关于推进“城中村”改造的探索与思考

第一篇：关于推进“城中村”改造的探索与思考

一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象

我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

二、“城中村”存在的问题

“城中村”是发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

1、土地利用粗放，土地资产流失由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2、管理体制不顺，管理难度较大“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

3、人口构成多元，社会治安堪忧“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

4、公共设施缺乏，环境问题严重“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。

5、村民素质较低，就业问题严峻由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低

第二篇：关于推进 “城中村”改造的探索与思考

一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

二、“城中村”存在的问题“城中村”是发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

1、土地利用粗放，土地资产流失由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2、管理体制不顺，管理难度较大“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

3、人口构成多元，社会治安堪忧“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

4、公共设施缺乏，环境问题严重“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。

5、村民素质较低，就业问题严峻由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。近些年，我市的“城中村”改造进展缓慢，随着城市化进程的加快，“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设，则严重破坏了城市土地市场秩序。所以，改造“城中村”，是实现农村城市化，推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。

三、解决“城中村”问题的建议和对策“城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象，改造“城中村”是城市化进程中必须破解的一道难题。“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累一些成功经验，例如，珠海市对“城中村”进行拆除并安置旧村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造。广州市的“城中村”将在最近完成改制，都市农民将成为公司股东，“城中村”撤消村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业。深圳市试点改造“城中村”，按每镇一村的办法试点。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求。借鉴省内外“城中村”改造的经验，针对我市的实际情况，个人认为我市在推进“城中村”改造中，需做好以下几方面的工作。

1、“城中村”改造，必须遵循

科学规划、合理布局、统一建设的原则。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设。建筑设计要有民俗特色，有品味，成为城市的一道亮丽风景线。

2、“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合。必须以“三个代表”重要思想为指导，大胆解放思想，不断更新观念。各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理国家、集体和个人利益关系。“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外，“城中村”改造还必须调动村民参与改造的积极性。“城中村”改造，触及到群众的既得利益。要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。在正确制定和运用政策的同时，充分发挥”城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用，用干部、党员的模范行动，调动群众参与“城中村”改造的积极性。

3、“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合。撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。

4、“城中村”改造，必须处理好集体土地的关系，并对集体资产进行改制。撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。农村集体资产去留和经营中涉及到村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集体资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”农民转为城市居民的后顾之忧。

5、“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段。“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。只有把政府调控与市场运作相结合才能解开这一难题。如资金运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。通过市场运作，收到好的经济效益。

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第三篇：关于推进“城中村”改造的探索与思考

一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有

制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

二、“城中村”存在的问题“城中村”是发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

1、土地利用粗放，土地资产流失由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2、管理体制不顺，管理难度较大“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

3、人口构成多元，社会治安堪忧“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

4、公共设施缺乏，环境问题严重“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。

5、村民素质较低，就业问题严峻由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。近些年，我市的“城中村”改造进展缓慢，随着城市化进程的加快，“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设，则严重破坏了城市土地市场秩序。所以，改造“城中村”，是实现农村城市化，推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。

三、解决“城中村”问题的建议和对策“城中村”是城市发展到一定阶段的特

第四篇：推进城中村改造若干意见

关于加快推进城中村改造的若干意见

第一章 总则

第一条 为推进和规范城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，使

用集体土地，并以村民委员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不到位、功能不齐全的村庄或街区。

第三条 ******市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市政府批准，可按本办法执行。

第四条 城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规划合理、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。

第五条 城中村改造的基本原则：按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作”的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、自下而上运作的原则；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原则；坚持政策引导、市场运作、依村定策、尊重民意、让利于民的原则。

第六条 城中村改造方式：根据实际情况，可由各乡（办事处）、村（社区）自行组织改造，或者选择有实力的开发企业实施改造。

自行实施城中村改造，可按照《公司法》相关规定组建集体性质或村民入股性质的城中村改造建设发展有限公司，由该公司依法运作。

第二章 规划管理

第七条 城中村改造必须符合我市城市总体规划和土地利用总体规划。

第八条 根据城市总体规划及实际需要，城中村改造项目用地范围可突破现有村庄限制，用地范围应尽量规整，支持相邻的乡（办事处）、村（社区）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。

