天津市麦迪逊广场房地产策划案（大全五篇）

第一篇：天津市麦迪逊广场房地产策划案

《天津市麦迪逊广场房地产策划案》

房地产项目策划方案前言

房地产项目策划方案第一篇：项目分析篇

一、市场背景分析

二、地块环境综述

三、消费环境综述

四、本篇小结

房地产项目策划方案第二篇：营销策略篇

一、项目营销目标

第一节、项目整体销售目标

第二节、阶段性销售目标：

二、产品发展建议报告

第一节、公寓产品修改建议

第二节、商业产品修改建议

三、项目总体营销策略

第一节、SWOT定位分析

第二节、项目定位策略

第三节、项目基础营销策略

第四节、整体销售策略

第五节、整体价格策略

麦迪逊广场作为典型的商业、公寓、酒店三位一体的复合型地产开发板块，即将进入天津地产销售平台。这个销售平台的搭建应该是一个完整的资源整合过程；这种资源整合，由于项目几乎涵盖了现今天津地产开发的全部开发形式（只缺少纯写字楼）以及相应的资源配置要求，所以麦迪逊项目的资源整合过程必然会涉及到项目策划、销售执行、广告推广、商业招商、酒店管理等若干方面的资源搭接问题。

最为行销执行单位深度思考的就是项目整体的市场发展方向以及产品与客户的价值均衡关系。这种方向和关系直接决定了项目的销售速度和利润的实现，同时由于项目还面临的动态市场变化，直接造成了在未来项目销售、推广执行过程中还要面临复杂的竞争问题。麦迪逊公司作为一个纯粹的外地开发企业，同样面对着一个企业在一个区域市场进入之初会遇到的新企业、新市场、新区域的三个战略发展的制约问题，这些制约在项目的开始阶段必然会对市场和销售造成一定的障碍；因此作为麦迪逊投资公司的第一个开发项目，麦迪逊广场还要肩负着塑造麦迪逊公司品牌业绩和市场影响力的使命。

综上所述，我司所提供的投标方案中将会涉及到市场环境及竞争分析、项目市场定位分析、项目的发展方向描述、产品修改建议、以及公寓、商业、酒店的单项产品行销操作思路。同时对于项目的行销思路也树立了明确的操作要求：

1、提高销售速度，必须进行良好的销售节奏控制；

2、实现项目利润最大化，始终保持合理的剩余产品结构；

3、完成项目品牌到企业品牌的市场认知转换；

结合上述的行销操作目标，本案将会准确的归纳、解决三点价值平衡问题：

第一点，项目定位与区域价值的平衡点。不同的房地产项目尽管拥有不同的规划思想、建筑形式以及目标客户群体，但是真正的客户购买价值点最终还是会以区域的发展价值或者是土地价值作为明显的依托；所以项目定位必须客观的考虑项目区域的最大价值点，从而解决客

户的最大购买理由问题。

第二点，产品价值与客户利益的平衡点。地产项目的价值点表面上看来可能更多的集中于生活方式的改变，但是真正的实质其实往往集中在产品所能带给客户的生活体验和购买体验；只有明确的令客户感知到这种体验的与众不同，才可能明确的表达出项目实际的产品核心价值。

第三点，短期利益与长远价值的平衡点。项目在整体销售过程中往往因为短期的回款目标压力而忽略了销售节奏的控制，以至于在项目销售过程中出现目标客户真空或者是剩余产品结构不均匀的情况；避免这种情况不应该单一从销售控制角度出发，更应该准确的运用价格政策、促销政策、销售控制等综合性销售手段组合，始终保持项目从始至终的产品结构均匀合理。

