2010年1月自学考试房地产法试题参考答案（范文模版）

第一篇：2010年1月自学考试房地产法试题参考答案（范文模版）

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2010年1月自学考试房地产法试题参考答案

一、单项选择题

1、D2、C3、D4、A5、B6、B7、D8、C9、B10、A11、B12、D13、C14、A15、B16、A17、D18、C19、B20、A21、D22、C23、A24、B25、C26、D27、A28、A29、B30、C31、B32、D33、C

二、多项选择题

34、ABC35、ABCD36、BCDE37、ABC38、ABDE

三、名词解释题

39、是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。

40、是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。

41、是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

42、是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

43、是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

四、简答题

44、（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原则；（4）房地产综合开发原则；（5）城镇住房商品化原则；（6）宏观调控和市场调节相结合原则。

45、（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，2010年1月自学考试房地产法试题参考答案

须遵守我国法律、法规。

46、（1）协商。指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。（2）行政处理。指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。（3）仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。（4）诉讼。由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。

47、违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并交付罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果并构成犯罪的，依法追究刑事责任。

五、论述题

48、我国基本农田保护制度的主要内容包括：（1）实行基本农田保护区制度：①基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用；②需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度。占用基本农田的单位应按照县级以上人民政府的要求，将所占用的基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破坏基本农田。（4）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。（5）实行基本农田地力等级评定制度。（6）实行基本农田保护责任制度。

六、案例分析题

49、（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力，因为该培训中心具有营利性，其培训楼并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。（2）工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。（3）不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场，只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。

第二篇：2013年10月高等教育自学考试房地产法试题

2013年10月高等教育自学考试房地产法试题

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分)

1.依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为

A.20年 B.30年 C.50年 D.70年

2.征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由

A.国务院批准 B.省、自治区、直辖市人民政府批准

C.市级人民政府批准 D.县级人民政府批准

3.下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

B.持有建设工程规划许可证

C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以上，并获得房地产管理部门批准

4.国有土地租赁是出让方式的补充，其不得适用的情形是

A.利用原有建设用地进行经营性房地产开发

B.原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用

C.原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用

D.原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用

5.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上

A.应当采取货币补偿

B.应当采取房屋产权调换

C.既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换

D.县政府必须提供改建地段房屋

6.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的A.勒令拆除 B.不予补偿

C.处以罚款 D.补办手续

7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是

A.社会福利评估 B.社会风险评估

C.商业利益评估 D.房屋价格评估

8.下列土地所有权，只能归国家所有的是

A.城市市区土地 B.农村和城郊土地 C.宅基地 D.自留地、自留山

9.不动产物权转让时办理的登记叫做

A.初始登记 B.总登记 C.转移登记 D.他项权利登记

10.房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有

A.优先购买权 B.阻止权 C.优惠购买权 D.拒绝交租金的权利

11.被征收人在法定期限内对补偿决定不申请复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋拆迁决定的县、市人民政府申请

A.仲裁机构执行 B.行政机关执行 C.人民法院执行 D.社会机构执行

12.房地产抵押合同的生效时间是

A.签订之日 B.登记之日 C.履行之日 D.约定之日

13.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内

A.向物业所在地居民委员会备案B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案

C.向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职

14.下列不得设定抵押的房地产是

A.出让取得的国有土地使用权 B.张某的个人房屋

C.我国某名牌大学的教学楼 D.某私营企业的国有土地使用权

15.按《房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，下列符合设立房地产开发企业应具备资本条件的是

A.注册资本100万元人民币以上 B.注册资本50万元人民币以上

C.注册资本30万元人民币以上 D.注册资本10万元人民币以上

16.召开业主大会会议

A.应当于会议召开1个月前通知全体业主B.应当于会议召开15日前通知全体业主

C.应当于会议召开5日前告知居民委员会D.每位业主应当作好业主大会会议记录

17.下列关于住房公积金提取和使用的表述，不正确的是

A.职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额

B.职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明

C.住房公积金管理中心可以向他人提供担保

D.申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保

18.我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为

A.1.2% B.12% C.15% D.20%

19.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括

A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房地产开发 D.房屋租赁

20.限价商品住房，对多次参加摇号均未摇中且轮候3年以上(不含3年)的申请家庭，区县住房保障管理部门可以

A.优先配售 B.重新摇号配售 C.直接配售 D.暂缓配售

21.土地增值税采用四级超率累进税率，下列表述正确的是

A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%

C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%

D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为70%

22.依据《房地产开发企业资质管理规定》，注册资本≥100万元人民币、具备从事房地产开发经营时间≥1年、有已竣工的建筑工程、专业管理人员职称结构及人数符合规定标准的房地产开发企业，可达到资质评定标准是

