2014年土地登记代理实务土地登记概论辅导(11)

第一篇：2014年土地登记代理实务土地登记概论辅导(11)

环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第三节 我国土地登记的法律依据及效力

二、土地登记的效力

(二)实践探讨

我国现行的法律、法规和政策性文件对有关土地登记效力的规定比较零散。如《中华人民共和国土地管理法》规定，依法改变土地的权属和用途的，应当 办理土地权属变更登记手续。《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。《中华人民共和国担保法》规定，土地使用权 抵押，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和 土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地 所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变 更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，自土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进 行变更登记。《土地登记规则》第六十九条规定，土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请 变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。中共中央、国务院“关于进一步加强土地管理，切 实保护耕地的通知”规定，土地使用权转让要办理变更土地登记。不按规定办理变更土地登记的，按土地使用权非法转让处理。综合以上现行规定可以看出，我国的土地登记采用的是形式主义的立法思想，可以归类于登记的生效要件主义、登记要件主义，进言之，我国土地登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。关于我国的土地登记在登记存有瑕疵等特殊问题上的效力，依据最高人民法院处理房屋所有权人在未取得其他共有人同意的情况下出卖共有房屋，并且在 未提交共有人同意证明书的情况下办理登记引发纠纷的做法：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该 项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的权利人赔偿，可以看出我国的土地登记实际上引入了登记公信原则立法的解决 方法，即维护登记的公信力，规定善意第三人不负返还义务，原来的土地权利人有权要求无权处分土地的转让人赔偿损失。

第二篇：2014年土地登记代理实务初始土地登记辅导

环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第一节 初始土地登记概述

三、我国初始土地登记概况

(一)城镇国有土地使用权初始登记1987年9月，为了适应土地管理体制、土地使用制度改革和开征土地使用税的需要，原国家土地管理局要求各地 开展城镇国有土地使用权的申报工作，建立初步的地籍档案。1987年冬和1988年春，在上海市、山东青州市、广东省花县进行了土地登记发证试点，并取得 了初步经验。根据国务院关于进一步扩大土地登记发证试点的指示精神，原国家土地管理局分别于1988年5月18日和1988年7月19日，连续下发了《关 于扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知》((88)国土[籍]字第67号)、《关于加快城镇国有土地使用权申报工作的通知》((88)国土[籍]字第100号)，决定全面开展城镇国有土地使用权的申报。

城镇国有土地使用权申报工作是依法进行国有土地登记发证的第一步，根据《城镇国有土地使用权申报工作的若干规定》，土地使用权的申报以市、县为 单位组织进行，申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企事业单位的国有土地使用权;土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和 个人;具体工作由市、县土地管理部门承办。1990年11月原国家土地管理局在西安召开“全国地籍管理研讨会”，会议在总结试点经验的基础上，提出了地籍 管理的发展战略，明确了地籍管理的目标和技术路线。会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国初始土地登记工作全面铺开。1993年至1994年，土地登记在地籍调查的基础上明显加快，“国有土地使用证”发证率达到55%。同期，制定了《土地变更登记若干规定》和《土地登记规范化意见》，并在5个城 市开展了城镇日常地籍试点，土地登记在规范土地市场中的作用得到初步发挥。

(二)农村集体土地所有权初始登记

2001年11月9日，国土资源部发出了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》(国土资发[2001]359号)，决定在已有基础 上，进一步加大力度，全面部署开展全国集体土地所有权初始登记工作。并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。

具体确权要求如下：

1.凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集 体所有。考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际，在具体登记发证时，可采取两种方式进行：一是有条件的地区，可将《集体土地所有权证》直接发放 到村民小组农民集体;二是采取“组有村管”的方式，将《集体土地所有权证》发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所 有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟时，可将《集体土地所有权证》换发到组。对 于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本着尊重历史，环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。

2.能够证明土地已经属于乡(镇)农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。没有乡(镇)农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。