所以，我司认为单纯的任何一种行销手段都难以支持项目的整体销售进度要求，只有严谨的思路和明确的方向才是真正的解决之道。

房地产项目策划方案第一篇 项目分析篇

一、市场背景分析

第一节 天津市房地产市场分析

1、天津房地产市场发展特征

天津房地产市场运行比全国稍晚一个节气

全国房地产是1998年下半年开始进入新一轮高潮，而天津市从2001年的下半年开始进入高潮。全国房地产高潮持续五年，2002年下半年进入小范围的调整期。按常规，天津房地产将会在2004年进入调整期。但是由于出现城市规划的大调整和旧城的拆迁以及海河两岸的改造，打乱了天津市房地产业运行节律，先于全国一年提前进入调整期。这是上升期中的调整，它会为天津市房地产业更大发展创造条件，积蓄着能量。

天津市房地产业暴露竞争漩涡

天津市作为一个中心城市，一个具有后发优势的城市，开发比较晚，一旦开发，它的体量、自身的内在优势就会爆发出来，2002年年“天奥”和“太阳城”就是一个很好的例证。虽然天津的城市体量比较大，是一个城市边沿功能作用比较强的城市，但是城市结构快速调整以及政府政策的微观调控，将会直接影响天津房地产市场的整体走势和竞争势态，加之天津市内的土地资源日渐紧缺，土地成本高额上涨，二手房市场政府政策的抑制作用对于商品房市场的直接影响，这些会在今后市场竞争中显现出来。

天津房地产竞争层次比较低,开发企业进入调整期

天津房地产没有经过充分竞争，一直处于小规模、非理性、非集团式的竞争。这种竞争就像打游击战一样。进入阵地时讲战略、战术，游击战时只讲战术。天津房地产空间很大，原来的开发商开始慢慢经过竞争洗礼，具有品牌优势的开发商，其核心竞争力将会得到充分的提升。

部分小型开发商不进行适应性的调整，就可能被淘汰，一个是被外地开发商淘汰。一个是被当地消费者淘汰。没有规模、没有品质、没有文化，又不会运用现代的手法的开发企业不可能积极地供给，质量也无可保证。

外埠地产商纷纷抢滩天津地产

进入2004年，大批外埠开发商挥师天津，来自外地产商成为其中的主力军。此外，大批外资企业已进驻在天津津南和西青经济技术开发区和滨海开发区，如“摩托罗拉公司”、“宝洁公司”等。

究其原因，天津是辐射河北省、山西、内蒙等北方地区的重要港口城市，天津港作为北方唯一的深水不冻港，是北方地区的主要进出口港，其地理位置十分优越。更重要的是天津城市经济呈现持续良性发展态势并有较大上拉空间，作为北方地区较大的物流市场，兴旺的批发

零售业使天津的第三产业异军突起。更深层次的动因是经过前段时间的天津政府对外环的整治与绿化。

结论：

天津房地产发展处于快速发展阶段，竞争十分激烈，但存在很多市场空白。同时随着市内完整土地资源的稀缺，城市边缘项目的开发已势在必行，复合型地产项目的开发将会占市场的主导。

由于受到外地开发商的冲击和洗礼，本地开发实力较差的开发商将会面临市场的淘汰，而具有一定品牌的开发商也必须进行基因重组，整合资源才能在激烈的战场上求得生存；市民对居住的消费趋理性，居民对住房的需求将会越来越高，环境、地段、质量、品牌、规模好的楼盘将会受到市民的追捧。

2．2004年上半年房地产市场分析

04年天津房地产市场的竞争势态越发的严峻，土地资源的争夺已经成为了开发企业的竞争砝码；同时产品的同质化越发严重，产品形式和建筑类别在天津市场已经不可能出现市场空白点了；多种抑制性政府政策的出台决定了地产市场竞争层面的深化，从原有的区域竞争到后来的产品竞争，最终上升到现在的客户竞争；上述分析的依据来自于以下几点：

第一点，2004年5月份前天津市房地产消费需求持续上升,波及各级市场,包括高档住宅及写字楼；

第二点2004年5月份后，国家为控制经济增长过热的态势，相继出台调控政策，房地产市场首当其冲，随着市政基础性投资的放缓和银行贷款的严控，消费市场趋于平稳，价格上涨得到抑制。

