建和改造，平岭塘水库清污大约2万立方米。（4）公用设施规划

1、建议修建或是改建卫生院设施，优化环境。

2、在排水系统、给水系统、供气系统布局中注重考虑农民的经济、社会因素，提升农民的生活水平。

3、在通讯方面，增加邮政网点，提高农民生活的信息化程度。表1 规划道路交通一览表

三、历史沿革与行政区划

（一）历史沿革

桂芳村位于望城县黄金乡，是黄金乡的北大门，是为了纪念当地革命烈士宁桂芳而得名，原桂芳村和原金莲村两自然村于2004年下半年合并为一个行政村--桂芳村，共34个村组，有

桂芳村和金联村2个自然村，农用地面积为439.8公顷。

（二）行政区划

根据现状调查及望城县黄金镇提供的资料，桂芳村主要以农民人口和少量的流动人口组成。至2006年末在桂芳村村域范围内的总人口为3749人，共34个村组。根据村委会提供的资料并加以整理，得出金坪社区各村组人口情况表。

四、社会经济发展现状

（一）桂芳村基本情况

桂芳是黄金乡的北大门，南距离长沙市23公里左右，北到望城县8公里左右，雷高公路横跨而过。全村总人口1049（2006年末），共980户。全村面积为15900亩，其中耕地3100亩，水田2900亩，鱼塘1000亩，林地6000亩，主要以粮食作物和蔬菜为主，村办有小学和卫生院等设施。

本村人口总户数为1049户，2006年年末总人口为3762人；其中常住人口为3749人，流动人口仅有13人，人口的流动性非常小；18岁以下的人口为822人，占到总人口的21.9％，60岁以上的人口为590人，占到总人口的15.7％，19岁到60岁的人口总数为2350人，占到总人口的62.4％；初中以上文化程度的人口达2562人，占到总人口的68.3％。

（二）桂芳村基本情况

桂芳村至2006年年末全村共有34个村民小组，共1049户，总人口为3762人。其中常住人口为3749人，而且本村农民很少外出务工，常年外出劳动力仅为13人。桂芳村农用地面积为439.8公顷，其中耕地238.6公顷（其中基本农田200公顷），林地面积208.7公顷，园地15.6公顷，建设面积80公顷。其中：农村居民点用地面积为33.3公顷。

（三）桂芳村与其它村社会经济发展比较分析

2006年，桂芳村实现总产值875.7万元，其中工业总产值95万元，农业总产值620.4万元，其他总产值160.3万元，企业总产值为85万元。

第一、二、三产业结构比率为72.0：9.7：18.3。完成财政总收入1504.8万元，比2001年增长103.9%，人均收入达4000元，比2001年增长了100％。农民人均纯收入4000元。该村支柱产业为农业，主要农产品为水稻、蔬菜、生猪。村域范围内主要单位有：天心牧业、利民液化气站、桂芳纺纱厂、桂芳机砖厂、桂芳一砖厂、桂芳二砖厂、油膏厂、湖南省珍稀动植物养殖场、长沙茶厂等。

另外，由于该村地理条件优越，交通便利，农业生产机械化程度较高，拥有农用车、农机具台数60台，农业技术人员34人，农业科技示范户有34户。此外，该村的文化卫生方面较突出，拥有1个农民业余文化组织，有行医资格证书的医生4人，有行医资格证书的接生员1人。近年来，桂芳村的收入和村民收入都持续增加。通过黄金乡其他行政村的社会经济发展情况比较和从业人员构成情况，不难看出：桂芳村集体经济实力较强，但是缺乏主导产业，人均收入相对较低，农业比重过大，产业结构内部需要调整，还需引进更多的企业来增强经济竞争优势。目前优越的区位条件未能有效的转化为经济与产业发展优势。

五、用地分析与用地评价

本区气候类型属亚热带大陆性湿润季风气候，春季湿凉多雨，夏季炎热湿润，有伏旱天气，秋季高温干旱，冬季寒冷干燥，一年四季分明；年平均气温17℃，年平均降水量1410.8mm，年平均日照1610.5小时，无霜期274天，日均温≥10℃的活动积温5376.9℃。常年主导风向为东南风。本区的山岭众多，山上多为植被覆盖，因此这里的森林覆盖率大，无泥石流、洪涝、干旱等灾害的影响。

