第一篇：大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知2007(200)
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知
（大地税函［2007］200号）
各基层局：
为了加强我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“国税发[2006]187号文件”）、《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号）、《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》（辽地税发[2007]142号）、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号，以下简称“大地税函［2006］76号文件”）及其他有关规定，现就我市土地增值税征管若干问题进一步明确如下：
一、关于土地增值税清算问题
（一）土地增值税清算条件
1.从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
（1）房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的；
（2）纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的；
（3）纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的；
（4）直接转让国有土地使用权的。
符合上述第（1）、（2）、（3）条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件1），通知纳税人进行土地增值税清算。对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。
符合上述第（4）条规定的，纳税人应当在转让国有土地使用权合同签订之日起7日内，向主管税务机关申报。由主管税务机关核算应纳税额，确定纳税期限。
本通知下发之日前已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，纳税人应当于2008年1月31日前，主动到主管税务机关办理土地增值税清算手续。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。
2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）房地产开发项目已竣工验收，且已转让（预售）的房地产建筑面积达到可售总建筑面积的比例85％（含）以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；计算“转让比例”时，对在同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例；本条中“转让（预售）的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准；“可售总建筑面积”以《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准；
（2）取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）主管税务机关认为有必要办理土地增值税清算的其他情况。
主管税务机关要求纳税人进行清算的房地产开发项目，主管税务机关向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。
3.不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，应当比照本通知的相关规定执行。
（二）关于税务中介机构参与土地增值税清算鉴证的规定纳税人在办理土地增值税清算税款手续时可委托经大连市注册税务师管理工作领导小组年检合格并公告的税务中介机构进行鉴证。
纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构应当对清算项目的总体基本情况、不同用途房地产的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应当按税务机关规定的《大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》（以下简称“《鉴证报告》”，其标准格式“2007-11版”见附件2）范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考。
（三）土地增值税清算资料的受理
纳税人应当在收到《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起60个工作日内向主管税务机关报送以下清算资料：
1.纳税人委托中介机构进行鉴证的，应报送《鉴证报告》一式二份；
2.《房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表》（一式三份，见附件3）；3.国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证的原件及复印件；
4.详细规划总平面图复印件；
5.取得土地使用权所支付金额的凭证：政府部门的土地批件、国有土地使用权出让合同、土地出让金缴费证明、土地出让金收据或发票、国有土地使用权转让合同、发票原件及复印件、支付搬迁补偿费的合同发票原件及复印件等；
6.项目工程合同结算单的原件及复印件；
7.商品房购销合同统计表；
8.银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料的原件及复印件；
9.房地产开发项目工程决算及竣工验收报告的原件及复印件；
10.无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关部门、单位房产的证明材料的原件及复印件；
11.财务会计报表；
12.税务机关要求提供的其他材料。
主管税务机关确定受理纳税人提交的清算材料后，应当向纳税人开具《房地产开发项目土地增值税清算资料受理通知书》（见附件4）。
主管税务机关在收取纳税人提交的清算材料时，应当认真核对纳税人提供的资料原件及复印件。对纳税人提交的清算材料齐全的，主管税务机关应予受理；对纳税人提交的清算资
料不完整、内容不规范、情况不清楚的，应退回纳税人重新修改、补充资料，待清算资料补充完整后，再予受理。
（四）土地增值税清算的审核
主管税务机关应当自受理纳税人清算资料之日起30个工作日内审核房地产开发项目土地增值税清算情况。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当下发《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》（附件5），纳税人在接到《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后10个工作日内，办理税款补缴或者退还手续。
主管税务机关应认真审核纳税人提供的各项清算资料是否真实有效。纳税人委托中介机构进行鉴证的，对符合要求的鉴证报告，税务机关可作参考。?
