土地管理学试题

第一篇：土地管理学试题

《土地管理学》模拟试题

（一）一、名词解释（每题4分，共20分）

1、土地登记

2、地役权

3、地籍调查

4、土地管理的经济手段

5、土地

二、判断题（每题2分，共10分）

1.土地具有资源功能，作为资源（如矿产资源）是可以移动的，所以土地也

是可以移动的。

2.土地管理属于公共管理范畴，其目的是为提高公共福利和公共利益。

3.税收地籍就是专门用于收税的地籍，产权地籍就是专门用于确定产权的地

籍，多用途地籍就是用于税收和产权确定的地籍。

4.不经登记的土地买卖契约（即买卖合同）是无效的契约（合同）。

5.我国土地利用总体规划采用的是指标控制加分区管制模式。

三、填空题（每空2分，共20分）

1.我国土地市场交易的是()，住宅用地使用权的期限是()年。

2.土地利用总体规划的模式有指标控制模式、()模式 和()模式。

3.当今世界各国的土地登记制度，源于3种基本的土地登记制度。一种是()，因法国首先创立这种制度，所以又称为“法国土地登记制度”；第二种是()，发源于德国，为德国法系的登记制度，故又称为“德国土地登记制度”；第三种是()，又称“澳大利亚土地登记制度”。

4.地籍调查的基本单元是()，土地利用现状调查的基本单位是()。

5.按照现行土地有关政策，土地供给同财政、税收、金融一样具有()作用。

四、简答题（每题10分，共30分）

1、土地管理的内容体系

2、我国土地登记的特点

3、土地用途管制的基本内容

五、论述题（<任选一题>每题20分，共20分）

1、我国土地资产管理存在问题与对策

2、土地利用总体规划性质

第二篇：土地管理学试题

土地管理学考试试卷

1． 土地管理：是国家用以维护土地所有制、调整土地关系和合理组织土地利用的一项国家措施。

2． 土地关系：是指人类在占有和开发、利用土地过程中所发生的人与人的关系．其中，土地产权关系是土地关系的核心，最重要的问题。

3． 土地产权：是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总称。

4． 地租 是土地所有权在经济上借以实现的形式，从狭义上讲，就是指为利用一切土地所必须支付的超额利润，从广义上讲，是指利用一切生产要素（包括土地、工资、劳动力等）而必须支付的超额利润。

5． 土地有偿使用是指土地使用者向土地所有者交纳的地租或应缴的报酬，使土地所有权在经济上得以实现。

6． 地籍管理也可以理解为：国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措施。

7． 地籍档案管理是将经过土地调查、分等定级、登记、统计等工作形成的各种文字、数据、图件资料立卷归档、保管和提供利用等工作。8． 土地所有权是土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利。

9． 土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

10.土地制度：一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。

11.土地利用：指人类通过一定的活动，对土地进行的利用规划和改造等过程，也是对土地的利用方式、利用效果的总称。

12.土地利用管理：是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工作的总称。

13.地票：指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。

1．土地与人口、环境是什么关系? 人地关系也是土地供需平衡关系的重要体现。因土地数量有限、而人口的数量在一定阶段都是一个不断增长的变数。土地所能承担的人口“负荷量”，亦称土地的人口承载力，它取决于自然条件，社会不同发展阶段的政治、经济制度和文化、科学技术水平等。在一般情况下，社会生产力越低，土地所能承担的人口“负荷量”越小，反之则越大。耕地面积减少和人口增长速度的加快，巳日渐成为世界性的突出矛盾之一．

土地与环境、生态的关系，是指土地生产力的保护和破坏对共它环境条件，甚至对整个生态系统的影响。

2．土地管理的特性是什么? 土地管理除具有管理的一般属性外。还有其自身的特性，(1)全面性，(2)统一性，(3)科学性，(4)法制性。

3.土地管理的基本任务是什么? 维护土地公有制，调整土地关系，合理组织土地利用，切实保护耕地，保护土地所有者和使用者的合法权利，加强土地的法制管理，使土地管理走上法制轨道。

4.土地管理的总体原则：依法管理；统一管理；维护社会主义土地公有制；最大限度地满足生产、建设和发展的用地需求；充分、合理利用和保护土地

5.土地管理的基本原则：正确处理国家、集体、个人之间关系；坚持生态、经济、社会三效益统一；坚持依法、统一、科学地管理土地。6.全国土地管理总目标（宏观土地管理目标）：指带有全局性、宏观性和战略性特点的土地管理目标。我国土地管理总目标是提高土地利用的生态、经济、社会综合效益。地区级土地管理目标（中观土地管理目标）：指为保证全国土地管理总目标的实现，结合本地区特点，提出的具有本地区特色、切实可行的土地管理目标。如土地生态环境建设。县级土地管理目标（微观土地管理目标）：指比较具体的、带有微观性的土地管理目标。如林业发展等。7.土地管理的内容是什么？

土地管理的基本内容分为产权、产籍管理和土地利用管理两大部分，具体包括：

（1）地籍管理。包括土地调查、土地分等定级、土地登记、土地统计、地籍档案、地籍信息系统筹内容。

（2）土地权属管理。包括大地所有权、使用权的审核和依法确认，土地权属变更(如土地征用、划拨、出让等)管理，土地权属纠纷的调处，对违法侵犯土地所有权、使用权行为的查处等内容。（3）．土地利用管理。包括编制和实施土地利用规划，土地利用的监督和调控等内容。（4）.土地经营（土地市场）管理 8.土地管理的方法内涵及其相互联系是什么？

土地管理的方法有行政方法、经济方法、法律方法和技术方法。

1）行政方法：土地管理的行政方法指领导者(管理者)运用行政权力，通过强制性的行政命令，直接指挥和控制管理对象，按照行政系统自上而下实施管理的方法。

所谓行政，源于“行使政治权威”。常用的方式：行政管理系统通常采用命令、指示、规定、通知、条例、章程、指令性计划等方式对于系统进行控制。行政方法依靠行政权力。特点：具有权威性、强制性、直接性、单一性和无偿性等特点。效果：行政方法能依靠行政机关和领导者的权威，充分发挥高层领导的决策作用、使管理系统达到高度的集中统一。

行政方法必须遵循的准则：（1）符合客观规律，反映人民群众利益：（2）以科学决策为依据，作出的指令，既要有利于整体目标的实现，又要能协调好各部分的关系。

行政方法有它的局限性。主要表现在：①管理效果受领导水平的限制，领导水平不高，就容易产生瞎指挥； ②横向构通困难。信息传递迟缓，有时严重失真； ③行政层次多，手续繁杂，影响工作效率；④不利于发挥子系统的积极性。

行政方法局限性的补救措施：行政指导（提供信息、咨询指导等）

2）经济方法：土地管理的经济方法指管理者按照客观经济规律的要求，运用经济手段，调节和引导土地利用活动，以实现管理职能的方法。

经济利益原则是经济方法的核心。

经济手段（杠杆)是经济方法的工具，它在调节经济利益、实现管理目标方面有着不可替代的作用。

在土地管理方面常采用的经济杠杆有：（1）、地租地价杠杆：实行土地有偿使用；调整土地供需矛盾；指导土地的合理分配和利用，优化土地利用结构；鼓励对土地的投入，提高土地利用的集约度。（2）财政杠杆。（3）、金融杠杆。（4）税收杠杆。

经济方法的局限性： ①不能用来解决管理中许多需要严格规定或立即采取措施的问题。②土地利用中不能单纯依靠该种方法来调动人们的积极性。

3）法律方法：是管理者通过贯彻、执行有关土地的法规，调整人们在土地开发、利用、保护、整治过程中所发生的各种土地关系，规定人们行动必须遵守的准则来进行管理的方法。

在土地管理中运用法律方法，主要是运用立法和司法手段，来巩固和调整各方面的土地关系。

特点：法律方法比行政方法具有更大的强制性、严肃性和权威性。

局限性：对于很多超越法律范围的活动就显得无能为力了。

4）技术方法：是管理者按照土地的自然、经济规律，运用科技手段(遥感、电子计算机、系统工程、土地规划等)来执行管理职能的方法。

运用技术方法管理土地要取得良好效果，必须做到：①收集资料的客观性；②分拆方法的系统性、科学性；③对未来的预见性；④手段的先进性。

以上四种方法各具特色，但又有各自的局限性，因此，在土地管理中必须综合运用上述四种方法，才能收到事半功倍的效果。9.地籍管理的任务和内容是什么？

任务： 在我国，地籍管理的主要任务是：为维护土地的社会主义公有制主体地位，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的合理开发、利用、编制计划、土地利用总体规划，制定有关土地政策等，提供保管、更新有关土地自然、经济、法律方面的信息。

内容：地籍管理包括土地调查、土地分等定级、土地登记、土地统计和地籍档案管理等方面的内容。（1）土地调查：土地调查包括地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查。其主要任务是查清土地的位置（界线、四至）、权属、利用类型、数量、质量，为土地管理取得基础资料。

（2）土地分等定级：土地分等定级是根据土地的用途、自然性状、地理位置、环境条件、基础设施、经济效益等因素，对土地进行分等定级，做为合理利用土地，计算征地补偿费、土地使用费（税）、投补偿费的主要依据。

（3）土地登记：土地登记指土地所有权和使用权的登记，即对集体土地所有权、集体土地、建设用地使用权和国有土地使用权进行登记发证工作。

（4）、土地统计：土地统计是对土地的面积、质量等级、权属、利用类型等进行统计和分析，为国家提供土地统计资料，实行统计监督。

（5）、地籍档案管理：地籍档案管理是将经过土地调查、分等定级、登记、统计等工作形成的各种文字、数据、图件资料立卷归档、保管和提供利用等工作。10.地籍管理有哪些原则？（1）按国家统一的制度进行；（2）保证地籍资料的可靠性和精确性；（3）保证地籍工作的连续性；（4）保证地籍资料的完整性。

11、地籍调查的程序有哪些？

准备工作、土地权属调查、地籍测量、面积量算、编绘地籍图、编绘宗地图。（地籍图所采用的比例尺通常为：市区1:1000；村庄1:1000--1:2000；城市郊区1:1000--1:5000；一般农区1:10000）12.土地权属管理的任务和主要内容是什么？

土地权属管理的任务：维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益和调整土地关系。其中，调整土地关系包括调整土地征用过程中产生的土地关系和国有土地使用权有偿使用以及转让过程中的土地关系。权属管理的主要的内容有：依法确认土地所有权和使用权；依法管理土地权属的变更；依法调处土地权属纠纷；依法查处土地权属方面的违法行为。

13、土地利用的原则有哪些？

(1)先评价规划，后开发利用；(2)珍惜、节约合理用地；(3)均衡协调开发和合理布局；(4)贯彻农业优先；(5)开发利用与整治保护相结合。

14、简述土地利用管理的内容。

土地利用管理主要是通过土地利用规划、土地开发、监督和调控土地利用来实现的。1）、土地利用规划：土地利用规划是根据国民经济建设发展的需要和土地的自然、经济特点，对土地的分配、开发、利用、整治、保护在宏观上进行统筹协调、合理配置的综合措施。

土地利用规划为实行土地利用计划管理制定出管理目标、方向，为管理部门调节各类用地的供需，控制各类用地的非农占用，调整其结构和空间布局，提高土地利用效益方面提供科学依据。编制和实施土地利用规划是土地利用工作的重要内容之一。2）、土地开发：通过对土地投入活动和物化劳动，一方面将难利用的土地改变为可利用的土地；另一方面是对已利用土地进行再开发，以提高土地利用的集约化程度。土地整治，指通过生物、工程措施，对土地进行改良和改造。土地保护，是指为防止土地乱占滥用和防止土地退化而采取的各种保护措施，以使土地能够永续利用。3）、土地利用的监督和调控 是土地利用管理的又一项重要内容。它首先是对土地利用规划的执行情况加以监督，在执行过程中因情况变化而作相应的调整；对非农占用土地加以控制；对土地利用状况作正常性的监测，使土地利用不至于偏离规划的目标、方向，至少可以将这种偏离维持在可允许的范围之内，以保证土地利用朝着良性方向发展。

15.土地利用包括哪些主要内容？

(1)确定土地的用途。(2)在国民经济各部门间和行业间合理分配土地资源。(3)采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。16.影响土地利用的因素主要有哪些？

对土地利用产生影响的因素是多种多样的，归纳起来，主要有以下几种：

1.自然因素 自然因素主要指气候、地形地貌、土壤、水文、地质条件等。它们制约着人们对土地的利用。2.社会经济因素 社会经济因素主要指社会制度、政策，土地所处的位置、交通条件，成本、效益、土地利用现状等。3.人的文化素质 人们的知识水平、科学技术水平，对土地利用的整体性、长远性的认识，都会给土地利用带来深远的影响。

17.地票制度的利弊

利：地票”交易制度是“先造地后用地”，农村闲置土地资源依法有序退出，先把农村建设用地转化成耕地之后，才在城市新增建设用地，对耕地的保护力度更大、保护效果更好。同时，“地票”交易制度创新可以有效解决当前城镇化和工业化加速期，城市建设用地紧张的矛盾，而城乡建设用地总量不增加、耕地总量不减少。弊：“地票”制度的设计，无非是多了一套重复交易的环节，政府可能涉嫌重复收费，导致社会交易效率下降、交易成本提高。更进一步，社会为这种低效、高成本而埋的单，最后得益的很可能不是农村的农民。18.中国土地市场招拍挂制度的反思

（一）土地招标 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

（二）土地拍卖 拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

（三）土地挂牌 挂牌出

让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

实施土地招拍挂制度的优点

(一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。(二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城市土地的管理能力(三)实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。(四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。(五)实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。

目前中国土地市场招拍挂制度存在的问题及解决建议

（一）目前中国土地市场招拍挂出让中存在的问题 1．经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套； 2．少数市县仍以“招商引资”为名，先行立项、先行选址，定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价 3．有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分； 4．有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题； 5.极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。

（二）对完善招拍挂市场的建议。1．转变政府职能，建立与健全监督保证机制，确保交易的公正性 2．制定合理的标底价格，防止地价上涨过快 3．选择性地使用拍卖的交易方式 4．制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息

土地估价师土地管理基础辅导

________________________________________ 来源：土地估价师考试-考试大 [2006-8-21]

第一章 土地管理概述 重点难点 ：

土地概念、特征、土地制度、土地政策、土地管理体制、土地管理任务、基本内容。

第一节土地的概念与特性

一、土地的概念

(一)土地的定义.土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义包括以下几层含义。(1)土地是综合体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。

(2)土地是自然的产物。人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。

(3)土地是地球表面具有固定位置的空间客体。

(4)土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。

(5)土地包括人类过去和现在的活动结果。(二)土地概念的区分 1.土地与土壤

土壤，是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然体。土壤与土地的区分，可以从以下几方面加以说明。

(1)从相互关系上看，土壤仅仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤。(2)从本质特征上看，土壤的本质是肥力，而土地的本质特征是生产力。(3)从形态结构上看，土壤是处在地球风化壳的疏松表层。而土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面。2．土地与国土

国土不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括领土、领空和领海。从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。

例题：2002判断题：从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容[ R ] 3．土地与景观

土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气及物理化学作用彼此紧密联系的综合体称为景观。大气候和地理地质条件的统一是景观的基本特征。它与土地的最大区别主要在于它只考虑自然地理因素的作用，而极少考虑社会经济因素的“综合体”的影响。4．土地与土地资源

所谓资源，是指生产资料与生活资料的来源。土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地。一般说来，土地资源是指经过人们投入，从土地上得到收益的土地，即产生了价值的土地。“资源”是一个发展的概念 5．土地与地产

地产是指作为财产的土地，其中既包括纯自然土地，也包括经过人类开发、改造过的土地，两者都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看，地产不仅包括土地自然体，而且包括土地权利(如所有权、使用权、经营权等)。地产和土地，既紧密联系又有区别，在商品经济中地产是特定的土地。土地不一定完全是地产，而地产必然属于土地。地产最重要特性是其商品属性，具有使用价值和价值，可以像其它商品一样进行交换。但在我国，这种交换是在土地所有权与使用权相分离的前提下，对使用权的经营，即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。

二、土地的特性

土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的

自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。(一)土地的自然特性(1)土地面积的有限性。(2)土地位置的固定性。(3)土地质量的差异性。

(4)土地永续利用的相对性。只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。

(二)土地的经济特性

(1)土地经济供给的稀缺性。(2)土地用途的多样性。(3)土地用途变更的困难性。(4)土地增值性。

(5)土地报酬递减的可能性。

土地还具有重要的社会属性。人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。

例题：判断题：土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。

第二节土地资源构成及特点

一、土地资源构成及分布(一)按地形特征分类

(1)平原。(2)盆地。（3）丘陵（4）高原（5）山地

例题：把土地资源分为平原、盆地、丘陵、高原、山地的依据[ ] A．按利用特征分类 B．按地形特征分类 C．按植被特征分类 D．按气候特征分类

（二）按用途分类

耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、水域、未利用土地。

二、土地资源特点

(1)土地面积绝对数量大，相对数量小。(2)后备土地资源有限。

(3)土地类型多样，山地多于平地。(4)农地分布不均匀。(5)森林覆盖率低。

(6)土地质量较差。(7)水土资源不平衡。

第三节土地管理的内涵与原则

一、土地管理的概念与性质

(一)土地管理的概念

土地管理是国家的基本职能之一，国家通过立法机构将意志表示规范化并用法律的形式固定下来，国家管理机关即各级人民政府及土地管理部门来保证法律法规的贯彻执行，从而达到实现土地管理国家职能的目的。土地管理的概念可以这样描述，国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。其本质是对土地的行政管理。这一概念包括6个方面的含义：

①土地管理的主体是国家。

②土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。

③土地管理的目的是维护土地所有制、调整土地关系和合理组织土地利用。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。④综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。⑤管理的职能是计划、组织、指挥、协调与控制。

⑥土地管理具有鲜明的阶级性，其目的和特点受社会环境的制约，特别受社会制度、土地制度的制约。(二)土地管理的性质

土地管理具有自然属性和社会属性的两重性。

二、土地管理的主体和对象

任何管理(含土地管理)的定义都需包括三项内容：“谁在管理”——管理者(主体)，“管理什么”——管理的对象和范围，“如何管理”——管理的方式和方法。(一)土地管理的主体

土地管理主体是各级政府的土地行政主管部门及其公务员。从享有行政权力和具体行使行政权力的角度分析，土地管理的主体又可以分为四种：(1)政府包括中央政府和地方各级政府。(2)土地行政主管机关。

(3)行政首长。土地行政主管机关的首长无论在名义上还是在实际执行上都是行政权力的一种主体o(4)土地行政主管部门的普通公务员。他们是土地管理的又一主体。他们人数众多，由法律保障其身份和规定其职责。他们的主要职责是处理部门的大量日常事务，具体执行既定的政府政策和首长决定，他们是技术作业层上土地管理的主体。依据“管理就是决策”的观点，他们以其独特的方式、专长和优势，直接影响土地管理的过程和

时效性，通过他们的努力，土地管理才能转化为社会过程，产生社会效应。(二)土地管理的对象

土地管理的对象是指土地保护和开发利用活动中的社会公共事务。这些社会化公共事务的自然载体是土地，社会载体是从事资源保护和开发利用的社会组织和个人，大体可以分为以下五类：

(1)经济性组织。包括一切以资源开发利用为生产经营活动内容，以赢利为目的的组织。政府通过制定政策、行政法规、规程、规范来影响和制约它们的行为，对其不正当的经营行为予以惩处、罚款、限期改正、收回开发许可证、撤销营业执照等o(2)社会性组织。一般说来，政府对它们的管理以不违反保护和合理利用资源的法律和行政法规为限度。检查监督制度是政府对其管理的主要方式。(3)教科文卫组织(4)新闻性组织。(5)公民。

规范上述五类社会公共事务载体在土地保护和开发利用中的行为，是土地管理的基本任务。

三、土地管理的职能和主要内容

目前，我国土地管理的职能主要是通过行政法规或规范性文件对土地管理主体行使行政职权设定标准，使主体能够在法定的职权范围内，实施各项土地管理活动。(一)土地管理的职能

根据《国务院办公厅关于印发国土资源部职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》的规定了土地管理的职能：[略](二)土地管理的特点

主要特点是：

(1)特别突出地加强了耕地保护。

(2)为了增强国土资源部土地管理上的领导权能，保证土地管理的政令畅通。(3)土地利用规划管理实现了统一管理。

(4)在土地产权管理基础工作方面，由国土资源部制定地籍管理办法。(5)在合理利用土地、培育土地市场(三)土地管理的主要内容

根据国土资源部的职能，土地管理的主要内容可以归纳为以下五个方面： 1．组织土地立法和制定综合性土地政策 2．编制土地利用总体规划与计划 3．耕地保护与农地用途管制 4．地籍管理 5．土地利用管理

