2014年上半年房地产市场总结-20140703

第一篇：2014年上半年房地产市场总结-20140703

克尔瑞研究中心：2014年上半年房地产市场总结

上半年以来，房地产行业整体增速下降，少数指标出现负增长，如新开工面积、销售面积、土地成交面积等。由于2013年基数过高，上半年增速同比下降，也属于正常的市场调节。但从环比来看，增速加速下滑，跌幅逐月扩大，市场进入调整的大势已经确立。

上半年行业总结

一、主要指标下滑势头放缓，经济仍未摆脱下行压力

近年在国家调整产业结构、主动放缓经济增速的背景下，市场对整体经济下行压力的隐忧如影相随，在年初“两会”上中央提出今年GDP增速在7.5%左右，但最 终一季度中国经济增速下探至６个季度以来的新低，GDP实现了7.4%的增长；前５个月中国固定资产投资同比名义增速17.2％，比2013年同期下降了 3.2个百分点，比去年全年下降2.4个百分点，而且比前４个月继续回落0.1个百分点。

在整体经济增速不容乐观的情况下，上半年以来，中央政府出台了“微刺激”、“稳增长”的政策，国内基础设施投资加快，外贸出口小幅改善，一定程度上弥补了固定资产投资尤其是房地产开发投资下行的对整体经济的冲击。2014年5月份，规模以上工业增加值同比实际增长8.8%，前5月累计同比增长8.7%。与此同时，“克强指数”中的两个主要指标：发电量和货运量，前5月的累积同比增速分别为5.7%和6.8%，且发电量在年内维持平稳上升；另一方面，5月份制造业PMI也较上月上升 0.4，达到50.8%，已经连续三月回升。主要指标下滑势头已经放缓，但整体经济仍未摆脱下行压力。

二、开发投资增速持续下滑，新开工增速降至2008年低谷

2014 年上半年，全国房地产开发投资增速持续下滑，前五月，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速较去年回落了6个百分点，其中，住 宅投资21043亿元，占房地产开发投资的比重为68.5%，增速14.6%，较去年同期回落了7个百分点。结合新开工面积来看，2014年市场回落的态 势更为明显，2014年1-5月，全国房地产新开工面积5.99亿平方米，同比下跌18.6%，其中住宅新开工面积4.26亿平方米，同比回落 21.6%，均创下2002年以来前五月新开工面积最大跌幅。

以现在的月度房地产开发投资增速趋势而言，不但出现了四连跌，而且在下跌速率上有愈演愈烈之势，1-5月累计同比14.7%的同比增速已把 2011-2012年因“限购”全面收紧所造成的市场调整低点位置给击破，下个可参考的位置也只有2008年金融危机后所形成的“深坑”。

前5月房地产开发投资数据的持续回落，主要是是受困于市场信心的不足，近期全国房地产市场波动明显，引发行业对于市场预期的转变，受到市场销售以及风险控制等因素的影响，房企项目回款速度减缓，信贷面亦是持续收紧，导致开发投资同比增幅继续回落。开发投资增速的大幅下滑尤其是新开工面积重新进入负增长，意味着企业投资热情的大幅降温，市场销售持续不畅将导致未来几个月开发投资指标继续处于

低位。从 2002年至今的数据来看，前5月房地产开发投资额占全年总额的30%左右，以此推算今年全年房地产开发投资总额在10万亿元左右，同比增速在15.3% 左右。从较长的历史表现来看，当前中国房地产开发速度趋于缓慢，开发投资额和新开工面积年度同比增速已经双双逐级回落，高点和低点都在不断下移之中。

三、商品房销售低迷，同比降幅继续扩大，待售存量创新高

从国家统计局数据来看，上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比 下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大 0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%。

5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米，也创出了新高。

从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，在市场供应增加、价格上涨导致的购买力明显不足，加之银行对个人房贷 收紧，从而促成了整个行业的实际下跌调整，而且进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，暗示价格深度调整的步伐已 经明显加快，并将会成为主角。

四、房价环比由涨转跌，同比涨幅继续回落

据国家统计局数据测算，2014年1-5月份，全国商品房成交均价同比下降0.7%，房价开始出现微幅下降。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%，是自2012年6月份以来首次由涨转跌；同比涨幅5.6%，相比4月份大幅回落1.2个百分点。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的 城市有35个（相比上月数量增加27个），持平的城市有20个，上涨的城市有15个（相比上月数量减少29个）。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最 低为下降1.4%。城市分类中，一、二、三线环比涨幅两年来首次齐头并“跌”，跌幅分别为0.08%、0.14%、0.18%。二手房同样环比由涨转跌，上涨城市数量降至19个。这一变化可以从中国城市住房价格288指数得以印证，2014年5月，中国城市住房价格288指数为1097.9点，较上月下降0.4点，环比下跌 0.03%，同比上涨5.8%，同比涨幅下降继续1.1点。一手房价格指数自2012年7月以来，在经历了21个月的持续上升后4月份首次出现下跌，5月继续下跌的态势确立。

