《致企业函：未来,已来!》——2013年房地产形势分析

第一篇：《致企业函：未来,已来!》——2013年房地产形势分析

《致企业函：未来，已来！》

------关于当前房地产业基本发展形势的判断

【回顾】

回顾一：2011年房地产市场经历了三轮打压，1.26新国八条，7.12和11.6号总理的两次紧急表态，房产价格最终全面高位跳水；而2012年5月下旬以来，由于经济的不确定性，保增长的基调发出，住建部、国税总局和央行轮番发力，市场全面回暖，至八月底，持续的热销使得企业在一定程度上摆脱了捉襟见肘的困境，这个结果基本上回应了我们年初的研究基调：由于市场博弈焦点从房价向地价转移,因而博弈的性质也就从绝对博弈变成相对博弈，注定2012年总体市场环境要好于2011年。

回顾二：经历了三个半月的去库存周期,进入九月以来，目前连续两周成交量的持续下滑，尤其是第二周我们看到的54城市周度成交量创下16周以来的新低，这也进一步印证了我们五月底发出的：尽管市场回暖，但基于多方面因素变动，行业内的供求关系将主导6、7、8三个月市场向好，9-12月份将由于系统外政治、经济因素主导而再度进入震荡期，即季度性行情的结论。

【症结】

近三年来，行业走势始终在震荡中反复！尤其是近期，行业出现了三个维度的看似矛盾的信息：城市数据与典型企业数据的走向逆反，甚至城市内部一线二线与三四线走向逆反；政策信号正面和负面的交杂在一块，尤其是关于政策的舆论传播更是混乱不堪；未来走势预期多与空的轮番上阵，甚至某些大型企业今天看多明天突然看空。为什么会出现这些看似矛盾的信息，到底是什么在主导行业，下一步行业到底走向何方？

在上半年房企销售前五十强排行榜的序言中,我们曾提到结论性观点:阶段行情,不改我们仍在冬天的现实。这个冬天就是指我们这个行业将在相当长时间内处于震荡期,在此,CRIC研究中心将从行业发展本质的角度来一步尝试着分析和解释我们当前所面临的困境的根源所在,从而探索我们下一步发展的路径选择。本次研究的尝试着解释三个方面的问题：

第一，自2002年以来，为什么持续火爆十年之久的房地产业，会突然之间变得扑朔迷离，根本原因在哪儿？

第二，什么因素将主导下一阶段房地产市场的何去何从？

第三，前十年已去,下一个十年中国房地产还有希望吗？

【解惑之一：四大背景变化，决定了当前行业走向的扑朔迷离】

首先，我们来谈谈行业巨变的根源。和企业面临环境变化时需要及时调整战略类似，当前房地产行业的四大基础发展背景经济、政策、企业、需求等已经全面发生重大变化，房地产业也就自然进入一个新的自我调整期。

一、经济增长神话的存疑；正如最近总理在达沃斯论坛上面所说的，自2002年以来的十年，中国的经济年均增长10.5%！这十年，伴随着经济的一路上扬，房地产市场也一路高歌。但，今年所有人都看到了，上半年GDP增长创新低，8月份的数据我们仍没看到好转趋势。可能不少朋友会说，这个和我们有啥关系，请注意，经济向好是我们置业需求释放的最大动因，因为经济向好，所以收入预期也向好，所以置业可以基于预期而有所超前。回顾2009年为什么房地产置业需求释放的这么大？按说刚刚经历了2008年全球次贷危机我们置业行为该谨慎，但彼时彼刻大家都相信，全世界经济出问题，就中国经济风景独好，既然经济向好，房产置业就不用担心，价格还会上扬。不仅2009年，过往十年的需求尤其是投资性需求的释放很大程度来自于对经济预期的看好。所以当经济走向发生可能逆转的变化之后，尤其是在预期进一步不明朗的情况下，刚需尤其是弹性系数较大的投资性需求，反倒会萎缩。经济动向是房地产业最大的背景及发展变数，走势发生变动将导致整个国民经济及社会体系全面发生震荡，作为国民经济一员的房地产业自然也受到冲击。

二、宏观政策调控的成真；这点相信大家都有感触，过往十年，针对房地产业的调控往往由于各种因素都变成“空调”。以至于2011年1.26新国八条出台伊始，包括开发商、消费者在内的行业普遍持怀疑态度，随后6月底市场大反弹；7.12号总理紧急表态继续高压，10月下旬随着龙湖地产、中海地产在上海降价后市场需求进一步大反弹，调控再度面临失控的危险；11.6号总理在俄罗斯再度紧急表态，这才最终迫使所有人都相信“房价还是总理说了算”，随后全国性的房价应声而落。从空调到真调，愈发让行业感觉政策走势不可控。