A.一级资质 B.二级资质 C.三级资质 D.四级资质

23.为了保障建设工程质量和安全，法律禁止建筑工程

A.招标发包 B.直接发包C.肢解发包 D.承包

24.张三将在A市某住宅小区购得的房屋卖给王五，该行为实际上是完成了

A.房产交易 B.地产交易 C.土地所有权转让 D.房产交易和地产交易

25.下列关于住房公积金管理委员会的主任的表述，正确的是

A.应当由具有社会公信力的人士担任 B.是管理委员会的法人代表 C.应当由政府负责人担任 D.应当由人大代表担任

26.职工个人缴存的住房公积金，缴存的方式是

A.由职工个人每月向受托银行缴存B.由职工所在单位每月从其工资中代缴

C.由住房公积金管理委员会每月向受托银行缴存D.由设区的市级人民政府财政部门每月向受托银行缴存

27.未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处罚款，其罚款的幅度为人民币

A.1～5万元 B.5～20万元 C.10～15万元 D.10～20万元

28.房地产相邻关系的客体是

A.两个以上房地产所有人或使用人的房地产 B.一个房地产所有权

C.不动产本身 D.相邻关系人因行使所有权引起的经济利益或其他利益

29.房地产经纪机构，必须到所在直辖市、市、县人民政府房地产主管部门备案的时间是领取营业执照之日起的A.5日以内 B.10日以内 C.15日以内 D.30日以内

30.下列关于商品房包销的描述，错误的是

A.包销商一般是房地产经纪机构 B.包销商拥有该商品房的独家销售权

C.包销商对商品房的价格无任何决定权 D.包销可以帮助开发商化解风险

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

31.按照土地用途，土地分为

A.农用地 B.建设用地

C.未利用地 D.已利用地

E.空闲地

32.依据《城市房地产管理办法》，下列属于不得转让的房产是

A.司法机关依法查封的房产

B.权属有争议的C.未依法登记取得权属证书的D.共有房地产未取得其他共有人书面同意的E.行政机关依法裁决限制转让的房产

33.依据《物业管理条例》规定，下列属于业主大会职责的是

A.制定管理规约 B.使用专项维修资金

C.维修物业 D.保养物业

E.选举业主委员会

34.根据《物权法》的规定，下列可以抵押的有

A.土地所有权 B.宅基地

C.房屋 D.土地承包经营权

E.依法被查封的房地产

35.目前，我国的房地产中介服务机构有

A.房地产咨询机构 B.房地产价格评估机构

C.房地产经纪机构 D.房地产开发商

E.房地产管理部门

三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)

36.房产税

37.存量房

38.地役权

39.经济适用房

40.个人住房贷款

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

41.简述物业服务企业的法律地位。

42.简述土地管理制度的基本内容。

43.简述房地产交易的特征。

44.简述房地产中介服务的主要特点。

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第三篇：2009年10月自学考试房地产法试卷参考答案

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2009年10月自学考试房地产法试卷参考答案

单项选择题

1、B2、C3、D4、B5、A6、A7、A8、D9、B10、C11、A12、B13、B14、D15、A16、B17、A18、C19、C20、A21、A22、D23、B24、A25、C26、D27、A28、C29、B30、C31、A32、D33、C

二、多项选择题

34、BCDE35、ABCDE36、BD37、ABCD38、ABCD

三、名词解释题

39、是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。

40、是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。

41、是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。

42、是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

43、是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

四、简答题

44、（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。

45、（1）通过出让方式取得土地使用权。（2）土地使用权作价入股。（3）通过租赁厂房和场地的方式。（4）通过企业拍卖或租赁经营方式。（5）与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。

46、按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。具体责任是：（1）房地产开发企业应当按照其向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（2）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

47、（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。

（2）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，不移交有关资料，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。

五、论述题

48、发包方的权利包括：（1）发包的权利；（2）监督的权利；（3）处理的权利。发包方的义务包括：（1）维护承包的土地承包经营权；（2）尊重承包方生产经营自主权；（3）为承包方提供必要的服务；（4）组织农业基础设施建设；此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。

六、案例分析题

49、（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

2009年10月自学考试房地产法试卷参考答案 1

第四篇：《房地产法兼合同法》试题答案[最终版]