四、土地管理的基本原则

土地管理原则是指土地管理部门及其工作人员从事土地管理活动所必须遵循的基本行为规则、标准。土地管理原则取决于土地制度和土地管理的总目标。我国土地管理

是建立在社会主义土地公有制基础上的，是以充分、合理利用土地，切实保护耕地为总目标.基本原则主要包括：整体原则，责任原则，法制原则，利益原则，效率原则，民主化原则

第四节 土地制度与政策

土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。土地政策是土地制度得以实行的措施体系或行为准则。因此，土地制度是土地政策的基础，土地政策又是土地制度的具体体现。

一、土地制度

(一)土地制度的含义及其基本特征

土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

1．土地所有制 土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。2．土地使用制

土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式。在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。每一个社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。

就土地所有权与使用权两者之间的关系而言，土地使用制可大致分为土地所有权与使用权相结合和土地所有权与使用权相分离两大类。在土地所有权与土地使用权分离条件下的土地使用制可分为有偿使用和无偿划拨使用两类。例题：[ ] 是整个土地制度的核心 答案：A A．土地所有制 B．土地使用制 C．土地关系 D．人地关系 3．土地管理制度

这里所说的土地管理制度，是国家对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合。它由中央和各级地方政府实施.(二)我国现行的土地制度 1．现行土地所有制的形式

我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，它分为社会主义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制。土地的社会主义全民所有制，具体采取的是社会主义国家所有制的形式，由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。

土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式，由各个社会主义集体经济组织代表各该集体经济组织的全体劳动人民占有属于该集体的土地，行使占有、使用、收益和处分等的权利。

2．现行土地使用制的基本格局

现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。现行农村集体土地使用制是在土地所有权归集体的条件下，把土地使用权承包给农户，以户为单位独立经营，自负盈亏，除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收人归农户个人，即家庭联产承包责任制。

二、土地政策(一)土地政策的含义

政策是指一个行政组织为完成某项任务而制定的具体目标、准则、方案、办法等各种决策。土地政策可以理解为国家为了维护土地制度，实现土地资源优化配置，合理组织土地利用而制定的一系列措施体系或行为准则。

例题：判断题：土地政策可以理解为国家为了维护土地制度，实现土地资源优化配置，合理组织土地利用而制定的一系列措施体系或行为准则。(二)土地政策的特性

1．政治性 2．强制性 3．整体性 4．针对性5.预测性 6.及时性(三)土地政策制定的原则

1.目标明确：土地政策是为土地管理过程指明方向和提供依据，其目标既要与土地管理的目标对应，又要具体、明确。2．全面、准确收集信息原则 3．可行性原则 4．多方案择优原则 5．系统性原则 6．公共利益原则

通常情况下土地政策对三大效益的选择顺序是生态效益、社会效益，最后才是经济效益，也就是说保证土地资源的可持续利用，保护人类的生态环境尤其是坚持公共利益优先原则是最主要的。7．动态性原则

(四)土地政策制定的程序 1．明确问题，确定目标 2．科学预测，拟定方案 3．评估选优，择定方案 4．实施反馈，修正完善

第五节土地管理体制

一、土地管理体制的含义

土地管理体制是指土地管理机构的设置、管理权限划分及运行等各种制度的总称，它是中央和地方各级土地管理机构设置体系及其管理权限、范围的体现。其中，土地管理机构设置是土地管理体制的核心。

土地管理体制的建立，既受到国家基本政治制度和经济制度影响，又受到基本国情及由国情决定的土地管理在整个国家管理中的地位影响，也受到政府机构改革的影响。

二、现行土地管理体制： 现行土地管理体制是指在《中华人民共和国土地管理法》颁布，1986年国家土地管理局成立之后，由党中央、全国人大常委会、国务院所确定实行的全国土地统一管理的体制。

根据1998年国务院机构改革，国土资源部代表国务院负责 全国土地管理工作 其中有6个职能司(厅、局)与土地管理直接相关，承担着相应的土地管理职责。1．政策法规司 2．规划司 3．耕地保护司 4．地籍管理司 5．土地利用管理司 6．执法监察局

第六节 建国以来土地管理的演变历程

社会主义的土地管理与我国历代的土地管理及私有制土地 管理有着本质的区别，社会主义土地管理是建立在土地公有制基础之上的，其主要目的是不断巩固公有制，立足于全民利益，协 调国民经济各部门的用地需求。对建国以来我国土地管理进行简要回顾，可以划分为三个发展阶段。

一、改革开放之前的土地管理

二、改革开放初期的土地管理

三、统一管理体制下的土地管理

第七节土地管理与社会发展

一、土地在社会发展中的地位

土地是社会发展中一切生产所必须的物质条件，“是一切生产和一切存在的源泉”。土地在社会发展中的基础地位，主要体现在二两个方面：一方面，土地是人类维持生存的基本物质基础。另一方面，土地是稀缺的难以替代的资源。

二、土地管理在社会发展的中作用 1．土地管理是协调社会矛盾的重要手段

伴随着人口、资源、环境与发展问题的日益突现，人地矛盾 已成为社会发展的主要矛盾。人地矛盾不仅表现在各部门各产业 之间对土地需求矛盾上，也表现在人与人之间对土地需求矛盾上。这些矛盾的解决需要通过土地管理来协调。

2．土地管理是实现社会可持续发展的基本保障

土地资源的永续利用是社会经济可持续发展的基础，也是社会经济可持续发展的基本保障。实现土地资源永续利用，必须依赖土地的科学管理。因此 土地管理已成为社会可持续发展的基本保障。

3．土地管理是社会稳定的根本保证。耕地是最宝贵的资源。

第二章土地经济理论

重点难点 ：

土地的供给与需求, 地租的概念.性质.形式.土地金融与土地税收.第一节 土地的供给与需求

一、土地的供给

土地的供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。

例题：判断题：土地的供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，不包括已利用的资源储量[ W ]。(一)土地的自然供给及其制约因素

土地的自然供给是指土地自然固有的可供人类利用的部分。

土地是一种非再生资源，自然供给的数量是固定不变的，是无弹性的。地球面积约5．1亿k㎡，其中海洋占70．8％，陆地面积仅占地球总面积的29．2％，目前真正能供人类使用的土地约7000万k㎡。

制约土地自然供给的因素主要有：①适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件；②资源条件；③交通运输条件。(二)土地的经济供给及其制约因素

土地的经济供给是指在土地的自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。土地的经济供给是有弹性的。

影响土地经济供给的因素主要有：①土地的自然供给量。②人们利用土地的知识和技术水平。③交通运输条件。④土地利用的集约化程度。一般来说利用集约程度愈高的土地，其经济供给亦随之增加。⑤社会需求。

二、土地的需求

人类要生存和发展，就需要土地作为生存场所，需要土地提供食物、衣服和住房等。土地的需求，是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求。

土地需求的一个重要特点是，土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。

影响土地需求的因素主要有：①人口变动。②经济发展状况。③人类利用土地的知识和科技水平。

三、土地供求关系

土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给.土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。

由于土地的短期供给在特定区域内为一定值，其短期的供求关系如教材图2-1所示。

土地市场的供求机制是决定地价的主要因素之一，供不应求，地价上涨，供过于求，地价下跌。

第二节 土地报酬递减规律与土地集约利用

一、土地报酬递减规律的内涵

土地报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。这里的土地报酬，可以理解为土地产品的产量，体现了土地的生产力。为了考察劳动与土地等要素组合对土地报酬的影响，我们还需要考虑平均报酬及边际报酬的变动趋势和规律。各种类型的报酬定义如下：

①总报酬，即总产量，可记为TP；②平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，可记为AP；③以劳动(L)为例(下同)，边际报酬，即对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，可记为：MP=△TP／△L或dTP／dL，它是生产函数关于劳动上的一阶偏导数。边际报酬体现了土地的边际生产力。教材表2-1列出了在相同面积的土地上，劳动投入量的变动与农产品变动的关系。如果将上表中的数据转换成图形，可得到教材图2—3中的三条曲线：总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线。

二、土地报酬曲线之间的关系以及报酬三阶段分析 1．总报酬曲线和边际报酬曲线的关系

从几何上说，边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率(导数的几何意义)，边际报酬最大的点对应总报酬曲线的点为拐点[转向点]边际报酬为零，此时总报酬最大。2．总报酬曲线与平均报酬曲线的关系在几何上，平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。

3．边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势；当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；当两者相等时，平均报酬最高。根据总报酬、平均报酬和边际报酬，我们可以将生产划分为三个阶段： 第一阶段：在平均报酬从上升转为下降之前为第一阶段。在这一阶段，边际报酬先升

后降，劳动投入量达到一定量时达到最高点，与之相对应的点叫转向点。在边际报酬达到最高之前，总报酬曲线向下凸的一段是报酬递增阶段，其生产弹性大于1；从边际报酬最高点起总报酬曲线开始向上凸出而进入报酬递减阶段，生产弹性自转向点之后开始递减，当边际报酬曲线与平均报酬曲线相交时，边际报酬与平均报酬相等，此后，边际报酬低于平均报酬。

在第一阶段，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长，因此在这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投人将使得劳动—土地—资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。

例题：判断题：在第一阶段停止投入是不合理的[ R ]，第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段。在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的，但具体选择多少变动要素(比如劳动)，还要取决于农产品价格和投入要素价格。

第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段。在此阶段，投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的。

三、土地报酬递减规律对集约利用的制约作用

每单位面积土地上所投劳动和资本的多少称为土地集约度。

人们通常把单位土地面积上使用高比率的要素投入(劳动、资本)称为土地的集约利用，而在大量土地上投入较少要素的利用方式称为土地的粗放利用。可见，土地的集约利用与粗放利用的实质，在于可变比例生产要素组合的选择。但是，土地的集约利用与粗放利用是相对的，由于所采用的比较标尺不同，二者的确切界限就不易确定。推进土地集约利用是一种必然趋势，但并不能机械地认为集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越好。

在各种土地利用中，区分集约利用与粗放利用及其边际界限是十分重要的。所谓用地的集约边际，是指某块(幅)土地在利用中所达到的临界点，该点所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等。即“在边际成本超过边际收益之前，最后一个连续变量投入单位所达到之点正是集约边际。

而所谓粗放边际，则被认为是无租边际，即在最佳条件下土地的产出只能补偿其生产成本。集约边际能适用于土地的一切生产性利用，它代表了社会上总的土地利用情况；而粗放边际只影响那些在经营中只能收支相抵的生产者，它在市场价格和市场需要的影响下，决定着选择质次的最后一级土地，即再次级的土地就不宜投入利用。

总之，集约边际代表各级土地的经济点，超过这一点，新增的变量投入得不到补偿；粗放边际，则代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点(扩展用质次的土地的最后一点)，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。

我国是一个人多地少的国家，为了满足社会对各种农产品及建设用地日益增长的需求，只能走集约利用的道路，在提高单位面积产量和单位面积建筑面积上下功夫。

第三节规模经济原理与土地规模利用

一、规模经济和规模经济原理。

规模经济，是指土地使用者和生产经营者按照一定的生产经营规模，可能获得的经济利益。规模经济反映生产要素的集中程度与经济效益之间的关系。规模报酬是指全部生产要素投入量、同时按相同比例增加时产量发生变动的情况，因此，规模经济追求的是具有最低平均成本的经营规模。

例题：判断题：规模经济追求的是具有最低平均成本的经营规模。[ R ] 从规模经济原理看，规模经济可以分别从内在经济与外在经济两方面来考察。内在经济是指，一个生产经营单位在扩大规模时，从自身内部所引起的经济收益的增加。

外在经济是指，整个经济规模扩大和产量增加而使企业增加了收益。经营规模扩大也可能会导致企业经营收益的减少。这种现象叫外在不经济。

因此经营规模扩大后，会引起收益增加、收益减少或者收益不变三种不同的情况。

二、适度规模的原则，至少应是规模收益不变，尽可能使规模收益递增，而不能使规模收益递减。我国现在不仅要提高劳动生产率，重要的还要同时极大地提高土地的利用率和生产率。因此，我国农业经营和土地规模经济必须与集约经营同步发展。在人均土地相对较多及新开发地区，或乡镇企业发达而非农业人口比率激增地区等有较好条件的地区，应依据规模经济原理积极倡导适度规模经营，以促使土地利用中生产资源的优化配置，提高土地生产力。

例题：判断题:适度规模的原则，至少应是规模收益不变，尽可能使规模收益递增，而不能使规模收益递减。

第四节地租理论

地租理论是土地经济学最基础的理论和核心部分。

一、地租概述

(一)地租的概念及分类

马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。

马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。

西方经济学回避地租所反映的经济关系，把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所

获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。(二)地租的产生与发展

地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的生产关系。

在封建制度下，地租则反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租表现为三种形式：劳役地租(即地主直接占有农奴的剩余劳动)、实物地租(由农奴将剩余生产物以实物形态缴予地主)和货币地租(农民将生产物出售，以货币形态将大部分所得缴予地主)。资本主义地租是从封建地租中产生的，它以货币地租为主要形式。

资本主义地租所反映的是土地所有者(地主)和产业资本家共同剥削工人的经济关系。

社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时也是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。

例题：判断题：社会主义地租是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。

二、马克思指出，资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。马克思从土地所有制入手，对地租进行了分析，指出，无论地租的性质、内容和形式有何不同，都是土地所有权在经济上的实现。马克思还对地租产生的原因和条件进行了分析和研究。根据地租产生的原因和条件，马克思把地租分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。

(一)级差地租

1．级差地租的含义及其产生的条件与原因

马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到地所有者手中了。

形成级差地租的条件有三种：①土地肥沃程度的差别；②土地位置的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。马克思按级差地租形成的条件不同，将级差地租分为两种形式：级差地租第一形态(即级差地租1)和级差地租第二形态(即级差地租Ⅱ)。级差地租工，是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租(即由前两个条件产生)级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租o 2．级差地租I和级差地租Ⅱ的关系

级差地租I和级差地租Ⅱ虽各有不同的产生条件，但二者的实质是一样的，它们都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成。级差地租工是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点。(二)绝对地租

绝对地租，是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。绝对地租既不是农业

产品的社会生产价格与其个别生产价格之差，也不是各级土地与劣等土地之间社会生产价格之差，而是个别农业部门产品价值与生产价格之差。因此，农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所有权的垄断才是绝对地租形成的根本原因。绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。例题：判断题：绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。[ R ](三)垄断地租

垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。(四)关于非农业用地的地租在土地所有权与土地经营权相分离的条件下，不论租用农地或非农地都须支付地租。

马克思论述的非农业用地的地租，是指建筑地段和矿山地段的地租。建筑地段地租是指工商业资本家为获得建筑多种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同农业地租的明显区别，在于农业中土地的肥沃程度和位置对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是位置起着决定作用。同时，由于垄断价格对建筑地租起着很大作用。

矿山地租指工业资本家为取得采掘地下矿藏的权利而向土地所有者支付的地租。由于矿山的数量有限，也存在着经营的垄断，使矿产品必须按劣等生产条件决定的生产价格出售，因而优中等矿山可以取得超额利润而转化为矿山地租。

三、西方资产阶级经济学家的地租理论资产阶级古典经济学家和现代经济学家分别在各自的主要经济学著作中，对地租问题发表了自己的见解和观点。

早在17世纪后期，英国重商主义学派的代表人物、资产阶级古典政治经济学的创始人威廉?配第在其名著《赋税论》中首次提出，地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额，其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态。法国重农学派的代表人物之一杜尔哥在1766年发表的《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，由于农业中存在着一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这就是自然恩赐的“纯产品”，也是土地对劳动者的赐予。这种“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，但却为土地所有者所占有，这就是地租。

英国资产阶级古典政治经济学主要代表人物和创始人之一亚当?斯密，在其1776年出版的《国富论》中系统地研究了地租。他认为，地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付给地主的价格，其来源是工人的无偿劳动。

英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者大卫?李嘉图，运用劳动价值论研究了地租，他在1817年发表的《政治经济学与赋税原理》一书中，集中地阐述了他的地租理论。他认为，土地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。地租是由农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分。

现代资产阶级经济学的权威代表人物之一保罗?A?萨缪尔森认为，地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。

美国现代土地经济学家雷利?巴洛维在他所著《土地资源经济学——不动产经济学》

一书中认为：地租可以简单地看作是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。

四、土地价格地价一般理解为土地价格。所谓土地价格，可解释为购买土地所有权的价格。

第五节 土地金融与土地税收

一、土地金融

(一)土地金融的概念和分类 1．土地金融的概念

土地金融，就是以土地作为获取信用的保证，而获得的资金融通。任何组织和个人，如欲获得资金融通，必须有信用基础，信用基础不外乎三种：①受信人的道德人格；②受信人的能力；③受信人的财产。

土地具有增值趋势，这正符合人们对财富的完全保障心理，所以土地成为最理想的长期信用基础。这种以土地作为抵押品而获得的长期信贷，称为土地抵押信用。2．土地金融的分类一般根据土地用途不同，把土地金融分为农地金融和市地金融两大类

农地金融主要业务包括：①农地改良贷款。②农地经营贷款。③农地买卖贷款。农地金融的主要特点是：在契约未到期之前，债权者不得任意要求债务提前偿还，而债务者则可在契约到期前随时偿还，负债程序以土地收益剩余为限，贷款期长，利息一般不变。

市地金融是以城市土地为抵押标的而取得的资金融通。主要业务包括：房地产贷款、消费贷款、改良贷款(主要用于社区发展和道路建设)、企业贷款等。市地金融的特点：风险较小、盈利相对较高。

例题：判断题：市地金融的特点：风险较大、盈利相对较高。[W ] 一般国家的土地金融专业机构大多以农村为对象，协助农民经营与开发土地，并促进农、林、牧、渔等各个方面的建设。(二)土地金融的特征和功能 1．土地金融的特征

(1)灵活性。(2)政策性。(3)风险性。2．土地金融的功能

(1)用土地作为抵押品，以融通资金，发展农业生产的功能。(2)政府可通过土地金融手段推行农业政策与土地政策。(3)筹集建设城乡居民住房资金的功能。

二、土地税收(一)土地税收的内涵

税收是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币，是国家

凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。

征税的种类很多，区分不同税种类别的主要标志是征税对象。征税对象按性质一般可划分为对收入额征税、对所得额征税和对财产征税。(二)土地税制和地税形式

土地税制度是一国政府制定的土地税收法令、土地税制及其形式和征税办法的总称。土地税制度，是由国家政权机关制定的向其纳税单位和个人征收土地税的法律依据和规范，它反映着一种国家和纳税人之间的分配关系。

一国公布的土地税法中通常必须明确规定征税对象、纳税人、税目、税率、纳税环节、纳税期、减税免税、违章处理等这些税收制度的组成要素。由于各国土地制度不尽相同，其税制、税种、征收的办法和税率，在各个国家也有不同，但一般都征收地价税(即土地原价税)和土地增值税

地价税是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税，一般分为两种：(1)土地原价税。是按土地的原始价格征税，不包括土地改良价格。

(2)土地增值税。又称土地增价税，是指按土地价格增加数额征税。土地增值的计征办法又分两种：一是土地所有权未转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税；二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购人价格部分征税。土地增值税是一些国家为了适应土地增值而设立的税种，其目的是把因社会发展所增加的土地价格还诸于社会共享，并以此遏制土地投机的发展。土地增值税原只在土地转移时征收，但即使土地在保持不转移时仍然可累积利益而增值，还是应该征收土地增值税，此之为定期增值税。

当前各国实行的定期增值税一般分为10年期和5年期两种。10年期增值税是指土地保留10年届满时须征收土地增值税，5年期增值税是指土地建设地区土地增值税于工程竣工后届满5年时征收。征收这两种定期增值税主要是区别由于通常的城市成长与由于市政工程改善而引起的不同的土地价格增值。

(三)土地税收政策地税政策是土地政策的重要组成部分，是指国家或社会为特定的目的对土地税制、税种、税率及征收办法等法制规范的控制，以调节不同类型和不同用途土地的经济供给及其收益的分配。(四)我国现行税收体系

目前，我国新税制体系建立之后，国家现行税收体系主要由以下税种构成： 1．流转税类(含附加税)(1)增值税(2)营业税(3)消费税(4)城市维护建设税 2．收益税类

(5)个人所得税(6)企业所得税(7)外商投资企业和外国企业所得税(8)土地增值税(9)农业税

3．财产税类(10)房产税(11)车船税

4．资源税类(12)资源税(13)耕地占用税(14)土地使用税

5．行为税类(15)印花税(16)契税(17)固定资产投资方向调节税(18)关税

在国家现行税收体系中，涉及到土地税收的课税项目主要有：土地增值税、耕地占用

税、城镇土地使用税等。与土地税收相关的税种还有：房产税、契税、固定资产投资方向调节税和印花税等。

例题：在国家现行税收体系中，涉及到土地税收的课税项目主要有[ ]等。A．耕地占用税 B．消费税 C．土地增值税 D．城镇土地使用税 答案：ACD 分析：在国家现行税收体系中，涉及到土地税收的课税项目主要有：土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等。