3.不能证明属于乡(镇)农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有。土地所有权主体以“XX村(组、乡)农民集体”表示。集体土地所有权初始登记的基本单元也是宗地。

在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分要注意以下几点：

1.属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。

2.同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。

3.有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。

第三篇：2014年土地登记代理实务初始土地登记辅导(6)

环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第三节 初始土地登记申请

三、初始土地登记申请应提交的证明文件

初始土地登记申请人向土地登记机关提交的证明文件资料基本上同一般的土地登记，只是反映在土地权属来源证明上，有其自己的特点。

在初始土地登记中，申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几种：

1.各时期政府土地主管部门征、拨(使)用的土地批准文件。

2.因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明。

3.无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。

4.因历史等原因无法提交权属证明材料的处理。

1)个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明。

2)单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。

第四篇：土地登记代理合同书

编号：

土地登记代理合同书

云南省国土资源厅监制

甲方（委托方）：

乙方（代理方）：

土地登记代理许可证号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《云南省土地登记条例》、《云南省土地登记代理暂行方法》的规定，甲方委托乙方开展土地使用权的登记代理工作，双方本着平等、自愿、有偿的原则，经友好协商达成如下协议：

一、甲方委托乙方代理的事项（在□中打√）：

□ 代写（填）办证所需的文字；

□ 收集、整理录入宗地的土地权属来源证明材料等与土地登记

有关资料；

□ 帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；

□ 在国土资源部门的指导下，开展土地权属调查工作，填写地

籍调查表，完善四邻签字盖章手续；

□ 根据业务、技术规范要求，实施宗地的地籍测绘，制作宗地

图，形成宗地界址点成果表；

□ 制作土地登记所需资料电子文档，向有权登记的国土资源部

门或登记办理服务窗口提交土地登记申请及相关成果资料；

□ 在规定的时间内到国土资源部门或登记办证服务窗口缴纳土

地登记费、证书工本费等，领取土地证书，验证并及时交给

委托方；

□ 查询土地登记资料；

□ 查证土地产权；

□ 提供土地登记业务相关的其他事项：

二、甲方在本合同签定之日起7日内向乙方如实提供以下资

料，以便代理工作的开展：

1、土地权属来源证明材料，包括

2、单位法人证明、法定代表人身份证明或个人身份证明。

3、房产证等地上附着物权属证明；

4、其他证明文件：

三、代理期限自本协议签定之日起至年月日止

（含国土资源部门受理的工作时限日）。

四、甲方负责如实提供土地登记所需的文件材料，协助乙方开展

工作，按时支付代理费用；乙方负责在规定时间内按要求完成代理工作，并保守乙方秘密。

五、乙方在代理工作完成后，应向甲方提交以下成果资料（根据

双方约定在□中打√）：

□依法登记后国土资源管理部门颁发的土地证书；

□收集、整理有关土地权属资料，以及对土地权属来源情况或查

证土地产权后的分析报告；

□解决土地权属纠纷的方案建议；

□经国土资源部门鉴证盖章的土地登记资料；

□相关法律咨询报告；

□其他：

六、代理费为人民币：

七、甲方在本合同签定后日内向乙方支付代理费的℅，计人民币元（大写）；代理工作完成后，甲方向乙方支付代理费余额，计人民币元（大写）。

八、违约责任：如乙方未按时完成工作，每逾期一天按代理费的支付违约金给甲方；如甲方未按时提供办理登记所需的资料或不配合代理工作的开展，代理期限顺延。

九：其他约定：

十、本协议未尽事宜双方另行协商解决。

十一、本协议一式三份，甲方、乙方及受理登记的国土资源部门各一份。

十二、本合同经甲、乙方双方签字盖章后生效。

甲方：（签字或盖章）乙方：

（盖章）法定代表人：法定代表人：

经办人：

联系电话：

地址：

开户银行：

账号：

经办人： 联系电话：地址： 开户银行：账号：

年月日

第五篇：2014年土地登记代理人《实务登记》备考辅导

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帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续的操作程序

