第一篇:xx地区房地产调查报告
2006xx地区房地产调查报告(下)
报告类别:调查报告
行业分类:房地产
调查地点:xx地区
调查时间:5月11日-5月13日
样本数量:387个
调查报告内容:
调查访问从5月11日开始5月13日结束历时近3天,共取得样本387份,几乎覆盖了xx地区具有较高的代表性的区域。本次访问内容涵盖了城市居民现实居住状况、xx地区房产市场走势判断、居民的需求状况及心理以及目前的物业管理状况等方面的内容,大部分选题围绕着市民和房地产开发企业较为关心的问题展开,特别是与市民的关切吻合度较高。调查样本中,男性所占比例为31.0%,女性为69.0%。
第一章 市民现实的居住情况
上世纪90年代以来,中国确立了社会主义市场经济体制。加快住房体制改制改革,实行住房商品化是其中的一个重要方面。伴随着改革的进程,xx地区的住房体制、居民的消费理念发生了根本性的变革,促使房地产业较快发展。通过本次调查,我们可以发现xx地区大多数市民的居住水平是很低的,远未达到一定的标准。结合目前xx地区正处于城市化加速发展的宏观经济形势,我相信xx地区的房地产市场在未来一个相当的时期仍将有一个巨大而潜在的需求空间。
一、xx地区市民家庭目前的住所仍以小户型为主
在回答“您目前居住的房屋类型是?”时,25.4%的被访者选择了一房一厅,在所有选项中比例最高,选择比例超过10%的还有两房一厅。我们注意到,被访者对包括两房一厅、一房一厅、平房或单间等小户型的选择比例超过了60%,这说明xx地区市民居住条件仍以小户型为主。进一步分析,至少从居住环境方面来看,xx地区市民的生活水平也仅为温饱有余的水平。
二、四成以上的家庭居住面积在60平方米以下
在被问到“请问您目前正在居住的住房面积?”时,选择60平方以下被访者比例达到了44.1%,选择60—90平方米中等户型的被访者比例为35.1%,被调查者对100平方米以上大户型选择比例为20.8%。这一结果与前面户型的选择比例相匹配,这表明本次调查结果协调性较好,具有较高的可信度。
三、绝大多数xx地区市民只有一套住房
在被问到目前家庭有几套住房时,75.6%的被访者认可有一套,10.7%认可两套,表示有三套以上住房的被访者比例仅为2.5%,还有11.2%的被访者表示自己目前仍租房或借住,没有自主产权的住房。
四、面积太小、户型结构不合理是目前郑州市民对住房最不满意的地方
在回答“您对目前正在居住的住房最不满意的是哪个方面?”时,27.0%的被访者选择发“面积太小”,25.5%选择了“房型结构不合理”,13.8%选择“小区周边环境不好”,11.9%选择“小区内环境不好”。被访者对其他选项的选择比例均在10%以下。
第二章 对目前xx地区房地产市场走向的基本判断
统计分析表明,近年来,伴随着xx地区国民经济和社会的持续、快速发展,在拉大城市框架,发展四马路新区,搞好旧城改造,优化投资和居住环境,加快城市化进程步伐中,xx地区房地产业抓住机遇、加快发展,进入了新一轮快速发展时期。通过本次调查我们看到xx地区居民普遍看好未来的房地产市场,多数居民认这xx地区房地产市场将会维持平稳发展的格局。但面对不断上涨的房价,许多人也发出无奈的感叹。
1、多数被访者表示2006年xx地区房价仍将保持上升的势头
在回答“2006年xx地区商品住房房价会出现什么走势?”时,认同“平稳的基础上将会有一定幅度上涨”的比例最高,达到了52.0%,认同“将会有大幅度上涨”的被访者比例也达到了8.2%。认同有下降走势的被访者比例仅为13.6%,远低于认同上涨的被访者比例。有14.7%的被访者认同“保持目前价格水平,涨跌的可能性不大”,还有11.4%的被访者表示不知道或说不清。
从宏观经济形势看,目前xx地区乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上升期,旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发,政府也不可能有急刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展,不期望其出现大起大落的局面。房地产市场的供给主要来源于房地产开发。但在目前房地产开发投资规模依然过大,开发投资进一步加快也是不现实的,因此供给状况近期内难以有大的改观。由此来看,居民住房需求旺盛与供给短缺的矛盾仍是今年的主旋律,房价不会出现下降。
2、大多数被访者认为未来一段时期房价将继续保持上升的势头
在被问到“xx地区的房价在未来较长一段时期(5—10年)会是什么走势?”时,41.5%的被访者认同“有升有降,但总体保持上升的趋势”,21.1%的被访者认同“稳步上升”。也就是说认同未来房价上升的比例在60%以上。调查显示,只有
11.4%认同有下降的走势,还有9.2%的被访者表示不知道或说不清。
从根本上说,这一调查结果与xx地区乃至全国经济社会发展的总体走势是吻合的。从长期看,未来几十年是中国经济持续高速增长,城市化加速时期。据有关报道:2020年中国的城市化率将超过55%,城镇人口将增加2亿人以上。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高,人均一间住房,户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。在2020年以前的15年内,住宅使用面积大约相当于目前商品住宅(房)竣工面积的2.5倍左右。从本次调查的结果看,在xx地区近八成的市民对自己目前的住房不满意。所以房地产业的市场需求持续旺盛将不可逆转,大趋势是供给不足,价格不断的上涨,主要矛盾是供给如何满足需求。
3、多数xx地区市民认为xx地区房价高。
在被问及“您认为目前xx地区的房价高吗?”的问题时,75.8%的被调查者持肯定的回答,有35.8%有被访者表示“太高了,根本无法承受”,40.0%表示“高,勉强可以承受”。有17.7%的被调查者认同“房价处于正常水平”,仅有1.5%的被调查者认同“房价偏低,还应该有一定的上涨空间”。
这一调查结果与目前xx地区脆弱的承受能力明显相关。从居民对房价的期望值曲线来看,期望值与市场差距渐行渐远,差距不断扩大。目前xx地区的经济发展水平决定了恩格尔系数还比较高,这更加大了工薪阶层购房的难度。另外,中国人的传统观念是量入为出,还不习惯去花将来的钱。
4、市民对造成xx地区目前房价过高的原因认同分歧较大。
在被问到“造成xx地区目前房价过高的主要原因是什么?”时,被访者认同比例最高的是“政府调控措施不得力”,达到了26.6%。有25.2%的被访者认同“城市化进程加快,购房需求增加”,20.7%认同“开发商联手控制房价”。被访者对其他因素的认同比例则均未超过10%。调查中许多被访者表示政府缺乏对房地产市场的有效监管,经济适用房投放力度不大,且明显存在有暗箱操作。商品房的户型大、档次高,与居民的期望还存在有不小的落差等。
5、多数郑州市民认同郑州房地产市场存在泡沫
在回答“您认为目前郑州的房地产市场存在泡沫吗?”的问题时,八成以上的被访者持肯定的态度,更有25.9%的被访者认同“有较大泡沫”。只有5.2%的被访者认为没有泡沫,14.1%的被访者表示不知道或说不清。
解析这一调查结果,目前在理论上学术界还存在不小的争议。有人参照国际上的经验,认为房价/GDP增长率如果大于3即表明房地产市场存在有泡沫成份,xx地区未达到此水平。但近几年xx地区房地产市场发展较快,在一定时期存在有商品房大量闲置的情况,如2002年空置面积首次超过了90万平方米,同比增
