第一篇：武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知
武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知-武地税发【2010】62号
来源:中韬华益网作者:日期:2010-10-21 15:14:47
各地区税局，市局涉外税收管理局，稽查局，市局机关各处室：
为贯彻落实国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的宏观调控要求，根据《市地方税务局关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（武地税发【2010】26号）精神，结合近年来我市土地增值税管理的实际情况，现就有关问题明确如下：
一、关于土地增值税预收管理的问题
近年来，财政部、国家税务总局以及省、市地方税务局就加强土地增值税预征管理下发了一系列文件，但在实际征收过程肿，仍存在预征税款不到位的问题。因此，对纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的收入，要严格按照下列规定预征土地增值税：
（一）从事房地产开发的企业，预收普通标准住宅，依预收收入的0.5%预征土地增值税；预收非普通标准住宅及其他房地产，依预收收入的2%预征土地增值税；单纯土地转让，依预售收入的3%预征土地增值税。
（二）非房地产开发企业和单位转让房地产以及房地产开发企业转让旧房时，依预售收入的3%预征土地增值税。
（三）纳税人预售新建经济适用房或工业园区内厂房车间，应填报《预售经济适用房或工业园内厂房车间收入不预征土地增值税审批表》，经主管税务机关税政部门审批批准后，土地增值税暂不实行预征，在土地增值税清算时据实征收。对新建经济适用房或工业园内厂房车间项目肿的其他房地产，应分开核算，并按规定预征土地增值税；凡未分开核算的，对该项目一律按规定预征土地增值税。
二、关于房地产开发企业核定征收的问题
对符合《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发【2008】207号）第十九条规定情形之一的房地产开发项目，要严格按照下列规定核定征收土地增值税：
（一）房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。对审核确定核定征收土地增值税的项目，纳税人必须先行提交土地增值税清算报告，经主管地方税务机关审核，并按《房地产开发企业土地增值税清算管理工作流程》（武地税函【2008】112号）有关规定办理核定征收审核手续。
（二）房地产开发企业不同的开发产品，符合有关规定实行核定征收的，其核定征收率分别为：
1.销售普通标准住宅，按核实销售收入的1%核定征收土地增值税。
2.销售非普通标准住宅及其他开发产品。按核实销售收入的5%核定征收土地增值税。
3.直接转让土地使用权，按核实销售收入的5%核定征收土地增值税。
（三）房地产开发企业转让旧房，如符合《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发【2008】207号）第十九条关于核定征收的规定，可按销售收入的3.5%核定征收土地增值税。
三、关于严格清算方式管理的问题
对经济适用房项目，上市公司和查账征收企业所得税企业开发的房地产项目。房地产企业单纯转让土地。营业用房、写字楼、度假村、别墅等项目，其土地增值税原子时实行查账清算。因核算不健全等原因需核定清算，应严格按照规定程序进行审核。
四、关于土地增值税减免的问题
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值税未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，根据《武汉市地方税务局地方税收减免管理办法（试行）》（武地税规【2010】1号）规定，随土地增值税清算报告，由区局税政部门审核，税收部门负责人和分管领导审签后执行，按规定登记《税收减免台帐》。
（二）纳税人因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税，按照适用的核定征收率计算税额。据此办理减免手续，并根据《武汉市地方税务局地方税收减免管理办法（试行）》（武地税规【2010】1号）规定，由区局减免税审议委员会审议后执行，按规定登记《税收减免台帐》。
五、关于日常管理中需明确的几个问题
（一）征管与稽查在清算方式上衔接的问题。税务稽查部门在对纳税人进行稽查前，若主管税务机关不再另作调整；确因特殊原因需要调整的，由稽查部门依法进行检查处理。
（二）不按规定时限进行清算的问题。根据国家税务总局下发的《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）第十一条规定：应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。因此，纳税人在满足清算条件之日起90日内未到主管税务机关办理清算手续的、或主管税务机关确定需要进行清算的项目，纳税人在收到主管税务机关直接进行土地增值税税收检查，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。
（三）不按规定申报预缴加收滞纳金的问题。凡2008年1月1日后，转让房地产取得收入未按规定的预征率申报缴纳土地增值税的，逾期缴纳则按规定加收滞纳金。
本通知自2010年1月1日起执行，原规定与本通知不一致的，一律按本通知规定执行。其中土地增值税减免按武地税规【2010】1号文件规定的2010年7月1日起执行；2010年1月1日前转让房地产取得的收入，其预征率，核定征收率仍按原规定执行。
第二篇：河南省地税局土地增值税相关政策汇总
河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率
有关问题的公告
文号公告[2011]第10号 | 添加日期：2011-11-08 | 发文单位：河南省地方税务局 | 【阅读：29次】
为了加强土地增值税核定征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的相关规定，结合我省的实际情况，现将土地增值税核定征收率有关问题公告如下：
一、土地增值税核定征收率
房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。
（一）住宅
1.普通标准住宅5%;2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。
（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。
1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。
2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。
3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。
（四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。
（五）个人转让二手房的核定征收率
个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。
二、关于经济适用房问题
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。
三、关于车库、地下室归属问题
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。
房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
四、执行时间
本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。
特此公告。
二〇一一年十一月六日
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知
文号豫地税发[2010]第28号 | 添加日期：2010-03-17 | 发文单位：河南省地方税务局 | 【阅读：10085次】 各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：
为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：
一、土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述
（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。
二、土地增值税核定征收率
（一）普通标准住宅2%;
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%;
（三）除上述