（五）在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理
在土地增值税清算期间，纳税人于主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前取得的转让房地产收入，仍应按规定预缴土地增值税。
主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人取得的转让房地产收入，按照国税发[2006]187号文件第八条规定，于每月终了后10日内，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。
主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论：
1.已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；
2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；
3.主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。
（六）关于土地增值税清算核定征收的规定
1.核定征收土地增值税的条件
主管税务机关在清算审核工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税：
（1）纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举情形的；
（2）由于企业所得税核定征收等原因，纳税人无法提供合同、票据等相关凭证，无法查账征收土地增值税的；
（3）纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）的每平方米扣除额，高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件6，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，又无正当理由的。
2.核定征收土地增值税的方式
核定征收采取以下方式：
（1）核定转让房地产收入
核定转让房地产收入的方法为：主管税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入或者按房地产评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定。
（2）核定四项成本
核定四项成本的公式为：
核定扣除的四项成本＝《扣除额度表》中对应的额度×清算房地产的建筑面积
《扣除额度表》系参照大连市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制定，大连市地方税务局将根据市场状况，不定期调整《扣除额度表》。
纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构在鉴证工作中，如发现四项成本的每平方米扣除额，高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额的，应当在《鉴证报告》中说明情况、按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》，建议税务机关按标准核定四项成本。
《扣除额度表》中的房地产开发项目竣工时间以工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准。
纳税人四项成本的每平方米扣除额高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额，但确有正当理由的，由主管税务机关报请市局同意后，可允许按四项成本实际发生额扣除。
（3）关于定率核定征收的规定
定率核定征收，以转让房地产的收入乘以核定征收率计算应征土地增值税税款，核定征收率确定如下：
坐落在市内四区的房地产开发项目，核定征收率为：
普通标准住宅，为6％；
超过普通标准住宅条件的住宅，为8％；
非住宅，为9%；
坐落在市内四区以外的房地产开发项目，核定征收率应当在4％～15％之间，由各区、市、县地方税务机关根据本地区房地产增值水平和房地产市场发展情况自行测算确定，并报市局备案。
纳税人直接转让土地使用权的，原则上不应定率核定征收土地增值税，如纳税人直接转让土地使用权的土地增值税无法查账征收的，主管税务机关报经市局同意后，可采取其他征收方式。
（七）关于项目类型的有关问题
本通知中的“住宅”和其它类型房地产按《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所列明的项目类别进行区分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相关政策执行。
纳税人改变原房地产开发项目的类型、用途的，如“公建”改为“住宅”、“住宅”改为“公建”等，能够向主管税务机关提供政府部门准予其改变类型、用途的批准文件或文书的，主管税务机关可允许纳税人适用相关土地增值税政策；不能够提供批准文件或文书的，仍应按原批准类型、用途适用相关土地增值税政策。
（八）处罚及处理规定
纳税人有下列行为之一的，税务机关应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十二、六十三条等的有关规定进行处理
1.通知清算而拒不清算的；
2.达到清算条件，未及时清算或未及时提供清算资料的；
3.不如实进行土地增值税清算申报或提供虚假纳税资料的；
4.有偷税等其他税收违法行为的。
（九）关于自建自用房产土地增值税的规定
纳税人开发的、已办理本单位房屋所有权证的房产，属自建自用范围。在对整个项目进行土地增值税清算时，此部分房产不列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不应在清算时扣除。如其转让时，应按照转让旧房及建筑物的相关规定缴纳土地增值税。
二、关于个人转让房产征收土地增值税问题
（一）关于个人转让房产的土地增值税纳税地点
个人转让坐落在市内四区的房产，其土地增值税由大连市地方税务局直属局负责征收。个人转让坐落在市内四区以外的房产，其土地增值税由房地产坐落地的地方税务局负责征收。
以上二款中的“房产”均不包含高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，个人转让高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，其土地增值税由大连市高新技术产业园区地方税务局负责征收。
（二）关于个人转让非住宅的土地增值税征管规定
个人转让非住宅的，依照大地税函[2006]76号文件的相关规定征收土地增值税。
（三）关于个人转让自用住宅的土地增值税征管规定
1.个人转让自用普通标准住宅的，免征土地增值税；
2.个人转让超过普通标准住宅条件的自用住宅（以下简称“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值税：
（1）个人能够提供购房发票的：
房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；
房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，减半征收土地增值税；
房地产转让日期减购买日期未满三年的，按规定全额计征土地增值税。
其扣除项目的计算公式为：