土地增值税是国家对转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，依法就其取得的土地增值额所征收的一种税，对土地增值额课税，其实质是对土地收益或地租征税。开征土地增值税的主要目的是调节超额收入，抑制投机，防止土地资产流失。土地增值税采取四级超额累进税率，其税率为30％-60％。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依法按实际占用的耕地面积计征的一种税。耕地占用税实行定额税制，即按实际占用耕地面积，按人均耕地水平分四个档次计征，其额度为1-10元／㎡，一次性征收。城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，依法征收的一种级差资源税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积，按照城市规模大小，依照规定的税额标准分为四个档次按计算，分期缴纳。其税额幅度为每年0．2—10元／㎡。

第三章 土地利用规划管理

重点难点：土地利用总体规划的评审,报批与修编

第一节 土地利用与土地利用规划

一、土地利用的涵义

土地利用是指人类通过特定的行为，以土地为劳动对象(或手段)，利用土地的特性，获得物质产品和服务，以满足自身需要的经济活动过程。

例题：判断题：土地利用是指人类通过特定的行为，以土地为劳动对象(或手段)，利用土地的特性，获得物质产品和服务，以满足自身需要的经济活动过程。

就社会关系而言，土地利用反映了人与人，人与地的种种关系，决定着人们在生产生活过程中所建立的社会关系和利益分配机制。

土地的生产性利用，是把土地作为主要生产活动。资料和劳动对象，以生产生物产品或矿物产品为主要目的的利用.土地的非生产利用，则主要利用土地的空间和承载力.二、土地合理利用的准则

土地利用的目标是合理利用有限的土地资源，其衡量标准如下： 1．是否在土地利用中取得最大的经济效益一部 2．是否在土地利用中取得最佳的生态效益

3．是否最大限度地满足了人们日益增长的物质和文化需要.三、影响土地利用的因素

1．自然因素.土地利用直接受制于自然因素的影响。

2．经济因素.因素决定了不同土地利用的物质基础，而不同的经济因素则决定了土地利用的方式、结构及如何利用。经济因素包括经济发展水平、产业结构、投入水平等。

3．社会因素.制度、人口、法规、政策、教育、技术乃至风俗和宗教都对土地利用构成较大的影响。其中，土地制度、人口和国家政策对土地利用的影响尤其明显。

四、土地利用规划的概念

土地利用规划是指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地产出率，根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。

五、土地利用规划的作用

土地利用规划作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织和监督四个方面。1．控制.为了保持人口与土地，特别是人口与耕地的平衡关系，国家必须通过土地利用规划，控制部门、行业的用地结构和规模，对土地利用实行有效的控制。2．协调.通过土地利用规划，一方面实现区域内人口、资源、环境的和谐统一； 另一方面通过对区域内国民经济各部门、各行业用地量的合理分配，解决国民经济各部门、各行业土地需求的矛盾，保证各产业之间的协调发展。3．组织.组织土地利用是土地利用规划最基本的功能。

4．监督.以土地利用规划为依据，对各部门的土地保护、利用、开发等情况进行监督和检查，以保证土地资源的合理利用。

六、土地利用规划的任务

土地利用规划的目的是从社会整体利益出发，以便取得一个比单纯的私人或企业开发利用土地要高得多的综合效益。为此，土地利用规划需要完成以下基本任务。1．分析土地利用问题规划始于问题。土地利用规划的首要任务必须把握社会经济发展态势，查清土地利用现状，分析后备土地资源开发潜力，对土地供需状况进行科学预测，评价土地的适宜性和限制性，估算区域的土地资源人口承载量，从而明确土地利用规划所要解决的主要问题的类型和性质，并形成问题报告书。2．明确土地利用目标和基本方针

土地利用目标是合理组织土地利用的努力方向和要求达到的目的。它具有概括性、全局性、约束性、时效性。

例题：土地利用目标是合理组织土地利用的努力方向和要求达到的目的。它具有[ ]。

A．概括性 B．全局性 C．约束性 D．时效性 答案：ABCD 目标可分为战略的和具体的两大类。土地利用战略目标具有总体性、长期性和宏观指导性的特征。

3．拟定土地利用控制指标

土地利用控制性指标的拟定主要依据土地利用目标和基本方针，上级下达的控制性指标并结合当地实际情况综合进行。这一指标主要包括基本农田保护面积，耕地保有量，建设占用耕地数量，土地开发整理补充耕地数量，退耕还林面积等。4．土地利用结构和布局调整

它主要包括①规划期末各类用地的规模，规划期内各类用地增减变化的指标调整；②调整后各类土地利用指标在空间上的落实，编制规划图。5．制定实施规划的政策和措施

规划的任务之一就是要研究目标与政策及措施之间的关系，分析采取何种政策、措施能更有效地实现规划的目标和方案，从而制定行之有效的政策和措施。

七、土地利用规划的内容

土地利用规划的内容取决于规划的类型及其所确定的目标和任务。但一般说来，其内容主要包括以下几个方面。(1)土地调查。(2)土地评价。(3)土地供求预测。

(4)土地利用总体规划方案编制。(5)土地利用布局。(6)建设用地规划。(7)农用地规划。(8)未利用地开发规划。(9)土地整理规划。(10)土地整治规划。(11)土地保护规划。

(12)土地利用规划的可行性研究与方案评价。(13)土地利用规划成果的编制。(14)土地利用规划的组织与实施。

例题：判断题：土地利用规划的内容取决于规划的类型及其所确定的目标和任务。

八、土地利用规划体系

1．按规划时限划分按规划时限不同，一般可将规划分为长期规划、中期规划和短期规划。长期规划年限达10年以上，短期规划年限小于5年，中期规划介于二者之间。我国现阶段编制的土地利用总体规划属于长期规划，它是编制中、短期规划和用地计划的依据。一般而言，中、短期规划多属于过渡性规划，是长期规划的深化和补充，是由宏观向微观过渡的规划。

2．按规划范围划分根据规划范围大小，可将土地利用规划分为国家规划和地方规划。在我国通常按行政区域范围将规划分为全国、省级、地市级、县(市)级、乡(镇)级五个层次。在各个层次之间，还可以根据需要，按自然区域范围或经济管理区域范围进行不同层次的跨行政区域的土地利用规划。

3．按规划性质划分按规划性质的不同，根据规划地位、作用和服务功能的差异，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。

九、土地利用规划的原则

土地利用规划要做到科学、合理、有效、可行，规划人员必须遵守共同的法则和标准，这就是土地利用规划的原则。

1．目的性原则所谓目的性原则，就是要根据不同的土地利用问题，明确不同的规划目的和目标，选择不同的规划方法和技术路线。2．整体性原则

3．公众参与原则.公众参与规划是指规划工作组同工作以外的，将来要执行规划或

受规划影响的部门或公众代表广泛交换意见，共同参与规划决策的过程。4．动态平衡原则.土地利用规划应当寻求系统在时间序列上处于不断变动中的平衡状态。

5．逐级控制原则土地利用规划一般应该是自上而下逐级控制进行的。6．因地制宜原则

7．综合效益原则土地利用是人们按照土地的特性为满足自身的需要而进行的有目的注重效益的活动。这种效益是社会效益、经济效益、生态效益的综合和统一。8．多方案比较原则

第二节土地利用总体规划

一、土地利用总体规划的概念

编制土地利用总体规划是现阶段土地管理的核心任务之一。《中华人民共和国土地管理法》第十七条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。其目的在于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率和土地产出率，促进国民经济协调发展，并为土地利用科学管理提供依据。

二、土地利用总体规划编制的意义和作用

1．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础

土地利用总体规划是与土地的自然条件、社会经济条件和国民经济、社会发展相适应的土地利用长远规划，因此它是合理利用土地的基础和依据。

例题：判断题

编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础

2．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件 3．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础

三、土地利用总体规划编制的依据和原则

根据《土地管理法》有关规定，编制土地利用总体规划的主要依据有：(1)国民经济和社会发展规划；(2)国土整治和资源环境保护要求；(3)土地供给能力及各项建设对土地要求；(4)上一级土地利用总体规划。编制原则有：

(1)严格保护基本农田，控制非农建设占用农地；(2)提高土地利用率；

(3)统筹安排各类、各区域用地；

(4)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。

四、土地利用总体规划的层次体系

土地利用总体规划宜按行政区划体系分级编制。根据我国行政区划，土地利用总体规划按行政区域分为全国、省(自治区、直辖市)、市(地)、县(市)和乡(镇)五级，即五个层次。全国、省、市(地)三级规划，由于涉及范围大，所以属指导性规划。县级总体规划则注重规划实施的可操作性。乡级总体规划是最基层的规划，具有一定的微观规划性质，主要是以落实县级规划内容为重点。各层次之间，可以根据需要，按自然区划或经济区域，进行跨省、跨市县、跨乡(镇)的区域土地利用总体规划。上下级规划必须紧密衔接，上一级规划指导下一级规划，是下级规划的依据，下级规划是上级规划的基础和落实。

五、土地利用总体规划的内容

土地利用总体规划主要应包括以下几个方面的内容：(1)为编制下一级规划提供依据。

(2)确定区域内土地利用规划目标和为实现这一目标所应遵循的土地利用基本方针。(3)确定土地利用结构和各业用地指标。

(4)划分土地利用区，规定各土地利用区的土地用途和土地使用规则。

(5)确定规划范围内交通、水利、电力、工矿等重点工程项目的用地指标和布局。(6)制定实施规划有关的政策和措施。

土地利用总体规划为各级人民政府管理土地提供科学的依据。不同层次需要解决的问题不同，其规划的内容也不一样。高一层次的土地利用总体规划是下一级土地利用总体规划的依据。其中全国、省级、地市级土地利用总体规划属宏观控制性规划，根据对土地利用加强宏观管理的要求，重点在于强化规划指标控制；县、乡级规划是实施性、管理性规划，重点是把上级规划下达的各项指标落实到土地空间上，即划定土地用途区、编定土地用途。

1．全国土地利用总体规划的主要内容(1)确定对全国有指导意义的土地开发、利用、整治、保护的方针政策及目标和措施；(2)协调各省、自治区、直辖市之间的土地利用关系；(3)根据全国的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区；(4)提出各省(市、区)的土地利用方向和指令性指标，对跨省(市、区)的重要工程项目用地进行布局，并确定用地规模；(5)拟定提高土地利用率和生产力、保护和改善生态环境、调整土地利用结构的政策措施。

2．省级土地利用总体规划的内容(1)根据《全国土地利用总体规划纲要》的要求，结合本省土地资源的特点及土地利用的问题，确定全省土地利用目标和方针；(2)根据全省土地利用目标和各地区(市)土地资源特点，提出各地区(市)的土地利用方向和目标；(3)根据全省的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区。(4)对各种用地、生产基地及跨地区(市)的基础设施工程用地进行布局，提出土地利用结构的指导性调整指标及省内重要基础工程和重要工矿项目用地规模；(5)解决地市级土地利用总体规划所不能考虑的地市与地市之间的土地利用问题。(6)制定实施规划的有关政策和措施。

3．地市级土地利用总体规划的主要内容(1)根据省级土地利用总体规划的要求，结合本地区土地资源特点及土地利用的问题提出本地区土地利用的方针；(2)根据本地区土地的自然条件，社会经济条件，国民经济社会发展的需要，确定本地区的土地利用目标；(3)根据本地区土地利用的目标和各县土地资源特点，确定各县土地利用方向；(4)确定区内中心城市、重要基础设施工程、重要工矿项目用地的规模和布局；(5)协调地区内县与县之间的土地利用，解决县与县所不能考虑的土地利用问题。(6)制定实施规划的有关政策和措施。

4．县级土地利用总体规划的主要内容(1)根据地市级土地利用总体规划的要求，结合本县的实际情况，确定本县土地利用规划的目标与任务；(2)合理调整土地利用结构和布局，制定全县各类用地指标，确定分阶段的土地整理、复垦、开发、保护任务；(3)划定土地利用区，确定各区土地利用管制规则；(4)安排能源、交通、水利等重点建设项目用地；(5)将全县土地利用指标落实到乡(镇)；(6)拟定实施规划的措施。5．乡(镇)级土地利用总体规划的内容乡(镇)级土地利用总体规划是最基层的土地利用总体规划，它作为一个规划层次，在县级土地利用总体规划指导下单独进行编制，但最好能与县级土地利用总体规划结合起来同步进行。乡(镇)级土地利用总体规划主要任务是落实县级土地利用总体规划。(1)根据县级土地利用总体规划的要求及本乡(镇)的土地资源特点，确定乡(镇)土地利用的目标和方向；(2)具体确定并落实县级规划所确定的各类土地利用区；(3)编定各土地利用区的使用用途，具体落实每块土地的规划用途；(4)阐明落实上级规划指标和各类土地利用区的途径、措施。

第三节 土地利用专项规划与详细规划

一、土地利用专项规划

土地利用专项规划是在土地利用总体规划的框架控制下，针对土地开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。土地利用专项规划就其本质而言是土地利用总体规划的深入和补充，是土地利用总体规划的有机组成部分。与土地利用总体规划相比，土地利用专项规划具有以下特性：

(1)针对性。土地利用专项规划是对规划区域的土地开发、利用、整治和保护中的某一专门问题或某一类型的土地使用问题进行规划

(2)局部性。土地利用专项规划是相对规划区内部分土地而言的。(3)实用性。

例题：土地利用专项规划与土地利用总体规划相比，土地利用专项规划具有以下特性： 答案：ABC A．针对性 B．局部性 C．实用性 D．整体性

二、土地利用详细规划

土地利用详细规划是和指导下，直接对某一地段或某一土用单位的土地利用及其配套设施作出具体的安排，它是土地利用总体规划或土地利用专项规划的深入和细化。

从土地利用详细规划的作用来看，有两种类型，即控制性土地利用详细规划和开发性土地利用详细规划。控制性土地利用详细规划是地方政府为规范和控制土地使用者的微观土地利用行为而编制的规划，它详细规定了各类土地的使用范围、使用界线、使用强度、利用要求、限制条件等。开发性土地利用详细规划则是为了指导某一地段、地块或某一土地使用单位的土地如何开发利用而进行的具体规划。

根据我国目前的土地使用情况，控制性土地利用详细规划主要有以下类型：

1．城市(镇)土地利用规划

城市土地利用控制性规划的主要内容就是合理地确定城市用地的总体布局与功能分区，规定各地段各种用途的具体用地范围、用地强度、用地要求和用地限制。城市土地利用规划是城市规划最主要的内容。

2．乡村土地利用规划

乡村土地利用规划是在城市(镇)以外的广大农村地域进行的，乡村土地以农业用地为主，兼有一定的村庄居民点用地、工业小区用地、交通水利设施用地、生态保护用地等。与城市(镇)土地不同，乡村土地主要由农业生产用地构成，它侧重于利用土地的生产功能。土地的利用方式受制于土地的适宜性。乡村土地利用规划的主要内容就是合理地安排各类用地，在总体规划的基础上，详细编定各地块的具体用途，并对各类用地的要求，限制条件等作出具体规定，以便能够为土地用途管制提供依据。控制性的乡村土地利用详细规划的重点应是保护农地，尤其是保护基本农田。

例题：根据我国目前的土地使用情况，控制性土地利用详细规划主要有以下类型：[ ] 答案：A、B A．城市(镇)土地利用规划 B．乡村土地利用规划

C．国家土地利用规划 D．省级土地利用规划

第四节 土地利用规划的实施与管理

一、土地利用规划实施与管理的重要性及途径(一)土地利用规划实施与管理的重要性

在完成编制规划任务之后，能否很好地组织规划的实施，就成为实现规划目标、发挥规划作用的决定性环节。

土地利用规划的全过程包括编制和实施两个阶段，二者互为依托，相辅相成，缺一不

可。

(二)土地利用规划实施与管理的衡量标准 1．各规划项目是否落实到地、到位。

2．各类用地变更的界线、位置、用途、面积是否符合规划。3．土地利用、保护、整治措施是否得到有效实施 4．土地资金投入是否按规划进度完成 5．土地利用规划实施后是否取得显著效益。(三)土地利用规划实施与管理的途径

土地利用规划的实施与管理必须综合运用法律的、行政的、经济的、技术的手段，才能取得预期效果。

(1)强化土地利用计划的编制与管理。

(2)建立实施规划的领导责任制。层层订立实施规划的领导责任制度可以促进土地利用规划落到实处。

(3)实行规划公告制度。规划公告可采用在报纸上公布、张贴布告和设立公告牌等方式。

(4)建立建设项目用地的规划审查制度。建设项目可行性研究论证阶段，必须经土地管理部门预审。

(5)健全基本农田保护制度。(6)加强城市和村镇规划审核。

(7)建立健全土地开发整理的规划审查制度。(8)强化现代高新技术的应用。

二、土地利用计划的编制与管理

(一)土地利用计划的概念

土地利用计划是指根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排。它是土地利用总体规划的具体实施计划。(二)土地利用计划编制的任务和内容

1．目前编制土地利用计划实际上就是指编制土地利用计划，其具体任务有：(1)通过编制土地利用计划，实现土地利用总体规划的目标和任务。(2)合理确定各类用地的计划指标，调整土地利用结构、规模和速度，促进国民经济均衡协调发展。(3)研究制定用地计划的政策措施，保证计划顺利实施。2．土地利用计划编制的内容

例题：我国现阶段土地利用计划编制的内容要由下述指标体系构成： A．农用地转为建设用地指标。B．土地开发整理增加耕地指标 C．生态退耕指标

D．耕地保有量指标 答案：ABCD

(三)土地利用计划编制的程序和方法

土地利用计划的编制分为国家级、省级(自治区、直辖市)、省辖市级(地区、自治州)、县级(县级市、区)。在这四级土地利用计划编制单位中，县级为基层计划单位。在编制土地利用计划前，要进行各项准备工作，其中主要有：组织调查研究计划期的经济形势、固定资产投资状况、工农业生产发展的速度、土地利用中的重大问题和政策措施，制定用地计划的编制方法，统一计划表格形式等有关内容。我国目前土地利用计划的编制，采用自上而下、上下结合的方法进行。

1．上报计划建议数首先由县级以上地方人民政府土地行政主管部门会同有关部门，按照国土资源部的统一部署和计划控制指标，根据本行政区域土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划、土地利用的实际状况，参考基期(本)计划执行情况，提出本行政区域计划期(下一)的土地利用计划建议数(预报数)，经同级人民政府审查后，报上一级人民政府土地行政主管部门。国务院批准的建设项目和国务院有关部门批准的道路、管线工程及大型基础设施建设项目等使用土地，涉及农用地转用的，由国务院有关部门以建设项目为单位，按照国土资源部管理和地方土地行政主管部门管理两类提出下一的土地利用计划建议。计划建议在报国土资源部的同时，应当抄送项目拟使用土地所在地的省、自治区、直辖市土地行政主管部门。下一的土地利用计划建议，应当于每年11月20日前报国土资源部。2．下达计划指标

国土资源部会同国务院有关部门，在各地和国务院有关部门提出的土地利用计划建议的基础上，综合平衡，编制土地利用计划，报国务院批准。编制的土地利用计划应当于上一12月10日前报国务院经批准后下达到各部门和各省、自治区、直辖市以及由国务院批准土地利用总体规划的城市和新疆生产建设兵团，以指导它们的计划编制。

例题：编制的土地利用计划应当于上一[ ]前报国务院答案：ABCDE A．12月10日 B．12月20日 C．11月10日 D．11月20日 分析：编制的土地利用计划应当于上一12月10日前报国务院 3．上报计划修正数

省、自治区、直辖市以及由国务院批准土地利用总体规划的城市和新疆生产建设兵团在实施土地利用计划时，确需调整本地区土地利用计划指标的，应当向国土资源部提出申请。国土资源部审核同意后，报国务院批准。

三、建设用地的规划审查

(一)建设用地规划审查的概念及类型建设用地的规划审查是指对建设单位上报的拟建项目是否符合土地利用规划、土地利用计划和国家土地供应政策进行审查的一项技术性和综合性工作。

《建设用地审查报批管理办法》规定，建设用地的规划审查分两种类型进行：①在土

地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设的地域范围内，可采取分批次报批建设用地办法报批。②对土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围之外的省级以上基础设施和线状工程或在已经分批次报批、审查批准的建设用地范围内的具体建设项目用地按具体建设项目用地审查办法报批。

例题：判断题：《建设用地审查报批管理办法》规定，建设用地的规划审查分3种类型进行[ W ](二)建设用地规划审核的内容

具体建设项目涉及农用地的，首先，审查转用的审批手续、权限是否符合法律规定；其次，审查其是否符合规划要求，有没有突破土地利用计划；第三，审查拟使用的用途、位置是否与土地利用总体规划图相吻合，用地数量是否符合建设用地定额指标；第四，审查补充耕地的位置、面积是否真正落实，保持足额定位落实补充耕地是农用地转用的必备条件之一。

四、土地开发整理规划审查

(一)土地开发整理规划审查的目的意义

土地开发整理是指对土地利用进行调整与治理和对未利用地资源进行开发的过程。它对增加有效耕地面积，保证耕地占补平衡，提高土地质量和改善土地生态环境具有重要的意义。

土地开发整理规划的审查，其目的一方面是为了使土地整理活动符合土地利用总体规划的要求，保证土地的开发整理能有序地进行；另一方面也是为了使土地利用总体规划所制定的耕地占补平衡，改善土地生态环境等措施能切实地通过土地开发整理活动加以具体落实。

