土地增值税核定征收计税依据的调研思考[5篇范文]

第一篇：土地增值税核定征收计税依据的调研思考

据了解，自国家税务总局2007年初下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，两年多来，绝大多数省市能够严格按照国家税务总局要求进行土地增值税的清算，取得了良好的效果，但也有极个别地区清算工作几乎没有任何进展，其主要原因就是在这个地区几乎所有的房地产企业均采取“核定征收”的方法来征收土地增值税。

核定

征收土地增值税做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成税款流失。目前采取核定征收率征收土地增值税的地区，大多数把征收率确定为销售收入的1%～3%之间。按照《土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定，土地增值税采取按增值额的超率累进税率征收，最低一档税率为30%，计税依据为增值额。如果按照上述征收率倒推得出土地增值税的增值额占销售收入的比例大致为3.33%～10%之间，这样一来，增值率高的纳税人就会因为核定征收而少缴税款，造成大量税款流失。

二是改变了计税依据和税率，土地增值税的特殊调节功能丧失。我国开征土地增值税的主要目的是：规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税，在房地产转让环节计征，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产投机、牟取暴利的行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益。因此，我国规定土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率，以实现土地增值税的特殊调节功能。但是，在整个地区“一刀切”地对房地产企业采取核定征收率的方法征收土地增值税，房地产企业都按“销售收入”乘以“征收率”缴纳土地增值税，形成了事实上的把计税依据由增值额变为销售额，把超率累进税率变为了固定比例税率，把不易转嫁税负对收益环节征收的调节税转变为易于转嫁税负的流转税，土地增值税对土地增值收益的特殊调节功能丧失，它不但不能抑制房价过快上涨，反而会助推房价上涨。

针对土地增值税核定征收管理中存在的弊端，笔者建议：

一是采取有力措施，减少核定征收范围。建议相关部门对土地增值税核定征收问题提出指导性意见，明确要求各地主管税务机关严格按照《税收征管法》第三十五条的规定和《条例》第九条及其《细则》第十三条、十四条规定的条件和办法掌握核定征收土地增值税的标准，不得违规扩大核定征收范围。对确实难以准确核算收入、成本、费用的纳税人，要严格审查，并督促这些企业尽快建账建制，积极引导企业向查账征收过渡。对已实行核定征收的纳税人，全面检查，发现其一旦具备查账征收条件，要及时改为查账征收。

二是采取科学的核定征收方法，保持土地增值税的特殊调节功能。对于确实无法查账征收的纳税人，采取核定征收的方法征收土地增值税是符合法律规定的。核定是建立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方法，这种核定只是相对的合理。因而核定的税款准确程度只能是相对的，但是核定税额不是简单的随意确定，而应有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对的合理性。而目前这种针对房地产开发企业按查账方法难以合理准确地计算土地增值税税额时，按统一的征收率征收土地增值税缺乏科学性和合理性。

对于无法查账征收土地增值税的企业，应该首先采取一定的科学合理的方法来确定计税依据，土地增值税的计税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金额计算出来的。因此，只要采取一定的方法核定出转让收入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税即可。

对此，《条例》第九条及其《细则》第十四条已作明确规定，即在纳税人提供的转让价格和扣除项目不实的情况下，应由法定的房地产评估机构进行评估，税务机关根据评估价格确定房地产转让收入和扣除项目金额。虽然按评估价格计算土地增值税，评估出来的数据和实际数据会有些差异，但在尽可能的情况下使核定的税收接近实际应纳税款，是符合税收合理性要求的。同时由于通过评估得出来的是收入和扣除项目，由此计算出增值额，仍可按超率累进税率计算征收，土地增值税的调节功能仍然起作用。

三是完善对房地产企业土地增值税的管理制度。税务机关应严格执行土地增值税的预征和清算的规定，并要求房地产企业必须按期向主管税务机关报送与房地产开发项目有关的财务会计报表及有关凭证等资料。主管税务机关要加强对房地产开发企业的跟踪管理和过程控制，如应分户设立房地产企业管理台账，建立地区房地产行业相关指标数据库，以便于对土地增值税纳税情况进行评估。同时，主管税务机关要加强与房地产相关管理部门的协调配合，及时掌握相关信息。对于预征土地增值税的，要按照有关规定汇算清缴。