三、企业规模化后路径选择的分化；过往十年中，我们看到了从2002年到2011年，万科业绩从44亿成长到1215亿，翻了27倍；中海从40亿港币成长到870亿港币，翻了近22倍，金地地产从8.6亿成长到309亿，翻了近36倍！这是我们房地产企业过去十年发展的重要成果，同时也看到了房地产业集中度不断的提升，2012年上半年数据显示，前十强销售金额占比(与全国相比)已经达到18%，越是市场波动集中度更是加速提高！当没有规模的时候，企业普遍会将规模化作为第一选择，因为规模化才有话语权，但随之而来的问题是，随着规模化到底一定阶段之后，很多企业开始进入思考选择期，是进一步规模化还是要差异化还是要开始考虑追求利润？我们也知道最佳状态是规模化加利润化，但这往往很难！比如我们看到的万科、保利、中海、恒大、绿地无疑在进一步在规模化上展开竞争，而我们也看到了龙湖的表态要在适度规模化上要考虑利润，看到了孙宏斌在提升城市产能的同时进一步在追求规模化，还关注到佳兆业近几年以来持续拿地扩张的欲望，以及新城控股、蓝光地产、旭辉资本化的需求等等。企业的思考并不意味着已经结束而是才开始，小有小的烦恼，大也有大的烦恼，何去何从仍在探索。

四、消费者需求认知能力的提升；我们不需要怀疑，2002年开始以来，刚需是为主导，同样我们也无需怀疑，未来越来越多的房地产市场开始面临着改善型需求开始进入主导期；同样，经历了十年的房地产市场的教育，消费者的投资置业风险意识、维权意识、产品鉴赏力、品牌认同力等等全都得到大幅度的提升，这反过来对政府的管理能力、对企业的专业能力都提出了新的要求。需求结构的变化和需求意识的成长同样是房地产业的巨大成果，但给行业尤其是企业发展也带来巨大的挑战。

四大基础背景的巨变，再叠加新一轮换届的到来，市场走势进入迷离期，行业信息进入混沌期，是为必然。

【解惑之二：三大关系的调整，将决定房地产业的何去何从】

作为国民经济的一个小的组成部分，房地产业无疑难以独善其身，随时随刻都受到宏观面和行业等多个层面的影响，在此我们尝试着将这些影响梳理为几层基本关系的变化。行业需要重新构建这几层基本关系，事实上，这几层关系的重新调整也一直都在进行中。

一、中央与地方(政府)的关系

所谓中央与地方的关系，本质上就是收权与放权的变化。回顾近三十年改革开放历程以来，中央与地方的关系已经经历了两轮大的调整。目前正进入第三轮调整周期里。

第一轮关系调整：主导方向是两次中央向地方分权，首先是改革开放早期，确切的说是八十年代初期，农村方面，有四川及安徽农村改革的成功；城市方面，有诸多经济特区出现推动城市改革的成功。其次是八十年代后期到九十年代初，“南巡”讲话后中央更加进一步的快速分权，给经济注入了巨大的动力。在取得巨大经济成功的同时，我们也关注到以海南为主的局部房地产泡沫逐步产生。

第二轮关系调整：主要是以两次中央收权为主导，同样也是两次，1994年的分税制和1998年的金融改革，其背景正是基于九十年代初急速放权后出现了中央财政紧张，政策执行乏力，产业发展存在泡沫隐患等等诸多起因。这两次收权的结果是中央在经济和政策方面的话语权大大加强，不仅仅是财政和金融方面，还表现在宏观调控的政策推行方面。客观的说这个收权过程非常及时与正确，很好的实现了过热经济的平稳着陆。但我们也观察到，随后正是由于经济集权导致地方财政收入的受到很大影响之后，地方政府开始在诸多领域诸如房地产等行业寻找财政突破，很大程度上这也房地产业2000年以来快速发展的一个动因。

正如我们经常所说的，生产力决定生产关系，生产关系影响生产力。在当前中国经济出现诸多不确定性，社会面临诸多矛盾的时机上，第三轮的中央与地方的关系同步也在逐步调整中，这必将对房地产业再次带来全局性的影响，方向何在，我们拭目以待！