长了121.8%,说明xx地区房地产在一定的发展时期有一定的泡沫成份。
第三章 xx地区居民住房需求特征
随着人民收入水平的快速增长,更随着城市化进程的加快,越来越多的人加入了购房者的行列。本次调查的结果显示,目前xx地区约有两成左右的被访者在近期有购买住房的计划,他们中的大部分购房目的还是为了改善其目前居住条件,普通商品房和经济适用房是他们最为理想的选择。
1、二成左右的xx地区家庭今年有购买住房的计划
调查显示,表示2006年有购买住房计划的市民达到19.3%,没有购买计划的被访者比例为78.1%,2.6%的家庭目前还不能确定。
数据显示,中等收入群体占购房人群的46.8%,位居榜首,高收入群体占31.4%,低收入群体仅占21.8%。
2、购房群体更多地是伺机待购。
据调查,13.1%的购房者表示在下半年购房,选择在上半年购房的比例仅为
5.7%。调查数据还显示,更多的市民是伺机待购。43.1%是伺机而动。而38.1%的购房人则选择的是不一定,如果条件不成熟今年就不买了。这一结果显示出购房计划与现实还有相当大的差距,真正要使计划落到实处,在供需衔接上还有许多的工作要做。
3、大多数xx地区购房户是为改善自己的居住条件
在回答购房目的时,83.2%的购房户认同“改善自己的居住条件”,这部分人主要是对自己目前的居住条件不满。10.3%选择了“投资增值”,这部分人多为中年父母,虽然自己已有住房,但会为子女考虑买房。还有6.4%是为了首次置业,主要为年轻群体。他们年富力强,虽然收入较低,但负担较轻,正是成家立业时,但他们的财力有限,不是以一次付清房款,但如果开设多种住房贷款方式供他们选择,会刺激其消费欲望。
5、绝大多数xx地区购房户更愿意购买普通商品房和经济适用房
调查发现,接近半数的xx地区购房户打算购买普通商品房和经济适用房,只有2.6%的购房户选择购买二手房。
第四章 物业服务的基本状况
小区是社会的一个组成部分,小区管理得好,人们能够安居乐业和睦相处,社会则和谐安定,政府则工作效率更高,否则,小区脏、乱、差,人们难以安居乐业,给社会安定、和谐,以及政府管理带来不可估量的影响。本次调查的结果
显示,目前xx地区大多数小区仍未配备正规物业,一些小区虽然有物业,但管理水平仍是初步的,低层次的。
1、目前xx地区的大多数小区没有正规的物业管理
调查显示,目前在xx地区的小区有正规的物业管理的仅占46.8%,53.2%的小区还没有正规的小区管理。
2、安全问题是小区物业管理的核心
小区物业的哪个方面最重要?本次调查选择有小区物业的业主中,有83.0%的被调查者选择发安全,在问卷所列示的四个方面名列榜首。对其他三个方面的选择大致都在一个水平上,差异不大。
3、缺乏服务意识仍是小区物业存在的最突出的问题
在被问及“您认为当前小区的物业存在哪些不足?”时,43.5%的小区业主选择了“缺乏服务意识”,比例最高。我们注意到,业主对问卷所列示的其他方面的选择比例也均在30%以上。但所有这些问题均可以解释为小区物业缺乏服务意识所衍生。这说明xx地区目前小区物业的管理水平仍处于初级水平。
通过本次的调查,我们可以看到xx地区房地产市场的发展状况的不足,政府政策的着力点应该在保持宏观调控措施稳定的前提下,保持房地产开发投资适度的增长速度,增加普通住宅尤其是经济适用房的市场供给,保证足够的商品房供应量,保护和引导合理的房屋消费需求,抑制投机性住房需求,也要适当控制城市拆迁和旧城改造引起的居民对住房的被动需求。进一步深化各项与房地产行业相关方面的改革,为实现房地产市场供求基本平衡、稳定房地产市场心理预期、稳定商品房价格创造有利条件。
第二篇:地区事业单位调查报告[范文模版]
地区事业单位调查报告 3 篇
地区事业单位调查报告第 1 篇
近期,市(调研机构,不知是不是编制机构)会同有关部门,对外五县地区事业单位的机构编制情况、人员结构情况等进行了调查,就相关问题走访了教育、卫生、城建等系统的部分事业单位。现将调研情况综合归纳如下:
一、目前外五县地区事业单位改革情况
(一)基本情况
1.机构设置方面
截止 2008 年 12 月 31 日,我外五县地区共有事业单位个,其中全额拨款机构个,占总数的%;差额拨款机构个,占总数的%;自收自支机构个,占总数的%。
2.人员编制方面
外五县地区现有事业编制人员名,其中全额拨款的编制名,占总数的%;差额拨款的编制名,占总数的%;自收自支的编制名,占总数的%.外五县地区事业单位现在职人员人,其中全额拨款人员名,占总数的%;差额拨款人员名,占总数的%;自收自支人员名,占总数的%。
(二)改革成效和做法
1.统筹全局,优化事业资源
试点改革阶段,外五县地区重点对直属教育、卫生系统实行大规模的资源整合优化。如在教育系统,县将学校、高中以及学校合并,整合组建为学校(简称校合一)。改革涉及教职工近人,优化国有资产近万元。在卫生系统,撤销了卫生职工中专,盘活了人财物力及土地资源,用于加快市人民医院的发展和补充卫生系统其他紧缺单位。
外五县事业单位综合配套改革全面推开后,在机构整合和编制调配方面,进行了全面的撤并划转和整合重组。共撤并划转和重组减少机构个,其中转企个,撤销个,合并重组家为家减少个,下划个,新设个,接收企业办社会机构个,外五县事业机构再次净减少个。按照新的方案,外五县事业单位编制由改革前名减为名,减少名,实有人员减少人。这次整合使多年来职能严重弱化的机构得到了切实的撤并,没必要继续留在事业序列、有条件推向市场的机构转为企业,包括部分科研院所、中介机构、农林种养场、机关附属宾馆印刷厂及部分事业性公司等个机构从事业单位序列中剥离出去,部分职能增加的民政、环保、劳动保障、卫生、建委、等部门和单位在机构编制上得到了切实的加强。
2.对症下药,激活自身潜力
针对长期以来由于体制原因造成的人才短缺和流失、有人没事干、有事没人干、干与不干一个样等事业单位通病,外五县以和两个重点单位为试点,以总额包干制为核心分配
制度改革。建立了按劳取酬与激励机制相结合的分配制度,实行总局对科室、科室对个人两级考核,使工资奖金拉开了档次,向高精尖人才和一线人员倾斜。也建立了较为完善的工作绩效考评体系,并与工资奖金分配合理挂钩,极大地促动了职工的工作积极性。另外,等一批有条件拉开收入档次的事业单位,也分别实行了多劳多得、优劳优酬的分配机制,激活了事业单位自身潜力。
3.竞争择优,推行全员聘用
此次综合配套改革把所有事业人员全部纳入聘用制的实施范畴,要求所有事业人员都必须实行聘用制,实现事业人员身份转换,实行新人新办法、老人老办法,规定事业单位新进人员一律参加养老保险,以前的财政供养人员维持不变,逐年退休消化。到目前为止,外五县事业单位%以上的人员签订了聘用合同,并在人事部门进行了合同鉴证,明确聘期、岗位和工资待遇。特别是、系统,此次改革岗位和编制重新设定后,让所有职工一次性全员离岗,一律打破身份界限,重新申报岗位,按岗定责定薪,通过竞争岗位,优化了系统内部人员结构,也理顺了多年来的混编混岗现象。
二、存在的问题
(一)事业单位配套改革力度不大
主要体现在以下几方面:一是干部职工思想守旧,不患寡而患不均的大锅饭思想依然存在,致使一些自收自支事业
