大连市地方税务局房地产业和建筑业

第一篇：大连市地方税务局房地产业和建筑业

大连市地方税务局房地产业和建筑业《外管证》及报验项目登记管理办法

第一章 总则

第一条 为了进一步简化办税流程，减轻纳税人负担，加强税源监控管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《税务登记管理办法》（国家税务总局令第7号）和其他有关税收法律法规及政策规定，结合我市地方税收征管实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于下列纳税人所涉及的《外出经营活动税收管理证明》（以下简称《外管证》）或报验项目登记事项：

（一）外地纳税人来我市临时从事建筑安装劳务；

（二）我市纳税人到外省市临时从事建筑安装劳务；

（三）我市纳税人跨区（市、县）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务；

（四）我市纳税人在本区（市、县）从事房地产开发经营或建筑安装劳务。

第三条 房地产业和建筑业《外管证》及报验项目登记管理遵循强化管理与优化服务相结合、原则性与灵活性相结合、规范与效率相结合、精细管理与分类管理相结合的原则。

第二章 《外管证》管理

第一节 基本分类

第四条 《外管证》包括房地产开发项目《外管证》和建筑安装项目《外管证》两种。

第五条 房地产开发项目《外管证》和建筑安装项目《外管证》分别有市内跨区、到外省市和外省市来连三种类型。

市内跨区《外管证》是指我市纳税人跨区（市、县）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务开具的《外管证》。

到外省市《外管证》是指我市纳税人到外省市临时从事建筑安装劳务开具的《外管证》。

外省市来连《外管证》是指外地来连纳税人到我市临时从事建筑安装劳务开具的《外管证》。

第六条 《外管证》状态包括已开具、已到期未核销、已核销、已到期未缴销、已缴销、已续开和已作废七种类型。

已开具是指纳税人取得《外管证》，且《外管证》尚未到期。

已到期未核销是指纳税人《外管证》已到期，但未在项目地主管地税机关核销。

已核销是指纳税人《外管证》到期或外出经营活动结束，并在项目地主管地税机关核销。

已到期未缴销是指纳税人《外管证》在项目地主管地税机关核销，但未在外出经营结束后10日内或《外管证》有效期届满后10日内到注册地主管地税机关缴销。

已缴销是指纳税人《外管证》在注册地主管地税机关缴销或续开，原《外管证》状态变为缴销。

已续开是指纳税人《外管证》到期但外出经营活动尚未结束，在注册地主管地税机关申请续开的《外管证》。

已作废是指纳税人取消外出经营活动而在注册地主管地税机关申请作废《外管证》，或纳税人自《外管证》签发之日起30日内未办理报验项目登记，《外管证》作废。

第七条 《外管证》报验状态包括报验和未报验两种。

已报验是指纳税人取得《外管证》后，在项目地主管地税机关办理了报验项目登记。

未报验是指纳税人取得《外管证》后，尚未到项目地主管地税机关办理报验项目登记。

第二节 《外管证》开具

第八条 在我市办理税务登记的营业税纳税人发生本办法第二条

（二）或

（三）款规定的房地产开发经营或建筑安装劳务的，应当在外出生产经营之前，持有关证件资料向注册地主管地税机关申请开具《外管证》。

下列情况，不需要办理《外管证》：

（一）大连市地方税务局直属局管辖的纳税人在市内四区（含高新园区）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务，均按照现行直属局征管范围执行，办理主管局项目登记，不需要开具《外管证》。

（二）我市纳税人跨区（市、县）从事工程额30万元以下建筑安装项目的，均适用简易项目登记，不需要开具《外管证》。

简易项目登记是指项目地主管地税机关按照报验项目登记信息采集要求，通过简易自开或代开发票程序采集相关项目和合同信息后直接开具发票的程序。简易项目登记不需要履行项目落户、信息认定与核实、项目注销等管理程序。

第九条 《外管证》应当按照“一项目一证”的原则，根据纳税人外出经营合同约定的有效期限开具，具体要求如下：

（一）市内跨区房地产开发项目《外管证》起始日期为《国有土地使用权证》取得日期，延续至该房地产开发项目终结，无具体终止日期。

（二）市内跨区建筑安装项目《外管证》起始日期为外出经营合同起始日期，终止日期原则上为外出经营合同终止日期，但外出经营合同有效期超过一年的，终止日期为外出经营合同起始日期+1年。

（三）到外省市的建筑安装项目《外管证》起始日期为外出经营合同起始日期，终止日期原则上为外出经营合同终止日期，但外出经营合同有效期超过180天的，终止日期为外出经营合同起始日期+180天。

第十条 纳税人到注册地主管地税机关申请开具《外管证》时，应当提供下列证件资料（复印件应为A4纸一式一份，纳税人须逐页签署“与原件相符”字样并签字、加盖公章，下同）：

（一）房地产开发项目

1.税务登记证副本；

2.国有土地使用权证书原件及复印件；

3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件；

4.建设用地中标通知书原件及复印件；

5.建设用地规划许可证原件及复印件；

6.建设工程施工许可证原件及复印件；

7.综合技术经济指标规划图原件及复印件；

8.商品房销售（预售）许可证及商品房销售审批表原件及复印件。

其中，4—8项资料，纳税人申请开具《外管证》时可暂不提供，但应当于取得之日起15日内向税源管理岗补充提供。

（二）建筑安装项目

1.税务登记证副本；

2.建筑施工合同原件及复印件；

3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件。

第十一条 纳税人申请开具《外管证》审批流程为：税务登记受理岗—征收科科长。

第十二条 纳税人申请开具《外管证》时，应当填报《外出经营活动税收管理证明申请审批表》（一式二份，见附件1、2）。

第十三条 税务登记受理岗受理纳税人《外出经营活动税收管理证明申请审批表》及相关资料时，对于纸质资料不全或者填写内容不符合规定的，应当一次性告知纳税人补正或重新填报。

其中：对于建筑业承(分)包方和分(转)包方申请开具市内跨区建筑安装项目《外管证》的，税务登记受理岗应当查询或验证合同甲方是否已开具《外管证》或办理报验项目登记，如无合同甲方的该项目信息，应当受理并开具《文书受理回执单》（见附件3），告知纳税人应当由合同甲方先期办理《外管证》或报验项目登记后，才能为其开具《外管证》，同时启动《外管证》或报验项目登记催办程序。

第十四条 《外管证》或报验项目登记催办程序如下。

（一）税务登记受理岗将受理的资料传递给征管综合科；

（二）征管综合科视情况处理：合同甲方为本局管辖的，应当责成管理科所催办，可以下达《责令限期改正通知书》，通知其5日内办理《外管证》或报验项目登记；合同甲方非本局管辖的，将纳税人填报的《外出经营活动税收管理证明申请审批表》复印件提交市局处理。

第十五条 征收科科长审批终结后，税务登记受理岗打印《外管证》（一式四份，见附件4）。申请开具市内跨区《外管证》的，应当打印《报验项目登记表》（一式二份，见附件5、6）。同时，向纳税人发放《外管证及项目登记涉税事项告知书》（一式一份，见附件7）。

第十六条 纳税人《外管证》丢失的，应当携带税务登记证副本、国有土地使用权证书原件或建筑施工合同原件，填写《外管证及报验项目登记表遗失报告表》（一式二份，见附件8），由税务登记受理岗直接为其补开《外管证》（一式四份），并注明“遗失补开”字样，同时收回纳税人未丢失的《外管证》联次。

第十七条 《外管证》原则上应当加盖注册地主管地税机关公章，也可加盖税务登记专用章。

第十八条 对纳税人申请办理《外管证》，提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全、经审核符合规定的，注册地主管地税机关应当场办结。

对于因合同甲方未办理《外管证》或报验项目登记而无法验证外出经营是否真实的，应当在合同甲方办理《外管证》或报验项目登记后即时办结，但原则上应当自受理之日起5日内办结；对于5日内合同甲方仍未办理《外管证》或报验项目登记或有其他特殊情况的，按照市局意见办理。

第十九条 注册地主管地税机关应当按户整理、保管《外管证》资料，暂不归档，待纳税人外出经营活动结束后，与证明缴销相关证件资料一并归档。

第三节 《外管证》核销

第二十条 在我市办理报验项目登记的纳税人外出经营活动结束或尚未结束但所持有的《外管证》有效期届满的，应当在外出经营活动结束或有效期届满次日，到项目地主管地税机关核销《外管证》。

第二十一条 纳税人核销《外管证》应当填写《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》（一式三份，见附件9），并提供下列证件资料：

