土地管理学调研报告

第一篇：土地管理学调研报告

土地管理学调研报告

-----探究万春镇春江路社区农村土地利用现状2005年10月，中国共产党十六届五中全会通过《十一五规划纲要建议》，提出要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。现在，成都周边的农村积极响应国家推进社会主义新农村建设的号召，坚持已经逐渐向社会主义新农村方向过渡，而社会主义新农村的建设对我们国家现况有很大的意义和很多优势，确保我国现代化建设顺利推进的必然要求，贯彻落实科学发展观的重大举措，全面建设小康社会的重点任务，构建社会主义和谐社会。

建设社会主义新农村必然会实现土地集约型利用，和某些宅基地的复垦后填补建设用地的指标，很多土地的性质和用途也随着发生变化，我们对温江区万春镇春江路社区进行了土地利用现状进行调查。

1.1春江路社区的概况

成都市温江区万春镇位于温江区城区北部，是国家级生态示范区的核心区，全镇幅员面积56平方公里，人口5.2万人，辖19个行政村，4个社区居委会，2005年被确定为成都市13个优先发展重点镇之一。近年来先后获得国家级小城镇建设试点镇、全国小康建设名星乡镇、四川省建设厅颁发的“十五”期间村镇建设先进单位，大蒜协会获得四川省百强协会，成都市安全生产规范化建设先进单位，四川省综合经济实力百强镇等殊荣。已经向新农村过渡，“春江花韵”是春江路社区的新农村建设的一个项目，“春江花韵”项目完成一期建设的80%，在花博会前将全面开放。目前，春江路社区的土地性质为部分国有和部分农民集体所有。

1.2采访记

据春江路社区的书记介绍，目前的土地大部分用于房地产的开发和一部分用于建学校。按第二次全国土地调查土地分类，则这些土地大部分是住宅用地、公共管理和公共商服用地和林地。其他的地类有少许一部分。在城镇区域的大部分用于房地产开发，现在温江县已经被评为“国际花园城市”，而当今的人们注重养生，温江区正好符合人们养生的要求；温江区的地理有

优势，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。俗话说“金温江银郫县”，在城市发展的同时，温江的农村在建设新农村的号召下，必然会有大的转型。

以下附记采访书记的全内容：

问：请问书记，万春镇春江路社区的土地用于什么用途？

答：大部分用于开发房地产和一部分用于学校。

问：现在每个农民已经没有土地了吗？

答：某些小组还有土地，某些农民还有部分土地。如些可能还有 一亩至两亩土地左右

问：那请问这些农民失去土地后的就业问题是如何解决的？

答：万春镇有建立劳动保障服务站，在征求每个人的意见，看他们对哪些领域感兴趣，提供如，保安，服务员，和部分单位上班的名额。在正式上岗之前，有劳保部门对这些需要工作的农民，对其工作领域进行培训。

问：这些农民除了打工工资，还有没有其他收入来源？

答：有些农民把自家的土地承包给其他人种植园林，收租金。有的农民已经外出务工，还有的就是社保。

问：这些农民一改以前的生活模式之后，生活质量和以前有什么区别？

答：这些农民失去土地之后，大家会开展定期的文化活动。有自己社区内部办，有其他社区一起。

2．有关土地的调查

2.1土地类型

环绕了春江路社区的周围，大部分的土地已经成了房地产，还有其他用于公共用地服务整个社区和农民自家用地，按第二次全国土地调查的分类来分，有01耕地，02园地，03林地，05商服用地，07住宅用地，08公共管理和公共服务用地和其他的少部分类，其中03林地、07住宅用地和08公共管理和公共服务是所占比例最多的地类。

2.2土地利用现状

总所周知温江的特色产业-----园林、苗圃。我们大概走访了一下周边的农村土地，这里已经不再是传统的耕种模式，大部分用于园林和苗圃，这些园林土地的使用权有的是农民自己；有的是承包的其他农民的土地，按年付租金。这些园林的主人有的是当地居民，还有就是其他外来人员，租当地的土地搞园林产业。

这里是国际花园城市，房地产行业是比较吸引眼球的，比如天乡路的别墅小区鹭湖宫，春江路社区的香颐丽都等等。这些房产项目都是建设的相对口碑很好的房产，休闲加养生，很多成都市民的最佳选择。

房产和苗圃园林的加入，必然会使春江路社区的常住人口增加，这样为了健全城市系统的规划，必然会健全公共管理和公共服务设施，就有市政用地、医卫慈善用地、文体用地、公共设施用地等等。

2.3土地的流转

在新农村建设中，土地的权属性质会发生变化，如国家征用农民集体的土地，土地的使用权就从农民手中转到国家；征收农民集体的土地，土地的所有权就从农民集体转到国有。

征地：村里的各项征地及其面积和用途都清楚的公示在公告栏上的。如： ⑴、征收地用途：科教用地、工业用地及医卫慈善用地

⑵、征地面积：万春镇春江路社区17组，1.0954公顷，其中耕地1.0954公顷，农转非39人；万春镇春江路社区18组，4.8052公顷，其中耕地1.1876公顷，农转非157人。

以上数据都能清楚的看到土地的流转，每一组，每一个数据都在村务公开栏展示。

这次调研的心得，“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。很多知识学到手之后，只是理论而已，要真实理解，就必须去实际调研，理论结合实际才能将理论用于实际。我们在学校的案例太少太少，出去实践调查给了我们很多新鲜和震撼，原来我们学的知识应用于实践要考虑很多方面的要求。比如土地管理学要和房产局，建设局，规划局，农业局，水利局，国土部门紧密联系，在规划是要根据各个部门的数据和规定来办事，毕竟国土部门不是一个孤立的部门。土地管理学也不是一个孤立的学科。

第二篇：土地管理学实习报告

雅安市雨城区音乐广场至姚桥沿线

土地利用现状调查 土地，作为一种不可再生、不可替代的重要资源和资产，是人类生存和发展的重要基础，它的利用配置和管理直接影响着社会经济的可持续发展。本次课程实习就是调查雅安城市土地利用现状以及分析城市土地价格的影响因素。根据安排，我们采取分组分区域的方式，在雅安城区土地利用的大环境下，对各组的区域进行调查。而我们组的区域为音乐广场至姚桥一线，这一路线为典型的城市中心区与城郊过渡带，较好的反映了雅安市的土地利用现状。

