商品房预售合同备案登记行为性质分析[5篇范文]

第一篇：商品房预售合同备案登记行为性质分析

商品房预售合同备案登记行为性质分析

-----刘某某诉重庆市国土资源和房屋管理局商品房买卖合同登记行

为违法案

案情

原告刘某某于2003年9月26日与房地产开发商重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称“渝亚公司”）签订商品房买卖合同一份，购买该公司商品房一套。2003年9月29日，重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称“市土房局”）对商品房买卖合同予以登记，并于2003年10月28日对该商品房的抵押贷款合同进行了登记。原告在抵押合同登记后从2003年11月21日起每月支付按揭款。2006年9月6日，原告在查阅档案时发现市土房局办理登记时没有渝亚公司提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件。原告认为，被告所作的商品房买卖合同备案登记是违法行为，侵害了原告的合法权益。

庭审中，原告认为备案登记行为属于被告的审批行为，开发商提交的材料中没有必备的资料被告就予以登记属于未尽到审查义务，导致错误登记，由此也侵犯了作为购房者的原告权益，同时原告于2006年9月26日查档案时才知道备案登记中缺乏必备的资料，故其起诉在法定期限内。被告认为，原告是在备案登记后进行抵押登记贷款并每月支付按揭款，最迟应于支付按揭款时，即2003年11月21日知道被告的登记行为，原告于2008年才到法院起诉已超过了两年的诉

1讼时效。且备案登记行为不是审批行为，该行为对原告的权利义务不产生任何影响。

审理

法院经审理后认为，根据《城市房地产抵押管理办法》第二十七条规定，“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同”。被告市土房局根据前述规定，在2003年9月29日登记了收件编号为2003030986的房屋买卖合同后，再于10月28日登记了抵押贷款合同。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。原告在抵押贷款合同登记后，从2003年11月21日起每月支付按揭款，故原告应当知道被告对房屋买卖合同的登记行为。原告于2008年5月16日提起行政诉讼，要求确认被告房屋买卖合同登记行为违法，已超过两年的起诉期限，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第一款第（六）项的规定，裁定驳回原告的起诉。原告不服向中级法院提起上诉，二审维持了原裁定。

评析

该院在审理案件中审查原告的起诉期限，认为原告已经超过起诉期限而驳回原告的起诉无疑是正确的。但本案亦可从商品房预售合同备案登记行为的性质及其可诉性进行分析。

商品房预售合同备案登记制度就是政府对房地产市场进行管理的一种措施。商品房预售合同的登记备案，是指已经具备商品房预售条件，持有商品房预售许可证明的房地产开发商，在与购房人签订商品房预售合同后，将合同依法向当地县级以上人民政府的房产管理部门和土地管理部门办理的备案性登记。我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款中作了明确的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。实践中通常由房地产开发企业代理购房者向主管部门申请备案登记，这就产生了一个问题：房地产开发商在进行备案登记时提交的资料不齐备是否损害了购房者的权益，购房者能否对备案登记行为提起行政诉讼。实践中出现了不少这样的案例。笔者认为，商品房预售合同备案登记行为不具有行政法上的可诉性。本文试图从备案登记行为的性质进行分析，由此得出对备案登记行为可诉性的认识。

（一）、备案登记与预售合同本身效力相分离，备案与否不影响合同的效力。

我国《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。同时，我国《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变

更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准；在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。如前所述，法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度要求备案，合同的效力是另外一个问题。由此可见，设立商品房预售合同备案登记制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。商品房预售合同的效力,双方当事人有约定的从约定，没有约定的从合同成立时生效，备案登记与否并不影响合同的效力。

