中心城区房地产业发展情况调研报告

第一篇：中心城区房地产业发展情况调研报告

当前，××中心城区房地产业发展减缓，出现了房屋滞销、有价无市等现象。如何促进××中心城区房地产业持续稳定健康发展，成为摆在我们面前急需破解的重要课题。

一、房地产业发展现状

据国家发改委公布的统计数据显示，今年1-7月，全国房地产销售面积27743万平方米，同比下降10.8%；在我国东南部某些地区，房价降幅从10%到40%不等。在房市房价低迷的影响下，全国土地供应总量同比减少25.27%，供应的土地也并未能如期成交。上半年以来，我国各地频繁发生退地事件，招拍挂地块不断遭到流拍。

××中心城区房价目前尚未偏离正常幅度，比丰城、樟树略低，比高安略高，比萍乡、新余城区房价低10%左右。然而，1-8月，××中心城区商品房销售面积37.31万平方米，同比下降44%。同时，1-9月中心城区共出让土地18宗，面积363.1亩，同比下降79%；成交金额27860.29万元，同比下降59%。××中心城区楼市低迷，主要是由于全球房地产业发展滞缓、国家宏观调控、媒体大肆宣传、购买者理性应对持观望态度等原因造成。

二、××房地产发展的依赖条件

房地产市场发展的原动力是工业化、城市化推进和居民收入增加，三者共同作用推动房地产市场发展。

1、工业化进程的快慢。工业化进程的快慢直接影响、限制房地产业的发展。一方面，工业化促进房地产其他动力要素的发展，如人口城市化率、财政收入增加、居民收入增长、第三产业发展等；另一方面，工业化与房地产息息相关，两者相互促进，这种相关性在工业化由初期向中期迈进的加速时期表现得尤为明显。美国经济学家西蒙·库兹涅茨研究表明，二产增加值占gdp比重达到40%-60%时，工业化进入中期。2007年，××三产比例为22.23:50.25:27.52，第二产业比重首次突破50%，其中工业增加值占gdp比重达到42.9%。从数据上看，××已经进入工业化中期。

2、城市化进程的快慢。城市化进程的快慢与房地产业的发展状况有直接的正相关性。一方面，城市化进程推动房地产业蓬勃发展；另一方面，房地产业的健康发展有助于聚集更多的人气，提高城市化水平。近年来，我市为做大做强中心城区，繁荣房地产市场，出台并实施了一系列举措，从打造“江南生态休闲城市”到建设“中部地区最佳宜居城市”，从全面推进“三大战役”到利用3年时间全面实施“13579”绿色工程，从实施“一心三轴五组团”发展战略到全面实施人口倍增计划等等，中心城区发生了翻天覆地的变化。2007年，××中心城区面积45平方公里，比2000年扩大26平方公里；城市化率为35.62%，比2000年提高10.82%。世界发展历程表明，当城市化率在30%－60%时，城市化进程处于高速发展阶段；当城市化高速发展时，房地产业也将高速发展。目前，××中心城区现有人口27万左右，根据城市化发展人口5年倍增计划，2012年人口将达50万人。如果新增人口有60%要买房，按人均25平方米计算，到2012年需要的住房面积为345万平方米，每年需要69万平方米。随着城市化进程的加快，这一数字还将扩大。因此，××房地产市场 “低迷” 是暂时的，从长远来看，随着全国房地产业调整结束，××房地产业也必将迎来一个较长的快速发展期。

3、居民收入增长的快慢。居民收入增长的快慢直接影响房屋价格的高低。2000年，××居民消费观念仍停留在“居者有其屋”。八年来，随着居民收入的快速增长，城镇居民住房消费需求也不断增长，消费观念从原来的“居者有其屋”转变为“居者优其屋”，住房价格也一路攀升，从最初的350元左右上涨到现在的2400元左右，××房地产业空前繁荣。2007年，××人均gdp为1242美元（按照2007年平均汇率1美元兑换7.6039元人民币计算）。依据国际统计经验数据，当人均gdp在800－4000美元时，房地产市场将进入高速发展期。据此推算，××房地产市场正处于高速发展期。若按年均8%的gdp增长率计算，达到人均gdp4000美元需要14年时间，也就是说，××房地产市场快速发展还将持续14年。此外，由于××撤区设市时间较晚，居民消费的比重低于同等发展程度的城市，房地产市场发展的“黄金期”还将更长。

三、几点建议

近期，国家陆续出台了一系列政策，如居民首次购房最低首付款比例从30%减至20%，个人买卖住房暂免征收印花税、免土地增值税，个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点，首次购买90平米以下住房契税从3%－5%统一下调到1%。为使××房地产业发展尽快

摆脱低迷状况，在用好用足国家政策的基础上，建议从以下几个方面激活房地产业发展。

1、继续稳定房价。××房地产业在理论探讨、产业培育、企业发展、消费引导等方面都有二线城市的“后发优势”，市场相对健康，其发展应以“稳定”为主基调。在此前提下，政府既可以灵活地运用国家出台的扶持政策、财税措施进行调节，也可以成立房地产协会等民间

组织，约定房屋价格降幅底线，避免价格巨大波动。同时，积极引导、鼓励企业主动采取措施赢得市场，实现政府、开发商、老百姓“多赢”的格局。

2、控制供地规模。2007年，××中心城区出让土地面积1792.771亩，房地产市场投放量达到2004、2005、2006三年总和，在一定程度上冲击了房地产业健康发展。因此，要严格控制供地规模，房地产开发规模每年开发要控制在40万平方米左右。一方面，要建立科学合理的土地投放机制，按照“控制总量、协调发展”的原则，以销定量出让土地，维护房地产市场秩序。另一方面，要建立房地产联席会议制度，由市政府分管领导主持，市政府办、发改委、国土、城建、房产等相关部门参加，制定房地产开发年度计划、土地供应计划，确定开发建设规模、区域分布及结构比例、基础设施配套建设项目。同时，调节城市投资规模，控制国民经济和城市发展节奏，使城市土地资源配置和房地产业效益都达到最优化。

