第一篇：房地产五证的办理顺序
先来说说这个土地是咋回事儿，土地国有，中国没有私有土地，土地所有权，都是政府手中。而任何单位或个人，只拥有使用权，曰“国有土地使用权”。当地方政府拟对一块土地进行商业开发的时候，国土局先组卷，报省一级政府审批，即：建设用地征转指标审批，为土地变性，变为住宅或商业用地。
土地征转变性手续完成后，开始进行“招拍挂”。简单简单一下：
招——招标，发布广告，告诉土地开发单位，这儿卖地了，有想来的快来报名吧！拍——进行拍卖。有多家报名竞争的，进行竞标，出高价者得。
挂——挂牌出让。谁家摘牌块土地，国土局会进行公示。
目前，保定市国有土地采取全额（土地评估价的全额）缴纳土地保证金的方式进行招拍挂。土地竞标溢价的，摘牌人补缴差额部分出让金。
１、摘牌人（以下称开发公司）缴纳的保证金转让为土地出让金。开发公司到财政局缴纳土地契税后，凭招拍挂确认书、土地出让金票据、契税票据，至国土局即时办理《建设用地规划许可证》——这是“五证”中的“第一证”，如果没有这一证，是无法办理《国有土地使用权证》的。
２、国土局将《建设用用规划许可证》、土地招拍挂确认书、地出让金票据、契税票据等手续的复印件，通过OA系统，层层报批至国土部，国土部核实审批通过后，开发商与国土局签订《国有土地出让合同》——这可是至关重要，如果开发商没有全额交款，国土部是不予审批的。
《国有土地出让合同》签订后，开发公司开始办理《国有土地使用权证》——“五证”中的“第二证”。
到这里，有点看明白了吗？——《建设用地规划许可证》、土地出让金、契税、《土地出让合同》，缺一不可啊，缺了任何一个，都不可能办下《国有土地使用权证》。
看到这里前两个证件办好，开发商将设计方案提交规委会讨论通过。而后开发商办理《建筑工程规划许可证》——五证中的第三证。在这期间，开发商要进行施工图细化、审图、报规划局审批、报人防审图，反正是一系列的东东，很是繁琐。然后便是开发商招标。
（１）开发商至发改委办理固定资产投资核准（备案）手续。
（２）开发商公开招标项目施工方、监理方。办理完毕《建设工程规划许可证》后，凭审图报告、人防审批手续、缴纳的城市配套设施费、农民工工资保证金、文明施工费，办理《建设工程施工许可证》——五证中的第四证——严格来说，办理下此证后，方可动工。施工过程中，质检站全程跟踪进行质量检查验收。
说说第五证吧，四证齐全，工程投资达到总体投资30%以后，开发商可向住建局申请《房屋预售许可证》，等申办预售许可后，方可进行预售。
这下这五证是怎么办理的，大家都看透了吧，所以五证并不是大家想的那样也不是售楼处说的那样，他们不是一起办下来的。
第二篇：房地产五证-办理-顺序流程
房地产五证
办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证（规划局审批下发）——2.国有土地使用权证（由土地局审批下发）——3.建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）——4.建筑工程施工许可证（由建委审批下发）——5.商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）详细步骤介绍：
一、建设用地规划许可证和国有土地使用证
1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）程序：
（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书
2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）
（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估
（3）土地局测量对现场测量，出定界图
（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证
二、建设工程规划许可证 1． 市消防支队盖章
（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章
2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3．房地产开发建设规模
建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理
4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）
（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处
（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5．放线报告 持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
三、建设工程施工许可证（由建委审批下发）1． 报建
提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图 2． 现场勘察（3个工作日）3． 组织招标 4． 抗震审查 5． 施工合同审查
6． 交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票
四、商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）
五证的申请顺序和作用范围
“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》(《商品房预售许可证》)项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。
第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。
第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。
第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。
最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。当然，您在购房的过程中一定要注意到你所挑选的房屋是否在销售范围内。
注意识别开发商拥有的‘五证’
“五证”，尤其是《商品房预售许可证》判断开发商是否拥有合法经营权的文件依据。在购房过程中，您应该认真识别其中的真伪。
根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占用资金比例，往往只办理所售房屋中的几层或几套房屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商向您出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围，是否包含您将要购买的房屋。