土地增值税扣除项目＝发票所载金额×［1＋（转让年度－购买年度）×5％］＋与房地产转让有关税金＋与房地产转让有关费用
上款“与房地产转让有关税金”包括转让方在房地产转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、转让方购房时缴纳的契税；“与房地产转让有关的费用”包括转让方在房地产转让时缴纳的教育费附加、地方教育附加、交易费、土地收益金、土地出让金、转让合同公证费等；“转让年度”指《完税凭证》上注明的年度，“购买年度”指购房发票开具年度。
“购房发票”、“与房地产转让有关税金”、“与房地产转让有关的费用”等在计算扣除时须向税务机关出示票据凭证原件。
（2）个人不能提供购房发票的：
房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；
房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，按转让房地产的收入乘以0.125％的核定征收率计算缴纳土地增值税；
房地产转让日期减购买日期未满三年的，按转让房地产的收入乘以0.25％的核定征收率计算缴纳土地增值税。
（3）“转让日期”和“购买日期”的确定
本通知中的“转让日期”指《完税凭证》上注明的日期，房地产“购买日期”按契税完税凭证开具日期和房屋所有权证填发日期孰先的原则进行确定。
三、本通知自印发之日起执行，大地税函[2006]76号文件及其它有关规定与本通知相抵触的条款废止并以本通知为准。
附件1：房地产开发项目土地增值税清算通知书（略）
附件2：大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告（2007-11版）（略）附件3：房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表（略）
附件4：房地产开发项目土地增值税清算资料受理通知书（略）
附件5：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书（略）
附件6：房地产开发项目单位面积四项开发成本扣除标准额度表（略）
二○○七年十一月二十三日
发布部门：大连市其他机构 发布日期：2007年11月23日 实施日期：2007年11月23日(地方法规)
第二篇：大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知2006(76)
大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知
大地税函[2006]76号
颁布时间：2006-9-8发文单位：大连市地方税务局 各基层局：
为了加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）及其他有关规定，结合我市实际情况，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于房地产开发项目土地增值税预征问题
（一）关于经济适用住房土地增值税预征问题
从事房地产开发的纳税人（以下简称纳税人）开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目，应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》（见附件1）、经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料（包括街号、楼号、楼层、房号、户型、面积、价格或预计价格以及税务机关要求报送的其他资料），对经济适用住房项目中的普通标准住宅，免予预征土地增值税。
税务机关应加强对经济适用住房项目的土地增值税管理，严格执行备案制度，未按本通知规定备案的项目，应当预征土地增值税。
已报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》的纳税人，如其实际转让的房地产中有不符合普通标准住宅条件的，应按规定预征土地增值税。
（二）关于土地增值税预征率
现将我市房地产开发项目土地增值税预征率予以调整，预征率应当区别不同房地产类别，按以下标准执行：
1、住宅的预征率为1%；
2、除住宅外其他房地产项目的预征率为2％。
上述“房地产类别”应当按照政府有关部门共同会签的《房地产开发项目详细规划总平面图》列明的项目类别进行确认。
（三）关于土地增值税普通标准住宅的规定
我市土地增值税普通标准住宅的标准，按大连市人民政府确定并公布的“普通住房”的标准执行。
目前，我市普通标准住宅的标准按照《大连市地方税务局 大连市财政局 大连市国土资源和房屋局转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发［2005］91号）（见附件2）及《大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知》（大政发［2006］42号）（见附件3）规定的普通住房标准执行。
《大连市地方税务局关于土地增值税若干税收政策问题的通知》（大地税发［2003］5号文件）中的关于“一般住宅”的相关规定废止，已经市局批准免予预征土地增值税的一般住宅项目，不做追溯调整。
（四）免予预征土地增值税的相关规定
纳税人转让普通标准住宅项目，同时符合以下三项条件的，可以向税务机关报送《房地产开发项目土地增值税免予预征认定表》（见附件4），报市局进行土地增值税免予预征资格认定后，可不再预征土地增值税：
1、普通标准住宅的已售建筑面积达到可售普通标准住宅总建筑面积30％；
2、预计普通标准住宅的增值额未超过扣除项目20％；
3、纳税人已转让普通标准住宅的收入已按时、足额预缴了土地增值税。
纳税人转让除普通标准住宅外的其他房地产项目，同时符合以下三项条件的，可以向税务机关报送《房地产开发项目土地增值税免予预征认定表》，报市局进行土地增值税免予预征资格认定后，对该项目可不再预征土地增值税：
1、该类房地产的已售建筑面积达到可售该类房地产总建筑面积50％；
2、预计该类房地产的增值额为负；
3、纳税人已转让该类房地产的收入已按时、足额预缴了土地增值税。
本通知所述“可售建筑面积”为开发项目总面积减除下列房产面积：
（1）纳税人自用并已取得房屋所有权证的房产；
（2）按有关规定无偿提供给有关部门或单位的房产，如物业管理用房、居委会用房等；
（3）按有关规定必须设置的公共配套设施用房，如变电所用房、消防设施用房等；
（4）按有关规定可以减除面积的其他房产。
二、关于房地产开发项目土地增值税清算问题
（一）关于房地产开发项目土地增值税清算程序
已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，能够提供该项目真实、合法、完整、清晰的收入、成本和费用等各项资料的，纳税人可以向主管税务机关提出土地增值税清算申请，税务机关同意对房地产开发项目进行清算后，下达《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件5）；
已竣工验收的房地产开发项目，纳税人转让房地产的建筑面积达到整个项目可售建筑面积85％以上的，对有可能造成税款流失的，税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，要求纳税人按已转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例，分摊计算其已转让房地产相对应的扣除项目金额，对已转让的房地产进行土地增值税清算。
房地产开发项目土地增值税清算按以下程序进行：
