土地登记代理实务案例题[5篇范例]

第一篇：土地登记代理实务案例题

.土地登记代理实务案例题

一、某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗地国有土地使用权，批准用途为教育用地，现A学校提出土地登记申请，要求办理土地登记。应该如何办理？在权属审核中应该注意什么问题？

参考答案：

1、A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。

2、该宗地A学校应该在接到过于土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。

3、应提交的资料：（1）、土地使用权登记申请表；（2）、A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；（3）、县级以上人民政府建设用地批准书；（4）、国有土地划拨决定书；

（5）、委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。

4、划拨土地使用权设定登记权属审核要点：（1）、对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。（2）、对土地权属来源文件的饿审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。（3）、对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。（4）、对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。

二、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地紧购置了8000平方米工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急来办理土地登记。问应当如何申请土地登记？如何确定土地使用期限？在权属审核中应该注意什么？

1、B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。

2、申请时限规定：（1）按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内；（2）、成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。

3、应该提交的材料：（1）、土地使用权登记申请表；（2）、该企业法人证明、法人身份证明；

（3）建设用地批准书；（4）、《国有土地使用权出让合同》；（5）、出让金支付凭证；（6）、委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

4、土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起50年计算。

5、出让土地使用权设定登记权属审核要点：（1）、对申请人的饿审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；（2）、对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）、对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限。（4）、对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同的面积一致；（5）、对出让金支付情况的审核等。

三、某市M企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使用权，用途为工业。现M企业进行企业改制，拟组建N股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家入股的方式处置该三宗国有土地使用权。问土地资产处置后，该办理什么手续？应该注意什么？

参考答案：

1、三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。权利人由M企业变更为N股份有限公司；土地使用权类型由划拨变更为作价入股。应该注意以下问题：（1）变更登记申请期限：签订入股合同之日起30日内；（2）、申请人为N股份有限公司的法人及法人代表；（3）、三宗地分别申请土地使用权变更登记。

2、应该提交的材料：（1）、土地使用权变更登记申请表；（2）N股份有限公司法人证明、《土地登记法人代表人身份证明》和法定代表人身份证明；（3）、公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与N股份有限公司签定的委托合同；（4）、土地估价备案材料；（5）、原《国有土地使用证》；（6）、房屋所有权证及其他地上附着物证明；

（7）、委托代理的应该提交土地登记委托书及代理身份证明等。

3、权属审核要注意的问题：（1）、对申请人的审核。要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。（2）、对土地权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行审核；（3）、对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合土地使用权最高使用期限。

四、某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000平方米的国有土地使用权，批准用途为商业，使用期限为40年，于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系，将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。问该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续？

参考答案：

1、程序：申请——地籍调查——权属审核——注册登记——核发土地证书

2、申请。N贸易有限公司应该在与M公司签定了土地转让合同或协议后30日内，办理房产变更登记15日内，向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交的材料：

（1）、土地使用权变更登记申请表；（2）、N贸易有限公司法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明；（3）、转让合同（4）、原土地使用证；（5）变更后的房屋所有权证；（6）；税费交纳证明；（7）、委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。

3、地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化，没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。

4、权属审核要点：（1）、对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。（2）、对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。（3）、对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。（4）对税费的审核。

（5）、对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。（6）对房产变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。

5、注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记，并填写新的《土地归户卡》注销原来的《土地归户卡》。

6、核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》新的土地证书发给N贸易有限公司.

第二篇：2014年土地登记代理实务初始土地登记辅导

环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第一节 初始土地登记概述

三、我国初始土地登记概况

(一)城镇国有土地使用权初始登记1987年9月，为了适应土地管理体制、土地使用制度改革和开征土地使用税的需要，原国家土地管理局要求各地 开展城镇国有土地使用权的申报工作，建立初步的地籍档案。1987年冬和1988年春，在上海市、山东青州市、广东省花县进行了土地登记发证试点，并取得 了初步经验。根据国务院关于进一步扩大土地登记发证试点的指示精神，原国家土地管理局分别于1988年5月18日和1988年7月19日，连续下发了《关 于扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知》((88)国土[籍]字第67号)、《关于加快城镇国有土地使用权申报工作的通知》((88)国土[籍]字第100号)，决定全面开展城镇国有土地使用权的申报。

城镇国有土地使用权申报工作是依法进行国有土地登记发证的第一步，根据《城镇国有土地使用权申报工作的若干规定》，土地使用权的申报以市、县为 单位组织进行，申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企事业单位的国有土地使用权;土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和 个人;具体工作由市、县土地管理部门承办。1990年11月原国家土地管理局在西安召开“全国地籍管理研讨会”，会议在总结试点经验的基础上，提出了地籍 管理的发展战略，明确了地籍管理的目标和技术路线。会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国初始土地登记工作全面铺开。1993年至1994年，土地登记在地籍调查的基础上明显加快，“国有土地使用证”发证率达到55%。同期，制定了《土地变更登记若干规定》和《土地登记规范化意见》，并在5个城 市开展了城镇日常地籍试点，土地登记在规范土地市场中的作用得到初步发挥。

(二)农村集体土地所有权初始登记

2001年11月9日，国土资源部发出了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》(国土资发[2001]359号)，决定在已有基础 上，进一步加大力度，全面部署开展全国集体土地所有权初始登记工作。并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。

具体确权要求如下：

1.凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集 体所有。考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际，在具体登记发证时，可采取两种方式进行：一是有条件的地区，可将《集体土地所有权证》直接发放 到村民小组农民集体;二是采取“组有村管”的方式，将《集体土地所有权证》发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所 有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟时，可将《集体土地所有权证》换发到组。对 于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本着尊重历史，环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。

