第一篇：土地拓展工作
土地拓展工作
确定土地信息收集机制，收集土地信息，建立集团公司土地资源信息库；
Ø寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市场招、拍、挂等形式获得土地；
Ø主持或协助集团总部领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署；
Ø负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调工作；如有成员公司，则由成员公司负责；
Ø组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向集团总部领导提出竞标建议；如有成员公司，则由成员公司负责； Ø组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合集团总部领导进行竞标工作；
Ø跟进和监督土地或项目转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签订工作。
第二篇：土地整理工作
①、土地整理工作
北兴农场土地整理项目为第三管理区7作业站、四管理区4、6作业站、六管理区12作业站高标准基本农田建设项目，项目2012年12月17日由省国土资源厅和财政厅组织专家进行评审并对初步设计进行了批复，于2013年1月8日由省国土资源厅和财务厅联合下发投资计划，2013年2月28日在黑龙江正信伟业招标有限公司进行了公开招标，工程共分五个标段，由金光道集团经纬建筑工程有限公司、黑龙江省世创佳年建筑有限责任公司、黑龙江省建安公路工程有限公司、黑龙江四海通市政工程有限公司、黑龙江红兴隆农垦金桦建筑有限公司五家施工企业中标。工程建设内容为：要清淤和改造支沟8条，长度19.56km，斗沟9条（含直斗沟）9条、长度15.48km。三处沟道陡坡护砌，长度为305m。布置建筑物107座，其中方涵4座、圆涵103座。对现有的9条，长15.21km田间路进行修缮；对现有的14条，长40.65km生产路进行修缮。工程量为82.56万m3，其中土方72.53万m3、砼0.38万m3，石方9.65万m3，无纺布0.73万m2，钢筋97t。本项目总投资为2548.50万元。其中工程施工费为2200.97万元；其它费用273.30万元；不可预见费74.23万元。
工程截止目前农田水利工程完成进度98%，道路工程完成进度98%，总体形象进度完成98%。
第三篇：土地拓展工作资深人士的告白
一多年从事土地拓展工作的资深人士的告白
这篇文是我近年来从事土地拓展工作，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混，所有本文中所总结出来的城市特征，基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学，产生误导。
本人从事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单，对照一下周边楼盘的售价，扣除掉开发建设成本和预计利润，剩下的就是地价。（地价= 预计售价-开发成本-预计利润）然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边 楼盘的售价做简单对照，来确定预计售价，一定没法竞得土地。我们必须要相对准确的判断 出，2 到 3 年后的楼价涨幅，并以此来计算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越 充分，在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就逼迫着地产投资人，去寻找隐藏在房价 上升背后的，客观规律。我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从 获取土地，到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需 时间，大致是 20 个月的时间，也就是 1 年零 8 个月。投资人做出的预计售价建议，在这个 时间就要得到检验。如果检验结果正确，那么这个投资人将得到重视； 而如果检验结果错误，他必然会失业，而且也极可能会面临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的 损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播。而且，地产投 资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的 城市，一年推出市场的地块超过 50 宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的 地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值，价值有多大。如果投资人仅 仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知，那么他犯下重大的 判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他必然会因为过高或过低的预计 售价，从而导致拿下烂地，或者错过好地。纯粹基于生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻城市房地产的根本 规律。对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为： 首次臵业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是： 任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次臵业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的 时候卖楼。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。举例而言，珠海江门和肇庆，是典型的首次臵业型需求城市。（很不幸，把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游 城市的定位，人口又少，经济也相当落后，一直都是做点首次臵业型客户的生意。它最近楼 市大涨，开始表现出强烈的投机型特征，这也是这种旅游城市的楼市特点：在首次臵业和投 机型需求之间跳跃，暴涨暴跌特征明显。）佛山东莞，就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳，介于投资与投机之间。中山和惠州 是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎，没有市区，它的需求大致 介于首次臵业型和改善型之间。而惠州，是一个投机盛行的城市，它受深圳的投机之风影响 太深。当然，这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单总结，在一个城市的内部不 同区域，又体现出不同的特征。