（一）报验项目登记表；

（二）《外管证》的纳税人留存联；

（三）经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件。

第二十二条 纳税人办理《外管证》核销流程为：税源管理岗—管理科（所）长。

第二十三条 在我市办理报验项目登记的纳税人外出经营活动结束的，税源管理岗应当先为纳税人注销项目登记，再核销《外管证》。

第二十四条 税源管理岗应当查询制作《外出经营活动税收管理证明核销单》（一式二份，见附件10），经管理科（所）长审核同意后，打印《外出经营活动税收管理证明核销单》，并在《外管证》上注明“发票领用及税款缴纳情况见《外出经营活动税收管理证明核销单》”字样，同时在《外管证》和《外出经营活动税收管理证明核销单》上签字盖章，返还纳税人《外管证》和《外出经营活动税收管理证明核销单》各一份，由纳税人回注册地主管地税机关缴销或续开《外管证》。

外地纳税人来我市临时从事建筑安装劳务的，纳税人或其注册地主管地税机关要求必须在《外管证》上填写发票领用及税款缴纳情况的，项目地主管地税机关应当满足要求。

第二十五条 项目地主管地税机关税源管理岗应当向《外管证》有效期届满但未及时办理核销手续的纳税人催办核销《外管证》，并按照规定下达《责令限期改正通知书》。

第二十六条 《外管证》核销时，《外管证》和《外出经营活动税收管理证明核销单》原则上应当加盖项目地主管地税机关公章，也可加盖税务登记专用章。

第二十七条 纳税人手续齐全且对发票领用和税款缴纳情况经审核无异议的，项目地主管地税机关应当场办结；纸质资料不全或者填写内容不符合规定的，税源管理岗应当一次性告知纳税人补正或重新填报。

经审核，对纳税人发票领用和税款缴纳情况有异议的，项目地主管地税机关原则上应当自受理核销之日起5日内核实处理完毕。

第二十八条 项目地主管地税机关应当按照项目整理、保管《外管证》资料，暂不归档，待纳税人外出经营结束后，与证明核销及项目登记相关证件资料一并归档。

第四节 《外管证》缴销或续开

第二十九条 已开具《外管证》的纳税人，应当于外出经营活动结束后10日内或《外管证》有效期届满后10日内，到注册地主管地税机关缴销或续开《外管证》。

第三十条 纳税人缴销或续开《外管证》应当携带或填写《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》（一式二份），并提供下列证件资料：

（一）到外省市《外管证》（应有项目地主管地税机关注明的发票领用和税款缴纳情况，并加盖注册地主管地税机关印章）或市内跨区《外管证》（签字并加盖注册地主管地税机关印章）及《外出经营活动税收管理证明核销单》；

（二）延期的外出经营合同原件及复印件（外出经营合同期限超过《外管证》有效期限的需提供）；

（三）经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件。

第三十一条 税务登记受理岗应当在《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》上签字确认并加盖税务登记专用章。

缴销到外省市《外管证》时，税务登记受理岗应当采集录入纳税人外出经营的发票领用和税款缴纳情况。

第三十二条 纳税人申请续开《外管证》的，税务登记受理岗应当对照纳税人提供的延期外出经营合同，按照本办法第九条规定的《外管证》有效期限，直接为纳税人续开《外管证》，并告知纳税人将续开的《外管证》相关联次送交项目地主管地税机关税源管理岗。

第三十三条 注册地主管地税机关税源管理岗应当向《外管证》有效期届满但未及时办理缴销手续的纳税人催办缴销《外管证》，并按照规定下达《责令限期改正通知书》。

第三十四条 对于提供资料完整、《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》填写内容准确、各项手续齐全、符合条件的，注册地主管地税机关应当场办结。对于纸质资料不全或者填写内容不符合规定的，税务登记受理岗应当场一次性告知纳税人补正或重新填报。

第三十五条 纳税人外出经营结束后，注册地主管地税机关应当按户整理、保管《外管证》开具、缴销、续开相关文书表格和资料。

第五节 《外管证》作废

第三十六条 纳税人取消外出经营活动的，应当向注册地主管地税机关申请作废《外管证》。

纳税人自市内跨区《外管证》签发之日起30日内未办理报验项目登记的，《外管证》自动作废。

第三十七条 纳税人申请作废《外管证》时，应当填写《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》（一式二份），并提供下列证件资料（复印件应为A4纸一式一份）：

（一）原《外管证》。

（二）经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及复印件。

纳税人《外管证》联次丢失的，应当同时填写《外管证及报验项目登记表遗失报告表》（一式二份），但不需要补开《外管证》。

第三十八条 税务登记受理岗应当在《外管证核销、缴销（续开、作废）申请表》上签字确认并加盖税务登记专用章。

第三十九条 对已报验且有发票领用或税款缴纳记录的，已开具《外管证》不允许作废，必须启动项目注销、《外管证》核销和《外管证》缴销程序。

第四十条 《外管证》作废的，纳税人可以到注册地主管地税机关税务登记受理岗申请恢复，工作程序和提交资料比照《外管证》开具或续开执行。

第四十一条 注册地主管地税机关应当按户整理、保管纳税人《外管证》作废相关文书表格和资料。

第三章 报验项目登记

第四十二条 报验项目登记包括外来项目登记、跨区项目登记和主管局项目登记。

外来项目登记是指外地纳税人来我市临时从事建筑安装劳务应当办理的项目登记。

跨区项目登记是指我市纳税人跨区（市、县）临时从事房地产开发经营或建筑安装劳务应当办理的项目登记。

主管局项目登记是指我市纳税人在本区（市、县）从事房地产开发经营或建筑安装劳务应当办理的项目登记。

第四十三条 以下情况，不适用本办法四十二条规定：

（一）我市纳税人跨区（市、县）从事工程额30万元以下建筑安装项目适用简易开票程序，不需要办理跨区项目登记；

（二）我市纳税人在本区（市、县）从事工程额30万元以下建筑安装项目适用简易开票程序，不需要办理主管局项目登记；

（三）直属局纳税人在市内四区（含高新园区）临时从事房地产开发经营，均办理主管局项目登记，不需要办理跨区项目登记；

（四）直属局纳税人在市内四区（含高新园区）临时从事建筑安装劳务，工程额30万元以上的，办理主管局项目登记；工程额30万元以下的，在直属局适用简易开票程序，均不需办理跨区项目登记。

第四十四条 应当办理报验项目登记的房地产开发项目，纳税人应当在取得《国有土地使用权证》之日起30日内，到项目地主管地税机关税务登记受理岗办理报验项目登记。

外地纳税人来我市市内四区（含高新园区）临时从事建筑安装劳务的，应当在建筑安装合同签订之日起30日内，先到市联合登记机构办理报验项目登记，再到项目地主管地税机关办理落户登记。其他应当办理报验项目登记的建筑安装项目，纳税人应当在建筑安装合同签订之日起30日内，到项目地联合登记机构和主管地税机关办理报验项目登记。