第九条 辖区人民政府、******新区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制城中村控制性详细规划，按照城市规划要求，结合改造地块的现状情况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共绿地、社区服务设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。

第三章 土地管理

第十条 城中村改造项目用地原则上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优先用于安置房建设，确保村民回迁。

第十一条 在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造项目总规模的20%。

第十二条 列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，项目区域内用地（含周转用地）征收补偿后按规定办理净地出让手续。

第十三条 城中村改造完成后，由辖区人民政府、******新区管委会负责，按城中村改造项目方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。

第四章 征迁安置

第十四条 辖区人民政府、******新区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被征迁人的合法权益。

第十五条 征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。

第十六条 辖区人民政府、******新区管委会在制订城中村改造项目征迁补偿安置方案时，可参照下列原则确定征迁补偿标准：

1.被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋所有权证的以房屋所有权证标注面积为准，对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，按照有房屋所有权证房屋给予补偿。未办理房屋所有权证的集体土地上的房屋、历史原因造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民政府、******新区管委会根据实际情况制定统一标准，组织确认后给予合理补偿。

2.被征迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等具体情况,以房屋市场评估价格确定补偿价款。

3.被征迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下部分免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房屋建筑面积的部分，可按成本价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。

4.城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照******市城市房屋拆迁

第五篇：推进城中村改造若干意见

推进城中村改造若干意见

第一章总则

第一条为推进和规范城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，使用集体土地，并以村民委员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不到位、功能不齐全的村庄或街区。

第三条******市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市政府批准，可按本办法执行。

第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规划合理、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。

第五条城中村改造的基本原则：按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作”的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、自下而上运作的原则；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原则；坚持政策引导、市场运作、依村定策、尊重民意、让利于民的原则。

第六条城中村改造方式：根据实际情况，可由各乡（办事处）、村（社区）自行组织改造，或者选择有实力的开发企业实施改造。

自行实施城中村改造，可按照《公司法》相关规定组建集体性质或村民入股性质的城中村改造建设发展有限公司，由该公司依法运作。

第二章规划管理

第七条城中村改造必须符合我市城市总体规划和土地利用总体规划。

第八条根据城市总体规划及实际需要，城中村改造项目用地范围可突破现有村庄限制，用地范围应尽量规整，支持相邻的乡（办事处）、村（社区）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。

第九条辖区人民政府、******新区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制城中村控制性详细规划，按照城市规划要求，结合改造地块的现状情况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共绿地、社区服务设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。

第三章土地管理

第十条城中村改造项目用地原则上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优先用于安置房建设，确保村民回迁。

第十一条在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造项目总规模的20%。

第十二条列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，项目区域内用地（含周转用地）征收补偿后按规定办理净地出让手续。

第十三条城中村改造完成后，由辖区人民政府、******新区管委会负责，按城中村改造项目方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。

第四章征迁安置

第十四条辖区人民政府、******新区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被征迁人的合法权益。

第十五条征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。

第十六条辖区人民政府、******新区管委会在制订城中村改造项目征迁补偿安置方案时，可参照下列原则确定征迁补偿标准：

1.被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋所有权证的以房屋所有权证标注面积为准，对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，按照有房屋所有权证房屋给予补偿。未办理房屋所有权证的集体土地上的房屋、历史原因造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民政府、******新区管委会根据实际情况制定统一标准，组织确认后给予合理补偿。

2.被征迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等具体情况，以房屋市场评估价格确定补偿价款。

3.被征迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下部分免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房屋建筑面积的部分，可按成本价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。

4.城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照******市城市房屋拆迁管理有关标准执行。

5.进行改造建设的城中村涉及拆除的村民委员会（公司）办公用房、生产用房和其他用房，应等面积给予安置，或参照房地产市场评估机构的估价给予货币补偿。

第十七条城中村改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后，按照不低于10%的比例配建公共租赁住房。由市政府按约定回购或收回后，优先用于安置城中村改造中生活确有困难、无法按本办法第十六条规定进行安置的被拆迁人，剩余公共租赁住房交由市房产管理部门统一分配。