一、雅安市雨城区区域概况 雅安市位于川藏、川滇公路交会处，距成都120公里，是四川盆地与青藏高原的结合过渡地带、汉文化与民族文化结合过渡地带、现代中心城市与原始自然生态区的结合过渡地带，是古南方丝绸之路的门户和必经之路，曾为西康省省会。它是四川省历史文化名城和新兴的旅游城，有“雨城”之称。北为阿坝藏族羌族自治州，西与南为甘孜藏族自治州和凉山彝族自治州，东面有成都、眉山、乐山3市，市域呈南北较长，东西较狭的不规则图形。概括起来讲，雅安东邻成都、西连甘孜、南界凉山、北接阿坝，素有“川西咽喉”、“西藏门户”、“民族走廊”之称。雅安市北部邛崃山南延到西部二郎山，与北部南延的夹金山会合。西南部为西北——东南走向的大雪山伸入市域。南部和东南部有大相岭与小相岭。全市地形呈北、西、南地势高，东部地势较低的地理格局。西南、西北边缘地带的极高山(海拔超过5000米以上)终年积雪，其中石棉与康定、九龙交界的无名山顶海拔5793米，为本市最高峰。丘陵与平坝占总面积的6％，多集中于河谷两侧，以青衣江两岸最多。河谷东端出境处海拔627米，为全市最低点。主要河流大渡河、青衣江均属岷江水系，其大小支流近百条。大渡河有松林河、南垭河等重要支流，青衣江有宝兴河、荥经河、周公河(雅安河)等等。

雅安城区是一个新发展不久的城市，随着城市化进程，雅安地区各城镇的中心区域或高地价区域多被低效、多能耗、大污染的工业用地或事业用地(如行政办公、文教卫用地等)所占据，尤其在姚桥到音乐广场两侧都有不少机关团体和

企事业单位。近年来,随着城市化的功能的完善，城市区域内的用地情况较以往有很大的改善，但是还是有很多的问题仍未得到妥善解决。

二、调查区域概况

此次调查的雅安市东北方位的城区，范围比较长，主要是街道以及周边的一些土地的利用情况具体范围为音乐广场至姚桥，紧邻金凤是山脉一侧。此段区域是进入雅安的一个重要路段，位于城区的边上，每天从这条路直接进入城区的车辆直相当的多，交通比较繁荣，但此处人口不是很密集，所以略显一点萧条。在道路的两旁开满了各种各样的商店和一些厂房，主要是商住混合的形式，上面为居民住宿，下面为出租给别人的商铺。在这一条路上有公共服务较完善，有市政建筑，雅安卫校，中国人民银行大楼，雨城区政府楼等。由于受当时城市规划条件及技术所限，同时也对本地区未来发展状况相关部门没有一个清楚的认识，造成现今该地区土地使用状况问题严重，如：居民住宅用地不集中，零散分布、工业用地、市政服务设施相互交错，布局混乱；土地利用效率不高，闲置用地仍有相当数量存在等等问题。

三、调查结果

我们采用实地调查和走访咨询等方式调查了音乐广场至姚桥一线的人口密度、土地利用类型、基础设施完善程度、交通条件、地价以及商业繁华度等问题。通过调查我们得出了以下结果：

（一）土地利用现状

1、人口密度

总体来说，该区域的人口密度较小且分散。音乐广场——雅职院区域为市区向市郊过渡段，该路线人口密度稍大；雅职院——姚桥镇为市郊到乡镇段，该地段，人口密度较小；而姚桥镇的人口较为集中，且固定人口居多。该区域地处交通要道是进出城的必经之路之一，车流量人流量较大。

2、土地利用类型

该区域主要是以住宅用地与商业用地为主，还有公共管理与公共服务用地、交通运输用地、空闲地等用地类型。公路两旁以商住混合用地为主，上面为住宅区，底层为商铺。公共管理与公共服务用地主要有机关团体用地（地类号081），包括雨城区人民法院、雨城区人民政府、雅安公安局；风景名胜设施用地（地类

号088），包括汉文化广场、金凤寺；医卫慈善用地（地类号084），包括姚桥镇卫生院、雅安市红十字医院；科教用地（地类号083），包括雅安职业技术学院；文体娱乐用地（地类号085），包括音乐广场、雅安体育馆。交通运输用地主要有公路用地（地类号102），包括国道318部分；农村道路用地（地类号104）。商服用地（地类号05）主要包括干老四雅鱼饭店、雨城大酒店、家家福超市、移动营业厅、上海大众4S店等。总的来说该区域公共服务设施较为齐全，但部分空闲地未得到有效利用。

3、基础设施完善程度

总的来说，该区域的基础设施还需要进一步的完善。在音乐广场周围无商铺，人口较稀疏。旁有市政用地、高级住宅区、图书馆，基础设施比较完善。但在该区域的其地方则缺少一些相应的公共设施，如公园和供居民休闲娱乐的场所。基础设施也不够完善，如沿途雅职院附近缺少垃圾箱的布设。根据对当地居民的了解，供气供电并不是很方便。沿途很少看见邮政、电信、消防以及公用设施维修场所。因此该区域基础设施还需要进一步的规划和改进。

4、交通条件

该区域主要是一条4车道的主干道，附有通向附近小区和学校的支路。总体上交通便利，乘车方便，公交便捷度较高有1路和5路公交车到达市中心。该区域属于城市郊区，是出城高速的必经之地，车流量较大，路上行人较少。

5、地价

在调查过程中，我们发现音乐广场附近地价较高，而姚桥一带相对较低。音乐广场附近房价为6000元左右，草坝附近房价为3000左右，姚桥周边的房租大概为4000-8000每年，约20平米。随着物件的上涨每年的租金也出现一定程度的变化。纵观整个地区和出于对商业繁华度的思考，雅安的铺面承租费用在整个四川同类城市的比较来看，还是属于偏高。但雅安的房价在整个四川地区也偏高，这又是什么原因呢？当初，外地房地产商，没有进入雅安时，房价是和雅安的生活水平相稳的，为什么开发商多了，房价反而更高了，增长速度早已超过了生活水平速度，我们应该看到雅安和四川的许多城市相比市政建设还很落后。对于这些问题做以下几点分析：

（1）买房主要的对象：首先是地震灾区来的有钱人；其次是人往高处走的县乡

富起来的人；再次是本地成家立业刚性需求的人；再其次是本土住房改善性需求的人；最后是来自成都方向看好雅安生态环境的人。

（2）雅安高房价的原因：a.所处区域位置。雅安离成都较近，且雅安的气候条件和旅游城市的光环使得雅安又能力吸引外地的购房者。b.供求水平。雅安的建设相对落后，在商品房的建设上也在同类城市中算缓慢的，导致求大于供。在无形中抬高了房价。C,房屋更新速度。旧房更新慢，使得才建成的商品房供不应求。

（3）雅安高房价背后的深思： 一是优越的人居环境世人认可，但城市化发展严重滞后；二是城市规模太小，人口20几万在四川仅属县级市排列位置，难以承受成都世界现代田园城市发展要求；三是定位于区域性国际化生态城市，但规划、实施、发展滞后，且小手小脚给不上形势的需要；四是现在的商品房主要是90年代及以前的住房，新房、次新房供不应求；五是城市地盘小、基础设施差、房地产开发商进入少、商品房开发土地供给不足。