第二篇：增值税分一般计税,简易计税;所得税分查账征收,核定征收,点解

增值税分一般计税，简易计税；所得税分查账征收，核定征收，点解

|2017-12-19

你是不是经常听到以下这些“熟悉的陌生词”？

一般纳税人、小规模纳税人增值税计税方法、所得税征收方法代理记账、规范的会计制度...是不是仿佛理解一点，却又不甚了了？

其实这所有的一切都源于一个东西：企业的会计核算水平。企业规范的会计制度

法规规定：会计核准水平良好的企业应按照《企业财务通则》和《企业会计制度》设立会计账簿，包括： 总帐一本现金日记帐一本银行存款日记帐一本销售明细帐一本其他明细帐一本 而且企业要有专业的财会人员。

达到以上要求的企业便是下文中的“会计核算水平高”，反之则是下文中的“会计核算水平低”。一般纳税人和小规模纳税人

一般纳税人和小规模纳税人是针对增值税而言的，企业所得税无此区分。

年应税销售额低于500万的（或新成立的）企业可以没有规范的会计制度，此时默认为小规模纳税人。也可以有规范的会计制度，此时即使低于500万也可以去申请成为一般纳税人。

年销售额超过500万的企业必须要有规范的会计制度，也必须申请成为一般纳税人，而且是立马申请，什么意思呢？

例如，你从2016年10月-2017年10月的总销售额为490万，但你今年（2017年）11月的销售额有200万，导致从2016年11月-2017年11你的总销售额超过了500万。那么你今年12月就必须立即去申请成为一般纳税人，不能拖着。诶，这个时候就出现一个问题：

你本来是小规模，一直采用简易计税，现在突然被税局要求立即变更为一般纳税人，这就相当于要求你马上要采用一般计税方法。而“有头发谁愿意当秃子”啊，这临时临脚的突然要规范企业的会计制度，难度可想而知。但上命难违，如何是好呢？

现在市面上有很多代理记账产品，你可以从中选择一家专业的机构做代理记账，等你会计水平提高了，再把账目接回去。

一般计税方法和简易计税方法 增值税有2种计税方法： 一般纳税人采用一般计税方法。小规模纳税人采用简易计税方法。

例外情况：一般纳税人发生财政部和税务总局规定的特定应税行为时，也可以选择简易计税（例如建筑工程老项目），只需填写一个《一般纳税人简易征收申请表》向税局申请即可，但一经选择，短期内（3年内）就不得再变更回去了。当然，这种“特定应税行为”只有极少数企业满足条件。会计核准水平高就可以准确的核算出每一期的进项和销项，因此一般计税方法公式如下： 当期应纳增值税额=（销项-进项）*17%-进项税额抵扣。

会计核准水平低就无法核算每一次销项和进项，但总能笼统计算出当期销售额，因此简易计税方法公式如下：

当期应纳增值税额=销售收入*3%。二者孰优孰劣？

虽然看起来简易计税方法的3%税率要比一般计税方法的17%低好多，但简易计税其实是笔“糊涂账”，一般计税才是精确到每一笔交易。

小快打比方：一般计税方法就像是中国考试的打分制，你考多少分就是多少分，不多给，也不少给；而简易计税方法就像美国学校考试的“分级制”ABCD，A是要比B好，但同是A的人难道分都是一样的？别人考了80是A，你考了90还是A，是不是“糊涂账”。