第十八条非城中村村民购买本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策（已办理土地和房屋手续的除外），具体安置办法由辖区人民政府、******新区管委会确定。

第五章实施程序

第十九条城中村改造的申请与审批。

1.城中村提出改造申请。

城中村根据其实际情况，本着条件成熟、有序开展的原则，经全体村民签字同意后，由村民委员会（公司）提出城中村改造书面申请。

申请资料应包括：（1）拟进行改造的城中村基本情况，包括现状地形图中标明的村址占地、农用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企业占地等；村民和非村民人口及户数结构、人员组成；住宅建筑面积、商业房及其他房屋的建筑面积。（2）申请改造准备工作情况。（3）实施改造的初步思路、步骤和方法，如分期、分批实施，要列出每一期的初步范围及拟拆迁面积、安置人口、拟建设面积等指标。（4）实施改造的保障措施。（5）村民同意实施改造的签字记录等。

2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造申请，审查同意后上报市城中村改造领导小组办公室。

3.市城中村改造领导小组审批改造申请。市城中村改造领导小组办公室组织市国土、规划等部门对提出的改造申请进行审核，市城中村改造领导小组对条件成熟、符合相关政策要求的予以批准，由市城中村改造领导小组办公室向辖区人民政府、******新区管委会下发批复文件，并抄送市城中村改造领导小组成员单位，作为列入城中村改造的依据，同时进行公告。

第二十条城中村改造项目规划审批。

城中村改造项目获批后，辖区人民政府、******新区管委会在充分考虑改造城中村具体情况的基础上，本着积极推进、可操作性强及公共服务设施和市政基础设施配套齐全的原则，提出城中村拟改造地块（含周转用地）的初步范围及安置人口、拆迁面积等数据，并及时向市国土资源局申请将城中村改造用地列入土地供应计划。

辖区人民政府、******新区管委会及时向市城乡规划管理部门申请办理地块控制性详细规划手续。城乡规划管理部门依据城市规划对控制性详细规划进行审核，审核后进行公示，公示无异议后上报市政府审批，并将批准后的控制性详细规划提交国土资源管理部门。

如需办理农转用和土地征收，由辖区国土资源分局组织报件申报（报批期间可同时办理规划手续和制定改造方案）。

第二十一条城中村改造项目方案编制与审批。

1.城中村改造项目方案的编制。

城中村村民委员会（公司）在辖区人民政府、******新区管委会的组织指导下，根据批准的城中村改造控制性详细规划起草项目改造方案。

项目改造方案应包括以下内容：（1）项目改造总体思路。如分期、分批实施，要列出每一期的范围及规划指标，排出时间进度表。（2）改造范围内占地面积（村址占地、农用地、未利用地、村民住宅及宅基地占地面积）。（3）改造涉及人口及户数，需拆除的建筑物数量及分类（村民住宅建筑面积、乡村企业建筑面积、商业房建筑面积等）。（4）项目控制性详细规划指标。（5）项目征收补偿方案。包括安置房的建设方式、规模及资金筹措方式，产权调换和货币补偿标准，过渡期限及过渡费标准，征收工作保障措施等。

改造方案经村民代表大会表决通过后，改造方案和村民代表大会表决记录一并上报辖区人民政府、******新区管委会。

2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造项目方案。

辖区人民政府、******新区管委会负责对项目改造方案的实际操作性、方案内容是否符合村实际情况、征收补偿政策能否落实等内容进行审查。审查前，应将方案在改造范围内公示，必要时举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。辖区人民政府、******新区管委会对城中村改造方案审查同意后，上报市城中村改造领导小组办公室。