譬如，以广州为例，天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺 区目前表现出的是改善型需求为主，花都区，就正在从首次臵业阶段，向改善型需求阶段过 渡。不同的需求，所表现出的楼市外部特征，差异非常明显。这个我可以做详细的说明。首 次臵业型需求对产品的要求不高，1 梯 4 户、6 户、8 户都非常常见，客户对通风采光之类 没有特别的需求，对房屋朝向的要求也不高，最大的关注点，是价格。凡是以首次臵业型需 求为主的城市，其楼价涨幅都很低，楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。产品以小高层 或多层为主，以楼梯房最常见，即使有电梯，也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电 梯存在反感，因为这会导致他们的分摊率增加而得房率降低。毛坯交房最为常见，装修交房 受到极大的反感，因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市，即使进 入了，品牌地产商也难以实现品牌溢价，只能和周边的零星开发商等价卖。改善型需求为主的城市，对产品的要求很高。一梯两户，南北对流，舒适的电梯间和入 户大堂。面积越大的房子，卖得越贵。（这与广大在摊大饼的一线城市居住的同学的经验刚 好相反）装修交房不受到鼓励，但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔，试图 通过装修实现产品溢价，也不可能做到。因为我们的改善型客户在装修上都有着自己的思路，他们要装点自己的天地，实现自己的梦想，要在自己的大房间里大大的舒一口气。一旦城市 的房地产市场，从首次臵业型转向改善型，那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到 市民的追捧，并可以实现比零星开发商要高出 10%左右的品牌溢价。佛山中心城区从 03 年 开始这个转向过渡，到 08 年完成过渡，楼价从 03 年的不到 4000，上升到 08 年的 8000。东 莞主城区（让我们就把东莞的东城区和南城区，当成是东莞的主城区吧，阿门）所经历的过 程与佛山类似，连价位变化幅度都基本一致。似乎这两个城市约定好了似的。当然，由于这 两个城市在产业结构、经济规模乃至城市化率等方面具有的惊人的相似性，它们在楼市上所 体现出的相同特征，也是可以理解的。投资性需求特征明显的城市，如广州，首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而 充实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花 费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然，我们要知道，投资性需求 是比改善型需求更高一个层级的需求，所以在产品上的要求并没有降低，反而有提高的趋势。因为只有更好的产品，才能实现价值的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，价格将会实现翻跟头 似的增长。广州中心区，04 年均价在 6000 左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨，07年过万，现在过 2 万。平均每 3 年翻一番。这个规律可以引为借鉴。投资性需求特征明显的城市，如广州，首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而 充实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花 费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然，我们要知道，投资性需求 是比改善型需求更高一个层级的需求，所以在产品上的要求并没有降低，反而有提高的趋势。因为只有更好的产品，才能实现价值的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，价格将会实现翻跟头 似的增长。广州中心区，04 年均价在 6000 左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨，07 年过万，现在过 2 万。平均每 3 年翻一番。这个规律可以引为借鉴。投机旺盛的城市，譬如温州、上海和北京，这些个城市，就产品而言，我只能这么评价： 非常烂，与珠三角相比，产品要落后 20 年不止。这些城市往往是资金的汇集地，城市汇聚 了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口。判断这些城市的市场，只需考察一个数据：闲散资金汇聚的速度。资金汇聚的速度有多快，楼市增长的速度就有多 快。这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集地。当然，还有另外一些城市，譬如那些 旅游城市，打着旅游旗号，吸引资金流入，典型的是海南、珠海和广西北海。这类城市对我 来说，相当恐惧。我个人的态度是敬而远之。
3、城市化进程 前述房地产市场的 4 个需求阶段，是伴随着城市化的发展进程，而逐步升级的。在城市 化的初期，必定是自住型需求为主阶段。其后，随着城市化的逐步推进，逐步升级到改善型 需求阶段、投资型需求阶段。至于投机型阶段，这是个怪胎，能成为资金黑洞的城市并不多，我也不多做阐述。（上海、北京和温州等投机城市的清苦学生，我真不同情你们，活该你们 选择和资本大鳄一起竞争，自作自受。）这里需要阐释的问题是：城市化到底是一个什么样 的进程，它是如何发生并发挥作用的。以目前正处于城市化迅猛发生中的佛山和东莞为例。这两个城市在 03 年之前，都处于 极度分散状态，都没有市区的概念可言。03 年前的佛山这一地域概念，仅有 70 余平方公里 的主城区，号称全中国统辖范围最小的地级市，主城区之外的南海、顺德、高明和三水，统 统是具有独立治权的县级市，各自独立向省汇报。佛山市政府的号令，不能出主城区那 70平方公里。主城区户籍人口只有 58 万，常住非户籍人口仅仅只有可怜的万把余人，两者合 计仍不到 60 万人，并长期维持，乃至有人口下降的趋势。相对于当时 350 万左右的全市户 籍人口，主城区完全达不到 “主” 的概念。同期的东莞更加可怜，主城区只有莞城这个镇（注 意，是一个镇，不是一个区。东莞市和中山市，是全国独有的地级市直接管乡镇的组织架构，中间没有区一级。，户籍人口不到 16 万，面积不到 14平方公里。相对于当时东莞 160 万的）户籍人口，更是连 10%的比例都没有 03 年之后，这两个城市的主城区开始进行迅猛的扩张和建设。佛山将南海顺德等 4 个县级市收并为市辖区，并将主城区统辖范围从 70 余平方公里扩张到 250 多平方公里（包括 禅城和东平新城），与此同时，人口开始迅速增长，到 2009 年，常住人口已接近100 万。主 城区的面貌开始发生翻天覆地的变化，大量的基础设施（包括路桥公园绿化等，最主要的工 作是建设了佛山一环，这其中有无穷的酸甜苦辣，佛山人从一开始极度抗拒一环的建设，到 现在一提到一环就骄傲，集中体现了佛山人从抗拒城市化，到欢迎城市化的心路历程）以及 生活设施（包括学校医院和体育场馆等）投资完工。