而且一般计税方法还有一个优势：就是进项税额抵扣。一般纳税人取得的增值税专用发票可以做进项税额抵扣（也就是少纳税）。

一般纳税人可以对外开专票也可以用专票抵扣税额；

而小规模纳税人不能用专票抵扣税额，对外开专票也需要税局代开。

小快小贴士：小规模纳税人在购买农产品时可以用专票按11%的税率做进项税额抵扣。

显然，大概率讲，一般计税方法反而比简易计税方法税负更低，更重要的是一般计税方法交的税不会“不明不白”。

看到这，你是不是也想把税交得“明明白白”？但短期内又很难规范会计制度？可以暂选“代理记账”哦。

以上都是企业的会计核算水平对征收增值税的影响，此外，会计核算水平高低还对征收企业所得税造成了影响。

企业所得税征收方式

1、查账征收与核定征收

企业所得税的缴纳倒不分什么小规模和一般纳税人，但其征收方式的区分与增值税如出一辙，还是看你企业的会计水平。

若企业会计水平高，不但可以核定收入，还能核准成本、费用，那就采用查账征收，反之则采用核定征收。

查账征收公式如下：

企业所得税税额=（收入-成本-费用-其他）*25% 核定征收又分为定额征收和定率征收。

2、定额征收与定率征收

若企业会计水平低，只能核定收入，无法核准成本、费用，那就采用核定征收。定率征收公式如下：

企业所得税税额=（销售收入*应税所得率）*25%。应税所得率为税局通过一定标准和方法帮企业核定的毛利率。定额征收：

税局按照一定的标准、程序和方法直接给企业设定一个税额值，企业连销售收入都不用计算，直接交钱就是。

你看，区分企业所得税征收方式的本质和区分增值税征收方式几乎一样，几乎可以说： 小规模纳税人采用核定方式征收企业所得税；一般纳税人采用查账方式征收企业所得税。

为什么说几乎？因为也会有例外，如“一般纳税人和小规模纳税人”那一段所述，年销售额低于500万的企业和新建立的企业即使有规范的会计制度也可以不申请成为一般纳税人，即：一部分的小规模纳税人也能查账征收企业所得税。

说一千道一万，不管是从增值税还是企业所得税，之所以这么多弯弯绕绕根本原因就是：企业会计核准水平有高有低。

但总的来说，会计水平高的企业更节税，不光节约增值税，还节约所得税。

因此，如果你想节税，就要尽快规范你的会计制度，当然，别忘了，提高会计水平还有一个方法：代理记账。

若有不当之处，欢迎留言指正！若觉得还不错，别忘了点赞转发哦！本文系由快法务撰写！

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第三篇：关于核定城区、乡镇存量房屋契税、营业税计税的依据

海门市人民政府办公室文件 海政办发〔2010〕197号

市政府办公室关于印发《海门市人口和计划生育 委员会主要职责内设机构和人员编制规定》的通知

各乡镇人民政府，开发区管委会，海门工业园区管委会，滨海新区管委会，临江新区管委会，市各委、办、局、行、社，市各直属单位：

〘海门市人口和计划生育委员会主要职责内设机构和人员编制规定〙已经市人民政府批准，现予印发。

二○一○年九月三十日

— 1 — 海门市人口和计划生育委员会 主要职责内设机构和人员编制规定

根据〘中共南通市委、南通市人民政府关于印发〖海门市人民政府机构改革方案〗的通知〙（通委〔2010〕4号）和〘中共海门市委、海门市人民政府关于海门市人民政府机构改革的实施意见〙（海委发〔2010〕4号），设立市人口和计划生育委员会，为市政府工作部门。

一、职责调整

（一）增加参与省级人口基础信息库建设的职责。

（二）加强对全市统筹解决人口问题的综合协调，加强利益导向机制建设和落实，加强流动人口计划生育管理和服务。

二、主要职责

（一）贯彻执行国家、省和南通市有关人口和计划生育工作的方针、政策、法规；拟订人口和计划生育有关的地方性行政措施，督促检查全市人口计划的执行及计划生育方针、政策、法规的贯彻落实，搞好新形势下人口与计划生育工作新情况、新问题的研究，负责流动人口计划生育管理工作。协调相关部门，推动人口与计划生育工作的综合治理。