第四十五条 纳税人到联合登记机构和项目地主管地税机关办理报验项目登记时，应当填报或携带《报验项目登记表》（一式二份），并提供下列证件资料：

（一）外来项目登记（建筑安装项目）

1.《外管证》（两份）；

2.工商营业执照副本复印件（首次来连纳税人需提供）；

3.税务登记证副本复印件；

4.外出经营合同原件及复印件；

5.法定代表人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件复印件（首次来连时需提供）；

6.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件。

（二）跨区项目登记（房地产开发项目）

1.《外管证》（两份）；

2.国有土地使用权证书原件及复印件；

3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件；

4.建设用地中标通知书原件及复印件；

5.建设用地规划许可证原件及复印件；

6.建设工程施工许可证原件及复印件；

7.综合技术经济指标规划图原件及复印件；

8.商品房销售（预售）许可证及商品房销售审批表原件及复印件。

其中，4—8项资料，纳税人办理跨区项目登记时可暂不提供，但应当于取得之日起15日内，向税源管理岗补充提供。

（三）跨区项目登记（建筑安装项目）

1.《外管证》（两份）；

2.外出经营合同原件及复印件；

3.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件。

（四）主管局项目登记（房地产开发项目）

1.国有土地使用权证书原件及复印件；

2.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件；

3.建设用地中标通知书原件及复印件；

4.建设用地规划许可证原件及复印件；

5.建设工程施工许可证原件及复印件；

6.综合技术经济指标规划图原件及复印件；

7.商品房销售（预售）许可证及商品房销售审批表原件及复印件。

其中，3—7项资料，纳税人办理跨区项目登记时可暂不提供，但应当于取得之日起15日内，向税源管理岗补充提供。

（五）主管局项目登记（建筑安装项目）

1.经营合同原件及复印件；

2.经办人居民身份证、护照或其他证明身份的合法有效证件原件及复印件。

第四十六条 首次来连的纳税人办理外来项目登记时，还需填报《外来项目登记基础信息采集表》（一式二份，见附件11）

首次来连是指纳税人第一次来我市临时从事生产经营活动。

第四十七条 市联合登记机构地税机关工作人员和项目地主管地税机关税务登记受理岗应当按照下列程序受理审核纳税人提交的报验项目登记资料：

（一）外来项目和跨区项目，审核纳税人《外管证》是否过期；过期的，应当告知纳税人回注册地主管地税机关重新开具。

纳税人外出经营合同和《外管证》均已过期，经审核为逾期办理报验项目登记的，应当对纳税人处罚后予以受理，无需要求纳税人重新开具《外管证》。

（二）审核纳税人附报资料是否齐全、合法、有效，原件与复印件是否相符，复印件是否注明“与原件相符”字样并由经办人签署本人姓名、加盖公章。核对后，原件返还纳税人。

（三）审核纳税人相关文书表格填写是否完整准确，填写内容与附报资料是否一致，印章是否齐全。

（四）纸质资料不全或填写内容不符合规定的，联合登记机构地税工作人员应当一次性告知纳税人补正或重新填报。

（五）对提供资料完整、相关文书表格填写内容准确、各项手续齐全、符合条件的，应当当场办结，采集或读取项目登记信息，并在《报验项目登记表》上签章确认。

（六）市联合登记机构地税工作人员受理后，应当将《报验项目登记表》及相关证件资料全部返还纳税人，并告知纳税人于15日内到项目地主管地税机关办理落户登记。

（七）项目地主管地税机关税务登记受理岗负责收取纳税人报送资料，向纳税人发放《外管证及项目登记涉税事项告知书》（一式一份），并将一份《报验项目登记表》返还纳税人留存。

（八）对于已办理报验项目登记的纳税人，项目地主管地税机关应当按照相关规定，即时进行管户分配、基础信息认定核实、申报方式认定工作。

第四十八条 建筑业承(分)包方和分(转)包方申请办理报验项目登记的，市联合登记机构地税工作人员或项目地主管地税机关税务登记受理岗还应当查询或验证合同甲方是否已开具《外管证》或已办理报验项目登记；无合同甲方该项目信息的，应当受理并开具《文书受理回执单》，告知纳税人应当由合同甲方先期办理《外管证》或报验项目登记后才能为其开具《外管证》，并启动本办法第十四条规定的《外管证》或报验项目登记催办程序。市联合登记机构可直接责成相关基层局处理，也可提交市局处理。

因合同甲方未办理《外管证》或报验项目登记而无法验证外出经营是否真实的，应当在合同甲方办理《外管证》或报验项目登记后即时办结，但原则上应在受理之日起5日内办结；对于受理之日起5日内合同甲方仍未办理《外管证》或报验项目登记或有其他特殊情况的，按照市局意见办理。

第四十九条 对于未持有《外管证》的外地来连从事临时生产经营纳税人，项目地主管地税机关应当自发现之日起，责令其在15日内提供《外管证》并办理报验税务登记；逾期不改正的，为其办理以表代证登记，依法征收各项地方税收。

对于已办理报验税务登记且外出经营活动尚未结束，但《外管证》有效期届满的外地来连从事临时生产经营纳税人，项目地主管地税机关应当自《外管证》有效期届满次日起，核销其《外管证》，并责令其在15日内续开《外管证》；逾期不改正的，仍作为报验税务登记管理，但视同无《外管证》，依法征收各项地方税收。

我市纳税人由于各种原因未办理《外管证》，导致无法办理跨区报验登记的，项目地主管地税机关不得为其办理以表代证登记，应当将其作为税收管辖权争议事项，制作《争议裁决申请调查表》（见附件12），报送市局征收管理处裁决。

第五十条 纳税人《报验项目登记表》丢失的，应当携带税务登记证副本、国有土地使用权证书原件或建筑施工合同原件，填写《外管证及报验项目登记表遗失报告表》（一式二份），由税务登记受理岗为其补开《报验项目登记表》，并注明“遗失补开”字样。

第五十一条 项目登记税种认定：

（一）房地产开发项目和30万元以上建筑安装项目应当使用项目登记识别号申报纳税和开具发票。

（二）房地产开发项目和300万元以上跨区或主管局建筑安装项目应当按月申报纳税；其他建筑安装项目税种考核标志由主管地税机关结合管理需要自行明确。

（三）报验项目登记应当认定营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加；外来项目登记应当同时认定企业所得税；除市内四区（含高新园区）纳税人在市内四区（含高新园区）跨区进行房地产开发通过主户申报土地增值税外，其他跨区房地产项目登记和主管局房地产项目登记应当认定土地增值税。

第五十二条 项目信息核实：

（一）项目地主管地税机关应当定期实地核实房地产开发项目和建筑安装项目信息，了解工程进度和纳税情况。

（二）对于核实中发现的错误项目信息数据，项目地主管地税机关应当及时修改。

（三）注册地主管地税机关应当定期统计核实同一纳税人的项目登记、《外管证》使用和项目税款情况。

（四）项目地主管地税机关应当定期比对核实项目登记、申报纳税和发票使用情况。

项目信息核实的频率和方式，由主管地税机关结合管理需要自行明确。

第五十三条 经营项目或合同信息变更的，纳税人应当到项目地主管地税机关税源管理岗，由其通过项目信息核实进行变更。涉及变更关联性项目信息的，应当到项目地税务登记受理岗变更。

第五十四条 已办理报验项目登记的纳税人，由于《外管证》到期而续开的，应当凭续开的《外管证》（两份）和相关证件资料，到项目地主管地税机关办理《外管证》延期手续，项目地主管地税机关应当留存续开的《外管证》（两份）和相关证件资料。具体办理岗位如下：

（一）纳税人持市内跨区《外管证》的，应当到项目地主管地税机关税源管理岗办理。

（二）纳税人持外省市来连《外管证》的，应当到项目地主管地税机关税务登记受理岗办理。

第五十五条 纳税人办理报验项目登记的房地产或建筑安装项目完结的，应当缴销发票领购簿和全部发票，持《报验项目登记表》向项目地主管地税机关申报注销项目登记。具体流程如下：

（一）纳税人填报《注销税务登记申请表》（一式二份），报送给项目地主管地税机关税务登记受理岗。

（二）税务登记受理岗应当对下列内容进行审核：

1.纳税人是否有未缴销的发票；

2.纳税人是否有未结清的税款、滞纳金、罚款；

3.纳税人是否有未处理的违章报告；

4.纳税人是否有未批结的减免税报告、检查报告、评估报告。

纳税人存在上述未办结涉税事项的，不予受理纳税人注销申请，告知纳税人办结上述涉税事项后，再申请注销登记。

（三）税务登记受理岗对于纸质资料不全或填写内容不符合规定的，应当一次性告知纳税人补正或重新填报。

（四）对于提供资料完整、《注销税务登记申请表》填写内容准确、各项手续齐全、符合条件的，税务登记受理岗应当即时受理，启动简易注销或一般注销程序。一般注销程序适用原则如下：

1.房地产开发项目和300万元以上跨区或主管局建筑安装项目适用一般注销程序。

2.按照《大连市地方税务局关于进一步加强房地产业税收管理的若干规定》（大地税发〔2011〕51号）和《关于落实进一步加强房地产业和建筑业税收管理若干规定的通知》（大地税征便函〔2011〕0013号）规定，对房地产开发项目实行稽查局参与注销清算制度。

3.对于税源较大的建筑安装项目，经项目地主管地税机关提请，也可比照实行稽查局参与注销清算制度。

（四）项目地主管地税机关注销项目后，应当打印《注销登记通知书》（一式二份，项目地主管地税机关留存一份，纳税人留存一份）。

第五十六条 联合登记机构或项目地主管地税机关受理报验项目登记时，使用联合税务登记专用章或税务登记专用章。

项目地主管地税机关注销报验项目登记时，必须使用主管地税机关公章。

第五十七条 项目地主管地税机关应当按项目整理纳税人办理的项目登记、变更、注销等资料，并与《外管证》及其核销资料一并保管。

第四章 法律责任

第五十八条 纳税人未按照规定期限设立、变更、注销报验项目登记的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十条第一款规定，由项目地主管地税机关责令限期改正，可以处二千元以下罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下罚款，具体处罚标准参照《大连市地方税务局税务行政处罚裁量标准（试行）》有关规定执行。

第五十九条 纳税人未按规定期限核销或缴销《外管证》的，由项目地主管地税机关责令限期改正；拒不接受处理的，按照《税务登记管理办法》第四十六条规定，项目地主管地税机关可以收缴其发票或停止向其发送发票。