（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；
（四）符合第三条第（二）项条件的8%。
三、土地增值税的核定征收
所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列
（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。
1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；
2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；
3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；
凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。
（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。
1、擅自销毁账簿；
2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；
3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；
4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；
5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；
6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。
五、转让二手房的问题
个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。
个人转让二手房的核定征收率：普通标准住宅2%；普通标准住宅以外的其他房地产项目3%。
六、土地增值税清算主体
根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件（包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的）后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。
七、土地增值税清算审核
（一）纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定向主管县（市）、区税务机关报送《土地增值税清算申报表》和清算资料，委托税务中介机构清算的，应报送《土地增值税清算鉴证报告》，办理土地增值税清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，应在规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税人，进行纳税调整，结清税款。凡是发生退税的，报省辖市地方税务局审核。
（二）审核人员的组成
各省辖市、县（市）、区地方税务局于4月25日前成立土地增值税审核小组。土地增值税清算审核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科（所）等相关部门的人员组成。
八、其它问题
（一）个人转让二手房的，交易价格一般情况下有市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格等多种。在实际工作中，主管税务机关可简化工作程序，按孰高原则确定计税价格，并及时办理纳税手续。
（二）个人转让二手房的减免税手续
个人转让二手房的，凡符合减免土地增值税条件的，由县（市）、区主管税务机关审批。具体操作方法和程序由省辖市地方税务局规定。
九、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。2010年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退（抵）少补。
十、本通知自2010年5月1日起执行，过去的规定与本通知有抵触的，一律按本通知执行。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
文号国税发[2009]第91号 | 添加日期：2009-05-26 | 发文单位：国家税务总局 | 【阅读：3551次】
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二○○九年五月十二日
土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理
第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
第四章 清算审核
第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第五章 核定征收
第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第六章 其他
第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）
2.各类附表
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准
则》的通知
文号国税发[2007]第132号 | 添加日期：2008-01-30 | 发文单位：国家税务总局 | 【阅读：2484次】 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。
本准则自2008年1月1日起施行。
附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）
2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）
3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）
4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）
5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）
6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
国家税务总局
二○○七年十二月二十九日
土地增值税清算鉴证业务准则
第一章 总则
第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。
第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
第三条 纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
第四条 在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。
第五条 承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：
（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。
（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。
（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。
（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。
第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。
第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。
在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。
第九条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
第十条 税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。
第十一条 税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。
第二章 一般规定
第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：
（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。
（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。
第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：