（二）加强对稳定低生育水平、统筹解决人口问题的综合协调。组织对全市有关人口问题的综合性、前瞻性研究，促进人口与经济、社会、资源、环境的协调发展和可持续发展。

（三）负责实施全市人口和计划生育中长期规划、计划和事业发展规划，对人口和计划生育规划执行情况进行监督和评估。

（四）负责协调推动有关部门、群众团体履行人口和计划生育相关职责，完善计划生育利益导向机制。

（五）负责人口和计划生育统计分析、信息综合及信息化建设，参与全市人口基础信息库建设。

（六）综合管理人口和计划生育技术服务工作，组织实施计划生育生殖健康促进计划，提高人口素质。

（七）制定人口和计划生育宣传教育工作规划，组织开展人口和计划生育宣传教育工作。

（八）指导和监督全市人口和计划生育经费、奖励扶助经费及社会抚养费的管理使用。

（九）制定并组织实施全市人口和计划生育系统干部队伍教育培训规划，指导人口和计划生育公共服务网络体系建设，指导市计划生育协会的业务工作。

（十）承办市政府交办的其他事项。

三、内设机构

根据上述职责，市人口和计划生育委员会设4个内设机构：

（一）办公室

组织协调人口和计划生育重大问题的调查研究和综合分析，为委领导决策提供依据；协助委领导组织协调机关日常工作；负

— 3 — 责起草重要文件、报告；承办会议组织、文电处理、档案资料、政务信息、督办、基建、保密、行政接待、内务管理、老干部服务等工作；负责计划生育系统国家公务员培训、专业技术人员继续教育规划和管理工作；负责委机关及下属单位的机构编制、组织人事等工作；编制省、市财政拨付的计划生育事业费和基本建设支出的预、决算及计划生育药具需求计划；指导、监督全市各级计划生育事业费、奖励扶助经费及社会抚养费的管理、使用；做好委机关和下属事业单位经费的使用、管理及审计审核与固定资产的管理工作。承担市人口和计划生育领导小组的日常工作。

（二）政策法规科

研究草拟人口和计划生育工作的政策措施，提出政策建议。对全市各乡镇计划生育法制工作进行调研指导；研究和处理行政复议、信访工作；负责全市一、二孩生育服务证的发放管理工作；负责全市社会抚养费的征收管理工作；推动完善计划生育利益导向机制。协助有关部门制定相关的社会经济政策及落实计划生育社会职能，推动人口和计划生育工作的综合治理。负责全市流动人口的计划生育管理和城镇计划生育现居住地管理；建立流动人口公共服务、信息共享和区域协作机制。

（三）规划信息科

研究我市人口发展战略，编制全市中、长期人口和计划生育发展规划和计划，并对执行情况进行检查、评估；拟定人口和计划生育目标管理责任制的规范，指导各地实行人口和计划生

— 4 — 育目标管理责任制；负责全市人口和计划生育育龄妇女信息系统的维护、开发、利用工作；建立计划生育服务质量评估体系；负责全市计划生育统计工作，组织进行计划生育的抽样调查和专题调查；组织人口和计划生育问题的综合性、前瞻性研究。

（四）宣教科技科

制订全市计划生育宣传教育的规划，组织开展人口和计划生育的宣传教育；组织协调各有关部门开展人口和计划生育宣传工作；组织开展人口理论的学习研究；做好计划生育对外宣传工作。承担协调出生人口性别比治理工作；组织全市贯彻执行计划生育技术服务法律、法规；推动实施计划生育生殖健康促进计划；负责计划生育技术人员业务培训、考核；负责计划生育药具发放的指导、监督工作；组织、指导计划生育科研项目的立项上报和新技术推广应用等管理工作；组织计划生育手术并发症鉴定和独生子女病残儿童医学鉴定工作；配合有关部门做好提高出生人口素质工作。