1、纳税人应当在收到《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起20日内报送以下资料：
（1）房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表（见附件6）；
（2）取得土地使用权所支付金额的证明材料；
（3）银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料；
（4）房地产开发项目工程决算报告；
（5）无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关部门、单位房产的证明材料；
（6）扣除项目的其他说明材料；
（7）预缴土地增值税完税凭证复印件；
（8）财务会计报表；
（9）税务机关要求提供的其他材料。
2、税务机关应当于收到纳税人报送的资料之日起30日内审核房地产开发项目土地增值税清算情况。土地增值税清算审核结束后，税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》（见附件7），应予补、退税的，办理税款补缴、退还手续。
3、税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前，纳税人取得转让房地产收入的，仍应按规定预缴土地增值税。
4、税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人又取得转让房地产收入、发生成本、费用的：
（1）土地增值税清算时按本通知规定实行查账征收的，纳税人应当于《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》下达之日起，每季度终了后10日内，填写《房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表》，到税务机关申报土地增值税；
（2）土地增值税清算时按本通知规定实行核定征收的，纳税人应当于《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》下达之日起，每月终了后10日内，按每月取得转让房地产的收入乘以本通知规定的核定征收率，到税务机关申报缴纳土地增值税。
（二）房地产开发项目土地增值税清算相关工作要求
在进行土地增值税清算时，纳税人发生的各项成本和费用应当按实际发生额并凭合法有效的凭证扣除。
对纳税人成片受让、购置土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额原则上按开发土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，经税务机关确认后，也可按建筑面积计算分摊。
对纳税人同时建造普通标准住宅、超过普通标准住宅条件的其他住宅和非住宅房地产项目的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条
（一）项的免税规定。
对1994年1月1日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，在2000年底前首次转让房地产的，可免征土地增值税。2001年1月1日以后对剩余部分转让的，对房地产开发项目进行清算时，应当先计算整个项目应缴纳的土地增值税，再按免税和应税的转让收入比例计算征免的税额。
纳税人申请注销税务登记或者纳税人整体转让未全部销售完毕的房地产开发项目的，应参照本通知规定的清算程序对房地产开发项目进行土地增值税清算。
（三）核定征收及相关规定
纳税人拒不报送或没有在规定的期限内向税务机关报送本通知规定的清算资料的，按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条和本通知的有关规定处理。
有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举的情形，导致税务机关难以对房地产开发项目进行土地增值税清算的，税务机关可以按照《中华人民共和国税收税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，核定房地产开发项目土地增值税清算的应纳税额：
核定应纳税额按转让房地产的收入乘以本通知规定的核定征收率确定：房地产开发项目土地增值税清算的核定征收率为6％。
三、关于转让旧房及建筑物土地增值税的相关规定
（一）关于转让旧房及建筑物土地增值税征收管理地点
在大连市市内地方税务局办理税务登记的单位转让旧房及建筑物：旧房及建筑物坐落在市内四区的，土地增值税由单位税务登记地地方税务局征收管理；旧房及建筑物坐落在市内四区以外的，土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。
在先导区地方税务局及旅顺、金州、长海和北三市地方税务局办理税务登记的单位转让旧房及建筑物，其土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。
未在大连市地方税务局办理税务登记的单位转让旧房及建筑物，其土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。
个人转让坐落在市内四区的旧房及建筑物，其土地增值税由西岗区地方税务局征收管理。
个人转让坐落在市内四区以外的旧房及建筑物，其土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。
上述五款中所述的“旧房及建筑物”均不包含高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，单位或个人转让高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，由高新技术产业园区地方税务局征收管理。
（二）关于转让旧房及建筑物土地增值税资料
纳税人转让旧房及建筑物，须持下列资料到税务机关申报缴纳土地增值税：
1、房地产权属过户通知单原件（由房地产管理部门出具）；
2、原房屋所有权证复印件；
3、房地产转让契约原件、复印件；
4、纳税人购买房产的契税原件、复印件（自建房不必提供）；
5、纳税人购买房产的合同或契约、发票原件和复印件（自建房不必提供）；
6、纳税人、买受人在房地产交易过程中，已缴纳各项税费的原件、复印件；
7、房地产评估报告原件（纳税人无法提供的除外）；
8、税务机关要求提供的、同房地产转让有关的其他资料。
（三）关于收入确认的相关规定
纳税人有下列情况之一的，根据房地产管理部门、房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格出具的评估价格计算收入额，或者由税务机关参照同类房地产的市场交易价格核定收入额：
1、隐瞒、虚报房地产成交价格；
2、转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由。
（四）关于房地产评估报告
税务机关计算纳税人转让旧房及建筑物的土地增值税扣除项目时，原则上应由评估机构出具房地产重置成本评估报告，评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。纳税人在纳税申报时不据实提供取得土地使用权所支付的金额的，也应由评估机构按取得土地使用权时的基准地价进行评估，并出具地价款评估报告。
依照上款有关规定出具的评估报告须经税务机关审核确认。税务机关审核评估机构出具的评估报告后，下达《转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告确认书》或《转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告不予确认书》（见附件8）。