单位和差额拨款事业单位在改革中手脚放不开,力度不大,没有新的成绩,单位缺少发展新生活力。二是全额拨款事业单位管理方式过于单一,人员严重超编,人员能进不能出,能上不能下,要辞退和处理一些人员十分困难,严重阻碍党政机关机构改革的进一步深化。三是用人机制不够灵活,一些事业单位由于适当放开和强调自主权,有关部门对其人员调入缺乏必要的监督和约束,进入的人员并不一定工作需要,造成人员膨胀。
(二)事业单位的配套改革不彻底
主要体现在以下几方面:一是基层服务体系出现人散、线断,一些基层技术服务人没不到位,功能缺失,服务作用弱化。二是人事制度改革制度执行不到位,没有严格执行相关人事制度改革要求,出现工作安排上级业务部门抢着管,人员待遇没人管局面,影响干部职工工作积极性。三是由于各事业单位特别是乡镇事业单位,经济条件差,又没有相关政策扶持,对事业单位改革政策难以执行到位。
(三)事业单位权责不对称,职能转变滞后
事业单位机构改革后,许多经济和社会事务管理职能上移,如林业、公安等,基本都上划条管理,而实际工作中,却仍然由地方政府履责和承担,造成在工作中既缺乏相应的职能和手段,难以有效发挥政府的协调服务等相关职能,管理经济社会事务服务能力被弱化。同时,事业单位干部管理
体制上也引入聘任制,处级以下事业单位的干部要层层签订聘任合同,科级干部全部实行聘任制,教体、环保、广电、民政等部门对环节干部实行公开竞聘。
三、出现问题的主要原因
(一)部分职工意识守旧
在这次调查过程中我们发现,一些经营服务类的事业单位效益差、负担重,职工的福利待遇基本没有,工资兑现也无保障,但这些职工仍然不愿意离开单位,他们总认为,条件不好单位总会想点办法,即使是单位转制或是撤销了,政府总会给个说法,离开了单位就意味着失去了保护,就变成自由人了,就没人管了。久而久之积压的问题越来越多,对事业单位的改革进程越不利。
(二)缺少良好政策环境
外五县改革的宗旨是,按照社会的发展形式的需要,稳步推进事业单位改革,条件成熟一个就改革一个。如 200 年我们改革了系统的.如果单一的拿一个部门来进行大刀阔斧的改革难度很大,改革的对象对改革今后的未来发展没有信心,害怕改革以后会带来的种种不利因素,因此,事业单位需要一个大的政策环境来推动。
(三)缺少人员安置资金
改革是否能顺利推进在很大程度上是要以经济挂钩的,光人员安置就需要大量的资金。相当一部分事业单位由于是
负债经营,人员多、包袱重,资金来源又有限,想参保又苦于无资金,成为了事业单位改革中的阻力。
四、事业单位改革的意见和建议
根据上述存在的问题,提出如下建议
(一)实行政事分开
将事业单位承担的行政管理、行政执法职能收归行政机关承担。将从事生产经营性活动,已具备市场化条件的事业单位改制为企业。
(二)合理调整布局
一是将具备条件的以经营为主的事业单位面向市场。二是将规模小,服务对象单一,职能重合或是职能相近的事业单位进行机构重组,压缩精简。三是将具有社会中介服务性质的事业单位与其主管部门脱钩、改制。四是对政府承担的发展社会公益性事业的职责,要采取以钱养事的办法,将公益性事业项目实行招标。
(三)加强保障服务
建立健全事业单位聘用人员养老、医疗等社会保险,对改制事业单位改制时剥离的退休人员、提前离岗人员和改制后退休的人员生活费实行社会化发放,切实保障事业单位改革的顺利。
(四)创新管理模式
针对职能弱化,长期空编问题,外五县应创新出一系列
新的机构编制管理模式,保证了改革顺利进行。一是建立 A+X管理的未聘人员分流模式。校合一和此次改革中撤并机构的多余的人员,编制上实行 A+X 管理,即连人带编充实到需要加强的单位,人在编在,人走编销。二是建立人才储备制度。出台一系列人才资源开发的优惠政策,特别是编委会以《纪要》的形式确定人才储备的具体操作办法。急需专业人才的单位,经编委会审核,对国民教育本科以上学历的专业人才,有空编优先进入,没空编的先聘用,一有空编优先进入。三是改革财政补助体制和分配方式,确立花钱办事体制。对部分事业单位采取花钱买服务等创新型工作机制,通过合同管理、以量定事等方式,建立以钱养事的新型公益事业服务体系,从体制上实现由花钱养人向拿钱办事的转变,以后根据实际情况逐步扩大实施范围。四是在部分行业和领域,引进民间资本举办社会事业,实现事业单位投资多元化。如在卫生领域,政府在保证国有资产保值增值的前提下订立委托管理合同,将人民医院委托给有实力的医药公司管理,达到共同提高的良好效果;在农业领域,大力扶持农业龙头企业,以公司+园区+农户的方式生产经营,为农业产业化管理和农技推广事业走出了一条新路;在教育领域,大力扶持民办教育,使民间力量广泛进入教育领域。
地区事业单位调查报告第 2 篇
一、事业单位基本情况
我县共有事业机构 457 个,其中,全额事业单位 390 个;
差额事业单位 26 个;自收自支事业单位 32 个;企业化管理事业单位 9 个,包含乡镇事业单位 41 个,全额事业单位 40 个,自收自支单位 1 个。教育系统事业单位 203 个。全县共有事业编制 7126 名,其中,全额事业编制 5986 名;差额事业编制 693 名;自收自支事业编制 288 名;企业化管理事编制 159名,包含乡镇事业编制 461 名,全额事业编制 461 名,自收自支 8 名。实有在职人员 10480 人,其中,全额拨款 8270人;差额拨款 1205 人;自收自支 705 人;企业化管理 300 人,包含乡镇实有在职人数 431 人,全额在职人数 423 人,自收自支在职人数 8 人。乡镇事业编制出现空编现象。
二、存在的问题
1、事业单位机构庞大,人员过于臃肿。我县事业单位财政供养人员占全县财政供养人员的 85%,给财政带来巨大压力,与此同时,随着事业单位职能的弱化,一些事业单位人员整天无事可做,在编不在岗、混岗现象时有出现。2、事业单位人员结构不合理专业技术人员缺乏,一定程度影响了我经济、社会的发展。如:县卫生系统,在这一两年中,虽然通过面向社会招聘等方法,使医资、医技、医质有所提高,但人员结构不合理的问题仍旧比较突出,全县卫生系统,工勤人员就有 123 人之多,占全系统在职人员的 10%,编外聘用人员有 228 人之多,占全系统在职人员 19%。特别是乡镇卫生院卫生技术人员缺
乏,培训不足,有些卫生院中防保人员为非专业人员,使各项预防保健任务的落实受到影响,给农牧民群众的生产、生活造成了隐患。诸如向卫生系统一样,县教育系统、文体系统以及各乡镇事业站所,也都因缺乏专业教师、专业演艺人员及技术人员等原因,使本职工作开展被动,工作效率及工作质量不高。
3、部分事业单位政事不分。一些单位名义上是成立了事业单位,但其实是一个单位的内部科室,需要用事业单位的名义就用,这种现象以党政机关所属居多。如水务局下属的防汛抗旱办、城建局下属的招标办等,以及一些大单位系统的培训中心(培训科)等,这些部门单位即以行政面孔行使行政权力,对社会进行干预,又以事业单位的名义进行经营,因其附属于不同政府机构的性质,造成了不同程度的行政性垄断,导致市场分割和资源浪费。
4、具有事业单位身份却不具备事业单位资格。目前我县有部分事业单位缺乏独立法人资格,投资主体单一,不能实现自主经营、自负盈亏,只能依附于行政主管部门,靠吃财政饭生存,尤其突出的是乡镇各事业站所。2005 年,乡镇党政机构改革进行完后,各事业站所合属分为五大办公室,由一个乡镇的分管理领导具体负责工作,没有法定代表人或法定代表人由乡镇分管领导兼任,造成行政主管部门与事业单位财务不分、人员混用、办公地点不明确,在一定程度上妨
碍了事业单位的社会化进程。
5、事业单位缺少活力。事业单位本来是人才、知识、信息,最集中、最活跃的地方,但实际上没有焕发出应有的生机,没有显示充