四、人员编制

市人口和计划生育委员会机关行政编制为12名。领导职数为：主任1名，副主任2名；正副科长（主任）7名，其中正科长（主任）4名，副科长（副主任）3名。

五、附则

本规定由市机构编制委员会办公室负责解释并对执行情况进行监督检查和评估，其调整由市机构编制委员会办公室按规定

— 5 — 程序办理。

主题词：计生 机构 职责 编制 通知

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各群众团体。

海门市人民政府办公室 2010年9月30日印发

共印70份

第四篇：土地增值税偷漏税情况调研

土地增值税偷漏税情况调研

一、房地产开发企业计税收入确认过程中的偷漏税问题表现

1、隐瞒收入，如低于市场价格销售给内部高管、关联企业的董事、内部职工等。

2、收取款项长期挂往来（计入应付账款和其他应付款等），延期确认主营业务收入，以达到延期缴纳税款的目的。

3、代收款项不确认应税所得，少缴纳营业税。

4、采取签订阴阳合同方式，少确认销售房产收入，少缴税款。

采取的防范措施：参照同期同类的房产销售价格核定；认真核对有关合同、预收账款的收取时间；认真核对有关代收款项的性质，严格区分应税所得和非应税所得；对房产成交价格异常的，应进行外围调查取证，必要时核定计税价格。

二、在房地产开发企业成本确认过程中的偷漏税问题表现

1、联合建筑施工企业，多计建筑成本，达到多计成本，少缴纳企业所得税、土地增值税的目的。

2、采取多扣除拆迁成本、前期工程费、有关劳务费用、配套设施费等方法，降低应清算土地增值税房产的增值额。

3、采取多扣除财务费用、销售费用（如大额广告费、佣金、策划宣传费等），减少当期应税所得。

采取的防范措施：管理分局应对建筑成本进行成本预警率核对，超过成本预警线的，进行重点核查，必要时进行外围核实；对前期费用、配套设施费等应认真审核有关合同，检查其工作量；对于借款进行开发的，要认真核实费用资本化的时点，重点核实其借款是否用于其他项目，而借款利息还在扣除；对于大额销售费用要认真审核，是否真实发生；尤其要注意审核资金流向，特别注意企业是否存在资金回流问题。对可能存在的多列建筑安装成本问题，可以逐个排查施工项目，我们认为从工程的预算价、决算价、列入开发成本的价格三价对比，寻找突破口可行。

三、房地产开发企业关联交易主要表现形式

关联企业之间相互拆借资金，占用资金，相互占用银行贷款等，不计算利息收支，影响应纳税金。目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税。但在实际生活中合作双方常常不申报纳税。

应采取的防范措施：及时核实开发企业开发项目资金需求规模，对异常的银行贷款要进行核查，关注资金流向对应纳税收的影响。

四、房地产开发企业财务核算中逃避税行为表现

1、不按规定申报纳税

预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”现实中部分企业收到预收款时往往是挂在“往来款”，不及时申报纳税。

2、以收据支付工程款偷欠税收

以票管税是税收征管的重要手段。由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，造成开发企业在预付施工企业工程款时不按规定使用发票，而是开具收据。既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。

3、业务往来上作手脚

当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时，也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业的各种经营单位之间，在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交叉摊计费用；在税收上，瞒报经营项目，隐瞒经营收入。

4、用收入直接冲减成本

由于收入与费用差额较大，有的企业就用收入直接冲减成本，造成营业税的流失。

5、未及时结转销售收入

企业所得税暂行条例实施细则规定：纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。但实际中往往存在纳税人因整个项目未全部销售完，而将已实现的销售收入长期挂“预收帐款”等科目的情况，影响到企业所得税的正确计缴。如某开发公司开发的A项目已出售三分之二，房屋已交付使用，售房款项按合同约定全部收讫，发票也已开具，且项目成本能够确定，但该司却将已收款项挂在“预收帐款”未结转销售收入，造成少计缴企业所得税948,210.28元。

6、过高预估销售成本

房地产开发销售周期较长，且大多存在房产已开始销售乃至已交付使用，但尚未办理竣工决算的情况，因此，纳税人在结转销售收入及成本时大多采取预估成本，预估时往往不根据开发项目实际已发生或原预算的成本情况预估，而是带有很大的主观随意性，造成过高预估成本，压低销售利润，少缴企业所得税。

