确认和收回闲置土地程序

第一篇：确认和收回闲置土地程序

确认和收回闲置土地程序

闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

闲置土地收回条件及闲置费的收取

1、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

2、在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

闲置土地收回程序

1、立案调查核实

国土资源局对闲置土地进行现场核实调查，查实用地批供手续情况、核实闲置土地定性、面积和闲置时间，并对被调查人进行询问、了解情况。

2、闲置土地认定告知

闲置土地认定后，向土地使用权人下达《闲置土地认定通知书》，告知闲置土地的认定理由、处理依据、处理方式以及土地使用权人的权利和义务等。告知后，土地使用权人行使陈述申辩权利的过程情况，市国土资源局应做好笔录，并经土地使用权人签证认可。

3、拟定闲置土地处置方案

在确认闲置土地认定结论和充分考虑被处置方陈述、申辩意见的基础上拟定闲置土地处理方案。

闲置土地上依法设立了抵押权的，应通知抵押权人参加。

4、处置方案、听证告知

闲置土地处置方案确定后，向土地使用权人下达《闲置土地处置方案告知书》、《收回国有土地使用权听证告知书》。

当事人申请听证的，进入听证程序，组织听证。

5、处置方案报批、公告

将《收回国有土地使用权的处置方案》报市政府批准后，公告政府收回闲置土地方案。

6、下达《收回国有土地使用权决定书》

以国土资源局名义向原土地使用者下达《收回国有土地使用权决定书》。将《收回国有土地使用权决定书》抄送市局法规、用地、地产、地籍等机构备案，撤销建设用地批准书，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书。

第二篇：闲置土地处置程序

闲置土地处置程序

一、主管部门向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》；

二、国有建设用地使用权人在接到《闲置土地调查通知书》之日起三十日内按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。

三、主管部门进行调查取证；

四、符合条件，主管部门向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》；

五、主管部门通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的信息；

六、国有建设用地使用权人申请听证，主管部门组织听证（根据《国土资源听证规定》第二十一条的规定，当事人应当在告知后5个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证）；

七、主管部门报经本级人民政府批准，根据闲置年限的不同，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》或者《收回国有建设用地使用权决定书》。国有建设用地使用权人应当自《征缴土地闲置费决定书》送达之日起三十日内，按照规定缴纳土地闲置费；自《收回国有建设用地使用权决定书》送达之日起三十日内，到市、县国土资源主管部门办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书。

国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。（根据行政复议法第九条的规定，行政复议申请期限为六十天）。

八、若符合《闲置土地处置办法》第八条情形，主观部门可以与国有建设用地使用权人协商，1、对闲置土地选择以下方式处置：

1、延长动工开发期限；

2、调整土地用途、规划条件；

3、由政府安排临时使用；

4、有偿收回；

5、置换土地；

6、其他方式。

第三篇：闲置土地使用权无偿收回法律分析

闲置土地使用权无偿收回法律分析

2006-08-21 21:23:09| 分类： 物权与法 |字号 订阅 闲置土地使用权无偿收回法律分析

闲置土地使用权收回不是临时的政策措施，是我国《城市房地产管理法》确定的一项重要的法律制度。该制度的建立，对于充分发挥土地效用，具有十分重要的意义。

但法律、法规的规定却十分原则，实际操作中很多人将该制度误认为是宏观调控的临时措施，甚至还有一些人对该制度是否执行提出疑问。本文从收回的法律依据、收回权的法律性质、收回权的主体、客体、程序、相对人的抗辩理由等问题进行法律分析，以期使读者对闲置国有土地收回有一些认识。

【关键词】闲置土地 无偿收回 行政许可 行政处罚

闲置土地的无偿收回，对合理配置土地资源、充分发挥土地效用具有十分重要的意义，对土地使用人的利益有重大影响，以至于有人提出如果严格执行该制度，可以造成开发企业“家破人亡”。

土地作为一种稀缺资源，对它的利用就应当遵循利益最大化的原则体现其效用。《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的外，属集体所有。一切使用土地的组织和个人必须合理的利用土地”。《行政许可法》规定，对于自然自然的开发、利用和许可应当采用招拍卖等竞争方式实施行政许可。《宪法》和相关法律都体现了合理配置资源，充分发挥土地效用立法原则和精神。荒芜、闲置行为违反宪法和法律精神的。为了能合理地利用土地，应当国家有权依法对土地开发和使用的权利进行重新配置，以充分发挥土地效用。闲置土地无偿收回制度，可以合理配置资源，又可以促进使用权人即时利用土地。