这些东西看起来很枯燥，就不细说了。粗略估算，在新城区建设方面，政府投入在 200 亿到 250 亿之间，年均投入约 40 亿。大量 的资金被投入到主城区的新城区建设上，导致这个区域的生活便利性远远高于佛山其它区 域，近在咫尺的公园，最高规格配备的学校和医院，全新和宽敞的体育场馆，这些因素累加 起来，导致人口和财富开始向主城区汇集。市民的改善型购房需求被激发出来，并在新城区、新生活的愿望引导下，纷纷脱离旧城区，在新城区购买全新的豪宅。与此同时，东莞也开始启动城区建设，将莞城、东城、南城和万江这 4 个镇，同并为东 莞市区，进行统一规划（当然，这 4 个镇的独立的行政体制仍然存在，也不存在主城区这个 区级行政架构），东莞下死力建设了东莞大道，并以东莞大道为轴心，全面疏通了道路体系，以贯通东莞市区各镇，结束了市区各镇之间只能以两车道的乡间小道贯通的历史。（各位不 要嘲笑，直到今时今日，中山市仍是这个调调。）与佛山相类似，各种基础设施在城区拔地 而起，区域居住环境大幅度改善，从而开始吸引东莞各镇的富裕群体向城区集中。楼市当然 随之大涨。如果我们把视野从南中国往北看，一个类似的例子，就是天津。天津的主城区在 03 年 前同样可以用破烂形容，楼市也一直半死不活。在 03 年之后，天津人突然意识到了城市化 的重要性，开始着手打造他们的城区，因此也实现了楼市从 4000 到 10000 的飞跃。中国的二线城市，基本上有着一个相同的特点：那就是在本世纪初期，开始着手启动新 城区建设，开始从单纯的工业城市，向着城市化之路迈进。或许这是由于这些城市从本世纪 之初开始，已经实现了人均可支配收入 3000 美元这个所谓的小康收入水平线，从流水线上 下来的土老板们，开始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是当地政府的不二选择。当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后，必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集，从 而更加推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律，就可以理解，经济发达的二线工业 城市，它们集中力量打造的新城区，必然会成功，也必定能实现财富的汇集效应。反过来，经济落后的三线、四线城市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限，因此提升的生活品质也极其有限，对财富的吸引力也必定有限，因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。
4、城市化进程之 2 相对于正努力从大型工业区向宜居型新城市迈进的二线城市来说，三线城市目前的主要 任务，还是好好的提升工业化的水平，完成原始积累。而一线城市的城市化任务，就是打造核心经济区，也就是 CBD。我算个小账如下：一个稍有规模的新城区，占地至少应有 10平方公里，也就是 15000 亩。征地成本在二线城市大致需要 80 万/亩（考虑到绝没有国有闲臵地，新城区建设必然要 征地，前述标准仅系针对征收农村集体土地，如果是城市拆迁，更不得了），征地总投入要 达到 120 亿。要完成 3 通一平，占地需大致占到 40%的比例，投入约 30 万/亩，也就是投入 约 45 亿，仅能得到 9000 亩的可建设用地；这个新城区还没开张呢，165 个亿先花掉了。然 后，生活设施配套，譬如学校医院以及各色政府机构等，需占去 25%以上的可建设用地，总 投资约需 5 亿。现在，只剩下 6700 亩左右的熟地可以卖钱，而政府方面的硬性投入已经超 过 170 个亿。如果不这么狠狠的花钱，那么打造出来的所谓新城区，与旧城区相比，将不具 有足够的吸引力，不具有质上的变化。这些成本折合到剩下的可建设用地上，大致达到 250 万/亩的水平。上述这个花钱的过程，就是我们通常所说的土地一级开发。上面这个数字，250 万/亩，是目前二线城市的通常的土地一级开发成本。在与政府谈 判勾地的场合，具有通用性。大家一般都承认这个 250。三线城市的财力有限，往往不能承担这种规模的财政支出。虽然新城区可以逐年开发，但各项成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城区未成形时，可以以前述的 80 万/ 亩的价位征到地，一旦新城区开始建设，立马提升到 200 万/亩左右的水平。因此三线城市 的所谓新城区，往往只能开始第一期工程，之后就极难推进。这与它们的整体财政实力有限 有关，一旦它们的政府领导头脑发热，狂热的推进新城区建设，必定会导致一场悲剧。一线城市早已经完成从工业区向宜居型城市进化的过程，相对于二线城市从 2000 年初 期才开始城市化相比，它们的起步的时间要更早。广州大致在 95 年左右已经开始城市化的 进程，标志性的事件就是从 90 年代后期开始的城中村改造。到 2000 年，广州已经基本完成 了工业外移的任务，标志就是位于偏远萝岗地区广州开发区从那一年开始突飞猛进，接收了 分散在广州各地的几乎所有零散工业，开发区的领导整天笑得和不拢嘴，却没有意识到这仅 仅只是城市化的必然。从 2000 年之后，广州的主要精力就放在 CBD 的打造上，这同样是城 市化的必然：已完成宜居型城市化进程的一线城市，必须要打造一个核心经济区，以容纳越 来越多的向它汇集的财富的交易需要。（附带说一句，我一直认为，写字楼就是社会财富的 交易场所，只不过它的交易比商品零售要稍显隐蔽而已）从 2000 年至今，广州的城市化进 程，就是珠江新城的变身历程。这个历程褒贬不一，批评的声音比表扬的声音多得多。批评 者大多举出深圳罗湖和上海浦东的例子，来责备广州市的 CBD 建设，也就是城市化，速度太 慢。站在我的立场上，我认为，一切建设都不能脱离背后的客观经济规律。广州市所汇聚的 财富，当它只需要 200 万平米的写字楼进行交易时，它就只能有目前的建设规模。不同于投 机盛行，并定位为区域金融中心的深圳和上海，更不用说汇集全国财富的北京，务实的广州，确实只能承载起目前的 CBD 规模。
5、城市规划中国城市发展的历程，大致遵循着一个相同的轨迹：工业化——居住化——CBD 化。绝 大多数的城市只能在完成工业化后，进步到宜居型城市。CBD 只能在极少数的一线城市打造 成功。我们的城市化水平其实至今仍然相当之低。要知道我们的改革开放至今也只有 30 年，工业化的道路走了 20 年，而房地产行业，因应于城市从工业向居住这种功能转变的需要，也进入了快速增长通道。这个趋势在短期内不会改变，所以中国大多数完成了工业化的城市，其城市规划的主要目的，就是完善居住环境，提供更多、更好的住宅，给从工业流水线上走 下来的各色人等居住。这是大环境，大背景，无可争辩，不容反抗，顺之者昌，逆之者亡。补充一个我个人对城市等级的划分方式，一、二、三线城市的区分，用 GDP 来区分，一 般而言，人均 GDP 在 1 万美元以上的，是 1 线城市；6000 美元以上的，是 2 线城市；3000 美元以上的，是 3 线城市。之下的都是在温饱线上挣扎的城市。我们只要打开所有二线城市的总体规划图，基本都可以看到，最重要的规划部分，永远 是新城区建设，也就是新的居住区建设。而打开所有三、四线城市的规划图，最重要的规划 部分，一定是各色产业园区。而一线城市在规划上就最重视 CBD 的建设。这是由于它们各自 发展的阶段不同而造成的必然结果。但是，有相当多的城市，无视自己的经济实力，强行试 图超越自己的发展阶段，这必然导致悲剧。反面的例子相当多，举不胜举。珠三角的反面典 型是江门。在 2000 年左右，工业化都没有完成的时候，就强行要打造新城区，结果住宅销 售速度极慢，连累了无数房地产公司。那一波开发潮里面，江门把最邻近的佛山的知名地产 商全部忽悠了过去，这些地产商全都死在江门，造成的后果就是佛山从此再无本地房地产品 牌企业，成为珠三角 9 城里面唯一一个没有本土地产品牌的城市。这里面的教训很多，很深 刻。我认为，最关键，就是当时佛山的地产投资人没有看透江门这个城市所处的发展阶段，不能理解经济发展的客观规律。这种水平的投资理念，即使不死在江门，也会死在其它地方。