7、收入与成本、费用、税金不配比

企业所得税暂行条例规定：计算应纳税所得额时淮予扣除的项目，是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。会计准则也要求会计核算应遵循配比原则。然而实际中，往往有收入未结转但成本费用及税金却计入扣除项目的情况。征管对策

1、改进预征企业所得税办法

根据房地产企业的平均盈利水平，确定一个销售利润率，纳税人在取得收入款项申报缴纳营业税的同时，根据收入及利润率预缴企业所得税，待项目结算后再进行清算。这样既可促使纳税人及时结转经营成果，又可解决过高预估成本少缴企业所得税问题。

2、日常管理工作应突出重点

在税收日常检查审查企业经营成果时，首先检查其收入是否及时结转，其次应审查其开发成本的归集是否按开发项目进行归集，此外应注意审核“销售成本”及“经营税金及附加”借方发生额对应项目的销售收入是否及时结转。

3、争取多方配合，加大稽查力度，严打偷逃税违法行为

房地产开发企业的税收管理需要多方面的支持。税务机关要加强同城建、招标、规划等部门的联系，摸清房地产开发项目底数，有的放矢地开展税务稽查。可同城建部门配合进行检查，商谕城建部门在招标、办证等环节协助代征税款。加强对施工项目的跟踪检查，确保接工程进度征足税款；要突出重点稽查，对偷逃税情节严重，数额巨大的，要快查快办，并移交司法机关追究其法律责任。

4、促使企业强化财务管理

规范企业资金收支渠道，杜绝多头开户，为税收征管提供准确资料。净化房地产开发企业的纳税人环境，堵塞税收流失的一个重要方面是要求房地产开发企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料。税务机关必须加强辅导、监督，帮助企业搞好财务资料规范管理。对财务管理混乱，账据不全，保管不善的企业要限期改正。要努力规范企业资金钩收支渠道，杜绝多头开户。可对房地产开发企业的资金管理，采用预算外资金管理办法，严格实行收支两条线，收支两帐户。由房地产开发企业主管部门实施资金的监督管理，税务机关予以协助。房地产开发企业主管部门按照收入专户和支出专户的要求，对投资实行审批，将资金及时转入支出账户，以便对资金进行监控，保证资金专款专用。这样做有利于工程的顺利实施，有利于加强廉政建设，有利于税务部门获得准确的企业财务资料，有效地组织税款征收。

五、现有的房地产税收管理机制上的不足

一般企业到土地增值税清算时，税务机关才介入审核。建议管理分局从项目立项开始及时介入，跟踪管理。房产开发企业地方税收是地税税源的重点来源之一，唯有管理到位、稽查配合，才能够减少房地产企业偷漏税现象的发生。

2011年4月21日

第五篇：山东省地方税务局2012年4号公告-山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告（精选）

山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告

山东省地方税务局公告2012年第4号 2012.4.28

为进一步规范土地增值税核定征收管理，现将有关问题公告如下：

一、纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

（六）转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的；

（七）单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的。

二、符合上述核定征收条件的，由主管地税机关填写《土地增值税征收方式鉴定表》，由纳税人签字盖章、县（市、区）地税局审核批准后，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》。

为提高二手房征管效率，对个人转让旧房及建筑物的，凡符合核定征收条件的，由主管地税机关填写《土地增值税征收方式鉴定表》，经纳税人签字盖章后即可实行核定征收。

三、核定征收率

凡符合核定征收条件的，核定征收率原则上不得低于5%，具体比率由各市根据当地房地产经营状况自行确定，并报省局备案后执行。其中，对房地产开发企业应区分不同房地产类型分别确定核定征收率。房地产类型的划分，由各市根据本地实际情况，参考预征率类型的划分确定。

各市局必须严格依照税收法律法规规定的条件实施核定征收,不得擅自扩大核定征收范围,严禁随意核定、一核了之，严禁将核定征收作为土地增值税清算的主要方式。省局将土地增值税清算作为重点工作进行考核督导，适时抽查以核定征收作为清算方式的房地产开发项目，请各市高度重视，进一步规范核定征收管理。

本公告自2012年6月1日起施行，有效期至2017年5月31日。