在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，土地登记代理人主要有以下几项工作内容：

(1)代写土地权属纠纷调处申请书;

(2)代委托方起草纠纷双方达成的书面协议;

(3)代委托方举证;

(4)协助办案人员取证;

(5)其他工作。

在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，主要按照以下几个步骤进行操作：

(一)了解土地权属纠纷情况，代写土地权属纠纷调处申请书

土地登记代理人首先要了解委托人委托事项的具体情况，主要包括：与什么单位或个人有争议;争议的焦点是什么;有无确凿的资料或证据。根据掌握的情况和资料，土地登记代理人代理委托人书写书面申请书。代写土地权属纠纷调处申请书时应载明以下事项：

(1)申请人和对方当事人的姓名或名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名、职务;

(2)请求的事项、事实和理由;

(3)有关证据;

(4)证人的姓名、工作单位或者住址、邮政编码。

(二)向土地管理部门提交土地权属纠纷调处申请书

土地登记代理人代表委托人向土地管理部门进行申请时，应当提交土地登记代理委托书，代理委托书必须写明委托事项、权限等。

(三)协助土地管理部门的承办人员调查取证

土地登记代理人协助办案人员调查取证的证据主要有以下几种：

(1)人民政府颁发的确定土地权属的凭证;

(2)人民政府或者主管部门批准征用、划拨或者出让土地的文件;

(3)争议双方当事人依法达成的书面协议;

(4)人民政府或者司法机关处理争议的文件或者附图;

(5)证人证言;

(6)其他证据。

(四)参与调解，起草纠纷双方达成的书面协议

调解是解决纠纷的有效办法之一。如果通过调解可以解决纠纷，土地登记代理人需要参与具体过程并起草最终的书面协议。如果纠纷当事人无法达成协议，则由土地管理部门报人民政府作出处理决定。土地权属纠纷调解完毕或作出处理决定后，代理人及时将处理决定及相关文件交还委托方。

代理查询土地登记资料的操作程序

(一)明确委托人的查询目的和内容

土地登记代理人首先要了解委托人的意图和目的，并以此为依据确定所要查询的内容。

(二)核实委托人的查询要求，确定查询范围

由于各类土地登记资料的公开查询均有一定的限制范围，因此在确定需要查询的内容后，土地登记代理人还要根据公开查询的相关规定初步确定委托人的哪些要求可以满足，哪些无法满足，哪些资料可能查询到，哪些无法查询;并就初步结果与委托人沟通。

(三)申请查询，收集资料

查询土地登记资料时委托人应当出具土地登记代理委托书;境外委托人的委托书还应当按规定进行公证或认证。单位或个人委托代理人查询原始凭证时，应当由代理人或代理机构向土地登记机关提交委托书、委托人及代理人的身份证明、代理机构证明及查询人的工作证件。

(四)整理查询结果，回复委托方

按照委托人的要求，将查询的结果进行整理、汇总、分析，向委托人汇报查询结果及分析报告。必要时，还可根据委托人的要求，要求土地登记机关在有关查询结果上加盖公章，以表示查询结果的真实性。

代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关资料的操作程序

(一)明确收集资料的目标、内容 通过与委托人的交流，了解委托人进行委托代理的目的：要解决什么问题或者要收集什么资料。

(二)利用各种渠道，收集所需资料

通过了解委托人的代理目的，土地登记代理人要运用所掌握的专业知识确定解决问题的方法，明确解决问题所需要的资料，资料的可得性以及通过什么渠道进行搜集。通常情况下，土地登记代理人可以通过收集文字资料、实地查勘及向有关当事人了解情况等方法收集有关资料。