6、供求关系 关于供求关系的争议很大，因为成交数是可以量化的数字，但需求数极难确定。我自己 来说，目前也没有成型的思路。只有一些比较粗略的看法。一般而言，目前各大房地产机构，所采取的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的 总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。一般而言，在本世纪，全国范 围内，新增供应都会被消化干净，开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场 的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。对珠三角 9 城来说，深圳的二手房 成交量占比最高，09 年深圳推出新房 428 万平米，加上 08 年金融海啸期间未及售出的新房 面积 221 万平米，一手房总成交量为 649 万平米，而二手房交易量达到惊人的 1400 万平米。深圳 09 年的二手房和一手房的交易量比，达到了惊人的 2.16：1。一般而言，业内普遍接受的原理是：一旦房地产二手房和一手房的交易量，超过 1.5： 1 的程度，那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话，每个购买一手房的 客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高，自住型客户（我们一般认为，自住型客户就是所谓的刚性需求群体，他 可能是首次臵业，也可能是改善型臵业，但必定是自住的。）极少。与之有着近似表现的，是北京。2009 年北京市二手房成交 252431 套，而一手住宅成交 仅为 158747 套，二手房与一手房的交易比例达到了 1.59： 而 09 年 11 月更是达到了 1.9： 1，1。有兴趣的朋友可以查阅自己所在城市的交易数据，考虑自己所在城市的市场所处阶段。二手房与一手房的成交量比值在 1：1 到 1.5：1 之间时，我们一般认为，是投资性需求 占主导。这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围。相 关的例子是广州，09 年一手房成交量为 1125 万平米，二手房成交量为 1320 万平米，二手 房与一手房的成交量对比为 1.17：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但在市 场表象上，仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。二手房与一手房的成交量比值在 0.5：1 到 1：1 之间时，我们一般认为，是改善型需求 占主导地位，在静态上看，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房。相关的 例子是佛山，2010 年前 3 季度，一手房总成交量大致是 480 万平米（老实说我对这个官方 统计数字存在较大的疑问，相当多的地产中介机构都采用的 600 万左右的数据，目前姑且用 之），二手房总成交量大致是 362 万平米，二手房和一手房的成交比是 0.75：1。对佛山这 个人均 GDP 超过 1 万的一线富裕城市而言，目前的市场仅仅体现为典型的二线改善型需求的 状况，这与其城市自身的经济实力并不相符，这表明佛山的市场目前处于典型的洼地状态，上升空间极大。二手房与一手房的成交量比值在 0.5： 以下时，1 这是以首次臵业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低。这些城市需要慢慢的经营，老实的发展经济，从原始积累做 起。不要试图在这种城市炒楼，也不要对这种城市的未来升值抱以太多的期望，除非它们确 实能在产业园区的建设上，作出成就。
7、供求关系之二 讨论供求关系的第二个重要方面，在于客户来源分析。客户来源越多，市场的开放程度 就越高，需求就越旺盛，市场也就更活跃。一般而言，区域中心型城市，会吸引该区域的所 有具有消费力的客户，因为中心城市的生活配套无疑是区域内最完善的，医疗、教育、消费，都是最完美的。在全国范围内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，由于全中国的政府财政资源都向 北京倾斜，所以北京相对于全中国所有的城市来说，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（调侃一句： 堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生 活资源，顺带让你丫付出点时间成本，很应当嘛。）所以自 05 年之后，北京的住宅 3 分之 1 的比例，都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制绝对无法阻止外地 人进北京购房的冲动。土财主们看着自己城市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活都会想办法去享受北京最好的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪，一起 竞争每年 15 万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据：近5 年来，北京每年新增常 住人口 44 万人，即使每两个凑成一对结婚，那也是 22 万个需要住房的家庭。北京无论从哪 个角度上分析，都是供不应求，而且是极其严重的供不应求，在这个背景之下，必定催生猛 烈的投机心态。反观珠三角，与北京这种黑洞型、磁铁型的城市不一样，珠三角绝大多数的城市，都缺 乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中心一线级城市，市场也是相对封闭的，以内销为主。珠海和惠州是例外。珠海这种打着旅游休闲地产名堂的城市，天生就是以外地人为主要营销 对象，最近中国地产界流行炒作旅游地产，能扯上点边的地方都大涨，从海南往广东广西，旅游地产投机之风大盛，所以珠海的客户来源，大约有 6 成以上是外地客户。惠州本地的消 费力太弱，它就是依靠深圳强悍的消费力，以及两地之间悬虚的价差，吸引深圳客户前往投 资或者投机，它的市场，有一半是靠深圳人撑着。佛山东莞中山等地，市场不光是对外封闭，其内部各个区之间，也是相对封闭。