3、加大扶持力度。一是对房地产信贷资金实行区别对待。鼓励和引导金融机构支持房地产业发展，对开发企业资质好、自有资金比例高、房屋性价比高和销售前景较好的房产项目，加大信贷支持力度。二是适度下调土地竞买保证金的比例。根据不同地段、不同时期以及客户情况，适当降低交易起始价。三是适当放宽项目开竣工期限。四是调整商品房预售许可条件。对开发企业完成项目用地的征地拆迁、建筑报建、开始房屋基础全面施工、确定施工进度和竣工交付日期的，可给予办理商品房预售审批手续。五是清理房产税费。对房地产开发过程规费进行一次清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开。

4、出台购房优惠政策。一是推出买房落户新政。对外来人口在中心城区购房面积在90平方米以上，可办理家庭成员的常住户口。二是放宽公积金贷款幅度。对收入稳定、信用良好的个人第一次购房，可适度放宽贷款比例。三是延长公积金贷款期限。贷款期限不超过借款人夫妻双方迟退休者法定退休年限。四是适度下调购房首付比例。五是实行购房退税或减免税费。如对个人购买相应区域内普通商品房、存量房的，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分“给予全额补贴”。

5、调整经济适用房和廉租房政策。2007年，××中心城区经济适用住房建设总量为8万平方米，销售最高限价为960元/平方米，远低于商品房市场均价。要调整经济适用房政策，全面推行保障性住房分配货币化。经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。廉租住房坚持租赁补贴为主，实物配租以及租金核减为辅方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。

6、加大土地收储力度。土地储备的运作基于市场未定的预期，在一定的时期内，市场会保持稳定的供给量，政府持有土地对住房价格的稳定作用大于其他利好政策对住房价格的促进作用。在房地产市场暂时低迷时，政府可以“反弹瑟琶”，将城市规划扩建新增土地、城区内分散的闲置土地、无使用权人的土地、土地使用期已满的土地、未按合同要求使用或无力开发的土地，采取依法征收、征用、收购、收回等方式，统一储备起来，以规避风险、延后开发，获取土地增值收益，保护房地产业发展的稳定。

第二篇：关于中心城区发展总部经济调研报告

总部经济是指一个区域利用一些特有的条件，吸引企业将总部在该区域集群，而将生产加工基地安排在具有比较优势的其它地区，从而形成合理的价值链分工，并带动该区域经济发展的高端经济形态。总部经济概念提出后，引起了全国许多中心城市的强烈反响，纷纷将发展总部经济作为城市产业结构升级的战略选择。目前北京、上海、深圳、广州四市总部经济最

发达，对“总部”的争夺最为激烈。××中心城区发展总部经济的优势和劣势何在？模式和路径何方？笔者经过调研，略有管见。

一、优势和劣势的比较

根据总部经济理论的有关原理，发展总部经济需要具备基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务和开放程度等六大基本要素。围绕基本要素，相比较周边区域范围而言：

（一）相对比较优势

1、交通区位优势。××是“长珠闽”的共同腹地，沪昆高速、赣粤高速、105国道、320 国道、京九铁路、浙赣电气化铁路从境内穿过。中心城区距南昌昌北、长沙黄花机场均只有2个小时车程，并已纳入上海、杭州、广州８小时经济圈。作为发展总部经济必要的空中交通，××明月山机场将成为××占领赣西地区发展制高点的关键。××中心城区较为完善的立体式交通网络，为发展总部经济提供了便捷的交通条件。

2、产业基础优势。全市9个工业园均为国家批准的省级开发区。经过近年来的发展，全市已基本建成医药、纺织、盐化工、煤电、建筑陶瓷、鞋革等6大特色产业基地，中心城区也已形成以医药、机械、机电汽摩配件、新型建材等为重点的支柱产业。这些特色产业基地的建立和一批支柱产业的发展壮大，为中心城区充分依托这些现有优势企业的集聚发展，有效鼓励引导相关企业的行政总部、营销总部或结算中心入驻××提供了良好条件。

3、城市品牌优势。良好的生态环境是××最大的品牌。××是全国第一批生态试点城市，具备既适宜投资兴业又适宜居住的环境。近年来，中心城区已获得五张国家级名片。目前正在大力实施“13579”工程和人口五年倍增计划，致力打造中部最佳宜居城市，使××真正成为宜业的热土、宜居的福地。随着××对外知名度的进一步提高，生态宜居这一城市品牌将最有可能成为引进企业总部落户××的一个卖点。

4、人力资源优势。据统计，全市拥有劳动力总数达337 万人。设在××的赣西实训中心规模位居全省之首，年培训能力达1万人左右。尤其是中心城区设有××学院和××职业技术学院两所全日制高校，其中，××学院是拥有800多万人口的赣西地区唯一的一所本科大学，在校学生达1.6万人；××职业技术学院在校学生达1.1万人。这两所高校将在人才培养和引进上为发展总部经济提供有力保障。