全国性成交均价的下跌主要是结构性因素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑幅度超过三四线城市，导致全国均价出现结构性下跌。

五、房企购置土地面积回落，土地市场迅速冷却

2014年前五月，全国房地产企业购置土地总建面积为1.1亿平方米，同比下降6%，在2004年至今的11年同期间的第二低，仅高于2009年同期的9875亿平方米，与此同时，土地成交价款则继续攀升，再创历史同期新高，达2954亿元，同比上升9%。在购房者信心不足、全国商品住宅成交均价由涨转跌之时，全国房地产土地成交均价仍

能保持持续上升，更多的应是受到结构性因素影响，一、二线城市土地成交占比上升所致。总体来看，全国土地市场整体呈现低迷状态，受楼市观望情绪的影响，目前企业的销售表现不佳，去化不理想，在拿地与去存货之间，去存货成为房企首 要任务，拿地意愿不强烈。

下半年展望

一、经济增速下行程度影响房地产行业调整周期长短，取决于刺激措施强度

上半年以来，房地产行业的调整，成为拖累中国经济下行的最大因素，直 接拉低了GDP、固定资产投资增速，影响政府财政收入，为防范风险，政府力推棚户区改造、铁路建设等基建投资项目，并辅以其他微调措施，习李政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。试图对冲房地产行业投资、成交量下滑对整体经济的影响，目前来看已取得一定成效，工业增加值，PMI等指标出现了反弹，整体下行的速率开始放缓。

就当前房地产行业的调整而言，政府既希望通过调整来暴露行业发展中存在的问题，也不希望对整体经济的拖累过于明显，毕竟“保增长就是保就业”，但又不可能回到以往通过巨量政府投资拉动经济增长的老路.国务院总理李克强6月18日访英期间表示，中国政府对经济运行实行区间调控、定向调控，保证GDP下限不越过 7.5％，保证充分就业增长；并确保CPI（通货膨胀率）上限不越过3.5％，让人民生活不受大的影响；并承诺不会采取强烈的经济刺激措施。可以判断，大 规模刺激措施或者全面降准这种大力度的措施出台的可能性不大，但类似“定向降准”的“微刺激”可能常态化。在这样的情况下，房地产市场实现“V”型反转不现实，但是整体资金环境走向宽松，对市场的发展影响是正向的。在这种没有强大外力干预情况下，房地产市场通过自身完成调整的周期更多取决于价格的回调、需求的释放、库存的去化。

二、行业调整还将继续，年内都将是一个“反复筑底”过程

住建部也明确地认为当前市场确实进入调整期，但并没有出现转折性的发展态势。既然是正常调整，就不存在“救市”的可能，只有通过今年这样市场化的调整，行业才会回到正常健康的发展道路，只是行业还不太适应没有行政干预、通过市场内在自身调节的市场。

下半年，房地产行业的调整还会继续，目前还处在不断下行探底的初始阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性地好转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式的下行，而是一种阴跌震荡式地回调。因为房屋除去投资属性，对于大多数人还只是必需品，刚性自用需求的绝对数量依然很大，当房价下调到一定程度就会刺激刚性需求释放。

首先，市场预期和信心发生变化。无论是房企还是购房者都更为谨慎，观望气氛浓郁，只有等市场自身修复平稳，才能吸引参与者再次入市。

其次，资金问题。银行其实并不缺钱，在经济下行阶段，银行更多会考虑风险，宁愿把钱上交给央行当做超额准备金也不会给高风险行业。一些小型房企还是只能通过表外业务去融资，其利息要远远高于银行贷款的水平。

再次，比对以往的两次调整，本次调整只是刚开头，许多行业指标还在下行寻底的过程中到走平、稳定尚有一段距离，未 来还有许多反复。从“量”的调整来看，已经处于底部区域，但不是说量到了底部了就必须会上升了，可能会在底部区域“盘整”一段时间。只有出现了“底价”才有可能回升，4月份288指数才开始出现环比下跌，5月跌幅继续扩大，价格寻底的过程尚在进行中，要等未来一些新上市项目价格回调到位之后，市场才有可能 出现所谓的“筑底成功”。从时间上来看，今年行业调整至少将持续到年底，年内都将是一个是一个“反复筑底”的过程。

第二篇：XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，XX年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

XX年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，XX年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到XX年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而XX年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，XX年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