佛山各 区之间，南海顺德禅城，市场的相互融合程度，低于 1 成。也就是，各区的购房客户，仅有 不足 1 成是其它区的客户。各区各自形成自己的中心，如禅城的亚艺中心，南海的千灯湖中 心，顺德的德胜中心，各自相对封闭的形成自己的新城区，并实现各自新城区的价格上涨。东莞仅东城和南城作为城市新城区，可以小规模的实现对东莞全市客户的吸引，大致可以吸 引到 3 成左右的跨镇客户。其它各个镇街，均是堡垒分明，相互之间几乎没有融合，全是以 内部消化为主。中山索性连主城区市场的概念都没有，全是镇街市场。各个镇街之间老死不 相往来。封闭型市场和开放型市场，是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机，而前者的 市场将相对稳定。这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。其它商品市场越开 放就越稳定，而房地产市场，越开放就越不稳定、越惨烈。这是由于房地产市场的供应量极 其有限，提高供应量的潜力，只能越挖越小，因此一旦客户地理边界爆发性的向外增长，就 一定意外着供求严重失衡，从而导致价格暴涨。一般来说，对于城市群来说，越是均衡发展 的，就越容易形成相对封闭型的房地产市场。珠三角的城市群相对发展都比较均衡，广州和 深圳虽然位于前列，但也没有达到一枝独秀的地步，因此也不能打破各个地方的壁垒，也不 能对各个地方的客户形成强烈的吸引。而北京这种城市，对周边城市而言简直是噩梦。它就 像怪兽一样，吞噬周边城市的资源，独食而肥，这样的城市，想不形成开放型市场都难 在全国范围内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，由于全中国的政府财政资源都向 北京倾斜，所以北京相对于全中国所有的城市来说，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（调侃一句： 堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生 活资源，顺带让你丫付出点时间成本，很应当嘛。）所以自 05 年之后，北京的住宅 3 分之 1 的比例，都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制绝对无法阻止外地人进北京购房的冲动。土财主们看着自己城市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活 都会想办法去享受北京最好的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪，一起 竞争每年 15 万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据：近5 年来，北京每年新增常 住人口 44 万人，即使每两个凑成一对结婚，那也是 22 万个需要住房的家庭。北京无论从哪 个角度上分析，都是供不应求，而且是极其严重的供不应求，在这个背景之下，必定催生猛 烈的投机心态。北京的现实，真是太残酷了。俺很喜欢广东省内的很多的地市级别的城市
8、城市分工 这一段很简单，也没有数据支撑，纯粹是我个人的扯淡，大家爱看不看。在全球视野上，现在世界经济的主旋律，是产业大分工。能源、资源、制造、农业、金 融、科技研发和工业设计，各自被几大板块收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不 出其它国家还有染指的机会。中国抢到了制造业，现在正在试图抢科技研发和工业设计这一 块。在中国国内，制造业被东部沿海城市抢到了，于是富了起来。这是不可抗拒的历史潮流。想不让东部地区富裕，那都不可能。但是这个时间算起来的话，其实中国的城市化，也就是 这个富裕起来的过程，也没多少年。时间往前推 20 年，现在中国那帮子穿西装扮牛逼的富 人，都在田间地头流水线上流血流汗呢。20 年弹指一挥间，发达的制造业催生了中国的城 市化，目前大量的城市都到了工业化的后期，要从制造业的低端状态，往高端进发，也就是 科研和工业设计这个领域，中国人也打算要占领了。现在国内东部地区提得最多的，就是产业转移。产业转移的前提是什么？就是东部城市 成功的提升自己的产业状态，从单纯的制造业，把产业链往前走，把科研和工业设计这一块 拿下来。拿下来了之后，落后的制造业就可以迁移到西部，让西部重走一遍东部经历的工业 化之路，带动西部地区的城市化。所以现在东部各个城市都在搞高新产业科技园，都在搞孵 化池，都拼命的鼓励创业。一边这么做，一边有些迫不及待的试图把落后的制造业赶走。东 部几乎所有城市都在宣称干这个事。但是，这个事急不来。我前面说了，忽悠人比忽悠钱困 难多了，凡是有技术含量的活，就得让有技术含量的人来做。不是你投入几块钱，就突然可 以从天上掉下来几个科学家工程师设计师，引发产业大爆炸的。做科技，比做制造，难得多。主要是没人才。改革开放至今才 30 年，当年光顾着培养制造业的流水线工人了，根本没想 到要在学校培养科学家。现在回头一看，好了，全是用僵化思维培养出的应声虫，这种人在 工厂里特好使，老板和政府都喜欢用，但如果想拿去搞研发，对不起，人家连扳手换一个方 向拧都不敢，怎么可能给你突破常规思维，搞出新产品？所以最近舆论方向突然大变，开始 检讨我们的教育体系，从上到下都开始批评照本宣科了，这就是时代的背景。有些个城市，搞制造产业搞习惯了，以为只要圈一个地，建几个厂房，准备点做孵化用 的小钱，科技产业就搞起来了，这是神经病思维。凡是抱着这种思维去搞科技产业的城市，就一定会失败。如果这个城市居然还头脑发热，自作多情的搞高科技园区的同时，就把传统 的制造业给迁移走了，那这个城市基本上就是在寻死。我不怕点名。我说的就是东莞。这个 不要脸的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，让大家改变对它脏乱 差的印象，于是明着暗着，就打算把三来一补的制造业都干走，取了个名字，“腾笼换鸟” 叫，结果笼子腾出来了，之前被东莞政府当成傻鸟的传统制造业，都被其它城市，尤其是清远和 肇庆，当成凤凰一样迎接了过去，但是高科技这只好鸟，死活都飞不进东莞。连续两年，东 莞的 GDP 增长率为 0，很不幸，又突然遇到金融海啸冲击，把东莞打得奄奄一息，差点就把 艰苦奋斗 20 年的成果给灭了。好在人家底子厚，制造业基础发达，一发觉高科技产业那么 难搞，不是一朝一夕能出成果的事，立马转身，把先前要淘汰的传统制造业，又搞了起来。基本上，在我看来，中国未来 10 年的城市分工，基本上，是东部城市逐渐的学会做科 技研发工业设计这些个高端活计，西部城市变成制造产业基地，两者分工合作。我个人认为，这是不可抗拒的历史潮流。高端人才向东部集中，而低端制造业从业人员，就可以留在人口 众多的西部。
第四篇：土地整理工作流程
“生地”变“熟地”的工作流程
一、土地收购整理储备的概念
（一）关于土地收购整理储备的概念。
2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，在该办法中规定土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存已备供应土地的行为。