5、兴业成本优势。除劳动力资源丰富外，××的特色矿产和农产品资源都非常丰富，土地、用水、用电等价格相对较低廉，企业职工年工资也大大低于沿海发达地区。

6、政策环境优势。近年来，市委、市政府始终高度重视经济发展环境的优化，大力推行政务公开和服务承诺制度，深化市直单位行政审批“两集中、两到位”改革，着力解决市直部门“中梗阻”顽症，严肃查处损害经济发展环境的人和事，在去年的全省民主评议政风行风的52个行业、系统中，我市总评列全省第一名。

（二）相对比较劣势

1、经济实力不够强。与全省相比，我市经济总量偏小，人均水平较低。仅以去年为例，我市gdp总量和增幅分别列全省第5位和第9位；人均gdp只有萍乡的54.8%、新余的38.1%。总体实力不强还表现在市本级经济较薄弱，去年市本级财政总收入列全省倒数第二，只占南昌的6.67%、新余的20.8%。中心城区目前的经济规模尚难以形成对企业总部落户的吸引力。

2、配套服务不完善。××地处赣西内陆，不临江不靠海，大宗货物运输只能通过铁路和公路，不但货物吞吐量小，且运输成本高。中心城区到目前仍没有大型的物流企业和现代物流市场，加上信息流不甚畅通等因素，一定程度上影响和制约了企业的发展。在服务行业方面，总体上仍处于初级发展阶段，难以满足较高层次消费群体的需求，更无法对外产生吸引力。特别是在五星级大酒店、高尔夫球场等一些高端服务设施方面的空白，难以让企业高管人员在××真正进得来、留得住，这也成为加快总部经济发展的一大“软肋”。

3、金融服务水平较低。一个地方发展总部经济，需要这个地方在资金信贷、企业融资、资金结算等方面有方便快捷的优势。就当前中心城区来说，存在信贷总量相对较小与金融资源相对丰富不匹配、信贷投向分散与信贷需求集中不匹配、融资渠道单一与行政资源丰富不匹配等矛盾。以企业融资为例

第三篇：中心城区公共交通调研报告

中心城区公共交通调研报告

（2017年11月）

公共交通是重要的城市基础设施和公益事业，关系到市民生活、整体形象、文明程度和环境质量。随着我市中心城区规模快速扩大，机动车保有量迅速增加，城市交通拥堵、群众出行不便等问题日益突出。近年来，为解决城区公共交通问题，市政府统一调度，各部门密切配合，积极落实优先发展公共交通政策，不断优化城市路网和停车系统，加强智能交通控制系统建设，倡导文明绿色出行，公共交通取得长足发展。

一、我市城区交通发展基本情况

近年来，我市把优先发展城区公共交通做为工作重中之重，加大基础设施建设，科学优化交通组织，努力提升服务水平，城区公共交通取得较快发展。

一是市区交通组织渐趋合理。近年来，对市区26个支路的交通组织进行优化再造，对市区260公里的道路交通设施进行完善，调整和新增交通信号灯178处、交通隔离护栏58.8公里、完善道路交通标志1686个、交通标线256公里、在学校周边等路段新增减速雨带21组，增设了10余处接送学生车辆专用车道提示牌等，有效规划行车流，减少拥堵节点，市区交通组织更趋合理。

二是智能交通服务水平显著提升。目前，市区173处路口的信号控制系统、104处电子警察、24处高清卡口、16处交通诱导屏、161处监控球机以及交警指挥中心机房和后台管理系统已经投入运行，智能交通管控系统已经发挥功效。市区公交运行采用GPRS公交智能调度系统、GPS卫星定位自动报站系统、智能公交APP和IC卡收费系统，提高公交准点率和便捷性，在高铁东站等主要场站安装了公交电子站牌，使乘客能够及时了解相关线路运营信息，方便乘客换乘和出行。

三是公交网络逐步健全。中心城区现有营运公交车辆700辆，年输送乘客近4000万人次，万人拥有公交车数量达到7.3标台，营运线路41条，线路总长度800余公里，基本覆盖中心城区主要干支道路。2016、17年，先后新增、更新公交车400余辆，其中80%为高新能源公交车，公交形象明显改观。

四是形成市政府统一管理，各部门密切合作的城市交通发展模式。市政府相关部门为发展城市交通、缓解交通拥堵做了大量卓有成效的工作。市财政局及时拨付公交企业中央财政燃油补贴及省清洁能源车辆补助款，将老年人、残疾人及现役军人、学生等特殊人群乘坐公交补助列入财政预算；市国土资源局积极落实新能源公交保养场用地，对城区6处公交场站建设前期土地问题给予支持；市住建局加快道路改造力度，对现有不合理路网进行改扩建，从而全面提升通行效率，通过加快人行道、非机动车道的改造步伐，为倡导低碳、绿色交通提供硬件支撑。市规划局优——

化、完善停车系统和自行车专用车道规划，积极开展公交场站建设前期工作；市交通运输局累计补助公交车辆购置款2000万元，牵头编制公交发展专项规划，及时调度开通新的公交线路，实现新、老城区公交高效对接，先后开通了德平105路、德陵104路城际公交，为促进区域经济社会发展发挥了重要作用，全面实行IC卡收费乘车，积极推进交邮IC卡代售点合作和全国交通一卡通，落实老年人、残疾人、现役及伤残军人、学生等特殊群体优待免费乘车政策，落实大气污染红色预警期间免费乘坐公交政策，开通了行政中心通勤班线和故城机场拥军专线两条公益线路，经济与社会效益明显；市城管执法局采取五项措施加强交通拥堵问题整治，一是加强人行道停车管理，规范车辆停放，二是严管主干道，加大对违章占道乱摆卖行为的清理，三是规范施工围挡，最大限度减少施工作业对交通的影响，四是调整环卫作业时间，清扫保洁作业规避交通高峰，五是对影响交通指示的树木进行修剪，确保车辆顺畅通行；市公安局交警支队大力加强道路交通指挥疏导，全力加快智能交通建设，提高交通管理科技水平，确保重点路段、易堵路段、重要区域、施工路段、高峰时段管控到位，在遇有交通拥堵时，指挥协调公交先行，交通事故现场快速处置，保障城区道路交通安全畅通和城区道路整治重点工程顺利实施。