（一）明确清算项目及其范围。
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
（六）明确清算项目的起止日期。
第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。
第十五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。
第十六条 税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。
第十七条 纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：
（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。
（二）依法组成的清算组织。
（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。
第三章 清算项目收入的审核
第十八条 土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：
（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。
第十九条 本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二十条 税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。
第二十一条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
第二十二条 有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。
第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第二十六条 必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：
（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。
（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
第四章 扣除项目的审核
第二十七条 税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十八条 扣除项目审核的基本程序和方法包括：
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
（六）必要时，利用专家审核扣除项目。
第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：
（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。
（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。
第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：
（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（六）审核有无预提的开发间接费用。
（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；
3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；
4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
第三十九条 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
第五章 应纳税额的审核
第四十条 税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：
（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；
2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；
3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
第六章 鉴证报告的出具
第四十一条 本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。
第四十二条 鉴证报告的基本内容应当包括：
（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算税款鉴证报告”.（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。
（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。
（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：
1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；
2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；
3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。
（六）鉴证报告的要素还应当包括：
1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；
2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；
3.注明报告日期；
4.注明鉴证报告的使用人；
5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。
第四十三条 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：
（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。
（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。
（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。
（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。
上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。
第四十四条 税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：
（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。
（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。
（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。
税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十五条 税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：
（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。
（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。
（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。
税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十六条 税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十七条 税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。
税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
附件1：涉税鉴证业务约定书（参考文本）
甲方（委托方）：
甲方税务登记号：
乙方（受托方）：
乙方税务师事务所执业证编号：
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
（一）项目名称：
（二）具体内容及要求：
（三）完成时间：
二、甲方的责任与义务
（一）甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