6、商业繁华度

音乐广场至姚桥一线属于国道318的一部分，连接城区西南部分往东北方向延伸至成雅高速出城，因而这个片区主要为雨城区的外城，以居民区、工业区、政府机关单位、部分农田、点线状集聚的商业区、点为主，商业区主要依附人口密度大的居民点分布，其密度与人口密度的分布呈正比。总体上来说，该片区的商业繁华度一般，且商业区密集在姚桥镇附近，以各种农贸市场、食肆、零售店、小饭店旅馆、农村信用社、医疗服务点、及汽车销售、汽配店为主。沿国道318一路南下至音乐广场，沿途以点线装分布集聚着商业点、团，同样是依附居民点分布，主要是饭馆、小型超市、汽车销售与配件服务点、杂货铺和便民服务点等，商业繁华度较姚桥镇偏低。沿途有医院、学校、行政事业单位、公园等分布，市政基础设施较姚桥镇完善。总体上看来，音乐广场至姚桥片区的商业繁华度一般。

（二）城市土地价格影响因素

影响城市宗地价格的因亲既很具体又错纵复杂，大致可分为社会因震、政策因素、经济因隶、区域因素和自然地理因素。

1、社会因素

影响城市某地价格的社会因素主要包括：

（1）人口状态，如人口数量、人口构成和人口素质的高低等。

（2）公共基础设施水平及其完备保证程度。

（3）投资者的心理因素等。

2、政策因素

影响城市某地价格的政策性因素主要包括：

（1）土地利用规划限制。

（2）土地市场调控的方式和程度。

（3）土地利用用途和权利的限制．如使用年限、可否转让或抵押等；④土地

交易方式，如有偿转让、行政划拨，以及出让中拍卖、协议、招标等方式。

3、经济因素。

影响城市某地价格的经济因家主要包括：

（1）一个国家和地区的经济发展政策对土地投资结构、投资取向的影响，如

国家税收政策、财政金融政策、价格管理政策、产业结构政策和住房制度等。

（2）投资者数量和投资能力。

（3）市场发展潜力，指一个国家或地区经济发展趋势、城市增长情况、经济

增长速度、市场开放程度、通货膨胀及相对投资机会等。

4、区域因素

影响城市某地价格的区域因素主要包括：

（1）城市或地区在整个国民经济中的政治、经济、文化地位及其自然地理位

置的优劣。

（2）城市内部的具体宗地位置差异，尤其对商业用地而言，其收益状况对位

置变化非常敏感，对地价影响也很明显。

5、自然地理因素

主要指土地的自然状况，如地形、地势、地质条件、形状、土地肥力、周围环境等。

四、调查总结

通过这次实习调查，我们更加学习掌握了关于土地利用现状的调查方法，同时也了切身体会了土地利用在现实生活中的表现，从而更加认识到合理的土地利

用规划对于社会的重要性。作为土地资源管理专业的学生，任重而道远，掌握调查土地利用现状的方法这只是第一步，我们必须不断的学习，不断的在前进的道路中改正不足，只有这样，我们才能在今后的工作中为土地管理事业做出应有的贡献。

（20093484）

（20093461）

（20093489）

（20093499）

（20093480）

（20093488）

（20093486）

（20093487）

小组成员：向磊（20093464）文立会严柯（20093468）钟雨池（20093492）赵蓉（20093493）吴雨舟（20093467）游攀（20093478）田述豪夏宁（20093495）伍怡婷赵芬（20093491）钟俊丽王影（20093496）刘田恬皮乐（20093474）王西贝王业林（20093490）颜林凤毛跃云（20093465）钟丽芸鲁荣樨(20093483）

第三篇：土地调研报告

“营销责任”制销售方案策划书

金总：

您好！非常感谢您能在百忙之中抽空审阅我这份就目前晶典和嘉苑项目剩余房源日后销售模式拟定的策划书。

自代理公司销售合同终止以后，我们销售部目前只有我一名员工，显然我的工作会比较繁忙琐碎，上至营销经理管辖范围之内的制定销售方案及广告策划等一系列的工作，下至销售员介绍销售房屋等工作，以及售后房屋备案，按揭，交房，办证等相关手续的办理。目前都是我一个人在做。非常感谢公司这么器重我，让我担当这个职位并交给我这些非常重要的工作，但我觉得一个人的力量有点力不从心，我怕我无法很好的完成这些工作。所以我向公司申请再招一名员工到销售部，能分担我一部分工作，以求更好更快地完成各项任务。据我统计，目前我们晶典楼盘剩余房源共计131套，其中，双拼4套，排屋46套，小高楼26套，55号楼55套。嘉苑楼盘剩余房源共计14套（其中两套为金忠山预定）。除别墅排屋外以目前方案销售合计计总价款约3285万（最大成交额），具体如下：

晶典小高楼：约985万

晶典55号楼加储藏室：约1450万

嘉苑套房：约850万

自2011年我市出台限购令以来，房地产投资热潮逐渐退去。且对于别墅排屋购买人群也有了很大限制，导致排屋销售较为困难。所以近两年我们的销售重心还是会以普通刚需住宅为主。目前，我们晶典这边普通住宅都是30多平米到70多平米的小户型，而且73平米户型不是特别好。随着最近几年衢江新区及东港开发区迅速发展，各大小楼盘都争相屹立在衢东这片疆土上。而且最近

几年房屋结构方面也在不断完善，可供购房者选择的余地会更大。据我了解，我们周边楼盘以及新城那边一些楼盘最近都在做大力度的促销，户型也比较齐全，比如美丽东城最近销售单价仅4650元/㎡起，我们楼盘优势更加不能体现。从我们小区的具体情况来看最有卖点的还是内部环境和实景现房，我觉得走现房学区房及低总价路线或许可行。

而且目前我们的销售单价也略微偏高，小高楼房源就算按照最高备案价销售也在4990元到5520元之间，如果适当再优惠2,3个点想对会好卖点。

2013年底举办了衢江区房交会，意料之中，在三天时间里，共接待客户20组左右，成交鑫业晶典小套房1套、累积意向客户5组（大部分楼盘未成交）。从这个数据来看，我们做的特价房方案还算成功的。所以我想这次还将这个活动延续下去。另外，趁春节假日在外衢州老乡返乡过年之际，推出买房送装修红包等一系列活动。更值得一提的事，我们非常荣幸被列入衢江区城中村改造一期房票安置商品房住宅小区清单里，意味着，拆迁安置居民可以拿房票购买我们楼盘，也大大拓宽了我们的销售渠道。针对上述特提出下列优惠活动细则：（只限春节期间，根据市场行情会适时提出其他方案）