开发商五证不全，就一定不值得信赖么？
在北京房产市场上，开发商为了方便资本运营，在未办理完全的‘五证’之前就启动房地产预售工作的行为，是很普遍的，包括一些有名望的大房地产公司也这样作。
在选择五证不全的房屋前，必须先考察开发商的资信情况。您可以参考其曾经开发并已经交付使用的房地产项目在目前的状况，也可以根据您所选择的项目的工程进度和房地局出示的相关证明来判断开发商的资信情况。
这样，您就可以在项目刚刚开始出售、拥有最大选择空间的时候，作出比较稳妥的选择。所以，开发商没有办理完全合法的五证，也是值得信赖的。但是，您应该根据开发商的经济规模，市场声誉，服务质量等等素质因素，作出自己的判断。
购房者要谨防开发商的哪些不合法行为
一些资金规模较小，行业资历不高的房地产开发商，为了快速的资金回笼，常常喜欢在没有办理土地使用权的情况下，开发和预售房屋。虽然这并非是纯粹有意识的欺骗行为，但是如果在开发和建设过程中，由于他们行业经验的缺乏，造成资金运转不灵等被动局面，会影响楼房的施工进度和施工质量，严重的会成为‘烂尾房’。出现这类情况，最终吃亏的还是国家和购房消费者。
所以，购房者在与房地产商打交道的时候，一定认真审查房地产商的‘五证’，尤其是《商品房预售许可证》。若开发商提供的《商品房预售许可证》中的规定范围并没有包含您要购买的房屋，您应该视不同的情况作出判断。如果对方是一家资本雄厚，有多年行业经验并且声誉良好的开发企业，您还是可以信赖他们的；而那种声望不大的小项目小企业，您也不能光图便宜，以防吃了大亏。
另外，购房消费者还要认真考察开发商的《建设用地规划许可证》，明确其物业的边界范围。因为有些房地产开发商往往在广告和宣传上任意夸大自己项目建设规模和设施完善程度。比如，他们制作的沙盘模型所示边界超过《建设用地规划许可证》界定的范围，展示此项目中并不存在的其他物业设施，使此物业看起来非常完善，而实际上他们能兑现的只是许可证界定范围内的建筑设施。所以考察开发商的《建设用地规划许可证》，明确其物业的边界范围，可以帮您识破一些开发商虚假的广告宣传行为。
第三篇：五证办理顺序及所需材料
办理五证先后顺序是：
1.《建设用地规划许可证》2.《国有土地使用证》3.《建设工程规划许可证》
4.《建筑工程施工许可证》（又称建筑工程开工证）5.《商品房预售许可证》 详细步骤介绍：
一、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》
1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）程序：
（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书
2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）
（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（由土地局审批下发）
（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估
（3）土地局测量对现场测量，出定界图
（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证
二、《建设工程规划许可证》
1． 市消防支队盖章
（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续
3．房地产开发建设规模
建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理 4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）
（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5．放线报告
持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
三、《建设工程施工许可证》（由建委审批下发）
1． 报建
提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图 2． 现场勘察（3个工作日）3． 组织招标 4． 抗震审查 5． 施工合同审查
6． 交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费***
四、《商品房预售许可证》（由市房管局预售科下发）
申请单位持营业执照、资质证书、土地征、开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发
一、办理《建设用地规划许可证》所需资料
1、申请书；
2、项目占地四至图（加盖国土资源局公章）；
3、中标确认书及规划设计条件（复印件）；
4、项目备案或核准文件（复印件）；
5、环评报告及批准文件（原件）；
6、地形图（1:1000地形图，并加盖测绘部门公章）。
二、办理《国有土地使用证》所需资料
1、政府批准文件
2、征地红线图
3、土地测量宗地图
4、法人代表身份证
5、企业营业执照复印件
6、土地使用合同(出让方式取得使用权)
7、按批文中规定须提交的收费***复印件
8、建设用地规划许可证
9、计委立项文件
三、办理《建设工程规划许可证》所需资料
1、申请书；
2、环评批文及项目备案或核准文件；
3、项目选址意见书及建设用地规划许可证；
4、土地使用证；
5、规划设计方案批准书及总平面蓝图；
6、投资计划批复文件；
7、建设项目公示证明；
8、建筑垃圾处置证；
9、配套费、人防费收缴证明及人防证；
四、办理《建筑工程施工许可证》申请材料
1、建筑工程施工许可申请表；
2、现场勘验记录；
3、土地使用权证（复印件）；
4、投资计划（复印件）；
5、城市建筑垃圾处置证（复印件）；
6、建设工程规划许可证（原件）；
7、建设工程施工图设计文件审查合格书（原件）；
8、资金到位证明（复印件）；
9、外埠施工、监理、招标代理、造价、勘察单位进冀备案表（复印件）；
10、建设工程中标通知书、项目登记表（原件）；
11、建设工程施工合同、委托监理合同（副本原件）；
12、现场具备施工条件的证明、房屋拆迁许可证和拆迁进度证明（原件）；
13、总监签署的施工组织设计报审表（B1-3）；
14、建设工程质量监督报建备案登记表、施工安全生产备案表、监理备案表（原件）及安全生产许可证；
15、农民工意外伤害保险（复印件）；
16、施工单位项目部组成人员名单及执业证书（复印件）；
17、所在地建设行政主管部门出具的施工单位未拖欠工人工资证明（原件）；
18、房地产项目需提供房管部门出具的资本金缴存证明（原件）；
19、建筑工程消防设计审核意见（复印件）。
五、办理《商品房预售许可证》所需资料
1、开发企业营业证书
2、开发企业营业执照
3、建设工程规划许可证
4、建设工程施工许可证
5、建设用地规划许可证
6、国有土地使用权证
7、商品房预售方案
8、银行监管证明
9、物业办证明