二、存在的问题与不足

虽然我市公共交通发展取得一定成绩，但是与城市发展需要

相比，与人民群众出行要求相比，还存在着许多问题和不足。通过调研，这些问题和不足主要体现在：

一是市区路网结构不尽合理。在城市建设过程中，由于历史条件的限制等原因，城建规划与城区道路交通的可持续发展还没有完全协调统一。从城区主要功能分布来看，生活区、商业区、学校等功能区扎堆，主要集中在老城区范围内。由此导致各条道路交通流量饱和，交通拥堵频繁。加之老城区道路狭窄，街道功能不健全，还存在不少断头路，过街天桥数量较少，路口平面交叉过于密集，大量人流与车流形成平面交叉，不能在空间上形成有效分离等诸多原因，严重影响了通行速度和通行能力。虽然近年来市政府花大力，积极加大市政交通基础设施建设力度，但仍不能满足交通流量的需求，经常导致交通高峰时段交通拥堵。

二是停车系统既有配建不足，路内停车比例过高。特别是在老城区的人民医院、德百商场等大型公建设施周边，每天的停车需求量相当大，但本身的配建泊位数远远不能满足需求，停车供需矛盾相当突出，高峰时段更为明显。频繁的寻找车位大大增加了车辆在路网上的绕行距离，这些无效交通量又进一步增加了道路拥堵。目前，中心城区很多停车泊位都是挤占人行道、非机动车道划出来的，对行人、非机动车通行影响很大，并且路内停车泊位比例过高，使本应以临时停车为主的路内停车成为公共停车的主体，长时间占用道路资源及违章停车对动态交通产生很大影响。

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三是公交企业政策性亏损较重，基础设施不足。由于公交价格一直执行低票价政策，票价成本倒挂，造成公交企业政策性亏损严重。公共汽车年亏损3000余万元，中央财政燃油补贴后全年仍严重亏损。基础设施不足主要表现在车辆更新和公交停车场站两个方面。车辆更新主要靠市政府拨付中央燃油补贴、主管部门补助、职工集资、厂家赊销、企业贷款等措施解决，筹集能力有限，制约车辆更新步伐。城市公交站场（停车保养场、枢纽站、首末站等）是重要的公益性基础设施，对于完善公交网络、提高运行效率、方便群众换乘具有重要意义和作用。我市中心城区现有公交站场4处，占地面积70亩（含借用、租赁2处，占地20亩）。根据城市发展和市民出行需求，2017年中心城区公交车保有量将达到700多辆，公交站场面积应达到330亩。

四是中心城区没有公交优先通行具体措施。随着机动车数量的剧增，城市交通拥堵现象日益严重，由于中心城区没有公交优先通行具体措施，直接造成公交车正班正点率下降，通行效率低，影响了市民的出行效率及乘公交出行的依赖性，公交效能没有得到充分发挥。同时，根据我市公交线网布局情况，经开区、高铁区、运河区主要公交线路大部分为中心城区延伸线路，通行效率均受主城区道路拥堵影响，三区内总体公交运行效率不高。

三、推进城市交通良性发展的目标和思路

（一）加大力度优化路网结构和泊位建管。一是进一步优化城市路网结构，加快道路改造力度，对现有不合理路网进行改扩

建，形成便捷快速、功能明晰的路网体系，从而全面提升通行效率。今年，通过对城建道路、背街小巷进行拓宽改造，将进一步改善城市路网结构，缓解城市交通压力。二是进一步加快人行道、非机动车道的改造步伐，规划自行车专用车道建设，建立安全、连续、舒适、畅通的行人、非机动车交通系统，为倡导低碳、绿色交通提供硬件支撑。三是进一步加强停车泊位建设与管理，根据目前中心城区机动车增长特点，围绕停车设施建设、停车泊位施划、违法停车查处等专门研究出台政策措施，做到疏堵结合，整体提高停车设施规划建设和管理水平。

（二）加快城区公共交通发展。综观公交发展较好的城市，普遍都在产业政策、税费收缴、财政投入方面都给予倾斜，在企业体制和机制等方面进行较大改革，我省做的较好的地市有枣庄、济宁等市。借鉴外市经验，结合德州实际，我市近期公交发展的任务和目标是：每年新增100辆公交车，按照全市优先发展公共交通的意见，利用三年的时间，全面提升公交通行水平。一是加快公交车辆更新步伐，分阶段更换老旧车辆。二是合理规划建设公交枢纽场站、站亭、公交专用道等公共交通设施。三是在新建居住小区、开发区、大型公共场所等工程，公共交通设施同步设计、同步建设、同步竣工、同步交付使用。四是加快大容量公共交通设施建设，做好新老城区间的BRT公交线路前期工作，条件成熟后开工建设。

（三）落实优先发展公交政策。一是强化领导，成立优先发——

展公共交通工作领导机构,制定工作方案,明确责任分工,落实优先发展公共交通的各项措施和任务。二是建立规范的财政补贴长效机制、加大对公交车辆新增和更新的投入、实行适度倾斜的产业政策。三是将公交站点、停车场建设纳入城市总体规划，有效解决小区开发、旧城改造、道路建设中的公交场站建设问题。四是对公交场站建设用地实行行政划拨，免收场站建设中所需的各种税费。免除新增公交车辆的购置税，减免企业营业税或者实行先征后返。五是赋予公交车辆道路优先通行权，确保公交畅通。