(二)土地开发整理规划审查的内容

土地开发整理规划审查的主要内容包括以下几个方面： 1．数据资料审查.对文字资料应进行真实性、合法性审查，对现状数据资料应进行可靠性，准确性以及分析评判的合理性审查；对规划提供的数据资料应作科学性、合理性和可操作性审查。2．可行性审查: 土地开发整理涉及社会、生态、经济等各方面的因素，土地开发整理规划必须建立在土地评价，社会、经济发展预测，经济合理性、技术可行性、生态环境可持续性等的研究基础上。对于生态环境的可行性，尤其应重点审查下列内容：是否属违反规划毁林开荒、牧草地开荒；是否在25度以上的坡地上开垦耕地；是否围湖造田和侵占江河滩地，若是则一律不予通过。因此凡申请审查的土地开发整理规划必须经过严密的可行性论证分析。3．目标和任务审查

土地开发整理规划在可行性论证的基础上，提出了集约利用土地、增加有效耕地数量、提高土地利用率和土地生产力、改善土地生态环境等目标，并在此基础上确定土地开发整理规划的任务和要求。土地开发整理规划审查应对规划结果是否能达到规划目标要求，是否能完成规划任务等进行审查。

4．规模和布局审查土地开发整理以土地利用总体规划为依据，在土地利用总体规划所确定的区域内有计划、有组织地进行。因此土地开发整理规模应不超过土地利用总体规划所确定的规模，布局应在土地利用总体规划所确定的开发整理区域内进行。5．田、水、路、林、村规划布局综合审查。6．实施措施审查。

例题：土地开发整理规划审查的主要内容包括以下几个方面：答案：ABCD A．数据资料审查.B．可行性审查: C．目标和任务审查 D．实施措施审查

五、基本农田保护区的规划管理

为加强基本农田保护，确保基本农田数量长期稳定，质量逐步提高，切实建立基本农田保护制度，使土地利用总体规划目标得以实现，必须强化对基本农田保护区划定工作的验收，并对基本农田保护区实行特殊管理。(一)基本农田保护区划定的验收 1．验收的基本要求

(1)基本农田保护面积不得低于土地利用总体规划确定的指标；在土地利用总体规划确定的基本农田保护区范围内，基本农田保护面积要落实到地块。(2)根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇等周边地区没有规划为建设用地的耕地，应当优先列入基本农田保护区。土地利用总体规划确定的建设用地和需要退耕还林、还草、还湖的耕地不应当划人基本农田保护区。(3)基本农田保护期限和基础数据应与土地利用总体规划的规划期限和基础数据相一致。(4)基本农田保护区调整划定工作应在县级人民政府统一组织领导下，由县级人民政府土地行政主管部门会同农业行政主管部门组织实施，以乡、镇为单位开展。(5)基本农田保护区调整划定后，要建立健全各项基本农田保护制度。2．验收内容：

(1)基本农田是否已经落到地块。(2)实地是否已核实。(3)标志建立是否正确。(4)档案建立是否规范。(5)建章立制是否完整可行。3．验收方法与步骤

划定基本农田保护区工作的验收应在省级人民政府的统一领导下，由省级人民政府土地行政主管部门会同农业行政主管部门组织实施，按照验收内容与基本要求，采取自下而上与自上而下相结合的方式进行。具体可采取以下步骤。

(1)自查。基本农田保护区划定工作完成后，由县级人民政府组织开展自查。(2)初验。地(市)级人民政府土地、农业行政主管部门接到验收申请后，组织对划定工作的各项内容与成果进行初验。

(3)复验。省级人民政府土地、农业行政主管部门在接到验收申请后，组织验收组，对初验成果进行复验。(4)公布。(5)总结。

(二)基本农田护区管理。1．基本农田的数量管理

(1)地方人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内基本农田的数量不减少。

(2)，基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实需要占用基本农田，涉及农用地转用或者土地征用，必须经国务院批准。

(3)经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划人数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地的开垦费，专款用于开垦新的耕地。2．基本农田的使用管理

(1)基本农田只能用于粮、棉、油料等作物的耕作。

(2)基本农田耕作应提高复种指数，禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满1年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划人基本农田保护区。承包经营基本农田的单位或者个人连续2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的基本农田。

例题：承包经营基本农田的单位或者个人连续()年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的基本农田。A 1 B．2 C．3 D．4 答案：B 3．基本农田的维护管理

(1)国家提倡和鼓励农民对其经营的基本农田多施用有机肥料，少施用化肥和农药。(2)县级人民政府应当根据当地实际情况对基本农田地力进行分等定级，并建立档案。(3)农村集体经济组织或者村民委员会应当定期评定基本农田地力等级。

(4)县级以上地方人民政府农业行政主管部门应当逐步建立基本农田地力与施肥效益长期定位监测网点，定期向本级人民政府提出基本农田地力变化状况报告以及相应的地力保护措施，并为农业生产者提供施肥指导服务。4．基本农田的环境保护管理

(1)县级以上人民政府农业行政主管部门应当会同同级环境保护行政主管部门对基本

农田环境污染进行监测和评价，并定期向本级人民政府提出环境质量发展趋势报告。(2)经国务院批准占用基本农田兴建国家重点建设项目的，必须遵守国家有关建设项目用地管理的规定。在建设项目环境影响报告书中，应当有基本农田环境保护的方案。(3)在基本农田保护区施用的肥料和作为肥料的城市垃圾和污泥，应当符合国家有关质量标准。

(4)因发生事故或者其它突发性事件，造成或者可能造成基本农田环境污染的，当事人必须立即采取措施处理，并向当地环境保护行政主管部门和农业行政主管部门报告，接受调查处理。

第四章 地籍管理

重点难点

地籍的含义，特点，功能，分类，内容，管理原则。地籍调查，土地登记。

第一节地籍与地籍管理

一、地籍及其类别(一)地籍的含义

地籍是记载土地位置、界址、数量、质量、用途(地类)和权属关系等基本状况的簿册。地籍最早是为征税而建立的一种田赋清册或簿册。地籍为国家管理土地、取得有关土地资料、巩固土地制度、合理利用土地、制订经济计划的重要依据。

例题：地籍是记载土地（）等基本状况的簿册。答案：ABCD A．位置、界址 B．数量、质量 C．用途 D．权属关系

分析：地籍是记载土地位置、界址、数量、质量、用途(地类)和权属关系等基本状况的簿册

(二)地籍的特点

地籍的空间性、法律性、精确性和连续性特点。

地籍的空间性是由土地空间位置的固定性所决定的。所以，地籍的内容不仅需要记载在地籍簿册上，同时还应在地籍图册上标绘清楚，并做到图册与簿册的一致性。地籍的法律性体现了地籍簿册(含图)的可靠性，地籍资料的取得，一般需要通过实地调查，并运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段，从而保证了地籍的精确性。

地籍不是静态的，必须经常更新，保持资料的记载和数据统计的连续性，否则难以反

映它的现势性。(三)地籍的功能 1．地籍的税收功能

地籍的产生都与赋税有联系。在现代地籍中都记录了土地的权属、数量、用途、等级和价格，这为公平的赋税提供了基础。

2．地籍的产权保护功能 地籍的核心是权属。3．地籍的土地正常交易维护功能 4．地籍的土地管理功能

地籍提供的资料为国家制定土地利用总体规划、实行用途管制、调整土地政策提供了基础资料，地籍是土地管理的基础。5．地籍的多目标服务功能(四)地籍的分类

人们可从地籍功能、地籍所完成的任务、地籍所记载的对象及地籍表现形式等角度给地籍分类。1．按功能分类

地籍按功能分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。

(1)税收地籍。税收地籍主要内容包括纳税人的姓名、地址、土地面积以及为确定税率所需的土地等级。

(2)产权地籍。产权地籍最重要的任务是保护土地所有者、使用者的合法权益，保证土地交易的正常运行。产权地籍必须能准确反映宗地界址线、界址点的空间位置和宗地面积。

(3)多用途地籍。多用途地籍又称现代地籍，是税收地籍和产权地籍发展的结果，其任务不只是为税收和土地登记服务，还为科学管理、利用和保护土地提供重要的基础资料。

2．按建立的时序分类

地籍按建立的时序分为初始地籍和日常地籍。

(1)初始地籍。初始地籍是指在一定时期内对某行政辖区内的全部土地进行全面调查后建立的地籍。

(2)日常地籍。日常地籍是以初始地籍为基础，针对日常土地数量、质量、权属、用途等状况的变化进行修正、补充和更正的地籍。3．按所记载的对象分类

地籍按记载的对象分为农村地籍和城镇地籍。(1)城镇地籍。它以宗地作为地籍单元。(2)农村地籍。以自然村作为权属单元。4．按表现形式分类

地籍按表现形式分为常规地籍和数字地籍。

(1)常规地籍。以图、表、卡、册所表示的地籍称为常规地籍。

(2)数字地籍。由于计算机的广泛使用，常规的图、表、卡、册都可以数字形式存贮

在存贮介质中。数字地籍是现代地籍的发展方向。

二、地籍管理

(一)地籍管理的含义

地籍管理，是国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的行政措施。地籍管理亦称为地籍工作。土地权属管理是地籍管理的核心。

例题：判断题：土地权属管理是地籍管理的核心(r)分析：土地权属管理是地籍管理的核心

(二)地籍管理的基本内容

根据《土地管理法》，我国目前的地籍管理主要包括以下几个方面的内容： 1．土地调查

根据调查内容的重点不同，土地调查可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查三种类型。2．土地登记 3．土地统计 4．地籍档案管理

上述诸项工作有一定的独立性，但又是相互衔接和联系的，它们共同组成了地籍工作体系。

(三)地籍管理的原则

1．地籍管理必须按照国家规定的统一法规制度实施 2．保证地籍资料的可靠性和准确性 3．保证地籍资料的概括性和完整性

地籍资料完整性是指地籍管理涉及的空间地域范围应该是其管辖区全部土地。地籍资料的概括性是指地籍资料内容包含所需的全部资料。4．保证地籍资料的系统性、连续性和现势性

第二节土地调查

土地调查是对土地数量、质量、利用方式、权属状况及其空间分布等各种数据进行的科学调查，是地籍管理的基础。

例题：()是地籍管理的基础。答案：A A．土地调查 B．土地登记 C．土地统计 D．土地规划

分析：土地调查是对土地数量、质量、利用方式、权属状况及其空间分布等各种数据进行的科学调查，是地籍管理的基础。

一、土地调查的内容

1．土地利用现状调查

土地利用现状调查是以县为单位。2．土地条件调查 3．地籍调查

籍调查按调查对象分为城镇地籍调查和农村地籍调查。4．土地动态监测

二、土地利用现状调查(一)土地利用现状分类 以讲义内容为准。

(二)土地利用现状调查的工作程序简介

土地利用现状调查工作流程可分为四个阶段：准备工作阶段，外业调绘阶段，内业工作阶段和成果整理、检查、验收阶段。1．准备工作阶段 2．外业调绘阶段 3．内业工作阶段

4．成果整理、检查、验收阶段

三、土地条件调查

土地条件调查包括土地自然要素调查和社会经济条件调查。(一)土地自然要素的调查

土地构成要素主要指构成土地的气候、地形、地质、土壤、植被、水文等自然条件因素。

(二)社会经济条件调查

土地的社会经济条件调查也是对土地进行评价的重要依据。调查主要内容包括：人口、劳动力(劳动力的数量及其素质，教育水平)，交通状况及区位，基础设施、能源、供水、供电、电讯等公共设施，工农业产值及产业结构，国民生产总值(GNP)，国内生产总值(GDP)，工农业主导产业及市场等。

四、地籍调查

(一)地籍调查的内容

地籍调查包括权属调查和地籍测量两项内容。

权属调查是对宗地权属及其权利所及范围的调查。它是针对土地使用者的登记申请，对申请者的宗地位置、界线、用途等进行实地核实、记录，并经土地使用者认定，为

地籍测量、权属审核、登记发证提供具有法律效力的文书凭证。

地籍测量是在权属调查基础上运用测绘科学技术测定界址线的位置、计算面积、绘制地籍图，为土地登记、核发证书提供依据，为地籍管理服务。地籍调查根据调查的对象分为农村地籍调查和城镇调查，农村地籍调查又分为村庄地籍调查和农用地地籍调查。农村地籍调查除村庄宅基地外，现阶段都是在土地利用现状调查的基础上进行的，而城镇地籍调查主要是针对城市、建制镇及独立工矿用地的地籍调查，目前是在《城镇地籍调查规程》的指导下进行的，农村宅基地地籍调查也基本上参照了城镇地籍调查规程的作法。

例题：地籍调查包括（）答案： BD A．土地调查 B．权属调查 C．环境调查 D．地籍测量 分析：地籍调查包括权属调查和地籍测量两项内容

(二)城镇土地分类

(三)地籍调查工作程序

地籍调查工作可分为五个阶段：

(1)准备工作阶段。(2)权属调查阶段。(3)地籍测量。(4)文字总结。

(5)检查验收。根据“三检一验”制度对地籍调查成果进行检查验收。“三检一验”制度是指作业员自检；作业组互检；专职检查员检查；专家组验收。

五、土地动态监测

(一)目前监测内容包括土地利用监测、土地权属变化和土地价格、土地质量监测等内容。

土地权属动态监测是对土地所有权和使用权的变化进行及时的调查和监测，掌握土地权属变化的资料。现在已开展的变更地籍调查就是完成这项任务的。土地利用动态监测是对土地利用的变动状况进行及时准确的调查，为合理利用土地资源，为政府和各级土地管理部门制定各项政策，落实各种管理措施提供依据。对土地实行动态监测是为土地管理服务的，土地动态监测是获取土地信息和反馈土地政策落实情况，检验土地管理措施的渠道。

(二)土地利用动态监测的技术

70年代随着遥感技术和计算机技术的快速发展，遥感技术以其“快、高、新、动”的特点，已逐渐成为土地利用动态监测的主要技术手段。土地利用动态遥感监测有航空遥感监测和航天遥感监测两大类。

第三节土地登记

一、土地登记概述

(一)土地登记的概念

土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价格等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地的合法权益的一项重要法律制度。

(二)土地登记的特点 1．统一性

土地登记既然是对土地权利的公示，其最主要的是要公示两个内容：一是每宗地的土地权属状况；二是相邻地的相互关系。在我国，目前主要是按行政区划分管辖区的。2．唯一性

3．完整性和连续性 4．强制性 5．可信性

凡经土地登记的土地使用权、所有权和他项权利都能保证真实可靠，具有很强的公信力。

例题：土地登记的特点[ ] 答案：ACDE A．统一性 B．多样性 C．完整性和连续性 D．强制性 分析：土地登记的特点

1．统一性2．唯一性3．完整性和连续性4．强制性5．可信性

(三)土地登记的基本原则 1．依法原则 2．申请原则

土地权利人要求政府土地管理部门保护自己的合法权益必须要有明确的意思表示，即提出登记的申请。由于土地登记是受国家强制力支持的行政管理措施，所以，不申请登记的土地权利非但不受法律保护，而且对于逾期不申请登记的权利人还要给予处罚。

除法律另有规定外，一般都要由土地权利人和义务人提出申请，并经审查合格后受理登记，申请方式有权利人单独申请和权利人与义务人共同申请两种。

初始土地登记通常要用单独申请的方式，变更土地登记和他项权利登记则通常采用共同申请的方式。3．审查原则

土地登记规定的审查有三个层次：一是初审，由土地登记工作人员负责；二是审核，由土地管理部门负责人负责；三是批准，由政府负责人负责。不经过审查的土地权利不能登记。4．公示原则

土地登记具有广泛的社会性。确认和保护地产的合法权益，对于权利人和义务人都是十分严肃而又至关重要的。

(四)土地登记的种类

土地登记按其不同特点分为初始土地登记和变更土地登记。1．初始土地登记

初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围(一般是县或市)的全部宗地的土地所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。因此，又可称为土地总登记。

2．变更土地登记

变更土地登记是日常土地登记，是对已经进行初始土地登记的任一宗地的土地所有权、使用权和他项权利及相关内容发变化而进行的相应的变更登记。变更土地登记是土地登记机关对个别宗地土地权属、用途等变化进行的及时登记，是随时的、经常性的。

(五)土地登记的内容

我国土地登记内容主要包括土地权利主体、权利客体及其权利合法性证明。权利合法性证明主要是权属性质和权属来源。1．土地权利主体

土地权利主体，即权利的归属，指国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者。登记权利主体，主要登记权利人姓名、通讯地址，若权利人为单位的，还包括法人代表、单位性质等。

(1)国有土地使用者。国有土地使用权的主体相当广泛，任何单位和个人，都可以成为我国国有土地使用者。

(2)集体土地所有者只能是农民集体。

称为农民集体有三个条件：第一，必须有确定的形式和组织机构，如集体经济组织或村民委员会；第二，应当具有民事主体资格，民事主体即民事法律关系的主体，根据《民法》，可以作为民事法律关系主体的公民和法人；此外，个人合伙联营组织也可以成为民事主体；第三，集体成员应为农业户口的农村居民。农村土地所有者有三种形式：村农民集体所有、乡农民集体所有或两个村以上的农民集体经济组织所有。(3)集体土地使用者。集体土地使用权主体有较为严格的限制。集体土地使用者一般是本集体经济组织内部的单位或个人成员，除非因联营、人股或按协议的使用者除外。(4)他项权利者。土地他项权利的主体具有特定性。他项权利者必须是与土地所有者或使用者有着密切关系的单位或个人，如邻里关系、土地使用权抵押关系、租赁关系等。

2．土地权利客体

(1)权属界址及其面积。宗地的坐落、界址点的坐标、界址线、四至及相邻宗地权利人，表达了权利主体的权属范围。权属界址清楚无争议，是确认土地权属，土地注册登记的重要条件。

(2)土地用途和等级。土地用途和等级反映了土地的使用价值和价格，反映了土地的收益水平。

(3)地上附着物的登记。

3．土地权属来源

土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地权属来源合法，是进行土地登记，确认土地权属的必要条件。在土地登记时，土地登记机关收集土地权利人的权属来源证明文件，判定权属性质及其合法性是土地登记的首要内容。例题：判断题：土地权属来源合法，是进行土地登记，确认土地权属的必要条件（r）分析：土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地权属来源合法，是进行土地登记，确认土地权属的必要条件。(六)土地登记的法律依据

目前，我国尚未制定土地基本法，体现我国地权及地权制度法律内容散见于宪法、民法、土地管理法、相关法律及国家土地管理行政机关制定的有关规章文件中。(七)土地登记机关与土地登记申请 1．土地登记机关

土地登记机关即指土地登记执行机构。按照法律规定，土地登记发证由县级以上地方人民政府负责，这就决定了土地登记机关必须是县级以上人民政府土地管理部门。根据我国土地管理部门的职责、土地登记内容及行政区域特点，一般以县级人民政府土地管理部门为基本登记机关较为妥当。土地登记的具体执行，一般是土地管理部门内设置的地籍处、科、股等。随着土地登记制度的日益完善，土地登记业务工作将从日常行政管理工作中划分出来，设立隶属于土地部门，公开对外受理土地登记事宜的专职机构。2．土地登记申请

土地登记申请的提出，申请人为个人的，应由本人直接提出申请；申请人为单位的，应由单位的法定代表人提出。土地登记申请可以代理。

按照《土地登记规则》的规定，土地登记申请人在办理初始土地登记申请时，应向土地登记机关提交以下文件资料：(1)《土地登记申请表》。(2)申请人身份证明。(3)土地权属来源证明。

(4)地上物权属证明。地上物权属证明主要是房屋产权证明。

二、初始土地登记的程序

初始土地登记工作可分为五个阶段： 1．准备工作

准备工作是初始土地登记的前期工作。包括组织准备、行政准备和业务准备三部分。2．申报初始土地登记

它包括通告、申请、审查、收件四项具体工作。3．地籍调查

地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。4．权属审核

权属审核分初审、审核、公告、批准四个阶段。5．注册登记，颁发证书

包括：注册、缮证、通知、验证和发证五项工作。

例题：土地权属审核是初始土地登记最基本的环节，分为（）几个阶段 A、初审 B、审核 C．公告 D．批准 答案：ABCD 分析：权属审核分初审、审核、公告、批准四个阶段。

三、土地代理登记

土地登记申请代理，是指在初始土地登记申报期间，土地登记申请人不能亲自申请土地登记时，可以授权代理人办理；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。设置土地登记申请代理人主要基于以下考虑：

①根据我国现行法律规定，公民、法人可通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。土地登记申请本身是一种法律行为。②土地登记申请具有复杂性。

③因社会需要，社会分工日密，设置代理人可减少登记人员与民众间的沟通的盲点与不必要的困扰。

④少数土地登记申请人不能亲自实施土地登记申请行为。如无行为能力和限制行为能力的土地使用者。1．代理登记类型

根据我国法律规定，土地登记申请代理可采用三种方式：委托代理、法定代理和指定代理。

2．代理登记手续

例题：土地代理登记类型包括（）答案：ABC A、委托代理 B、法定代理 C．指定代理。D．协助代理。

分析：根据我国法律规定，土地登记申请代理可采用三种方式：委托代理、法定代理和指定代理。

四、变更土地登记

1、变更土地登记与初始土地登记相比有以下几特点(1)分散性和个别性。(2)经常性和及时性。

(3)连带性。由于一宗地的变更，会涉及周围众多宗地的变化，当一宗地进行变更登记时，则相邻宗地土地登记资料中的四至说明等相关内容必须随之变更。2．变更土地登记的程序