（二）甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额
%的比例支付违约金。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定以及《注册税务师管理暂行办法》及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
（二）乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
四、约定事项的收费
（一）按照注册税务师行业收费的有关规定，完成本委托事项费用为人民币（大写）元整（￥）。
（二）上述费用自本约定书生效之日起 日内预付业务费用总额的 %；其余费用按 方式支付。
（三）由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时预计的时间有明显的增加或减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第（一）项所述业务费用总额。
（四）由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，甲方不得要求退还预付的业务费用；如上述情况发生于乙方人员完成现场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币 元的补偿费，该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起 日内支付。
（五）由于无法预见的原因，发生的与本次委托事项有关的其他费用（包括交通、食宿费等），由双方协商解决。
五、鉴证报告的出具和使用
（一）乙方应当按照国家发布的相关业务准则所规定的格式和类型，出具真实、合法的鉴证报告。
（二）乙方向甲方出具鉴证报告一式 份。
（三）甲方不得修改或删减乙方出具的鉴证报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核鉴证工作如期完成，或需要提前出具审核报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。
七、约定事项的终止
（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下一种解决方式：
（一）提交 进行仲裁；
（二）向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。
（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。
甲方（委托人）： 乙方：
（盖章）（盖章）
法人代表：（签名或盖章）所长：（签名或盖章）
地址： 地址：
电话： 电话：
联系人： 联系人：
签约日期：
签约地点：
附件2：土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：
1.收入总额： 元；
2.扣除项目金额： 元；
3.增值额： 元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；
5.适用税率： %；
6.应缴土地增值税税额： 元；
7.已缴土地增值税税额： 元；
8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件3：土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）
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我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，除××保留意见的事项因税收政策规定不够明确或证据不够充分等原因，尚不能确认其应纳土地增值税的具体金额外，我们确认：
1.收入总额： 元；
2.扣除项目金额： 元；
3.增值额： 元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；
5.适用税率： %；
6.应缴土地增值税税额： 元；
7.已缴土地增值税税额： 元；
8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
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附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件4：土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）
编号：
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在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，因审核范围受到限制，我们认为，下列事项对确认土地增值税税额可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对（项目）土地增值税清算税款申报发表意见。
（一）××事项的审核情况。
（详细说明该审核事项对确认土地增值税额可能产生的非常重大而广泛的影响，并阐述对该事项无法表明意见的理据。下同。）
（二）××事项的审核情况。
（三）××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
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年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件5：土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）
编号：
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我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经审核，我们发现贵公司土地增值税清算税款申报，存在违反相关法律、法规及税收规定的情形，经与贵公司磋商，在下列重大且原则的问题上未能达成一致意见。我们认为，贵公司
（项目）土地增值税清算税款申报不能真实、合法地反映企业该项目应纳土地增值税税额。
（一）××事项的审核情况。
（描述存在违反税收法律法规或有关规定的情形，并阐述经与委托人就该事项所有重大方面进行磋商不能达成一致、出具否定意见的理据。下同。）
（二）××事项的审核情况。
（三）××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
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附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款审核事项有关证明材料（复印件）。
附件6：企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
一、基本情况
（一）企业基本情况
1.成立日期：
2.税务登记证号：
（1）国税登记证号：
（2）地税登记证号：
3.地 址：
4.法人代表：
5.注册资本：
6.投资总额：
7.企业类型：
8.经营范围：
9.其他：
（二）项目基本情况
1.项目地址。
2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。
3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模。
4.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发项目予以说明。
5.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。
二、主要会计政策和税收政策
1.公司执行 会计准则或《××会计制度》及有关规定。
2.公司会计核算方法：
3.主要内部控制制度：
4.土地增值税清算条件：
5.开发产品完工的标准：
6.成本费用的分配标准：
7.开发产品销售收入确认的标准：
8.开发产品视同销售确认收入的标准：
9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：
10.其他政策：
三、土地增值税的审核情况
（一）土地增值税应税收入的审核
截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入 元；经审核，核定土地增值税应税收入为 元，比自报数调增/调减 元，其中：
1.销售普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元。