第四篇：莒南房地产业发展调研报告

莒南房地产业发展调研报告

一、房地产市场发展基本情况

近几年来，我县的房地产市场保持了高位运行、快速发展的良好态势，房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、预销售面积等各个方面都有较大幅度的增长，房地产市场出现供销两旺的局面。

从2005年开始，我县的房地产投资规模出现迅速增长，全年共完成房地产开发投资2亿元，同比增长300%；新开工商品房建筑面积19.3万平方米，同比增长260%；竣工面积5.8万平方米，同比增长167%；预销售面积8.8万平方米，同比增长131%。

2006年，房地产市场继续保持高位运行，商品房投资规模保持了强劲的增长势头，全年共完成房地产开发投资2.9亿元，同比增长45%；新开工商品房建筑面积32.19万平方米，同比增长66.8%；竣工面积16万平方米，同比增长176%；预销售面积15.3万平方米，同比增长198%。

2007年，完成房地产开发投资3.0亿元，同比增长3.4%；新开工商品房建筑面积22.78万平方米，同比降低29.2%；竣工面积28.57万平方米，同比增长78.6%；预销售面积23.9万平方米，同比增长56.2%。

2008年，完成房地产开发投资2.77亿元，同比下降7.7%；新开工商品房建筑面积18.59万平方米，同比下降18.4%；竣工面积18.16万平方米，同比下降36.4%；预销售面积28.59万平方米，同比增长19.6%。

2009年，完成房地产开发投资3.2亿元，同比增长15.5%；新开工商品房建筑面积20.38万平方米，同比增长9.6%；竣工面积18.32万平方米，同比增长0.9%；预销售面积21.55万平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地产市场又出现新的高峰期，全年完成房地产开发投资7.2亿元，同比增长125%；新开工商品房建筑面积46.74万平方米，同比增长129%；竣工面积16.54万平方米，同比下降9.7%；预销售面积28.36万平方米，同比增长31.6%。

2011年上半年，全县共完成房地产开发投资4.83亿元，新开工商品房建筑面积16.4万平方米，竣工面积2.68万平方米，预销售面积9.3万平方米，完成预销售额2.67亿元。

二、促进房地产市场发展的思路及做法

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为了进一步落实十七大和中央经济工作会议精神，继续扩大内需、拉动县域经济增长，我们把搞活房地产市场，启动住房消费作为近期的主要工作目标。通过转变思想观念，开拓工作思路，改进工作作风，规范管理，严格执法，实行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，努力促进我县的房地产市场供需均衡，房价稳定，保障住宅与房地产业持续、健康、快速发展。

1、加快旧城改造、棚户区改造的步伐

目前我县旧城改造、棚户区改造正处于启动和发展阶段，运作模式主要依托房地产开发这一途径。近几年来，国家宏观调控房地产市场首先调控了土地市场的供给和开发资金的获取，房地产开发在新征土地困难的情况下，就必须充分利用存量土地做文章。旧城改造、棚户区改造不但为房地产市场提供了发展的平台和新的方向，还提供了大量的存量土地和有效需求。这必将为房地产业进一步发展提供新的动力。

2、北城新区的开工建设具有很大的拉动作用

从2011年开始，我县把打造北城文化新区的工作列入县委、县政府工作的重要议事议程，专门成立建设指挥部，纳入重点项目管理，列入县委组织部绩效考核办考核范围，进行全方位的支持和扶持。北城新区项目的启动，必将给我县房地产市场带来新的发展机遇，带动房地产市场的快速发展，促进房地产市场出现新的增长期。

三、存在的主要问题

1、房价需进一步加强调控

目前，我县的房地产市场处于高位运行阶段，供给量和需求量都比较大。据了解，全县每年的住房需求量在60万平方米左右，每年的供给量在30-40万平方米，房地产市场供求不均衡，存在较大刚性需求，具有卖方市场的特征，整个房地产市场需求量大于供给量，使得许多楼盘在预售阶段就基本销售完毕。

近几年，我县的商品房价格在全市一直处于中等偏上价位，从去年下半年至今年上半年才出现了较大幅度的上涨，房价上涨除了存在刚性需求外，还存在以下几个方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工费、机械费、建筑材料费。三是地段和区位较好。四是住宅精装修程度高。五是收费项目增加及上调。六是个别公司为了应对国家有关调控政策追求自身利益最大化。房价上涨幅度超过居民可支配收入时，势必造成城镇居民购房困难，特别是中低收入阶层更承受不起过高的房价，因此对房价监管的工作需要进一步

加强。

2、房地产市场秩序需进一步整顿和规范

近几年，我县的房地产市场在快速发展的同时，也存在开发混乱的状况，没有充分发挥政府调控和城市规划的指导作用。一是县城规划区内无论是地块大小，也不论用地性质和规划用途，只可容纳1幢楼、2幢楼的土地都进行房地产开发建设，形成县城内遍地开花的现象；二是开发的住宅小区大部分在几千平方米到1—2万平方米左右，超过10万平方米的小区不多，这样不仅造成县城功能分区不清，重复配套建设,浪费资源和资金，更是脱离了“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的开发建设原则；三是旧村改造过程中，个别村居钻政策的空子，除拆迁还建本村居民住房外，随意扩大商品房的开发规模，对外销售了许多手续不完备的房屋，造成房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击，同时造成了大量房屋因手续不完备而不能确权和上市交易，影响房地产市场的健康发展和社会稳定。