第六十条 税务人员徇私舞弊或玩忽职守，违反规定为纳税人办理《外管证》或报验项目登记，或滥用职权故意刁难纳税人的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《税务登记管理办法》和《大连市地方税务局税收行政执法过错责任追究办法》有关规定处理；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。

第五章 附则

第六十一条 本办法中“以下”均含本数，“以上”均不含本数，“日”指工作日。

第六十二条 纳税人发生本办法未列举的生产经营项目或其他未明确规定的特殊情况的，主管地税机关应当提请市局征收管理处审核，按照审核意见办理。

第六十三条 本办法所涉及的文书资料，应当随审批流程流转和交接，不得要求纳税人额外提供相关资料或重复填报相关报表。

第六十四条 本办法由大连市地方税务局负责解释。

第六十五条 本办法自2011年11月1日起执行，《大连市地方税务局关于印发税务登记管理工作规程（试行）的通知》（大地税发〔2008〕43号）第九章第一至五节同时停止执行。

第二篇：宿州市地方税务局房地产业和建筑业税收项目管理办法

宿州市地方税务局房地产业和建筑业税收项目管理办法（试行）

宿地税[2011]20号 2011-04-01

第一章 总 则

第一条 为规范税收秩序，加强税收征收管理，实现对房地产业、建筑业的专业化、精细化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则、国家税务总局《关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法的通知》以及其他相关的法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 各地应对房地产和建筑业实行项目管理制度。项目管理制度是指各级地税机关通过受理房地产和建筑业工程项目登记，以及采集的政府相关部门的第三方信息，指定专门的管理人员，运用项目登记、税控开票、数据分析、现场巡查、纳税评估等控管手段，并利用AHTAX2009征管信息系统，根据房地产销售和建筑业工程进度监控项目的纳税申报、税费缴纳情况，对房地产和建筑业工程项目的登记信息、开票信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对，实现对房地产开发业、建筑业税收的全过程控管，确保税费及时、足额入库的一种税收管理制度。

第三条 本办法所称房地产业纳税人是指从事基础设施建设、房屋建设，并且转让房地产开发项目或者销售商品房（含土地、其他建筑物、附着物及配套设施）的房地产开发企业或其他单位和个人。包括：住宅、办公、商业用房的开发、销售行为；土地使用权的转让、买卖行为。本办法所称建筑业纳税人包括建筑、安装、修缮、水利、道路、桥梁、市政工程、装饰及其他工程作业的单位和个人。

第四条 项目管理内容

（一）受理不动产和建筑业工程项目的项目登记；

（二）对不动产和建筑业工程项目的登记信息、申报信息、开票信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对；

（三）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管中存在的问题；

（四）掌握不动产销售和工程项目进度及工程项目结算情况；

（五）根据不动产销售和建筑业工程项目进度监控不动产和工程项目的纳税申报、税费缴纳情况，确保税费及时、足额入库；

（六）监督纳税人合法取得、使用、开具、保管、缴销不动产销售和建筑业发票；

（七）不动产销售及建筑业工程项目竣工后及时清缴税费，并出具清算报告；

（八）对符合条件的房地产业和建筑业纳税人安装税控开票装置，发售相应发票。

第五条 项目管理对象和项目登记主体

房地产业项目和建筑业项目为项目管理的对象，本办法第三条规定的房地产业纳税人和建筑业纳税人为项目登记的主体。

第六条 项目管理机关

项目的管理机关原则上为房地产项目或土地所在地和建筑业项目劳务发生地的主管地税机关。

第七条 项目登记的原则

（一）税务登记前置原则。纳税人只有先进行税务登记或报验登记，才能进行项目登记。

（二）双向登记原则。建设方和施工方都必须进行项目登记。如果建设方不能进行项目登记，可由施工方汇总形成建设方项目登记信息。

（三）顺序登记原则。一般情况下应当先办理建设方登记，后办理施工方登记；施工方登记应当先总包后分包。

（四）先项目登记后开票原则。房地产项目无规模限制，建筑工程项目投资额在限额以上的都必须先办理项目登记，后开具发票。限额标准为：市区(含埇桥区城区)：200万元；县城：50万元；乡镇：10万元。

第八条 纳税人应按规定时间向主管地税机关提供资料原件以供审核，在留存纸质复印件备案的同时应报送税务机关要求的电子格式文档。主管地税机关对纳税人报送的纸制和电子文档登记信息要严格审核，实行“一项一档” 分类建档管理，并设置管理台账。

第二章 涉税信息的采集和应用

第九条 各级地税机关要根据房地产开发业和建筑业的行业特点，积极主动、及时准确采集房地产开发项目和建筑项目的涉税信息,实现对房地产开发业和建筑业税收的项目管理。要求税收管理员做到：所管辖区域内，无一漏户、所管户无一漏项。对采集的涉税信息由税收管理员逐项确认办理项目登记的情况，分情况进行管理：

（一）项目已实际开工，但未办理登记的，由项目主管地税机关指派税收管理员跟踪落实项目纳税人，责令限期办理项目登记，纳入正常管理。

（二）项目已立项但未开工，暂未能办理项目登记的，按待开工项目处理。

第十条 各级地税机关要加强与相关部门的信息交流，按季向财政局、国土局、发改委、规划局、建委、财政局、房管局等有关部门采集房地产开发项目、建筑项目的涉税信息，实现对房地产行业、建筑业税收的部门联合控管。

要与财政部门合作，及时采集财政拨款工程项目名称、建设方、施工方、工程价款、工程进度、拨款情况等信息；要与工商管理部门合作，及时采集房地产开发企业设立、变更、注销、吊销登记分户信息；与发改部门合作，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息；与规划部门合作，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、可销售面积、公共配套设施情况等信息；与建设部门合作，采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等；与土地部门合作，采集土地使用权出让和转让信息；与房产管理部门合作，在单位和个人办理房产过户手续时，必须提供税务部门监制的发票。

各级地税机关对有关部门的配合，只能是依靠，绝不能是依赖。否则，对造成税款流失的，将严格按照执法责任制和相关法律法规规定追究其相关责任。

第三章 建筑业项目管理 第一节 项目登记

第十一条 对建筑业分项目进行管理，并将相关资料归档。本市范围内建筑工程项目在限额以上均应办理项目登记，对外出施工的应分别在机构所在地办理备案登记、在项目所在地办理项目登记。

第十二条 建筑施工企业应在工程项目施工合同签订或领取建筑施工许可证之日起30日内，向工程项目所在地主管地税机关报送下列证件、资料，由工程项目所在地主管地税机关办理项目登记。

（1）《建筑业工程项目情况登记表》（附件一）的纸质和电子文档；（2）营业执照副本和税务登记证副本;（3）工程中标证书；

（4）建筑业工程项目施工许可证；（5）建筑业工程项目施工合同；

（6）建筑业工程项目发包合同、分包合同；（7）工程所在地的开户银行、帐号；

（8）外出经营税收管理证明或《xx省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》;（9）主管地税机关要求提供的其他有关资料。

上述资料中，(1)、（8）原件留存，(2)、(3)、(4)、(5)、（6）、(7)原件查验，复印件留存。

第十三条 主管地税机关管理人员审核上述资料，确定该工程项目涉税事项及征收方式，填制《建筑业工程项目情况登记表》（税务机关填写部分）。

第十四条 纳税人未签订合同或无施工许可证书的，应在工程项目开工后20日内办理工程项目登记手续，提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等。

第十五条 建筑工程项目实行分包或多层次分包的，施工方工程项目信息统一先由工程总包方向项目管理税务机关办理总包（或上一层次分包）工程项目登记手续，并提供下一层次所有分包的情况，再由各层次的分包人向其工程所在地税务机关登记分包项目。

第十六条 本市施工单位，临时到外地经营的，应当持税务登记副本、工程中标证书、工程项目合同书和所得税预缴证明向所在地地税机关申请填开《外出经营活动税收管理证明》和《安徽省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》。主管地税分局受理纳税人申请后，及时通过AHTAX2009征管信息系统开具相关证明并办理备案登记。

同一县区内部各分局之间或市直与墉桥区之间跨税收管辖区域开展工程作业的，由纳税人向主管地税机关办理备案登记，申请开具《安徽省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》，在项目所在地办理项目登记。第十七条 外来施工单位，应当持所在地税务机关发放的税务登记副本和所在地税务机关填开的《外出经营活动税收管理证明》或《xx省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》，按规定向经营地主管地税分局报验登记，并进行项目登记。主管地税分局受理后，及时录入AHTAX2009征管信息系统，进行跟踪管理。

第十八条 外来施工单位未持有效《外出经营活动税收管理证明》或《xx省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》的，一律作为新开业户办理税务登记，按上述规定进行项目登记。