2.销售其他项目（含非普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元。
3.视同销售房地产收入：（1）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产平均价格；或（2）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定，自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，核定其他项目应税收入 元。
（二）土地增值税扣除项目的审核
截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额 元，比自报数调增/调减 元，其中：
1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。
2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的房地产开发成本为 元。其中：
（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。
（2）贵公司自报前期工程费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的前期工程费为 元。
（3）贵公司自报建筑安装工程费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的建筑安装工程费为 元。
（4）贵公司自报基础设施费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的基础设施费为 元。
（5）贵公司自报公共配套设施费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的公共配套设施费为 元。
（6）贵公司自报开发间接费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的开发间接费为 元。
3.房地产开发费用。
（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。
（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的10%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。
4.与转让房地产有关的税金。
贵公司自报转让房地产有关税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为 元。其中：
（1）贵公司自报转让房地产有关营业税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。
（2）贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。
（3）贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。
5.税收规定的其他扣除项目。
贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元。
（三）增值额及增值率的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 元。其中：
⑴普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
⑵非普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
（四）应缴土地增值税的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元；经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元；应补（退）税额为 元。其中：
1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，应补（退）税额为 元。
2.非普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，应补（退）税额为 元。
四、应当披露的其他事项
第三篇：关于进一步加强全县土地管理工作的通知2
关于进一步加强全县土地管理工作的通知
加强全县土地管理工作的通知
政府，开发区、度假区管委，县政府有关部门：
县各级、各部门认真贯彻落实科学发展观和党中央、国务院关于严格土地管理的一系列文件精神，有力促进了全县土地管理工业化、城镇化和新农村建设步伐加快，极少数地方违法违规乱占滥用耕地、非法买卖土地、闲置土地等现象时有发生，为严格的法律和政策规定，现就进一步加强全县土地管理作如下通知：
提高加强土地管理的认识
务院历来高度重视土地管理，把十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地作为我国的基本国策。近几年来，先后下发了《国务地管理的决定》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》和《国务院办公厅集体建设用地法律法规的通知》，对严格土地管理作出了明确要求。当前，我县正处于工业化、城镇化快速发展时期，人多地设用地供需矛盾突出。因而，进一步加强全县土地管理，是贯彻落实土地基本国策的需要，也是改善投资环境、建设社会主义的需要。各地各部门一定要从讲政治、讲大局全面贯彻落实科学发展观的高度，以对人民高度负责的态度，提高加强土地管理的耕地保护制度。
完善土地监管责任制度
政府和县直有关单位都要认真落实“上下联动、分块包干、属地管理、责任到人、常态监管”机制，积极采取措施，强化资源及时制止和查处违法违规建设行为。
域划分：县城规划区范围由城关镇、开发区、县城管执法局负责；其他区域由所在乡镇政府负责；县直有关单位按照各自职责查处违法违规占地建设行为。具体职责如下：
政府对本辖区内土地监管负总责。对辖区内未依法取得土地使用审批手续或者未按用地审批条件规定建设的，由所属乡镇人民、限期改正。对本辖区内应予强制拆除的违法违规建筑依法实施强制拆除。
源管理部门负责国土资源法律法规宣传,对非法占用土地、非法改变土地用途、非法买卖或转让土地等违法行为进行查处,落实、报告等制度，配合乡镇做好违法违规占地建设的强制拆除工作。
门负责对县城规划区内规划建设情况监管，对无施工资质施工或违反施工资质管理的违法行为进行查处，会同城管执法部门对为进行查处，对乡镇规划工作进行指导和监管。
法部门负责县城规划区以及受委托管理区域违法违规建设行为的巡查、制止，依法查处、依法实施清理和拆除工作；配合乡镇制拆除工作。
门负责征占用林地管理，对涉及非法占用林地行为依法进行查处。
门负责对河道堤防管理范围内的违法建设进行查处。
公路部门负责对公路两侧建筑控制区内的违法建设进行查处。
关负责维护集中拆除违法建设现场秩序，及时制止、查处阻碍国家机关工作人员依法执行公务等违法犯罪行为，依法对有关部法用地、违法建设案件进行查处。
关负责对违法用地、违法建设有关涉嫌渎职、贪污贿赂等职务犯罪行为进行立案侦查。
关负责对行政执法部门作出的违法用地、违法建设的强制执行申请进行审查，符合受理条件的强制执行案件，在规定期限内受工商、环保、卫生、房产、供电、供水、供气、金融、电信等部门按照各自职责负责有关审批、许可证、执照的审核把关以及用、电话报装的控管。、各单位要加强对本单位干部、职工的教育和管理，对已经发生违法违规占地建设的干部、职工，要督促其自行纠正或接受执处罚决定。
加强土地利用规划管理
地利用总体规划、集镇和村庄规划编制。各乡镇要按照先规划后建设的原则，加大工作力度，确保在2010年底前全面完成土地村庄规划的编制工作，并做好衔接，为建设用地提供规划依据。
地利用总体规划、集镇和村庄规划管理。土地利用总体规划、村庄和集镇规划，一经批准，必须严格执行，不得擅自修改。各用总体规划确定的建设用地范围内进行。严禁在土地利用总体规划确定的建设用地范围外进行非农建设。
体建设用地规划管理。乡镇集体建设用地必须符合乡镇土地利用总体规划以及集镇和村庄建设规划，纳入土地利用计划，和建设项目用地审批手续。严禁非法出让、出租集体土地用于非农业建设。
行土地管理法律法规
行耕地保护方面的规定。各乡镇政府对本辖区内的耕地保有量和基本农田保护面积负总责，乡镇长是第一责任人。各乡镇要认地保护目标责任要求，建立相应的耕地保护制度，把耕地保护目标落实到村、组及责任田承包人。要认真履行耕地占补平衡义建设，精心实施好土地整治和村庄整理。县国土资源局要会同农业、监察、审计、统计等部门定期对各乡镇耕地保护责任目标核，并向县政府报告。
行节约集约用地的规定。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及工业用地必须实行招拍挂出让。除县国土资源管理部个人不得与投资者签订土地使用权出让合同。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地。要严格执行《工业项的规定，加强土地出让合同管理，抓好项目开竣工时间、投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、违约责任等约定内容的兑现擅自改变用途、增加容积率的，必须依法按规定进行处理，需要收回使用权重新出让的，必须收回重新公开出让。