再好的销售政策，还是要靠广告宣传和推广方可吸引人气，但是就目前我们楼盘实际情况及大体局势来看，做媒体及户外广告实际投入产出效果不会很理想，还是靠人为大力度的宣传会更加深入。所以我想用编外经纪人方案（找一些代理销售公司员工或周边中介合作），不享受我们公司工资待遇，只拿自己的销售提成，大力发展会给我们公司买房的人，我想这个方案行得通的话会对我们公司日后楼盘的销售途径转型做个良好的预演。据我所知，一般代理公司销售佣金都在5‰以上，多则1%。所以我觉得给他们的佣金也要达到这个标准，才能让他们更积极地带客户到我们公司开发的楼盘看房，促进销售。但是目前公司给我的销售佣金也只有5‰。所以我想了一个两全其美的办案：公司只负责我和1名销售人员的基本工资和社保，给我1.8%的佣金点数，让我有更大的空间去发展编外经纪人。至于为什么提出这个点数的详细依据如下：

销售佣金提成1%：代理公司销售时，业务员可拿5‰销售提成，业务团队连续

5个月未成交，他们一致反应户型小而且不是很好，房屋总

价低，拿到手的佣金少，所以我觉得给他们1%会更有积极

性一点

接待服务提成2‰：主要负责接待介绍，带客户看房，签合同等手续

售后服务提成2‰：主要负责办理房屋备案、预告及带客户办理按揭等手续 管理提成2‰：主要负责售楼部人员及工作安排以及营销策划等工作 其他提成2‰：主要负责通知和办理顾客交房，协助办证等相关工作

这个办案对于公司而言，可以省去不必要的开销，切切实实地把每分钱都用到刀刃上，对我们而言，点数高了自然会发动我们主动卖房的积极性。就此方案需公司提供必要的物资及人员配备：选房超市展位的基本装修

2优惠活动板（易拉宝）

3户型单页（嘉苑）

4销售员名片

5看房车一台带司机

最后提点个人小小的建议，代理公司销售时，我们公司付出将近10 %的代理费，如适当加大2到3个点的优惠力度给客户，相信对我们成交也是非常有帮助。预祝我们公司在马年之初开个好头，兴旺整年！

销售部

2014年1月26日

震撼特价 高端住宅 优质学区 现房现售 首付5万元起，限量发售中

马年送豪礼！鑫业大派送！买房送装修！马上住新家！

凡购买鑫业晶典单生公寓，即送装修红包

凡购买鑫业晶典或鑫业嘉苑套房，即送装修红包

另至此新春佳节之际，特推出8套抄底特价房：

鑫业.晶典特价房源

鑫业.嘉苑特价房源

（注：特价房源不参与其他优惠活动，最终解释权归鑫业房开所有）

热烈欢迎衢江区城中村改造拆迁安置居民选购我公司旗下楼盘！

第四篇：土地管理学

商学院会计102卢少华学号：10232002

21第七题

1.当前我国耕地资源逐年减少，土地粗放利用，城市盲目扩张，在土地管理和土地利用上应该注意哪些问题？

答：我国目前土地的现状是，人均土地资源稀少，现有的耕地后备资源不足，这个问题也正日益严重地成为我国国民经济和社会发展的制约因素，再加上我国的城市用地规划不合理，存在许多大量浪费耕的现象。需要肯定的是，土地不能够被我们所创造，所以我们必须在有限的土地上合理利用土地，解决好用地的矛盾，最后实现土地资源的利用以在不损害子孙后代的利益上满足整个人类的需求，针对我国耕地利用与城市盲目扩张，我们应该注意的问题有：

（1）、建设用地乱占耕地，导致耕地逐年减少。

（2）、建设用地没能进行合理规划，建设用地增长速度高于城市发展速度。

（3）、土地的法制建设和土地管理体制有待改革。

（4）、城市征地补偿不到位，导致农民种田无地，就业无岗，社会不稳定。

（5）、土地保护与城市发展之间没能协调好，矛盾日趋加深。

（6）、耕地没有得到确实的保护，土地肥力不足，导致土地农业生产能力下降。

2.你对解决这些问题有何看法和建议？

在土地管理上：

（1）、遵循节约和集约用地，保护耕地的原则，在城市化道路的建设过程中必

须严格按照“占一补一”规定。

（2）、严格控制建设用地指标，考虑实际规划用地大小，不得夸大用地，要讲

究经济效益，尽可能不占用或者少用耕地。

（3）、城市化过程中的各个部门要统筹兼顾，讲究效率与公平，科学地利用土

地。

（4）、城市规划进程中，有关部门对有益行为进行奖励，对违法行为进行处罚，达到比较好的行政控制效果。

在土地利用上

(1)、切实保护现有耕地，必须大力宣传认真贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土

地，切实保护耕地”的基本国策，应用法律和经济手段，全面推进耕地的保护、开发和整治，为了加强土地法制建设，深化土地管理体制改革，加大对耕地保护执法力度，做到有法可依。

（2）、实现耕地总量动态平衡，主要应在切实保护既有耕地的基础上，致力于

充分挖掘土地潜力，即将利用土地资源的方式由粗放型转化为集约型。

（3）、因地制宜合理利用土地，对于土地要扬长避短，对于农业用地依靠科技

进步，增加土地投入，发展节地型农业；对于建设用地，实事求是，规划符合实际情况。

第八题

1.目前我国在耕地在补充数量和质量上存在哪些问题？

在耕地数量上：

（1）、虽然按照“占多少，补多少”的原则，由于技术有限，测量和调查在数

量上容易造成不精确，导致耕地补充数量的不平衡。

（2）、异地占补平衡难以仅仅在数量难以得到应有的耕地补偿。

（3）、现有的建设项目一般按照“先补后占”的原则补充耕地，补充耕地的完

成时间可能差距很远，跨的土地变更不一样，若口径不变持续进行

也会形成耕地数量减少。

在耕地的质量上：

（1）、补充耕地的区位条件变得恶劣，补充耕地在质量评定上没有统一的标准，形成重面积，轻质量的形式。

（2）、补充耕地的土壤贫瘠化，已经不能像原先的土地一样高产出，导致粮食

减产。

（3）、补充耕地出现耕作层厚度变薄、有机质含量减少，同时农田水利设施、灌溉保证率不够完善。

（4）、即使耕地质量水平再提高，但是补充耕地的气候，光照，经济发展水平，农业耕作水平有差距，无形中造成耕地质量的不均衡。

（5）、补充的耕地与原来的耕地比较存在道路之争，即两者之间存在空间距离

上的差距，这一点很难补充回来。

2、谈谈当前我国进行耕地整理，补充耕地面临的主要问题和针对这

些问题的看法？

至1998年国家土地管理法正式提出耕地占补平衡制度，按照“占一补一”的原则，建设单位必须要补充相应的耕地，以保证耕地不减少，其实质是保护中国的耕地，耕地占补平衡与城乡建设、工业建设、水利建设、生态保护、粮食安全