一、收回的法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第37条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理”。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成施工开发迟延的除外”。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定： 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

《中华人民共和国土地管理法》第80条还规定了拒部交还土地的法律责任：“依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，或者不按批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款”。

二、闲置土地收回权的性质

收回权的性质决定了行使收回权的途经和效力。对于闲置土地收回权性质应当有明确的认识。

原国家土地局（国体资源局）1997年10月30日《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》规定：“依照《城市房地产管理法》第二十五条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。” “依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。”

《行政许可法》第六十六条规定： 被许可人未依法履行开发利用自然资源义务或者未依法履行利用公共资源义务的，行政机关应当责令限期改正；被许可人在规定期限内不改正的，行政机关应当依照有关法律、行政法规的规定予以处理。根据《土地管理法》第37条“经原审批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回”的规定，结合《行政许可法》第六十八条规定来看，县以上人民政府依据《土地管理法》第37条行使收回权是行政处理决定权。“原批准机关”的批准行为，应属于撤销行政许可的行为。

三、行使收回权的主体 《土地管理法》第37条“经原批准机关批准，由县以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权”明确规定了非农业建设占用耕地的土地收回权的主体是县级以上人民政府。

《房地产管理法》第25条只规定了“可以无偿收回土地使用权”未明确行使收回权的主体是谁，但该法第6条规定： 第六条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。结合《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》，土地使用权的收回权应由土地管理部门行使。

四、行使收回权应注意的客体

（一）依据《土地管理法》第37条的规定行使收回权应当注意：

1、只有已办理行政许可手续的非农业建设需要使用的耕地的才能收回。

2、原为集体经济组织所有的土地，收回后要交集体组织耕种。

（二）在对《城市房地产管理法》第25条所指闲置土地收回时应注意，两年期的起迄期，应以土地使用权出让合同的约定期为依据。

（三）依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定行使收回权，应当结合《房地产管理法》第30条第2款规定：“房地产开发企业分期开发房地产的，应当与项目规划相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设”。判断是否开发，关键是看是否有资金用于项目，投资额与项目是否相适应；注意相对人用建设的形式掩盖闲置的实质，不能只看开发没有，而且要看是否按约定的开发内容进行开发。

五、行使收回权的程序

收回权是通过行政决定来实现的。如前所述，这种行政决定是涉及当事人重大利益的行政处罚。除应遵守《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国行政许可法》的规定外，还应参照《闲置土地处置办法》的要求。

因此行使闲置土地收回权的一般程序应当包括：

1、立案，通知土地使用权人，2、调查；对土地闲置情况进行调查、认定并要求相对人限期举证申辩；

3、举行听证；

4、作出决定；

5、报原审批决机关批准；

6、送达《收回国有土地使用权决定书》；

7、对收回决定进行公告；

8、等待相对人救济（行政复议和行政诉讼）；

9、终止土地有偿使用合同，撤销建设用地批准书；

10、注销土地登记和土地证书；

11、强制收回土地。

六、相对人的抗辩理由

（一）涉及国土法第37条的土地，相对人可以有以下抗辩理由：

1、正在办理审批手续。

2、是非耕地。

当然，是耕地还是非耕地要由权威部门进行确认，但行使收回权的国土部门不能作鉴定人，这样做程序上不正当，使人对正当处罚产生合理怀疑，不利于决定的执行。第三，仍在不间断地使用，并非连续两年内未使用的。

（二）城市房地产开发的土地，根据房地产管理法第25条，相对人的抗辩理由有：

1、按土地出让合同约定，未动工开发期限不满两年；

2、因不可抗力的原因，即不能预见，不能避免并且不能克服的原因不能开发；

3、政府、政府职能部门的作为或不作为使其无法开发；

4、动工开发的必须前期工作未完成，造成动工迟延的。

（三）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定收回土地使用权的抗辩：

1、按照《土地使用权出让合同》约定的时间履行开发义务；

2、开发建设中，遵守有关规划、建设的等法律法规规定；

3、按照规定进行了投入和开发。

当然，具体的案件的抗辩，还可以根据具体情况就行政机关的行政程序提出抗辩。

七、闲置土地使用权收回与补偿

闲置土地使用权收回是对于土地使用者违反法律、法规规定和出让合同约定的处罚和处理，按照法律规定，无须对土地使用权人给与补偿。

如果土地使用权已经设定抵押的，抵押权人的利益应当依法保护。

第四篇：收回闲置土地应注意的几个问题

收回闲置土地应注意的几个问题

在实际工作中，国土资源部门作出的收回闲置土地使用权的决定，由于适用法律不准确、程序不规范等原因，引起诉讼被法院判决撤销屡见报端。国土资源部门如何收回闲置土地，在收回闲置土地中应注意哪些问题，笔者从土地管理工作角度出发，谈谈个人观点。

