2013年4季度及2014年房地产业发展趋势预测[大全5篇]

第一篇：2013年4季度及2014年房地产业发展趋势预测

[国研专稿]2013年4季度及2014年房地产业发展趋势预测

国研网行业研究部

发布时间:2013-11-2

532013年4季度及2014年房地产业发展趋势预测

展望2013年4季度及2014年，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整；我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，但由于房企都处于惜售状态，房价在4季度仍将面临上涨压力。从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。

3.1宏观经济形势预测

从全球经济形势来看，国际经济环境总体趋稳。2014年世界经济仍处于危机后的恢复期，总体态势趋于稳定。欧洲经济走出衰退将增强全球经济的增长动力，但需要高度关注美国量化宽松政策（QE）退出对美国经济复苏的影响和对新兴经济体的冲击。国际货币基金组织（IMF）2013年10月8日发布的最新一期《世界经济展望》报告预测，2013年全球经济增长率为2.9%，2014 年将上升到3.6%。在私人需求持续强劲的驱动下，美国经济增长率将从2013年的1.5%上升到2014 年的2.5%；由于政策行动减少了主要风险并稳定了金融形势，预计欧元区有望逐步走出衰退，2014 年将实现1%的增长，但是外围经济体增长仍受制于信用瓶颈；财政刺激与重建支出的逐步退出以及消费税的上调将导致日本经济增长率将从2013年的2%下降到2014年的1.25%；在强劲内需、出口恢复以及支持性财政、货币和金融条件的支持下，新兴市场和发展中国家的经济增长将保持强劲，2013年和2014 年的增长率将达到 4.25%和5%。

从我国经济形势来看，目前经济运行基本稳定，但内需增长面临一定下行压力。国务院发展研究中心经济形势分析课题组预测，2013年4季度，我国GDP增速将有所回调，全年增长将达到7.6%左右。总体上看，经济运行处在合理区间，预期目标能够如期实现。2014年，我国内需增长将面临下行压力。综合考虑，预计GDP增速略高于7.0%。事实上，现阶段维持7.0-7.5%的GDP增速，既有利于为体制改革和结构调整创造相对宽松的宏观环境，也有利于逐步增强微观主体对中速增长的适应能力。当前，我国经济正处在从10%的高速增长阶段向7%左右的中速增长阶段转换的关键时期。增长阶段转换不仅仅是增长速度的调整，更重要的是增长动力和发展方式的实质性转变。国际经验表明，高速增长期结束，并不意味着中速增长会自然到来。如果新旧增长动力的接替不成功，新的发展方式未能及时确立，中速增长也难以稳住，经济增长出现大幅下滑，则可能引发系统性风险。

3.2房地产政策走向预测

自从2003年中央把房地产作为国民经济支柱产业以来，据不完全统计，发布与房地产直接相关的宏观调控政策达到43次，核心目的就是调控房价。但十年来的调控并未使房价下降，反而陷入“越调越涨，越涨越调”的怪圈。客观来讲，过去的调控主要方式就是压制需求、减少供给，以达到控制房价的目的，但从市场规律角度看，房地产的调控要达到预期效果需要保持供需平衡。2013年3季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

展望2013年4季度及2014年，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已有所遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展。“宏观要稳、微观要活”是近期中央政府宏观经济决策思路，在维持房地产调控政策总体平稳的同时，中央政府会给予地方政府适当的政策调整空间，并立足长远，使房地产调控由行政手段向长效的市场调节机制转变。其中土地改革和金融调节已有部分陆续出台，增加住宅用地供应、稳定地价、严防高价地成为四季度市场稳定的首要工作目标，对保障房和棚户区改造的关注度及支持力度也持续加大。此外，11月召开的十八届三中全会为新型城镇化背景下的长效机制建设制定了更为明确的目标与实施计划。随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。

3.3房地产市场主要运行指标预测

3.3.1房地产投资增速仍可能小幅回落

国家统计局公布的数据显示，2012年全国房地产开发投资同比增长16.2%，扣除价格因素实际增长14.9%，比2011年回落11.7个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，说明调控政策实施效果明显。随着政策边际效应的逐渐递减，行业投资积极性将有所增加，但由于2013年房地产调控政策没有明显放松，房地产投资仍将处于景气恢复阶段。由此可以预见，2013年房地产投资增速仍将处于徘徊态势。