土地登记文件资料的收集应按照及时、完整、连贯、系统、无遗漏的原则随时进行。在收集土地登记文件资料时，应注意：

(1)土地登记文件资料要齐全、完整和准确。

(2)应收集与土地登记直接有关的材料。

(3)所收集的文件资料必须是土地管理部门形成的文件资料。用于参考目的、不反映土地登记活动的资料，可以作为推断的资料，但不能列入土地登记的法律文件资料，但用来证明权源的其他部门形成的文件资料除外;属于土地管理部门委托形成的土地调查成果等文件资料，应列入土地登记文件资料。

(4)资料必须具有保存价值。

(5)一般土地登记文件资料收集一份，重要的和使用频繁的可视需要复制副本。为保证收集资料的权威性，土地登记代理人应按照土地登记资料公开查询的有关要求，向当地土地登记机关查询有关权属来源资料，以保证收集资料的合理性和权威性。

(三)整理资料，提交成果

收集资料后，土地登记代理人需要将资料进行整理，将处于零乱状态的资料，进行分类、排列，使之系统化。在整理资料的过程中，土地登记代理人可根据需要，通过对已有资料的整理分析，对土地权属来源情况作出推断，并向委托人提供相应的推断分析报告和整理后的材料，供委托人参考。

代理查证土地产权的操作程序

代理查证土地产权的操作步骤与代理查询土地登记资料相类似。土地登记代理机构及其土地登记代理人接受委托后，需要对委托方需要查证的资料进行分析研究，不具备查证条件的，叫其补充材料，代理人通过电话、传真、信函、实地查询等方式，获取土地产权查证结果，并及时告知委托方。代理土地产权查证大体可以分为以下三个步骤：

(一)明确查证目标、内容 根据委托人的要求，明确需要查证的内容和范围。

(二)收集所需资料

根据委托人的要求及查证对象的土地产权状况，收集相应的资料。如对于出让土地产权查证，则需要收集国有划拨土地来源资料、土地登记资料、转让资料等。

(三)整理和分析资料，向委托人提交分析结果

通过对收集的资料进行整理和分析，土地登记代理人根据分析结果，作出土地产权查证的判断结论。并向委托人提交分析报告，就土地产权查证的依据、过程及结果等向委托人进行书面说明。

与代理查询土地登记资料不同的是，土地产权查证需要以搜集、查询的资料为依据进行分析和判断;而代理查询土地登记资料，其查询结果应是真实资料的反映，不能带有推断的成份在内。

提供土地登记及地籍管理相关法律咨询的操作程序

土地登记代理机构的法律咨询包括土地登记、地籍管理等相关法律知识咨询、法律事务交涉等。法律服务一般应由律师提供，但由于土地登记所涉及的法律因素很多，有些法律事务很难与经济事务严格区分，因此，如果土地登记代理人能掌握较丰富的法律知识和相关专业知识，在提供土地登记代理服务的同时提供一些基本的法律服务，不仅可以提高受理业务的成功率，还能起到争取新客户、扩大业务量的作用。一般来讲，土地登记代理机构的法律咨询服务可以分为以下三个步骤：

(一)了解情况，明确问题

首先土地登记代理人要了解委托人的基本情况，了解委托人需要明确的问题，这是进行咨询的基础工作。

(二)搜集资料，分析问题

在明确问题的基础上，土地登记代理人收集相关材料和信息，并进行深入地整理、加工和分析，提出相应的意见和建议。

(三)出具建议或咨询报告

根据资料收集和整理分析情况，由土地登记代理人以书面或者口头的形式将分析得到的意见和建议提交给委托人。由于土地登记代理的政策性比较强，所以土地登记代理人在提供法律咨询服务时，应要求土地登记代理不仅要熟悉基本的法律要求和专业要求，还应及时了解和掌握最新的土地登记法律，以保证法律咨询结果的合理性、适时性。

土地登记代理的成果内容应根据委托方的要求，在土地登记代理委托合同中加以明确。通常情况下，不同的土地登记代理内容，成果的内容也不同。

(一)代理办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书

对于代理办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的情况，其成果内容应是向委托方提供的办理土地登记后的规范的土地证书。需要注意的是，这里的土地证书的内容不仅应符合委托方的要求，还要符合土地所有权、使用权、他项权利设定登记或变更登记的有关要求。