《房地产法兼合同法》试题

一、单项选择题

1、拆迁补偿的对象是指被拆迁人，主要是指（B）

A．房屋使用人

B．房屋所用人

C．房屋代管人

D．国家授权的国有房屋管理人

2、我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，教育、科技用地的最高年限为（C）

A．70年

B．40年

C．50年

D．80年

3、关于土地出让的招标事宜，下列说法正确的是（A）

A．招标人向社会发出的招标公告是邀约邀请

B．招标人不得要求投标人交纳投标保证金

C．决标后，招标委员会向中标者发出中标通知书

D．招标方式的中标者一定是出价最高者

4、下列不属于土地使用权抵押实现方式的有（C）

A．拍卖

B．折价

C．没收

D．变卖

5、土地开发是指通过“三通一平”或者“七通一平”，将生地变为熟地。下列属于“三通一平”的有（D）

A．通水、通电、通热力、平整土地

B．通排水、通电、通热力、平整土地

C．通邮政、通电、通水、平整土地

D．通水、通电、通路、平整土地

6、下列不属于房地产开发企业违反资质等级规定的处罚措施的是（C）

A．注销资质等级证书

B．吊销资质等级证书

C．没收财产

D．罚款

7、某建设单位2013年1月1日领取了施工许可证，该建设单位应该在（C）前开工，否则应申请延期。

A．2013年2月1日

B．2013年3月1日

C．2013年4月1日

D．2013年5月1日

8、下列房地产可以转让的是（A）

A．属甲乙两人共有房地产，且经两人同意的B．甲乙权属争议起诉的C．依法收回土地使用权的D．甲的房屋但被司法机关查封

9、《合同法》214条规定，租赁期限不得超过（A），超过部分无效。

A．20年

B．40年

C．50年

D．10年

10、异议登记的主要效力是（B）

A．限制更正申请人的权利

B．限制现时登记权利人的处分权

C．限制利害关系人的权利

D．限制请求权人的权利

11、诉讼采用（），仲裁采用（C）

A．一审终局，一审终局

B．一审终局，二审终局

C．二审终局，一审终局

D．二审终局，二审终局

12、房地产纠纷按照涉及的客体不同，分为(D)

A．房地产民事纠纷和房地产行政纠纷

B．房地产物权纠纷和房地产债权纠纷

C．国内房地产纠纷和国外房地产纠纷

D．土地纠纷和房屋纠纷

13、A企业收到传真后向B发出传真，对单价进行了调整，这属于作出实质性变更的行 为，因此原要约失效，该传真属于（D）

A．要约邀请

B．要约

C．承诺

D．新要约

14、甲乙两个企业在4月1日签订了100万元的买卖合同，合同4月1日成立，事后经查合同的标的是走私汽车，则该合同（B）

A．有效

B．无效

C．效力待定

D．不成立

15、代理是指经纪机构在受托权限内，以(C)名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。

A．经纪人

B．受托人

C．委托人

D．代理人

16、《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为(D)年，法律另有规定的除外。

A．3

B．4

C．5

D．2

二、多项选择题

1、下列“三改四建”内容中属于“三改”的有（BCD）

A.建立住房公积金制度

B.建立是社会化、专业化运行体制

C.建立按劳分配的货币工资分配方式

D.建立国家、单位、个人三者合理负担的住房建设投资体制

2、需要由国务院批准才可以征收的土地包括（ACD）

A.基本农田

B.基本农田以外的耕地超过45公顷

C.其他土地超过70公顷的D.基本农田以外的耕地超过35公顷

3、属于集体土地所有权的客体的有（BCD）

A.城市的土地

B.宅基地

C.自留地

D.自留山

4、可以由政府划拨的建设项目用地包括（AC）

A.军事用地

B.居住用地

C.城市基础设施用地

D.工业用地

5、下列关于房地产开发企业说法正确的有（ABD）

A.房地产专营企业按照资质分为五级

B.《暂定资质证书》有效期为1年

C.工商行政管理部门对符合法定条件的登记申请，应在收到申请之日起10天内予以登记

D.房地产开发企业也称开发商或建设单位

6、城市房地产开发规划管理集中体现在“一书两证”制度上，即（ABC）

A.《建设用地选址意见书》制度

B.《建设用地规划许可证》制度

C.《建设工程规划许可证》制度

D.《建筑工程施工许可证》制度

7、根据法律法规规定，可以不通过招标选择施工单位的项目包括()

A.涉及国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的B.属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的C.施工技术主要采用专有技术的D.普通住宅小区