等密切相关，今年来国务院，国土资源部等陆续出台耕地保护政策及具体管理办

法，集中反映国家对我国耕地保护与占补平衡的关注程度。此外，当前全国人大

农业与农村委员会审议中发出这样的呼吁，并提出了进一步保护耕地的意见：

一、是落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，完善农村土地管

理制度，守住１８亿亩耕地红线。

二、是加强对土地“占补平衡”的管理，耕地实行先补后占，不得跨省区市进

行占补平衡，保证新补充耕地的质量。

三、是有序开展农村土地整治，城乡建设用地增减挂钩要严格限定在试点范围内。

但是虽然国家给予高度的重视，在补充耕地方面还存在上述的耕地数量与

质量的许多的问题，我觉得国家应该多从以下几点入手：

一、大力宣传土地管理法律法规，增强全民保护耕地意识。

二、完善土地管理法律法规在耕地保护方面空白，增强法律对耕地保护的严肃

性，启动耕地质量管理立法，如确定农用地分等定级工作等。

三、确立科学发展观和政绩观，加强地方政府耕地保护责任。

四、加强土地执法监察队伍建设，明确耕地质量建设的主管部门以及各相关的分工，提高土地执法质量。

五、科学管理、合理使用耕地保护方面资金，强化耕地质量建设的科技支撑，切实保证耕地的数量和质量。

六、科学挖潜存量土地，补充后备耕地的存量。

七、增加农民收入，提高农民对耕地保护的积极性。

第五篇：土地管理学总结

土地的涵义

土地管理学所研究的土地是指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。

土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。

财产对象实体最重要的属性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有价值。土地资源是人类生产和生活的物质基础，当人类对它的需求越来越大时，土地资源出现了稀缺现象，因而，被一部分人当作财产而占有。从这个意义上说，地产，是指具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，是资本的物的表现。

土地具有资源和资产的双重属性，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济（价值）和法律（独占权）意义。

土地的功能

（一）负载的功能

（二）养育的功能

（三）仓储的功能

（四）提供景观的功能

（五）储蓄和增值的功能 土地的基本特性

一）自然特性1.土地是自然的产物（尊重自然）2.土地面积的有限性（珍惜土地）3.土地位置的固定性（合理规划）4.土地质量差异的普遍性（因地制宜）5.土地利用的永续性（合理利用开发）

（二）经济特性1.土地经济供给的有限性2.土地用途的多样性3.土地用途变更的困难性4.土地的增值性5.土地报酬递减的可能性 我国土地的基本国情

（一）土地总量大，但人均占地少，尤其是耕地

（二）土地类型多，但山地多于平地（3）土地资源的地区分布不平衡，耕地资源总体水平差。（4）难以利用的土地资源面积大，后备土地资源潜力不足，特别是耕地后备资源不足。（5）土地资源利用程度低，土地浪费严重，人地矛盾尖锐。

我国现阶段土地利用中存在的主要问题

（一）耕地不断减少

（二）土地利用不当，造成水土流失、土地沙化、环境污染严重

（三）土地利用不合理，投入产出率不高【四）土地管理不当，造成国土资产严重流失

（五）土地管理不严，违法用地较多

（六）土地权属不清，土地纠纷频发。土地、人口、环境与可持续发展

（一）树立可持续发展观

（二）实现土地、人口、环境、经济的协调发展

（三）选择和建立可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式 加强土地资源管理

1．实现土地资源，特别是耕地的供求平衡，使区域内的耕地总量不减少。

2．建立土地数量、质量的调查、监测、预警制度3．实行土地资源资产化管理

土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。

（1）土地管理的主体是国家。国家委派国务院土地行政主管部门管理全国土地。

（2）土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。（3）综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地。

（4）土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约。例如，我国是社会主义国家，在土地制度上实行社会主义土地公有制，这就决定了我国的土地管理除了要最大限度地提高土地利用综合效益外，还要维护社会主义土地公有制，从而为有计划地、合理地利用土地提供保证。（5）管理的职能是计划、组织与控制。计划是一种预测未来，设定目标，决定政策，选择方案的连续过程。组织是指建立组织机构，确定职位、职责和职权，建立各级人员的相互关系，对部属行动领导与监督，建立纵向、横向间良好关系，协同彼此间步调，统合共同的力量，使之为实现既定目标而努力。控制是指通过修正执行状况与原定计划之间的偏差，以保证达到预期目标的管理活动。

（6）土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。

土地管理的基本内容由地籍管理、权属管理、利用管理、市场管理四大部分构成。地籍管理是基础

土地权属管理、土地市场管理是手段

土地利用管理是核心 土地管理学的研究方法

综合分析法

系统分析法

比较研究法

模拟研究法

定性定量法

土地管理是在一定的环境条件下，为实现预定目标，对土地利用过程中，人与人的关系、人与地的关系施加影响的过程。整个管理过程，包括管理者、被管理者和管理环境三个要素。其中，管理者和被管理者主要是人，或是人们构成的集体、组织、单位，所以管理必须以人为主体，做好人的工作，将人的积极性充分调动起来，使管理三要素紧密配合，就能提高管理工作的效率，实现管理的目标。

人本原理，就是一切管理，包括土地管理，应该将人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本。

物质运动要有动力。管理活动要达到预定目标，也需要有动力，并正确地运用动力。管理需要动力，有了动力才能推动管理，这就是所谓的管理动力原理。

系统是由许多相互作用、相互依存的部分组合而成的具有特定功能的有机整体。如何使整个系统达到最优化，称系统分析。系统分析应用的科学技术是系统工程，系统分析的指导思想是系统理论。

系统的目的性、整体性和层次性三个环节。

对系统的高效管理，必须遵循整分合原理和相对封闭原理

现代管理要求在整体规划下明确分工，在分工基础上进行有效的综合，这就是整分合原理 相对封闭原理指在任何一个系统内，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动（图1）。在这个相对封闭的系统中，反馈起着关键作用。

通常一个管理系统可以分解为指挥中心、执行机构、监督机构和反馈机构。

动态管理

在管理中，要注意加强信息工作，随时掌握事物的动态变化，使管理决策不断适应变化了的情况，即运用动态原理，提高管理工作的效应。

动态相关原理

管理系统的发展变化是由于管理系统内部各组成部分之间相互依存、相互作用的结果。

管理是为了获得效益。效益包括生态效益、经济效益和社会效益。管理目标的涵义和基本属性

涵义：目标就是一个组织努力奋斗争取达到所希望的未来的状况 作用：方向作用、激励作用、凝聚作用、考核作用

基本属性：目标的共同性、目标的层次性、目标的时间性、目标的可考核性。土地管理的基本任务

维护社会主义土地公有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开发、合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。具体任务：

加强耕地保护，实现耕地总理的动态平衡 加土地资源的调查评价和科学规划

加强土地资源信息系统建设，实现信息服务社会化

深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制、新机制 健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转

（二）土地管理的原则

1.正确处理国家、集体、个人之间关系的原则 2.坚持生态、经济、社会三效益统一的原则 3.坚持依法、统一、科学地管理土地的原则

一、组织的涵义和特点

（一）涵义

组织是特定的群体，为了共同的目标，按照特定的规则组成的权责机构。构成组织的基本因素是人，其中包括管理者和被管理者。组织的类型

（二）组织的特点

目标的一致性

原则的统一性

资源的有机结合性 活动的协作性 结构的系统性。

组织设计的涵义

管理者为实现组织目标而对组织活动和组织结构进行设计的活动。2.组织设计的内容:管理幅度和管理层次设计、组织只能设计、组织部门设计、组织职位设计、组织职权设计、组织人员配备等。