（五）关于发票所载金额作为扣除项目的相关规定
税务机关不予确认评估报告的或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告的，如纳税人能提供购房发票，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，按下列公式计算：
发票所载金额×［1＋（转让－购买）×5％］
公式中的转让指《房地产转让契约》上注明的，购买按房屋所有权证发给或发票填开“孰先”的原则进行判定。
依照上述方法计算扣除项目时，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
（六）关于转让旧房及建筑物核定征收的相关规定
同时符合以下二项条件的，税务机关可以确定对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收：
1、税务机关不予确认房地产评估报告或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告；
2、纳税人无法提供购房发票的。
核定征收的计算公式为：
应纳土地增值税税额＝转让房地产所取得的收入×核定征收率
旧房及建筑物土地增值税核定征收率为：
1、旧房及建筑物坐落在市内四区的，核定征收率为3%；
2、旧房及建筑物坐落在市内四区以外的，核定征收率应在0.5％～6％范围内，由税务机关根据本地区房地产增值水平和房地产市场发展情况自行测算确定，并报市局备案。
（七）关于转让旧房及建筑物土地增值税征管的相关政策规定及要求
根据《国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发［1996］048号）的规定，房地产管理机关在办理房地产权属变更时，实行“先税后证”，要求纳税人取得税务部门发放的《土地增值税完税（免税）证明》，见附件9）后，予以办理权属变更手续，发放房地产权属证书。
纳税人转让旧房及建筑物，未按相关规定申报缴纳土地增值税或提供虚假资料，造成未缴、少缴土地增值税税款的，税务机关将依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的有关规定处理。
四、本通知自2006年9月1日起执行，以前相关规定与本通知相抵触的，以本通知为准。
附件1：经济适用住房土地增值税预征确认备案表（略）
附件2：大连市地方税务局 大连市财政局 大连市国土资源和房屋局转发《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知
附件3：大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知
附件4：房地产开发项目土地增值税免予预征认定表（略）
附件5：房地产开发项目土地增值税清算通知书（略）
附件6：房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表（略）
附件7：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书（略）
附件8：转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告确认书、转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告不予确认书
附件9：土地增值税完税（免税）证明（略）
二○○六年九月八日
第三篇：河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知
豫地税发[2010]28号 2010-03-17
各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县(市)地方税务局：
为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：
一、土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
(一)普通标准住宅1.5%；
(二)除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目4.5%。
二、土地增值税核定征收率
(一)普通标准住宅2%;
(二)除普通标准住宅以外的其他住宅4%;
(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目5%；
(四)符合第三条第(二)项条件的8%。
三、土地增值税的核定征收
所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列(一)、(二)项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
(一)纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。
1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；
2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；
3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；
凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。
(二)房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。
1、擅自销毁账簿；
2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；
3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；
4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；
5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；
6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
依据豫地税函[2010]202号：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。
四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。
五、转让二手房的问题
个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。
个人转让二手房的核定征收率：普通标准住宅2%；普通标准住宅以外的其他房地产项目3%。
六、土地增值税清算主体
根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件(包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的)后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。
七、土地增值税清算审核