另据国家统计局发布的2013年前10个月全国房地产开发和销售数据显示，2013年1-10月全国房地产投资增速为19.2%，增速比1-9月份下降0.5个百分，其中10月份单月房地产投资增速为15%，较9月份下降7.3个百分点。受基数影响，从6月份开始，房地产投资增速忽上忽下，但整体处于波动下行态势。由于销售增速持续下降、企业到位资金整体仍较为紧张、土地成交增速趋缓等诸多因素的制约，预计未来房地产投资增速仍可能小幅回落，到年底时投资增速可能降至18%左右。

3.3.2供求关系有所改善 房价仍面临上涨压力

一般情况下，新开工面积、房地产投资等指标滞后于销售指标约1-2个季度，2012年初商品房销售面积和销售额增速触底，同比分别下降14%和20.9%，7月份累计新开工面积和开发投资额增速分别为下降9.8%和增长15.4%，均为2012年低谷。随后几个月开工、投资等供应指标逐步企稳回升，单月新开工面积由降转升，开发投资额增速明显加快，随着品牌企业业绩好转，拿地力度加大，预计2013年这一趋势将得以延续，全国房屋新开工面积增速将继续呈现增长态势。国家统计局发布的最新数据也验证了这一点：1-10月份全国商品房施工面积616465万平方米，同比增长14.6%，增速同比提高1.3个百分点；房屋新开工面积156275万平方米，同比增长6.5%，上年同期为下降8.5%；虽然全国商品房竣工面积增速同比回落15.5个百分点，但历史数据显示，4季度为全年供应高峰，大环境稳定背景下季节性规律将在今年继续。龙头企业为巩固行业地位和多数企业在高周转经营模式下均将加大推盘力度，以推动供应量呈现季节性高峰；再加上随着土地市场的持续升温以及新开工面积的逐

步增长，预计4季度潜在供应充足。

从市场需求角度来看，今年以来，在“国五条”政策的严厉调控以及房地产调控长效机制加紧完善等背景下，商品房销售面积增速一路下滑，1-10月份全国商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；商品房销售额61238亿元，同比增长32.3%，增速比1-9月份回落1.6个百分点。但从当前形势来看，弱复苏背景下货币环境和调控政策趋稳将使4季度成交量保持稳定。目前，多项经济指标处于政府预期之内，经济环境明显好于2008年，货币环境好于2011年。4季度，弱复苏背景下货币政策和房地产调控政策将以稳为主，尽管土地制度改革、房产税扩容、新型城镇化等长效机制将逐步落实，但短期来看难以对需求产生直接影响，维稳的宏观环境是成交量保持稳定的正面促进因素。

但值得注意的是，从目前市场走势看，由于房企都处于惜售状态，房价在4季度依然上涨的趋势很难改变。根据中原地产市场研究部统计数据，截至目前，已经有28家房企公布了前10个月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，大部分房企都将创造本企业的历史最高销售记录。前10个月，28家房企总销售业绩突破了9928亿元，同比涨幅达33%，10月单月销售额合计达到了1292亿元。各地频繁出现的“地王”将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。目前来看，整体市场因为“国五条”力度较弱，大部分城市房地产市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变，特别是一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。据此可以认为，短期内房价将再迎上涨压力，但从中长期来看，中央调控房地产的手段将更为灵活和市场化。同时，随着房产税政策的加快推进，房价上涨预期有望扭转。

3.3.3新型城镇化战略将促进市场理性回归

自2003年十六大提出“走中国特色城镇化道路”到十八大明确新型城镇化发展路径，新型城镇化思路逐渐明晰。国家领导人在多个场合提到新型城镇化，强调新型城镇化是“工业化、农业现代化协同推进的城镇化”，要“推进农村转移人口真正融入城市”。李克强总理曾多次就城镇化问题发表讲话，强调新型城镇化的核心是“人的城镇化”，关键是提高城镇化质量。