XX年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从XX年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，XX年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《XX年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比XX年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。XX年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的XX年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。

第二是战略结构的变化。XX年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为XX年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿“租售结合”的新模式，拓宽业务领域。

第三，房企数量的变化，并购案例增多。XX年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。

土地市场关键词：挂牌抱团

xx土地以储备较充足著称，但在XX年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，XX年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市场，也表现出如下特点：

一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而XX年有33宗地溢价成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。

三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。

四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。

第三篇：房地产市场总结

2004年，西安房地产业取得了较大发展，无论是在房屋质量、配套设施方面，还是在园林景观、物业管理方面，都有可圈可点之处。在此，记者特别挑选出几件大家较为关注或具有代表性的事件予以展示，就算是对今年楼市的一个总结吧———

■最大的新闻：李嘉诚来西安了

本月初，全球华人首富李嘉诚旗下的和记黄埔以总价10.05亿元人民币获得西安高新区727亩国有土地，这可是本西安房地产业最大的新闻。消息一传开，在西安业界立刻引起了强烈反响，媒体竞相热炒。在口口相传“李氏旋风”的同时，此举也引发了西安地产大腕们一个又一个猜想：李嘉诚究竟要干什么？和记黄埔布阵西安意欲何为？李嘉诚要在西安盖什么样的房子，会不会引发西安地产业的一次大地震……

李嘉诚来西安谁最关心？当然不是购房者了。就这一件事儿，有人讲了一个笑话，说消费者买鸡蛋的时候，只考虑鸡蛋的质量好不好，根本就不关心那只下蛋的鸡是谁，相反，只有那些“业内人士”，比如养鸡户、专家、学者，才关心这些事情。对比房地产行业，购房者关心的是房子的好坏，不太注意房子是谁开发的、谁建的。李嘉诚来西安，关心他的多是一些业内人士。昨日，有几位读者打电话咨询高新购房周事宜，记者趁机告诉他们李嘉诚来西安的事情，他们没有过大的反应，觉得这和他们买房没有多大的关系。

■最大的事儿：利息上调0.27个百分点

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点是2004各行业最关注的新闻，其中房产、汽车、股票更是近期关注的焦点。那么近期的房价是升还是降了？

近年来，西安房价一直呈现较为强劲的上升趋势，一方面造成了市场大势趋热，但同时也把更多的购房者拒之门外。大多数开发商认为，开发成本过高造成商品房降价空间很小，但对于城区附近1平米动辄3千多元的房价，投资者看不到升值空间，购房者更是望房兴叹。很多购房者甚至业内人士都对西安房价保持了一个观望的态度。2004年，加息后，西安的房价也看不出大的变化，有人说稳中有升，那是平均走势，还有人说房价降了，那是局部的情况，不管如何，既然增加了利息，购房者的月供加大了，总希望房价会降，开发商增加了成本，希望房价会升也无可厚非，但是房价到底是升了还是降了，在没有拿到有关部门的统计数据之前，谁也不敢妄加评论。

■最准的事儿：商铺投资理性降温

从今年开始，西安商业地产市场就面临很大的压力，特别是在销售情况上不尽人意。2005年这种情况可能会进一步加剧。西安商业地产项目的不断放量，让市场的竞争更加激烈，不少高端写字楼在销售上也并没有市场预料的理想。据了解，国内外大型知名公司和企业在西安购买写字楼仍然比例不大，写字楼、商铺并没有像去年人们预期的那样走外向型发展之路。

商铺投资让商业地产在2003年火了一把。2004年西安还是有大量商业类投资性物业面市。卖家对商铺投资的回报率承诺一直是投资者关注的焦点，随着市场竞争的加剧，投资回报率的多少和以后商业经营的问题会让投资者更加理性，商铺投资的温度已经大不如以前，买家经过理性的分析考虑后，才会下定。其实这是业内人士在2003估计最准的事儿。

■最烦的事儿：小区供暖问题多

没房子让人发愁，有了房子没有暖气也让人发愁。每年冬季小区供暖问题都比较多，往年业主反映的问题主要集中在以下几个方面：供暖温度不达标，供暖时间不够，取暖费用高，暖气公摊大等问题。今年也不例外，除了这些问题外，还有一些新的问题，比如购房合同上明明写的是分户计量，为何住房的时候又成了吃“大锅饭”？不仅业主们很困惑，就连部分开发商也很困惑，这到底是谁的责任？发现有人“偷”用暖气，或者私自加大散热片的个数，有没有具体的处罚办法？对供暖方式，业主委员会参与讨论的权限有多大等等，这些问题都是引发物业矛盾的焦点，如果不能妥善处理，业主和物业公司的矛盾将会越来越深。