桂芳村现状地形地貌主要以丘陵为主，村域范围内地势南高北低；地形以低山丘陵为主；

低山丘陵中间和南部边缘为平坦的河谷平原，是桂芳村的基本农田；老河坝横穿桂芳村，注入

黄金河，黄金河流经桂芳村的南部和东南部村界。表2 桂芳村用地现状一览表

六、人口现状分析

（一）性别构成

2006年末桂芳村总人口3762人。其中男性有1927人，女性1835人，以女性为100，男女性别比为105:100。

（二）年龄构成

通过对黄金镇桂芳村的人口情况的调查，得到其年龄与家庭构成的相关信息。家庭构成反映农村家庭人口数量、性别、辈份等组合情况。它对于村庄户型的选择、生活和文化设施的配置、生活居住区组织等都

有直接影响。桂芳村人口年龄构成如图1所示。其中，0-6岁的有347人，占总人数的9%；7-18岁的有475人，占13%；18岁以下的人口为822人，占到总人口的21.85％；19岁到60岁的人口总数为2350人，占到总人口的62％，60岁以上的人口为590人，占到总人口的16％。桂芳村家庭平均规模为3.58人/户，家庭规模适中。

（三）从业人员构成

2006年，桂芳村从业人员总数为2350人，其中，第一产业从业人员1800人，占76.60%，常年外出劳动力人员为550人，占23.40%。由此可知，桂芳村还是以农业生产为主，但随着征地的项目的增多，部分失地农民没有得到妥善的安置，特别是剩余劳动力较多，失地农民剩余劳动力的就业形势严峻。

（四）文化水平构成

通过对黄金乡桂芳村的人口情况的调查，全村文化水平构成情况如图2所示。大专及以上文化程度的有120人，占总人口的1%；高中和中专文化程度的有650人，占10%；初中文化程度的有1445人，占21%；小学文化程度的有1200人，占18%。初中以下文化程度的有2645人，占77.45%。不识字或识字很少的有0人，占0%。

图1 桂芳村人口年龄构成 图2 桂芳村文化水平构成

七、用地及建设现状

（一）用地现状分析

桂芳村总用地面积1000公顷。其中村庄建设用地80公顷，占总用地比例的8%；农用地面

积为439.8公顷，占总用地比例为43.98%。目前由雷高公路、雷锋大道、长常高速公路、绕城高速公路等道路相联系的主干骨架已基本形成。

针对目前村庄建设用地较分散、人均建设用地较大的特点，建议规划新居民点尽量集中布置以求得土地的集约利用，社区内村庄建设用地应该与城市建设用地的发展相衔接。表3 土地利用现状汇总表

1、道路

本区内的主要道路有一条县道雷高公路、一条乡道从艾家坡－星城镇、7号路（沿黄金河的水泥硬化坝基）和一号水泥硬化路。本村内还有北部将要修建通车的新城大道，构成了本村的道路骨架，详见下表。表4 道路现状一览表

评价：本区中部有雷高公路纵向穿过，其他道路呈东西向与雷高公路连接，与外部联系方便快捷，但是横向没有一条公路穿过本村，部分

路段的路况较差，如中部往东的几条主要的道路，都是沙石路面，且路基不是很牢固。

2、电力

本区除上六姑山、下六姑山、六姑岭外，其他村组农网改造已经完成，现有四个变压器，具体情况如下表：

本村经农网改造后，基本能够满足当地用地所需，但是在金联片电力供应有些紧张，整个片（原金联村）只有一个变压器，上六姑山、下六姑山和六姑岭的电网改造没有进行，木质的电线杆、年久老化的电线等存在严重的安全隐患。

3、农田水利

桂芳村的农田灌溉水源主要是黄金河（南部的农田），老河坝（中部的农田），还有坪岭塘水库（已经硬化重新修复）和各个村组的池塘近70个（已经硬化塘基）40个。渠道总长度达4000米，其中硬化总长度为500米。