分活力。根源在于事业单位很大程度上是在靠行政化运作,政府各部门对事业单位控制死,管得过多过细,管理方式和手段单一,致使事业单位没有市场竞争力。同时,因事业单位附属于政府机构,使得大量事业单位代行部分政府职能,造成政府职能不清,效率低下,财政负担繁重。
四、几点建议
我们认为事业单位登记管理工作是事业单位机构改革有力切入点。推进事业单位登记管理工作是事业单位体制改革和机构改革的需要,通过事业单位登记这一管理制度的建立,为实现政事分开,推进社会化进程的目标,提供了法制保障,是落实事业单位离开主管部门的襁褓,走向市场,进人社会,为经济建设服务,为人民生活服务,实现自我约束和自我发展的重要手段。结合我县实际,我们对推进事业单位登记管理工作,为事业单位机构改革做好准备工作,提出几点建议:
1、进一步加强对事业单位的登记工作。确认事业单位具备与其法人资格相适应的开办资金、法人代表、办公地点、经费来源、独立核算的财务管理制度和独立承担民事责任的 能力,确立事业单位经营管理主体的地位,使之取得受法律保护的身份证。清理不符合具备事业单位资格的单位,做好统计工作,为下一步的事业单位机构改革事业单位的富余人员分流提供准确参考数据。(截止目前,我县已登记事业单位 218 家,登记率占全县事业单位的 47%。)
2、加强对事业单位的动态管理,加大监督力度。随着社会经济
环境的快速发展,事业单位的职责、人员、工作量都出现了不同程度的变化,原定的编制、经费等渐渐不适应实际情况的发展需要。做为事业单位管理部门,要采取积极有效的措施,加大对事业单位的动态管理和监督力度。通过报告制度,实现对事业单位的跟踪管理,为建立科学的动态管理机制创造有利条件;通过证书悬挂、公告和查询等登记管理手段,将事业单位置于社会的监督之下,为公众监督事业单位提供必要条件。从而使其更好地适应市场经济的发展要求,早日走向市场,更好地为社会、群众做好服务工作。
3、积极探索事业单位分类管理办法,促进事业单位机构改革。对事业单位改革要坚持分类管理原则,从实际出发,严格按照有关法律,按事业单位不同性质、职责和任务,明确事业单位类型,找出最为适应市场发展要求的分类办法。
随着社会主义市场经济体制的逐步完善和事业单位体制改革的不断深入,我们要认真贯彻执行好《事业单位登记管
理暂行条例》,通过加强事业单位登记管理,进一步规范市场经济秩序,使事业单位早日要面向社会、参与市场竞争,打破传统的条块分割,为下一步的事业单位机构改革做好准备。
(四)合理设定事业单位岗位,有效遏制事业单位人员膨胀。根据《事业单位岗位设置管理试行办法》(国人部发〔2006〕70 号),和人事部《〈事业单位岗位设置管理试行办法〉实施意见》(国人部发〔2006〕87 号)的规定,对现有的事业单位实行科学分类,分别采取不同的岗位设定和管理方式,对同一类型的事业单位进行合理设定
岗位,规定其管理岗位、专业技术岗位和工勤技能岗位占用编制的比例。通过科学的岗位设置和管理,对事业单位实行按编定岗、因事设岗、按岗聘用、以岗定薪、合同管理、总量控制的模式。逐步转变事业单位人员管理方式,严格按照单位需要和岗位进人,有效遏制人员膨胀。
许多事业单位领导人员多,技术人员少,外行的多,内行的少,使事业单位内部管理人员、技术人员和后勤人员比例严重失调。四要抓好结构管理,实行科学化管理。控制编制数量一直是我们日常管理的一个重点,但编制管理仅仅管理编制数量还很不够,还应将管理延伸到结构管理,这是促进机构编制管理科学化、合理化的一个重要突破点。机构编制部门要把机关事业单位编制结构管理作为一项重点工作
来抓,实现以偏重批编制数量向抓好结构管理转变。特别是事业单位,要区分管理人员编制、专业技术人员编制、工勤人员编制等编制结构,根据事业单位的社会功能和属性,对每类单位明确不同的编制结构标准,对每个事业单位明确三类编制的具体比例和数量,各单位再按此结构比例使用编制和配备人员。这样,才能使机构编制管理更趋科学合理。
城乡之间专业技术人员配置失衡(三)乡镇机构编制实行实名制的管理
实行编制实名制是机构编制管理的一种新的尝试,它既是管编与管人的有效结合点,又是加强机构编制监督管理的有力突破口,它的实行,有利于形成机构编制、人员、财政预算相互配套相互约束的机制,有利于从源头上控制财政供养人员的增长,有利于加强社会监督,从而充分尊重和落实群众对机构编制管理工作的知情权和监督权。木垒县为落实编制实名制,做了大量而有成效的工作,采取了一系列有效的措施:
1、编制落实到人。通过机构编制、组织人事、财政等部门相互配合,组织专人对机关事业单位在编在职人员进行了彻底清理和核对,保证机构编制部门的在编人员、组织人事部
门的在职人员、财政部门的人员经费核拨情况三相符,为编制实名制管理的顺利实施奠定基础。
2、实名建立双证。继续完善《机构编制管理证》(称为单位证)。《管理证》实行双证管理,单位一本,编制部门一本,在《管理证》中规范完整地对在职人员及其所在岗位、占用编制类别逐一登记,并形成完善的办理程序,对领证、增人上编、减人下编、人员编制变更、办理时间进行严格规定,实现动态管理人员编制。
3、适时对外公示。建立单位证和个人证工作完成后,在编制部门的监督下,由所在单位进行对外公示,接受群众监督。
编制实名制管理的实施,促进了机构编制宏观与微观管理的有机结合,实现了静态管理向动态管理的有效转变,有利于强化机构编制管理和群众监督,使机构编制部门与组织、人事、财政等部门相互配套约束更加有效,防止了超编进人、混编混岗、吃空饷和随意调整人员编制等现象的发生,为实行阳光编制奠定了良好的基础。
地区事业单位调查报告第 3 篇
根据你办发《关于开展乡镇事业单位专题调研的通知》,我乡党委政府高度重视,迅速行动,对我乡事业单位人员配备、履行职能、人员岗位兼职等基本情况、存在问题进行了深入调研,现将调研情况报告如下。
一、人员配备情况
根据县编委办核定编制情况,我乡事业单位编制为 6
个,现在编在岗 4 人,其中农业服务中心 2 人,宣传文化服务中心 1 人,劳动保障所 1 人。1 名同志编制在县安办,工资关系在我乡,1 名同志编制在镇,借到我乡工作,另有 1名同志由县住建局下派到我乡工作。现我乡共有事业单位工作人员 7 人。
二、履行职能情况
我乡各事业单位工作人员都能够较好的履行职责,能够及时完成领导交办的任务。农业服务中心工作人员主要负责乡财政、惠农项目等,劳动保障所主要负责社保、医保、就业等相关工作,宣传文化服务中心主要服务文化等工作。
三、人员岗位兼职情况
因我乡编制缺额,特别是公务员编制缺额,导致事业单位工作人员有一定的兼职情况。,宣传文化服务中心主任兼综治办主任;,农业服务中心农经员兼财政所出纳,协助政府办公室工作;城乡环境办公室工作人员;城建员,负责城乡规划建设与管理,协助农村交通工作。兼妇女主任;另农业服务中心主任兼财政所会计;另无兼职情况。
四、存在的问题
1.人员缺额,兼职较多。主要是因为我乡公务员在编在岗人员过少,导致事业单位兼职。
2.编制关系和工作岗位交叉,导致在工资、福利待遇管理上存在困难。
五、意见和建议
1.乡宣传文化服务中心编制只有 1 人,而我乡文化工作任务繁重,建议能否增加 1 个编制(即增加 1 人)。
2.劳动保障所工作繁重,建议能否增加 1 个编制。
第三篇:房地产调查报告
深圳地产界竞争激烈,硝烟弥漫,每天都有高楼大厦拔地而起。一个地产项目要迈向成功,会遇到一系列的问题,需要打开问号,找到答案。现在,就让我们来寻找皇达鸿锦华苑广告推广所需要的答案吧!