（二）、备案登记行为不符合具体行政行为的成立条件

具体行政行为是指行政主体为实现行政管理目标和任务，应行政相对人的申请或依职权依法处理涉及特定行政相对人的权利义务的一种行政行为。一项具体行政行为必须需具备四个条件：主体是行政机关，相对人特定，为相对人设定权利义务，依法送达相对人。商品房备案登记行为在形式上符合了其中三个条件，即主体条件，相对人特定，依法送达相对人。对于是否为相对人设定权利义务，笔者认为，备案登记并不为相对人设定权利义务。如前对合同效力分析中所述，备案登记与合同效力相分离，备案登记只是房地产行政主管部门对商品房预售的行政管理，合同效力从当事人约定或从合同成立时生效。合同生效后，当事人之间的权利义务由商品房预售合同予以确定，通过合同的履行实现具体的权利义务，权利的救济也是通过当事人协商解决或仲裁或民事诉讼的方式得以实现，房地产行政主管部门并不对当事人之间权利义务进行审查，也不对合同签订、合同履行与否及履行过程进行行政干预，整个合同从签订到履行完毕及权利救济均完全由当事人意思自治。所以，备案登记行为并不对当事人设定权利义务，当事人的权利义务完全由合同约定或受到相关民事法律规范调整。

由此，备案登记行为虽然满足具体行政行为成立的其中三个条件，但其不满足具体行政行为成立条件中最核心的条件：为相对人设定特定的权利义务。同时在备案登记机关与相对人之间就不产生行政法律关系。因此，备案登记行为不是具体行政行为。

（三）、备案登记行为不具备具体行政行为的执行力

具体行政行为的执行力是指已经生效的行政行为要求行政主体和行政相对人对其内容予以实现的法律效力。执行力所要求实现的内容是行政行为所设定的权利义务。如前所述，商品房预售合同备案登记行为对当事人之间的权利义务不产生任何影响，也不在当事人之间设定权利义务，当然就不具有执行力。

（四）、备案登记行为属于行政事实行为

行政事实行为是指行政机关作出的对外不具有法律效力，但事实上对行政相对人的权利和义务造成一定影响的行政行为。行政机关作出具体行政行为，其行为目的就在于根据法律的规定直接设立行政相

对人的权利和义务。而行政事实行为不具有法律效力，行政机关不能通过行政事实行为直接为行政相对方设定权利和义务。虽然行政事实行为也会对相对方的权利和义务造成一定的影响，但这只是事实上的影响、实际上的影响，而且影响的发生也是由于外力作用而非法律法规规定的行政行为引发的结果。事实行为尽管不属于行政行为的范畴仍然是行政活动的组成部分，具有明确的行政性，受到依法行政原则的约束。事实行为违法给相对人的权利造成损害的应当赔偿。商品房预售合同备案登记是房地产行政管理机关为加强对房地产开发商的管理，维护房地产市场秩序而行使的一项职权。在正常登记状态下，房地产主管机关与相对人之间不产生行政法律关系，只有当该登记行为给相对人造成了损害后才在二者之间产生行政法律关系，此时，备案登记行为才具有了可诉性。

第二篇：4-63商品房预售合同登记备案

4-63、事项名称：商品房预售合同登记备案

事项依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

办理时限： 即时办理

是否收费及收费依据：本事项不收费

受理方式：预售合同登记备案为网上办理；解除备案、变更备案为书面受理

办理部门：预售合同解除备案、变更备案在预售项目所在地的区县建委（房管局）办理

申报要件：

4-63-

1、事项名称：预售合同登记备案

1、房地产开发企业与预购人登录北京市房屋交易权属管理系统（），确认合同条款，进行网上签约；

2、房地产开发企业网上打印预售合同，买卖双方在合同上签字、盖章；

3、开发企业在网上进行联机备案，并打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》，盖章后交预购人一份，同时向预购人提供一份商品房预售合同原件。

4-63-

2、事项名称：预售合同解除备案

申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

1、商品房预售合同解除备案申请表（原件）；

2、开发企业的授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件）；

3、预购人的身份证件（复印件）；预购人委托办理的，还须提交经公证的授权委托书（原件）；

4、协议解除合同的，还需提交商品房预售合同的解除协议及商品房预售合同一式四份（原件）；

5、法院或仲裁机构判决或裁决解除合同的，还需提交生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书（复印件）及一份商品房预售合同（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