第二节 税源管理

第十九条 主管地税分局应当按纳税人填报的《建筑业工程项目情况登记表》，对纳税人按工程项目建立税源台帐，并录入AHTAX2009征管信息系统。对限额以下及零星税源户也应建立简易税源档案，加强与相关的限额以上工程项目纳税人的比对核查。应加强与当地招投标办公室、城建、交通、公路、水利部门及装饰管理部门等单位的沟通与联系，定期对相关数据进行比对，强化源头控管。

第二十条 对建筑工程项目实行分包或多层次分包的，在项目开工时和总承包人或各主要分包人签订《委托代征协议书》，代征分包方应缴纳的各项税费，登记《代征代扣税款登记簿》。

第二十一条 对拨付款涉及的所有银行账户、账号进行登记，包括总包、分包接收款项和拨付款项的账户、账号，工程施工方或总包方每次收取或拨付款项时应及时进行收付款信息登记。

第三节 申报征收管理

第二十二条 在我市境内从事建筑施工、安装等应税行为的纳税人，应按规定向主管地方税务机关申报缴纳和代征代缴营业税及附加、企业所得税、个人所得税、印花税、水利基金等。

第二十三条 实行纳税人使用税控开票装置自行开具发票，管理分局读卡，纳税人网上申报的制度。

纳税人应按月向主管地税机关进行分项目申报，报送纳税申报表和委托代征税款报告表。纳税人申报时应根据上月开票情况，应分项目确认当月申报的营业额。每月15日前打出上月《月度开票统计表》、《宿州市建筑业开票明细表》（附表二）与税控开票卡一同报送税管员，《月度统计表金额》与企业当月征期申报金额一致的，经税管员审核后受理后台读卡，纳税人拿回税控开票卡，下个月继续开具发票；不一致的，由企业写出差异说明加盖单位财务章，经税管员审核属实后受理读卡；不能说明原因的，税管员不予读卡，纳税人下个月不能开具发票。

第二十四条 符合总局《关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法的通知》自开票纳税人条件的纳税人，可以在建筑业劳务发生地自行开具由当地主管地税机关售给的发票。纳税人在收到项目工程款时，必须分工程项目开具发票，不得使用收款收据、工程结算单等其他不合法凭证。并于次月15日前报送存根联及税控开票系统开票数据，主管地税机关应认真审核，查验开具金额进行“票税比对”，对不按照要求开具发票或缴纳税费不足的，税务机关不得继续对其销售发票。

第二十五条 不符合自开票纳税人条件的代开票纳税人，由其建筑劳务发生地主管地税机关为其代开发票。

代开票纳税人必须依法向项目所在地的主管地税机关申报纳税后，方可申请代开发票；建筑业工程分包的，纳税人申请代开发票时，应提供已代扣的税费完税证明复印件，及分包合同并报税务机关备案。

税务机关对代开的发票应按工程项目逐户建立收入台账，逐笔登记代开发票数量、发票号码、开具金额。

第二十六条 施工方开具建筑业发票时，发票金额中不应包括甲方供料金额。

建设方和施工方无论约定由哪一方负担甲方供料税款，均应以施工方名义向主管税务机关申报缴纳包括甲方供料在内的全部工程款的税款。

对约定建设方负担甲方供料税款的，由施工方就税款部分开具建筑业发票给建设方，作为成本列支的凭证。票面金额为组成含税价格，含税价格＝按甲方供料金额计算的营业税税款（/1-税率）。但在计算企业所得税和土地增值税时，不得用购买该甲方供料的增值税发票重复核算成本。

第二十七条 建筑业纳税人异地提供建筑业应税劳务的，应按照上述规定向机构所在地主管地税机关报送纳税申报表和完税凭证。

第二十八条 受托代征人应建立代征代缴税款台帐，应如实记载被代征纳税人的名称、工程项目的名称、地点及编号、完税凭证号、代缴税款的时间和税额，同时接受税务机关的检查。第二十九条 纳税人建筑业工程项目完工需要注销的，应自建筑业工程项目完工之日起30日内,持下列资料向建筑业应税劳务发生地主管地税机关进行各项税费清算后，再办理项目注销登记：

1、《建筑业工程项目情况登记表》的纸制和电子文档；

2、建筑业工程项目竣工结算报告或工程结算报告书；

3、主管地税机关、项目主管人员出具的税费清缴报告；

4、税务机关要求提供的其他有关资料。

第四章 房地产业项目管理 第一节 项目登记

第三十条 房地产企业应在领取建筑工程施工许可证并签订建筑安装施工合同之日起30日内，向不动产所在地主管地税机关报送下列证件、资料，由所在地主管地税机关办理项目登记。（1）《不动产项目情况登记表》（附件三）的纸质和电子文档；（2）营业执照副本和税务登记证副本;（3）《国有土地使用权证》（《建设用地批准书》）；（4）《建设用地规划许可证》（5）《建筑工程规划许可证》；（6）《建筑工程施工许可证》

（7）《土地出让合同》、《土地转让合同》以及取得该土地使用权的支付款项凭证（发票或合法有效凭证）

（8）纳税人的开户银行、帐号；（9）施工方《外出经营税收管理证明》;（10）主管地税机关要求提供的其他有关资料。

上述资料中，(1)、（9）原件留存，(2)、(3)、(4)、(5)、（6）、(7)、（8）、（10）原件查验，复印件留存。

第三十一条 主管地税机关管理人员审核上述资料，确定该不动产项目涉税事项及征收方式，填制《不动产项目情况登记表》（税务机关填写部分）。第二节 税源管理

第三十二条 主管地税分局应当按纳税人填报的《不动产项目情况登记表》，对纳税人按不动产项目建立税源台帐，并录入AHTAX2009征管信息系统。

第三十三条 对房地产开发项目建筑施工方的税收，以及负责水、电、暖、绿化工程施工方面的税收可以委托开发方代征管理，在项目开工的同时签订《委托代征协议书》，明确开发方的代征义务，代征代缴各项税款，登记《代征代扣税款登记簿》

第三十四条 加强建筑施工方的征收管理，建设单位应于每月15日前向主管地税机关报送《建设单位付款供料情况报告表》（附表四）和施工监理部门出具的施工进度证明（工程监理月报）。

第三十五条 对拨付款涉及的所有银行账户、账号进行登记，包括房地产企业开设的所有银行账户、账号；房地产企业依据施工合同，提供施工企业接收款项的账户、账号。房地产企业每次拨付款项时应及时进行拨付款信息登记和甲方供料清单及金额。于每月15日前向主管地税机关报送拨付款信息登记和甲方供料清单及金额。

第三十六条 纳税人在取得每一开发项目商品房预售许可10日内，报送销售方式、预售许可证、预售商品分层平面图、商品房预售方案；《预售许可证》分期报批预售的，应分期报送，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图和可售楼牌号明细情况。

第三十七条 纳税人应在每一开发项目竣工验收或者首笔房地产使用权交付使用后15日内，报送工程竣工报告和《开发产品备查薄》（附表五），30日内向主管地税机关报送《房地产开发经营企业开发项目完工产品登记表》（附表六）。

第三节 申报征收管理

第三十八条 在我市境内从事销售不动产和土地使用权转让应税行为的纳税人，应按规定向主管地方税务机关申报缴纳和代征代缴营业税及附加、企业所得税、个人所得税、印花税、水利基金、土地增值税、土地使用税等。

第三十九条 实行纳税人使用税控开票装置自行开具发票，管理分局读卡，纳税人网上申报。纳税人应按月向不动产所在地主管地税机关进行分项目申报，报送纳税申报表和委托代征税款报告表。纳税人申报时应根据上月开票情况，应分项目确认当月申报的营业额。每月15日前打出上月《月度开票统计表》、《房地产开发销售明细表》（附表七）与税控开票卡一同报送税管员，《月度统计表金额》与企业当月征期申报金额一致的，经税管员审核后受理后台读卡，纳税人拿回税控开票卡，下个月继续开具发票；不一致的，由企业写出差异说明加盖单位财务章，经税管员审核属实后受理读卡；不能说明原因的，税管员不予读卡，纳税人下个月不能开具发票。

第四十条 符合总局《关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法的通知》自开票纳税人条件的纳税人，可以在不动产所在地自行开具由当地主管地税机关售给的发票。纳税人收取购房定（订）金、预收款及其他各种预收款项时，收取现款的，当场向购房者开具“安徽省宿州市销售不动产专用发票”（列明预售定金、预收购房款等）；采取按揭方式销售房产的，在办妥按揭手续的当天，向购房者开具购房总金额的“安徽省宿州市销售不动产专用发票”（列明售房款）。