8、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的（AD）

A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利

C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意

9、社会保障住房包括（ABC）

A．廉租房

B．经济适用房

C．限价房

D．商品房

10、免征房产税的有（ABCD）

A．军队的自用房产

B．国家机关自用的房产

C．宗教寺庙、名胜古迹自用的房产

D．个人所有非经营性用的房产

11、“三资企业”包括（ABC）

A．中外合资经营企业

B．中外合作经营企业

C．外商独资企业

D．民营企业

12、房地产交易中，依照法律定，优先购买权有(AB)

A．承租人优先购买权

B．共有人优先购买权

C．业主直系亲属优先购买权

D．业主债权人优先购买权

13、《合同法》规定，有下列情形之一的，合同可申请变更或撤销（AD）

A．合同存在重大误解

B．以合法形式掩盖非法目的C．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

D．合同订立显失公平

14、在要约生效后、受要约人承诺前，要约人可以撤销要约。但《合同法》规定，下列情形要约不得撤销：（ABC）

A．要约人确定了承诺期限

B．要约人以其他形式明示要约不得撤销

C．受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作

D．受要约人违约

15、合同的法定解除条件包括（ABCD）

A．因不可抗力致使不能实现合同目的B．在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务

C．当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

D．当事人一方延迟履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的三、名词解释

1、财产征收（课本33页）

2、土地所有权（课本61页）

3、买卖不破租赁原则（课本156页）

4、代位权：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的债权除外。

四、简答题

1、房地产法的渊源(课本11页:1-8)

2、简述房地产权利原始取得的方法（课本167页1-4）

3、简述“五险一金”的内容：

五险： ①养老保险②医疗保险③生育保险④工伤保险⑤失业保险

一金：住房公积金

4、简述《合同法》中要约失效的情形：

①拒绝要约的通知达到要约人；②要约人依法撤销要约；

③承诺期限届满，受要约人未作出承诺；④受要约人对要约的内容作出实质性变更。

五、案例分析题(共10分)

2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。

问题：

(1)甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?(3分)

(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?(2分)

(3)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?(3分)

(4)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?(2分)

答案：

三、名词解释：

1、财产征收

2、土地所有权（课本61页）

3、买卖不破租赁原则（课本156页）

4、代位权：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的债权除外。

四、简答题：

1、(课本11页:1-8)

2、（课本167页1-4）

3、五险： ①养老保险②医疗保险③生育保险④工伤保险⑤失业保险

一金：住房公积金

4、①拒绝要约的通知达到要约人；②要约人依法撤销要约；

③承诺期限届满，受要约人未作出承诺；④受要约人对要约的内容作出实质性变更。五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、案例分析题

（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意；根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的房屋进行抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同继续有效。根据我国法律规定，当事人之间订立的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。

（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。

（4）丙公司无权向乙公司收取租金来冲抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有。本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

第五篇：全国2014年4月高等教育自学考试房地产法试题

绝密★考试结束前

全国2014年4月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：00169

请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分

注意事项：

1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2．每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。