(一)纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定向主管县(市)、区税务机关报送《土地增值税清算申报表》和清算资料，委托税务中介机构清算的，应报送《土地增值税清算鉴证报告》，办理土地增值税清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，应在规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税人，进行纳税调整，结清税款。凡是发生退税的，报省辖市地方税务局审核。
(二)审核人员的组成
各省辖市、县(市)、区地方税务局于4月25日前成立土地增值税审核小组。土地增值税清算审核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科(所)等相关部门的人员组成。
八、其它问题
(一)个人转让二手房的，交易价格一般情况下有市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格等多种。在实际工作中，主管税务机关可简化工作程序，按孰高原则确定计税价格，并及时办理纳税手续。
(二)个人转让二手房的减免税手续
个人转让二手房的，凡符合减免土地增值税条件的，由县(市)、区主管税务机关审批。具体操作方法和程序由省辖市地方税务局规定。
九、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。2010年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退(抵)少补。
十、本通知自2010年5月1日起执行，过去的规定与本通知有抵触的，一律按本通知执行。
豫地税函[2010]202号 河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知 豫地税函[2007]113号 河南省地方税务局关于税务中介机构进行土地增值税清算鉴证有关问题的通知
第四篇：大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
大连市地方税务局
关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
各基层局：
为了进一步加强我市的土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）、《关于印发（辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法）的通知》（辽地税发【2007】102号）、《大连地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函【2006】76号）、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函【2007】200号）及其他税收法律、法规、政策规定，现将有关事宜通知如下：
一、关于土地增值税清算的若干政策问题
（一）关于土地使用权价款的扣除问题
纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、纳税人购置土地使用权发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。
凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后返还的，不允许计入扣除项目。
（二）关于契税、土地使用税等的扣除问题
纳税人取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
（三）关于公共配套设施的确认问题
土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
（四）关于扣除项目的核算分摊问题
纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。
（五）关于购置未竣工房地产再开发销售的加计扣除问题
纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设、转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款可作为加计20%扣除的基数，但未经投资、建设而直接转让的，不得加计扣除。
（六）关于普通住宅的适用标准及时间问题
1994年1月1日至今，市内四区享受土地增值税优惠的普通住宅标准和适用时间以《市内四区土地增值税普通住宅适用标准和时间表》（见附件1）为准，享受土地增值税优惠的普通住宅标准的适用时间，以每套房地产的收讫转让总价款时间和开具房地产结算发票时间孰先的原则确定。
高新技术园区、旅顺口区、金州区、开发区、保税区、瓦房店区、普兰店市、庄河市及长海县地税局应当按照本地区自1994年1月1日以来对享受土地增值税优惠的普通住宅标准规定，确定本地区的享受土地增值税优惠的普通住宅适用标准。
（七）关于公寓等房产适用政策问题
自本通知下发之日起，同时符合以下条件的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目可视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策：
1、房地产开发项目的《国有土地使用证》列明用途为“住宅用地”且其土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的；
2、房地产买受方的房产证上，列明的实际用途为“住宅”的；
3、容积率为1.0（含）以上的。
（八）关于四项开发成本的扣除问题
现就纳税人开发土地和新建房及配套设施成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）等的扣除政策重新予以明确，《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函【2007】200号）中的相关规定同时废止：
房地产开发项目四项成本的每平方米扣除额高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件2，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，且经主管税务机关审核，发现有下列情形之一的，主管税务机关应当按《扣除额度表》中的额度核定四项成本：
1、纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》等第三十五条列举情形之一，导致四项成本无法查账的；
2、四项成本的合同、票据等凭证虚假、非法和无效的；
3、四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合理的质量保证金除外）；
4、纳税人与其关联企业之间的业务往来未按独立企业之间的业务往来支付四项成本的；
5.有主管税务机关认为应核定四项成本的其他其他情况。
纳税人委托中介机构对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证的，主管税务机关信上款规定确定核定四项成本的，中介机构应当按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》。
二、关于进一步做好土地增值税清算工作的具体要求 各征收局应当按以下要求，进一步做好土地增值税清算工作：(一)关于2002年后的房地产项目的清算管理 各征收局应当于2008年10月31日前，对2002年1月1日后发生过转让房地产收入，并于本通知下发之日前竣工验收且全部销售完毕的房地产开发项目进行土地增值税清算。
