房地产开发企业核算原则

第一篇：房地产开发企业核算原则

房地产开发企业核算原则

一、编制目的基于目前地产板块三个项目公司财务会计人员多数没有地产行业从业经验，对该行业核算特征不甚熟悉等原因。为达到公司的运作规范和各项财税法规的要求，加强会计核算，规范各项财务操作流程，特编制此核算原则。指导、规范、统一日常核算工作，以达到为决策者提供准确、及时的财务信息。

二、适用范围

地产事业中心管理范围内的法人。

三、核算内容

土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

目前现有项目都处于开发初期，涉及的成本项基本在土地成本、前期成本及开发间接费用三项。由于时间原因，现就上述三项进行细则解释，日后随着项目进度尽快完善。项目开发成本核算细则

一房地产企业开发成本的核算内容

房地产开发成本包括八大块：土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

(一)土地成本：

土地费是指房产商取得土地的花费，主要包括土地出让金、土地转让费、拆迁补偿费、土地征用费、耕地占用费、安置费、拆迁补偿费、旧城改造费（个别区域有）、和其他与土地有关的费用（如取得土地使用证的契税、印花税、拍卖佣金、公证费、评估费和交易费）。这是房地产开发成本的最重要组成部分，地段越好、售价越高的楼盘，土地费占总成本的比重越高。

土地费用的核算内容根据土地的取得方式不同而有所区别，土地的取得方式主要有四种：划拨、转让、出让和收购股权。

1.土地使用权的划拨是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。一般只有国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地和法律行政法规规定的其他用地方可以划拨方式取得土地。

2.土地使用权的出让是指国家以土地所有权者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，即从一级市场取得土地。出让的最高年限为；居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。其出让方式有三种，一是拍卖，二是招标，三是双方协议。从2003年8月1日起，上海市所有土地的出让均采用招标方式进行。

3.土地使用权的转让是指土地使用者或土地经营单位（包括房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的行为，即从二级市场取得土地。原以划拨方式取得的土地应按规定签订土地使用全权出让合同，并向市、县级人民政府补交土地使用权出让金方可转让，以出让方式取得的土地在转让时，由于更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，需向政府补交一笔地价。

在不能用转让方式取得土地，通过招投标取得土地也比较困难的情况下，我们也可通过收购项目公司股权的形式取得土地。在这种情况下，土地费用仍然是原开发商取得土地时发生的成本，土地的溢价只能通过溢价收购的形式完成（而这部分溢价只能记入收购方投资收益的借方由以后项目公司分回的利润来弥补），很难记入开

第二篇：房地产开发企业材料和设备采购的核算

房地产开发企业材料和设备采购的核算

一、会计科目的设置

为了反映设备和材料采购业务的增减变动及结转情况，核算其采购成本，企业应设置以下会计科目。

1、“物资采购”科目

该科目用以核算企业购入的设备和材料的采购成本。其借方反映外购设备和材料的实际成本，以及月终结转入库材料实际采购成本小于计划成本的差额；贷方反映验收入库设备的实际成本，入库材料的计划成本、短缺和损失，以及月终结转入库材料实际采购成本大于计划成本的差额。余额一般在借方，表示在途设备及材料的实际成本。该科目下应设置“设备采购”和“材料采购”明细科目，分别核算设备和材料的采购成本。

2、“采购保管费”科目

用以核算企业为采购、验收、保管和收发设备和材料所发生的各种费用。其借方核算企业发生的各项采购保管费用；贷方核算己分配计人设备和材料采购成本的采购保管费用；本科目一般元余额。采用按计划分配率分配采购保管费的企业，本科目期末借方余额反映实际发生数大于计划分配数的差额，贷方余额反映实际发生数小于计划分配数的差额，终了时，本科目的余额应全部计入设备和材料采购成本。本科目应按采购保管费用项目设置明细账进行明细核算。

3、“库存设备”科目

用以核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本。本科目借方核算购入并验收入库设备的实际成本；贷方核算出库交付安装设备的实际成本；余额在借方，表示库存未安装设备的实际成本。本科目应按设备的存放地点和设备的类别等设置明细账进行明细核算。

4、“库存材料”科目

用以核算企业各种库存材料的计划成本或实际成本。本科目借方反映购入并验收入库材料的计划成本或实际成本；贷方反映出库材料的计划成本或实际成本；期末借方余额，表示库存材料的计划成本或实际成本。

5、“材料成本差异”科目

核算企业各种材料的实际成本与计划成本之间的差异。本科目借方登记入库材料及低值易耗品实际成本大于计划成本的差异；贷方登记实际成本小于计划成本的差异、结转出库材料和低值易耗品应负担的成本差异；借方余额表示库存材料和低值易耗品的实际成本大于计划成本的差异；贷方余额表示其实际成本小于计划成本的差异。本科目应分别按材料类别或品种进行明细核算。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本 用于开发产品的土地使用权计入所建造的房屋建筑物的成本中.1取得土地使用权时: 借:开发成本-土地款

贷:银行存款

2出售房屋时: 借:现金

贷:主营业务收入

3同时结转相应的成本: 借:主营业务成本

贷:开发成本

第三篇：房地产开发企业固定资产核算的内容

房地产开发企业固定资产核算的内容

2007-3-20 16:8

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固定资产核算是固定资产管理的重要环节。认真做好固定资产的核算工作，可以保护固定资产的完整并促使固定资产的充分利用。这对发展房地产开发事业有着重要的意义。房地产开发企业固定资产的核算，主要包括以下几个方面：