变更土地登记的程序与初始土地登记的程序基础是一样的，即变更土地登记申请—变更地籍调查—审核—换发或更改±地证书或核发他项权利证明五个阶段。

变更土地登记一般涉及土地使用权、所有权和土地他项权利的设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利的变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等四种类型。

第六章 土地市场管理

第一节土地市场及其管理手段

第二节 土地出让、转让、租赁和抵押管理 重点难点

土地市场三级结构特征；土地市场主体、客体、市场管理的内容；市场管理手段；土地出让、转让、租赁和抵押管理 内容讲解

第六章 土地市场管理 第一节土地市场及其管理手段

一、土地市场的概念

市场，是商品交易的场所，是商品交换中发生的各种经济关系的总和。

土地市场的概念，有狭义和广义之分。狭义的市场是指进行土地交易的专门场所。广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。

土地市场的内涵包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。

土地市场的客体主要是土地及其产权关系。因此，土地市场是有形的土地和无形权益、信息、咨询服务等的统一体。

二、土地市场的特征（1）交易实体的非移动性。(2)土地市场的地域性。(3)土地市场的垄断性。(4)流通方式的多样性。(5)土地供给弹性小。

判断题：土地市场的垄断性是存在地区市场状况的不平衡现象的根本原因。(w)判断题．因为土地供给弹性小，因此，在一定地域市场内，土地价格主要由需求来决定。(r)

三、土地市场的主体与客体(一)土地市场主体

土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

1、供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。

2．需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权租赁权抵押权等土地权利的单位

和个人。3．中介者

4．管理者.市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理

例题：土地市场管理者的基本任务是(ABD)。A．维持交易秩序 B．提高交易质量和效率 C.制定土地交易价格 D．协调土地交易关系

(二)土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。

土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。

四、土地市场的结构

现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。1．土地一级市场

一级市场是土地使用权的出让市场。土地一级市场是国家垄断的市场 2．土地二级市场

即土地使用权转让市场二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。3．土地三级市场

三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。

五、土地市场的管理手段(一)土地利用规划与计划手段 1．土地利用规划

土地利用规划是政府控制土地供给量，协调供求关系，调节和稳定土地价格的重要手段；也是确定合理用地结构，优化土地配置的基础性工作，土地利用规划对土地市场具有宏观调控作用。2．土地利用计划

计划(包括国有土地使用权出让计划和房地产开发用地计划)的实施是把握土地人市环节，调控土地市场的有效手段。

土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。3．土地用途管制

土地用途管制是市场经济国家广泛采用的土地利用管理制 度。

(二)地籍管理手段地籍管理是土地市场调控的一项重要措施。其主要任务是对土地权属的变更加以管理，监控土地数量、质量和产权的更动趋势。土地权属登记是地籍管理的核心内容

(三)土地价格调控手段

土地价格作为土地市场运作过程中最重要的经济杠杆手段，在土地市场管理中占据极其重要的地位，因此，土地市场价格的宏观调控是土地市场管理的核心内容。对土地

市场价格进行调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。根据我国目前已有的法律和政策规定，土地价格宏观调控的措施主要有以下几方面： 1建立基准地价、标定地价定期公布制度

基准地价、标定地价是国家建立地价体系的重要内容。按照《中华人民共和国城市建立我国的基准地价、标定地价定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。

2.国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价

这一措施的主要作用，一是防止地方政府在出让土地使用权过程中，为了局部和短期利益，采取不正当的竞争方式，随意压低地价，造成国家土地资产的流失；二是增加土地使用权出让的透明度，便于上级政府和社会对出让行为的监督；三是便于土地使用者了解国家对不同地区、不同行业实行的地价优惠幅度，确定合理的投资方向。判断题：国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价。(R)3，政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市县人民政府可以采取必要的措施。当出现土地价格暴涨时，政府应采取适当的行政手段进行干预，如限制地价水平、调整土地供应计划、调整土地税收等。4．建立土地交易价格申报制度

5．政府对土地使用权的转移有优先购买权

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。实施优先购买权，首先可以限制低价买卖土地、扰乱土地市场的行为；其次可以防止交易双方虚报、瞒报地价，逃避国家税费；第三，国家因特殊建设需要，如公共福利设施建设需要或实施土地利用规划时，也可采用优先购买，以保证国家建设的需要。(四)土地税收和金融手段 1．税收手段

税收手段通过规定不同的税种、税目和税率等，来调节经济利益和经济行为。2．金融手段

(五)土地立法和执法手段

通过土地立法和执法手段，对土地市场的运行进行控制、指导、规范和监督，实践证明是加强市场管理的最有效手段之一。例题：土地市场的管理手段包括(ABCD)。A.土地利用规划与计划手段 B．地籍管理手段 C.土地价格调控手段 D。土地税收和金融手段 第二节 土地出让、转让、租赁和抵押管理

一、土地使用权出让管理(一)土地使用权出让的涵义

土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土

地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权的出让，是适应社会主义市场经济发展需要的一种新型土地法律制度，它有以下几项基本特征。

(1)土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础

(2)国有土地使用权出让由政府垄断。国家垄断经营土地使用权出让市场有两方面涵义。一是土地使用权出让的只能是国有土地，而并非是一切土地；二是土地使用权出让方只能是市县人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。

(3)土地使用权的出让是有年限限制的。(4)土地使用权出让是有偿的。

(5)土地使用权的出让市场被称为“土地市场中的一级市场“。

判断题：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。(R)(二)土地使用权出让的主体范围

土地使用权出让的主体，主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。(1)土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。

(2)中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

(3)土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

(三)土地使用权出让的客体范围

土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。

(2)地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。

(3)土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。例题：国家实行土地使用权出让、转让制度，但不包括(ABD)。A．地下资源 B．埋藏物 C．土地处分权 D．公用设施(四)土地使用权出让的年限控制

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：(1)居住用地七十年；(2)工业用地五十年；

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(4)商业、游游、娱乐用地四十年；(5)综合或者其他用地五十年。

出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的所有权；使用者如需继续使用，可向政府申请续期，并按有关规定重新签订合同，支付出让金，办理登记手续；若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。(五)土地使用权的出让方式

我国土地使用权的出让方式有三种：协议方式、招标方式和拍卖方式。土地使用权的协议出让

土地使用权的协议出让称定向议标，是指出让方选择受让方并与其磋商用地条件及价款，通过协商的方式有偿出让土地使用权。

这种出让方式的特点是政府对地价等较易控制，灵活性大，土地成交价往往较低，在当前城镇土地使用制度改革的初始阶段有其存在的基础。但是以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，缺乏公开性，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较多，不利于公平竞争，也易产生以权谋私及国有资产流失。

它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

例题：协议出让一般适用于以下项目用地(ABC)。

A．工业项目 B．市政公益事业 C．非赢利性项目 D．国家机关用地 2，土地使用权招标出让

土地使用权招标出让，是指在规定的期限内，由符合受让条件的单位或者个人根据出让方提出的条件，以书面投标的形式，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让方的方式。

招标出让土地使用权的方法有两种：一种是公开招标二是采用邀请招标，即由招标小组向符合规定条件的单位发出招标文件。以该方式出让土地使用权，主要适用于一些需要优化土地布局、大型或关键性的发展计划与投资项目的较大地块的出让。招标出让的特点是在出让过程中，引进了市场机制，体现了市场经济的竞争原则，有利于公平竞争，能激发投标者对用地方案的积极研究。同时，也给出让方留有选择余地。由于在确定土地使用权的中标者时，既要考虑到投标价，还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况，经过招标小组的综合评价，最后择优选定中标者，因此，中标者(受让人)不一定是标价最高的单位或个人。招标方式出让土地使用权的一般实施程序是：

(1)出让方通过一定媒体向有意受让方或用地者发出招标通知书(或招标公告)。(2)有意受让人领取标书与投标。

(3)开标、评标与决标。出让方会同有关部门邀请城建、财政、税务、计划、银行等

部门专家组成评标委员会，由评标委员会主持开标、决标工作。

评审内容一般包括投标者的资信情况，所报出让金数额及规划建设方案的可行性等。评标委员会对不具备投标资格的标书或不符合招标文件规定的标书，以及超过截止日期送达的标书，有权决定其无效。同时对有效标书进行评审，择优确定中标。评标委员会签发决标书后，由出让方向中标者发出中标证明书。开标、评标、决标过程应有公证机关公证，并出具公证书。

(4)土地使用权出让方和中标者(受让人)签订土地使用权

出让合同，并按合同规定要求交纳出让金。如果中标者在规定的时间内不与出让方签订出让合同，取消其中标权，所缴保证金不予退还，因故需要延期签订合同的，应在期限未满之日前向出让方提供延期签约申请。未中标者所缴纳的投标保证金，由出让方如数退回。

例题：在确定土地使用权的中标者时，需要考虑(ABD)。A.投标报价 B．投标规划设计方案 C．规划用途 D。企业的资信情况 3。土地使用权拍卖出让

这种出让方式又称竞投，它是指由土地所有者产权代表按照指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让土地使用权者到场，就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的一种出让方式。

其特点是充分引进了竞争机制，排除了出让的任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度地增加财政收入。

它适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐用地，特别是大中城市的区位条件好、交通便利的闹市区地块的出让。例题：下列用地一般采取拍卖方式的是(ABC)。A.旅游业用地 B．商业用地

C.高尔夫球场用地 D。住宅小区用地 拍卖出让土地使用权的一般程序是：

(1)土地使用权出让方事先通过新闻媒介发出土地使用权公开拍卖公告，(2)参加竞投者在拍卖前3日内到拍卖方处领取有统一编号的应价牌。自制应价牌，竞投行为无效。(3)拍卖

(4)出价最高者作为受让人即时与出让人签订土地使用权出让合同，并按有关规定当即支付履行定金。

(六)土地使用权出让合同及管理

1．土地使用权出让合同的概念与法律特征

出让土地使用权，土地所有者和使用者的权利和义务最终是通过签订土地使用权出让合同而确立的。

2．土地使用权出让合同的内容

土地使用权出让合同，主要包括以下内容：

合同双方当事人。出让方必定是市、县级人民政府土地管理部门，而受让方则可以是国内外的公司、企业、其他组织和个人。(2)出让土地使用权的土地使用期限。(3)出让土地的用途、位置和面积。(4)土地使用权出让方式。(5)土地使用权出让金支付方式。

(6)在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、出租、抵押条件。(7)违约处罚规定。

(8)出让合同的生效和终止条件。

(9)合同适用的法律。出让合同应适用于中华人民共和国的法律。

(10)合同争议的解决方式。友好协商或通过调解解决,也可以用仲裁方式或诉讼方式解决争议。

(11)合同使用的文字及其有效文体。

(12)合同签署人的身份、签署时间、签署地点。

(13)土地使用条件，也称土地使用规则，是出让方在出让行为之前，事先同有关部门共同协商，拟订出的有关出让地块使用的具体行为规则。例题：土地使用权出让合同的内容包括(ABCD)。

A．出让土地的用途、位置和面积 B.土地使用权出让方式 C．土地使用权出让金支付方式 D．合同双方当事人 3．土地使用权出让合同的管理

出让合同的管理主要包括以下几个方面：(1)对出让合同主体的审查和认定。(2)对无效合同的认定及其处理。(3)审查出让合同的合法性。(4)审查合同内容的完整性。

(5)出让合同的变更与解除。根据有关规定，变更与解除合同的条件有下列各种情况：①出让方因社会公共利益的需要②土地使用者想改变出让合同规定的土地用途③因不可抗力或意外事件的发生，致使合同无法履行的④由于合同一方违约。(6)合同纠纷的调解和仲裁。

(7)对出让合同进行分类、登记、汇总、立卷归档，作为土地市场管理的基础资料予以保存。

二、土地使用权转让管理

土地使用权转让的基本涵义土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。

(二)土地使用权转让的条件.以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件。

按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证

书

按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

为了规范土地使用权转让活动，土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：(1)通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

(2)土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

(3)土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

(4)土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。(5)原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利。通过转让方式取得土地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理土地使用权过户登记手续，换取土地使用证。

(6)土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。(三)土地使用权转让方式

土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。例题：土地使用权的转让方式包括(ACD)。A．出售 B。抵押 C.交换 D．赠与

三、土地租赁管理

我国土地租赁存在着两种很不相同的方式。(一)国有土地租赁管理 1．国有土地租赁的概念

所谓国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。可见，土地租赁是在土地所有权不变的情况下，土地所有者将土地的使用权、经营权，在一定时期租给承租人使用并收取租金的一种经济行为。人们又习惯将国有土地租赁称作土地年租制。2.推行土地租赁制应遵循的原则(1)国有土地有偿、有限期使用原则；(2)维护国家、集体和个人权益的原则；(3)严格依法办事原则；

(4)收益合理分配原则；(5)因地制宜、实事求是原则。3．各地试行土地租赁制的实践

(1)年租制的形式。从目前来看，各地试行年租制的范围主要有三种：一种是政府直接向用地者出租土地，可暂称为一级市场的土地出租。一种是对部分行业使用的划拨土地征收年租金。还有一种是对原划拨土地的人市行为征收年租金，这种作法在全国各地较为普遍。

土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租赁年限不应超过《城市房地产管理法》规定的土地出让年限。

(3)租金标准的界定。土地租赁年租金标准的确定是土地租赁制的核心。合理的年租金标准可以由下面公式确定： A = P×r /{1-[1/(1+r)]n } 式中：A—土地年租金；

P—与该土地相同用途使用年限为n年的出让金； n—出让土地使用权的使用年限； r—折现率。

(二)土地使用权出租管理 1．土地使用权出租的概念

土地使用权出租是指土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地使用权出租，承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动，它具有以下几个法律特征：

(1)土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别。（2）用于出租的地块必须具有法律上的依据。(3)土地使用权租赁合同是有偿合同。

(4)土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。2．土地使用权出租程序

由于土地使用权出租与房屋租赁一般是结合在一起的，很少单独出租土地使用权，因而其租赁程序与房屋租赁程序基本一致。土地使用权出租的一般程序为： *出租申请和审核。*签订租赁合同。*合同公证。*办理土地使用权出租登记。3．土地使用权出租双方的权利与义务(1)出租人的权利与义务

①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保持义务。

②如果出租人转让土地使用权，应及时通知承租方。若有什么问题应协商解决。③出租人作为土地使用权享有人的权利和义务并不因出租而变化，其作为受让人同国家订立的出让、租赁合同中的权利和义务并没有转移给承租人，仍须履行该合同规定

第三篇：土地管理学

商学院会计102卢少华学号：10232002

21第七题

1.当前我国耕地资源逐年减少，土地粗放利用，城市盲目扩张，在土地管理和土地利用上应该注意哪些问题？

答：我国目前土地的现状是，人均土地资源稀少，现有的耕地后备资源不足，这个问题也正日益严重地成为我国国民经济和社会发展的制约因素，再加上我国的城市用地规划不合理，存在许多大量浪费耕的现象。需要肯定的是，土地不能够被我们所创造，所以我们必须在有限的土地上合理利用土地，解决好用地的矛盾，最后实现土地资源的利用以在不损害子孙后代的利益上满足整个人类的需求，针对我国耕地利用与城市盲目扩张，我们应该注意的问题有：

（1）、建设用地乱占耕地，导致耕地逐年减少。

（2）、建设用地没能进行合理规划，建设用地增长速度高于城市发展速度。

（3）、土地的法制建设和土地管理体制有待改革。

（4）、城市征地补偿不到位，导致农民种田无地，就业无岗，社会不稳定。

（5）、土地保护与城市发展之间没能协调好，矛盾日趋加深。

（6）、耕地没有得到确实的保护，土地肥力不足，导致土地农业生产能力下降。

2.你对解决这些问题有何看法和建议？

在土地管理上：

（1）、遵循节约和集约用地，保护耕地的原则，在城市化道路的建设过程中必

须严格按照“占一补一”规定。

（2）、严格控制建设用地指标，考虑实际规划用地大小，不得夸大用地，要讲

究经济效益，尽可能不占用或者少用耕地。

（3）、城市化过程中的各个部门要统筹兼顾，讲究效率与公平，科学地利用土

地。

（4）、城市规划进程中，有关部门对有益行为进行奖励，对违法行为进行处罚，达到比较好的行政控制效果。

在土地利用上

(1)、切实保护现有耕地，必须大力宣传认真贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土

地，切实保护耕地”的基本国策，应用法律和经济手段，全面推进耕地的保护、开发和整治，为了加强土地法制建设，深化土地管理体制改革，加大对耕地保护执法力度，做到有法可依。

（2）、实现耕地总量动态平衡，主要应在切实保护既有耕地的基础上，致力于

充分挖掘土地潜力，即将利用土地资源的方式由粗放型转化为集约型。

（3）、因地制宜合理利用土地，对于土地要扬长避短，对于农业用地依靠科技

进步，增加土地投入，发展节地型农业；对于建设用地，实事求是，规划符合实际情况。

第八题

1.目前我国在耕地在补充数量和质量上存在哪些问题？

在耕地数量上：

（1）、虽然按照“占多少，补多少”的原则，由于技术有限，测量和调查在数

量上容易造成不精确，导致耕地补充数量的不平衡。

（2）、异地占补平衡难以仅仅在数量难以得到应有的耕地补偿。

（3）、现有的建设项目一般按照“先补后占”的原则补充耕地，补充耕地的完

成时间可能差距很远，跨的土地变更不一样，若口径不变持续进行

也会形成耕地数量减少。

在耕地的质量上：

（1）、补充耕地的区位条件变得恶劣，补充耕地在质量评定上没有统一的标准，形成重面积，轻质量的形式。

（2）、补充耕地的土壤贫瘠化，已经不能像原先的土地一样高产出，导致粮食

减产。

（3）、补充耕地出现耕作层厚度变薄、有机质含量减少，同时农田水利设施、灌溉保证率不够完善。

（4）、即使耕地质量水平再提高，但是补充耕地的气候，光照，经济发展水平，农业耕作水平有差距，无形中造成耕地质量的不均衡。

（5）、补充的耕地与原来的耕地比较存在道路之争，即两者之间存在空间距离

上的差距，这一点很难补充回来。

2、谈谈当前我国进行耕地整理，补充耕地面临的主要问题和针对这

些问题的看法？

至1998年国家土地管理法正式提出耕地占补平衡制度，按照“占一补一”的原则，建设单位必须要补充相应的耕地，以保证耕地不减少，其实质是保护中国的耕地，耕地占补平衡与城乡建设、工业建设、水利建设、生态保护、粮食安全

等密切相关，今年来国务院，国土资源部等陆续出台耕地保护政策及具体管理办

法，集中反映国家对我国耕地保护与占补平衡的关注程度。此外，当前全国人大

农业与农村委员会审议中发出这样的呼吁，并提出了进一步保护耕地的意见：

一、是落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，完善农村土地管

理制度，守住１８亿亩耕地红线。

二、是加强对土地“占补平衡”的管理，耕地实行先补后占，不得跨省区市进

行占补平衡，保证新补充耕地的质量。

三、是有序开展农村土地整治，城乡建设用地增减挂钩要严格限定在试点范围内。

但是虽然国家给予高度的重视，在补充耕地方面还存在上述的耕地数量与

质量的许多的问题，我觉得国家应该多从以下几点入手：

一、大力宣传土地管理法律法规，增强全民保护耕地意识。

二、完善土地管理法律法规在耕地保护方面空白，增强法律对耕地保护的严肃

性，启动耕地质量管理立法，如确定农用地分等定级工作等。

三、确立科学发展观和政绩观，加强地方政府耕地保护责任。

四、加强土地执法监察队伍建设，明确耕地质量建设的主管部门以及各相关的分工，提高土地执法质量。

五、科学管理、合理使用耕地保护方面资金，强化耕地质量建设的科技支撑，切实保证耕地的数量和质量。

六、科学挖潜存量土地，补充后备耕地的存量。

七、增加农民收入，提高农民对耕地保护的积极性。

第四篇：土地管理学总结

土地的涵义

土地管理学所研究的土地是指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。

土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。

财产对象实体最重要的属性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有价值。土地资源是人类生产和生活的物质基础，当人类对它的需求越来越大时，土地资源出现了稀缺现象，因而，被一部分人当作财产而占有。从这个意义上说，地产，是指具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，是资本的物的表现。

土地具有资源和资产的双重属性，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济（价值）和法律（独占权）意义。

土地的功能

（一）负载的功能

（二）养育的功能

（三）仓储的功能

（四）提供景观的功能

（五）储蓄和增值的功能 土地的基本特性

一）自然特性1.土地是自然的产物（尊重自然）2.土地面积的有限性（珍惜土地）3.土地位置的固定性（合理规划）4.土地质量差异的普遍性（因地制宜）5.土地利用的永续性（合理利用开发）