（二）关于未销售完毕的房地产项目的清算管理
各征收局应当对下列房地产开发项目进行土地增值税清算：
1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已销售（预售）的房地产开发建筑面积达到可销售的总建筑面积85%（含）以上，并有可能造成税款流失的；
2、取得《商品房销（预）售许可证》满三年仍未销售完毕，并有可能造成税款流失的。
（三）关于免予预缴土地增值税的房地产项目的清算管理
已由税务机关认定免予预缴土地增值税的项目，有下列情况之一的，应当对其进行清算，且原则上应于2008年12月3日前完成清算：
1、商品房全部销售完毕的；
2、已售面积超过可售面积85%（含）以上的；
3、取得《商品房销（预）售许可证》已满三年的。
已由税务机关认定免予预缴土地增值税项目，有下列情况之一的，应当由主管税务机关填写《房地产开发项目土地增值税恢复预征确认表》（见附件3），报市局核准准后，可恢复预征土地增值税：
1、主管税务机关根据当期房地产市场的价格及开发成本、费用，预计其普通标准住宅的增值额将超过扣除项目20%或非普通标准住宅非住宅将有增值额的；
2、主管税务机关发现纳税人经政府部门同意，改变了房地产项目类型，已不适用房地产开发项目免预征土地增值税相关政策的。
（四）关于合并计征土地增值税的规定
同时对同一纳税人开发的不同项目的土地增值税清算完毕的，可合并征收或退还应补缴（退还）税款。
（五）关于清算档案的管理
主管税务机关应当将清算工作中形成 的资料按项目立卷归档。房地产开发项目清算完毕后，主管税务机关应当于房地产开发项目清算完毕之日起30日内，将税务中介机构出具的清算鉴证报告报市局备案。
（六）关于对税务中介机构从事清算鉴证业务的相关要求
纳税人委托税务中介机构对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证的，税务中介机构应当以法律法规为依据，按照独立、客观、公正的原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
（七）关于调整土地增值税清算相关文书的要求
自本通知下发之日起，房地产开发项目的土地增值税清算审核结束后，主管税务机关不再出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》。
（八）关于土地增值税清算检查工作的要求
各稽查局应当根据市局的统一部署，自2009年起对以前已清算完毕的房地产开发项目进行检查。各稽查局应当认真研究制定土地增值税清算检查工作和实施方案，统筹安排检查时间，合理调配检查力量，科学筛选检查对象，明确检查重点和检查要求。
三、关于实施土地增值税税源监控工作的要求
（一）对土地增值税税源实行全面监控
各征收局要对所辖的房地产开发企业进行税源调查摸底，建立土地增值税税源电子数据库。对2002年1月1日后发生过转让房地产收入的房地产项目，要按项目建立土地增值税电子数据台帐，并按季度更新《房地产开发土地增值税税源信息表》（见附件4），土地增值税清算完毕后，可终止登记。
各征收局应于2008年11月30日前，对2002年1月1日后发生过转让房地产收入的项目进行土地增值税税源调查，填列《土地增值税税源情况统计表》（见附件5）及文字总结材料报送市局。
自2009年1月起，各征收局应于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值税税源情况统计表》，并举办数据及文字总结材料报送市局。
（二）做好对重点税源户的监控
根据《国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》（国税函[2007]544号）要求，市局决定对我市10户重点税源户实施监控（名单见附件6）。各征收局应对重点税源户开发的、且在2002年1月1日后发生过转让房地产收入的项目进行数据统计，于2008年9月15日前，按户填写《全市土地增值税重点税源户监控信息表》（见附件7）报送市局。自2009年1月起，各征收局应于每年1月1日至15日、7月1日至15日按户填制《全市土地增值税重点税源户监控信息表》，将重点税源户开发项目的半年数据报送市局。市局将根据工作安排适时调整重点税源户监控对象。
在此基础上，各征收局还应根据实际情况，再确定不少于3户的重点税源户并自行做好监控。
四、关于进一步推进土地增值税清算的工作要求
（一）各基层局要根据市局的工作部署，统一思想、提高认识，加强对房地产开发项目土地增值税清算工作的领导，严格依法征税、坚持应收尽收，有计划、有步骤地全面推进本局清算工作的开展，切实将各项政策贯彻落实到位。各征收局应当根据本局情况，抽调业务骨干组成清算组，在一事实上时间内，专门从事土地增值税清算工作。
（二）各基层局要对房地产开发企业和税务中介机构进行土地增值税清算政策培训，做好政策宣传、辅导工作。
（三）各基层局应当加强调查研究，及时总结经验，定期汇总报告清算工作进展情况，反馈清算过程中发现的具体问题，提出政策建议，不断改进和完善土地增值税征收管理工作。
（四）市局将根据国家税务总局地方税税源平台建设和市局信息化建设的要求，逐步推进、完善土地增值税税源管理的信息化建设。
（五）市局将从2008年10月下旬起，对各基层局的房地产开发项目土地增值税清算工作进行实地督导，并通报各基层局的土地增值税清算工作开展情况。
本通知自2008年9月22日起执行，相关规定与本通知抵触的，以本通知为准。
二00八年九月
第五篇：海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知
海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知
琼地税发[2004]122号
为进一步规范、完善和推动我省土地增值税的征收管理工作，堵塞税收漏洞，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的有关规定，现将土地增值税有关政策及征管问题明确如下，请遵照执行。
一、关于土地增值税征收方式问题
（一）预征和清算相结合的办法
对从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目（经济适用住房、安居工程除外），采取预征和清算相结合的办法征收土地增值税。即以房地产项目销售收入（或预收帐款）为土地增值税的计税额，按月预征，待该项目竣工结算并全部实现销售后再进行清算，多退少补。
房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。
经济适用住房、安居工程是指经省政府批准建设的经济适用住房、安居工程。
（二）据实计征的办法
除从事房地产开发的纳税人销（预）售其开发的房地产项目外的房地产转让，按实际增值额计算征收土地增值税。
纳税人应在转让房地产的次月的１０日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，同时报送《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》。
二、关于土地增值税预征率等相关问题
（一）预征率问题
海口、三亚市的预征率为１％－２％，具体由海口和三亚地税局在该幅度内确定，并报省地税局备案；其他市县的预征率为１％。
（二）纳税人应按照取得的房地产销售收入（或预收帐款）和规定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式为：应预缴税款＝房地产销售收入（或预收帐款）×预征率。