一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答

题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

1．从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是

A．基础性

C．风险性B．支配性 D．排他性

2．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为

A．30年

C．50年B．40年 D．70年

3．住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币

A．20万元

C．40万元B．30万元 D．50万元

4．房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括 ．．．

A．贷款信托

C．财产权信托B．股权信托 D．人格权信托

5．《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是

A．1O个工作日

C．30个工作日B．15个工作日 D．60个工作日

6．划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请

A．初始登记B．转移登记

C．更正登记D．异议登记

7．下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是

A．建设用地使用权入股

C．建设用地使用权出租B．建设用地使用权转让 D．建设用地使用权抵押

8．根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是

A．乡级人民政府

C．市级人民政府B．县级人民政府 D．省级人民政府

9．按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发

A．建设项目用地呈报说明书

C．项目规划书B．选址意见书 D．土地利用总体规划书

10．对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是

A．国有建设用地使用权出让

C．国有土地使用权作价出资B．国有土地出租 D．建设用地使用权划拨

11．国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过 ．．．

A．1年

C．5年B．3年 D．1O年

12．《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是

A．建设单位

C．财政部门B．人民政府 D．住房和城乡建设管理部门

13．根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为

A．50万元

C．1000万元B．100万元 D．5000万元

14．下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是

A．注册资本5000万元以上

B．从事房地产开发经营时间3年以上

C．近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上

D．连续3年建筑工程质量合格率达到100％

15．《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为

A．1年

C．3年B．2年 D．5年

16．下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是 ．．．

A．承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权

B．工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人

C．优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承

包人的利息损失或违约金

D．优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算

17．根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括 ．．．

A．房地产转让

C．房地产租赁B．房地产抵押 D．房地产经纪

18．根据《城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由

A．全国人大规定

C．住房和城乡建设部规定B．国务院规定 D．国土资源部规定

19．房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为

A．未经出租人同意，承租人擅自转租

B．虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案

C．出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议

D．因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金

20．下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是

A．出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人，承租人有以同等条件优先

购买房屋的权利

B．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人

C．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍

然享有优先购买权

D．出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持

21．下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是 ．．．

A．预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告

B．涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积

C．涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

D．广告中含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

22．职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一月平均工资的A．5％

C．1 O％B．7％ D．1 2％

23．关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是

A．必须以被代理人的名义从事代理活动

B．可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动

C．必须以自己的名义从事代理活动

D．不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力

24．下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是

A．有偿转让国有土地使用权

B．有偿转让集体土地使用权

C．以继承方式取得的国有土地上的房屋

D．以赠与方式取得的国有土地上的房屋

25．“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是

A．经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主或占总人数2／3以上的业主同意

B．经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意

C．经专有部分占建筑物总面积超过1／2的业主或占总人数超过1／2的业主同意

D．经专有部分占建筑物总面积超过1／2的业主且占总人数超过1／2的业主同意

26．业主是房屋的A．使用人

C．租赁人B．占有人 D．所有人

27．物业服务企业或者其他管理人的管理权源于

A．房地产开发商的委托

C．物业服务公司的章程B．业主的委托 D．政府房地产管理部门的委托

28．根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是 ．．．

A．建设用地使用权

B．房屋及其土地附着物

C．以招标方式取得的荒地的土地承包经营权

D．依法公告列入拆迁范围的房地产

29．同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法律制度的规定清偿。下列各项中，不符合《物权法》规定的是 ．．．

A．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

B．抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿

C．抵押权已登记的先于未登记的受偿

D．抵押权未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿

30．房地产抵押权设立的时间是抵押合同

A．签订之时

C．登记之时B．约定之日 D．履行之时

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共1O分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错

涂、多涂、少涂或未涂均无分。

31．下列选项中，属于业主在物业管理中享有的权利有

A．监督业主委员会的工作

B．参加业主大会会议，行使投票权

C．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

D．对政府房地产管理部门提出意见与建议

E．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

32．不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。土地权利证书包括

A．国有土地使用权证

C．集体土地使用证

E．土地他项权利证明书

33．申请经济适用住房的家庭必须同时具备下列条件

A．具有当地城镇户口

B．家庭收入符合市、县人民政府划定的低收人家庭收入标准

C．申请人需具有完全民事行为能力

D．申请家庭成员在一定时限内没有住房交易记录

E．无房或者是现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准

34．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应具备的条件有

A．转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书

B．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

C．按照出让合同约定已经支付一半以上土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

D．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开

发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

E．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之五十以上，属于成片开发

土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

35．房地产评估活动除遵循独立、客观、公正原则外，还应当遵循

A．合法原则

C．最高最佳原则

E．估价时点原则 B．社会效益原则 D．替代原则 B．国有土地所有权证 D．集体土地所有证

非选择题部分

注意事项：

用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。

三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)

36．建设工程监理

37．土地利用总体规划

38．房屋租赁

39．房地产融资

40．房地产税收

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

41．简述宅基地使用权的概念及特征。

42．简述建设工程招标的性质和范围。

43．简述商品房包销的基本流程。

44．简述建筑物专有部分所有权的确定标准。

五、论述题(本题1O分)

45．论述国有土地上房屋征收的补偿范围、标准和方式。

六、案例分析题(本题11分)

46．2013年2月20日，王某与丁某签订了一份房屋买卖合同。合同约定，王某将一套位于锦城住宅小区的房屋出售给丁某，房价200万元。丁某因一笔银行定期存款一个月后才到期，购房款不足，遂与王某商定，先交付一半的购房款，等余款付清后交房并办理房屋所有权变更登记手续。一个月以后，丁某前往王某处付款并要求办理过户手续时，得知王某已经将该套房屋卖给了张某，并与张某办理了房屋所有权变更登记手续。经过交涉没有结果后，丁某向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于张某。张某入住后，发生如下事项：(1)张某要求租用地下车库的停车位时，被告知车位已满，张某由于没有合适的位置停车，遂自行将小区内的一块绿地改造为停车位；(2)由于很多业主对电梯运行状况不满意，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造。

问题：

(1)王某与丁某之间签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?

(2)法院判决该套房屋所有权属于张某是否正确?请说明理由。

(3)张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为是否合法?请说明理由。

(4)业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定是否合法?请说明理由。