（二）经济特性1.土地经济供给的有限性2.土地用途的多样性3.土地用途变更的困难性4.土地的增值性5.土地报酬递减的可能性 我国土地的基本国情

（一）土地总量大，但人均占地少，尤其是耕地

（二）土地类型多，但山地多于平地（3）土地资源的地区分布不平衡，耕地资源总体水平差。（4）难以利用的土地资源面积大，后备土地资源潜力不足，特别是耕地后备资源不足。（5）土地资源利用程度低，土地浪费严重，人地矛盾尖锐。

我国现阶段土地利用中存在的主要问题

（一）耕地不断减少

（二）土地利用不当，造成水土流失、土地沙化、环境污染严重

（三）土地利用不合理，投入产出率不高【四）土地管理不当，造成国土资产严重流失

（五）土地管理不严，违法用地较多

（六）土地权属不清，土地纠纷频发。土地、人口、环境与可持续发展

（一）树立可持续发展观

（二）实现土地、人口、环境、经济的协调发展

（三）选择和建立可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式 加强土地资源管理

1．实现土地资源，特别是耕地的供求平衡，使区域内的耕地总量不减少。

2．建立土地数量、质量的调查、监测、预警制度3．实行土地资源资产化管理

土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。

（1）土地管理的主体是国家。国家委派国务院土地行政主管部门管理全国土地。

（2）土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。（3）综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地。

（4）土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约。例如，我国是社会主义国家，在土地制度上实行社会主义土地公有制，这就决定了我国的土地管理除了要最大限度地提高土地利用综合效益外，还要维护社会主义土地公有制，从而为有计划地、合理地利用土地提供保证。（5）管理的职能是计划、组织与控制。计划是一种预测未来，设定目标，决定政策，选择方案的连续过程。组织是指建立组织机构，确定职位、职责和职权，建立各级人员的相互关系，对部属行动领导与监督，建立纵向、横向间良好关系，协同彼此间步调，统合共同的力量，使之为实现既定目标而努力。控制是指通过修正执行状况与原定计划之间的偏差，以保证达到预期目标的管理活动。

（6）土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。

土地管理的基本内容由地籍管理、权属管理、利用管理、市场管理四大部分构成。地籍管理是基础

土地权属管理、土地市场管理是手段

土地利用管理是核心 土地管理学的研究方法

综合分析法

系统分析法

比较研究法

模拟研究法

定性定量法

土地管理是在一定的环境条件下，为实现预定目标，对土地利用过程中，人与人的关系、人与地的关系施加影响的过程。整个管理过程，包括管理者、被管理者和管理环境三个要素。其中，管理者和被管理者主要是人，或是人们构成的集体、组织、单位，所以管理必须以人为主体，做好人的工作，将人的积极性充分调动起来，使管理三要素紧密配合，就能提高管理工作的效率，实现管理的目标。

人本原理，就是一切管理，包括土地管理，应该将人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本。

物质运动要有动力。管理活动要达到预定目标，也需要有动力，并正确地运用动力。管理需要动力，有了动力才能推动管理，这就是所谓的管理动力原理。

系统是由许多相互作用、相互依存的部分组合而成的具有特定功能的有机整体。如何使整个系统达到最优化，称系统分析。系统分析应用的科学技术是系统工程，系统分析的指导思想是系统理论。

系统的目的性、整体性和层次性三个环节。

对系统的高效管理，必须遵循整分合原理和相对封闭原理

现代管理要求在整体规划下明确分工，在分工基础上进行有效的综合，这就是整分合原理 相对封闭原理指在任何一个系统内，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动（图1）。在这个相对封闭的系统中，反馈起着关键作用。

通常一个管理系统可以分解为指挥中心、执行机构、监督机构和反馈机构。

动态管理

在管理中，要注意加强信息工作，随时掌握事物的动态变化，使管理决策不断适应变化了的情况，即运用动态原理，提高管理工作的效应。

动态相关原理

管理系统的发展变化是由于管理系统内部各组成部分之间相互依存、相互作用的结果。

管理是为了获得效益。效益包括生态效益、经济效益和社会效益。管理目标的涵义和基本属性

涵义：目标就是一个组织努力奋斗争取达到所希望的未来的状况 作用：方向作用、激励作用、凝聚作用、考核作用

基本属性：目标的共同性、目标的层次性、目标的时间性、目标的可考核性。土地管理的基本任务

维护社会主义土地公有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开发、合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。具体任务：

加强耕地保护，实现耕地总理的动态平衡 加土地资源的调查评价和科学规划

加强土地资源信息系统建设，实现信息服务社会化

深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制、新机制 健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转

（二）土地管理的原则

1.正确处理国家、集体、个人之间关系的原则 2.坚持生态、经济、社会三效益统一的原则 3.坚持依法、统一、科学地管理土地的原则

一、组织的涵义和特点

（一）涵义

组织是特定的群体，为了共同的目标，按照特定的规则组成的权责机构。构成组织的基本因素是人，其中包括管理者和被管理者。组织的类型

（二）组织的特点

目标的一致性

原则的统一性

资源的有机结合性 活动的协作性 结构的系统性。

组织设计的涵义

管理者为实现组织目标而对组织活动和组织结构进行设计的活动。2.组织设计的内容:管理幅度和管理层次设计、组织只能设计、组织部门设计、组织职位设计、组织职权设计、组织人员配备等。

土地利用现状是土地资源自然属性和经济特性的全面反映。

土地利用类型具有如下特点：

(1)在自然、经济和技术条件的综合影响下，经过人类的劳动所形成的产物

(2)在一定的空间分布上服从社会经济条件，在地域分布上不一定连成片

(3)种类、数量、分布是随着社会经济技术条件的进步而变化 分类原则： 科学性原则。实用性原则。开放性原则。继承性原则。

（一）土地分等定级概念及类型 1.概念

通过对土地的自然、经济属性的综合鉴定以及经营管理水平一定条件下的土地级差收益的评定，使土地质量等级化的过程 2.土地分等定级与土地估价的关系

二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：评定土地的使用价值；

土地估价：评定土地使用价值在市场上反映出的价格。3.类型

城镇土地分等定级和农用地分等定级 1.分等：

通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。土地等的顺序在全国各城镇之间统一排列。土地定级原则

1、综合分析原则

诸要素与土地质量和效益的关系

2、主导因素原则

3、地域分异原则

分析由于区位条件不同形成的土地质量差异

4、土地收益差异原则

5、定量与定性结合原则

6、综合定级与分类定级相结合的原则

1）面状因素

含义：面状因素对土地质量的影响仅与因素指标值有关。面状因素有2个主要特征：

①它所依附的客体在城镇中分布面积较大；

②它仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。如：绿地、人口密度、产业集聚规模等。作用分的计算步骤：

整理因素资料

计算因素指标值

用数学模型求出各因素的作用分 点、线状因素

含义：点、线状因素对土地质量的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距离设施的远近有关。

点、线状因素的2个主要特征：

①它所依附的客体在城镇中分布面积小，在空间分布上集聚现象明显，相对于城镇总体而言多为点状、线状形态分布；

②它不仅对其自身客体所在位置上的土地质量有影响，而且通过区位的波及性和外溢作用形成一定的区位关系，对周围的地块乃至整个城镇土地产生不同的影响。如：商业服务中心、道路、文体设施、公交站点等。

土地登记是国家依照法定程序对土地的权属关系（所有权、使用权、他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。

土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记 土地统计是对土地现象总体的数据资料进行搜集、整理、分析和研究，以显示其总体特征和规律性的系统性工作。

土地统计的对象是全国土地，主要包括土地面积、土地质量、土地分布、土地权属及利用状况等。

土地统计调查的意义

土地统计调查就是根据已经拟定的调查方案，采用科学的方式，有计划、有步骤、科学地向调查单位搜集土地变化原始资料的工作过程。

土地统计调查的意义在于获取数据，取得统计分析的第一手资料。

土地统计调查的基本要求

（1）一致性（2）保密性（3）准确性（4）及时性（5）全面性

普查是一种专门组织的，一次性全面调查，主要用来调查对象在某一时点上的数量状况。

统计报表是按照国家统计报表制度规定表式，统一指标内容，统一报表报送程序和报送时间，由填报单位自下而上逐级提供统计数据的一种调查方式，是当前我国土地统计数据资料的主要获取方式之一。

土地统计整理就是根据土地统计研究的任务和目的，对土地统计调查取得的各项原始资料进行审核、汇总、使其系统化、条理化，以得出反映土地资源总体特征的综合资料，或者是对已经加工过的资料进行再整理。土地统计分析指以统计科学理论为指导，运用统计学特有的方法，对土地统计数据进行分析研究，说明土地利用、使用和开发管理等方面的情况，揭示其本质及规律性，并提出解决土地资源与社会发展矛盾的办法。

土地统计分析是由表面直观的原始数据到体现本质现象的过程。

土地统计分析通常可以分为：进度分析、专题分析、综合分析和预测分析。

基层土地统计工作的主要任务是对基础土地统计信息资料的调查收集。

国家土地统计工作的主要任务是将基层土地统计资料进行汇总、整理和分析，使土地统计资料在更大的范围内起到监查和服务的作用

地籍档案的概念

凡是在地籍管理活动中直接形成，具有保存、参考价值的文字、图表、磁带、磁盘等不同形式的历史记录均称之为地籍档案。

地籍档案的特点

地籍档案数量大、形式多样、保存分散

地籍档案具有成套的特点 地籍档案跨、周期长，包含长期的日常工作

地籍档案具有动态性和现势性

地籍档案技术含量高 地籍档案的作用

土地权属的凭证

用于科研服务

土地信息交流

土地管理经验 地籍档案管理的任务

基本任务是：贯彻地籍档案统一管理的原则，建立、健全地籍档案管理制度；逐步实现地籍档案管理的现代化；有效地保护和利用地籍档案，大力开发信息资源，更好地为社会主义建设和土地的科学管理服务。

地籍档案管理的任务要通过收集、整理归档、鉴定、保管、统计和利用六项工作内容来实现。

地籍档案管理的最终目的，是为土地管理及国家有关部门提供服务创造条件。

地籍档案管理是以地籍档案为对象进行的收集、整理、鉴定、保管、统计和利用等工作的总和。

地籍，俗称土地的户口。是指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的籍册

.地籍的作用

（1）为土地管理提供基础资料

（2）为维护土地产权权益等提供基础资料

地籍的核心是权属。

（3）为改革与完善土地使用制度提供基础资料（4）为编制国民经济发展计划等提供基础资料

地籍管理是指国家为研究土地的权属、自然、经济状况并建立地籍图、簿、册等而实行的土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案和地籍管理信息系统等工作措施。

地籍管理类型

初始地籍工作：对行政区内全部土地所进行的全面调查、分等定级、登记、统计、建立地籍档案系统

经常地籍工作：在初始地籍工作的基础上，对土地数量、质量、权属和利用状况的变化所进行的调查、登记、统计、更改地籍图等工作，以保持地籍资料的现势性和实用性。

地籍管理的任务为维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的合理开发、利用、编制土地利用计划、土地利用总体规划，制定有关土地政策、法律等，提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息。

地籍管理的内容 土地调查 土地分等定级 土地登记 土地统计 地籍档案管理 地籍管理的原则

地籍管理必须按国家规定的统一制度进行

保证地籍资料的可靠性和精确性 保证地籍工作的连续性 保证地籍资料的完整性

地籍调查是国家采用科学的方法，依照有关法定程序，通过权属调查和地籍测量，查清土地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，以图、簿、册表示，在基础上进行土地登记。地籍变更测量

（1）概念

土地登记之后，凡土地的权属发生变更，或改变批准的主要用途和地类，按照有关规定对地籍记录进行的调查与测绘工作。（2）作用： 地籍调查成果的日常更新与维护。保证地籍的时效性，生命力。

土地利用现状调查是指在全国范围内，以县为单位，以图斑为基本单元，按土地利用现状分类，查清各类用地的面积、分布、利用和权属状况，又称土地数量调查。土地利用现状调查的目的

1）为制定国民经济计划和有关的政策服务； 2）为农业生产和农村建设提供科学依据； 3）为建立土地登记、土地统计制度服务； 4）为土地利用动态监测提供基本数据；

5）为编制土地利用总体规划和全面管理土地服务。土地利用现状调查原则 实事求是的原则

全面、科学调查的原则 一查多用的原则

土地制度是一定的社会下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。土地制度的形成和发展主要取决于社会生产力的发展。其主要内容包括土地所有制度、土地使用制度。

土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应该享有土地所有权及其责、权、利。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地使用制度是整个土地制度的另一个重要组成部分，它是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定，它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用权及其责、权、利。土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式。土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一般用“权利束”（Abundle of rights）加以描绘，即土地产权包括一系列各具特色的权利，它们可以分散拥有，当聚合在一起时代表一个“权利束”，它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护，即土地产权只有在法律的认可下才能产生。] 土地产权的基本特性如下： 具有排他性

即土地产权可以是个体独自拥有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人对该项财产的权利。因此，界定产权十分必要。土地产权客体必须具备可占用性和价值性

土地产权客体指能被占用而且可以带来利益的土地。在全球陆地上有近50%的面积是永久冰盖物、干旱、沙漠地、岩石、沼泽、高寒等难以利用或无法利用的土地。这些土地不能视为财产，自然状态下的空气无法行使排他权利，也不能称为财产，因此，必须明晰土地产权客体。土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护

如果通过欺诈、暴力或其他非法手段获得，只能说明他具有了非法占有权，而不能说明他获得了产权。因此，在土地产权合法流转时，必须依照法定程序，到土地产权管理部门办理产权变更登记手续，否则，土地产权无法律保护凭证。土地产权的相对性

产权具有排他性，但不是绝对的权利，而且要受到来自社会的或国家的最高权力机关的控制和制约。如在私有制国家，土地所有权主体，即使享有完全所有权，即在法律意义上有权支配、使用其拥有的土地，但是，他必须受到政府的行政管理限制和结束。因此，明晰土地产权权能十分必要。土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式。一定的土地所有权意味着土地所有者在相应的法律规定的范围内可以自由使用和处分土地。或者说，土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。

土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四个方面的内容。1 土地占有权

指对土地进行实际支配和控制的权利。土地占有权可以由土地所有人行使，也可以根据法律，以契约的形式依土地所有人的意志由他人行使。土地使用权

指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。土地使用权与土地所有权既可结合，也可分离，即土地使用权既可由土地所有人自己行使，也可以从土地所有权中分离出来，由非所有人行使。土地收益权

指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。尽管土地收益权是与土地使用权紧密相连的，但土地所有者在将土地使用权分离出去后，仍可以享有收益权。所以说，土地收益权是一项独立的权能，它是土地所有权的标志。土地所有者可以将土地的占有权、使用权，甚至部分处分权分离出去，而仅仅保留收益权。土地处分权

指土地所有人依法处置土地的权利。包括对土地的出租、出售、赠送、抵押等等，它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。

以上四种权能，构成土地所有权的完整结构，它们可以相互结合，也可以相互分离，其中最常见的是土地所有权和土地使用权的分离。

土地所有权是法律赋予的，所以，土地所有者必须在法律许可的范围内行使其所有权。

土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有的占有、使用、收益以及部分处分的权利。

一、土地权属管理的任务

1、巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制

2、保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性

3、调整土地关系

土地权属管理是国家为合理组织土地利用、调整土地关系而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理1 依法确认土地权属

国家依法对土地所有权、土地使用权和他项权利进行确认、确定。即国家依法对每宗地的土地权属要经过土地申报、地籍调查、审核批准、登记发证等法律程序，进行土地权属的确认。2 依法管理土地权属变更

土地权属变更主要有以下几种情况：①土地所有权变更。主要是国家征用集体土地，除此还有国家与集体、集体与集体之间调换土地等；②土地使用权变更。主要形式有：土地划拨、土地使用权出让、转让，因赠与、继承、买卖、交换、分割地上附着物而涉及土地使用权变更的，以及因机构调整、企业兼并等原因而引起土地使用权变化的。③他项权利变更及主要用途变更等。

依法调查、处理土地权属纠纷

保护土地所有者、使用者的合法权益，保障土地的合理利用。

城镇国有土地使用权出让的特征（1）受让主体的广泛性（2）有偿性（3）计划性

二）城镇国有土地使用权出让的基本原则 1.所有权与使用权分离 2.平等、自愿、有偿、诚信 3.国家主权神圣不可侵犯 4.充分合理利用土地 土地使用权出让年限（1）居住用地：70年（2）工业用地：50年

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年（4）商业、旅游业、娱乐用地：40年（5）综合或其他用地：50年 协议出让国有土地使用权

概念：协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。城镇国有土地使用权转让管理.转让方式

出售、交换、赠与 特征

属于民事法律行为 转让一定年限的使用权 权利与义务一并转移 建筑物、附着物随之转让

土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。国有土地使用权出租条件：

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。土地使用权抵押是指国有土地使用者在法律许可的范围内，以不转移占有的方式将土地使用权作为债务履行担保而抵押给贷款人的行为。在土地使用权上所设定的是土地使用权抵押权。

根据《物权法》第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十四条 下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《中华人们人民共和国土地管理法》第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的）土地征收的含义

土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依法将集体土地变为国有土地的行为。土地征收是保证各项公共设施和公益事业建设用地的重要措施。土地征用是指国家为了公共利益的需要，依照法律规的程序和批准权限批准，并给于农村集体经济组织和农民补偿后，将集体土地使用权收归国有的行为。土地征收的特征1 土地征收的公益性

国家征收农民集体土地，必须是为了公共利益的需要。土地征收具有强制性

国家为了公共利益需要，一旦确定对土地实行征收，被征地单位（集体所有权人）必须服从，不得以其所有权从事对抗行为，不得阻挠土地征收。土地征收具有补偿性

国家对集体土地实施征收，必须对被征地单位进行适当补偿。4.土地征收程序的合法性

征收土地必须按照法定程序进行

征地补偿费的构成（1）土地补偿费

（2）青苗费

（3）安置补助费

（4）地上附着物补偿费

5）新菜地开发建设基金

征用耕地安置补助费的计算公式是： f等于s乘（4—6）乘p除 p总除h

式中：S —被征收前三年平均年产值（元）；P —征收耕地面积（hm2）；P —被征收单位的耕地总面积（hm2）；H——被征地单位的农业人口数；P总/H——人均耕地面积。

例如，征收某农村集体经济组织耕地2hm2，该单位耕地总面积为12hm2，农业人口240人，被征用耕地3年平均年产值为1050元，每个需要安置人口的安置补偿费为3年平均年产值的4倍，则需要安置补偿费168000元。即：

可见，征收耕地安置补助费的数额与被征地单位人均耕地面积关系很大。人均耕地面积越少，则安置补助费越高，反之，安置补助费就越低。

土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的归属引起的争议。它包括两种情况：一种是依法取得的土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；另一种是对现有权属界线的争议。土地所有人及使用国有土地和集体土地的单位和个人，均可以成为权属争议的当事人，涉及争议双方的利益，情况复杂，政策性强。认真研究，掌握真实可靠的权属资料是调处解决土地纠纷的基础 土地肥力原理

土地肥力是指土地提供或协调植物生长发育所需水分、养分、空气、光能和热量的能力。

在农业生产中，土地的肥力状态制约着土地生产力的高低，具有肥力的土地，才是农业的基本生产资料。肥力是土地（农业土地）的本质属性和质量标志。土地肥力包括自然肥力和人工肥力 肥力递减现象”，其原因是对土地连续追加的投资，由于受科学技术条件的限制，因而不能及时地转化为有效肥力和作物产量 土地报酬原理

在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初，追加部分所得的报酬逐渐增多，在投入的劳动和资金超过一定的界限时，追加部分所得的报酬则逐渐减少，从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势，这就是通常所说的“土地报酬递增递减现象”。

变动资源的投入所得的土地报酬可区分为总报酬、平均报酬和边际报酬三种形式

研究土地报酬变化规律的意义在于：提示土地的质量状况；确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果。

地租：土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权与使用权相分离为条件。一切地租都是剩余价值的转化形式。

根据近代地租实体——超额利润形成的原因和条件的不同，地租可区分为级差地租、绝对地租和垄断地租。

土地价格：土地价格是资本化了的地租

2、土地价格与一般商品价格的区别

（1）决定一般商品价格的主要因素是生产成本，而土地价格中通常不包括生产成本因素。

（2）一般商品价格受市场供给与需求双方面的影响。由于土地的总供给是固定的，所以土地价格通常只受需求单方面的影响，其中，人口密度与产业兴衰是决定土地需求程度的主要条件。

对于一般商品的估价，由于在使用过程中的磨损、陈旧，将来的价值总是低于现值。而土地是永久性生产资料（矿地除外），若利用合理，社会随着人口的增多、产业的发达、交通的改善而不断增值。

（4）一般商品的价格比较容易确定，且质量相同的商品价格基本是一致的，因为有成本和商品质量分级标准为定价依据。而土地既无生产成本为依据，又是质量千差万别的自然物，所以，土地价格较难确定，且不可能规格化。同一块地，因买卖的目的不同，将来的收益不同，地价也随之而异。