（三）土地增值税实行按月预缴。纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，在３０日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》；房地产项目销售期间，每月的１－１０日报送上月的《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》，按规定预缴土地增值税。
三、关于土地增值税的税款清算问题
（一）纳税人应在房地产单位项目竣工结算并全部实现销售后３０日内，持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。
１、土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；
２、房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；
３、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税纳税申报表及预缴土地增值税完税凭证；
４、项目竣工结算资料，以及主管地税机关要求提供的其他的与转让房地产有关的资料。
（二）主管地税机关接到纳税人土地增值税清算申请后，应认真进行审核，并在７日内作出是否进行清算的答复。凡符合土地增值税清算条件的，应及时予以清算。
（三）对纳税人已竣工结算并全部实现销售的房地产单位项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关可报经各直属地方税务局批准进行土地增值税清算。
（四）为了堵塞税收漏洞，对已竣工，且销售面积达到可销售面积９０％（含９０％）以上的房产单位项目，不管其项目是否办理结算，在一年内（自销售面积达到可销售面积９０％之次月起计算），若剩余的房产还未全部实现销售，或项目仍未办理结算的，税务机关可对该房产单位项目已销售部分，核定扣除项目，进行税款清算。剩余的房产，按实际销售据实征收土地增值税。
四、关于普通标准住宅的确认标准问题
除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米单位面积售价：海口、三亚地区，不超过４０００元，其他市县，不超过２０００元的，为普通标准住宅。
五、关于扣除项目确认问题
（一）纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《暂行条例》和《实施细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。
（二）纳税人财务制度不健全，无法真实准确核算收入和成本费用的，税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额：
１、土地费和房地产开发成本（即《实施细则》第七条规定
（一）、（二）两项合计金额），由各市县地税局根据当地实际情况，在销售收入的５０％至７０％的幅度内给予扣除，并报省地税局备案。
２、房地产开发费用按《实施细则》第七条规定的（一）、（二）两项合计金额的１０％给予扣除。
３、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除。
４、纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分
摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积比例分摊计算。
（三）一些国有企业由于改组改制或关停，为了安置职工而转让企业的土地（原
属政府无偿划拨的土地），有关政府部门免收该企业转让土地应补缴的土地出让金，考虑到这些企业较困难，且转让土地所得收入用于安置职工，因此，在计征土地增值
税时，对政府部门免收的土地出让金，视同企业缴纳的土地出让金，给予扣除。
六、对２００４年７月１日前已竣工结算并全部实现销售的房产单位项目，还未进行土地增值税税款清算的，纳税人应在２００４年９月３０日之前向税务机关申请
土地增值税清算，逾期不申请清算的，严格按照《征管法》的有关规定处理。
七、本通知对原《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理问题的通知》（琼地税发［２００２］３６５号）规定的预征率等内容作了调整，为了保证
新老政策的衔接，２００４年７月１日前，已按《暂行条例》及《实施细则》或琼地税发［２００２］３６５号文规定缴纳或预缴土地增值税的销（预）售收入，不再按本通知规定的预征率预缴土地增值税；此前从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目取得的销（预）售收入，凡未预缴土地增值税的，纳税人应在２００４年９月３０日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增值税，逾期不申报预缴的，除补征税款外，自２００４年 １０月１日起计算加收滞纳金。
八、对纳税人未按规定期限办理纳税申报和缴纳或预缴税款的，严格按照《征管法》的有关规定加收滞纳金和处罚。
九、各直属地方税务局接到本通知后，要高度重视，加强领导，及时做好土地增值税政策宣传，切实强化土地增值税税源控制，密切与土地房产管理部门协作，开展房地产税收专项检查，保证税款及时足额入库。
本通知自２００４年７月１日起执行，此前的规定与本通知相抵触的，以本通知为准。各直属局在执行中若遇到问题，请及时向省局报告。
关于土地增值税若干政策问题的补充通知
琼地税发〔2004〕174号
各直属地方税务局、省局稽查局： 《海南省地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（琼地税发［2004］122号，以下简称《通知》）下发后，各地陆续提出一些问题，经研究，现将《通知》未明确的有关问题补充如下：
一、《通知》第七条“为了保证新老政策的衔接，……凡未预缴土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增税”是指2004年7月1日前,纳税人已按有关规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，不再按《通知》规定的预征率预缴土地增值税；此前凡未按规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按《通知》规定的预征率申报预缴土地增值税。
二、销售转化的经济适用住房，暂不预征土地增值税，已预征的，暂不退还，待清算时多退少补。转化的经济适用住房，是指经当地政府有关行政管理部门批准，实行限价销售的积压房地产。不属于预征对象的经济适用住房（安居工程）和转化的经济适用住房，其销售达到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三条第四款的规定执行。
三、纳税人建造的商住楼、综合楼、写字楼等商住两用性质的房地产，不属于普通标准住宅，不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定。
四、《通知》第五条第二款规定的“50%至70%”的成本扣除，已考虑了加计扣除的因素，因此，对财务不健全的房地产开发纳税人计征土地增值税时，不再给予加计20%的扣除。
二○○四年八月二十日
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