在按销售合同结算销售价款，房屋转为销售时，纳税人应开具“安徽省销售不动产专用发票”（列明售房款）（一户一票），内容确保和销售合同上注明的买方姓名、房产栋号门牌、销售金额等完全一致。同时应收回合同相关的所有房地产企业已开具的“安徽省销售不动产专用发票”（列明预售定金、预收购房款等），换开与合同金额相等的单张发票。

第四十一条 纳税人次月应上报税控开票系统生成的数据信息，及主管地税机关要求上报或报送的其他资料。对于未按月报送以上资料的纳税人，税务机关不得对其销售发票或开票授权。

第四十二条 受托代征人应建立代征代缴税款台帐，应如实记载被代征纳税人的名称、不动产项目的名称、地点及编号、完税凭证号、代缴税款的时间和税额，同时接受税务机关的检查。

第四十三条 房地产开发项目符合国税发[2009]91号文规定的土地增值税清算条件的，房地产开发企业应到其机构所在地主管地税机关办理土地增值税清算。房地产开发应以项目为单位进行税收清算，对于分期开发的项目，按规定以分期项目为单位清算。

第四十四条 纳税人同时符合以下条件的，可以在项目应纳税费清缴完毕之日起30日内到主管地税机关申请项目注销登记：

1、房地产已销售完毕，土地增值税已清算，应纳各税费已足额清缴，并且所取得收入应开具的发票已开具完毕；

2、项目开具的发票已按规定办理验销手续，该项目未使用完的发票已按规定办理缴销手续；

3、经过数据分析和纳税评估，所有疑点已核实并消除。

纳税人提出申请5个工作日内报送以下资料，经税务机关审核同意后，进行项目注销登记：

1、《不动产项目情况登记表》；

2、纳税人税收缴款自查情况表；

3、土地增值税清算表；

4、主管地税机关、项目主管人员出具的税费清缴报告；

5、税务机关要求提供的其他有关资料。

第五章 项目变更登记

第四十五条 纳税人已登记的信息，有下列情形之一的，纳税人应自登记内容发生变化之日起15日内，报送项目变更内容相关的原件及复印件、资料及电子文档，经税务机关审核后，变更项目登记内容：

（一）纳税人原登记项目信息发生变化的；

（二）改变甲方材料供应方式及材料供应种类的；

（三）纳税人原登记的可售楼牌号的信息发生变化的；

（四）纳税人由于办理临时税务登记发生税务登记号变更；

（五）其它发生变化的登记内容。

第六章 发票管理

第四十六条 房地产业和建筑业纳税人应严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定领购、开具、使用、取得、保管、缴销发票，在销售、结算和收取款项时必须使用相应的发票。

第四十七条 房地产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。

第四十八条 自开票纳税人支付项目和取得票据的审查

主管地税机关应对房地产企业取得的各种可扣除发票、收据进行认真审查。

（一）纳税人接受设计、施工、监理、装饰等单位和个人提供的应税劳务，在支付设计费、工程款、监理费等各项支出时，必须取得合法、有效的建筑安装业和服务业发票，且发票票面上须注明纳税人名称。纳税人取得的合法票据主要有行政事业性收费收据、国税部门监制发票、地税部门监制发票、其他合法书面凭证等。

（二）纳税人在我市境内购买砖、瓦、石灰、砂、石、土、矸石、粉煤灰、预制产品、瓷砖、商品混凝土和其它建筑材料，结算时必须取得合法有效票据，对于购进建材产品的支出和费用，未取得规范发票的，相应支出不允许税前扣除。

（三）对纳税人取得的用于支付土地价款非行政事业收费收据或行政事业往来结算收据；不符合《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则以及其他相关的法律法规的规定等发票，相应支出不得扣除。

（四）对纳税人支付额在10万元以上发票，应对照国家税务总局、省地税局、省国税局关于发票换版的有关规定，从发票纸张、发票字轨号码、批印年代、发票代码、发票监制章、防伪图案等方面判断发票真伪、是否过期、使用开具是否符合规定，同时要求纳税人提供支付价款的银行划款记录，认真落实款项的来源，对无相关资料证明业务真实发生并支付价款的，应认真审查并找出原因。

（五）对不按照规定领购、开具、使用、取得发票的，要依法从重处罚；对不按照规定取得的发票，一律不得作为入账的合法凭证，在土地增值税清算时不予扣除。对于无法确定真实性、合法性的发票，主管清算的地税机关应发起协查，包括异地协查和国税机关协查；对无法确定真实性、合法性的其他票据，清算机关可发公函向有关机关进行求证。

第七章 数据分析与纳税评估

第四十九条 各级地税机关应积极开展房地产建设项目、建筑项目数据分析和纳税评估。按照现行纳税评估指标体系，每年对同项目不同阶段实现税费、同行业同类项目实现税费，以及税费实际入库与税收测算值等情况进行评估，通过约谈或辅导，督促其及时补缴相应税费，并将评估结果及时反馈给主管地税机关。

第五十条 各级地税机关应依据分析、评估情况加强房地产项目、建筑项目的日常检查和重点检查。发现重大税收违法行为的，按规定移送相关部门处理。第八章 管理职责和考核

第五十一条 主管地税机关应分项目分岗专人负责登记受理、项目登记、税种鉴定、资料审核、台帐登记、税费催缴、纳税辅导、涉税事项审核备案、项目注销、监督检查、纳税评估等管理工作，明确管理职权和责任，对房地产和建筑业项目全面实施动态控管。主管地税机关应根据项目，纳入执法责任制考核。

（一）实地巡查职责。主管地税机关主管人员每月应至少一次到项目现场进行实地巡查，及时了解项目建筑方式、开工时间、工程进度及工程款支付情况；及时了解房地产预（销）售时间、面积、价格和预售（销售）进度；审查建设单位的“在建工程”、“开发成本”、“应付账款”、“预付账款”等相关科目；监督纳税人合法取得、使用、开具房地产销售和建筑业发票；督促纳税人按规定申报纳税。税管员按月填制巡查记录和纳税辅导记录，并放入资料存档备查。

（二）代开监管职责。主管地税机关为建筑业纳税人代开发票时，要对其提供的建筑劳务合同、工程收款收料、工程决算报告等资料进行严格审核，审核其计税依据、适用税目税率、应纳税额是否正确，审核无误后，再开据完税凭证征收税费。

（三）税费清算职责。项目竣工后，主管地税机关要对建设项目双方决算情况进行核查，开展土地增值税清算，出具各税种税费清算报告，确保项目依法足额缴纳各项税费。

（四）台帐管理职责。主管地税机关应建立《房地产项目税款缴纳台帐》（附表八），根据纳税人报送的资料，随同项目施工及预售进度，详细记录各开发项目的建设信息、销售收入和各项税费缴纳等。

第五十二条 各县区地税局对内部各单位履行管理职责的情况要纳入考核管理，市局对各县区地税局执行管理职责的情况将进行综合考核。第九章 处罚（理）管理

第五十三条 纳税人违反税收法律法规规定，存在下列违法行为且不接受税务机关处理的，税务机关将停止供应发票，同时停止自开票纳税人开具发票：

（一）不如实以及不按规定填开发票的；

（二）未按规定及时足额申报纳税的；

（三）税务机关发现的纳税人其它违反发票管理办法及有关法律、法规规定行为的；

（四）未按规定提供相关资料的。第五十四条 从事房地产开发项目、建筑项目的纳税人未按规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料（含电子数据）以及税务机关要求办理的其它涉税事项，经税务机关责令改正仍不改正的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法律法规规定予以处罚。

第十章 附 则

第五十五条 其他未尽事宜，按现行税收法律、法规、规章有关规定执行。原“宿州市地方税务局建筑业税收征收管理暂行办法”和“宿州市地方税务局房地产开发业税收征收管理办法”同时废止。

第五十六条 本办法“日内”、“以上”均含本数。第五十七条 本办法由宿州市地方税务局负责解释。第五十八条 本办法自2011年4月1日起施行。

第三篇：《泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法》讲义

《泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法》讲义

发布时间：2009年12月02日

信息来源：泰州市地方税务局

营业税部分：

一、纳税人

(一)纳税人的认定

新细则第十条规定：“除本细则第十一条（承包、承租、挂靠）和第十二条（中央铁路企业）的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。”

政策解读：

原细则规定，营业税纳税人包括独立核算的单位和不独立核算的单位，不独立核算的单位如果发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益，则构成营业税纳税人。而新细则明确了“不需要办理税务登记的内设机构”不构成营业税纳税人。因此，内设机构(包括独立核算和不独立核算的内设机构)是否构成营业税独立纳税人，关键要看其是否需要按规定办理税务登记。