尽管短期来看，宏观经济弱复苏，货币政策和房地产调控总体趋稳，企业推盘、购房者预期、信贷投放等促进市场量价向好的因素仍在持续，但需要注意的是，作为新一届政府的重要方针，新型城镇化战略有望在三中全会之后正式落地，与其密切相关的金融货币体系、土地制度、财政税收制度等长效机制可能取得突破。近期部分城市房价涨幅扩大，少数城市政策仍有升级可能，房产税试点改革范围扩大更是预期强烈。在房地产业短期走势预期向好的同时，相关各方应该看到，随着房产税等相关制度的突破，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着长效机制的逐步落实和潜在供应的逐渐释放，市场供需关系更趋良性，明后年的市场将逐渐回归理性。

国研网《房地产行业季度分析报告》

第二篇：中国房地产业发展趋势

在日前举办的第三届中国房地产学院派论坛上，到会专家预测了今年下半年到明年初我国房地产市场的整体发展态势，概括出短时间内中国的房地产市场将会出现房价将持续上涨、融资渠道多元化、二手房市场高速发展等八大发展趋势。

趋势一：需求促使房价上涨

专家认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。

专家做出这样的判断，主要是基于房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势：第一，城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场的需求；第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10％。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持；第三，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。

趋势二：融资渠道多元化

央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中，最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。

趋势三：二手房市场升温

下半年，房地产三级市场将继续升温。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续等政策将促进二手房市场的发展，已购公房的大量上市将成为不争事实。(而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。)

“卖旧买新”将是大多数人改善住房条件的主要途径。很多人将卖掉手中旧房，购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。

发展趋势之四，政府将加大对地产开发的介入力度。这一点在北京和上海表现得特别明显。“我们判断，政府会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场。主要是政府从其利益角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。”

发展趋势之五，市场行为和政府行为齐头并进。政府从土地购买、营销过程

直至内部管理的介入，会导致房地产市场行为更加规范，使市场行为与政府行为共同发展。

发展趋势之六，物业管理进一步走向规范化和产业化。很多物业管理依托开发的状况，会受到很大影响。现在，物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场会慢慢地规范，而且有相当的发展空间。

发展趋势之七，房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。

发展趋势之八，新房市场局部的短缺现象依然会存在，而且可能会持续。这个现象不仅存在于经济适用房，商品房也存在类似问题。

第三篇：2010年珠海房地产业发展趋势

【报告名称】: 2010年珠海房地产业发展趋势

【关 键 字】: 房地产业 发展 趋势

【报告来源】: 长城证券

〖 报告内容 〗

2009年初，国务院召开常务会议，审议并原则通过《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》，纲要明确把加快珠江三角洲地区的改革发展 上升为国家战略，并赋予“科学发展、先行先试”的重大使命，而珠海更是再次被纳入国家整体战略规划中，国务院在规划纲要中强调珠海要发挥经济特区和区位优 势把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽与核心城市，加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。

这是在珠海成为经济特区后再次被纳入国家战略规划，包括珠港澳大桥(投资额727亿)在内的共3000多亿的投资项目(珠海2008年固定资产投资共372亿)将力挺珠海建设的宏伟目标，珠海经济迎来新的发展契机。

珠海市政府紧抓此次发展机遇，下发了《关于两年内突破交通交通瓶颈五年初步建成珠江西岸交通枢纽城市的实施方案》，明确了快速建设珠江西岸交通枢纽的目标，并将目标细化，分解为公路网、沿海港口、综合运输三大子目标，再结合其他工业区、海洋工程装备、航空产业园等建设目标给出了具体的实施方案。此外，珠海市政府2009年3月20日印发《珠海市2009-2010年“保增长、定格局”十大重点建设工程》的通知，确定总投资3169.18亿元67个项目的具体实施时间表及相关负责人。

共3000多亿的投资项目(珠海2008年全社会固定资产投资仅372亿)将一举解决过去珠海经济长期受交通瓶颈制约的问题，对珠海的产业和经济格局产生重大变化，首当其冲受益的将是珠海本地地产股！同时，根据我们对珠海房地产市场的研究，未来珠海住宅市场供给缺口较大.(长城证券)

第四篇：房地产业地方税收发展趋势探析

一、近年来我市房地产业发展状况

近年来，××中心城区房地产业呈现出高速发展的态势。房地产业的崛起直接带来了地方税收的高速增长和地方财力的迅速壮大。首先，房地产业是地税增收的重要支撑。数据表明，尤其是2004年和2005年，××中心城区房地产业产生的税收，不仅总量大，占地方税收比重高，而且增长速度快，对地方税收