一、我们需要什么样的主题形象?楼盘推广,应该有一个鲜明的主题形象,这样个性突出,容易引来市场的关注,促进销售的成功。深圳发展商各出奇招,使地产舞台异彩纷呈。皇达鸿锦华苑怎样表现自己呢?卖楼,不仅卖给消费者一个居住空间,还应“附赠”一种新的生活方式,一种对美好生活全新的诠释。这是我们思考的着力点。都市呼唤爱都市的生活从大自然躲在了林立的水泥森林之中。车水马龙穿梭在缺乏柔美的钢筋结构里,失去了绿色,失去了沟通,失去了人生应有的爱。如果将自己锁在孤立的空间里,一成不变地守着时代发展带来的所有电器文化;或将自己沉迷于虚拟的世界,一切的感情,一切的一切,在非现实中喜怒哀乐。逐渐……这个城市就会没有了欢乐,没有了激情,没有了生命力。假若,有户人家透过半掩的玻璃窗,惬意地享受着户外的盎然绿意,欣赏自然对人的关爱,呼吸的不再是呛鼻的空气,抚面的不再是凄凉的晚风。这种感觉,这样的生活,是否是都市中现代人家的追求?假若,有户人家在回家的路上,被左邻右舍问好,道声工作辛苦了,每一张笑脸,每一声问候,以及小区里成群的儿童嬉戏的场景,激荡着内心的感谢与喜悦。可曾再挂虑着工作的烦心,琐事的恼怒,轻松地沐浴着都市文明中积极的人文,是否是繁华城市中康乐人家的梦境?如果,您和家人深爱着家,流连于家的温馨与浪漫,不用去酒吧酣醉,不用再去迪厅疯狂地发泄,将每一点关爱凝注在魂牵梦绕的心灵居所,或在阳台上相濡以沫,或在小区内花前月下,是否这就是幸福人家的写照?如果,您已不通宵达旦地在侃网中迷惘,体会的是信息世界飞速发展给您带来的成功与喜悦,领略着因特网赋予的时尚与精彩,每一天轻松享受着局域网为您打理生活的琐碎。新的世纪,新的时代,是否这就是富贵人家的豪情?……这样的时代,这样的都市,这样的人家,都将是皇达鸿锦华苑给业主营造的天堂,把来自自然、社区、世界的爱和亲情、爱情、友情以及天地间种种亘古永恒的爱,精心缔造一处爱的家园,我们所要阐述的思想与理念。呼吸着爱的温馨与亲切,一种意境,也是一种梦境……都市的月光与爱在夜空中徜徉……我们应该“爱”!我们选择“爱”作为项目推广的主题。考虑到“爱”的表达不应过于直白,而应内涵丰富,富有意境,所以有必要给皇达鸿锦华苑取一个推广名,就叫做“LOVE时代”。这样,“爱”的表达现代、时尚,既突出个性,主题鲜明,又和都市现代生活紧密相连。我们还考虑过一个推广名“幸福快车”,希望这辆快车驶入现代都市人的生活。但我们没有挡住“LOVE时代”的诱惑,所以只好将“幸福快车”放在原处。
二、我们会“被爱”吗?我们的“LOVE时代”主题形象推向市场,会“被爱”吗?这是我们紧接着遇到的问题。在都市快节奏的生活中,在“水泥森林”的空间里,人们承受着巨大压力,身心俱疲。家的温暖是抚慰身心之所。因为家有情,家有爱,家有欢乐。皇达鸿锦华苑提供给人们的是有情、有爱、有欢乐的家,是人们真实需要的,是心底呼唤的。所以我们对“LOVE时代”能引起消费者的内心共鸣,对我们“被爱”充满信心。
三、“歌”唱给谁听?我们的“爱”要大声说,大声唱。谁来听呢?这就要求我们对目标客户有一个准确的把握。
(一)都市白领一族文化:程度较高年龄层次:26-40岁经济状况:中高收入阶层,有一定积蓄,具备本项目购买能力购房动机:自用,多为首次置业者购买习惯:理性,有主见,所需户型适中重点分布区域:罗湖、福田家庭结构:2-5人2人,为2人世界。组成家庭时间不太长,注重温馨浪漫。3人,为3口之家。有相当注意力放在下一代培养上,资金投入也会倾斜。4人,3口之家加一位长辈,消费更趋理性。5人,3口之家加一方父母双亲,三世同堂,共享天伦之乐。分析以上特点,在广告策略上,强化主题形象,丰富文化内涵,针对诉求对象的细分,有的放矢地展开诉求。如对2人世界,重点展现温馨浪漫,共筑爱巢。对5口之家,则突出理性亲情,天伦之乐。
(二)周边屋村居民文化程度:一般年龄层次:23-45岁经济状况:实力雄厚,购买力强购买习惯:就近购买,对自己居住区域有感情,不远求,所需户型偏大。分布区域:项目周边地带家庭结构:3-5人3人为3口之家,下一代已上学或长大成人,考虑给下一代一个更好的成长空间或安一个家。4口之家是一对夫妇有两个孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。还可能有其它结构,但不是主力。针对这一群体,突出现代社区的高尚性,是未来生活的方向,引起他们的向往,促成购买行动。
(三)香港客户文化程度:较高,但文化观念及习惯与深圳有所区别。年龄层次:25-45岁经济状况:就香港标准而言,属中下,但足以拥有本项目。购买习惯:强调便利,尤重口岸和地铁,重视物业管理。所需户型适中。对香港客户群,诉求时强调深圳的飞速发展,“深港一家”。突出口岸和地铁概念,介绍物业管理的称心如意。
四、自我如何评价?皇达鸿锦华苑在片区内属较大规模,地理位置优越,加上发展商的精心打造,将成为本片区高质素的楼盘。自身优势:
1、中心区一级辐射地块,地理位置优越;
2、毗邻皇岗公园,拥有28万平米绿色园林;
3、较大社区,自身配套齐全;
4、周边商场、学校、银行、车站、食街等生活配套一应俱全,极为便利。劣势:
1、临街有较大噪音、粉尘污染,影响居家氛围;
2、与成熟片区一路之隔,吸引客户到现场有一定难度。本着扬长避短的原则,在“爱”的主题统筹之下,将优势宣传、张扬出来。建议在小区外围适当栽种树木,克服临街的不利影响。靠广告的有效诉求,导示系统的有效吸引,促销活动的推动,吸引客户到项目现场。
五、广告策略如何制定?广告策略是非常重要的,要严谨、科学、环环紧扣,方能取得良好效果。
(一)形象整合1、广告主题:以爱为主题,突出自身个性,推广名定为“LOVE时代”。
2、主广告语:让世界充满爱把爱的主题突出张扬出来,喻示在LOVE时代里爱无处不在,给予人们的是全新的,心灵相应的爱。辅助广告语:①都市的月光把爱唤醒 ②写不完的爱 ③我想拥有的爱 ④呼吸着爱
3、广告主题的分部演绎(1)中心区的感觉……………………………优越的地理位置(2)家门口的绿色………………………皇岗公园的满目翠绿(3)“她”给我的爱………………………对LOVE时代的感受(4)足不出户的满足……………………………小区自身配套(5)举步可达的便捷…………………………片区的完美配套(6)建筑精品……建筑设计和环境规划都是大师的倾心杰作(7)称心适意…………………………………完善的物业管理(8)下一代的世界………………………………突出教育概念
4、广告表现体现较高的文化品位、自然典雅的清新风格、鸟语花香、爱意居家的生活氛围。
5、广告手段运用采用全方位、整合式、分阶段出击的广告手段,将广告、促销、包装、媒介等一切传播活动形成一个有机整体,争取最佳的广告效果。
6、广告阶段的划分(1)引导期(内部认购阶段)此一阶段主要做形象广告,突出主题形象,让市场感受并接受“爱”的主题。(2)推广期(正式预售到封顶前)这一阶段主要深化广告主题,突出片区生活优越便利,增加理性诉求的比例。(3)强销期(封顶至入伙前)此一阶段以理性诉求为主,突出居家生活气氛,并视前一阶段广告效果作出相应调整。(4)尾盘期(入伙后)此一阶段强调卖点诉求,结合价格策略,促进尾盘销售。
六、现场如何包装?现场包装,要极具个性化,只有个性鲜明,才能被广大受众记忆,进而接受。要突出个性,就要注意差异性包装与众多楼盘相区别。“个性化特色”和“差异性包装”是本项目现场包装的重要策略。我们先来看看附近的两个楼盘:共和世家和天健阳光华苑,它们的成功包装颇有研究价值。共和世家最突出的特点是“公园里的绿”,将最大的卖点张扬出来,外立面色彩冷静、大气,与鲜活的绿色恰到好处地融合,收到良好的效果。天健阳光华苑突出“阳光”的感觉,有着阳光般的心情:“生活着,快乐着”。让人感受到生命活力的律动。外立面色彩及包装整体形象给人以强烈的印象。这两个楼盘的成功包装给了我们有益的启示:深入分析市场,确定主题形象,区别竞争对手,突出个性包装,是走向成功有力保证。皇达鸿锦华苑在深入分析和把握市场的基础,确定了“爱”的主题。在现场包装的具体实施上,我们作如下考虑:1. 售楼处售楼处的外观强调视觉冲击,同时传递温馨轻松的气氛。室内的形象背景板、展板等主要体现温馨居家感受,让客户感受到生活其间爱意环绕,惬意、舒适。2. 形象广告牌位置:放置在项目之前,在交叉路口呈45度朝向福民路。这样的放置,可以获得最佳视觉效果,让尽可能多的受众看到。数量:一块规格:8m×6m设计风格:突出“爱”的主题,渲染都市温馨居家的气氛(详见设计稿)。3. 围墙用色亮丽、鲜活,画面体现都市温馨浪漫气氛,展示现代的“爱”。4. 现场条幅在建筑主体建至六层以上时悬挂,数量六条,整体风格与“爱”的主题相一致。朝向是南向和西向,面向福民路和益田路。5. “爱心通道”的布置将看楼通道命名为“爱心通道”,放置安全帽、雨伞、小玩具、小饰品等,这些物品都专门设计制作,让客户行走其间,真切感受到爱的气氛。6. 商场的包装突出人气凝聚气氛,给予商家信心。同时介绍进场的是知名品牌商家(如万佳),品牌互动,让业主感受到生活更加便利。
七、导示系统如何布置?皇达鸿锦华苑位于益田路和福民路交汇处。益田路停靠车站在项目南北两侧,距离都在300米以上。福民路上东侧有皇岗村站,距项目60米;西侧有福田新区委站,距项目150米。特别是还有天虹商场这个人流汇聚之地,所以福民路成为布置导示系统的当然之选。1. 灯杆旗 考虑规划300面,从福民路天虹商场延伸至皇岗村站台。这样的布置能有效吸引福民路上的人流。2. 站台广告 争取到福田新区委站台两侧广告发布权,有效传递项目信息。3. 形象指示牌 我们规划形象指示牌4块,分别放置于天虹商场右侧路口,福民路与益田路交叉路口(靠天健阳光华苑一侧),益田路与福强路交叉路口,皇岗食街出口。这样对4处关键路口的人群形成有效指引。该指示牌将指示功能和形象展示结合于一体,扩大传播影响力。规格:2.5m×1.5m
八、售楼资料如何规划?1. 售楼书楼书是售楼资料的重中之重,本项目共有住宅656套,按1:10比例,规划为6000份。设计风格亮丽、明快,富有都市生活气息。楼书将把项目整体形象和各卖点荟萃其中。2. 宣传折页规划为9000份(6个p,3折页),突出项目主题形象和主要卖点。3. 宣传单张规划30000份,作大量派发,扩大宣传影响面,浓缩楼书精华于其中。4. 户型插页5. 付款方式、购楼须知这是必不可少的资料,规划为9000份。6. 手提袋手提袋方便客户带走售楼资料,同时又是流动的宣传媒体,规划3500个。
九、怎样安排促销?在皇达鸿锦华苑附近,最旺的地方是天虹商场,许多产品的促销活动在这里举行,收到良好效果。本项目也应考虑在天虹商场举办促销活动,有效吸引人流到现场看楼。平日可在天虹商场设咨询点,派发宣传资料,加深人们对项目的印象。周未及节假日,举办促销活动。多举办吹汽球、猜谜语及其它趣味活动,还可举行幼儿歌舞表演等。对积极参与活动并表现突出者,给予适当购房优惠,或是赠送半年管理费等,促进现场销售。在开盘等重大节日,增加歌舞表演内容,提高档次,聚集人气。促销活动进行时,天虹商场处设看楼专车,接送看房人群。不管买与不买,都送回家,进行感情投资。一方面体现“LOVE时代”给予的是真实的爱。另一方面到天虹购物的人居住较近,容易送回,不会增加太多成本。
十、媒体计划如何?
