洛阳房地产律师袁朝阳：房地产销售需要哪五证

第一篇：洛阳房地产律师袁朝阳：房地产销售需要哪五证

洛阳房地产律师袁朝阳：无论是期房、现房，作为销售方的房地产开发经营企业都必须具备下列五证，才能证明它是合法的销售主体，其销售行为合法，购房者与之签订合同合法有效，这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证，这五证是：

(l)市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”；

(2)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”；

(3)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”；

(4)市城乡建设委员会的“建设工程开工证”；

(5)市房屋土地管理局的“商品房销售许可证”；

a．属于期房预售的，应取得“商品房预售许可证”；b．属于外销商品房的，应取得“商品房外销许可证”；

c．属于外销商品房预售的，应取得“商品房外销预售许可证”。洛阳房地产律师律师 洛阳房产律师袁朝阳电话***，QQ383594845

第二篇：洛阳交通事故律师袁朝阳：交通事故复核申请

洛阳交通事故律师袁朝阳：交通事故复核申请

申 请 人：

申请事项：请求对*****号交通事故认定书做出复核，并对该事故书中形成的原因及当事人责任作出同等责任的认定。

申请人在提出本复核之前已认识到交通事故给对方当事人及家属和本人带来的严重伤害，对受害人的家属在事故认定书做出之前，按照城镇户籍标准给予了充分的赔偿，包括精神损害在内的赔偿共计****万元人民币;申请人也深刻认识到离开事故现场，未及时向公安机关报案的错误性。现本着实事求是的态度提出请求和理由：

一、对方当事人的过错认定不全面，导致未充分减轻申请人的责任，其原因是未充分遵照《道路交通安全法》中的路权原则。

《道路交通安全法实施条例》第42条第4款规定，发生交通事故后当事人逃逸的，逃逸的当事人承担全部责任。但是，有证据证明对方当事人也有过错的，可以减轻责任。当事人故意破坏、伪造现场、毁灭证据的，承担全部责任。****号交通事故认定书(以下简称认定书)中对基本事实的描述是，“受害人在机动车道内玩耍„„”,而在交通事故形成原因及当事人责任中的陈述是：“受害人在机动车道上通行,未有监护人带领,违反了《道路交通安全法》第64条第1款之规定。。。”而依照我国《道路交通安全法》及《实施条例》等相关规定，受害人在机动车道路内玩耍和通行分别是两种不同性质的违法行为，《道路交通安全法实施条例》第74条规定，行人不得有下列行为：„„在车行道内坐、卧、停留、嬉闹，《道路交通安全法》第61条规定，行人应当在人行道内行走，第64条第1款规定，学前儿童以及不能辩认、不能控制自己行为的精神病患者、智力障碍者，在道路上通行，应当由其监护人、监护人委托的人或者对其负有管理、保护责任的人带领。认定书仅认定了受害人(患有脑瘫后遗症)违反了《道路交通安全法》第64条第1款之规定，似乎只有受害人的监护人是有过错的，而忽视和遗漏了受害人行为的种种违法性和由此产生的事故中过错。

因此，申请人认为对方当事人作为事故当事人一方的行为，在发生交通事故起主要作用以及受害人的过错严重程度认定不全面，并且未区分一般过错与严重过错之间的基本界限是导致未充分减轻申请人的责任对主要原因，也是该认定书对责任划分不当的主要原因。

二、申请人驶离事故现场的行为，不影响在发生该起交通事故中所起的作用;与对方当事人过错的严重程度二者之间没有联系。

根据《公安部交通事故处理程序的规定》，公安机关做出事故认定书应当根据该规定第45条，当事人的行为对发生交通事故所起的作用以及过错严重是确定当事人责任的标准。申请人离开事故现场，是严重的过错，但没有导致作出事故认定书的公安部门查证交通事故，包括对方当事人在事故中的过错，和受害人过错的相关证据收集。同时可以印证的是受害人的过错与申请人离开现场之间没有因果关系，申请人认为，受害人在机动车道内玩耍、通行未有监护人带领，在形成交通事故中起主要作用，是形成事故的主要原因，过错的严重程度与申请人的相当。