增收贡献大。2003年，房地产税收总量为1739万元，占地方税收的比重为15.5%；2004年，房地产税收总量为2621万元，比上年同期增长50.7%，占地方税收的比重为19.3%，对地方税收增收的贡献率为37.9%，拉动地方税收增长7.9个百分点；2005年，房地产税收总量为4499万元，比上年同期增长71.7%，占地方税收的比重为27.4%，对地方税收增收的贡献率为65.3%，拉动地方税收增长13.8个百分点。其次，房地产业是财力壮大的重要来源。近三年，××中心城区房地产业上缴地方税收8859万元，占中心城区一般预算收入的比重为17.5%，税收年均增幅达60.9%，高于一般预算收入年均增幅34.1个百分点。最后，房地产业是社会发展的重要力量。房地产业的关联度高、带动力强，推动众多产业发展，提供大量就业岗位，刺激居民相关消费。一般估算，房地产业带动50多个产业部门、几百种产品和服务。市我房地产业的发展，也带来了其它行业特别是建筑业地方税收的增收。

二、存在的机遇与挑战

房地产业发展状况如何，不仅影响到房地产业税收，还将影响到相关产业税收，进而影响到整个地方税收和地方财政收入。××中心城区房地产业发展，可以说是机遇与挑战并存。

(一)××中心城区房地产业发展的机遇

一是经济发展带来消费结构升级。经济学家认为：人均gdp超过1000美元时，人们消费结构将发生升级，由重视衣、食消费转向谋求住、行条件改善。世界银行研究发现，当人均gdp在300美元至1000美元时，住宅的建设与消费进入快速增长阶段，并持续到人均gdp达到8000美元左右。世界各国的经验表明，当一个国家(地区)的城市化率达到30％以后，城市化进程将大大加快，直到城市化率达到70％左右逐步稳定下来。2005年，我市人均gdp达到840美元，城市化率达到32.5％。我市“十一五”规划纲要显示：到2010年人均gdp达到1580美元，城市化率达到40％。由此看来，“十一五”时期，我市正处于消费结构升级时期，房地产业发展将面临一个持续快速发展期，房地产税收也将随之加速增长。

二是人气聚集带来住房需求剧增。到2010年，文秘杂烩网××城镇人均住房使用面积将达到30㎡，××中心城区常住人口将达到40万人。而2005年，××中心城区常住人口为28.4万人，城镇人均住房使用面积为26.98㎡，××中心城区2010年比2005年净增人口11.6万人，城镇人均住房使用面积增加3.02㎡，由此计算，到“十一五”时期，中心城区新增人口住房需求和原住人口改善居住条件两项住房需求量为433.8万㎡。若将城市改造中的拆迁安置需求和投机性的投资需求加以考虑，房地产市场的需求量将更加可观。可见，××中心城区商品房市场需求量潜力巨大，蕴含着巨大的地方税源。

三是房价上升带来利润空间扩大。房价是否合理，我们通常可以使用“房价收入比”这一指标进行测算。房价收入比是指购买一套住宅所需支出的价费与当地一个家庭全体成员年收入之比，当房价收入比在6倍以上时，经济学家认为房价过高，存在“泡沫”。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3-6倍，发展中国家要高些，一般为4-7倍。2005年××城镇居民人均可支配收入为8230元，平均每户人口数为3.35人，每户城镇家庭的年收入为27570元。按“十一五”时期人均住房使用面积26.98㎡计算，每户城镇居民的住房建筑面积约为120㎡，如商品房销售价格1252元/㎡，则一套面积120㎡住房的购房款约为15万元，是一个家庭年收入的5.4倍。可见，××中心城区房价还有一定上涨空间，房地产企业还有更多利润空间，由此也将促进房地产税收的增长。

(二)××中心城区房地产业发展面临的挑战

挑战之一：国家宏观调控，抑制房地产业发展。随着国家对房地产宏观调控的加强，房地产开发必将趋缓，房地产业发展必将受到抑制。虽然目前还很难判断国家的宏观调控能否产生长期效应，但是房地产开发投资方面的即期效应已经显现。2005年××中心城区固定资产投资额为202672万元，同比增长10.5％，但房地产投资额仅为62452万元，同比下降8.9％，房地产投资的增幅相对于城镇固定资产投资的增幅出现萎缩。由于受国家宏观政策调控影响，投资规模萎缩，××中心城区房地产业难以做大。