土地利用现状是土地资源自然属性和经济特性的全面反映。

土地利用类型具有如下特点：

(1)在自然、经济和技术条件的综合影响下，经过人类的劳动所形成的产物

(2)在一定的空间分布上服从社会经济条件，在地域分布上不一定连成片

(3)种类、数量、分布是随着社会经济技术条件的进步而变化 分类原则： 科学性原则。实用性原则。开放性原则。继承性原则。

（一）土地分等定级概念及类型 1.概念

通过对土地的自然、经济属性的综合鉴定以及经营管理水平一定条件下的土地级差收益的评定，使土地质量等级化的过程 2.土地分等定级与土地估价的关系

二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：评定土地的使用价值；

土地估价：评定土地使用价值在市场上反映出的价格。3.类型

城镇土地分等定级和农用地分等定级 1.分等：

通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。土地等的顺序在全国各城镇之间统一排列。土地定级原则

1、综合分析原则

诸要素与土地质量和效益的关系

2、主导因素原则

3、地域分异原则

分析由于区位条件不同形成的土地质量差异

4、土地收益差异原则

5、定量与定性结合原则

6、综合定级与分类定级相结合的原则

1）面状因素

含义：面状因素对土地质量的影响仅与因素指标值有关。面状因素有2个主要特征：

①它所依附的客体在城镇中分布面积较大；

②它仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。如：绿地、人口密度、产业集聚规模等。作用分的计算步骤：

整理因素资料

计算因素指标值

用数学模型求出各因素的作用分 点、线状因素

含义：点、线状因素对土地质量的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距离设施的远近有关。

点、线状因素的2个主要特征：

①它所依附的客体在城镇中分布面积小，在空间分布上集聚现象明显，相对于城镇总体而言多为点状、线状形态分布；

②它不仅对其自身客体所在位置上的土地质量有影响，而且通过区位的波及性和外溢作用形成一定的区位关系，对周围的地块乃至整个城镇土地产生不同的影响。如：商业服务中心、道路、文体设施、公交站点等。

土地登记是国家依照法定程序对土地的权属关系（所有权、使用权、他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。

土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记 土地统计是对土地现象总体的数据资料进行搜集、整理、分析和研究，以显示其总体特征和规律性的系统性工作。

土地统计的对象是全国土地，主要包括土地面积、土地质量、土地分布、土地权属及利用状况等。

土地统计调查的意义

土地统计调查就是根据已经拟定的调查方案，采用科学的方式，有计划、有步骤、科学地向调查单位搜集土地变化原始资料的工作过程。

土地统计调查的意义在于获取数据，取得统计分析的第一手资料。

土地统计调查的基本要求

（1）一致性（2）保密性（3）准确性（4）及时性（5）全面性

普查是一种专门组织的，一次性全面调查，主要用来调查对象在某一时点上的数量状况。

统计报表是按照国家统计报表制度规定表式，统一指标内容，统一报表报送程序和报送时间，由填报单位自下而上逐级提供统计数据的一种调查方式，是当前我国土地统计数据资料的主要获取方式之一。

土地统计整理就是根据土地统计研究的任务和目的，对土地统计调查取得的各项原始资料进行审核、汇总、使其系统化、条理化，以得出反映土地资源总体特征的综合资料，或者是对已经加工过的资料进行再整理。土地统计分析指以统计科学理论为指导，运用统计学特有的方法，对土地统计数据进行分析研究，说明土地利用、使用和开发管理等方面的情况，揭示其本质及规律性，并提出解决土地资源与社会发展矛盾的办法。

土地统计分析是由表面直观的原始数据到体现本质现象的过程。

土地统计分析通常可以分为：进度分析、专题分析、综合分析和预测分析。

基层土地统计工作的主要任务是对基础土地统计信息资料的调查收集。

国家土地统计工作的主要任务是将基层土地统计资料进行汇总、整理和分析，使土地统计资料在更大的范围内起到监查和服务的作用

地籍档案的概念

凡是在地籍管理活动中直接形成，具有保存、参考价值的文字、图表、磁带、磁盘等不同形式的历史记录均称之为地籍档案。

地籍档案的特点

地籍档案数量大、形式多样、保存分散

地籍档案具有成套的特点 地籍档案跨、周期长，包含长期的日常工作

地籍档案具有动态性和现势性

地籍档案技术含量高 地籍档案的作用

土地权属的凭证

用于科研服务

土地信息交流

土地管理经验 地籍档案管理的任务

基本任务是：贯彻地籍档案统一管理的原则，建立、健全地籍档案管理制度；逐步实现地籍档案管理的现代化；有效地保护和利用地籍档案，大力开发信息资源，更好地为社会主义建设和土地的科学管理服务。

地籍档案管理的任务要通过收集、整理归档、鉴定、保管、统计和利用六项工作内容来实现。

地籍档案管理的最终目的，是为土地管理及国家有关部门提供服务创造条件。

地籍档案管理是以地籍档案为对象进行的收集、整理、鉴定、保管、统计和利用等工作的总和。

地籍，俗称土地的户口。是指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的籍册

.地籍的作用

（1）为土地管理提供基础资料

（2）为维护土地产权权益等提供基础资料

地籍的核心是权属。

（3）为改革与完善土地使用制度提供基础资料（4）为编制国民经济发展计划等提供基础资料

地籍管理是指国家为研究土地的权属、自然、经济状况并建立地籍图、簿、册等而实行的土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案和地籍管理信息系统等工作措施。

地籍管理类型

初始地籍工作：对行政区内全部土地所进行的全面调查、分等定级、登记、统计、建立地籍档案系统

经常地籍工作：在初始地籍工作的基础上，对土地数量、质量、权属和利用状况的变化所进行的调查、登记、统计、更改地籍图等工作，以保持地籍资料的现势性和实用性。

地籍管理的任务为维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的合理开发、利用、编制土地利用计划、土地利用总体规划，制定有关土地政策、法律等，提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息。

地籍管理的内容 土地调查 土地分等定级 土地登记 土地统计 地籍档案管理 地籍管理的原则

地籍管理必须按国家规定的统一制度进行

保证地籍资料的可靠性和精确性 保证地籍工作的连续性 保证地籍资料的完整性

地籍调查是国家采用科学的方法，依照有关法定程序，通过权属调查和地籍测量，查清土地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，以图、簿、册表示，在基础上进行土地登记。地籍变更测量

（1）概念

土地登记之后，凡土地的权属发生变更，或改变批准的主要用途和地类，按照有关规定对地籍记录进行的调查与测绘工作。（2）作用： 地籍调查成果的日常更新与维护。保证地籍的时效性，生命力。