3、对房地产市场缺乏科学的信息化管理

目前，我县的房地产市场信息系统和信息发布制度还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制也没形成。造成了市场信息不对称，透明度不高，不利于及时便捷地进行市场监控，不利于合理引导房地产投资和消费。

4、缺乏市场调控机制

一是土地储备供给机制运行效率不高，土地供应没有结合市场供求情况进行有计划有步骤供给，这很容易造成土地供给“大小年”的现象发生；二是没有建立控制开发建设规模的相应制度和具体措施。使房地产市场供求结构不稳定，出现商品房供不应求或大批积压等失衡情况的发生。可以说，以上几个方面的问题，是影响和制约我县房地产市场健康发展的主要因素。

5、开发资金不足，影响项目的建设进度

近几年来，国家针对房地产业出台的各项调控政策，对我县房地产业最大的影响是银行贷款难度增大。企业从土地的取得到项目的建设都需要大量的资金，而企业在银行获得的资金只占一小部分，大部分资金靠企业通过其他方式获得，对于资质等级低的企业则更难获得贷款。资金的不足使得开发项目建设进度受到较大影响，进而影响竣工交付时间，据了解，我县大部分开发项目都存在延期交付的情况。

四、下一步加快发展我县房地产市场的应对措施及建议

1、加强规划的龙头作用和刚性作用

房地产开发必须按规划进行，实行成片区、成规模的开发。坚持新区开发和旧城改造相结合，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危旧棚户区和“贫民窟”住房。严禁企事业单位自建自用和零星开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式。房地产开发必须按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。

2、调整住房供应结构，引导普通商品房建设，加快经济适用房和廉租房的建设

我县住房供给结构不合理，经济适用住房、廉租房供给数量少，高档房、大面积房偏多。经济适用住房的供给数量，每年平均在7-8千平方米，仅能满足不到100户中低收入阶层的购房需求，根据我县住房收入状况普查结果，每年的经济适用住房需求量在300套左右，供应数量远远满足不了需求，造成经济适用住房供给紧张、价格上涨。目前我县还没有建立完善的廉租房供给体系，不能解决最低收入阶层的住房问题。发展经济适用住房和廉租房既是体现政府为民、利民、亲民的形象工程，同时也对房价的过快上涨起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建设，促进我县房地产业的发展。不要局限于提房地产就是买房和卖房，要着眼于房地产业概念的内涵和外延，用大房地产业的理念来发展房地产业，学习香港等地的先进发展理念，用好现有资源，建一批适合低收入家庭租住的房屋，以灵活多样的租赁方式，盘活县域内的房屋资源，大兴房地产租赁业。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要规范土地市场，在当前及今后一个时期，政府和有关部门要从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一、二级市场，从而为降低房价打下基础。

二、推广新型建材，降低成本消耗。要坚持采用技术含量高、建筑成本低，污染程度轻的建材；

三、加强招投标管理。要通过工程技术招投标，把技术能力高、造价成本低、管理规范的建筑企业扩大到普通商品房建设中来；

四、剔除不合理收费，2007年我县房产成本中的各项费用为213元／平方米，比重高达２６％，这其中有些不合理必须予以剔除，主要减轻住宅建设不分摊的基础设施负担，分流基础设施费用：一是公益性和非盈利性的市政建设，如道路交通、给排水配套等应由政府投资；二是公共服务设施，如文化教育、学校、医疗卫生等，也应由政府投资；三是商品性或营利性基础设施建设，如能源供应、通讯设施等，应按市场经济原则，由相关企业投资建设，投入的资金由营业收入回收，并获得利润，不应纳入房价；四是住房内部直接为生活服务的配套设施和某些外部环境，如水、电气管道，绿地及住宅小区内的道路等设施，应由房地产开发企业投资，并纳入房屋建造成本，构成房价组成部分。

5、加快房地产金融改革步伐、用足用好住房公积金。金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业的发展不断注入新的血液、新的功能。同时，用足用好住房公积金。1996年实施城镇住房制度改革至今，我县已收缴住房公积金3.04亿元，如何用活这部分资金，加快公积金贷款，并结合商业银行住房抵押贷款，以多种形式提高居民购房能力、努力扩大有效需求，促进我县房地产业的发展，具有更重要的作用。

6、住房专项维修基金应尽快建立

设立住房专项维修基金的目的就是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常运行和使用创造必要的条件。

住房专项维修基金设立的有利因素：一是建立起住房专项维修基金，解除了人民政府、主管部门、购房人等多方面的后顾之忧。二是维修基金是为房屋的共用部位、共用设施设备大中修和更新改造而建立的储备资金，对延长房屋的使用寿命、实现物业的保值增值起到了积极作用。三是维修基金的建立，可以有效地解决房屋共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造，化解业主之间的矛盾，有利于明确物业管理收费与维修基金的关系。因此，建议在我县应尽快建立住宅专项维修基金。

总之，我们要通过不懈的努力，使我县的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。进一步完善房地产开发市场，积极引导房地产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，促进我县房地产市场平稳健康发展

第五篇：关于中心城区发展总部经济调研报告

总部经济是指一个区域利用一些特有的条件，吸引企业将总部在该区域集群，而将生产加工基地安排在具有比较优势的其它地区，从而形成合理的价值链分工，并带动该区域经济发展的高端经济形态。总部经济概念提出后，引起了全国许多中心城市的强烈反响，纷纷将发展总部经济作为城市产业结构升级的战略选择。目前北京、上海、深圳、广州四市总部经济最 发达，对“总部”的争夺最为激烈。××中心城区发展总部经济的优势和劣势何在？模式和路径何方？笔者经过调研，略有管见。