一、认定闲置土地事实要准确。这是收回闲置土地使用权的前提条件。认定闲置土地，主要依据国土资源部《闲置土地处置办法》。但目前闲置土地类型很多，情况也很复杂，归结起来闲置土地主要有以下四种类型：

1、超过国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或者超过建设用地批准书规定的动工开发建设日期的。

2、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。

3、已动工开发建设但开发建设的面积不足应动工开发建设总面积的1／3，或者已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满1年的。

4．法律、行政法规规定的其他情形。

但是，不可忽略的是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成施工开发迟延的除外。这个规定弹性很大，给许多闲置土地项目找到规避处置的借口。

因此，收回闲置土地时应全面客观调查、收集证据，注重各种因素的存在，使认定的闲置土地事实准确。

二、认定闲置土地方法要适当。目前，在收回闲置土地使用权的程序上，法律法规和规章还没有明确的规定，这就给收回闲置土地工作带来缺少权威性的法律依据，只能靠在工作中不断探索、完善。笔者通过几年的实践认为：

1、对土地闲置时间的认定，应注意出让合同有约定的，按照约定时间确定。出让合同没有约定的，则应按照政府批准文件的时问确定。

2．闲置事实的认定，分两种情况，一是对投资额度的确定，国土资源部门应聘请有价格鉴定资质的单位进行鉴定，并出具鉴定报告。二是对开发面积不足1／3的认定，应由国土、规划部门联合进行。应根据土地出让时规划部门出具的规划，通过现场测量对比，然后由规划和国土部门共同出具报告，确定其投资建设的面积。

3、要正确界定不属于用地单位自身原因造成闲置的违约责任，这对决定是否无偿收回土地使用权有至关重要的作用。从实践中看，主要有三种情况不属于用地单位自身原因造成的土地闲置，一种是由于政府规划的原因造成的土地闲置。土地使用权出让后，政府改变了对该区域的规划，致使用地单位不能按期开工建设。另一种情况是政府的配套建设没有如期完成。第三种是其他情形(不可抗力)造成项目单位无法如期开工的。

三、收回闲置土地的程序要合法。在当前收回闲置土地使用权适用法律程序还不规范的情况下，对于作出收回闲置土地行政处理决定的程序合法性尤为重要。因为收回这种权利会给土地使用权人在经济上造成极大的损失。因此，必须十分慎重，严格按照法律规定的程序办理。

1、收回闲置土地，必须经依法批准。法律规定，收回土地使用权必须经原批准用地或有批准权的人民政府批准。实践中，有的国土资源部门对于应当收回土地使用权的，在请示当地政府并得到批准后，便以国土资源管理部门的名义对外下达收回国有土地使用权决定书。这种做法虽然在内容上符合政府收回土地使用权的主体资格，一旦引起诉讼，国土资源部门的主体资格就会受到质疑。

我局采取的是在请示市政府得到批准后，以市政府建设用地审批文件形式下达收回国有土地使用权决定书。几年来，我局下达收回国有土地使用权决定书50多件(其中10余件是收回闲置土地)，没有一件引起诉讼。

2、作出行政决定前应履行程序。严格按照程序作出行政决定，以确保行政收回决定的合法性，这是收回土地使用权的必不可少的环节，否则，就有可能在此发生诉讼将会导致败诉。几年来，我局在收回闲置土地工作中采取的程序。

一是立案调查。组织有关部门对闲置土地进行现场核实调查，查实用地批供手续、核实闲置土地面积和闲置时间，并对被调查人进行询问、了解情况。

二是闲置土地认定告知。闲置认定后，向土地使用权人下达《闲置土地认定通知书》，告知闲置土地的认定理由、处理依据、处理方式以及土地使用权人的权利和义务等。同时下达《听证告知书》。当事人申请听证的，进入听证程序，组织听证。土地使用权人行使陈述申辩权利的时，做好笔录，并经土地使用权人签证认可。

三是拟定闲置土地处置方案。在确认闲置土地认定结论和充分考虑被处置方陈述、申辩意见的基础上拟定闲置土地处置方案，报市政府，以市政府文件形式向土地使用权人下达《闲置土地处置意见》。