行土地资产处置的规定。国有土地资产是国家的财富，一律由县国土资源部门代表县政府依照土地管理法律法规进行处理，各处置。对符合无偿收回条件的闲置土地要依法无偿收回，重新配置使用；对暂不符合收回条件的闲置土地，要按照国土资源部的规定，依法收取闲置费、部分提前收回或调整使用等多种方式积极稳妥处理。
行农村宅基地管理的规定。农村村民建房必须符合土地利用规划和新农村规划，严格执行“一户一宅”政策，其占用耕地面积集镇和圩区，每户不得超过160 m2。②山区和丘陵地区，每户不得超过160 m2；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300 后建设的规定，对符合条件的农村村民建房，各乡镇要在认真审核把关的基础上，及时按程序上报审批。农村村民符合条件在住宅的，原宅基地地上建筑物必须限期自行拆除，由村集体收回；逾期不自行拆除的，由乡镇人民政府依法强制拆除。农村村乡（镇）、村要通过建设用地置换方式自行解决用地指标，且必须在农用地转用依法批准后，方可办理宅基地审批手续。严禁基地。
行土地收储的规定。新增建设用地和存量建设用地都必须由县土地储备中心依照土地收购储备办法的规定进行收储，收储的土县国土资源部门拟订出让方案，经县政府批准后由县国土资源部门依法组织出让。各乡镇和有关单位负责征地、交地工作。加强和规范土地收支管理、土地有偿使用费及有关费用按照《国有土地使用权出让收支管理办法》严格实行“收支两条线”管理。
地使用权出让金是指属乡镇辖区范围内的国有土地出让收入。县城规划区内的土地出让金属县级收入。县财政部门负责土地出源部门负责土地出让金征收管理，各乡镇要配合国土资源部门督促土地受让方及时缴纳土地出让金。
让金收入缴入国库后，属经营性用地的，在计提15%的农业开发资金、10%的失地农民养老保险资金、10%的廉租房建设专项资，暂扣下剩63%中的20%，与乡镇土地管理工作挂钩，作为兑现本通知第六条第2点规定的保证资金。无经营性土地出让收入点规定的处罚由县财政从乡镇财政专户中划转。
返还不能用于平衡乡镇财政预算，主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出（包括农业土地开发支出及农村基、国土资源部门拨付乡镇的土地整理、耕地开发、地灾防治等各项经费要专款专用，不得挪用、截留。征收农民集体土地的土和青苗补偿费，要按照规定及时足额兑现给集体经济组织和被征地农民。
责制，建立奖罚机制
行问责。各地各部门都要认真执行《土地管理法》等相关法律法规，切实履行职责。对违法违规问题发现不及时、处理不积极有关责任人员的责任。
镇人民政府辖区内，有下列情形的，按如下规定追究相关人员责任：
3宗未发现、未制止、未拆除，被上级有关部门查处的违法用地或违法建设行为的，给予乡镇分管负责人诫勉处理，给予镇主现4宗的，给予乡镇分管负责人免职处理，给予乡镇主要负责人诫勉处理；出现5宗以上（包括5宗）或出现1宗占用耕地面乡镇主要负责人免职处理。
占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上，或虽未达到15%但造成恶劣影响或其他严重后果的，给予负责人警告或记过处分；情节较重的，给予记大过或降级处分；情节严重的，给予撤职处分。
规划、建设管理规定行为不制止、不组织查处，或隐瞒不报、压案不查的，给予乡镇分管负责人、主要负责人警告或记过处分大过或降级处分；情节严重的，给予撤职处分。
对辖区内违法违规建设负有巡查、报告、制止以及协助上级有关部门查处的责任。对辖区内有下列情况的，按如下规定追究相关1宗未发现、未制止、未上报，被上级有关部门查处的违法违规建设行为的，给予村主要负责人、镇包村干部诫勉处理；出现2，给予村主要负责人免职处理，给予乡镇包村干部停职处理。
部门查处违法违规建设工作不积极配合的，给予所属村主要负责人免职处理，给予乡镇包村干部诫勉处理。
阻挠、干扰查处的，给予村主要负责人免职处理，给予乡镇包村干部停职处理。
相关部门按照各自的职责，对违法违规建设应制止而未制止、应受理而未受理、应立案查处而未立案查处的，按如下规定追究1宗的，给予基层管理机构直接责任人诫勉处理，给予基层管理机构负责人通报批评。
2宗的，给予基层管理机构负责人诫勉处理，给予负有管理职责的县直相关部门直接责任人通报批评，部门分管负责人写出深3宗的，给予基层管理机构负责人免职处理，给予负有管理职责的县直相关部门直接责任人诫勉处理，给予部门分管负责人通人写出深刻检查。
4宗的，给予负有管理职责的县直相关部门直接责人免职处理，给予部门分管负责人诫勉处理，给予主要负责人通报批评。5宗的，给予负有管理职责的县直部门分管负责人免职处理，主要负责人诫勉处理。
5宗以上，给予负有管理职责的县直部门主要负责人免职处理。
县直有关部门有违反上述规定行为，是党员的要移送党的纪律检查机关作相应处理；有徇私舞弊、以权谋私情节的，要从重处司法机关处理。
实行经济奖惩
内依法依规严格管理，无违法违规建设的乡镇，暂扣款全额返还，并奖励3-6万元（具体根据乡镇耕地保护面积确定），下年土地整治项目。
内有下列情形之一的，从暂扣款中予以扣款，本不够扣除的从该乡镇财政专户中扣除：
非法占地建房的，按非法占地面积30元/m2扣款；
占地的，耕地按非法占地面积0.4万元/亩扣款（不足1亩的按1亩计算，下同），非耕地按0.2万元/亩扣款；
内有下列情形之一的，本《通知》第五条规定的暂扣的20%土地出让收入不予返还：
基本农田的；
地非法占用2亩以上的；
2宗以上的；
非法占地建房每万人5户以上的；
自非法买卖土地、收取地价款的。
促检查机制
土地管理工作领导小组，由分管县长任组长，县直有关部门主要负责人为成员，以加强对土地管理工作的领导。县国土资源部、建设、农业等有关部门，不定期对各乡镇、有关单位贯彻执行土地管理法律法规、方针政策情况的检查督查，定期组织对乡况进行评估，年终对各乡镇土地管理工作情况进行检查考评，作为问责的依据。
第四篇：国家税务总局关于进一步加强增值税征收管理问题的通知
【发布单位】国家税务总局 【发布文号】国税函〔2003〕439号 【发布日期】2003-04-28 【生效日期】2003-04-28 【失效日期】
【所属类别】国家法律法规 【文件来源】中国法院网
国家税务总局关于进一步加强增值税征收管理问题的通知
(国税函〔2003〕439号)
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
为进一步加强增值税征收管理，堵塞偷逃税漏洞，现就有关问题通知如下：
一、税务机关在认证增值税专用发票抵扣联时，应打印《增值税专用发票抵扣联认证清单》一式两份，一份交企业作为增值税纳税申报附列资料报主管税务机关，一份交纳税申报受理部门用于进项税额的审核。
二、税务机关在纳税申报期结束后，应当对纳税人开具的发票存根联（增值税专用发票和普通发票）与其申报的销售额进行认真审核，凡是申报销售额小于发票存根联合计数的均应补缴相应税款。
三、各级税务机关要提高认识，明确责任，认真贯彻好本通知的内容，切实做好增值税征收管理工作。
国家税务总局
二○○三年四月二十八日
本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。
第五篇：云南省土地增值税征收管理暂行规定
云南省土地增值税征收管理暂行规定
第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）的有关规定，结合云南实际，制定本规定。第二条 房地产开发费用计算扣除的具体比例确定为：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％计算扣除。
（二）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％计算扣除。
第三条 根据《实施细则》第十一条的规定，我省普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限按照省建设行政主管部门制定的住宅建筑标准办理。
各级建设行政主管部门在审批房地产开发项目初步设计时，应当会同同级税务机关对房地产开发项目中的普通标准住宅加以认定，联合发出普通标准住宅情况通知，基层税务机关据此确定免征土地增值税的范围。
房地产开发企业应当分别核算普通标准住宅和其他住宅的经营收入、经营成本。未分别核算的，按照其他住宅办理。
第四条 从事房地产开发转让的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
（一）纳税人在签订房地产开发合同或者取得房地产开发立项批准文件后３０日内，应当以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位向主管税务机关办理土地增值税纳税项目申报手续，并向主管税务机关提交房地产开发合同或者房地产开发立项批准文件。