(一)媒体分析 各种媒体都有自己固有的特点,分析不同媒体的优缺点,对他们有一个十分清晰的概念,把握住各种媒体的特性,对在广告活动中取得最大的效果至关重要。现分别将几种媒体特性介绍分析如下: 报纸媒体 优点:报纸的版面大,篇幅多,具有相当大的信息载量和较强解释能力,可详细刊登广告内容,报纸媒体的特殊新闻性的准确可信度,无形中也使报纸广告显示出准确性和较高的可信度,同时,报纸媒体单位的权威性也使受众产生信赖感,这都大大提高了受众人群的信任度;报纸具有保存价值,其内容无阅读时间的限制;报纸发行面广,投递迅速准确,发行地区和发行对象明确,且随着印刷质量的提高,广告效果更加明显。缺点:报纸出报频繁,前一天的报纸在第二天已成历史,与受众相对接触时间不长;有一定文化层面的人才能接受报纸媒体。电视媒体 优点:电视媒体传速迅速,覆盖面广,收视率高,内容非常广泛,包罗万象;它诉诸于人的视觉和听觉,具有形声兼备的功能,表现力丰富,娱乐性强;对广告可进行高频度重复,加深印象。缺点:宣传印象消逝的速度快,对观众的选择性和针对性较低,电视广告制作复杂且费用较高。杂志媒体优点:读者对象确定,选择性强;印刷精美,刊登内容相对固定;有限时间长,使于阅读和保存。缺点:周期长,传播速度慢,时效性差;读者面固定,影响面有限。其它媒体特点电台:快速、深入广泛、通俗、灵活。但消失快、印象不深刻、无法存查。邮寄广告:能够有针对性的选择受众,机动灵活,所传达信息内容全面集中,制作简便,费用低廉。车体广告:流动性强,接触面广泛,受众层面多样化,具有预告性,重复性。制作简单,费用低廉。但信息载量少,接触时间短,印象不深刻。路牌广告:广告形象突出、鲜明,易记忆,不受时间和空间限制,有益于美化城市,但受场地条件限制和政策性限制。
(二)媒体选择1. 选择原则a.目标原则:媒体选择保证与广告目标和广告策略相一致。b.适应原则:媒体选择与客观环境相适应,适合目前所针对的广告市场。c.优化原则:坚持从多数媒体的比较中产生媒体组合方案,坚持在单一媒体种类选择中进行优化组合。d.同一原则:坚持媒体的选择必须有利于广告内容的表达。e.效益原则:选择广告媒体时把广告效益放在首位。2. 项目分析每个项目都有自己的特性,根据项目特性针对性地确定媒体策略,选择组合媒体,以求制定出最适合本项目的方案,保证广告费用最合理的应用。皇达鸿锦华苑项目几个与媒体策略有关的特性如下:(1)10万平方米的大型项目,拥有654套住宅,需要较大市场消化量。(2)以中等面积户型为主,深圳同类楼盘众多,竞争激烈,广告漫天飞舞。(3)目标客户分散,购买动机多样,易感媒体不一。(如表一)(4)本项目的发售时间内有几个事件值得关注a.中国国家足球队再次冲击世界杯b.深圳被评为世界花园城市,2001年各种活动会相对增加c.中国加入WTO如果顺利,深圳受冲击巨大,媒介市场与本项目目标市场都会反应强烈。表一:类 别 信息敏感性 媒体认同感 广告认同感 易感媒体 首选类型年
龄 20—30岁 强 强 强 电视、报刊、户外、网络 本地 30—40岁 强 强 较强 报纸、电视、网络 本地 40—50岁 较强 较强 一般 电视、报纸、本地 50岁以上 较强 一般 较强 报纸、电视、广播 本地职
业 高级白领 强 强 较强 报纸、网络 本地 小商业主 较强 较强 较强 电视、报纸 本地 投资者 强 较强 较强 网络、报纸 本地 自由职业者 较强 较强 强 报纸、电视、网络 本地 特殊职业者 较强 一般 强 电视、报纸 本地
3. 确定媒体(1)主力媒体的确定皇达鸿锦华苑的广告推广,主力媒体应选择覆盖面(包括职业、年龄、地域)广,具有相当房地产广告规模优势的本地平面广告媒体。深圳有一定房地产广告规模的报纸比较如下:媒 体 类 别 发行量 千人成本(元/cm2)主体受众 房地产广告规模优势 备注深圳商报 40万 2.14 深圳 2 版面灵活香港商报(置业大观)41万 1.76 深圳 3 夹特报发行,仅有广告版,属夹报广告南方都市报 23万 2.07 深圳 4 零售为主证券时报 5万 2.98 深圳 5 读者单一确定主力媒体:深圳特区报 主力版位:第九版(体育新闻,二叠封面)主力发布时间:星期五
(2)辅助媒体的确定以深圳特区报为主力媒体,以较为固定的版位、时间,发布广告进行诉求,同时需要其它媒体在版位、形式、发布时间上给予灵活机动的支持补充,形成一个合理有效的媒体组合,增强整个发布计划的含盖性,稳定性和易调整性。确定辅助媒体:
a.深圳商报 主要版位:普通版深圳商报与特区报有较为相以的读者群体,并且发行量巨大,版面灵活多变,可调制性强,选择深圳商报以灵活多变的版位安排,创意设计、特殊规格等作有力的辅助。
b.南方都市报主要版位:普通版南方都市报在深圳零售量第一,高达18万份,读者群体以年轻白领为主,包括青年妇女等多种类型的读者
c.SZTV-1时段:A1、A2以影视广告增加广告诉求的形式多样性和易接受性,电视广告为大家所喜闻乐见,同时属强迫接受型广告,适合为建立LOVE时代形象进行感性诉求。d.公交车体广告线路:3路、28路、218路数量:4台(3路),4台(27路),3台(218路)。共11台公交车体广告费用低廉,受众广泛,用此媒体进行形象宣传,对主力媒体诉求效果具有较强的支持作用。所选线路尽量含盖罗湖、福田人群集中的成熟片区,同时考虑在楼盘发售期能够拿到所选线路的车体数量有限。所选线路介绍如下:
广告级别 线 路 起止站 途经主要路段特A 3 福田南—水库 爱国路、东门、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北环路、八卦路、笋岗、东门北、怡景路B 28 皇岗村—火车站西 福民、福强、彩田、皇岗、嘉宾、和平路
(三)组合运用深圳特区报、深圳商报、南方都市报、公交车体广告、SZTV-1,依次覆盖目标市场,以不同的广告媒体向目标客户传递楼盘信息,使目标客户全方位感受到本项目广告的冲击。在诉求表现上,以特区报为首的报纸媒体着重卖点诉求,创意或直诉本项目的各个卖点,突现楼盘质素,求得市场认同,以SZTV-1和公交广告作形象诉求,引起客户情感上的共鸣与认同,促进购买行为,并增强报纸媒体的卖点诉求的力度。在广告版面安排上,保证深圳特区报相对固定的发布频率和版面,形成稳固形象,达成市场共识,其它媒体则以灵活的位置、时段、多变的创意进行多点进攻,使整体推广达到稳中有变,变而不乱。既保持整体形象统一,又能够灵活机动的进行广告推广。广告发布在时间上,采用同步发布策略,项目的开盘销售与广告同期开始,前期仅在项目形象导入时期作少量广告,进行入市前的铺垫造势。在广告发布频率上,采用固定频率策略与变动频率策略相结合,特区报以固定频率策略为主,仅在销售后期减小广告投放量。其它辅助媒体则采用变动频率策略,根据不同的销售时期以及销售状况适时增加或减少广告投放量。(注:公交广告媒体。对于房地产广告来讲,不存在投放频率的问题)
1. 引导期计划时间一个月,在特区报、深圳商报发布软性文章为主的的广告,全面诠释LOVE时代概念,引导楼盘形象主题,广告投放以半版为主。2. 开盘强销期计划时间两个月,以特区报卖点诉求为主,在第九版发布1/3版彩色广告,每周一次,深圳商报、南方都市报以形象广告为主,结合多变的创意、灵活的版位。进行品牌形象宣传。SZTV-1影视广告和公交车体广告同期投放。主力媒体坚持固定的投放频率,各辅助媒体则灵活运用,根据市场情况等积极调整发布频率,以求取得最大广告效果,达到销售目的。3. 持续热销期计划时间两个月,承接上一阶段强劲势头,利用前段大广告量产生的市场边际效益,创造一个持续热销期。坚持上一时期的媒体组合,适当减少广告投放量,其中主要减少辅助媒体的广告投放量。SZTV-1的形象诉求广告停止,转以专题片广告,坚持公交车广告。全方位加大理性诉求,维持稳定的销售进度。4. 尾盘期在营造的形象品牌优势下,利用大量购房客户,营造出旺销现象,促使产生羊群效应。以特区报和商报配合,少量投放广告,把握游离客户的心理,采取有针对性的诉求,达到楼盘销售的完满成功。