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第三篇：洛阳交通事故律师袁朝阳：保险公司理赔流程

洛阳交通事故律师袁朝阳:保险理赔的基本流程

出现交通事故后首先要做的是及时报案。出了交通事故除了向交通管理部门报案外，还要及时向保险公司报案。一方面让保险公司知道投保人出了交通事故，另一方面也可以向保险公司咨询如何处理、保护现场，保险公司会教车友如何向对方索要事故证明等。车主在理赔时的基本流程：(1)出示保险单证。(2)出示行驶证。(3)出示驾驶证。(4)出示被保险人身份证。(5)出示保险单。(6)填写出险报案表。(7)详细填写出险经过。(8)详细填写报案人、驾驶员和联系电话。(9)检查车辆外观，拍照定损。(10)理赔员带领车主进行车辆外观检查。(11)根据车主填写的报案内容拍照核损。(12)理赔员提醒车主车辆上有无贵重物品。(13)交付维修站修理。(14)理赔员开具任务委托单确定维修项目及维修时间。(15)车主签字认可。(16)车主将车辆交于维修站维修。

以上是车主和保险公司理赔员必须要做的。事实胜于雄辨，车主一定要注意做好前期工作，避免事后理赔时麻烦被动。

其次要及时与保险公司沟通。车主要积极协助保险公司完成对车辆查勘、照相以及定损等必要工作。结案前应向交管部门了解事故中自己应负多大的责任、损失多少和伤者的赔偿费用等情况，然后再向保险公司询问哪些情况能赔哪些情况不能赔，尽量减少损失。同时，车主在找救援公司拖车以及找修理厂修车时，关于价格问题要与保险公司及时沟通，避免救援公司或者修理厂的开价与保险公司的赔偿价格相差太大。对于定损时没有发现的车辆损失，应及时通知保险公司，由保险公司进行二次查勘定损，这笔额外的损失就不用车主自己掏钱了。因为保险事故受损或造成第三者财产损坏，应当尽量修复。修理前被保险人须会同保险公司检验，确定修理项目、修理方式及修理费用。若客户自行修理，保险公司会重新核定甚至拒绝赔偿。车辆修复以后，在支付修理费用和办理领车手续前务必对修理质量进行查验。

最后提醒车主在出现交通事故后不应该出现两个极端：(1)在发生交通事故后喜欢私了，也就是说怕麻烦，觉得去理赔就是浪费时间，宁愿把这些时间浪费在和对方车主争执上。结果是耽搁了理赔的时间，往往是两头得不到赔偿，苦水只能往肚子里咽了。所以当发生交通事故时，最好不要私了，更不能忍气吞声。

(2)哪怕一丁点的小刮擦都要去保险公司理赔。这样做既浪费时间，又增加了自己的理赔率，因为保险公司每年根据车主的出险率有一定的折扣。我们拿太平洋保险公司举例，太平洋公司规定：被保险车辆出险3次后，保险公司将从第4次事故起，每增加一次保险事故，则在条款规定的免赔基础上增加5%免赔率，在一年内该项免赔最高增加15%。由此看来，那一小点损失去理赔就不值了。因此建议车主在有很小的损失时就没有必要东奔西跑地浪费精力了。

第四篇：洛阳交通事故律师袁朝阳：交通事故伤残鉴定程序

洛阳交通事故律师袁朝阳：交通事故伤残鉴定程序

交通事故受伤人员伤残评定工作应当由法医进行；无法医的，由处理交通事故的办案人员进行；伤情复杂的，可以聘请有专门知识的人员或者委托其他专业伤残鉴定机构进行。

交通事故的当事人因伤致残的，在治疗终结后十五日内，可以向公安机关申请伤残评定。公安机关应当根据医院证明和公安部关于道路交通事故伤残评定的标准，在接到伤残评定申请书后三十日内评定伤残等级。

具体操作：

交通事故当事人治疗终结后,向原处理交通事故的公安交通管理机关，写出伤残评定申请书。申请书应写明申请人的一般情况（姓名、性别、年龄、住址、电话等）伤残及治疗情况（伤情鉴定、病历摘要）申请请求事项，申请人、申请日期。

伤者必须在治疗终结后的 15 日内申请伤残鉴定。如果伤者 15天内不提出伤残评定申请的,视为自动放弃得到残疾者生活补助费和残疾用具费的权利。

依照《道路交通事故受伤人员伤残评定》规定：评定时应以事故直接所致的损伤或确因损伤所致的并发症治疗终结为准。

各方当事人接到伤残评定书后，如果不服评定结果，必须在接到评定书后15日内向上一级公安交通管理机关书面申请重新评定，经审查受理，才能进行重新评定。15天内不申请重新评定的，评定生效，其后提出重新评定申请的，为无效申请。

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第五篇：房地产“五证两书”

房地产行业中所说的“五证两书”是指什么？ “五证”包括：《国有土地使用证》、是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“五证”还有《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。

两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。