挑战之二：经济规律作用，扩散房地产业发展。房地产开发具有地域特性，其发展规律是先集中在中心城区，特别是交通便利、土地价格相对较低的地方，然后随着城市规模的不断扩大和土地价格不断上涨，逐步向土地

价格较低的周边县市扩散。××房地产业也出现了由中心城区向周边县市扩散的趋势：近三年来，××中心城区房地产业税收逐年在下降,而周边县市房地产业税收在逐年上升（具体见附表）。由于房地产投资具有这种独特的扩散性，××中心城区房地产业不能像其它产业那样集中力量做大做强。

2003年——2005年××房地产税收分中心城区和周边县市统计表

单位：万元

房地产税收合计 中心城区 周边县市

税额 比重（%）税额 比重（%）

2003年 4752 1739 36.6 3013 63.42004年 8724 2621 30.0 6103 70.0

2005年 15402 4499 29.2 10903 70.8

挑战之三：地理位置劣势，制约房地产业发展。××中心城区并不是××行政区划中心，行政管理没有优势。丰城、樟树、高安、靖安融入省城南昌消费圈，铜鼓、宜丰、奉新、上高因离××中心城区远也难以融入到同一个消费圈上，所以，××中心城区房地产市场对所属县市没有吸附力。仅仅靠××中心城区居民支撑的房地产市场，是一个发育不完善的市场，××中心城区房地产业难以做大做强做优。

房地产业发展所面临的挑战，对我市地方税收增长造成很大影响。一是税源不稳定。由于受国家宏观政策调控等诸多因素的影响，××中心城区房地产业未来发展形势不确定，由此带来房地产税源不稳定。二是抗风险能力差。近三年来，地方税收的高速增长是建立在房地产业税收过快增长之上的增长，2005年××中心城区房地产对地方税收增收的贡献率达到65.3%，房地产税收占地税总收入比例达到27.4%，加上高度关联的建筑安装业税收，比例高达65%以上。一旦房地产业出现较大的波动，地税收入乃至整个财政收入就可能会陷入困境。今年1-10月，××中心城区房地产税收仅增长10.8％，对地方税收增收的贡献率仅为16.1％，拉动地方税收增长2.8个百分点，大大低于前两年，致使××中心城区地方税收增速由2005年的21.2％放缓到今年的17.5％。三是征管难度加大。随着二手房交易的扩大，相关部门如果不严格控管，二手房交易的税收管理难度将进一步加大，同时，房地产企业土地使用税征收难以到位等。

三、几点建议

为实现××中心城区房地产业健康发展，促进地方税收持续、快速、稳定增长，我们要积极规避风险，做到培植税源、巩固税源、实现税源相结合。

建议一：扭牢经济发展“牛鼻子”，培植新的地方税源。经济决定税收，经济发展是地方税收增收的力量源泉。要不断加速扩张经济总量，优化产业结构，进而培植稳定、可靠的地方税收税源，降低地方税收对房地产业税收的依赖程度，减少地方税收风险。首先，要加快工业经济发展，促进工业税收快速增长。要进一步改善投资环境，加大招商引资力度，通过“推出优质项目、创造优良环境”来引进××境外的战略投资伙伴；要改变过去“重项目、轻税源”的观念，把有没有税收贡献、贡献大小作为衡量招商引资成效的重要标准，力求招引项目税收贡献最大化。其次，要大力发展第三产业，提高第三产业税收份额。第三产业地方税收含量高，把第三产业当作地方税收的主体税源加以培植，能促进地方税收持续稳定增长。为此，要继续加快发展交通运输业、金融保险业、饮食和住宿业等传统行业的发展；要重点扶持法律咨询、中介服务等新兴行业的发展；要着力发展文化、旅游、体育产业，培植休闲旅游产业，促进休闲服务健康发展。最后，要加速重点企业发展，做大做强支柱税源。推行扶优扶强策略，对市场份额大、销售形势好的企业，在信贷、贴息、土地等方面实行重点倾斜政策，增强企业资本运作能力和市场开拓能力。大力引进战略投资者，实施投大靠强，推进开放式重组，不断扩大企业规模，提高企业竞争力。