土地利用现状调查是指在全国范围内，以县为单位，以图斑为基本单元，按土地利用现状分类，查清各类用地的面积、分布、利用和权属状况，又称土地数量调查。土地利用现状调查的目的

1）为制定国民经济计划和有关的政策服务； 2）为农业生产和农村建设提供科学依据； 3）为建立土地登记、土地统计制度服务； 4）为土地利用动态监测提供基本数据；

5）为编制土地利用总体规划和全面管理土地服务。土地利用现状调查原则 实事求是的原则

全面、科学调查的原则 一查多用的原则

土地制度是一定的社会下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。土地制度的形成和发展主要取决于社会生产力的发展。其主要内容包括土地所有制度、土地使用制度。

土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应该享有土地所有权及其责、权、利。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地使用制度是整个土地制度的另一个重要组成部分，它是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定，它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用权及其责、权、利。土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式。土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一般用“权利束”（Abundle of rights）加以描绘，即土地产权包括一系列各具特色的权利，它们可以分散拥有，当聚合在一起时代表一个“权利束”，它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护，即土地产权只有在法律的认可下才能产生。] 土地产权的基本特性如下： 具有排他性

即土地产权可以是个体独自拥有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人对该项财产的权利。因此，界定产权十分必要。土地产权客体必须具备可占用性和价值性

土地产权客体指能被占用而且可以带来利益的土地。在全球陆地上有近50%的面积是永久冰盖物、干旱、沙漠地、岩石、沼泽、高寒等难以利用或无法利用的土地。这些土地不能视为财产，自然状态下的空气无法行使排他权利，也不能称为财产，因此，必须明晰土地产权客体。土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护

如果通过欺诈、暴力或其他非法手段获得，只能说明他具有了非法占有权，而不能说明他获得了产权。因此，在土地产权合法流转时，必须依照法定程序，到土地产权管理部门办理产权变更登记手续，否则，土地产权无法律保护凭证。土地产权的相对性

产权具有排他性，但不是绝对的权利，而且要受到来自社会的或国家的最高权力机关的控制和制约。如在私有制国家，土地所有权主体，即使享有完全所有权，即在法律意义上有权支配、使用其拥有的土地，但是，他必须受到政府的行政管理限制和结束。因此，明晰土地产权权能十分必要。土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式。一定的土地所有权意味着土地所有者在相应的法律规定的范围内可以自由使用和处分土地。或者说，土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。

土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四个方面的内容。1 土地占有权

指对土地进行实际支配和控制的权利。土地占有权可以由土地所有人行使，也可以根据法律，以契约的形式依土地所有人的意志由他人行使。土地使用权

指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。土地使用权与土地所有权既可结合，也可分离，即土地使用权既可由土地所有人自己行使，也可以从土地所有权中分离出来，由非所有人行使。土地收益权

指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。尽管土地收益权是与土地使用权紧密相连的，但土地所有者在将土地使用权分离出去后，仍可以享有收益权。所以说，土地收益权是一项独立的权能，它是土地所有权的标志。土地所有者可以将土地的占有权、使用权，甚至部分处分权分离出去，而仅仅保留收益权。土地处分权

指土地所有人依法处置土地的权利。包括对土地的出租、出售、赠送、抵押等等，它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。

以上四种权能，构成土地所有权的完整结构，它们可以相互结合，也可以相互分离，其中最常见的是土地所有权和土地使用权的分离。

土地所有权是法律赋予的，所以，土地所有者必须在法律许可的范围内行使其所有权。

土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有的占有、使用、收益以及部分处分的权利。

一、土地权属管理的任务

1、巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制

2、保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性

3、调整土地关系

土地权属管理是国家为合理组织土地利用、调整土地关系而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理1 依法确认土地权属

国家依法对土地所有权、土地使用权和他项权利进行确认、确定。即国家依法对每宗地的土地权属要经过土地申报、地籍调查、审核批准、登记发证等法律程序，进行土地权属的确认。2 依法管理土地权属变更

土地权属变更主要有以下几种情况：①土地所有权变更。主要是国家征用集体土地，除此还有国家与集体、集体与集体之间调换土地等；②土地使用权变更。主要形式有：土地划拨、土地使用权出让、转让，因赠与、继承、买卖、交换、分割地上附着物而涉及土地使用权变更的，以及因机构调整、企业兼并等原因而引起土地使用权变化的。③他项权利变更及主要用途变更等。

依法调查、处理土地权属纠纷

保护土地所有者、使用者的合法权益，保障土地的合理利用。

城镇国有土地使用权出让的特征（1）受让主体的广泛性（2）有偿性（3）计划性

二）城镇国有土地使用权出让的基本原则 1.所有权与使用权分离 2.平等、自愿、有偿、诚信 3.国家主权神圣不可侵犯 4.充分合理利用土地 土地使用权出让年限（1）居住用地：70年（2）工业用地：50年

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年（4）商业、旅游业、娱乐用地：40年（5）综合或其他用地：50年 协议出让国有土地使用权

概念：协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。城镇国有土地使用权转让管理.转让方式

出售、交换、赠与 特征

属于民事法律行为 转让一定年限的使用权 权利与义务一并转移 建筑物、附着物随之转让

土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。国有土地使用权出租条件：

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。土地使用权抵押是指国有土地使用者在法律许可的范围内，以不转移占有的方式将土地使用权作为债务履行担保而抵押给贷款人的行为。在土地使用权上所设定的是土地使用权抵押权。

根据《物权法》第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十四条 下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《中华人们人民共和国土地管理法》第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的）土地征收的含义

土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依法将集体土地变为国有土地的行为。土地征收是保证各项公共设施和公益事业建设用地的重要措施。土地征用是指国家为了公共利益的需要，依照法律规的程序和批准权限批准，并给于农村集体经济组织和农民补偿后，将集体土地使用权收归国有的行为。土地征收的特征1 土地征收的公益性

国家征收农民集体土地，必须是为了公共利益的需要。土地征收具有强制性

国家为了公共利益需要，一旦确定对土地实行征收，被征地单位（集体所有权人）必须服从，不得以其所有权从事对抗行为，不得阻挠土地征收。土地征收具有补偿性

国家对集体土地实施征收，必须对被征地单位进行适当补偿。4.土地征收程序的合法性

征收土地必须按照法定程序进行

征地补偿费的构成（1）土地补偿费

（2）青苗费

（3）安置补助费

（4）地上附着物补偿费

5）新菜地开发建设基金

征用耕地安置补助费的计算公式是： f等于s乘（4—6）乘p除 p总除h

式中：S —被征收前三年平均年产值（元）；P —征收耕地面积（hm2）；P —被征收单位的耕地总面积（hm2）；H——被征地单位的农业人口数；P总/H——人均耕地面积。

例如，征收某农村集体经济组织耕地2hm2，该单位耕地总面积为12hm2，农业人口240人，被征用耕地3年平均年产值为1050元，每个需要安置人口的安置补偿费为3年平均年产值的4倍，则需要安置补偿费168000元。即：