此前，2006年6月，我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》第三章第十四条规定：本市实行土地收购储备制度。土地收购储备，是指土地收购储备机构将列入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征收，实施前期开发整理并予以储存的行为。
上述两个概念，一个是着重从土地储备的目的和意义方面说的；另一个是从工作实施的程序上说的。两者是统一的，表达了同样的意思。
（二）为便于开展工作，统一统计、报表口径，结合土地收购整理储备工作的特点，根据天津市的实际情况，我们又将其细分为三个阶段，需要说明的是，这个标准不是国家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一个内部的工作阶段的分类方法，这里介绍一下。
第一阶段，土地收购阶段。
土地收购是指，土地收购整理储备机构与被收购土地原权属方签订土地收购合同或协议，并将按合同或协议给予经济补偿的行为。在本市，以下行为可认为是土地收购。
1、土地收购整理储备机构与使用国有土地的企事业单位签订土地收购协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按协议规定的期限拆除地上物及腾空、移交土地。
2、土地收购整理储备机构与拆迁实施部门，签订居民房屋拆迁协议，收回住宅占用土地的使用权，明确补偿标准和居民安置方案，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定的期限实施拆迁并移交土地。
3、土地收购整理储备机构与农村集体经济组织所在的区县人民政府、或土地行政主管部门签订、或直接与被征地集体经济组织签订集体土地征收补偿协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定实施农村集体土地征收的补偿、安置等工作，在规定的期限内移交土地。
第二阶段，土地整理阶段。
土地整理是指，土地收购整理储备机构根据土地收购协议的约定，在规定的期限内支付土地收购补偿费用，土地被收购方按照协议的约定，在规定的期限内实施地上（地下）物拆除的过程。被收购土地达到场清地平（“净地”）并经土地收购整理储备机构验收合格后，即为土地整理工作完成。
在统计时，土地整理工作的完成情况，按照统计时点被收购土地的工作部位进行描述，分为完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”、完成拆迁整理50%以上、正在拆迁整理但未达到50%三种状态。
1、完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”的，是指已收购的单宗土地基本达到“净地”条件。“净地”的含义为已收购土地的地上物拆迁完毕，且土地权属已注销登记至土地收购整理储备机构名下。
2、完成拆迁整理50%以上的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理进度已达到50%以上但未达到80%的。
3、正在拆迁整理但未达到50%的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理工作已经开始，但尚未达到整理50%的状态。
三是土地储备阶段。
土地储备是指，土地收购整理储备机构实施收购的土地已经拆迁整理完毕，并已配备规划指标，可随时上市进行交易的土地，如果要用一个有别于“净地”的词汇，我们认为“熟地”比较恰当。
因此，我们所定义的土地储备，应同时具备“净地”和规划指标两个条件，缺一均不能称之为储备。
二、我市土地收购整理储备机构的设置情况
2003年颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》(津政发[2003]51号)规定,我市实行土地收购储备制度和土地供应计划管理制度，天津市土地整理中心是本市土地收购储备的唯一机构，承担全市范围内土地征用、开发整理、收购储备、委托交易等工作。
鉴于当时历史原因和部分城市基础设施项目实施的需要，实际上讲，除市土地整理中心外，进行土地收购相关工作的还有天津市海河建设发展投资有限公司、天津市建设投资公司、天津市地下铁道总公司、天津市结构调整土地收购中心等单位。为进一步规范管理，2004年，根据有关文件，市土地整理中心与上述整理机构的关系被明确为委托和被委托关系，市土地整理中心负责全市土地收购的业务指导工作。
2007年，根据环外新家园居住区建设和市区散片平房拆迁工作的需要，经市政府批准，增加了天津市安居建设总公司、天津市房产总公司、天津市环境建设投资有限公司等单位作为受托土地整理单位。
今年，按照市内六区平衡试点工作的需要，各区分别设立了实施土地收购整理储备的机构，受市土地整理中心委托开展土地收购整理储备工作，最近我们也召开的授权仪式，出具了土地整理委托书。
今后，根据需要还有可能增加委托土地整理机构，收购整理储备工作的活力将进一步增强。
三、土地收购整理储备工作流程
土地收购整理储备工作主要分为四个阶段，即收购整理储备计划阶段、收购整理储备方案阶段、收购整理储备实施阶段和委托出让阶段。
（一）土地收购整理储备计划阶段
按照《天津市国有土地有偿使用办法》规定，土地收购整理储备计划是市土地资产管理委员会审议的重要内容，也是土地收购整理储备机构实施土地收购、拆迁整理的依据。土地收购整理储备计划由市土地整理中心负责拟制，市国土房管局组织编制并上报市土地资产管理委员会审议。
土地收购整理储备计划具体落实到地块，市国土房管局根据各整理机构报送的实施计划和资金状况，汇总编制土地收购整理储备计划。
因此，各整理机构的项目实施计划是编制土地收购计划的基础。市内六区平衡试点办法施行后，各区平衡试点项目实施计划是土地收购整理储备计划的重要内容之一。
按照计划编制、上报、审议、批准的时间要求，一般是每年十一月中旬前将下一土地收购整理储备计划报市土地整理中心，由市土地整理中心汇总，将土地收购整理储备信息报市国土房管局，市国土房管局与规划、建设等行政主管部门共同研究论证计划盘子和具体项目。
就土地平衡试点项目讲，计划编制阶段，由各区向市土地整理中心报送收购整理储备计划。计划须落实到具体地块，报送材料包括计划文本、附表、地块范围示意图等。
土地收购整理储备计划下达后，市土地整理中心向各区出具土地整理委托书。
（二）土地收购整理储备方案阶段
这个阶段的主要工作是编制土地收购整理储备方案，具体包括现状调查、规划论证、投入产出分析等几个方面的工作。
1、现状调查
根据土地使用现状情况，主要划分为三个方面： 一是集体土地现状调查成果，包括：
（1）土地的地类、权属情况，各地类土地面积构成情况，各权属单位土地面积构成情况，由区县国土资源部门出具地类权属审核表。
（2）涉及多家集体单位的，进行土地现状权属指界、测量，由测绘部门出具测量报告。
（3）土地的现状使用情况，集体工矿用地有无抵押。
（4）涉及集体村庄的，调查成果包括村庄户数、人口数、居住房屋的建筑面积等。
（5）涉及土地权属争议的，查清争议情况及解决方法的建议。（6）现场照片等其他资料。
二是企事业单位国有土地调查成果，包括：
（1）土地权属情况，权属单位国有土地使用权证，各单位土地使用情况，各单位经营情况。
（2）土地权利登记情况，应当在地籍管理部门的协助下，核查土地他项权利的情况。
（3）没有国有土地使用权证的，查清原因，落实收购及后续登记的处理办法。
（4）国有企事业单位用地范围内涉及居住用房的，同时调查居民的户数、房屋建筑面积等。