(四)发布计划(根据招标要求,发布计划做至开盘后一个月)阶段类别 媒体 投放量 版位 规格 诉求表现引导期 特区报 1 9版 1/3版 软性文章为主,以皇达鸿锦华苑演绎全新LOVE时代为主题做好开盘前的宣传造势,形象引导工作 2 地产版 半版深圳商报 1 普通版 半版 开盘强销期 特区报 1 地产版 全版 硬性广告,开盘庆贺各卖点诉求,创意与写实相结合 4 9版 1/3版深圳商报 2 普通版 1/3版 硬性创意广告主题诉求 南方都市报 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1时段A2时段 30秒 品牌形象与卖点相结合(五)媒体费用预算媒体发布费用计划取所推广项目市值的1.6%皇达鸿锦华苑住宅建筑面积:56490m2,以均价6500元/m2计,市值:6500元/m2×56490m2=367185000元媒体发布费用:367185000×1.6%=5874960元各阶段、各媒体所占费用分配如下 金额(万元)比率(%)阶
段 引导期 34.9 5.9 开盘强销期 329 56 持续热销期 200 34 尾盘期 24.1 4.1媒
体 特区报 300 51 深圳商报 94 16 南方都市报 47 8 公交车体 29
5(六)媒体计划的控制和调整媒体计划是实现广告目标和广告策略的具体操作手段,在整个项目推广过程中,积极与发展商,代理商密切配合,在维护总体纲略的情况下,根据具体的销售状况,积极配合举办的各种促销活动,以及可利用的社会事件,适时适度地调节具体的发布日期、规格和版位,直至诉求主题。不光市场是多变的,其它各种不可预见情况比比皆是,影响媒体发布的因素众多,比如新闻事件、天气变化、大型活动、交通问题等都需具体问题具体处理。1. 调整原则a.最利于销售b.最大限度利用社会新闻价值,节日庆典效益c.保证主题推广形象不变2. 调节方法a.根据销售情况阶段性调整a.根据市场变化现时调整
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第四篇:房地产调查报告
关于盛世花城的物业管理的调查报告
小组成员:高原负责调查问卷的设计及整理;
赵晓萌负责实地调查
刘一凡负责报告的汇总
调查时间:2011年11月26日
调查地点:济南盛世花城(济南市历下区国际会展中心西北(新东方花园南)调查对象:盛世花园居民住宅小区
调查方法:以调查问卷形式的抽样调查
调查目的:通过调查获得有关济南盛世花城居民住宅小区的发展现状,希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题,及时了解小区居民情况,以希得到解决。项目现状:天业盛世花城地处济南东部新城核心地段,项目南接轻骑路,北靠新城居住区,西临新宇路和国际会展中心;仅需十余分钟即可到达济南国际机场、经十东路景观大道、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽。项目南邻,政府规划的中心商务区逐步成熟,周边银行、学校、餐饮等配套一应俱全。随着区域内金融中心、政务中心、商务中心的兴起,该地段将日益成为大济南的城市新中心。
项目总占地173亩,总建筑面积达35万平方米,由国内顶尖水平设计单位担纲,全人车分流设计、高智能化设施,高贵品质不言而喻。社区由十八栋纯板式小高层、高层组建而成。人性化户型设计,面积从75㎡—180㎡不等,满足不同客户的需求。社区临新宇路规划了数万平米的国际风情商业街,为生活更添便捷;小区内精英国际会所,是您商务洽谈和健身休闲的好去处;新城首家社区内国际化幼儿园,为您的孩子提供国际水准的启蒙教育。
存在的问题:
盛世花园的居民们认为
(1)该小区的物业管理的收费价格相对偏高与其服务水平不符
(2)80%的居民认为该小区的物业管理的收费的用途不够透明,缺乏管理
(3)90%的居民对小区对外来人员的管理过于松散,缺乏责任
(4)60%对管理区域内小区绿化存在不满
(5)对小区损坏的公共设施的维修太不负责
(6)80%的居民认为房屋及设备维修, 安全保卫的服务很不到位
(7)70%居民认为目前物业管理存在的问题的主要根源是物业管理法律、法规
不健全,其次是业主自身维权意识淡薄和缺乏有效地纠纷解决途径
(8)需改进的物业服务依次是设置专门服务机构、服务态度、服务人员培训、服务态度
(9)其次在调查中发现还存在的问题有公用部位的侵权纠纷问题小区公用部位的出租营利问题与小区内停车收费纠纷。
产生以上这种现象的主要原因主要有以下几个方面:
一是物业管理公司和房地产开发公司有密切的联系。
二是对于小区的公共空间和公共设施的产权界定不清楚,这往往是物业管理公司或者说房地产开发商和业主扯皮的根源之所在,而且,从目前的许多报道来看,凡是牵扯到双方矛盾时,这些产权界定不清楚的物业往往成为双方争论的焦点和摩擦的根源。
三是同一小区的业主虽然有共同的利益,但是并没有形成有效的利益共同体,充其量只不过是一个非常松散的利益集团。他们往往在火烧眉毛的时候才知道救火的重要性,但这时又错过了最好的补救时机。
四是业主法制意识淡薄,加之法规不完善,业主只一味强调权利而忽视相应的义务。
改进方法:
1、业主应当合法地进行维权,同时要教育引导为主转变观念,提高素质,遵纪守法,依规办事。
2、社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须转变观念,提高自身业务素质,特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求,从他们最关心的问题出发,积极帮助业主组建业主委员会,配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动,积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。
3、物业公司也应充分考虑业主的利益,积极协调与业主指之间的冲突。对完善物业管理的几点建议
(一)要逐步提高物业管理从业人员的素质,多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供人才资源。
(二)依法成立业主委员会并且物业管理协会应积极有效的发挥作用。
(三)业主要增强法律意识,依法维护自己的合法权益。
(四)广大业主应更新观念,顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势,增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。
关于济南盛世花城物业管理的调查问卷的统计
1、性别:
A男 50%B女50%
2、年龄:
A 20岁以下 0B 21-29岁20% C 30-39岁50% D 40-49岁20% E 50岁及以上10%
3、个人月平均收入:
A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%
4、您现在居住的小区每月交纳多少物业费?