二、企业与政府的关系

不知大家是否关注到，开发企业和政府的关系已经发生重大的调整，主要表现在三个方面：第一，规模与品牌；这两年，我们经常性的听到很多开发企业朋友向我们反映，与某某地方政府谈合作，地方政府往往拿出你们CRIC研究中心每个季度定期发布的前十五强房企销售业绩报告与其交流，言下之意，规模小的企业他们(地方政府)是不怎么欢迎的。政府对于投资企业的规模和品牌要求，已经溢于言表，远非之前的欢迎任何企业前往的做法，这点尤其是表现在一些房地产市场经历过一轮发展并且进入结构调整阶段的城市；第二，土地结构；确切的说，主要还是自2009年开始，一夜间诸多房企发现，地方政府出让的土地结构中至少含有一半的非住宅用地，一般性开发商都急切希望的肥肉(纯住宅用地)几乎是没了，即使你和政府去私下洽谈得到的结果也是“至少一半非住宅，爱来不来”。毕竟这些年地方政府通过与房企之间的不断磨合中学乖了，纯住宅用地难以支撑长期财政收入。尽管我们不得不承认正是基于这种全国性地方政府供地结构的调整，导致今天我们看到全国性的商业地产由于供应高峰而潜在泡沫，但这毕竟是房地产市场发展到一定阶段后地方政府的必经行为，企业改变不了这个趋势，短期只可能是企业去适应这个方向。第三；长期发展性；我们也发现地方政府目前出现的一个习惯性行为：经常会拿着一块土地与某长期在该地经营的企业A去洽谈，告诉A尽管某外部企业B想以高价拿该地，但基于A企业长期在本地发展，为本地的发展做出了长期的贡献，愿意以适当低一点的价格转让给A。

说一千，道一万。回到我们上面所谈的中央与地方(政府)关系变化中所说的，正是由于经济集权的发生，地方政府财政收入锐减的背景下，在对待房地产企业的价值取向上经过了一轮囫囵吞枣后，地方政府应对企业的招数明显多了，不再是来者皆是客，而是开始着眼于构建地方长期的、稳定的财政收入结构出发，自然也就有了对规模化及品牌化企业、非纯住宅性质供地结构以及长期深耕企业的三个维度的转变。这其实也是题中应有之义。

三、消费者与企业的关系

随后，绕不过去的还有消费者与企业之间关系，我们也积极的关注到了目前的结构性变化。十年以来，房地产市场已经开始完成一轮周期性发展的主要性城市中，其需求结构发生重大转变，主要特征就是，一开始是刚需支撑行业的高速发展，随后这批具有购买力的消费者由于进入社会中坚结构。并且早期置业受益较大同时收入始终处于上升通道，转而开始变成改善型及投资性的需求结构，而该部分客户群体一方面对于房地产市场及产品具有相当辨识能力，同时经历多轮调控对风险具有相当的防范意识。这就导致了消费者与企业之间关系发生了两个主要的变化。

首先是行业集中度的进一步提升；消费者对于品牌和品质的认知能力提升，导致行业越是调控消费行为越是往规模化和品牌大企业靠拢，比如这些年来尤其是今年以来我们看的更加明显的是规模化的如万科、中海、保利、华润、龙湖、世茂；品牌企业如融创、佳兆业、新城控股、越秀地产等企业业绩不断攀升，消费者的理由很简单，行情不好置业风险存在，大企业和品牌企业的抗风险能力高，既然价格同样都回落的差不多我当然选择他们，更何况其品质也至少不会差。

其次是风险规避意识加强；由于前面所提到的消费结构的变化因素以及这些年政策调控导向的原因，我们很明显的关注到需求导向的市场因素全面让位于行政因素，以今年五月下半月到八月底这波行情为例，其主因还是在于保增长基调发出后，多部门配合轮番发力驱赶需求入市，从而有了近三个半月的去库存期。而正是这种非市场因素的导向，导致需求的风险意识大大强于以往，从而也直接导致了行业尤其是城市成交量骤起骤落的现象频频出现。

如果我们用一个数学公式来解释的话。成交量=供应量*到访客户量*该项目的需求转化率。我们会发现成交量的波动，在今日更多的还是来自于需求转化率的急剧下滑，简而言之，前几年的房产销售，200组

到访客户很可能解决100套房源，而时至今日很可能的结果是卖掉这100套房子需要2000组客户，即该项目的客户需求转化率从50%下滑到5%，这个所谓转化率实质上就是风险规避弹性系数提升的结果。这也就是为什么以往我们的营销可以是“坐商”，而今日必须要“电商”的原因，因为我们无法解决供应因素，也无法解决由于政策频繁震荡导致需求转化率急剧下滑的趋势，唯有能做的是提高客户到访量，而在解决这个问题上，“坐商”解决不了，唯有“电商”才能利用渠道有效解决。

以上三大关系的调整，中央与地方(政府)关系的调整将主导行业发展方向,企业与政府关系的调整将主导企业发展模式选择，消费者与企业关系的调整将主导企业专业发展重心。三者中中央与地方(政府)关系的调整具有全局性意义,而这也将和新一届政府的政策取向息息相关。

【解惑之三：城市(镇)化，决定了房地产业仍有第二春】

探讨完以上两个命题后，我们可以得到两个结论，第一，目前的变化来自于环境之变，四大因素也是个从量变到质变的过程，这个变化导致了我们的迷茫；第二，房地产业未来的走向取决于三大关系的调整，这个调整其实一直都在进行而且还将继续进行，无非是今日到了一个关键时间点上，阶段性的定性将会随着换届因素趋于明朗化，这个明朗化的过程包含着我们对未来的期待。