第三点，2004年房地产市场呈现百花齐放的态势，写字楼、豪宅、商业备受市场关注。第四点，2004年，随着外地开发商的介入本地市场，土地成本的提高，加剧了市场竞争，产品的质素也相应的得到全面提升。

结论：

上述观点表明，天津房地产市场已经开始进入到一个调整型竞争阶段，因此多层面的竞争、客户资源的竞争以及各种关联资源的抢占将会成为这一阶段竞争的主要内容。

第二篇：房地产策划案

悦海苑策划案

如今，城市化的发展，人们的生活水平也日益提高，面临着住房的问题也随之而来。为了服务于群众，各地的住房建筑也慢慢走向成熟，楼盘也越来越多。对于人们的选择也变得容易。然而，楼市的市场出于“白热化”状态，面临着看房容易、买房难得困境，为了打破这一困境，我们提出一系列方案来化解这一干冰，从而也发展这边的销售。

一、市场策划 1 广阔的升值前景

◎坐拥一线海景、高尔夫两大稀缺资源，及完善的生活、教育、旅游配套，成为“最具投资价值的海岸地产”。便捷的交通网络

◎近邻威乌高速，滨海观光大道直达烟台，社区内部路网建设完善，真正做到了内外通达，出行便捷。最完善的社区配套

◎拥有集中式的购物中心、商业街、农贸市场，以及散布社区的小型超市，形成完善的商业覆盖。优质的物业管理

◎24小时安全防卫、电子巡更系统，时刻守卫您的领地。免费房屋租赁服务，贴心物管让您的房子保值升值。高品质的硬件设施

◎直饮水入户，宽带网络、有线电视、电话、地暖、天然气、自来水配套一应俱全，品牌建材，高尚家居。最宜居的自然环境

◎碧海、沙滩、松林、高尔夫，这里是最适合人类居住的海岸，“联合国最佳人居城市”名至实归。丰富的旅游资源

◎国际海水浴场、279洞高尔夫球场、5星级酒店、4A景区…东海黄金海岸历来是度假胜地，景点众多，旅客云集。责任南山，品质地产

◎ 南山地产，国家二级开发资质，具有雄厚的资金实力和强大的开发能力，是烟台房地产行业的领军企业。最卓越的性价比

◎ 90％全明户型，纯板式设计，生活配套完善，价格极具竞争力，成就了东海黄金海岸卓越的性价比。五级教育，一站式就学

◎东海黄金海岸拥有从北大示范幼儿园到国家统招本科的完整五级教育体系，“一站式”解决整个社区就学需求

二、产品策划

东海黄金海岸坐落于烟台龙口南山国家AAAAA级旅游度假区内,烟台龙口海景房座落于美丽的月亮湾核心位置,西临108洞海景高尔夫球场,北揽十八公里无敌海岸线,专享万米黄金海滩,东邻月亮湾商贸中心,休闲娱乐广场,周边生活配套设施齐全,精品小户型,园林社区领航投资新导向,是投资置业首选的海边休闲养生福地。这里，空气清新，水质清净，沙滩细而平缓，是一处休闲度假的良好场所。

东海黄金海岸正在销售的小区：领海·世界岛,湖光豪景,海涛新都G区·蔚蓝香醍,金域蓝湾A区,怡天海景城B区等小区,另海润豪景为现房销售、即买即住，即刻拥有尊贵亲海生活。生活配套设施齐全,商业、医疗、购物、银行等配套已经成熟。休闲广场、海滨浴场、渡船码头等休闲娱乐配套应有尽有.龙口是联合国最宜居人类城市：龙口位于渤海湾东南海岸，自古以来就被誉为长寿之乡，属温带季风型气候，冬无严寒夏无酷暑，气候宜人，临海而不潮湿，物产丰富，年平均气温12摄氏度，数十公里的金色沙滩，水清滩平，沙细如粉，沙质为金黄色，是环渤海海岸线上综合环境最好的地区之一。