（5）涉及土地权属争议的，报告争议情况及解决方法的建议。（6）现场照片等其他资料。
三是城市居民住宅用地调查成果，包括：（1）土地面积。
（2）房屋的使用状况，区分楼房、平房，调查房屋建筑面积。（3）居民户数、人数等。（4）周边地区建设情况。（5）现场照片等其他资料。
现状调查的工作量很大，专业性很强，为提高效率，保证调查工作质量，在整理单位自行组织现状调查的同时，也可委托地籍管理部门、市国土资源分
局、区房管局等专业机构负责。
2、规划论证
根据土地市场需求和招商引资具体项目，结合规划技术规范，进行收购地块的初步规划策划，以便于开展投入产出分析。这项工作主要是和规划管理部门衔接，此部分内容，后面市规划局同志将具体介绍，在此不再赘述。
3、投入产出分析
收购整理储备工作，一方面是实施规划、促成项目建设的重要阶段，另一方面也是对土地资产的经营。因此，在经济上要进行投入产出分析，经过经济可行性分析认为可行的才能继续实施土地收购。
（1）投入产出分析原理
土地出让价格=土地出让成本+大配套费+土地出让收益
其中，土地出让价格是指，开发单位取得土地使用权愿意支付的地价款总额，这个价格可以通过咨询土地价格评估机构或意向开发单位设定。
土地出让成本，包括两个部分，一是土地整理机构实施土地收购整理发生的土地整理成本，其最主要部分是土地收购补偿费用，一般而言，还有大约10%左右的其它费用，如财务费用、测量、评估等；二是市政府规定的政策性成本，目前主要包括综合规划费、城市环境改善费、平衡费、城市基础设施建设费、政府借贷资金等费用、迎奥运及达沃斯论坛分摊费用、铁路建设费等，下一步市政府将对这些费用进行整合，预计达700元/建筑平方米左右，最终还需要结合具体地块确定。这个成本在出让前通过核算、审计、审核等过程确定，在投入产出分析阶段，可以结合有关规定估算。
大配套费，由市大配套办公室统一收取的费用，具体标准市大配套办公室掌握，在规划性质、用地面积、建筑面积和地块区位确定的情况下，可以咨询市配套办公室具体数额。
土地出让收益是指土地出让价格减去土地出让成本，再减去大配套费剩余的部分。
也即：
土地出让收益=土地出让价格-土地出让成本-大配套费
根据《天津市国有土地有偿使用办法》的规定，土地出让收益应不低于土地出让价格的20%。投入产出分析的原理就是通过已知的信息，测定土地出让金政府收益是否能够达到20%，如果达到，按规定讲，这个项目经济上是可行的，如果不到20%，则项目不可行。
（2）投入产出分析测算过程
下面结合一个简单的案例，介绍一下投入产出分析的测算过程。假设：某宗地，已知三个条件：
a.根据前期调查情况，收购面积3万平方米（45亩），预计收购价格150万元/亩；
b.根据策划方案，规划性质为居住用地，规划可用地面积为20000平方米，容积率1.5，规划建筑面积为3万平方米；
c.结合该地块周边房地产市场销售和楼面地价评估情况，预计该地块楼面地价可达4500元/建筑平方米；
现在需要论证一下，这个项目在经济上是否可行。按照前述原理：
土地出让收益=土地出让价格-土地出让成本-市政大配套费
其中：土地出让价格=预期楼面地价×规划建筑面积
=4500×3
=13500万元
土地成本=土地整理费用+政策性成本
=土地收购补偿费+其它费用+政策性成本
=45×150+45×150×10%+3×700
=9525万元
大配套费=大配套费标准×规划建筑面积
=200×3（假设咨询后确定标准为200元）
=600万元
土地出让金政府收益=13500-9525-600
=3375万元 收益率=3375/13500
=25% 大于20%，符合有偿使用办法规定的条件，经济可行。
以上是一种最简单的推算过程，根据投入产出分析原理，我们还可以举一反三，用于不同目的测算：（1）推算在土地出让价格、规划条件设定的条件下，最高可接受的土地收购补偿标准；（2）推算在土地成本、出让价格设定的情况下，理论上需要实现的建筑规模；（3）推算在土地成本、规划条件确定的情况
下，最低需要达到实现的出让价格。
4、土地收购整理储备方案的拟定
上述土地现状调查成果及投入产出分析是土地收购整理储备方案的主要组成部分，除此之外，土地收购整理储备方案还应包括下面几个方面的内容：
（1）土地收购整理储备的实施期限。
（2）土地收购整理储备实施方式——委托收购或直接收购。（3）其它事项。
5、土地收购整理储备方案的报批
就土地平衡试点项目而言，土地收购整理储备实施方案是《土地平衡项目试点实施方案》的组成部分，需要纳入《土地平衡项目试点实施方案》上报市政府审批，经批准后实施。
（三）实施土地收购整理储备
各区根据市政府批准的《土地平衡项目试点实施方案》和土地收购整理储备计划及土地整理委托书，自行组织实施土地收购、拆迁整理、申请规划指标等工作。具体步骤如下：
1、签订土地收购补偿协议；
签订土地收购协议之前，一定要调查清楚，企业的土地或房产有无设定抵押，有无法院查封，有无权属纠纷，出现以上情况中的一种，必须先彻底解决，再签订协议。
2、办理土地、房产注销登记手续；
对于企事业用的国有土地，这个步骤尤为重要，是防范风险的重要措施，因为即使签订了土地收购补偿协议，只要土地、房产尚未注销或转移，在法律意义上仍然是企业的财产，与企业有债权债务或其它纠纷的单位可以通过法律渠道进行查封，如果在此前支付了补偿款，极有可能导致收购资金的损失。
3、实施拆迁整理并支付补偿费用； 按照拆迁实施进度拨付补偿费。
4、完成拆迁整理，实施土地看管；
必要时要圈建围墙，以防发生土地的非法侵占，花费不必要的处理成本。
5、申请规划指标，纳入储备。
（四）委托出让
根据土地市场需求和各区招商引资需要，各区将具备储备条件的地块交由
市土地整理中心统一委托土地交易中心公开出让。
市土地整理中心在组织统一委托出让工作时，先由整理机构向市土地整理中心提供申请委托出让土地情况登记表、委托出让地块成本确认书、土地权属文件、土地出让成本文件、规划设计条件和土地测量成果等相关资料。
委托出让的程序具体为：
1、整理机构向市土地整理中心提出委托出让申请；
2、市土地整理中心组织出让成本审计；
3、市土地整理中心起草土地出让委托书；
4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公开出让。
（五）关于土地出让成本构成
根据《天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法》规定，可计入土地出让成本的主要有五项，具体包括：
1、土地收购费用，具体为：
（1）土地权属、地类、地籍的前期调查和土地现状评估工作经费（2）测图和购图费用
（3）征地拆迁、补偿、安置费用（4）收购土地过程中发生的管网拆改费用
2、相关税费，具体为：（1）收购国有土地的拆迁管理费（2）耕地开垦费（3）耕地占用税（4）新鱼塘建设费（5）新菜田开发建设基金（6）森林植被恢复费（7）粮食差价补贴费
（8）新增建设用地土地有偿使用费（9）征用集体土地的征地管理费（10）被征地农民社会保障费用（11）海域使用金（12）综合规划费
3、土地整理费用，具体为：
（1）委托专业部门以自行配套方式进行市政基础设施配套的费用
（2）对收购土地实施绿化、临时绿化的工程费用
4、土地储备和出让前的费用，具体为：（1）临时绿化管养费用及砌建围墙、围档的费用（2）纳入土地储备库的日常管理费用（3）策划和可行性研究费用（4）财务费用