客观的说，正是由于以上两个方面原因，中短期房地产业注定了是个震荡期。所以，我们更愿意从企业中长期发展战略的高度来探讨下一个十年行业发展空间的问题。

由于这个命题较大，我们仅从城市(镇)化来进行探讨，因为通过跟踪研究这些年国家层面重大政策和手段走向上，我们相信这注定是中国下一个十年经济、社会发展的主要手段和方向。同时，我们也相信不会有人会质疑城市(镇)化对中国房地产业发展的重要性，过往的十年房地产的供求两个方面都来自于城市化推动。在此，我们不过多的理论性的探讨城市化率这个概念，因为关于这个概念的争论实在是太多，有说50%以上，也有说如果剔除相关因素实际上只有35%等等。本文仅仅是想从微观层面来谈一些现象，大概可以分为三个方面。

第一个现象：为什么，在调控不断情况下，这些年中国房地产成交量的不断增长？

这些年，从中国统计局每年发布的数据，我们可以很清晰的看到中国房地产业的成交数据(金额与面积)持续攀高。这几年印象最为深刻的是每年年初资本界朋友与我们探讨当年成交量(面积)是否能够继续增长问题。

2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近50%。资本界当时认为这是因为2008年需求被压抑，累积到2009年释放出来，再叠加2009年本来就应该释放的刚需，“1+1”才导致了这个高位，所以2009年应该是未来五年成交量最高位！但当时我们的回答是2010年成交量还将攀高。

2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%！首次破10亿平方米大关，资本界当时曾认为那是因为2010年调控是空调有三波大行情导致的，所以2011年数据不可能更高！但当时我们的回答还是2011年成交量继续要增长。

2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再度增长5%！又有很多朋友在探讨2012年全国成交数据的可持续增长问题。

在此，我们也相信成交量数据不可能一路往上无极限，但我们还是相信除非有重大变数，否则未来五年左右中国房地产成交量理论上还是要持续增长，道理很简单，我们很多朋友都是管中规豹！在此，和大家说三个简单的数字。

全国地级市：288个(含新成立的三沙市)

全国县级市：374个

全国县：2862个

统计局所公布的全国房地产成交量的数据是指288个地级市的数据，不含县级市以及县的数据，而即使是288个地级市的数据，我们很多同行及资本界朋友的判断依据往往是根据所看到的十大城市甚至多一些三十个大中城市房地产成交变化情况，而更多的剩下还有将近250多个城市的数据你看不到，但十大城

市从最早占全国数据(成交量)比重近30%，这几年迅速下滑到10%多一点，已经注定了我们大家并没有看到中国房地产城市市场的全貌，就好比你看到了大海表面的波涛汹涌，而大海以下始终平静一样。尽管一线二线主要城市成交放量受政策影响，但更多的城市由于城市(镇)化，房地产需求还在持续稳定的放量中，形象一点的说，今天我们摊开中国地图，除了沿海一线的城市房地产市场都得到启动了之外，往内陆推进除了部分省会等中心城市之外绝大多数二三线城市还没有得到有效启动，更不用说四五线和中西部。第二个现象：为什么说城市房地产市场呈现阶梯式传导效应？

接着上述所谈的中心城市与周边三四线城市关系来谈，我们想介绍一下中国房地产市场的城市传导效应。

举个例子，2000年--2004年期间，上海房地产市场率先启动，随后杭州市场被带动也快速发展起来，即使是苏州市场也开始活跃，但这期间南京房地产市场始终没有反应，包括温州人炒作两轮也都无功而返，当时的观点是“南京没产业支撑，需求购买力不够，所以市场没法起来...”，但就在温州人撤之后，2005年南京房地产市场当年成交量直接冲上900万平方米高位！随后业内观点又是“合肥土地供应量足够未来五六年消化的，产业没有支撑，购买力不足，泡沫太大...”，但2008年次贷危机背景下，全国主要城市受影响，合肥市场逆势大反弹。

我们想表达的结论是，中国房地产市场的城市传导效应客观存在，一方面是区域型的即中心城市房地产市场发展过程中会带动周边低一级城市房地产市场的成长，这十年中，长三角区域先是上海、杭州、苏州、然后是南京、无锡、合肥、常州，基本上这个脉络和顺序是非常清晰的。另一方面是跨区域型的如一线城市北京、上海、深圳，之后南京、杭州、广州、合肥、石家庄。总体上还是个房地产市场的自上而下的传导带动模式。

全国到现在为止仍旧只有局部区域和部分城市房地产市场发展到了一个成熟阶段，更多的城市还处在阶梯式的发展过程中，尽管说有时间差，但总体趋势仍在前行。我们相信由于城市化驱动需求仍旧很大，而城市房地产市场由于受到城市经济、人口结构、消费习性等等多维度差异化而导致所处不同房地产发展周期，结合中心城市的城市传导效应因素，注定未来城市房地产市场走势将会在不断差异化的同时持续推进城市房地产发展周期走向成熟阶段。