建议二：把住土地供应“总闸门”，促进房地产业健康发展。只有房地产业健康发展，房地产税收才能稳定增长，地方税源才能更加稳定可靠。一方面，要把好土地供应“总闸门”，促进房地产开发有序进行。土地供应是房地产开发的“总闸门”，对房地产业健康发展起着至关重要的作用。相关资料显示，××中心城区尚有未开发的土地8000多亩，其中政府掌控的有6000多亩。由于土地供应的不尽合理，这些尚未开发的积压土地，不但没有形成财富，反而成为政府的包袱。为此，政府应立足高起点规划、高品位开发、高标准建设、高效益经营，强力推进房地产业稳定发展。要进一步完善城镇土地储备、开发、经营机制，规范土地交易有形市场，加强对土地一级市场的管理；加大对土地供应的调控力度，实行灵活的土地供应方式，实现土地资源最大效益的优势配置；在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当提高居住用地在土地供应中的比例；严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为；加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为。另一方面，要做强住房消费“助推器”，开拓房地产业消费市场。要完善户籍和流通人口管理办法，加快农村人口向城镇有序转移，做旺××中心城区人气；适应××中心城“江南生态休闲城市”的定位要求，建设分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房；适当开发高档楼盘，满足城区白领精英的住房需求，从而多方式、多层次、多渠道满足城镇居民的住房需求，拓宽房地产消费市场。

建议三：用好税收征管“收割机”，确保地税收入颗粒归仓。通过整合现有征管资源，实现信息共享，搞好各征管环节链接，加强部门协调配合，努力挖掘增收潜力，切实提高房地产业税收的征收率，把经济发展和房地产业发展的成果真实反映到税收收入上来。一是要大力强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。坚持“以人为本”的思想，采取多种形式宣传，提高房地产企业纳税遵从度；二是要强化税收征收管理措施，推进税收精细化管理。既要加强日常税收辅导，又要加强税源监控；既要完善“以票控税”，又要加大税收检查力度；三是要建立健全护税协税网络，加强联合控管的力度。密切与土地管理、房产管理等部门的联系，进一步加强房地产税收“一体化”管理，严格执行“先税后证”；四是要加强二手房转让税收管理，使之成为房地产税收新增长点。

第五篇：2017年,医药企业发展趋势预测

2017年，医药企业发展趋势预测

热闹的第76届全国药品交易会已经结束，2016年也在强风暴雨的政策洗礼中接近尾声。

无论你是否被雨打风吹去，都到了准备2017年财税改造方案的时候，回顾与展望才能更好实现光荣与梦想。

有未来就要预测，有预测才有未来。风起于青萍之末

去年CFDA《关于开展药物临床试验数据自查核查工作的公告》，将从源头正本清源，杜绝临床数据造假，遏制药品批文泛滥，申请改剂型改含量等伪创新药品将不复存在。

今年5月《国务院办公厅关于开展仿制药质量和疗效一致性评价的意见》要求2018年底前完成289个化药19797个批准文号的口服制剂一致性评价，届时将有1.3万多个批文被注销，对大多数中小厂家而言将是一道不可逾越的鸿沟。

5月CFDA发布《关于整治药品流通领域违法经营行为的公告》，严厉打击挂靠走票等流通领域的违法经营行为，医药商业一片风声鹤唳草木皆兵。

8月CFDA发布《关于开展药品生产工艺核对工作的公告》要求药品生产企业实际生产工艺与食品药品监管部门批准的生产工艺要一致，否则其所生产的药品按假药论处。严格按工艺生产，大小厂家的生产成本将接近，大批靠超低价取胜的药企将无法继续低价模式。

8月卫计委发布《关于推进分级诊疗试点工作的通知》，11月接着发布《关于修改（医疗机构管理条例实施细则）的决定公开征求意见的通知》和关于《医师执业注册管理办法公开征求意见的通知》均明确表示，强化基层社区诊疗，在职医生可自由执业，可开办诊所。计划管制一旦放闸，终端格局骤变。

9月食药监局、最高法、检院等28 个部门联合签署了《关于对食品药品生产经营严重失信者开展联合惩戒的合作备忘录》，反腐败反商业贿赂永远在路上，考验企业营销和政府公关能力.在“四个最严”（最严谨的标准、最严格的监管、最严厉的处罚、最严肃的问责）的要求下，明年更是十九大召开的时间窗，监管之风只会相信会越吹越猛烈，合规经营将是今后的主旋律。