4、生活用水 1）、给水部分：

目前整个村给水主要抽取地下水，村民均自己打井水饮用，其中95％家庭使用机械泵抽取；生产用水或抽取地下水、或引河塘水。2）、排水部分：

桂芳村没有污水集中处理设备，生活生产污水一般由土质明沟或砌筑明沟排入就近水体，排水沟总长度约为2000米，其中硬化总长度达500米左右；没有专门的人员进行垃圾清运和无公害处理，只是进行堆放。

5、其他设施 1）教育

本区范围内有一所村属小学和一所私立初中。中小学现状一览表

第7/11页

2）医疗

医院现状情况一览表

3）本规划区现没有文化站、图书馆、敬老院、幼儿园，也没有体育设施，在村部设有邮政网点一个；另外本区一直没有进入有线电视的服务区。

（二）建设现状特征

1、本片区地处丘陵岗地，自然条件得天独厚。而一些开发建设项目选址缺乏保护和利用的意识，这样不仅破坏了环境，又降低了开发的效益，增加了市政工程费用。

2、由于较好的交通和区位优势，近几年该片发展较为迅速，以绕城线、雷锋大道等城市主干骨架已基本形成。

3、基础设施的整体建设较为薄弱，相关管网与道路的建设不同步。

4、片区内现状公共设施主要存在规模不够、档次不高、分布不均、设施不全等问题。

八、现有企业与单位情况

（一）村办企业情况

村域范围内主要单位有：天心牧业、利民液化气站、桂芳纺纱厂、桂芳机砖厂、桂芳一砖厂、桂芳二砖厂、油膏厂、湖南省珍稀动植物养殖场、长沙茶厂等。

（二）占用村庄用地的城市工业企业情况

本片区优越的自然环境和便利的交通条件，吸引了较多的生态休闲和房地产项目。随着道路的建成，高星片区近年来成为了长沙市开发建设的热土，大部分土地已被单位征用，已征用地单位详见下表。表5 桂芳村工业企业情况一览表

九、现状公共设施情况

（一）村庄公共服务设施情况 表6 桂芳村公共服务设施情况表

第8/11页

（二）村庄内公共设施情况 表7 城市公共设施情况表

十、现有工程设施情况

（一）给水

市政供水管网目前还很不完善，市政管网（水厂）供水户数为0户，自家打井供水户数1019户，供水普及率为0。此外，由于地处微丘地区，地下水很丰富且便于采用，由于经济等方面的原因，市政给水设施建设滞后，目前整个村给水主要抽取地下水，村民均自己打井水饮用，其中95％家庭使用机械泵抽取；生产用水或抽取地下水、或引河塘水。

（二）排水

桂芳村没有污水集中处理设备，生活生产污水一般由土质明沟或砌筑明沟排入就近水体，排水沟总长度约为2000米，其中硬化总长度达500米左右；没有专门的人员进行垃圾清运和无公害处理，只是进行堆放。

（三）电力

本区除上六姑山、下六姑山、六姑岭外，其他村组农网改造已经完成，现有四个变压器，具体情况如下表：

本村经农网改造后，基本能够满足当地用地所需，但是在金联片电力供应有些紧张，整个片（原金联村）只有一个变压器，上六姑山、下六姑山和六姑岭的电网改造没有进行，木质的电线杆、年久老化的电线等存在严重的安全隐患。

（四）电信

现有邮政网点一个（在村部），新增一个邮政网点。开通有线电视。

一、农田水利

桂芳村的农田灌溉水源主要是黄金河（南部的农田），老河坝（中部的农田），还有坪岭塘水库（已经硬化重新修复）和各个村组的池塘近70个（已经硬化塘基）40个。渠道总长度达

第9/11页

4000米，其中硬化总长度为500米。

十一、道路交通情况 表8 道路现状一览表

评价：本区中部有雷高公路纵向穿过，其他道路呈东西向与雷高公路连接，与外部联系方便快捷，但是横向没有一条公路穿过本村，部分路段的路况较差，如中部往东的几条主要的道路，都是沙石路面，且路基不是很牢固。