第三个现象：从世纪金源和贵阳花果园现象，来探讨需求规模问题。

最后再介绍需求规模问题，2009年中国房地产业出了两个典型企业案例。星河湾地产一个项目销售40多亿！世纪金源三个项目销售600多万平方米！前者做产品溢价，后者模式正好相反做流量周转。当然我们更关注后者，因为在贵阳一个项目一年销售250万平方米，这实在是不可思议的一个现象，大家印象中贵阳购买力没这么大啊，但今年上半年根据我们发布的数据，可能大家再度发现一个更大的奇迹：宏立城的花果园项目上半年单项目销售157万平方米！又是个贵阳！为什么看上去不富裕的地方房地产需求的购买力却突然爆发出来了？！尽管我们相信有价格因素，也有渠道因素，但更多的我们还是理解为：今天我们的城市(镇)化背后所隐藏的是城乡二元化结构，是户籍政策！是这个户籍政策背后所暗含的优势的医疗、教育等优势社会资源的分配不均衡性，驱使了梯队性的需求城市(镇)化！短期，二元化城乡结构无法从根本上解决也就注定了城市(镇)化也必将持续，而这个持续的进城过程就是购房入户的过程，这就是行业发展的根本性驱动因素。结合这几年我们持续关注的李克强先生的城镇化的观点来看，我们认为，行业未来可能还有波动，但发展的动力并没有改变。

下一个十年，尽管经济社会发展因素越来越复杂多变，注定房地产业面要持续进入震荡期，但我们对房地产业向上的预期仍在！

站在新旧十年的重大交汇点上，套用一句俗话：道路是曲折的，前途是光明的。对于房地产业而言，中短期的四大背景的变化和三大关系的调整注定行业的多变，而中长期城市(镇)化的推进依旧不改行业进入整体上行通道！这是本文想表达的核心，如果本文能够帮助同仁通过理解行业的变因而看到未来的信心，则善莫大焉！

而通过这个分析过程，CRIC研究中心更进一步想表达的是：我们之所以迷茫是因为我们的习惯性判断由于外部因素的重大调整而不再准确，我们之所以恐惧是因为我们的习惯性行为由于缺乏创新而不再安全，我们之所以落后是因为我们的习惯性思维由于固步自封而不再有优势。时代在前行，环境在变化，今日之变不是突然而是注定，明日之变随即而来，变是永恒，唯有主动拥抱变化才能从迷茫、恐惧和落后中走出来。

未来，已来！

你准备好了吗？！

第二篇：房地产形势分析

XX市1—5月份房地产

市场形势分析

一、1-5月房地产开发的基本情况

今年以来，我市狠抓重点项目建设，着力推进发展方式转变和经济结构调整。国内房地产政策调控更加严格，刺激性政策减退，我市房地产业面临资金困难、土地、劳动力成本上升等一系列问题，对我市房地产销售平稳运行产生一定影响。

（一）1-5月份以来房地产开发情况

房地产销售情况：1-5月份，我市房价总体继续回落。据统计，我市开发房地产项目共59个。2012年1-5月份，销售住宅869套;商品房销售面积85244.59平方米；商品房销售额30733万元。其中商品房销售平均价格多层为2600元左右，小高层为2800元左右，高层为3100元左右(该统计数字未含“两改造”项目)，具体情况如下：

XX市1—5月份商品房销售统计表

销售呈减缓态势。主要原因：房地产调控政策效果进一步正在深化。

1-5月，房地产新开工面积376390平方米，商品房和商品住宅新开工项目个数10个，投资总规模556320万元;房地产施工面积 1420810平方米，商品房和商品住宅在建项目个数41个。

（二）1-5月份以来房地产购置土地面积情况

房地产开发商今年购置土地的宗数5宗，面积160亩。资金总额1521万元。

（三）房地产企业资金来源情况

房地产企业资金来源为自筹资金。通过银行贷款、商品房预算款、自有资金等方式筹资。面临的主要问题：受国家政策调控的影响，房地产企业贷款难，融资难。企业寻求担保困难。

（四）房地产企业效益情况

大多数开发商反映，房地产企业效益与前几年同期相比，呈现不景气，低迷的状态。

二、存在的主要问题及原因

（一）国家宏观调控制约。受限购、首付比例提高、国家调控房价影响企业投资信心等调控政策的影响。2012年1—5月房地产市场较去年发展出现低迷状况，开工普遍放缓，我市有些房地产已竣工两期，严重影响了房地产开发建设进度。