（5）管理费用（按照补偿费用的0.8%提取的业务费）（6）审计和法律咨询费用
5、其他费用，具体为：（1）城市环境改善费用
（2）政府收回垫付的市政公用基础设施建设项目资金（3）平衡费
（4）城市基础设施建设费（5）其他相关费用
四、土地收购整理储备的相关制度规定
（一）国家级 1、2007年11月19日颁布实施的《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号)。2、2007年2月27日颁布实施的《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号）。
（二）市级 1、2003年5月31日我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发[2003]51号），第三章第十四条规定“本市实行土地收购储备制度。” 2、2006年6月9日印发的《天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法》（津财综[2006]18号），是核算、审计土地平衡试点项目出让成本的根据。
3、《市内六区土地平衡项目试点暂行办法》。该办法作为土地平衡试点项目实施的主要依据。
（三）其他相关规定 1、2006年6月18日印发的《天津市经营性土地收购整理储备供应计划管理暂行办法》（津国土房地市[2006]671号），规定了收购整理计划报审的程序。2、2006年9月20日印发的《关于规范中心城区经营性土地统一委托出让
工作的通知》（地整办字[2006]187号）主要进一步规范了委托出让地块应具备的条件，整理单位需提供的要件及委托出让工作的程序等。3、2006年8月16日印发的《关于中心城区土地收购价格拟定有关问题的通知》（地整办字[2006]142号）中规定了为避免同一区域、同类土地收购价格迥异而造成土地收购整理工作的被动，土地收购整理机构在正式确定收购整理价格前，需向市土地整理中心征求意见，由市土地整理中心依据掌握的全市范围内土地收购整理价格基本情况，提出书面具体意见。土地收购整理机构需在征询价格意见的同时附详细的投入产出分析报告。4、2007年3月22日印发的《关于进一步规范土地收购整理储备供应情况月报告格式的通知》（地整办字[2007]19号）规定，为进一步掌握全市范围内土地动态信息，将收购整理储备供应数据细化，进一步规范土地收购整理储备供应情况管理，编制了定期土地收购储备供应报表格式，建立了统一的报表信息管理制度。
除上述规定外，涉及土地收购整理储备工作的相关规定还很多，在此鉴于时间关系不再一一赘述。在具体实施土地平衡试点项目时，欢迎大家提出工作中存在的问题，我们将积极解答，热情服务，协助大家做好土地平衡试点项目。
第五篇：工作拓展计划书
时光荏苒，岁月如梭，不知不觉中在银雁工作已经快两个月了，由于目前业务需要兹拟定新的业务拓展计划以顺利完成280万收益的目标为大前提，初期计划如下：
一、完善已有项目的巩固和拓展工作。
对于已有客户以往的应对方式较为被动基本保持在以被动式服务理念进行业务往来（当有业务往来时，进行上门取件派送等工作），在今后的工作中应该积极主动利用客户拜访的机会多看多听高效有计划地通过平时的交流了解银行服务中存在的潜力项目进行了解，在适时地机会下和客户洽谈新的项目，多交朋友，用工作业绩说话，把银行的客户关系网演变成自己的客户，培养自身素质，以应对不同人群的交流谈判工作。
目前由于引言入驻呼市地区时间尚短，好多项目还有待巩固，只有在完成已有项目维护的前提下，完善服务质量提高工作效率，减少工作周转时间，把争取到的时间用于拓展新的服务工作项目。
二、利用闲置时间拜访陌生客户和有意项合作客户。
客户拜访时应做到以下几点，拜访客户既体现了自身素质的体现，也能在与客户会谈 时体现出公司优势和客户眼中公司形象的树立。
1、准备工作（个人衣着、公司资料，项目计划书）
2、了解要拜访的客户资料公司档案，在聊天中可以对客户提出的一些问题及时做出反应，以免断片。
3、工作项目案例备案（与客户交谈时举例说明用）
4、与客户交流时应注意坐姿，眼神不要游离，要目视客户礼貌性的对客户的言谈做出应有的反应。
5、说话时讲究时机做到不抢话不插话，主动倾听，察言观色对客户感兴趣的事增强互动，把握气氛。
6、开场白应对上门造访目的阐述清晰明了，但是生意往往都是人和人建立关系为先，虽然要以经济利益为先，但过于攻心的谈话方式会拉远与客户的关系，所以积极主动建立关系才是开展工作的第一步。
7、拜访结束后要注意微小细节，包括关门出门等事物给客户留下好的印象是开展工作的第一步。
走访陌生客户时应做好拜访地点的安排，规划好行程安排拜访顺序，在省时高效为 前提下，在初次拜访时把客户的信息准确记录在案，初次拜访应注意拿捏好分寸，既不能急进也不能放缓，了解客户需要，再次拜访时准备好对应方案，力求尽善尽美，方案设计要多样化，防止突发事件的发生，应对客户的不时之需。
对于有合作意向的客户应在拜访时做好充分准备工作，做好详尽的工作计划书，对于客户所提的要求详细记录在案，对于其所提到的合作配套方案进行数据分析，合理分析数据核对好两方利益保证利润成本。
三、目前市场存在的机会与发展方向
1、目前同城邮递派送合作项目只有民生一家，利益还不突出，主要原因是定价不高人员不够派送成本不足，解决方案提高派送效率，增加派送人员，对一些疑难件和二次以上派送件增加成本预算，积极拓展新的银行和项目配套服务，体现出企工作拓展计划书
业自身优势，和同行业之间的服务质量做出相应的对比，扩大自身优势，在优势
差距不大的情况下更加系统的完善服务内容，提高服务质量和效率。
2、企业中的信贷和资金链上有很多需要处理的等配套服务，还存在很大的上升空间
例如，执照的效验和一些监管项目的岗位空缺。
3、银行大堂及外招人员的配套上岗服务，目前只有交行的携款和补录人员，大堂服
务项目，可以和银行继续深度合作，目前交行呼市只有四家，但是其他工农中建
还有很多扩展空间，希望以后通过关系建立和走访使之成为一个主要经济利润发
展体系。
4、与银行有关的客户有些工作可能会需要通过公司于银行建立长期合作意向也可
以考虑通过实施。
5、各银行网点提款机分布较广，加钞人员可协议外招，经银行专业人士培训后可上
岗进行系统化网点便捷服务项目。（加钞工作专业技能较为容易掌握，但在外招
人员上岗过程中风险较大，招聘困难，但是网点众多潜在商机也不容小视，前期
在和银行洽谈当中要做好详尽的工作规划安排，人员调配及风险抵押，项目实施
方案等详尽项目策划）
6、银行活动及基金证券推广工作，目前市场上的各类理财产品种类繁多，可通过学习积累经验，帮助银行在各个企业机关餐饮娱乐等单位洽谈长期投资合作等项目
及活动捆绑等工作，减少银行的工作难度，谈成客户，相应外招人员可以适当利
润分成，提高员工积极性，更快更好的完善和银行企业间的深度合作。
综上所诉，银雁公司在与银行的合作谈判中依然存在着大量的商机与深度合作机会，把握住自身的经营服务优势，尽快且全面的引导银行与我司达成长久的合作意向，准确的数据统计信息和过硬的团队班底和人员的上岗配套服务一定能使各银行企业与我司达成明确的合作意向，从而从各方面领域入驻银行企业当中加速银行企业的稳定成长，带给公司更高的利益，所以在今后的工作中要适时的把握好公司的发展方向提高员工的业务理念企业文化等知识水平的巩固，从而使之成为银行企业值得信赖的伙伴，更加便捷高效的完成既定目标，更好的完成和超越起初既定业务收入预想。
点击咨询 