2.能够证明土地已经属于乡(镇)农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。没有乡(镇)农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。

3.不能证明属于乡(镇)农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有。土地所有权主体以“XX村(组、乡)农民集体”表示。集体土地所有权初始登记的基本单元也是宗地。

在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分要注意以下几点：

1.属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。

2.同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。

3.有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。

第三篇：2014年土地登记代理实务初始土地登记辅导(6)

环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第三节 初始土地登记申请

三、初始土地登记申请应提交的证明文件

初始土地登记申请人向土地登记机关提交的证明文件资料基本上同一般的土地登记，只是反映在土地权属来源证明上，有其自己的特点。

在初始土地登记中，申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几种：

1.各时期政府土地主管部门征、拨(使)用的土地批准文件。

2.因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明。

3.无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。

4.因历史等原因无法提交权属证明材料的处理。

1)个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明。

2)单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。

第四篇：2014年土地登记代理实务土地登记概论辅导(11)

环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第三节 我国土地登记的法律依据及效力

二、土地登记的效力

(二)实践探讨

我国现行的法律、法规和政策性文件对有关土地登记效力的规定比较零散。如《中华人民共和国土地管理法》规定，依法改变土地的权属和用途的，应当 办理土地权属变更登记手续。《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。《中华人民共和国担保法》规定，土地使用权 抵押，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和 土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地 所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变 更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，自土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进 行变更登记。《土地登记规则》第六十九条规定，土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请 变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。中共中央、国务院“关于进一步加强土地管理，切 实保护耕地的通知”规定，土地使用权转让要办理变更土地登记。不按规定办理变更土地登记的，按土地使用权非法转让处理。综合以上现行规定可以看出，我国的土地登记采用的是形式主义的立法思想，可以归类于登记的生效要件主义、登记要件主义，进言之，我国土地登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。关于我国的土地登记在登记存有瑕疵等特殊问题上的效力，依据最高人民法院处理房屋所有权人在未取得其他共有人同意的情况下出卖共有房屋，并且在 未提交共有人同意证明书的情况下办理登记引发纠纷的做法：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该 项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的权利人赔偿，可以看出我国的土地登记实际上引入了登记公信原则立法的解决 方法，即维护登记的公信力，规定善意第三人不负返还义务，原来的土地权利人有权要求无权处分土地的转让人赔偿损失。

第五篇：土地登记代理合同书

编号：

土地登记代理合同书

云南省国土资源厅监制

甲方（委托方）：

乙方（代理方）：

土地登记代理许可证号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《云南省土地登记条例》、《云南省土地登记代理暂行方法》的规定，甲方委托乙方开展土地使用权的登记代理工作，双方本着平等、自愿、有偿的原则，经友好协商达成如下协议：

一、甲方委托乙方代理的事项（在□中打√）：

□ 代写（填）办证所需的文字；

□ 收集、整理录入宗地的土地权属来源证明材料等与土地登记

有关资料；

□ 帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；

□ 在国土资源部门的指导下，开展土地权属调查工作，填写地

籍调查表，完善四邻签字盖章手续；

□ 根据业务、技术规范要求，实施宗地的地籍测绘，制作宗地

图，形成宗地界址点成果表；

□ 制作土地登记所需资料电子文档，向有权登记的国土资源部

门或登记办理服务窗口提交土地登记申请及相关成果资料；

□ 在规定的时间内到国土资源部门或登记办证服务窗口缴纳土

地登记费、证书工本费等，领取土地证书，验证并及时交给

委托方；

□ 查询土地登记资料；

□ 查证土地产权；

□ 提供土地登记业务相关的其他事项：

二、甲方在本合同签定之日起7日内向乙方如实提供以下资

料，以便代理工作的开展：

1、土地权属来源证明材料，包括

2、单位法人证明、法定代表人身份证明或个人身份证明。

3、房产证等地上附着物权属证明；

4、其他证明文件：

三、代理期限自本协议签定之日起至年月日止

（含国土资源部门受理的工作时限日）。

四、甲方负责如实提供土地登记所需的文件材料，协助乙方开展

工作，按时支付代理费用；乙方负责在规定时间内按要求完成代理工作，并保守乙方秘密。

五、乙方在代理工作完成后，应向甲方提交以下成果资料（根据

双方约定在□中打√）：

□依法登记后国土资源管理部门颁发的土地证书；

□收集、整理有关土地权属资料，以及对土地权属来源情况或查

证土地产权后的分析报告；

□解决土地权属纠纷的方案建议；

□经国土资源部门鉴证盖章的土地登记资料；

□相关法律咨询报告；

□其他：

六、代理费为人民币：

七、甲方在本合同签定后日内向乙方支付代理费的℅，计人民币元（大写）；代理工作完成后，甲方向乙方支付代理费余额，计人民币元（大写）。

八、违约责任：如乙方未按时完成工作，每逾期一天按代理费的支付违约金给甲方；如甲方未按时提供办理登记所需的资料或不配合代理工作的开展，代理期限顺延。

九：其他约定：

十、本协议未尽事宜双方另行协商解决。

十一、本协议一式三份，甲方、乙方及受理登记的国土资源部门各一份。

十二、本合同经甲、乙方双方签字盖章后生效。

甲方：（签字或盖章）乙方：

（盖章）法定代表人：法定代表人：

经办人：

联系电话：

地址：

开户银行：

账号：

经办人： 联系电话：地址： 开户银行：账号：

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