(二)存在承包、承租、挂靠关系时纳税人的判定

新细则第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。”

政策解读：

原细则第十条规定：“企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。”《财政部 国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知》（财税〔1995〕45号，已废止）规定：“营业税暂行条例实施细则第十条所称纳税人，是指有独立的经营权，在财务上独立核算，并定期向出租者或发包者上缴租金或承包费的承租人或承包人。”《国家税务总局关于加强货物运输业税收征收管理的通知》（国税发〔2003〕121号，此规定已废止）规定：“实行承包、承租、挂靠方式提供货物运输劳务凡同时具备以下条件的，以出包方、出租方、被挂靠方为营业税纳税义务人；不同时具备以下条件的，以承包人、承租人、挂靠人为营业税纳税义务人：①以出包方、出租方、被挂靠方的名义对外经营，由出包方、出租方、被挂靠方承担相关的法律责任；②经营收支全部纳入出包方、出租方、被挂靠方的财务会计核算；③利益分配以出包方、出租方、被挂靠方的利润为基础。”

新细则重新明确了存在承包、承租、挂靠关系时纳税人判定的两个条件：一是是否以发包人名义对外经营，二是是否由发包人承担法律责任。同时符合两个条件的，以发包人为纳税人，不同时符合两个条件的，以承包人为纳税人。但是对如何判定“是否由发包人承担法律责任”实践中很难把握，容易产生争议。笔者认为，在判断营业税纳税人时，可参考《征管法》及其实施细则的相关规定来理解。

《征管法实施细则》规定：“承包人或者承租人有独立的生产经营权，在财务上独立核算，并定期向发包人或者出租人上缴承包费或者租金的，承包人或者承租人应当就其生产、经营收入和所得纳税，并接受税务管理；但是，法律、行政法规另有规定的除外。发包人或者出租人应当自发包或者出租之日起30日内，将承包人或者承租人的有关情况向主管税务机关报告。发包人或者出租人不报告的，发包人或者出租人与承包人或者承租人承担纳税连带责任。”

从《征管法实施细则》的规定可以看出，“承包人在财务上是否独立核算”是判断承包人是否构成独立纳税人的重要依据，同时也是判断“发包人能否为承包人的经营行为承担法律责任”的重要依据。如果承包人的会计核算是独立的，即未纳入发包方会计核算，那么发包方就不可能掌握承包方的经营行为，也就不可能为承包方的经营行为承担法律责任，发包方与承租方的关系只能是两个纳税人之间收取承包费的租赁关系，只要发包方按规定向主管税务机关报告，发包方就不需要承担承包方的纳税责任。如果发包方与承包方的会计核算是一个整体，那么实质上也就无法将发包人和承租人人为地划分为两个纳税人。需要注意的是，《征管法实施细则》规定了“法律、行政法规另有规定的除外”，而《营业税暂行条例实施细则》属于规章，其规定不能违背《征管法实施细则》规定的原则，否则规定无效。

二、境内外劳务的划分

新细则第四条规定：“条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：

（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；

过去在判断境内外劳务时强调劳务发生地原则，而新细则明确，如果“提供”或者“接受”劳务的单位或者个人在境内，即使劳务发生地在境外仍属于境内劳务。这一规定扩大了我国营业税的征税范围，原来很多劳务发生地在境外的不征税项目，如支付境外佣金、支付境外咨询费、支付境外利息等等，根据现行规定都纳入了营业税征税范围。

财税〔2009〕111号：

对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。

境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。

根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。

三、计税依据

(一)营业额

新条例第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”

政策解读：

与原条例相比，新条例取消了向“对方”收取价款和价外费用的限制，即营业税计税营业额包括向第三方收取的价款。属于因提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产而收取的价款和价外费用，无论支付方是谁，都属于营业税计税营业额。新条例对于营业额的规定更加严谨。

(二)建筑业营业额

新细则第十六条规定：“除本细则第七条规定（提供建筑业劳务的同时销售自产货物）外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”

超越全部价款和价外费用

政策解读：

新细则再次明确了建筑业计税依据包括“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款”（提供建筑业劳务的同时销售自产货物以及装饰劳务除外），因此，除“建设方提供的设备”外，其他甲供材应当并入计税依据征收营业税。需要注意的是，建筑业计税依据超越了“收取的全部价款和价外费用”的范畴。

根据新细则的规定，可以从建筑业营业税计税依据中扣除的设备，仅限于建设方提供的设备，施工方提供的设备一律不得从计税依据中扣除。对建设方提供的设备不征收营业税，主要是考虑设备的所有权未转移。如果对施工方提供的设备不征收营业税，则有可能会造成对设备既不征收增值税也不征收营业税，这显然是不合理的。需要说明的是，财税〔2003〕16号文件有关设备扣除的规定仍然有效，但是根据高法优于低法的原则，财税〔2003〕16号文件有关设备扣除的规定仅适用于“建设方提供的设备”，“建设方提供的设备”的具体范围仍按省级地方税务机关的规定执行。(苏地税发〔2003〕238号)。

清包工误区：材料不征税。

计税依据：全部价款

《财政部 国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税〔2006〕114号，已废止）规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”上述规定被废止的原因是，所有装饰业务的营业税计税依据都执行一般规定，即计税依据为“收取的全部价款和价外费用”，而“收取的全部价款和价外费用”显然不包括“甲供材”在内。

(三)售后回租

政策解读：

《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函〔1999〕144号，有效）文件规定，房地产开发公司采用“购房回租”、“售后回购”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

四、差额征税相关规定

(一)扣除凭证

新条例第六条规定：“纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。”新细则第十九条规定：“条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：

（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；

（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。”

政策解读：

近年来，营业税政策先后明确了许多差额征税项目，即允许将部分“价款”从营业税计税依据中扣除，但扣除的前提是必须提供合法有效凭证。关于扣除凭证的规定，此前在一些财税文件（例如财税〔2003〕16号文件）中作了规定，这是首次以条例、细则的形式予以明确。

在一般情况下，允许从营业税计税依据中扣除的金额，是其他纳税人已经按规定缴纳过营业税的营业额或者享受免征营业税的营业额，规定差额征税的目的，是在一定程度上避免重复征税。以销售不动产为例，纳税人销售外购的不动产，可从营业税计税依据中扣除外购金额的前提是，其前手已经缴纳过销售不动产营业税（或者免征营业税）。如果其前手未按规定缴纳营业税或者按规定不征收营业税，那么纳税人就必须全额缴纳销售不动产营业税。例如，甲将一处自建的门面房以100万元的价格出售给乙公司，甲应当缴纳5万元销售不动产营业税（100×5%），乙公司再以100万元的价格出售给丙，乙公司应缴纳的销售不动产营业税为0［（100－100）×5%］。如果甲将门面房作价100万元投资给乙公司，对甲应当不征收营业税，乙公司再以100万元的价格出售给丙时将不能提供合法有效凭证，乙公司应当缴纳5万元销售不动产营业税（100×5%）。

(四)建筑业

新条例第五条第（三）项规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”

政策解读：

与原条例相比，新条例存在三点变化：第一，取消了对转包的差额征税规定。所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性较强的工程，分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。所谓转包，是指承包者将承包的工程转包给其他的施工单位的行为。分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一部分，而转包工程的总承包人不参与施工。新条例取消了对转包的差额征税规定，笔者认为有两层含义：一是与建筑业相关法律法规相衔接(转包行为属于非法行为)；二是转包工程的总承包人不参与施工，不属于建筑业纳税人，对其取得的收入应当征收服务业营业税。第二，明确了分包方仅为“单位”不包括“个人”，如果分包方为个人，则不适用上述差额征税政策。此规定的目的是与建筑业相关法律法规相衔接(建筑工程不得分包给个人)。第三，初步明确了分包人存在再分包行为的，仍然可以差额征税。原条例表述为“建筑业的总承包人将工程分包”，即只有总包人的分包行为才可差额征税，而新条例表述为“纳税人将建筑工程分包”，此处“纳税人”包括总包人和分包人。

纳税人将建筑工程分包给其他单位的，在申请扣除分包款时必须提供合法有效凭证(分包方开具的正式发票)。在扣除分包款时可能会出现两种特殊情况：一是纳税人自身的纳税义务已经发生，而工程尚未分包或者分包方纳税义务尚未发生，此时纳税人因不能及时提供合法有效凭证而造成多缴税款。笔者认为，造成多缴税款的，可抵减以后各期应缴税款，或者在办理工程项目清算时申请退税。二是在某一时间段，纳税人自身的应纳税营业额小于分包方开票金额。笔者认为，出现此种情况时，纳税人可先作零申报，分包方开票金额大于应纳税营业额的差额可抵减以后各期应纳税营业额，或者在办理工程项目清算时申请退税。