一、优势和劣势的比较

根据总部经济理论的有关原理，发展总部经济需要具备基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务和开放程度等六大基本要素。围绕基本要素，相比较周边区域范围而言：

（一）相对比较优势

1、交通区位优势。××是“长珠闽”的共同腹地，沪昆高速、赣粤高速、105国道、320 国道、京九铁路、浙赣电气化铁路从境内穿过。中心城区距南昌昌北、长沙黄花机场均只有2个小时车程，并已纳入上海、杭州、广州８小时经济圈。作为发展总部经济必要的空中交通，××明月山机场将成为××占领赣西地区发展制高点的关键。××中心城区较为完善的立体式交通网络，为发展总部经济提供了便捷的交通条件。

2、产业基础优势。全市9个工业园均为国家批准的省级开发区。经过近年来的发展，全市已基本建成医药、纺织、盐化工、煤电、建筑陶瓷、鞋革等6大特色产业基地，中心城区也已形成以医药、机械、机电汽摩配件、新型建材等为重点的支柱产业。这些特色产业基地的建立和一批支柱产业的发展壮大，为中心城区充分依托这些现有优势企业的集聚发展，有效鼓励引导相关企业的行政总部、营销总部或结算中心入驻××提供了良好条件。

3、城市品牌优势。良好的生态环境是××最大的品牌。××是全国第一批生态试点城市，具备既适宜投资兴业又适宜居住的环境。近年来，中心城区已获得五张国家级名片。目前正在大力实施“13579”工程和人口五年倍增计划，致力打造中部最佳宜居城市，使××真正成为宜业的热土、宜居的福地。随着××对外知名度的进一步提高，生态宜居这一城市品牌将最有可能成为引进企业总部落户××的一个卖点。

4、人力资源优势。据统计，全市拥有劳动力总数达337 万人。设在××的赣西实训中心规模位居全省之首，年培训能力达1万人左右。尤其是中心城区设有××学院和××职业技术学院两所全日制高校，其中，××学院是拥有800多万人口的赣西地区唯一的一所本科大学，在校学生达1.6万人；××职业技术学院在校学生达1.1万人。这两所高校将在人才培养和引进上为发展总部经济提供有力保障。

5、兴业成本优势。除劳动力资源丰富外，××的特色矿产和农产品资源都非常丰富，土地、用水、用电等价格相对较低廉，企业职工年工资也大大低于沿海发达地区。

6、政策环境优势。近年来，市委、市政府始终高度重视经济发展环境的优化，大力推行政务公开和服务承诺制度，深化市直单位行政审批“两集中、两到 位”改革，着力解决市直部门“中梗阻”顽症，严肃查处损害经济发展环境的人和事，在去年的全省民主评议政风行风的52个行业、系统中，我市总评列全省第一名。

（二）相对比较劣势

1、经济实力不够强。与全省相比，我市经济总量偏小，人均水平较低。仅以去年为例，我市gdp总量和增幅分别列全省第5位和第9位；人均gdp只有萍乡的54.8%、新余的38.1%。总体实力不强还表现在市本级经济较薄弱，去年市本级财政总收入列全省倒数第二，只占南昌的6.67%、新余的20.8%。中心城区目前的经济规模尚难以形成对企业总部落户的吸引力。

2、配套服务不完善。××地处赣西内陆，不临江不靠海，大宗货物运输只能通过铁路和公路，不但货物吞吐量小，且运输成本高。中心城区到目前仍没有大型的物流企业和现代物流市场，加上信息流不甚畅通等因素，一定程度上影响和制约了企业的发展。在服务行业方面，总体上仍处于初级发展阶段，难以满足较高层次消费群体的需求，更无法对外产生吸引力。特别是在五星级大酒店、高尔夫球场等一些高端服务设施方面的空白，难以让企业高管人员在××真正进得来、留得住，这也成为加快总部经济发展的一大“软肋”。

3、金融服务水平较低。一个地方发展总部经济，需要这个地方在资金信贷、企业融资、资金结算等方面有方便快捷的优势。就当前中心城区来说，存在信贷总量相对较小与金融资源相对丰富不匹配、信贷投向分散与信贷需求集中不匹配、融资渠道单一与行政资源丰富不匹配等矛盾。以企业融资为例，目前中心城区企业中，仅有江特电机获得交通银行3000万元贷款，占比不足全市异地融资（不含丰电）的5%。目前，除几家国有商业银行和农村信用社外，股份制银行、合作银行和跨区域的其他商业银行及其办事机构在中心城区还是空白，这不仅限制了企业的融资渠道，也给企业在资金结算上带来了不便。

4、高端人才较为紧缺。发展总部经济，需要大

批量的高级专门人才。总体上说，当前我市人才总量不大，高层次人才缺乏，尤其是企业所需的经营管理、熟练技术工人非常紧缺，且行业分布结构不尽合理的问题较突出。在人才引进上，也存在着“难引进、易外流”的现象。不少企业反映，由于中心城区人才市场发育不完善，人才管理工作相对滞后，使得许多企业普遍存在招工难的现象，特别是难以聘到企业紧缺的中高级管理和技术人才。

二、模式和路径的探讨

从以上分析可以看出，××中心城区发展总部经济，具有一定的比较优势和条件，但相对劣势和差距不少，我们只有进一步理清思路，扬长避短，寻找自己的模式和路径，才能不断培育、发展和壮大总部经济，不断提高经济增长质量，增强城市集聚力和辐射力。