A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您认为目前你们小区物业管理的收费价格是否合理?
A 过高,与服务水平不相符 20%B.有点高,但与服务水平相符 40%
C合理,比较满意30%D很便宜0E无所谓,不在乎 10%
6、物业公司有对物业管理费的用途对你们业主进行公开吗?
A 不了解,没公开过 30% B 不了解,但公开了20% C 通过其他途径了解但没公开50% D 了解也公开了07、你们小区对外来人员的管理是否严格?
A 管理非常严格、仅容许业主通行0B比较严格,非业主必须登记才能进入10%
C 虽然检查,却流于形式 50%D 小区出入管理相当松懈,甚至常有外人随意穿梭40%
8、你们小区的保安都做什么?(多选题)
A检查进出车辆和人员 50% B 负责小区安全50% C 经常在小区巡逻30% D 值班站岗90% E 协调业主纠纷0 F 收停车费50%
10、您在小区是否有自己的停车位?
A 有60%B没有(跳过11题)40%
11、您的停车位是哪种?
A 露天车位20%B 地下车位40%C 单独车库0D其他012、对管理区域内小区绿化评价?
A 好 30% B 一般60%C 差10%
13、你们小区物业有对小区损坏的公共设施进行维修吗?
A有,很及时0 B 有,但总要托好长时间才修 50% C 一定有人反映了,才过来修50% D 没有,不管014、在现有的物业管理过程中,您认为服务最不到位的是?
A、安全保卫 30% B、房屋及设备维修50%C、小区绿化 0 D、卫生清扫10%E、交通管理10%
15、您认为目前物业管理存在的问题的主要根源是?
A、物业人员素质偏低 0B、物业管理法律、法规不健全70%C、业主自身维权意识淡薄30%
D、物业管理费使用不够透明 20%E、缺乏有效地纠纷解决途径30%
16、您认为现在应继续改进的物业服务有哪些?
A、服务范围种类40%B、服务态度60%C、服务设施30%D、服务人员培训40%
E、专门服务机构设置80%
第五篇:房地产调查报告
一:调查研究的目的:
了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.二:调查的方法,资料的来源,方法:
观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站,报纸,三:调查研究的主要发现
1,广东房地产市场投资活跃,销售虽然增长,但积压依然增加.资料显示2000年1-9月份,随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展,令投资再度活跃,开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月,全市房地产开发完成投资达192.35亿元,同比增长32.9%,比去年同期增幅提高20.6个百分点,为今年以来的最高增幅(一季为23.7%,上半年为30.5%),其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元,占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米,同比增长10.2%,增幅上升9.6个百分点.1-9月,全市房地产开发项目新开工面积大幅上升,达670.17万平方米,同比增长39.9%,新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中,住宅为541.79万平方米,同比增长40.8%,增幅比去年同期提高28.7个百分点,新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加,全市1502家房地产开发企业中,新开工面积超5万平方米的企业达40家,同比增加14家,新开工规模达394.21万平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长,使商品房施工进度加快,竣工量增大,带动1-9月交楼面积同比增长50.8%,为223.78万平方米,其中住宅销售(交楼)201.8万平方米,办公楼5.68万平方米,商业营业用房12.95万平方米,其他房屋3.35万平方米.另据统计,广东全省积压商品房已达1200万平方米,而另一方面,全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量,全省当前积压的商品房不但难以减少,还可能进一步增多.2,广州商品房向外地扩散,大户型和别墅型成为主流.原番禺市和花都市正式撤市改区后,广州市房地产开发投资形成新格局,市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元,同比增长32.2%,占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元,同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头,投资总量分别居十区的第一,二位,完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元,同比增长均为1.2倍,特别是番禺区住宅投资大幅增长,完成投资额为23.41亿元,同比增长1.2倍,占本区房地产开发投资的84.3%,比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计,1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人,约占全市人口总量12%,这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德,又是法律规定.在将来,由于计划生育和人口寿命的提高,每对夫妇很可能要照顾两对老人,而养老园还未成风,因此,新婚夫妇与老人同住极为可能,购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温,“一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起”.3.各地产商为推销楼盘各出奇招,推广费用庞大.为推楼,地产商想出各种“概念”作为买点,先后出现“体育概念”,“山水概念”,“生态概念”,“地铁概念”,“教育概念”,“智能概念”等,并以巨额资金在电视,报章等媒体推销其概念.就2000年10月10日-10月16日间,由于国庆过后,楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后,开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个,较上周骤降了25%,但广告额也达到859.4万元,其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元,康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二,第三位.这些广告费用中,绝大部分是电视广告,广告传单以及报章杂志的形式.另外,不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车,也是一笔不小的费用.
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4,二手楼市将渐趋活跃.据经济日报2000-10-12报道,房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展,还有福利分房的尾班车的开出,相当部分人已经手中有房,甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大,“就近租房”可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.5,房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站300个.象“新浪”,“网易”这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与“搜房”,“安家”等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像“丽江花园”这类由发展商兴建的网站,更多的目的在于建立,丰富项目形象,增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多,但真正能为置业者排忧解难,可提供详尽的房地产信息,再售物业信息的专业网站并不多,几乎全是提供以下几条内容:一,二手房租售信息(多为文字描述地址,大小,联系方式,极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修,家具风格文献资料;供楼利息计算.6.现有房地产网站极具区域性.现有房地产网站多立足本地,只起到互联网广告的作用,未能发挥互联网无地域的优势,这可能是由于互联网技术所决定的,由于HTML表现手法有限,极大地制约了房地产网站的跨地域发展.7.房地产网站表现形式.A,HTML超文本文件格式.运用图片,文字和超级连接表现楼盘,这是现在房地产网页主要表现形式.B,360度环景技术.能表现东南西北四方位景物,可拉近观察,表现事物真实,可做少量互动,如超级连接,但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现,但还没普及,应用此技术网站极少.C,VRML虚拟现实技术.应用电脑三维技术,能表现物体空间结构,浏览者可任意游走,有置身其中的感觉,但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.四:结论
1.广东房地产将出现买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加,积压有所减少,但广东整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品,一般都有50年使用寿命,而且每户多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的.去年受房改“末班车”等因素影响,购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐,有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定,地方经济差距正初步减少,而且经济发展重心正向西北转移,广东外来人员用房需求也将有所减缓.另外,按1500元/平方米计算,全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用,房地产买方市场初步显露.这一点从1999-11至2000-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.2.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上,消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用,因此需要关于该商品房更全面的了解,而不单局限于对其位置,大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散,导致得到这些信息,将耗费不少时间与精力.3.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟,大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本,从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性,他们注重的将是商品房的实用性和舒适性,单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新,需要低成本,高效,实用的销售手段.4.二手市场将相对活跃 城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的.5.现今房地产网站信息远未达到消费者要求,需要技术创新.如上所说,单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求,网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息,网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.五:建议
房地产推广是一个高利润行业,如果互联网是计电视,广播,报章杂志后的一时代传媒,那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站,定位在一手楼盘的销售,利润来源主要定在地产开发商,而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告,究其原因,为以下几点:
1:认为电视,报章等广告是主动的,不管消费者是否接受,都难以拒绝,至少要看一眼,才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的,消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的,而忽略了广告的效果和效率,这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上,互联网广告是有针对性的,有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站,而且在网上做广告是无地域限制,无时间限制的.2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑,未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确,用传统超文本格式(HTML)表现房地产信息,远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.地产商广告投入,目的是让消费者认知其楼盘,所以,房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者,而不是地产商,要吸引房地产准消费者,从而吸引地产商广告投放.就调查所得的资料统计,如果房地产网站广告份额可以达到1%,即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司,应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站,提供房地产信息服务市场存在,风险很少.