五、混合销售

(一)一般规定

新细则第六条规定：“一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。”

政策解读：

新细则关于混合销售与的规定与原细则基本一致。需要注意的是，新细则取消了原则细则规定的“纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关［注：是指国家税务总局所属的县级以上(含县级)国家税务局，下同］确定”这一条款。新增值税条例细则和新营业税条例细则都明确取消了国税部门在混合销售和兼营业务方面的认定特权。

销售不动产和转让无形资产不可能涉及混合销售。

(二)特殊规定

新细则第七条规定：“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

1、提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；

2、财政部、国家税务总局规定的其他情形。”

政策解读：

对于一项混合销售行为，在一般情况下只能征收一种流转税(假设不考虑消费税)，但“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”除外。新细则取消了《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》(国税发〔2002〕117号，已废止)规定的两个条件(具备建筑资质和合同注明建筑业劳务价款)，也就是说，“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”必须同时缴纳增值税和营业税，如果不能分开核算，地税部门有权核定其应征收营业税的营业额。需要注意的是，此处规定的“自产货物”为所有自产货物，而不局限于国税发〔2002〕117号文件列举的自产货物。

(三)建筑业混合销售纳税义务的判定

混合销售行为的特点是，货物销售与提供营业税劳务在同一时间、对同一对象发生。夸张一点说，所有涉及增值税应税货物销售的行为都有可能是混合销售行为。需要注意的是，销售不动产和转让无形资产的行为，无论是否涉及货物，均不属于混合销售行为。一项行为中既涉及营业税应税劳务，又涉及加工、修理、修配等增值税应税劳务的，不属于混合销售行为。

对于建筑业混合销售行为可按以下方法确定纳税义务：

第一，对于销售自产货物同时提供建筑业劳务的混合销售行为，分别征收增值税和营业税。第二，对于销售非自产货物同时提供建筑业劳务，并且施工对象为增值税应税货物的(一般指设备安装)，一律征收增值税，不征收营业税。

第三，对于销售非自产货物同时提供建筑业劳务，并且施工对象为不动产的，一律征收营业税，不征收增值税。

六、提供应税劳务的纳税地点

新条例第十四第（一）项规定：“纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。”

跨省工程：新细则取消了原细则关于跨省工程纳税地点的相关规定。跨省工程纳税地点同样应当执行一般规定。

七、纳税义务发生时间

(一)一般规定

新细则第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”

政策解读：

新细则首次对“收讫营业收入款项”、“索取营业收入款项凭据”进行解释。如果在应税行为发生过程中收到款项的时间在合同确定的付款日期之前，那么收到款项的时间即为纳税义务发生时间。如果合同约定的付款时间在实际收到款项时间之前，那么合同约定的付款日期即为纳税义务发生时间。如果合同未约定付款时间，那么以实际收到款项的时间为纳税义务发生时间，但应税行为完成时仍未收到款项的，以应 税行为完成时间为纳税义务发生时间。纳税人发票开具时间应当与纳税义务发生时间完全一致。

漏洞：合同约定的付款日期在纳税行为完成之后。

完全脱离权责发生制。接近于收付实现制，又不是收付实现制。

(二)预收款纳税义务发生时间

新细则第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

政策解读：

新细则重申了转让土地使用权和销售不动产预收款纳税义务发生时间(未发生变化)，改变了建筑业和租赁业务预收款纳税义务发生时间(原财税〔2003〕16号文件规定的预收款纳税义务发生时间理解为权责发生制，此规定已废止)。

需要注意的是，新细则所说的预收款与财税〔2003〕16号文件规定预收款存在本质区别。财税〔2003〕16号文件规定的预收款以会计核算的权责发生制原则为基础，例如，提供劳务期间为1月至6月，如果在1月份收到6个月的全部款项，那么属于2月至6月的款项，应确认为预收款。新细则规定，应税行为发生过程中收到的款项都不属于预收款，只有应税行为开始前收到的款项才属于预收款。笔者认为，对于税法规定的预收款仍可暂按权责发生制确定纳税义务发生时间。

八、视同销售

(一)视同销售不动产和土地使用权

新细则第五条规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。

政策解读：

新细则首次明确个人赠送不动产或者土地使用权应当视同销售，同时将单位赠送不动产或者土地使用权视同销售的规定上升为条例。单位捐赠与个人捐赠，其行为的性质应当是一致的，在征税时不应当适用不同的政策。

(二)视同提供应税劳务

新细则第五条规定，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为。

政策解读：

此处所说的“自建”，是自己为自己提供劳务，例如建筑公司自建办公楼。个人建房实质上不属于“自建”，个人不可能具备独立建房的能力。需要说明的是，此处所说的“新建”是广义的建造，而不是强调必须是“最近刚刚建造”，纳税人10年前自建的建筑物，10年后销售仍然应当视同提供建筑业应税劳务。

(三)视同销售纳税义务发生时间

新细则第二十五条规定：“纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。”

政策解读：

新细则首次明确了赠送不动产和土地使用权的纳税义务发生时间。因为不存在收取款项问题，所以将纳税义务发生时间确定为“不动产所有权、土地使用权转移的当天”。

新细则规定“自建”建筑业营业税纳税义务发生时间与销售不动产营业税纳税义务发生时间同步。纳税人将自建建筑物用于对外投资，是否补征自建环节建筑业营业税问题此前一直存在争议。新细则实施后此问题已经明确：因为营业税政策规定对投资环节“不征收销售不动产营业税”，即投资环节不存在销售不动产纳税义务发生时间，所以自建环节的建筑业营业税纳税义务发生时间也就不存在了。

九、转让不动产永久使用权

政策解读：

新细则取消了“转让不动产有限产权和永久使用权”视同销售不动产的规定，即只要产权不产生实质性转移，就不涉及销售不动产营业税。对产权转移的判断应当遵循实质重于形式的原则，例如财税〔2003〕16号文件规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。”

十、扣缴义务人

土地增值税部分：

国税发〔2009〕91号：土地增值税清算管理规程

利息资本化问题：资本化的利息从成本中剔除

减免或者返还的土地出让金：不得扣除。

房产税部分：

国税发[2003]89号：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

财税地字[1986]8号：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

城镇土地使用税部分：

国税发[2004]100号：除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

财税[2007]9号：对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。

财税[2008]24号：

对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

已售房屋占地面积的扣除：正式发票和房屋交付手续

财税〔2006〕186号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

印花税部分：

财税[2006]162号：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

第四篇：大连市西岗区地方税务局

大连市西岗区地方税务局

准予使用发票通知书

西地税准用票〔2011〕 1号

：（纳税人识别号：）

根据发票管理的有关规定，经审查你（单位）申请领购发票的有关证件和资料，准予你（单位）使用以下发票： 1.2.3.税务机关（公章）

年月日

注：本通知书一式二份，一份送达纳税人，一份税务机关留存。

第五篇：建筑业与房地产业

一、什么是建筑业，什么是房地产业，其行业是如何划分的？

建筑业：指建筑安装工程作业是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施包括土木工程建筑业、管道和设备安装业以及装修装饰业三大类。

房地产业是指：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业

行业划分：产业属性不同。从根本上来说，房地产业属于第三产业（流通行业和服务行业），而建筑业属于第二产业（工业和建筑业）。这也是由它们针对的经济活动不同而决定的。其次，主打产业不同。建筑业主要从事房屋的生产、改造、装修等建筑物的生产；而房地产主要从事房地产开发、销售、经营等活动。

二、结合房地产行业的特点，说明房地产开发项目成本管理工作的特点和难点？

答：房地产行业的特点：房地产行业从事的不是建筑活动而是经济活动；房地产行业需要策划来贯彻实施；房地产行业是多项目的综合体工程；房地产行业的工作是决策，而不是简单的工作；房地产行业的利润渠道很多。房地产的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。土地、土建、设备费用是房地产开发成本的主体内容，也是房地产前期开支，并可通过可行性评估加以控制。配套及其他收费支出，这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。该类一般占总投资的10%~15%，减少这部分费用支出是降低开发成本取得效益的一项重要手段；房地产开发具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，管理费用和筹资成本成为房地产行业成本控制的重要一方面。

房地产成本管理的难点：

1、找准自身房地产开发项目的特点，有的放矢。我国房地产企业根据其经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，各类经营业务不同，导致其管理的内容和特点很大区别。

2、需要制定好的成本计划，执行全过程成本管理，需要好的管理

3、周期长，涉及范围广，风险管理成为其中重要的一环，4、针对行业特征及环境，及其为一种经济活动，风险与利润共存。