3、影响土地价格的因素 大致可归纳为以下三大因素：（1）总体因素

（2）区域因素（3）个别因素

总体因素

：经济发展速度

城市化状况

社会安定状况

国家政策

非法投机

区位指社会、经济等活动在空间上分布的位置。

土地利用指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。

土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。它包括的内容是：（1）确定土地用途；（2）在国民经济各部门间和各行业间合理分配土地资源；（3）采取各种措施 开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。土地利用原则

1.生态平衡原则

2.最大经济效果原则

3.节约原则 土地利用管理的概念

国家按照预定目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。

土地利用管理是土地管理的核心。通过土地利用管理，确保土地持续利用，提高土地利用的生态、经济、社会综合效益，也就实现了土地管理的总目标。土地利用管理的主要内容

（1）农用地（含耕地、园地、林地、牧草地、养殖水面）开发、利用（供给）、保护；

（2）建设用地开发、利用（供给）、保护；

（3）未利用土地开发、利用（供给）、保护；

（4）对各类土地开发、利用（供给）、保护进行管理。

耕地利用有以下特点：利用周期较短

对自然条件要求严格

集约利用程度较高

具有永续利用性能

土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”

耕地占补平衡制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第二款规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”

基本农田保护制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。”基本农田保护制度包括基本农田保护责任制度、基本农田保护区用途管制制度、占用基本农田严格审批与占补平衡制度、基本农田质量保护制度、基本农田环境保护制度、基本农田保护监督检查制度等。

土地开发整理复垦制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。”第四十一条规定：“国家鼓励土地整理。县、乡、镇人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对山、水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”第四十二条规定：“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。”）土地税费制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定，建设占用耕地，如没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，应缴纳耕地开垦费，用于开垦新耕地；第三十七条规定，对于闲置、荒芜耕地要缴纳闲置费；第四十七条规定，征用城市郊区菜地，要缴纳新菜地开发建设基金；第五十五条规定，对以出让方式取得国有土地使用权的建设单位，要缴纳新增建设用地土地有偿使用费。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，非农业建设占用耕地，要缴纳耕地占用税。法律规定的税费制度，是以经济手段保护耕地的重要措施。

基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域，称基本农田保护区。如何保护基本农田？ 对基本农田实行全面规划、合理利用、用养结合、严格保护的方针。县级以上地方人民政府应与农村集体经济组织或村民委员会签订基本农田保护责任书。3 基本农田保护责任书的内容为：基本农田的范围、面积、地块；基本农田的地方等级；保护措施；当事人的权利与义务；奖励与处罚。县级以上的地方人民政府应建立基本农田保护监督检查制度，定期组织检查。建设用地利用的特点

建设用地通常指用于建造建筑物、构筑物及其使用范围的土地，它利用的是土地的承载力。建设用地利用的非生态性建设用地位置的特别重要性建设用地的高度集约性建设用地的稳定性

建设用地的扩张性

未利用地开发的涵义 工程措施、生物措施和技术措施等，使各种未利用土地资源投入经营与利用。

未利用土地开发利用的特点

（1）存在土地利用的障碍因素。

（2）未利用地开发必然带来生态环境的变化。

（3）需要投入较多的资金和劳力。

（4）土地开发具有经营性的特点。

土地用途管制：国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度 土地用途管制的规划管理

1.定性控制 2.定量控制 3.定位控制 4.定序控制

土地利用动态监督的特点及作用（1）特点

监测成果的多样性； 监测体系的层次性； 技术要求的区域性； 技术手段的综合性。

3.土地利用动态监测的内容（1）区域土地利用状况监测（2）土地政策措施执行情况监测（3）土地生产力监测（4）土地环境条件监测 4.土地利用动态监测方法（1）实地调查（2）统计报表调查（3）遥感监测（4）专项定点监测

1．土地利用监测分析指标体系（1）土地利用结构与利用程度指标（2）土地集约经营程度指标

（3）土地利用社会经济效益监测分析指标（4）土地环境和生产力监测分析指标（5）土地管理政策提供的监测分析指标

2．土地利用监测分析方法(1)指标对比法(2)综合评分法(3)评价系数法

(4)对应分析法(5)分布指数法

二）土地利用调控的措施 1 建立健全土地法制有效地利用各种经济杠杆

加强行政管理尽快实现土地利用监测、分析手段现代化

建立合理用地的责任制

第五篇：土地管理学教案

土地管理学教案

第一章土地管理基础与制度

第一课时

一、土地的概念及其特征

（一）土地的概念

土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。

1、土地是各种要素综合作用的结果自然因素：起决定性的作用；人为因素：人类活动影响土地的性质和用途。所以，评价土地要进行综合评价，即考虑各种要素的特性及其相互作用。

2、土地的立体观地上层地表层地下层土壤：是地球陆地上能够生长植物的疏松表层。所以，土地土壤。

3、土地是地球表面的陆地部分包括：大陆、内陆水域、海洋滩涂。国土是国家管辖的地理空间，包括：领土、领空和领海。所以，国土土地。

4、土地资源土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地。就目前而言，偏远的其下无任何矿藏的戈壁、裸岩，是土地，但不是土地资源。所以，土地土地资源。

5、地产只有在市场经济条件下，作为商品、用来交换的土地才是地产（即财产的土地）。所以，土地地产。

（二）土地的特性

1、土地的自然特性

（1）土地面积的有限性；（2）土地位置的固定性；（3）土地质量的差异性；（4）土地永续利用的相对性。（如坡耕地，不采取水土保持措施，就会产生严重的水土流失，这样的土地利用不具有永续性）。

2、土地的经济特性

（1）土地经济供给的稀缺性；

（2）土地用途的多样性。„产生土地利用上的竞争„产生土地流转。（3）土地用途变更的困难性易农地建设用地难

（4）土地的增值性。（5）土地报酬递减的可能性。

要求人们在利用土地追加投资时，应寻找现阶段在技术、经济条件下，投资的适合度。（如水稻施肥不是越多越好，房子不是越高越好。）

（6）重要的社会属性

在土地利用过程中所形成的土地关系：

（1）人与地（自然）的关系。（人们适应自然，改造自然）

（2）人与人的关系（占有、使用、支配和收益的关系，即土地产权关系）

二、土地管理的基本理论

（一）土地管理的概念

土地管理，是国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。理解：

1、土地管理的主体是国家。（其本质是对土地的行政管理；土地管理是国家的基本职能之一。）

2、土地管理的客体是土地及土地关系；

3、土地管理的目的，是维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用。

4、土地管理的手段，是综合的。

（三）土地供求关系

1、土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系（因为土地具有用途的多样性，可以相互转换。所以人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求。）

2、在自由竞争情况下，土地供求关系决定土地价格，土地价格影响土地供求关系。

3、供>求，地价上涨；供<求，地价下跌。

第三课时

四、土地报酬递减规律与土地集约利用

（一）土地报酬递减规律

1、概念

土地报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。

2、三种报酬

总报酬：即总产量，TP。

平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，AP。

边际报酬：对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量。体现了土地的边际生产力。MP=TP/L。

3、报酬三阶段

1）第一阶段。平均报酬曲线最高点之前，或者说平均报酬从上升转为下降之前，或者说边际报酬等于平均报酬之前。在此阶段，边际报酬曲线先升后降，总报酬曲线和平均报酬曲线是上升的，所以不应该停止投入。

2）第二阶段。平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前。平均报酬曲线和边际报酬曲线是下降的，总报酬曲线是上升的，所以也不应该停止投入。3）第三阶段。边际报酬=0，总报酬达到最大之后。三种曲线都是下降的，继续投入是不合理的。

（二）土地集约利用

1、土地利用集约度。单位面积土地上所投入劳动和资本的数量。

2、土地利用集约边际。边际成本=边际收益的点。

五、规模经济原理与土地规模利用

（一）规模经济原理

1、规模经济，是指土地使用者和生产经营者按照一定的生产经营规模，可能获得的经济利益。

2、规模经济追求的是具有最低平均成本的经营规模，而不是无限大的经营规模。即生产经营规模不是越大越好。

3、经营规模扩大后的三种情况

（1）规模收益递增。即规模扩大后，收益增加的幅度大于规模扩大的幅度。（2）规模收益递减。即规模扩大后，收益增加的幅度小于规模扩大的幅度。（3）规模收益不变或固定规模报酬。规模增加幅度=收益增加幅度。

（二）适度规模和适度规模经营

1、根据规模经济变化规律，在生产资源投放总量上要做到适度，即适度规模。

2、适度规模原则：尽可能使规模收益递增，而不能使规模收益递减，至少应是规模收益不变。所以，规模适度规模的经济单位，就必须扩大经营规模；若规模适度规模的经济单位，则应分解为较小的经营单位。

六、马克思主义的地租理论

1、概念

性。土地金融是政府推行有关土地政策和其它政策(如产业政策)的重要手段。（3）安全性。

（二）土地税收

1、概念

（1）税收，是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入分配与再分配的一种手段。（2）地价税，是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税，包括：土地原价税；土地增值税。

2、我国现行税收体系

（1）流转税类（含附加税）增值税；营业税；消费税；城市维护建设税（2）收益税类个人所得税企业所得税外商投资企业和外国企业所得税土地增值税农业税（3）财产税类房产税车船税（4）资源税类资源税耕地占用税土地使用税（5）行为税类印花税契税固定资产投资方向调节税关税•目前,有三种土地税收:土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税；•与土地税收相关的税种有：房产税、契税、固定资产投资方向调节税和印花税。

八、土地规划管理

（一）土地利用规划

1、概念

土地利用规划是指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地产出率，根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。

2、作用对土地利用的控制、协调、组织和监督。

3、体系（1）按规划时限划分长期规划：>10年，总体规划属于长期规划。中期规划:5年～10年；短期规划:<5年。（2）按规划范围划分通常是按行政区域划分为5个层次：全国、省级、地市级、县市级、乡镇级。还有跨行政区域范围的土地利用规划。

（二）土地利用总体规划

1、概念

土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会、经济条件对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。

2、目的加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率和产出率，促进国民经济协调发展，并为土地利用科学管理提供依据。

3、编制依据（1）国民经济和社会发展规划；（2）国土整治和资源环境保护要求；（3）土地供给能力及各项建设对土地的要求；（4）上一级土地利用总体规划。

4、编制原则（1）严格保护基本农田，控制非农建设占用农地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。

5、层次体系

土地利用总体规划宜按行政区划体系分级编制。包括5个层次：全国、省级、地市级、县市级、乡镇级。

前三级规划属于指导性规划；县市级规划则注重规划实施的可操作性；乡镇级规划是最基层的规划，具有一定的微观规划性质，主要是以落实县级规划内容为重点。

6、评审、报批与修改

（1）评审。由上级土地管理部门组织成果评审小组，对各项成果进行评审。（2）审批。分级审批，审批机关为：国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。

土地利用总体规划在报批前，要提交的文件、材料包括：①规划文本和规划说明；②规划图件；③规划专题报告；

④其他必需的文件、资料。（3）修编

①土地利用总体规划是一个“规划—实施—修编—再实施”的过程。②经批准的土地利用总

增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》；（3）建立保护耕地利益奖惩和补偿制度。

6、建立耕地保护动态监测系统

7、引入耕地保护的社会监督机制

（二）耕地补偿制度

1、内容

非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按照各省的规定交纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。

2、基本要求

（1）任何建设占用耕地都必须履行开垦耕地的义务。没有特殊情况，没有例外。如水利、能源、交通、国防等重点投资项目，都应履行此义务。（2）开垦耕地的责任者是占用耕地的单位。分三种情况：

①城市建设地区统一征地供地的，承担造地义务的为市县人民政府；②城市建设用地区外的建设项目用地，承担造地义务的为建设单位；③村庄、集镇建设占用耕地,承担造地义务的为农村集体经济组织或村民委员会.（3）开垦耕地的资金必须落实（4）开垦耕地的地块应当落实

（5）没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，建设单位可以按照有关规定缴纳耕地开垦费，由地方政府土地管理部门履行造地义务

（三）农用地开发、整理和复垦管理

1、农用地开发（1）概念

农用地开发是指在土地利用总体规划的指导下，对未利用土地通过工程的、生物的、综合的措施，使其成为可利用土地的过程。

（2）《土地管理法》对土地开发的规定

①国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划进行未利用地的开发；②未利用土地的开发必须以保护和改善生态环境，防止水土流失和土地沙化为前提；

③适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。

2、农用地整理（1）概念

农用地整理，是指在一定区域内，依据土地利用总体规划，对田、水、路、林、村等进行综合整治，调整土地关系，改善农业生产条件和生态环境的行为。（2）基本形式①综合整理②专项整理（3）基本内容①平整土地

②农地重划（即归并零散地块，规范地块形状）③农田水利设施建设④田间道路建设 ⑤农田防护工程建设（主要包括农田防护林）⑥改良土壤⑦调整土地利用结构⑧调整土地关系

（4）具体要求

①编制农用地整理规划，按规划进行整理；

②实行田、水、路、林、村等综合整理；③土地整理原则上应当由县、乡级人民政府组织。

3、土地复垦（1）概念

土地复垦，是指对在生产过程中因挖损、塌陷、占压等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可利用状态的活动。（2）复垦责任人

土地复垦实行“谁破坏，谁复垦”的原则，即用地单位和个人承担复垦义务。没有条件复垦或者复垦不符合要求的应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。

（3）复垦方式①自行复垦 ②承包复垦（4）复垦后的用途

复垦的土地应当优先用于农业；有条件复垦为耕地的，应当首先复垦为耕地。

②日常地籍

（3）按所记载的对象分类①城镇地籍 ②农村地籍

（4）按表现形式分类

①常规地籍。（以图、表、卡、册所表示的地籍）

②数字地籍。（常规的图、表、卡、册都以数字形式存储在计算机中）

（二）地籍管理

1、概念

注意：①是一项行政措施；

②地籍管理的对象一个行政区域内的全部土地；③其核心是土地权属管理；

2、基本内容

（1）土地调查。包括：①土地利用现状调查； ②地籍调查；

③土地条件调查。见[2000年考题]单选题52.（2）土地登记（3）土地统计（4）地籍档案管理

3、原则

（1）必须按照国家规定的统一法制制度实施；（所谓统一，是指统一内容、统一政策、统一准则、统一规格）（2）保证地籍资料的可靠性和准确性；（3）保证地籍资料的完整性；（4）保证地籍资料的连续性和现势性。

（三）地籍调查

1、地籍调查的内容（1）权属调查（2）地籍测量。分为：①农村地籍调查；包括：村庄地籍调查和农用地地籍调查。

②城镇地籍调查。

2、地籍测量的内容

（1）地籍控制测量；（2）地籍细部测量；（3）面积量测。

（四）土地登记

1、概念

土地登记是国家依据法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价格等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，保护权利人对土地的合法权益的一项法律制度。

2、特点

（1）统一性。（在每一分区内，确认土地权属的标准一致，并属一个登记机关所管辖。目前是按行政区划分管辖区）。

（2）唯一性。（同一宗地不可能有两个或两个以上的土地登记结果）。（3）完整性。（覆盖管辖区内全部土地）。

（4）连续性。（需要进行动态监测管理，即不断进行变更登记）。（5）强制性。（6）可信性。（受法律保护，具有很强的公信力）。

3、原则（1）依法原则；（2）申请原则。申请方式：①权利人单独申请；

②权利人与义务人共同申请。（3）审查原则。三个层次： ①初审。（由土地登记工作人员负责）

②审核。（由土地管理部门负责人负责）③批准。（由政府负责人负责）（4）公示原则。（主要体现在登记的公开性。）

4、种类

（1）初始土地登记。（又称为土地总登记）（2）变更土地登记。

4、内容（1）土地权利主体①国有土地使用者；

②集体土地所有者；包括：村农民集体、乡农民集体、或两个村以上的农民集体经济组织。③集体土地使用者；④他项权利者。

①国家鼓励类项目—可以供地，甚至要积极供地；

②国家限制类项目—限制供地；③国家禁止类项目—禁止供地。（2）根据有关法律，决定供地方式①划拨方式供地； ②有偿使用方式供地；③依法使用集体土地。

（3）根据规划，决定供地的具体位置（4）根据计划，决定供地时间（5）根据用地定额，决定供地数量

3、供地方案的主要内容（1）方式；（2）面积；（3）用途；（4）时间；

（5）有偿使用费标准与数额。

（三）建设用地征用管理

1、征地特征

（1）政府行为；（2）必须依法批准；（3）补偿性；（4）强制性；（5）权属转移性；（6）征地行为必须向社会公开。

2、征地的审批

（1）土地征用实行国务院和省级人民政府两级审批制度；（2）国务院的批准权限：①基本农田；

②基本农田以外的耕地超过35公顷的；③其他土地超过70公顷的。

3、征用土地的补偿与安置（1）土地补偿费

征用耕地的补偿费，为该耕地征用前三年平均年产值的6-10倍。见[2000年考题]单选题21。（2）新菜地开发建设基金

菜地是指城市郊区为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘。标准：

①城市人口>100万，每亩缴纳7000-10000元；②城市人口50-100万，每亩缴纳3000-5000元；③城市人口<50万，每亩缴纳3000-5000元。

（3）安置补助费

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征用前3年平均年产值的4-6倍。但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15倍。土地补偿费和安置费总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

（4）地上附着物和青苗补偿费①其标准由省级人民政府自行制定； ②凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施，一律不予补 偿。

第八课时

十二、土地市场管理

（一）土地市场及其管理

1、概念

土地市场，是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。是有形的土地和无形的权益、信息、咨询服务等的统一体。这就是广义的土地市场概念。（狭义的土地市场，是指进行土地交易的专门场所。）

2、特征

（1）交易实体的非移动性；（2）土地市场的地域性；（3）土地市场的垄断性；（4）流通方式的多样性；

（5）土地供给弹性小。（所以土地价格主要由需求来决定的）

3、主体

1第一节地籍的概念与类别

1.地籍——指国家为一定目的，记载土地的位置、界址、权属、数量、质量、地价和用处(地类)等基本状况的图册。

2.地籍的特性：地籍是土地的户籍，它具有不同于其他”户籍”的特性。如他的空间性、法律性、精确性和连续性等特点。

3.地籍的类别：(1)按地籍的发展阶段可分为税收地籍,产权地籍和多用途土地籍；(2)按地籍的特点和任务可分为初始地籍和日常地籍；(3)按行政管理的层次可分为国家地籍和基层地籍；(4)按城乡土地的不同特点可分为城镇地籍和农村地籍；

第二节地籍管理的概念和任务

一、地籍管理的概念

1.地籍是记载土地基本状况的图册；

2.管理是为实现某种活动的最佳目标,通过计划、组织、指挥、控制等，协调机构内人员的其他,以达到高效运行的综合性活动；

3.地籍管理：是指国家为建立地籍和研究土地的自然状况权属状况和经济状况和建立地籍图、册而实行的一系列工作措施体系(简言之，地籍管理是地籍工作体系的总称)；4.土地自然状况——土地的位置、四至、形状、地貌、坡度、土壤、植被、面积大小等；5.土地的权属状况——是指土地的权属性质、权属来源,权属界地、权利状况；6.土地的经济状况——主要是指土地的等级、评估地价、土地用途等；7.地籍工作体系——指土地调查、土地登记、土地统计、地籍信息系统等；

二、地籍管理的性质

1.从地籍管理的发生和发展可看出地籍管理是有鲜明的阶级性，它为维护和攻固土地制度服务；

2.我国是社会主义地籍管理与资本主义地籍管理有着本质的区别；

3.在资本主义国家地籍管理为资本主义土地私有制服务的一项国家措施；是建立地租课税制所不可缺少的条件；为国家提供有关土地所有者、使用者的精确信息服务；以土地产权为内容，法律登记作为维护土地私有制，巩固资本主义生产关系的必要手段和措施；

我国是社会主义国家，地籍管理为巩固和和发展土地的社会主义公有制，为有效的组织全国土地的经济，合理利用、协调国民经济各部门的用地计划，为推进改革开放和土地使用制度变革服务的一项综合性国家措施。(保护产权、开征税收、有偿使用、农用地建管制)地籍管理：在一定社会生产方式下，地籍管理必须为一定的土地制度服务，并不断根据统治阶级的意志，与该社会占统治地位的制度相适应。

4.土地制度是指在一定社会条件下土地关系的总称，主要包括土地所有制，土地使用制两方面；

5.土地所有制是人们在一定社会制度下拥有土地的形式，是整个土地制度的核心；6.土地使用制是土地所有制状况的反映和体现，也是以法律依据实现土地所有制的措施；7.地籍管理制度是国家对地籍管理的各项措施所做的各种规范化的政策规定.即地籍调查制度、土地申报登记制度、土地统计报表制度，地籍档案管理制度等的总称；