1、明确发展思路。以打造中部地区最佳宜居环境为目标，以提升城市综合服务功能和构建适宜创业发展、生活居住的软硬环境为支撑，坚持市场主导与政府扶持相结合、本土培育与引进做强相结合、发展总部经济与产业项目经济相结合，加快现代服务业发展，努力建设区域性企业总部中心。尤其要重点吸引、扶持和培育与我市几大支柱特色产业相关的总部企业入驻，加快形成具有比较优势和核心竞争力的产业集群。经过5－10年的努力，建立比较完善的总部经济发展环境、政策框架和服务体系。

2、制定发展规划。按照总部经济发展的基本规律和要求，充分调动市、区政府和企业三方共建的积极性，加快构建分工合理、功能突出、配套完善、优势互补的总部企业区域布局。精心规划宜阳新区、经济开发区、明月山风景旅游名胜区的功能定位，宜阳新区以打造中心商务区为核心，强化金融、信息、中介、商贸、会展等服务功能，吸引现代商业、金融、保险、咨询、证券以及各类中介服务机构；××经济开发区以生物医药、电子信息、机械装备等主导产业为依托，集中设置企业管理总部、研发中心、设计中心、成果孵化中心等建设项目以及物流配送中心、培训中心等职能型总部；明月山风景名胜区主要定位为休闲娱乐区，进一步加快完善酒店、娱乐、餐饮、住宿等配套服务设施，大力发展休闲、娱乐、健身、旅游等现代服务业。

3、出台优惠政策。借鉴外地促进总部经济发展的成功做法，抓紧制定促进总部经济发展的有关扶持措施，细化促进总部经济的配套政策，形成政策合力。在出台扶持总部经济的有关政策时，一是在税收优惠上，要在××经济开发区招商引资优惠政策的基础上，再适当放宽；二是在办公条件上，要提供舒适的场地、场所，并在房产过户时给予一定的减免，在拟规划的商务集中办公区，要预留部分地块，用于建造商务办公楼的建设用地，必要时为其免费提供办公场地；三是在生活条件上，对引入的企业总部的领导、员工及家属子女在辖区内落户、就业、就学等方面给予一定关照和减免；四是在金融服务上，给予总部企业优先信贷、融资，上门服务；五是在资金奖励上，设立总部经济发展专项资金，对企业集团总部迁入××的直接给予奖励。同时要注重政策的连续性和稳定性，切实增强总部企业对××的信心。在具体工作中对有可能把总部迁入××的大公司、大集团，例如宝成鞋业、百神药业、金特建材等，要列出单子并组织力量，有针对性地靠上做工作。

4、加大引进力度。突出以××经济开发区为平台，以具有较好基础、形成一定规模的产业（如以济民可信、仁和药业等为龙头的医药产业，以江特电机、沃得集团等为龙头的机电产业）为依托，积极引进一批国内、省内知名企业入驻××设立地区总部或分支机构；积极引导一批国内外名牌产品在××设立总经销或分销中心（赣西片区）；鼓励跨国公司和国内知名公司在××设立物流、信息、会计审计、投资顾问、咨询评估、法律服务、会议展览等中介服务企业总部。具体操作上可采取“内强外引”的办法：一是大力支持市内企业特别是龙头企业或具有一定规模的企业做大做强，鼓励其总部设立在中心城区；二是采取分拆引进方式，对于辖内企业，如高安、丰城大型建筑陶瓷企业、上高鞋革企业、奉新纺织企业等，利用中心城人才、行政、运输、市场方面的优势，引导其将行政总部、销售总部和研发中心迁至中心城区；三是积极鼓励××籍在外创业成功人士将企业总部迁至中心城区或设立分支机构，为家乡经济发展贡献力量。

5、完善配套服务。大力提升现代服务业水平，尤其要有意识地搞好五星级酒店、高尔夫球场等一批高端服务设施的规划和建设。在加大对市内物流企业的整合扶持力度，鼓励其做大做强的同时，积极做好大型物流公司的引进工作，加快推进赣西物流中心以及省级建筑陶瓷专业市场的建设，使中心城区成为全市和赣西片区物流的集散中心。鼓励和引导外埠商业银行、证券、保险、信托等在中心城区设立分支机构或办事处，抓紧市农村商业银行的组建，加大融资模式（如借鉴推广奉新县孵化式融资模式）创新力度，使中心城区成为全市的金融网点中心、生态示范中心和产品创新中心，为总部企业的引进和发展提供良好的金融服务。大力整合扶持企业上市的政策和资金资源，支持总部企业利用资本市场进行融资，积极协调解决总部企业在境内外上市融资过程中的问题。加大总部企业紧缺人才的引进和培养力度，建立总部人力资源贮备库，尽快使中心城区成为赣西区域性的人才集聚中心、人才信息中心和人才配置中心。

6、优化政务环境。建立总部经济发展联席会议制度，联席会议召集人由政府主要领导担任，市直有关职能部门任联席会议成员，负责制定促进总部经济发展的政策，统筹总部企业的认定，审定有关补贴和奖励，协调处理总部经济发展的重大问题。从市直部门抽调一些业务精、事业心强的同志，组建专门的工作班子，做好总部已进驻和有进驻意向企业的跟踪、联络和日常协调等服务工作。加强对总部经济的运行分析和监管，建立总部经济统计分析核算制度，全面准确掌握我市总部经济发展状况。继续优化政务环境，增强政府的服务功能，尤其是工商、税务、金融、商检等职能部门要围绕培育和引进总部经济目标，灵活掌握政策，简化办事程序，提高办事效率，注重协调配合，切实做到多服务、少设卡，多说行、少说不，使本地民营企业真正做得大、长得高，外地企业总部真正引得进、留得住。