（二）资金链中断。近来，受非法集资的影响，开发商资金链中断，部分房地产企业已停工。

（三）销售形势不景气。2011年是城建三年大提升的第一年，发展势头猛。投资旺盛，大量的开发商到XX市开发地产项目，出现了商品房一定的过剩。我市很多商品房由多

层变为高层，高层的开发成本高，销售价格相对高。致使刚性需求者无经济能力购买。

三、下步房地产走势分析

我市商品房有发展的潜力和机遇。一是目前我们处于城建三年大提升的第二年，规划建设正在加强，投资需求旺盛，具有保持增长的潜力。二是全市上下谋发展的积极性高。近几年，全市形成了抓重点项目建设的高潮。各地实现较快发展的决心大，上项目的积极性高。三是近期国家放贷政策放松，银行存款准备金率下降0.5%，将有利于商品房的销售，带动开发商的资金流转。

综合而言，抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存，预计房产价格短期内在政策调控下难以快速上涨，小幅回落概率较大。

第三篇：未来已来,直面挑战

“未来”已来，直面挑战

——戴加平名师工作室“课堂教学与信息技术深度融合”专题研讨小结

3月23日下午14：30-16：30，由戴加平名师工作室与陈春露名师工作室联合组织的、以“课堂教学与信息技术深度融合”为主题的“名师与你面对面”研讨活动在衢州二中数字学习中心顺利举行，并以线上直播形式面向本省各地市高中历史教师展示。省技术装备中心沈清主任、湖州市教育局教研室魏钧副主任等有关领导和全省数百名高中历史教师在线上围观了本次研讨，戴加平名师工作室衢州团队和衢州二中的部分历史教师参加了线下的活动。

近年来，互联网+已在深刻地影响我国经济社会各方面的发展，也极大地影响了人们的日程生活，但它的影响力似乎停滞在了高中教学的大门之外，至今与高中教学尚未能形成深度融合。另一方面，各地已普遍加大了对基础教育的投入，我省许多高中都开始建立学科专用教室、数字学习中心或是智慧教室，互联网+的硬件条件已逐步具备，遗憾的是因为极少有学科教师尝试运用，因此而只是成为供人参观的一道风景。

“未来”已来，惟直面挑战才能适应时代大潮，推进高中历史教育在继续变革中得以发展。正是本着这种意愿，近年来在“课堂教学与信息技术深度融合”方面已作出了持续努力并取得一些收获的戴加平名师工作室与陈春露名师工作室决定联合组织本次专题研讨活动，以期以新观念推进历史课堂教学变革，以成功的教学案例促进更多的高中历史教师转变观念。

本次活动由衢州二中历史教师、戴加平名师工作室学科带头人、浙江省“2017年中小学教师信息技术应用创新大赛”一等奖获得者赵阳率先登场，他执教《古代中国的手工业经济》一课。借助对课程标准与教材的深刻理解，运用较高水平的信息技术能力，赵老师展示了“课堂教学与信息技术深度融合”给高中历史教学可能带来的多方面变革及其精彩，衢州二中学生也较好地展示了他们将信息技术运用于学习活动的能力。赵老师在接受线上老师提问时表示，这节课属于概念课，备课的时间要比常态课多很多，但相信随着技术的进步和普及，我们有能力从概念课转为常态课。

衢州市教育局教研室高中历史教研员、“浙派名师”培养人选、陈春露名师工作室主持人陈春露老师随后以赵阳等年轻新秀为例，简要介绍了衢州市高中历史学科近年来在“课堂教学与信息技术深度融合”方面所作的努力和因此而呈现的新面貌。她强调，校情、学情、硬件确有差异，马上大规模推广确有困难，但作为历史教师，要积极主动地顺应潮流，转变思维，储备能力，勇于创新，善于行动，为未来的课堂做好准备。

平湖市当湖高级中学历史教师、嘉兴市高中历史学科带头人、戴加平名师学科带头人张勇接着亮相。他从“信息技术的熟练应用”、“翻转课堂的巧妙设计”和“PPT课件的制作”等三个角度展开专业点评。他特别指出，在这节展示课中，多种移动终端技术和信息技术工具的使用贯穿了教学始终。硬件部分有HappyClass智慧课堂系统（包括智慧黑板、音响、智能平板等）、手机等；软件部分有智慧课堂自带的希捷授课助手、狸窝视频转换器、美图秀秀、百度地图、优酷pc客户端、office2013、IE 10等。除了熟练掌握与运用这些技术，难能可贵的是，赵阳老师很好地将这些技术与教学的实际需要相结合，从而给老师们呈现了一节不同寻常、颠覆性的、引领风尚的翻转课堂展示课；学生也在这个过程中，从课前的预习、课堂上的多种形式参与和课后的延伸学习，实现了实质性的深度参与。