它们之间的关系：土地管理制度制约和影响着地籍管理制度的建立，决定了地籍管理制度的性质目的和任务。

另一方面，地籍管理制度是实行土地制度的基础。

地籍管理制度的发展和变化，最终取决于社会生产力的发展，以及与社会生产力发展相适应的生产关系的变革。

三、地籍管理的任务

3土地统计——是国家对土地的数量、质量、分布、利用和权属状况进行统计调查、汇总、统计分析和提供土地统计资料的制度。

地籍档案管理——是以地籍管理活动的历史纪录、文件、图册为对象所进行的收集、整理、鉴定、保管、统计、提供利用和编研等各项工作的总称。

它们之间的关系不是一成不变、彼此孤立的，而是相互联系和衔接的。

第十一课时

三、地籍管理的手段和方法

（一）行政手段

（权威性、强制性、要求下级贯彻执行上级的规定。优缺点皆而有之。）

（二）经济手段调节经济关系

（三）法律手段

（四）技术手段

管理信息化离不开测绘、遥感和计算机等技术支持。1测绘手段（普通测量、航测、遥感）2图册手段3计算机手段

第三章土地利用现状调查土地利用现状调查是指在全国范围内，为查清土地的利用现状而进行的全面的土地资源普查，也是国家重要的国情、国力调查。其重点是按土地利用分类，查清各类用地的数量及分布，所以有称之为土地数量调查。

第一节土地利用现状调查概述

一、土地利用现状调查的目的和任务

（一）目的

1.为制定国民经济计划和有关政策服务。2.为农业生产和农村建设提供科学依据。3.为建立土地登记、土地统计制度服务。4.为编制土地利用总体规划和全面管理土地服务。

5.为地籍管理、土地利用管理、土地权属管理、建设用地管理、土地监察等提供基础的土地信息资料。

（二）任务

分县查清各种土地利用类型的面积和分布，土地的权属状况和利用状况，并在此基础上，按行政区逐级汇总出各乡、地、省和全国的土地总面积和土地分类面积。

二、土地利用现状调查的内容和应提交的成果

（一）调查内容

（1）查清土地的权属界线和各级行政界线；

（2）查清土地利用类型及分布，并量算出各地类面积；

（3）汇总土地总面积和各类面积（按土地权属单位和行政辖区分别汇总）；（4）编制分幅土地权属界线图和县、乡两级土地利用现状图；（5）对土地利用状况做出科学评价上述内容是紧密相连的。

要掌握个权属单位、各行政辖区、各地类图斑的面积，必须首先查清权属界、行政界、地类界。

（二）调查成果应提交成果

（1）县、乡两级土地边界接合图表；（2）村、乡、县总面积和分类面积汇总表；（3）县、乡两级土地利用现状岛图；（4）分幅土地利用现状图；

（5）县土地利用现状调查报告、乡土地利用现状调查说明书；此外，还有一些过程成果。

（一）调查条件调查依据

1984年国务院批转农牧渔业部、国家计委、林业部、城乡建设环境保护部、国家统计局。《关于进一步开展土地资源调查工作的报告》（国务院[1984]70号文件）的通知。条件：

(1)调查技术骨干；

(2)近期技术图件，农用地1：1万；重点林区1：2.5万；一般林区1：5万；牧1：5万或 1：10万以及相应比例尺航片、影像平面图；(3)调查经费要落实；

（二）调查原则 1.实事求是的原则；2.全面科学调查的原则；3.一查多用的原则； 第二节土地利用现状分类

5同部位上。每个测区至少包括两个公里网格。

当两个测区分化值的相对误差小于1/400时，取其平均值。2.控制面积量算和碎部面积量算(1)查取图幅的理论面积

1/1万的图幅一般为梯形图幅，它的理论面积是以图廓线纬度B为引数直接从《高斯—克吕格投影图廓坐标表》中查如：南图廓纬度30。17，30，北图廓纬度30。20，P0=27.77Km2如为矩形图幅(1/2000的图50×40cm2)P0=50×40×10─4cm×2000×2000×10─4=80hm2(2)量算以图幅内各村的面积

允许误差F1<±0.0025P0P0为分幅理论面积以教学用图为例，本图：P0=1500×6=9000亩村级区：王蒙乡、李村、吴庄、王家庄、安庆庄、八一农场a.采用二个极位量测各村级P1、P2、P3、P4、P5、P6(八一农场)面积ip61

iipb.闭合差：Δ＝ppi如果：△≤F1进行平差,得平差后各村级面积。c.平差求平差系数q理=P理/ΣPi

计算平差后面积 pi=q理×Pi校核Σpi=p0（3）地类面积量算 允许误差F2≤0.0810000 M2P M图纸比例尺分母；P2分区控制面积（亩）3.使用求积仪注意：

（1）用求积仪量面积，图板要水平、图纸要平整并加以固定；在任何情况下，技术轮均不能越出图廓线；

（2）碎部测量，可用一个极位量两次；也可两个极位各量一次取平均；（3）同一图形绕两次分划数之间允许误差满足2、3、4规则；（4）利用两个极位量测控制面积；

第四节调查成果的整理和检查验收

第十二课时

一、面积汇总统计

汇总工作分为两个阶段进行：

第一阶段：对村、乡、县土地总面积的汇总,可在控制面积量算之后进行，它是第二阶段控制的基础。

第二阶段：对村、乡、县分类面积汇总,在碎部面积量算之后，按权属单位及行政单位汇总统计分类土地面积。

(一)村、乡、县土地总面积汇总(二)分类土地面积汇总统计

碎部面积量算,按权属单位整理、汇总,统计各分类土地面积及土地总面积。1.权属单位分类面积汇总按村、乡两级进行，先汇总出村级权属单位分类面积(村级包括村集体经济组织所有集体土地,国营农场分场使用国有土地、乡镇级各用地单位使用国有或集体土地的单位)；再汇总乡级不同所有制土地总面积及分类面积。2.村、乡、县行政界内分类面积汇总

二、土地现状图的编制(一)编图的基本要求1.成图类型：包括分幅土地利用现状图和行政区域土地利用现状图2.成图比例尺及分幅(二)图的内容各级行政界，地类界及符号，线状地物，必要的地貌要素，等高线适当少绘。(平原标高程点,丘陵标计曲线)(三)乡级土地利用现状岛图编制

1.编制方法：转绘底图拼接，磨面聚酯薄膜，连编带绘一次成图。2.绘作业顺序及要素表示法。

3.自检、互检、审核、修改、图幅清绘。4.复制、着色；

7地权属调查

通过对宗地权属及其权利所及的界线的调查，在现场标定宗地界线位置，绘制宗地草图，调查土地用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。

（二）地籍测量

在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学方法，在一定区域内，测量每宗土地的权属界线、位置、形状及地类界等，并计算其面积，绘制地籍图，为土地登记提供依据。地籍测量内容包括：地籍平面控制测量、地籍细部测量、地籍原图绘制、面积量算。注意权属调查和地籍测量二者的关系。

三、地籍调查的程序

（一）准备工作

（二）外业调查测量

（三）内业作业

（四）成果检查验收、归档。详见图4—1（P101）

四、地籍调查成果检查验收、归档

（一）成果资料

（二）检查验收：地籍调查成果的评定，文字材料、权属调查、控制测量、细部测量和地籍 图。

（三）归档：经检查验收合格后的地籍调查资料及时归档，便于利用。

第十四课时

第二节土地权属调查

一、土地权属调查内容

（一）权属调查：对土地权属单位的土地权属来源及其权利所及的位置、界线、数量、用途 等基本情况的调查。

界线调查是权属调查的关键，权属调查是地籍调查的核心。

（二）土地权属调查内容权属调查主要内容：1.宗地位置：在街道、门牌号及四至

2.界线：界址点及其连线。界址线一般为直线，也有曲线（以河岸为界的）。3.权属状况：权属性质和权属来源。

4.使用状况：土地用途、等级、地价和共用情况。

一宗地内，有不同类别的用地，应将其面积尽可能调查清楚。

一宗地内为多层建筑物，土地以第一层建筑物主要用途确定其土地类型。土地等级：根据繁华程度、交通条件、基础设施状况。(三)权属调查单位

是宗地而被权属界址线封闭的地块，宗地的划分应以方便土地管理为原则。一般将具有独立使用权的一块地划分为一宗地。

二、城镇土地分类

原则上一个宗地一个类别。综合多种用途的宗地,则以宗地的主要用途为分类标准。

三、宗地和界址点编号

（一）宗地编号方法

地籍调查的宗地编号（初始调查前要预编，调查后要正式编）

编号按行政区、街道（或图幅）宗地三级进行，较大城市按行政区、街道（或图幅）、街坊、宗地进行。

（二）界址编号方法1.按宗地编号2.按图幅编号3.按地籍街坊统一编

四、权属调查程序和方法

（一）准备工作

1.调查工作用图，正确指导调查工作（注意其作用、要求）2.预编宗地号（区、街道、街坊编号）3.发放指界通知书

（二）实地调查

现场明确土地权属界线，具体内容有4点：

1.指界：指对相邻双方的界址状况进行实地调查，经邻界双方和调查人员的认可，通过法律手续予以确认的过程。界址的认定必须由本宗地及相邻宗地指界人亲自到现场共同指界。（注缺席问题）2.设置界址点标志（无争议界址点处设置）界址点的类型、作用3.填写地籍调查表

权属界线记载------点—线—点

记录涂改，划改时要在划改处加盖人名章，以示负责。有争议→填写土地纠纷原由书，说明

9应在聚酯薄膜原图上量测街坊面积。图面量算宜采用二级控制。1）以图幅理论面积为首级控制

图幅内各街坊及其它区块面积之和与P理之差0025.0P理时，平差。

2）以平差后各街坊面积去控制本街坊内勘丈的各宗地面积，其相对误差不得100/1。在允许范围内平差，但完全用实量数据计算宗地面积可以不参加平差。

注：无论用何种方法量算面积，均需独立二次。图上量算时，二次量算较差满足下式： PmP0003.0，P为量算面积（2m）；m为比例尺分母。限差之内取中数，超限重量。

测区宗地面积求算完毕后，汇总统计各类土地面积P121 4.制作宗地图：宗地图的内容主要包括：本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号，界址边长；邻宗地号及邻宗界址示意线。一般用32开、16开、2开纸，从基本地籍图蒙绘或复制，宗地过大或过小时可调整比例尺绘制，也可借助计算机辅助成宗地图。

第十五课时

第四节变更地籍调查

一、变更地籍调查的特点

（一）变更地籍调查：是指在完成初始地籍调查后，为适应地籍管理的需要，使地籍资料保 持现势性而进行的土地权属及其界址点、线的变更调查。

（二）变更地籍调查的意义 1.可使实地界址点位逐步得到认真的检查、补置、更正2.使地籍资料中的文字部分逐步得到核实、更正、补充3.逐步消除原地籍资料中可能存在的差错4.使地籍测量的质量逐步提高

（三）不更改界址的变更地籍调查的主要内容：

1.恢复界址点、线。例如，为了使新建筑物不超过界线，为了处理土地纠纷，就要恢复界址点、线。

2.精确测量界址点的坐标。

3.精确测算宗地的面积。这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。4.宗地出让、转让、抵押、出租等活动时的复核性调查。

（四）变更土地调查的特点

1目标分散、发生频繁、调查范围小。2政策性强、精度要求高。

3变更同步、手续连续，进行了变更测量后，与本宗地有关的表、卡、册、证、图均需进行变更。

4任务紧急。使用者提出变更申请后，需立即进行权属调查，变更测量才能满足使用者的要求。

二变更地籍调查的准备

变更地籍调查前应准备的主要资料：1.变更土地登记申请书2.原有地籍图的复印件 3.本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制性（包括宗地草图）4.有关界址点坐标5.要的变更数据准备6.变更地籍调查表

7.本宗地附近测量控制点成果。8.变更地籍调查通知书

三、变更地籍的实地调查

（一）变更地籍的权属调查与初始地籍的权属调查基本相同。

（二）变更地籍测量

变更地籍测量包括更改界址和不更改界址两种测量。具体工作可分为两步进行：一是界址点、线的检查；二是进行变更测量。

四、对变更地籍资料的要求

变更地籍调查后，必须对有关的地籍资料作相应的变更。变更时应遵循用精度高的资料取代精度低的；用现势性好的取代现势性差的。要求以下7项作相应变更：1.宗地号、界址点号的变

1记；土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记；名称、地址和用途变更登记；注销土地登记等。

（二）土地登记的基本原则1.依法原则2.书面申请原则

3.审查原则，有三个层次：初审，土地登记人员负责；复审，土地登记机关人员负责；批准，政府负责人负责。

4.公示原则，体现在公开性上：通告、公告、公开查询。

四、土地登记对象

规则：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

（一）集体土地所有权：主体是农民集体1村农民集体土地所有权（基本形式）2乡（镇）农民集体土地所有权

3村内两个以上农村集体经济组织的土地所有权

（二）国有土地使用权

（三）集体土地使用权（农业生产用地和非农业用地）

（四）土地他项权利：在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留的其他利用土地的 权利称为他项权利。主要为抵押权和出租权。

第二节 三种基本的土地登记制度

第十七课时

根据土地登记的要点及登记机关是否对登记进行实质性审查，大致可归纳为以下三种基本的土地登记制度。

一、契据登记制

（一）契据登记制是指对于土地权利变更的行为，只要当事人意见一致，订立契据即生效力。登记只是为了证明双方的交易关系，从而对第三人起到对抗作用，而不是登记生效的必要条件。

（二）契据登记制的特点1订立契据即可生效2登记只是形式审查3登记不具有公信力 4动态登记：不仅登记现状，也登记变更情况，为动态登记。

（三）实行契据登记制的国家：法国、比利时、苏格兰、意大利、西班牙，源于法国，法 国登记制。

二、权利登记制

（一）权利登记制的概念

权利登记制是指对于土地权利的变更，仅有当事人表示意见一致及订立契据，尚不生效，必须由登记机关按法定登记形式进行实质审查，确认权利的得失与变更，才能生效并供第三者查阅。源于德国，又称为德国登记制。

（二）权利登记制的特点1登记具有强制性2登记是生效的必要条件3进行实质性审查4登记具有公信力

（三）实行权利登记制的国家：德、奥地利、瑞士、荷兰、捷克、匈牙利、南斯拉夫

三、托伦斯登记制

（一）概念

是指为便利不动产物权的转移，不动产物权经登记后，具有确认产权的效力。

（二）特点 1土地权利的变更，不经登记不生效。2进行实质审查3登记具有绝对公信力4发给权利证书

5登记机关的赔偿责任（为此创立登记保证基金）

（三）实施托伦斯登记制的国家：澳大利亚、新亚兰、加拿大、菲律宾。

四、三种登记制度的共同特点1土地及附着物的统一登记2以登记机关的注册登记为准3登记资料公开查询五我国土地登记制度的特点我国土地登记是兼有托伦斯登记制度和权利登记制度两者优点的一种登记制度。它以国家强制力为后盾，是一种积极主动的行政法律行为。具体特点为：1强制登记

2经登记的土地权利受法律保护3进行实质性审查4登记具有绝对公信力 5颁发土地证书：土地证书是土地权利人对土地权利的法律凭证。

我国还实行：土地登记年检制、土地登记人员持证上岗制、土地登记公开查询制度。

3c.认为对于城市腹地未征用的应自动转为国有，对于城乡结合部和建制镇上成片的农民集体土地建设用地，不宜转为国有。

3.城市土地的国有土地使用权产生方式以1982年《宪法》、《国家建设用地征用条例》和1990年《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》为依据划分为三个阶段：

①1982年以前，较乱

②1982年至1990年9月，有法但执法较差

③1990年5月以后，通过划拨和出让两种方式取得。

二、不同土地产权来源的具体分类

（一）国家土地所有权来源

1.国家依照《土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》没收、征收为国有土地。2.《宪法》第九条规定属于国家所有的水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。3.《土地管理法》书232页4.国家依法征用的土地5.其他形式转为国有

（二）集体土地所有权来源

1.本集体成员依照1956年《高级农业生产合作社示范章程》将个人所有转为集体所有 2.1962年《六十条》第二十一条规定的生产队范围内的土地3.《宪法》第九条4.《土地管理法》第八条

5.善意占用其他集体闲置土地达20年以上的转为占有者集体所有6.与国家或其他集体调换来的土地。

7.乡（镇）企业已经占用的村农民集体所有土地，属于乡（镇）农民集体所有。8.其他形式

（三）国有土地使用权来源

1.城市内单位和个人及农村和城市郊区的国营工厂企业、交通运输业、学校、医院、监狱、宗教等社会团体，以及其他应该使用国有土地的单位，从解放前沿用下来的土地。

2.国家机关、国营企事业、社会团体等单位接收使用解放前敌伪和官僚地主留下来的土地。3.国家划拨的国有土地4.征用集体的土地5.继承、购买、受赠国有土地上附着物而取得土地使用权的。6.有偿出让、转让的国有土地。

（四）集体土地使用权的来源

主要指乡（镇）村企事业用地和农村居民宅基地。1982年以前，无法可依，1982年《村镇建房用地管理条例》实施后，管理走向正轨。1.乡（镇）村企事业集体土地使用权来源

依法使用集体土地。（按国家建设征用土地的标准进行用地补偿和安置）(1)1982年以前与被用地单位签订协议使用(2)1962年以前调用集体土地未退还(3)1982年以前农民集体自行使用本集体土地

(4)经领导批准或同意，并进行了一定土地调整或补偿的(5)沿用已撤销企事业单位闲置土地2.宅基地集体土地使用权来源

(1)集体拨用；(2)私有宅基地转来；(3)继承、购买房产使用集体土地。土地产权来源合法是进行土地登记确认权属的必要条件

三、土地产权界址

定义：是指某一产权单位的土地（一宗地）的位置和范围，或者说某一土地产权单位所有或使用的土地产权界线。

在实地上指界址点及其界标物；地籍图上指界址点符号及其连线；调查簿册上指界址点坐标或相对位置说明。

产权界址通过实地产权调查和地籍测量取得，土地产权范围除了用图和坐标记录表上载明的界址点来确定外，还必须在登记簿和土地证上加注四至，表明相邻产权人。

产权界址清楚无争议，是进行注册登记、确认产权的重要条件。

四、土地面积

定义：指一宗地产权界址线范围内的土地面积。土地产权面积是由土地产权界址确定的。土地产权面积精度由测量计算方法决定。

据产权人利用程度分为：独自使用面积、共有使用权面积、共有使用权分摊面积。

五、土地

5由县（市、区）人民政府成立的登记领导机构，其主要任务：制定工作计划；审核实施方案；协调各部门工作关系；解决土地登记中遇到的重大土地权属纠纷和政策问题。2设立办事机构

主要任务是负责初始登记的日常事务工作，机构名称：登记办公室/登记站，下设若干业务小组。3建立专业队伍

根据初始土地登记的特点，可以分为地籍调查和登记发证两大部分。要求配备：具有一定专业技术水平的地籍测绘人员；登记发证要求参加的人员具有1）一定的政策水平；2）土地管理实践经验；3）法律知识。

（二）行政事务准备

行政事务准备工作的完备与否，直接关系到初始登记的工作进程。1）研究制定工作计划、实施方案及有关政策规定、实施细则。2）准备初始土地登记用的宣传材料和各种表、卡、证等。3）预算经费开支

4）划分登记区：登记区的划分，城镇按街道办事处；农村按乡、镇。一般一个登记区设一个登记站。

（三）业务准备：包括收集资料和宣传培训。

1收集资料：图件（对确定的权属界址有关图件）、文件

2宣传培训：宣传的对象是广大群众；培训的对象是负责初始土地登记的工作人员和用地大户负责土地方面的工作人员。

第二节初始土地登记申请

第二十课时

该阶段，包括：政府发布通告；申请者申请登记；土地登记机构审查；登记收件。

一、政府发布通告——由县（市、区）人民政府发布。

（一）通告内容：登记的目的意义；登记范围、期限、对象；申请者应提交的有关证件；收 件地点。

（二）通告发布形式

1通过新闻媒体发布2直接发布3张贴

二、申请者申请登记——权利人据通告交材料，请求政府予以登记，确定其权属合法所必须履行的手续。

（一）申请者

1使用国有土地和集体土地的个人2使用国有土地和集体土地的单位3集体土地所有者 4土地他项权利者：他项权利拥有者和他项权利关系者共同提出土地他项权利申请。

（二）申请登记条件

1申请者必须具备民事权利能力和民事行为能力2有合法的土地权属证明 3申请者属于登记区范围内的土地使用者、所有者或他项权利者

（三）书面申请

1书面申请是表达土地登记法律行为的最佳形式2书面申请是提出土地权属界限异议的最好方式3土地登记申请，申请书包括四个部分：1）申请者情况

2）申请登记内容，P2093）申请登记依据

4）附图及四至，填写后签名盖章

（四）申请者应提交的文件资料1申请书 2土地登记申请者的身份证明3土地权属来源证明4土地附着物权属证明

（五）申请代理，申请代理可采用以下三种方式：1采用委托代理

2采用法定代理：出示户口簿或身份证3土地登记申请指定代理人以上方式代理时应具有代理授权书

三、初始登记申请审查——文件资料，检查是否齐全、合格，并鉴定其真实性。

（一）审查内容1对法人资格审查

1）对企业法人的审查：《企业法人营业执照》2）对社会团体法人的审查：社会团体登记证书