医药零售供应链的三大链主――工业生产供应、商业分销配送、终端零售服务，2017将经历怎样的几番风雨几番愁？谁能春江水暖鸭先知？

▍工业—山高路远坑深，大军纵横驰奔

经济进入新常态，工业销售的增长再不像过去动辄都有20%以上的增长，今年很多厂家调低了销售目标，但增长仍十分乏力。产品批号滞后，库存明显增加，销售价格混乱，促销费用增大，团队信心缺失，传统的营销模式举步维艰，新的营销模式难以落地，在观望、等待、争论中，营销大军纵横驰奔。

深度分销已过时.在供求旺盛年代，谁的网络广阔谁的销售就大，“横向到边纵向到底”的深度分销模式所向无敌；当供需平衡时，深

度分销仍能帮助客户创造价值，客户只投入资金做厂家的蓄水池和配送商的角色，销售几乎全依赖厂家做；当供过于求时，客户连做蓄水池的意愿都减少了，因为周转率降低成本上升利润少风险高。广东为尔康医药公司破产，损失的绝大部分都是厂家的一级商业。一“破”惊醒梦中人。

商业控销势必行。以商业流通为主的厂家，应该实行商业控销，商业控销的关键是销售任务的科学性，不切实际的任务会导致市场混乱，然后划分好商业的覆盖区域，规定商业的出货价，保证商业的合理利润。其实每个地市，做终端配送的无非就那二三家商业公司，不存在太多的网络差异，你能配的他也能送，厂家制定好游戏规则大家一起遵守，不要脚踏两只船，自乱阵脚。

黄金单品打品牌。已经过亿的品牌单品，需要持续投入，巩固市场；没有黄金单品的企业，无论分销还是控销，必须打造黄金单品。工业靠品牌，品牌靠产品，产品靠核心产品。终端不缺产品，消费者也不需要太多的产品，零售货架资源有限，药店只能把它让给能带来更大利益者，只有成为该品类的首选或终端的首推才能成功打造黄金单品。

招商控销跟节拍。已经有规模的靠深度分销维持现有规模，销售增长却要从产品细分和市场细分入手，当初对控销不屑一顾的很多大厂家也纷纷加入控销队列，多生产一些品规，多贴牌一些品种，忙着上更多的品类，然后招商下硬任务给代理商，要求销售全部品种。现时的控销今非昔比，94号令后，商业环境清理了一大批控销自由人，真正留下了做控销的，基本上是团队化公司化运作了，必须求真务实对待客户，精耕细作做市场，帮药店做促销搞活动，帮终端赚到钱，帮代理商赚到钱，才能最终成就厂家。

有效增长积薄发。不要再奢望高增长，除非你有核导弹的产品。新常态就是要对供给侧进行改革，着重研发，从营销为王变产品制胜，提升质量和疗效，真正帮助消费者解除疾病，而不是沿用短平快的营销模式，通过压货乱价兑费产生的短期繁荣已是明日黄花，有效的增长需要厚积薄发。

▍商业—春潮带雨晚来急，野渡无人舟自横

关停并转来得猛。今年的流通整治风暴已经吊销大约3000家商业公司的GSP证书了，行业监管的领导说，最好只留3000家，去掉1万家。虽然没有充足的法律依据要灭掉1万家，但每一个老板都在寻找出路，合资合股、兼并重组、转型升级、腾笼换鸟，不亦乐乎。商业公司不只是承担一项分销配送等物流功能，还承担着资金流、信息流、推广流等功能，也许1万或8千家商业公司是符合国情的，只是商业结构会和过去大不一样，剩下的商业必须能为客户创造价值。

合规经营成本涨。商业野蛮生长的年代一去不回，经济新常态，监管无处不在，规范别无选择，习惯于不规范的低成本运作模式失灵，合规经营成本飙升，很多企业无所适从。硬件等刚性成本上涨还好处理，人力资源等软性成本的快速上升才真正击中中小商业的命脉。没有成熟的赢利模式将无法承受经营成本的上升而不得不关转，创新是唯一出路。