10、前期物业服务合同
11、物业公司营业执照
12、物业公司资质证书
13、工程进度表及进度情况
14、总平面图及分层平面图
15、白蚁防治合同
16、工程投资财务证明
17、工程施工合同
18、测绘中心报告
19、商品房使用说明书、商品房质量保证书
第四篇：房地产项目开发五证办理顺序及步骤
办理五证先后顺序是：
1.建设用地规划许可证——2.国有土地使用权证——3.建设工程规划许可证——4.建筑工程施工许可（又称建筑工程开工证）——5.商品房预售许可证 详细步骤介绍：
一、建设用地规划许可证和国有土地使用证
1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）程序：
（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业
营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书
2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（由土地局审批下发）
（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估
（3）土地局测量对现场测量，出定界图
（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证
二、建设工程规划许可证
1市消防支队盖章
（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批
（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章
2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续
3．房地产开发建设规模
建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理
4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）
（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处
（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字
（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单
5．放线报告
持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
三、建设工程施工许可证（由建委审批下发）
1． 报建
提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图
2．现场勘察（3个工作日）
3．组织招标
4．抗震审查 5．施工合同审查
6．交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费
四、商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）
申请单位持营业执照、资质证书、土地征、开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发
第五篇：五证办理顺序及详细步骤
五证办理顺序及详细步骤介绍
办理五证先后顺序是：
1.《建设用地规划许可证》
2.《国有土地使用证》
3.《建设工程规划许可证》
4.《建筑工程施工许可证》（又称建筑工程开工证）
5.《商品房预售许可证》
详细步骤介绍：
一、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》
1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）
程序：
（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处
（2）用地处转总工室审查
（3）报局业务会批准
（4）领取选址意见书
2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费
3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）
（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查
（2）主管局长、主管局市长批准
（3）打交费单，领取用地规划许可证
4．国有土地使用证（由土地局审批下发）
（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处
（2）土地评估
（3）土地局测量对现场测量，出定界图
（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证
二、《建设工程规划许可证》
1． 市消防支队盖章
（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批
（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章
2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续
3．房地产开发建设规模 建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理
4．建设工程规划许可证（由规划局规划处下发）
（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处
（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字
（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单
5．放线报告
持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
三、《建设工程施工许可证》（由建委审批下发）
1． 报建
提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图
2． 现场勘察（3个工作日）
3． 组织招标
4． 施工图审查
5． 施工合同审查
6． 交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费***）
四、《商品房预售许可证》（由市房管局预售科下发）
申请单位持营业执照、资质证书、土地征、开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发。
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