（二）纳税人发生房地产转让后，实行各纳税项目分月缴纳，年终清算的办法：
１．纳税人应当于次月１０日内，分别根据上月各纳税项目的收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金计算并向主管税务机关申报纳税土地增值税。
２．纳税人应当于终了后４５日内，分别根据全年各纳税项目的全部收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金计算应当缴纳的土地增值税税款以及已缴纳的土地增值税税款，并向主管税务机关进行清算申报，经主管税务机关核实后，多退少补。
第五条 从事其他房地产转让的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
（一）纳税人在转让房地产合同签订后７日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向主管税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
（二）纳税人按照主管税务机关核定的税额及规定期限缴纳土地增值税。
（三）纳税人凭土地增值税缴款书或者完税证复印件到土地管理部门、房产管理部门办理有关权属变更手续。无土地增值税缴款书或者完税证复印件的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。
第六条 县级以上人民政府批准成立的房地产评估机构方可从事《实施细则》第七条
（四）项和第十三条规定的价格评估工作。同级税务机关应当参与并监督房地产评估机构对涉及土地增值税的价格评估工作，评估价格须经同级税务机关确认。
第七条 纳税人转让房地产座落在两个或者两个以上县（市）的，应当分别在房地产所在地申报纳税。难以确定纳税地点的，由上一级主管税务机关确定。
第八条 本规定由云南省地方税务局负责解释。
第九条 本规定自发布之日起施行。
【发布单位】 云南省人民政府
【发布文号】 云南省人民政府令第22号
【发布日期】 1995-04-28
云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知
（云地税发〔2007〕180号 2007年10月22日）
各州、市地方税务局，省局直属征收分局：
现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）（以下简称《通知》）转发给你们，并结合云南实际就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。
一、土地增值税的清算范围
凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目（经济适用住房项目除外），均应按规定办理土地增值税的清算手续。
二、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条
（一）项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。
三、土地增值税的清算条件
（一）根据《通知》规定，经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人应按照土地增值税清算规定到主管地方税务机关办理土地增值税的清算手续。
（二）《通知》第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产的建筑面积；“85%以上”包含85%即以上。
（三）凡符合《通知》第二条第（一）项规定的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件1（略））。经主管地方税务机关核准后，即可办理清算税款手续。对纳税人申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件2（略））并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，即可办理土地增值税清算税款手续。
（四）房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
四、土地增值税清算应报送的资料
纳税人申请办理土地增值税清算时，除《通知》规定应报送的资料外，还应报送以下资料：
土地增值税清算表（分清算单位填写）（见附件3（略）），清算前各月土地增值税纳税申报表和完税凭证，国有土地使用权证书，国有土地使用权转让合同（以转让方式取得国有土地使用权的），清算项目的预算、概算书，清算项目的销售许可证，与转让房地产有关的完税凭证（包括已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等，以及主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
五、土地增值税的扣除项目
对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实，需要进行核定的，在省局未确定具体核定办法前，由负责清算的主管地方税务机关按照《通知》第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准。
六、房地产开发企业土地增值税的核定征收率
凡房地产开发企业有《通知》第七条规定的情形之一的，土地增值税按销售收入的一定比例实行核定征收，普通标准住宅的核定征收率为5‰-1.5%；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等高档住宅的核定征收率为1%-2.5%；开发土地使用权转让的核定征收率为1.5%-3.5%。具体核定征收率由各州、市地方税务局参照当地房地产开发企业土地增值税的税负等情况，在不低于当地预征率的基础上确定并报省局备案。
七、土地增值税清算项目的审核鉴证
根据《通知》第五条
（三）项及第六条的规定，就税务中介机构审核鉴证土地增值税的有关问题明确如下：
（一）税务中介机构的准入条件
凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入云南省注册税务师管理中心备案管理的税务师事务所，并经过省级税务机关审查合格在省级报刊予以公示的税务师中介机构，均可从事土地增值税清算审核鉴证工作。
省局将择时组织税务中介机构对土地增值税的有关业务进行考试，对考试不合格的中介机构，将取消其鉴证资格。
（二）清算鉴证工作程序
税务中介机构应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及《通知》等文件的规定，开展鉴证工作。
1.审核转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的收入。
2.审核扣除项目金额。
接受委托土地增值税清算鉴证工作的税务师事务所审核扣除项目金额时，应向委托方取得土地增值税清算应报送的各种资料和其他与土地增值税清算有关的证明资料。
3.依法确认增值额。
4.计算应补（退）土地增值税税额。
（三）土地增值税清算项目的鉴证内容
税务师事务所受托对清算项目审核鉴证的，应如实填写《土地增值税项目鉴证报告》以下简称《鉴证报告》（见附件4（略））。
（四）法律责任
税务师事务所在受托办理土地增值税清算业务时，应以有关法律、行政法规、规章为依据，按照独立、客观、公正、诚实守信原则，在充分调查研究、论证和计算的基础上，出具《鉴证报告》，并为其承担法律责任。
对税务师事务所出具的《鉴证报告》，主管税务机关应当受理。主管税务机关对税务师事务所出具的《鉴证报告》，应认真检查、审核，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
（五）主管地税机关在办理土地增值税税款清算时，如发现税务中介机构出具的《鉴证报告》内容不规范、事实不清楚、提供清税资料不完整等问题的，要退回重新修改或补充资料后，再办理税款清算。凡发现税务中介机构出具的《鉴证报告》不规范、弄虚作假的，将取消参审资格。
八、凡2007年2月1日后进行清算的开发项目，均适用本通知的规定。
九、各州、市地方税务局可结合当地实际制定具体清算实施意见及工作规程，确保土地增值税清算工作的顺利进行。
昆明市土地增值税征收管理办法
第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及《云南省土地增值税征收管理暂行规定》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市辖区内依法转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，都应依照本办法的规定到主管地方税务机关办理税务登记、申报纳税。
这里所指的单位和个人包括：各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体经营者以及其他组织和个人。