龙口夏季不潮湿，海边的房子也适合居住：龙口位于渤海湾的南部，跟青岛位置相反，青岛夏季潮湿，海边不适合居住，龙口却相反，夏季也很清爽干燥，非常适合老年人养老。龙口有AAAAA级国家景区：黄金海岸南侧有国家AAAAA级旅游度假风景区，景区内古建筑景点林立，亭榭廊塔、山林水系，依山构造，古朴典雅、气势恢宏。配合与整个景区配套建设的南山康乐宫、南山宾馆、南山葡萄酒堡。让您在享受浪漫海景生活的同时，为您提供一个功能齐全的度假休闲、观光旅游和会议接待的海景居住服务体系。

龙口海景房位于新城区的重心本身就是市区：跟其他地方的海景房不同的是，龙口的海景房位于政府规划的新城区的中心，市政府和大学等早已搬迁过来，以后这里就是龙口市的中心和心脏。其他城市的海景房则位于远离城市的郊区，连公交都没有的偏远之处，概念完全不同。

龙口海景房的开发属于先建好配套设施再建设海景房：为了防止跟其他地方盲目开发的房子一样因为没有配套设施而成为死城和空城，龙口的海景房首先规划和建设好了配套的商业、学校、医院、市场等配套设施才开始开发的住宅。

龙口海景房为70年大产权：

三、营销策划

针对悦海苑的户型、价位、位置等推广促销活动，统一规划发展。

1、扩大知名度，多打广告，主要利用电视广告、报纸广告等媒介。多做宣传册、宣传单，以至于来往的消费者可以每人一份，供提参考，提供详细的信息。

2、利用度假期，在周边多做活动，拉动赞助商，如买房送车、买房送家电等活动。对看房小姐要进行相应的技能培训，要培养好她们的语言能力、沟通能力以及礼貌用语等。时刻保持微笑，贴心的服务。

3、对针对的一些目标群体，提供一些有力的因素，如提供再就业岗位，安排娱乐等。如退休的顾客可以提供一些感兴趣的活动供其参与。

4、对消费者提供优惠，对来回往返火车票、汽车票、飞机票报销服务，免费接送看房。即使最后消费者没有消费，也要报销一切费用，为了留下长远的利益，一些短暂的损失是必不可少的。

5、对假期来往的消费者要提供好吃、住、行方面的服务。服务型产业，服务的礼貌是相当的重要。

6、对来访消费者提供周到的服务，顾客离开的时候要送一些纪念品作纪念，以留下好的口碑。口碑相传在当今的社会是非常重要的，不能忽视这一方面。

四、开发策划悦海苑相辅的一些有利环境

1、东海黄金海岸周边娱乐服务环境：

108洞国际高尔夫球场

南山大佛入口

月亮老人

东海农贸市场

东海医院

烟台南山学院

南山欢乐谷

五星级的月亮湾酒店

四季海水浴场

2、东海黄金海岸周边风景 崂山风景名胜区 蓬莱八仙过海区 南山风景区 蓬莱阁景区 刘公岛景区 石岛赤山十大风景 海驴岛风景区

中国成山头·东极好运角 福通天和乐园景区 摩天岭生态旅游风景区

五、物管策划

1、直饮水入户，宽带网络、有线电视、电话、地暖、天然气、自来水配套一应俱全，品牌建材，高尚家居。

2、24小时安全防卫、电子巡更系统，时刻守卫您的领地。免费房屋租赁服务，贴心物管让您的房子保值升值。

第三篇：房地产策划案

房地产策划案

这种策划案指开发商从刚刚有意识要开发某个楼盘就已经与房地产营销策划公司合作。此种情况下，营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。在某种程度上可以说权利大，但责任也同样重大。对策划公司的综合素质要求也高。二：中期介入型营销策划案

此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿，甚至工程已经开始。后寻找策划公司为其进行营销策划。或邀请多家策划公司进行比稿，最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。

三：单纯营销策划案

这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下，开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合，提升价值，进行营销策划活动。