3.市城中村改造领导小组审核改造项目方案。

市城中村改造领导小组办公室就改造方案是否符合城中村改造的有关规定提出审核意见，上报市城中村改造领导小组审批。

第二十二条市国土资源局根据市城中村改造领导小组批准的改造项目方案，委托土地评估机构对城中村改造用地进行地价评估、制定土地出让方案。

土地出让方案应明确以下内容：（1）不使用周转用地的城中村改造项目，原居住用地出让方式为招标，出让金按评估价与拆迁成本的差额确定，交地方式为拆迁后净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置后，取得正式国有土地使用权。交地时间依据城中村改造方案确定的拆迁进度确定，分期实施改造的，分期交付土地、缴纳土地出让金、办理土地手续，分期缴纳的土地出让金价格以中标价为准。（2）使用周转用地的，周转用地单独出让，出让方式为招标，交地方式为净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置，市政府收回借给辖区人民政府、******新区管委会的土地出让金后，取得正式国有土地使用权。周转用地以外的其他城中村改造用地按本条款（1）执行。

出让方案经市政府批准后，在市城中村改造领导小组办公室备案。

第二十三条辖区人民政府、******新区管委会根据批准实施的城中村改造方案、土地出让方案制定项目招标文件。

项目招标文件应明确以下内容：（1）城中村改造的实施步骤、范围、时间，征迁安置的方法、标准，安置房的建设标准、户型要求和交付时间，以及城中村改造配套设施的建设标准。（2）根据城中村改造投资规模确定城中村改造保证金，保证金按60万/亩计算。在中标单位与辖区人民政府、******新区管委会签订城中村改造协议书时，由中标单位向辖区人民政府、******新区管委会缴纳，保证金的退还方式由辖区人民政府、******新区管委会与中标单位协商确定。使用周转用地的，其保证金按本办法第三十二条规定执行。（3）明确城中村改造范围内（包括周转用地）的国有建设用地使用权为限制性使用权，并将缴纳土地出让金的多少作为竞标条件，缴纳出让金高的获得城中村改造项目的改造权和限制性国有建设用地使用权。完成征迁后，中标单位取得正式国有建设用地使用权。（4）未按招标合同约定期限完成拆迁改造的，市国土资源管理部门重新确定土地出让价格，或由市政府按招标合同约定收回限制性国有建设用地使用权，重新处置土地。

第二十四条辖区人民政府、******新区管委会通过市公共资源交易中心发布城中村改造项目招标公告。招标公告面向全国发布，市国土资源局同时在中国土地市场网发布招标公告，引进资金雄厚、信誉良好的开发企业。

第二十五条市公共资源交易中心根据竞标情况，按规定确定城中村改造项目中标单位，并于成交后三个工作日内将招标资料报市国土资源局。

第二十六条辖区人民政府、******新区管委会与中标单位签订城中村改造协议书，并将城中村改造项目的中标单位报市城中村改造领导小组办公室进行备案、公示。

第二十七条中标单位持辖区人民政府、******新区管委会出具的城中村征迁工作完成证明及其他相关材料，到市国土资源局办理土地出让手续，缴纳土地出让金，取得正式国有建设用地使用权。

第二十八条中标单位获得土地使用权后，应委托具有资质的规划设计单位编制城中村改造修建性详细规划，报城乡规划管理部门审核，审核、公示无异议后上报市政府审批，并依法办理环保、立项、规划、土地、人防、建设等行政审批手续，实施工程建设。

第六章优惠政策

第二十九条严格控制旧城区的零星开发及新城区住宅用地的审批，对联合、成片开发的城中村改造项目，优先办理出让和报建手续。

第三十条社会资本出资城中村改造项目房屋征收安置，但不参与项目土地挂牌出让或未竞得该宗土地使用权的，根据资金的实际占用时间，按投资金额加银行同期贷款利息加投资金额10%的利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行结算；参与土地挂牌出让获得土地使用权的，不计贷款利息和利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行成本结算。

第三十一条城中村改造项目土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设。

第三十二条使用周转用地的城中村改造项目，将周转用地土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额作为城中村改造项目建设保证金，借给项目所在辖区人民政府、******新区管委会（无息），办理借用手续后，专项用于该城中村改造项目建设，市政府在返还辖区人民政府、******新区管委会的城中村改造项目土地出让金中以扣除方式予以全额收回。

第三十三条城中村改造项目按期开工建设并按期竣工的，在项目竣工验收合格后，由市财政局负责，将该项目缴纳的城市基础设施配套费全额奖励辖区人民政府、******新区管委会，用于支持城中村改造项目配套设施建设。