十二、存在的问题与规划的重点

（一）存在的问题

1、存在问题分析

1）村级总产值增长缓慢，村级总收入则增长迅速，2006年比村级总产值大的多，说明劳动力外出打工的人数较大。

2）本区林地面积广大，但是基本上为集地，未开发利用。3）部分道路状况较差，通达性尤其是雨天的通达性较差；机耕道的不足和质量隐患。4）农网改造未完成，存在有安全隐患；金莲片电压过低，村民生活用电紧张。5）老河坝，通水渠道淤塞严重，池塘也多年未修，达不到蓄水灌溉的目的。

6）村域范围内的公共基础设施发展严重滞后与缺乏，阻碍了信息的流通与人们生活水平的提高。

2、规划建议

1）新增三个排灌站：一个在堤脚下，一个在坪岭塘水库，一个在古塘。进行老河坝的疏通和

整修，对一些主要的灌溉池塘进行塘基整修和除淤：下黄狮塘、岔家塘（灌溉面积100亩）、古塘（灌溉面积200亩）、大塘塘基硬化、天星塘（120亩）。

2）修机耕道：从八形山――瓦槽门（800米）；从古塘――杨家塘（700米）；从郭大塘――水茨塘； 南朝咀的机耕道完善（有三座通过水面的桥梁要拓宽）；瓦槽门――郭大塘的机耕道（1000米）；从道塘――水茨塘。

3）硬化几条主要的道路：一条是从艾家坡－星城镇，一条是从黄金河――金联片――金联学校――桂芳机砖二厂；报母桥――雷高公路的道路硬化拓宽。

4）新修村部大楼，建一个村部图书室，建一个村部敬老院；在金莲片的居民点新增一个邮政网点；将桂芳村纳入有线电视服务范围。5）完成上六姑山、下六姑山和六姑岭的农网改造；新增一个电压器在天一楼。6）建造200个沼气池。

（二）本次规划的重点

1、解决好失地农民的安置问题，探索失地农民剩余劳动力的转移途径。

2、从区域角度论证金坪社区发展中的有利和不利条件，确立其功能定位、发展目标和发展规模。

3、从城乡统筹角度出发，从本村实际情况出发，合理制定产业发展规划，优化产业结构，确立其主导产业。

第10/11页

4、加强本村的社会公共服务设施和市政基础设施的配套建设，达到“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的20字方针要求。

5、充分发挥自身区位交通的优势，结合周围山水、田园等生态要素，建设城市与自然景观有机统一的和谐村庄。

6、由于北部受到园区的影响，村北部的大部分用地已经属于工业园区，不适合选作居民点，所以雷高公路以东北方向的发展受到限制，应该把重点放在南部和西部。现选了两块居民安置地：一片在雷高公路以西，主要包括六姑岭和下六姑山村组，主要发展农业休闲旅游；另外一

片是黄金坝北向一直延伸到大塘湾，此块主要发展现代农业和生态农业。

7、重点项目建设计划

1）农网改造：现六姑岭和下六姑山组还没有完全实现农网改造，计划在未来近几年里面完善电网：禁止私人乱接电线，变木制电杆为水泥，加变压器；

2）道路硬化：硬化的道路少，未硬化的多，并且地级道路的通行能力差，主要是要加强黄金片和金联片的联系，具体要硬化的主要有雷高公路到堤脚下路，堤脚下到瓦朝门的路，报母桥到天一卢路； 3）水利建设工程：疏通渠道，加固堤坝。主要有伍家塘到推子湾的渠道，新坝到大塘的渠道要改建。另外在坪岭塘到下六姑山要新建造一条渠道。其余的渠道都需要不同程度的清理。新塘，土地塘以及长塘的塘基要硬化；

4）环境卫生设施：新建200个沼气池。新建垃圾场； 5）教育设施：改善小学硬件条件；

6）在六姑岭和下六姑山组准备办农家旅游和钓鱼基地