嘉兴教育学院高中历史教研员、戴加平名师工作室主持人戴加平老师则是以赵阳的课为案例，分析了信息技术与历史教学深度融合的价值。他认为这种价值至少体现在三个方面； 一是已看得见的，即是课堂教学形式的改变，具体表现为教学手段、教学资源和学生参与方式的丰富。二是不易看见因而要用心体会的，即是课堂教学质量的提升，因为教学方式改进、教学针对性增强和学生在学习活动中参与方式的多样性，都会合乎逻辑地推动课堂教学效果的提高。三是注定要在将来才能显示的，那就是师生的基本素养都能在这个过程中得以提升。教师如果能主动地学习与运用现代信息技术，就能避免沦为时代难民这一悲惨命运；学生在这样的学习与运用过程中，思维方式、探究能力都能得到提高，才能成为时代的弄潮儿，成为真正的土著。

本次活动的最后一个环节是现场四位嘉宾与全省数百名在线上观摩的同行互动，接受在线提问，共同探讨问题。

在长达两个小时的活动过程中，从全省各地历史老师的参与人数和线上留言情况看，本次研讨活动从选题到研讨形式，既得到了同行们的高度关注，也得到了他们的热情肯定。老师们纷纷留言，未来的发展方向，就如同赵阳老师的课一样。充满想象和希望；行者在路上！他们普遍期待着有类似的更多的研讨活动。

是的，人坐家中，视接千载。这种研讨方式本身就印证着互联网+给现代教育教学及专业培训活动所带来的变革及其多方面的效益。相信这样的活动对推进嘉兴与衢州两市乃至更大范围的高中历史教学与信息技术的深度融合会产生积极的影响。

衢州二中为本次专题的直播研讨活动提供了全力支持，其信息技术专业团队则为本次活动的圆满成功提供了技术保障。

第四篇：谈教育改革的已来和未来

谈教育改革的已来和未来

教育政策正有力地推动并深刻地影响学校的内涵发展，不妨从已来、将来、未来说起。

已来的是“双减”，有四个关键词：一是治理，“双减”的直接效用是治理教育乱象，让教育回归应有的样子，使学生能够舒展地成长。其力度之大、动作之快，已是有目共睹。二是质量，减负不是根本目的，“双减”是为了增效，是为了提高教育质量。当然这种质量是学生全面发展的质量，是“一个不能少”的全体学生的质量。三是绿色，即“绿色”的观念、方式，从学生的长远出发，坚持可持续发展的路线，切切实实推进素质教育，而不是拼时间、拼身体。“绿水青山就是金山银山”，经济社会的发展如此，学生的发展亦是，健康、活泼的发展就是高质量的重要表征。四是创新，要走出一条绿色发展的路子，很重要的是创新。从现在各地提供的先进经验看，创新主要在技术赋能、教学模式重构、作业优化设计、学段衔接、教师专业提升等方面。在这些经验推广应用的过程中，各地可结合自己的实际，特别是注意总结提炼自己长期以来推进素质教育的做法，转化成“双减”的改革举措，有力促进“双减”取得切实效果。

将要来的是义务教育课程改革。按照教育部部署，义务教育课程改革新方案和课程标准即将颁布，义务教育新课标的教材也会投入使用。从某种意义上说，今后若干年义务教育学校的主要任务就是落实新方案，用好新课标、新教材。这一轮高中课改在2017年已率先启动，基础教育也将整体进入新一轮课改。这一轮义务教育课改新意迭出，应当重点关注六个方面。

其一，课程核心素养。由于义务教育阶段淡化学科界限，并提出课程核

心素养，但其价值定位与高中课程的学科核心素养是相似的。其特点是具有完整性，是价值观念、必备品格和关键能力的有机整合；统摄性，核心素养包容、拉动一般素养；生长性，核心素养是在学习过程中甚至在人的一生中不断发展的。

其二，学习内容更新。每一轮课程改革，都是国家在反复调研的基础上对知识新的审视、选择、重组，以更好地适应国家对培养目标的新要求，以及科技、社会的新发展。就语文学科来看，高中课改提出学习任务群，构建了语文的课程内容，必然会对义务教育语文新课程带来深刻的影响。

其三，学科实践。学科实践不仅关注实践，鼓励学生在“做中学”，在主动参与中学习；还关注学科，引导学生用学科典型的学习方式，在真实情境中学习。此外，学科实践也会包括情境、任务、探究、成果等基本要素，并含有新的意蕴。例如，情境不管是真实的，还是模拟性的，都贯通学习过程，具有开放性。

其四，综合学习。义务教育课程改革体现超越学科中心的基本思想，更强调学科内部知识整合，推进跨学科学习，建设综合性课程。综合学习倡导课堂向四面八方打开，间接知识与直接经验联结，知识学习与实践应用结合。将来，教材可能会要求安排一定课时用于综合学习，学习方式和评价方式也都会发生相应变化。

其五，因材施教。在课程中体现选择性，以适应不同地区、不同学校和学生的差异；在学段上注重衔接性，合理设计不同学段的连续性和进阶性，以柔性方式引导学生拾级而上；在教学方式上，把面向主体的观念落实到每一个鲜活的个体，促进所有学生的进步与发展。