纳税人转让房地产所取得的收入，指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第三条 土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去按本办法第四条所规定扣除项目金额后的余额。第四条 计算增值额的扣除项目：
一、取得土地使用权所支付的金额。指纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
二、开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费。
三、开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。指房地产开发的销售费用、管理费用、财务费用。具体计算方式如下：
(一)财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按本条一、二款规定计算金额之和的5％扣除。(二)财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条一、二款规定计算金额之和的10％扣除。
四、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由本办法规定的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
五、与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。
六、财政部规定的其他扣除项目。从事房地产开发的纳税人，可按本年一、二款规定计算的金额之和加计百分之二十的扣除。
第五条 土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
每级“增值额未超过扣除项目金业务员”的比例，均包括本比例数。
第六条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本办法第五条规定的税率计算征收。
计算土地增值税税额可按增值额乘以适用的最高税率减去扣除项目金额乘以同级速算扣除系数的方法计算。速算扣除系数分别为5％、15％、35％。具体计算公式如下： 增值额未超过扣除项目金额50％的 土地增值税税额＝增值额×30％；
增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
土地增值税税额＝增值额×40％一扣除项目金额×5％；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的
土地增值税税额＝增值额×50％一扣除项目金额×15％； 增值额超过扣除项目金额200％的
土地增值税税额＝增值额×50％一扣除项目金额×5％； 增值额超过扣除项目金额200％的
土地增值税税额＝增值额×60％一扣除项目金额×35％。
第七条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第八条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按昆明市地方税务局确认的其他方式计算分摊。第九条 纳税人建盖普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
我市普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，按照省建设行政主管部门制定的住宅建筑标准办理。
市、县建设行政主管部门在审批房地产开发项目初步设计时，会同同级地方税务机关对房地产开发项目中的普通标准住宅加以认定，联合发出《房地产开发项目普通标准住宅认定通知书》，地方税务机关据此确定免征土地增值税的范围。
房地产开发企业应当分别核算普通标准住宅和其他住宅的经营收入、经营成本。未分别核算的，按照其他住宅计算征收。
第十条 在征收土地增值税时，有下列情况，需进行房地产价格评估，并按评估价格计算征收：
一、转让旧房及建筑物的；
二、隐瞒、虚报房地产成交价格的；
三、提供扣除项目金额不实的；
四、转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。进行房地产价格评估时，应将房产和地产分别进行评估。
第十一条 转让国有房地产的评估工作，必须由省以上国有资产管理部门认定的资产评估机构或是经昆明市人民政府授权专门从事国有房地产评估的评估机构负责。转让其他房地产的评估工作，由县级以上政府批准设立的房地产评估机构和房地产交易管理部门负责。
第十二条 从事涉及土地增值税工作的房地产评估机构，必须到昆明市地方税务局办理登记手续后，方可进行涉及土地增值税的房地产评估工作。
第十三条 涉及土地增值税工作的房地产评估机构，在接受房地产转让人要求进行房地产评估的申请时，应及时将申请转一份给同级地方税务机关。同级地方税务机关有权参与并监督房地产评估机构的评估工作。评估价格须经昆明市房管部门、土地管理部门或其委托的部门认定，并由同级地方税务机关确认后，方可作为土地增值税的计税依据。房地产评估机构有义务根据纳税人主管地方税务机关的要求，无偿提供与房地产评估有关的资料。
第十四条 土地增值税税务登记和申报纳税的工作，属于昆明市地方税务局各直属分局负责征管的纳税人，由各直属分局负责；其余纳税人，由房地产所在地的地方税务局负责。
第十五条 从事房地产开发转让的纳税人，按照下列程序申办纳税手续：
一、纳税人在签订房地产开发合同或者取得房地产开发立项批准文件后30日内，应当以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位向主管地方税务机关办理土地增值税纳税项目申报手续，填报《房地产开发企业土地增值税纳税项目申报表》，并提交房地产开发合同或者房地产开发立项批准文件。
二、纳税人发生房地产转让后，实行各纳税项目分月缴纳，年终清算的办法。
1、从事房地产开发转让的纳税人，必须按照“施工、房地产开发企业财务制度”和“房地产开发企业会计制度”的规定进行财务核算。
2、纳税人应当于次月10日内，分别根据上月转让房地产的收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金按项目计算、填报《土地增值税纳税申报表》，按主管地方税务机关规定的期限缴纳土地增值税。
3、纳税人应当于终了后45日内，分别根据全年各纳税项目的全部收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金计算应当缴纳的土地增值税税款以及已缴纳的土地增值税税款，填报《房地产开发企业土地增值税清算表》，经主管地方税务机关清算核实后，多退少补。
第十六条 从事其他房地产转让的纳税人，应按照下列程序办理申报纳税手续：
一、纳税人在转让房地产合同签订后7日内，到本办法第十四条规定的主管地方税务机关办理纳税申报，填报《土地增值税纳税申报表》，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权出让合同、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告、与房地产转让有关税金的完税凭证及其他与转让房地产有关的资料。
二、主管地方税务机关根据纳税人的申报及有关资料，核定应纳税额并规定纳税人按照核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税，并由主管地方税务机并开具土地增值税完税证明。
三、主管地方税务机关根据纳税人的申报及有关资料，核定应纳税额并规定纳税期限。纳税人按照核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税，并由主管地方税务机关开具土地增值税完税证明。
四、纳税人凭土地增值税完税证明到当地县级以上房产管理部门、土地管理部门办理房产、土地使用权权属变更登记手续。
第十七条 凡符合政策规定给予免征土地增值税的单位和个人，在转让房地产合同签订后7日内，必须持房屋及建筑物产权、土地使用权出让合同、土地使用证书、房地产转让合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，到主管地方税务机关办理免征手续。经县以上主管地方税务机关审核批准，并出具免税证明后，到当地县级以上房产管理部门、土地管理部门办理房产、土地使用权权属变更登记手续。
第十八条 转让房地产必须使用由云南省地方税务局监制的《云南省销售不动产统一发票》。
第十九条 土地管理部门、房产管理部门，应当协助地方税务机关依法征收土地增值税，并向主管地方税务机关提供房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产交易价格及权属变更等方面的资料。
第二十条 土地增值税的税政管理和征收管理，由各级地方税务机关负责，本办法由昆明市地方税务局负责解释。
第二十一条 本办法自公布之日起执行。1994年1月1日至本办法发布之日期间的土地增值税，参照本办法规定计算征收。
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