1.正确及时地反映固定资产存在的情况和增减变动，考核固定资产的保管和利用情况；

2.正确计算固定资产的损耗价值，将它计入有关成本、费用，保证固定资产简单再生产所需的资金，并实现收入与费用的正确配比；

3.正确及时地反映固定资产的修理费用，将它合理地计入有关成本、费用，考核固定资产修理计划和修理费用预算的执行情况；

4.定期对固定资产的现有数量和使用情况进行清查盘点，查明盘点盈亏的原因，并按照规定作出处理，防止损坏或盗窃，确保固定资产完整无缺，做到账、卡、物相符。

第四篇：房地产开发企业固定资产减值准备提取的核算

房地产开发企业固定资产减值准备提取的核算

2007-3-20 16:15

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为了较真实地反映企业固定资产的可收回金额即可变现价值，避免虚增资产价值，如实反映企业财务状况，按照现行企业会计制度的规定，企业应定期或在年终，对各项固定资产进行逐项检查，如发现有由于市场价格持续下跌、技术陈旧、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面净值时，应将可收回金额低于其账面净值的部分，计提减值准备，并设置“固定资产减值准备”科目进行核算。固定资产减值准备应按单项资产计提，提取时，记入“营业外支出——计提的固定资产减值准备”科目的借方和“固定资产减值准备”科目的贷方。

如某开发企业有一台挖土机，账面原值200 000元，已提累计折旧120 000元，经检查该台挖土机的性能已经陈旧，预计可收回金额仅为30 000元。则对可收回金额低于其净值80 000元（200 000元-120 000元）的50 000元（80 000元-30 000元）提取减值准备时，应作如下分录入账：

借：营业外支出——计提的固定资产减值准备50 000

贷：固定资产减值准备50 000

企业在对固定资产检查时，如发现某项固定资产有：（1）长期闲置不用、在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值；（2）由于技术进步等原因，已不可使用；（3）虽尚可使用，但使用后会严重影响工程、产品的质量，以及其他实质上已经不能再给企业带来经济效益的情况。应按该项固定资产的净值全额提取减值准备，然后等待清理，或立即加以报废清理。已按净值全额提取减值准备的固定资产，不再计提折旧。

如已提减值准备固定资产发生减值的迹象全部或部分消失，使其价值又得以恢复时，应在已提减值准备的范围内转回，作如上相反分录入账。

“固定资产减值准备”科目的贷方余额，反映企业已提取的固定资产减值准备。在编制资产负债表时，作为固定资产净值的减项列示。各项固定资产提取的减值准备，应在固定资产明细账卡中注明。

第五篇：企业核算年终工作总结

企业核算年终工作总结

企业核算年终工作总结

怀着对自我价值纯粹的追逐,迎来了踏入职业旅途的第四个可净化思想、坚定意志的寒冬,又是一年总结在即,回首2011,这最特殊,也最具挑战与考验的一年,像站在冰天雪地里的自己,寒冷与凛冽也曾让我望而却步,静心凝神,沉淀繁重才发觉,寒冬使我拥有希望,并开始新的征程!

由于企业机构调整与人员调动,使得我在担任合同管理工作的同时,兼任采办以及核算等相关工作,这对我来说是极大的挑战和锻炼,而面对困难,我选择迎面而上,经过系统的整理,现将三岗工作结合总结如下:

(一)合同方面

1、收支合同情况：

收入合同 **份 累计约******万元

支出

合同 **份 累计约******万元

a 收入合同：

◇ ********项目协议书 *份；

◇ *****单价供货合同******协议 *份;

◇ 工程项目类合同 *份，共计*****万元；

◇ 钻头销售收入合同 **份，**只钻头，共计****万元

钻头销售情况

122fm34** *只 122fm34** ***只 0**fm34* ****只

0**fm345 *只 **5fms34** *只 12*fms34* ****只

共计39只

b支出合同：

◇ 单价供货合同：*份

《钢芯接头加工合同》天津****机械修造厂

《石墨模具加工合同》*******电碳制品有限责任公司

《钻具及配套工具加工服务合同》天津***机械设备制造有限公司

《钢芯接头导协议变更合同》天津*******机械修造厂

◇ 工程项目类合同 *份，共约****万元；

◇ 钻头原材料支出合同 **份，共约****万元。

截止到目前,收入合同除金额****万元《*#栈桥码头

加水管线分支维修及输灰码头水管维修》bh-zx-10-sr****合同外，均已开具收入发票。支出合同除金额***万元《海洋石油***平台海水压力管线改造》jf-zx-10-zc/0**合同外，已全部按合同规定进度付清款项。

2、为规范合同管理，预防合同纠纷，防范经营风险，总公司结合各单位订立合同的实际情况，对一些常用的合同文本进行了修改整理，10年合同管理工作进一步针对细节着重入手，努力将处处做到完满，对于原材料购销、加工合同、单价供货合同主要原则性条款进一步靠拢总公司合同范本相关条款。以管理规定为前提规范了合同执行期间甲乙双方的各项往来工作。

3、本年钻头公司先后进行了钻头原材料单价供货合同、工具加工、bz***油田所有井二次修复处理及防腐除锈等项目的招投标程序，通过参与评标以及相关审批程序的上报工作，深刻的感受到此项工作对于经济合同执行的重要意义，也从中反复渗透学习上级公司招投标管理细则。

4、合同管理工作中的主要问题

关于合同滞后的问题：公司从11年开始承接工具加工及小型工程类项目，为创造更高利润总额增添一份力量,但少数合同的实际履行日期与审批日期相差甚远的问题,始终未得到解决,给合同管理工作带来极大困扰,各部门相关人员应积极配合、协调、