第三十四条城中村改造项目（含商服面积）免缴地方行政事业性收费，具体包括：临时占道费、道路挖掘修复费、土地登记费、征地管理费、场地使用费、新型墙体材料费专项基金。项目全部使用商品混凝土的免征散装水泥专项基金，未使用商品混凝土的，按最低限减半征收散装水泥专项基金。

第三十五条城中村改造中村民安置房建设及用地所涉及的建筑安装营业税、土地流转税、土地增值税和企业所得税，市级留成部分除用于城中村改造项目外，全额用于支持辖区人民政府、******新区管委会城中村改造建设。

第三十六条市政府对城中村改造腾出的土地统一征收后，进行公共设施和公益事业建设的，按国家、省有关规定进行补偿；进行经营性开发的，其土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设；不适宜开发建设的，按城市总体规划安排使用。

第七章保障措施

第三十七条城中村改造由市政府统一领导、组织和协调。各城区人民政府、******新区管委会负责编制本辖区城中村改造计划，组织制定城中村改造项目方案，协调城中村改造建设的相关问题，并具体负责本辖区城中村改造建设的组织实施工作。市城中村改造领导小组负责审定全市城中村改造计划，审核城中村改造项目方案，并负责指导、协调、考核各城区城中村改造工作。市发展改革、财政、城乡规划、住房城乡建设、国土资源、房产管理、公安、民政、劳动社会保障、教育、电力等有关部门和单位要按照各自职责分工，负责做好相应的城中村改造建设管理和服务工作。

第三十八条实行城中村改造项目联审联批制度。建立项目审批绿色通道，各级各部门审批城中村改造申请的时限为十个工作日。

第三十九条建立城中村改造激励约束机制。市政府对城中村改造工作实行目标管理，严格进行考核，并设立专项奖励资金，对城中村改造工作推进快、效果好的辖区人民政府、******新区管委会给予奖励，具体奖励办法另行制定。

第四十条城中村改造项目方案一经审批，不得擅自更改，凡未按审批方案实施的，由市政府各职能部门依照相关法律法规予以处罚，并按审批的方案予以纠正。

第四十一条城中村改造完成后，如不能按时交付腾出的土地，则该城中村改造项目后续手续暂停办理，相关优惠政策暂不享受。

第四十二条城中村改造中村民安置房不得对外销售，在安置完成前，不予办理房屋预售许可证。开发企业要在安置房建设施工现场醒目位置设置公示栏，标明为安置用房，不对外销售。

第四十三条已公告确定的城中村改造范围内不得擅自新建、改建、扩建各类建筑物，经鉴定属危房的，可以维修或原面积翻建，但不得扩大、加层。凡擅自新建、改建、扩建的各类建筑物，一律不予补偿。

第四十四条城中村改造中标单位未取得合法手续不得在已公告确定的城中村改造范围内进行工程建设，擅自开工建设的，市城乡规划、国土资源、住房城乡建设等部门和辖区人民政府、******新区管委会、乡（镇）人民政府、街道办事处、及村民委员会应当予以制止，并依法查处。

第四十五条对超出国有土地使用权出让合同约定动工日期满1年未开发以及没有按规定完成拆迁安置的城中村改造项目，依法从高征收土地闲置费，不得享受优惠政策，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

第四十六条城中村改造范围内的居民，应积极配合城中村改造工作，对于阻碍拆迁改造、违反治安管理规定的，由公安机关给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十七条城中村改造开发建设企业在城中村改造工作中有违法违规行为的，由相关职能部门按照有关法律、法规依法予以处理，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十八条在城中村改造工作中，相关职能部门工作人员有不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿等违法违纪行为的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章附则

第四十九条各城区人民政府、******新区管委会可依据本办法，结合各辖区和拟改造村庄实际，制定相应政策；市政府有关职能部门要结合本部门职责分工，制定相应服务措施和扶持政策。

第五十条本办法自下发之日起施行，原《******市人民政府关于进一步加快城中村开发改造的意见》（******政[2007]10号）同时停止执行。