其六，学业质量。学业质量是学生在完成课标阶段性学习后的学业成就表现，义务教育课程标准沿用高中课程标准的做法，按照学段描述了核心素质应达成的标准，为素养性评价提供了基本依据。在一定意义上，把新课改的这些基本精神落实到位了，“双减”对学校课程、教学的要求也就体现出来了，教育教学质量一定会得到显著提高。

未来会来的是两个重要文件精神的落实。一个是《中国教育现代化2035》。党中央、国务院提出，到2035年总体实现教育现代化，迈入教育强国行列，推动我国成为学习大国、人力资源强国和人才强国，并为之进行了全面部署，要求为之落实八个“更加注重”：更加注重以德为先，更加注重全面发展，更加注重面向人人，更加注重终身学习，更加注重因材施教，更加注重知行合一，更加注重融合发展，更加注重共建共享。这些都为我们走向现代化指明了方向。

我们还应注意到，2021年11月，联合国教科文组织在该组织第41届大会上面向全球发布《共同重新构想我们的未来：一种新的教育社会契约》报告，探讨和展望面向未来乃至2050年的教育。从以往经验看，联合国教科文组织发布的报告带有风向标意义，会深刻影响各国教育政策的制定和教育改革的深入。这份报告，重新构想教育的公共目的，倡导把教育看作一种社会契约并作为共享愿景；明确确保人们终身接受优质教育的权利，强化公共行动和共同利益，并将其作为两条基本原则；提出直面现实挑战和不确定未来，要以不同方式思考学习；提出在继承优秀教育传统的基础上，革新教育教学模式；要求发挥广大行动者的作用，推动重新构想成为现实。这份报告不仅在宏观上，还在方向性和具体要点上，对我们现在讨论的课程教学改革、综

合性学习、学段衔接、育人共同体都有深刻阐述。

未来已来，我们应该有面向未来的胸怀和胆识，落实《中国教育现代化2035》的部署，借鉴“社会契约”的思想资源，通盘筹划改革行动，创造性地推进事业的发展，真正体现出未来学家们所说的“未来正是我们要创造的地方”，把美丽的蓝图变成辉煌的现实。

第五篇：分析目前房地产形势

分析目前房地产形势：

从目前房产销售情况来看，国家房地产政策方面的影响是普遍的，所有房地产行业都受到大环境的制约，就7月份国家开始第三次市场调控，采取限价、限购、限贷等措施、相应减少了购买量、销售速度缓慢，如5月份开盘到第三次调控仅二个月的时间就售出95套，而7月份以来仅增加了10套，主要原因是老百姓对国家新政策的出台还拿不准、还报定出现大跌价的希望、都处在观望和等待时期。

根据我公司近几年的开发销售情况来看，尽管国家政策几经调控、三线以上城市价格仍然处在小幅上升阶段，并不影响房产的购买力、楼盘空置率几乎为零。足以说明市场的需求量还是有空间的，至于这个空间有多大则需要更近一步的市场调研和分析。据经济新闻报道，至少近五年内商品房住宅不会出现饱和现象，目前压力全部都集中在二、三线城市。

我公司从“五一”开盘以来共销售住宅楼105套，价值1975万元，95%的业主交全款，而且80%的业主来源于招远本地区，只有20%的业主来源于外地。充分说明本地市场占有率是相当高、潜力之大。也更进一步说明我们的销售力度不够，由其在广告宣传方面做的不到位，对市场消费情况调查、研究缺乏，对服务区内的人口结构、居民收人、均居住面积、周边房地产市场价格和需求差别等，民需求量的分析还是存在问题的。所以，这种异常现象也是暂时的，随着土地、建筑材料、劳动力等物价的不断上涨，商品房成本上升，开发商资金压力增大、负债就会聚增、利润空间减小，跌价的可能性很小，而在国家政策调控之下维持不再大幅上升可能性很大。目前就是国家调控这后的一个过渡时期有，通过我们公司的努力奋斗、在进一步挖掘本地市场的同时大力开发外地市场，树立信心，争取在二期开盘前把一期的280套全部销售。招远海景房才刚刚开始，在招远政府的关怀和支持下、通往海滨的 高速工路为我们海景房的客户已经铺上了一条绿色通道，海滨花园正大规模的施工建设中，短短几年内我们的海景房就会初建规模，配套齐全，未来市场前景不是乐观的。

项目工程总造价：30000万元

2010年完成工程总造价：2160万元

2011年完成工程总造价：7400万元

预计2012年完成工程总总造价：15000万元

设计总户数：4200套

预售户数：410套

其中全额交款（含按揭）1975万元105户

建筑总面积：34778平方米

按市场价格销售收入：10250万元

2011年实际销售收入（与交税相对应）11399845元

预计2012年实现销售收入：8000万元