四是下达《收回国有土地使用权决定书》。对收回国有土地使用权的，国土资源部门报经市政府批准后，予以公告，以市政府的名义向原土地使用者下达《收回国有土地使用权决定书》。撤销建设用地批准书，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书。

第五篇：闲置土地方案

衡东县闲置土地清理处置工作实施方案（草案）

为进一步增强节约集约用地意识、科学合理配置土地资源、加强对建设用地批后监管、提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）等有关规定，特制定本方案。

一、组织领导

（一）成立衡东县闲置土地清理处置工作领导小组，由县长任组长，主管国土副县长任副组长，纪委（监察局）、财政局、国土资源局、规划局、法院等相关单位主要负责人为成员。领导小组下设办公室（办公室设在县国土资源局），由县国土资源局局长兼任办公室主任。

领导小组主要负责领导、指导和协调闲置土地清理整顿工作，解决闲置土地处置过程中遇到的各种问题，研究批准闲置土地的处置方案。办公室具体负责宗地档案材料的收集、闲置土地的认定、闲置土地处置方案的起草、执行等日常工作。

（二）成立闲置土地清理处置工作小组。清理处置闲置土地以纪委（监察局）为牵头单位，国土资源局、财政局、、规划局、法院抽调专门的工作人员参加。

二、清理范围和对象

（一）2012年7月25日前出让、划拨的国有建设用地 1.国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

2.国有建设用地使用权人虽已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五且中止开发建设满一年的国有建设用地。

（二）被改制企业在重组、兼并、收购等改制成功以后的闲置土地。土地闲置时间自企业停产歇业之日起计算。

（三）法律、法规、规章规定的其它情形。

三、工作步骤

（一）调查摸底（2013年8月1日至8月15日）

清理领导小组办公室组织专门工作人员集中时间对2012年7月25日前供地情况进行摸底造册，形成《国有建设用地出让疑似闲置情况摸底表》、《国有建设用地划拨情况表》。

（二）调查阶段（2013年8月16日至9月15日）根据《国有建设用地出让疑似闲置情况摸底表》、《国有建设用地划拨情况表》，逐宗地核实动工开发情况。查清土地位置、面积、动工开发时间等情况，并填好《闲置土地调查情况表》上报清理领导小组办公室。清理领导小组办公室对核实的情况进行初步审核，根据不同性质，区别不同情况，依法认定，拟出处置方案。

（三）依法处置阶段（2013年9月15日至11月15日）

清理领导小组办公室将处置方案报闲置土地清理领导小组审批，审批通过后，由县国土资源局依法作出处理决定，清理领导小组办公室协调各相关单位依法负责执行到位。

（四）总结表彰（2013年11月下旬）

清理领导小组办公室根据情况认真总结我县在土地管理中存在的问题和经验，并对今后土地供应、监管提出建设性建议，进一步完善长效管理机制。领导小组对在清理过程中工作突出的个人、单位给予表彰和奖励。

四、处置方式

（一）对符合《闲置土地处置办法》第八条规定的情形，属于政府、政府有关部门的行为造成土地闲置的，选择以下方式处置：

1.延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。2.调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。

3.由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。

4.协议有偿收回国有建设用地使用权。

5.置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。

6.国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方案。

（二）不符合《闲置土地处置办法》第八条规定情形，不属于政府及政府部门的行为造成土地闲置的，按照以下方式处置：

1.未动工开发满一年的，按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费。

2.未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

（三）闲置土地未按照《闲置土地处置办法》处理完毕的，国土资源部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。同时，将国有建设用地使用权人闲置土地的信息抄送金融监管、住建、规划、房产等部门，上述部门要积极配合闲置土地的处置工作。

五、工作要求

（一）宣传发动、营造氛围。召开全县清理闲置土地领导小组工作会议，统一思想，明确工作任务；充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，进行广泛的宣传报道，在全县形成闲置土地清理处置工作氛围。

（二）明确责任、通力协作。各成员单位应把此次闲置土地的清查处置当作一件大事来抓，必须加强协调配合，形成合力。各有关部门、单位要认真履行职责，发挥职能优势，密切沟通协作。

（三）加强督察、严格追责。领导小组办公室要加强工作调度，开展督促检查，掌握了解工作情况。各有关部门、纪检监察机关要切实履行职责，强化督导检查，对在清理工作中瞒报、漏报、弄虚作假的，将追究有关人员的责任。

（四）加大投入、提供保障。闲置土地清理处置工作涉及面广，面临的情况复杂，需投入大量的人力、物力和财力，县财政要拨付专项经费，确保此项工作顺利推进。