虽说，安装土暖（在家安装小锅炉，可烧煤也可烧天然气）暖气效果还可以，但是污染比较大，不少业主对此有意见，邻里关系处理不好也是一件烦心事。

■最乐的事儿：物业管理规范了

新的《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》于7月1日施行后，受到了很多业主的欢迎，以前很多棘手的问题，现在都有了“办法”，物业管理更人性化了。

物业费问题一直是物业管理的矛盾所在。尽管大家都知道物业服务是有偿的，但具体的收费标准却不知道，有时候就连物业公司的工作人员也说不清这个问题。

以前收物业管理费，在住宅小区，除了车辆保管费外，还有两项内容，综合管理服务费和物业维修养护费。现在，在这几项收费以外，又添加了特约服务费这一项，比如，接受业主、使用人委托的特约服务如搬家、运送液化气、接送孩子、照顾老人等，这些服务收费必须实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示。各物业管理企业须将公示内容按管理权限报经价格主管部门审查后方能公示。这个办法出台后，已经大大减少了社区的矛盾。

第四篇：县级城市房地产市场总结

县级房地产市场调查总结

1、县级市场目前供需关系较为平衡，市场存量不大，明年推盘不是太多，预计总量在30--50万左右；但是相对2011年，2012年放盘量较多，是2011年的1-2倍，对销售速度及价格提升存在一定影响。

2、2011年房贷政策对房地产市场冲击力极大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手续的严格审批，无论对客户购买还是对开发商回款极其不利，目前县级大部分项目售楼处日来访量都极少，2011年7月份以后，没有出现过2010年半夜排队购卡情况，虽然对销售价格影响较小，但是随着房控力度的提高，观望气氛日渐增高。

3、从楼盘业态来看：多层住宅存盘量较少且销售情况良好，但是速度相对放缓，是2010年的0.7倍，小高层、高层存盘量相对较多，销售速度况较慢，客户对高层产品抗性相对较大，2011年7月份后各楼盘销售速度极慢。

4、县级郊区土地供应较少，楼盘规模小，品牌带动力差；

5、目前县级市场销售价格（均价）出现阶层：多层：郊区3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黄金地段4200-4400元；高层：郊区3500元左右，普通地段3800元左右，黄金地段4100元左右；各开发商根据产品品质及销售目的不同做出不同的定价；

5、根据不同的客户群体、项目区位畅销户型区别较大：多层黄金地段130-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平；高层：黄金地段120-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平。从户型需求来看，黄金地段市场追求户型舒适性要高一些，郊区追求总房款低的实用性高一些。

6、客户群体及诉求：郊区购买客户群体多为刚性需求，诉求先后点：总房款（低首付）、户型设计、区域位置、产品品质、建筑质量及物业管理；黄金地段购买客户群体多为改善性及投资型客户。诉求先后点：产品品质、区域位置、总房款、户型设计，建筑质量及物业管理。

第五篇：xx年房地产市场总结暨xx年展望

xx年房地产市场总结暨xx年展望

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xx年房地产市场总结暨xx年展望

在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌，等等。

一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。

不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。

与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。

二、土地出让市场低迷，土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。

在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在xx月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。在xx年产生的多个“地王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。

不过尽管如此，广州在xx年出让的地块加上之前两年开发商拿下的地块，仍然足以满足未来两三年的市场供应需求，郊区地块的大量出让还有可能在局部市场形成比较突出的供大于求。高价地与低价地同台共舞将大大考验房地产企业的开发智慧。

三、新建商品住宅交易登记面积大幅减少33.5%，成交均价从xx年第四季度的万元高位回落至9000多元/平方米；

具体到各个月份来看，前5个月市场受宏观调控的影响成交持续低迷，一直徘徊在二、三十万平方米左右，直到xx月份才首次冲破60万平方米。下半年，随着政府一系列救市政策的出台，市场成交情况有所好转，但是由于政策变化频繁市场表现颇为反复，其中xx月份一度降至35.83万平方米，但是xx月份又很快回到50万平方米以上。以产品来看，全年销售出色的是90/70产品，限价房以及以低价策略出击的郊区楼盘长期盘踞阳光家缘成交榜的前列。此外，一些抢在市场前头果断降价的市区楼盘销售情况也较乐观。

总体来看，xx年广州市区的一手楼价依然比较坚挺，老城区、珠江新城等繁华区域的商品楼盘成交均价普遍保持在万元以上，但是花都区等远郊地区的楼盘价格回调比较明显，从去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，与xx年、xx年的水平相当。

四、存量住宅交易登记面积同比大幅减少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在复杂的宏观经济大环境以及供大于求的行业环境下，广州楼价仍有小幅下调空间，“紧贴经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是09楼市的典型概括。

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