(二)代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料

对于代理收集土地权属来源证明材料的情况，其成果主要为收集、整理后的有关资料，以及根据已收集资料的作出的对土地权属来源情况的推断分析报告。报告中应根据资料情况，作出土地权属来源的推断结论以及推断分析的依据，以供委托人参考。

(三)帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续

受土地权利人的委托，土地登记代理人可以帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续。土地登记代理的成果除为权利人收集、查询有关资料外，还包括为委托人提供解决权属纠纷的具体解决方案以及为解决土地权属纠纷需要提供的相关资料，包括权属来源资料、地籍资料(如宗地图、地籍调查情况等)。土地登记代理人还应根据实际情况，通过实地查勘、代理指界、地籍测量等，协助解决土地权属纠纷。对于能解决的，其成果主要为解决土地权属纠纷后的权属状况、产权认定结果以及解决后的地籍资料、宗地图等;对于尚未解决的，土地登记代理人应根据委托方的要求，提供未来的解决方案，该解决方案可以是口头咨询报告，也可以是书面报告。

为维护委托方的合法权益，土地登记代理机构和土地登记代理人在提交土地登记代理成果

时，应进行认真的审核、把关，保证土地登记代理结果的公正、合理。

(一)审核程序 对于土地登记代理成果进行审核时，至少应经过以下程序：

(1)初审。即由土地登记代理人对土地登记代理的成果内容进行初审，并对发现的问题及时进行修改;

(2)复审。由土地登记代理机构安排机构内部专门人员对提交的成果进行复审，并提出复审意见;

(3)代理机构负责人审核。在出具正式代理成果时，应将成果连同初审意见、复审意见一并送代理机构负责人审核，审核通过后，形成并出具最终成果，提交给委托方。

(二)审核内容

在对土地登记代理成果进行审核时，应重点审核以下内容：

(1)成果内容及形式是否符合委托方的要求;

(2)成果内容是否规范合法;

(3)委托代理内容与要求是否合法;

(4)代理步骤及过程是否符合规定要求;

(三)需要注意的问题

(1)由于土地登记的专业性和政策性比较强，所以在对土地登记成果进行审核时，应注意土地登记代理过程及结果应符合土地登记的有关技术规定。同时，也应符合有关土地登记、地籍管理的政策规定。

(2)考虑到土地确权、代理解决土地纠纷的复杂性，土地登记代理人应认真收集有关资料，并应实地查勘现场，以了解宗地的实际产权状况和利用情况。

(3)对于提交书面报告的，应在报告对土地登记代理成果的有关前提条件、假设条件以及代理成果的使用限制等予以说明，以最大限度地降低代理风险。

(一)归档的必要性

1、由于土地登记资料及土地登记代理成果涉及到委托方的权益，为保护土地权利人的利益，对土地登记的有关资料及土地登记代理成果进行归档，可便于委托方及有关当事人的查询和对证，保证土地登记代理成果的公正合理。

2、土地登记代理成果是土地登记代理机构开展土地登记代理业务的重要业绩，及时对土地登记代理的有关资料进行归档管理，也便于土地登记机关对土地登记代理机构及土地登记代理人的监督、检查和管理。

3、及时对土地登记代理资料进行归档管理，便于土地登记代理人和土地登记代理机构掌握和收集更多的资料，为开展其他土地登记代理业务服务。如各地在土地登记中的有关法规文件等，对开展该地区其他土地登记代理业务具有重要的参考价值。

(二)归档的内容

在完成土地登记代理业务后，土地登记代理机构和土地登记代理人根据需要可以将开展土地登记代理过程中的土地登记代理委托书、土地登记代理合同、现场记录、有关法规与政策资料、权证资料以及收集的其他资料等及时进行归档。