竞争优势求生存。环球同此凉热，如果没有差异化的策略，没有竞争的相对优势，商业公司很难活下去。商业配送做大一级几乎是九州通、国控、华润等上市公司的专属，终端配送县域覆盖在各地市也就是前三强商业能够继续坚持下去，招商代理也受两票制、营改增、94号令的影响越行越难，策划推广等CSO公司遍地开花但换汤不换药。唯有扎根某一领域做出特色才是商业生存之本，否则门可罗雀、孤舟自横。

合纵连横为发展。商业因多散小乱而最早发展商业联盟，成功者寥寥，但这几年商业联盟再度兴起，也是商业环境使然，或因为有包括广东商业直配联盟的成功所致。目前广东又成立了第二家广东商业直销联盟，第三家也在密锣紧鼓筹备中，形式都是在广东各地级市吸纳一家商业公司作为成员，抱团取暖联采分销，聚焦资源合力发展。合纵需要团结，连横为了发展，大势所趋也许会令商业最终走向联盟。

做强做大商业梦。药品流通行业十三五规划提出药品批发百强企业年销售额占药品批发市场总额的85%以上，2015该占比是68.9%，商业集中趋势仍在加强中。未来商业能做大者，是已经有领先优势的国字号或上市公司，再通过资本人才的优势，兼并地市县公司，纵向布局横向发展，实现全覆盖；或者是商业联盟公司，小舢板联合组建大帆船才能激流冲浪；小微商业公司除非真有金刚钻，方有瓷器活，否则只能偏居一隅。

▍终端—山雨欲来风满楼，黑云压城城欲摧

连锁化必然趋势。零售GSP的强化监管使得单体药店的生存空间大受挤压，一般的单体药店难以承受新GSP带来的成本的上升压力，去年全国单体药店总量下降了7.7%，占比首次跌穿60%。零售行业十三五规划提出零售连锁率达50%以上，而2015年百强连锁药店的销售占比仅是34.8%，扶大扶强仍是未来政策的主要支点，有些城市甚至下文要求单体药店必须加盟连锁，实行连锁的“五统一”模式，连锁化是零售药店的必然选择。

资本化攻城略地。今年医药销售增长疲软，但一心堂、老百姓、益丰三大上市连锁企业的业绩却逆风飘扬，其公布的财报显示前三季度一心堂营收45.35亿，同比增长16.71%；老百姓前三季度营收43.18亿，同比增长34.39%；益丰营收26.72亿，同比增长35.08%，而业绩的增长主要来源于并购，资本助力连锁跑马圈地攻城略地，一心堂的门店总数突破4000家，成为第一大连锁，发展速度远远超越那些还没有进入资本市场的十强连锁。

专业化竞争利器。药学服务凸显药店价值，GSP管理、品类管理、慢病管理、处方药转OTC销售等是零售的热门词，这也相应要求连锁的管控能力和店员的素质要提高，才能为顾客提供专业化的服务，赢得顾客信任，留住了顾客就留住了利润。而单店由于人才与资源的匮乏，无法开展慢病进社区、签约家庭服务、特价促销、会员活动等增值服务，处于竞争劣势，市场会逐渐萎缩。

电商化强者游戏。传统上一家药店只能服务周边二三公里范围的用户，互联网的普及特别是移动互联网的发展，OTO线上线下的融合，使得服务无边界，一家药店能覆盖十几公里的用户再正常不过，但由于政府对网售处方药的严管，网上销售规模不大盈利困难，都在烧钱搏数据，连锁企业还是乐此不疲，单体药店却是无可奈何。医药电商化或者在新的一年仍难找到赢利模式，“药给力”不给力，但这是强者的游戏，必须继续玩下去。

品牌化巩固领地。连锁化使单店慢慢消失，资本化使小连锁消失，专业化使执行力差的加盟连锁消失，电商化使财力不足的连锁消失，由于零售企业处于医药供应链的最末端，比商业公司更有价值，因此争夺会更加激烈，黑云压城山雨已来。零售是密集型劳动企业，要立于不败之地，人才团队是核心，高工资能吸引人才，但人才需要先进文化去引领，才能产生强大执行力的团队从而达成目标。表现在内是企业文化，表现于外是品牌，是顾客对企业的定位，是顾客心智的记忆和行动的选择，成为品牌才能成为用户购药首选，市场阵地才能迎风飘扬着你的品牌旗号。