可见，征收耕地安置补助费的数额与被征地单位人均耕地面积关系很大。人均耕地面积越少，则安置补助费越高，反之，安置补助费就越低。

土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的归属引起的争议。它包括两种情况：一种是依法取得的土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；另一种是对现有权属界线的争议。土地所有人及使用国有土地和集体土地的单位和个人，均可以成为权属争议的当事人，涉及争议双方的利益，情况复杂，政策性强。认真研究，掌握真实可靠的权属资料是调处解决土地纠纷的基础 土地肥力原理

土地肥力是指土地提供或协调植物生长发育所需水分、养分、空气、光能和热量的能力。

在农业生产中，土地的肥力状态制约着土地生产力的高低，具有肥力的土地，才是农业的基本生产资料。肥力是土地（农业土地）的本质属性和质量标志。土地肥力包括自然肥力和人工肥力 肥力递减现象”，其原因是对土地连续追加的投资，由于受科学技术条件的限制，因而不能及时地转化为有效肥力和作物产量 土地报酬原理

在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初，追加部分所得的报酬逐渐增多，在投入的劳动和资金超过一定的界限时，追加部分所得的报酬则逐渐减少，从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势，这就是通常所说的“土地报酬递增递减现象”。

变动资源的投入所得的土地报酬可区分为总报酬、平均报酬和边际报酬三种形式

研究土地报酬变化规律的意义在于：提示土地的质量状况；确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果。

地租：土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权与使用权相分离为条件。一切地租都是剩余价值的转化形式。

根据近代地租实体——超额利润形成的原因和条件的不同，地租可区分为级差地租、绝对地租和垄断地租。

土地价格：土地价格是资本化了的地租

2、土地价格与一般商品价格的区别

（1）决定一般商品价格的主要因素是生产成本，而土地价格中通常不包括生产成本因素。

（2）一般商品价格受市场供给与需求双方面的影响。由于土地的总供给是固定的，所以土地价格通常只受需求单方面的影响，其中，人口密度与产业兴衰是决定土地需求程度的主要条件。

对于一般商品的估价，由于在使用过程中的磨损、陈旧，将来的价值总是低于现值。而土地是永久性生产资料（矿地除外），若利用合理，社会随着人口的增多、产业的发达、交通的改善而不断增值。

（4）一般商品的价格比较容易确定，且质量相同的商品价格基本是一致的，因为有成本和商品质量分级标准为定价依据。而土地既无生产成本为依据，又是质量千差万别的自然物，所以，土地价格较难确定，且不可能规格化。同一块地，因买卖的目的不同，将来的收益不同，地价也随之而异。

3、影响土地价格的因素 大致可归纳为以下三大因素：（1）总体因素

（2）区域因素（3）个别因素

总体因素

：经济发展速度

城市化状况

社会安定状况

国家政策

非法投机

区位指社会、经济等活动在空间上分布的位置。

土地利用指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。

土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。它包括的内容是：（1）确定土地用途；（2）在国民经济各部门间和各行业间合理分配土地资源；（3）采取各种措施 开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。土地利用原则

1.生态平衡原则

2.最大经济效果原则

3.节约原则 土地利用管理的概念

国家按照预定目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。

土地利用管理是土地管理的核心。通过土地利用管理，确保土地持续利用，提高土地利用的生态、经济、社会综合效益，也就实现了土地管理的总目标。土地利用管理的主要内容

（1）农用地（含耕地、园地、林地、牧草地、养殖水面）开发、利用（供给）、保护；

（2）建设用地开发、利用（供给）、保护；

（3）未利用土地开发、利用（供给）、保护；

（4）对各类土地开发、利用（供给）、保护进行管理。

耕地利用有以下特点：利用周期较短

对自然条件要求严格

集约利用程度较高

具有永续利用性能

土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”

耕地占补平衡制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第二款规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”

基本农田保护制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。”基本农田保护制度包括基本农田保护责任制度、基本农田保护区用途管制制度、占用基本农田严格审批与占补平衡制度、基本农田质量保护制度、基本农田环境保护制度、基本农田保护监督检查制度等。

土地开发整理复垦制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。”第四十一条规定：“国家鼓励土地整理。县、乡、镇人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对山、水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”第四十二条规定：“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。”）土地税费制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定，建设占用耕地，如没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，应缴纳耕地开垦费，用于开垦新耕地；第三十七条规定，对于闲置、荒芜耕地要缴纳闲置费；第四十七条规定，征用城市郊区菜地，要缴纳新菜地开发建设基金；第五十五条规定，对以出让方式取得国有土地使用权的建设单位，要缴纳新增建设用地土地有偿使用费。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，非农业建设占用耕地，要缴纳耕地占用税。法律规定的税费制度，是以经济手段保护耕地的重要措施。

基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域，称基本农田保护区。如何保护基本农田？ 对基本农田实行全面规划、合理利用、用养结合、严格保护的方针。县级以上地方人民政府应与农村集体经济组织或村民委员会签订基本农田保护责任书。3 基本农田保护责任书的内容为：基本农田的范围、面积、地块；基本农田的地方等级；保护措施；当事人的权利与义务；奖励与处罚。县级以上的地方人民政府应建立基本农田保护监督检查制度，定期组织检查。建设用地利用的特点

建设用地通常指用于建造建筑物、构筑物及其使用范围的土地，它利用的是土地的承载力。建设用地利用的非生态性建设用地位置的特别重要性建设用地的高度集约性建设用地的稳定性

建设用地的扩张性

未利用地开发的涵义 工程措施、生物措施和技术措施等，使各种未利用土地资源投入经营与利用。

未利用土地开发利用的特点

（1）存在土地利用的障碍因素。

（2）未利用地开发必然带来生态环境的变化。

（3）需要投入较多的资金和劳力。

（4）土地开发具有经营性的特点。

土地用途管制：国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度 土地用途管制的规划管理

1.定性控制 2.定量控制 3.定位控制 4.定序控制

土地利用动态监督的特点及作用（1）特点

监测成果的多样性； 监测体系的层次性； 技术要求的区域性； 技术手段的综合性。

3.土地利用动态监测的内容（1）区域土地利用状况监测（2）土地政策措施执行情况监测（3）土地生产力监测（4）土地环境条件监测 4.土地利用动态监测方法（1）实地调查（2）统计报表调查（3）遥感监测（4）专项定点监测

1．土地利用监测分析指标体系（1）土地利用结构与利用程度指标（2）土地集约经营程度指标

（3）土地利用社会经济效益监测分析指标（4）土地环境和生产力监测分析指标（5）土地管理政策提供的监测分析指标

2．土地利用监测分析方法(1)指标对比法(2)综合评分法(3)评价系数法

(4)对应分析法(5)分布指数法

二）土地利用调控的措施 1 建立健全土地法制有效地利用各种经济杠杆

加强行政管理尽快实现土地利用监测、分析手段现代化

建立合理用地的责任制