4-63-

3、事项名称：预售合同变更备案

因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的（受让方可单方向预售项目所在地的区县建委或房管局提出申请）：

申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；

（2）生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书（复印件）；

（3）当事人的身份证件（复印件）；委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证

件（复印件）；

（4）商品房预售合同（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。因继承、遗赠发生房屋买受人变更的（由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续）：申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；

（2）继承权公证书（复印件）或接受遗赠公证或法院判决书（复印件）；

（3）继承人、受遗赠人的身份证件（复印件）；委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件）；

（4）商品房预售合同（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的（财产归属方可以单方办理预售合同变更备案手续；协议离婚的，由双方共同办理预售合同变更备案手续）：

申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；

（2）离婚证明（复印件）；

（3）离婚财产归属协议原件（协议离婚的）或生效的法院判决书或调解书复印件（法院判决、调解离婚的）；

（4）当事人的身份证件（复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件），协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证；

（5）商品房预售合同（原件）；

（6）预购房屋已办理了贷款抵押登记的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

夫妻共有的房屋，夫妻之间变更名称的（由夫妻双方共同办理预售合同变更备案手续）：申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；

（2）夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件)；

（3）结婚证(复印件)；

（4）当事人的身份证件（复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件），原买受人的授权委托书需公证；

（5）商品房预售合同（原件）；

（6）预购房屋已办理了贷款抵押登记的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

审查标准：

符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府第209号令）的规定。

办理程序：

（一）受理、审查：

符合标准的予以受理并审查。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围的，向申请人出具《不予受理决定书》。

（二）决定、告知：

准予备案的，制作相关文书送达申请人；不予备案的，出具《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。

第三篇：商品房预售登记备案制度初探

商品房预售登记备案制度初探

商品房预售登记备案制度初探

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视为侵权.当前，很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”，相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记，就被赋予了合同的法律效力，因此可以躺在权利的温床上高枕无忧，根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理，就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见，求教于诸方家。

一、商品房预售登记备案制度的法律基础

1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。

3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律

性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：

1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；„„当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。

2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效„„”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。

3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。

二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析

由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。

笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。

一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。

商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。

故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

三、商品房预售登记备案的制度缺陷与补救

正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效

力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。

也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元„„

此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善，政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天，为什么还是会屡见不鲜、层出不穷？笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力，从而真正保护购房人最关心最需要的物权。

如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件，从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序，使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示和公信的法律效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦，从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞，从而达到维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序，促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。

第四篇：预售合同备案登记材料

预售合同备案登记材料：

1、预售许可证复印件一份（加盖公章）

2、购房户身份证复印件一份

3、房屋登记授权委托书（单位委托）

4、房屋登记委托书（客户委托）

5、委托人身份证复印件（加盖公章）

6、购房合同一份（原件）

7、商品房预售证、预售合同登记备案询问表

8、维修基金（原件和复印件各一份）

第五篇：商品房预售合同备案

房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

3、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。”

程序

房地产开发企业

应当自联机签约之日起30日内，向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记

1、网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）；

2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；•

3、房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份；

4、国有土地使用权证原件及复印件各一份；

5、买受人身份证明复印件

包括：（1）买受人为自然人的，提交身份证件的复印件；买受人为外省市自然人的，还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件；（2）买受人为法人或其他组织的，提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明；（3）向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外项目国家安全审查批准文件；（4）预售已被抵押的商品房，还需提交抵押权人同意预售的材料。

6、凡境外个人(含港澳台侨个人)购买商品房的，须提供：（1）、港澳人员提交有效的《港澳人员来往大陆通行证》和《港澳居民身份证》、华侨提交有效的《中华人民共和国护照》和驻在国长期居留身份证件、台湾居民提交有效的《台湾居民来往大陆通行证》，港澳台个人和华侨还需提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》或北京市

政府台湾事务办公室出具的《台湾同胞在京购买多套商品房介绍信》。

（2）、外国个人提交有效的护照和北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》。（3）、各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构享有外交特权与豁免的人员提交外交部同意其购房的照会。