四：二次营销策划案

此种策划案的功能范围最小，但难度也最大。出现在楼盘第一次营销策划不成功，楼盘基本上已属于死盘的情况下，开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划，既第二次包装。此种策划案最能体现策划公司的策划能力。

综合策划案分为四个阶段：既资源整合阶段、价值提升阶段、推广发布阶段和预算费用的提出。

一：资源整合阶段

所谓资源整合，就是策划公司接手项目后，采取各种手段，进行大量的调研，并对数据进行分析。充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。后对消费者进行定位，对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。资源整合阶段主要分为以下几个程序

[1]项目SWOT分析

项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。

在一个项目没有开始之前，策划公司应对项目的地理环境因素、人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。各种因素在同一个项目中可能表现为优势，也可能表现为劣势；可能会成为机遇，也可能成为威胁。但在策划公司分析并拿出解决方案后，劣势同样可以转化为优势，威胁可转化为机遇。如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率，低绿化率的项目时，有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率，高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于CBD地区，处于劣势。但谁又能证明有钱人不想远离CBD地区的喧嚣而回归大自然呢？

[2]消费者定位

有着不同能力的购房者有着不同的购房需求，在项目开发前经过SWOT分析然后对消费者进行定位至关重要。先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。成功的项目开发基于准确的消费者定位。

[3]项目设计及环境、物业规划建议

在项目SOWT分析及消费者定位完成的情况下，策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实

施。以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。

二：价值提升阶段

如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话，那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制作几个部分。

[1]理念的定位

开发商和建筑公司赋予项目的实体，而策划公司则赋予项目活的灵魂。理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。只有创新，才会给项目的灵魂中注入个性；只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光，从而达到理想的销售效果。但应当注意的是，理念的创新必须建立在与当地经济、社会环境及人文环境相适应的基础之上。这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。项目的理念定位落伍固然不好，但如果过于超前亦会造成“过犹不及”的效果。同时，理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。

[2]项目文案的创作

在深刻理解和把握项目理念定位的基础上，文案撰稿人应更多的站在消费者的立场，去体会消费者的消费心理。只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积极的作用。同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例，只会造成落入俗套，失去潜在消费者的恶果。

[3]广告的制作

广告按媒体可分为：电视广告、电台广告、报纸广告、公交广告等等。按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。

各种广告形式都有自己的优缺点。广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力，还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题，立意创新，从而创作出与策划案协调统一，而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。

三：推广发布阶段

推广发布阶段包括广告的发布、公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。

[1]广告的发布

广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有关于该项目的背景信息及销售信息。不同的目标受众有着不同的生活习性，对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《少男少女》一类的杂志，而商人则经常性的阅读《经理人》这样的刊物。针对不同的目标消费者，如何作到信息传达的有效性，也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。

[2]公关活动的开展

公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对本地社会产生大的影响力的活动。比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。由于公关活动对楼盘销售的影响

效果明显，目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式。

[3]促销活动的宣传与开展

严格来说，广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂，且自成体系，所以从促销概念中分离出来。这里所说的促销指的是狭义的促销。

为了增加对目标消费者的吸引力，策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类，既价格促销和服务促销。

四：预算费用的提出

预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责，也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。如果策划公司对预算费用提出过高，一方面开发商不会答应，另一方面也会对策划公司的信誉造成严重的损害，失去客户。如果预算费用提出的过低，策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿，自己的经济利益会受到损害。因此，不论哪一种情况发生，都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出，关系到策划公司的前途和未来。

略谈中期介入型营销策划案和单纯营销策划案

在以上两种策划案包括全程综合策划案中的所有程序，但客观上策划公司的职能小了许多。由于开发商对项目的设计和规划都已经定稿，策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装，进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下，策划公司应在详实的市场调查和分析后，集中精力对项目进行理念的定位和项目的推广上面。

二次营销策划案

在某种程度上，策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。对待这种策划案，策划公司在接手前一定要慎重考虑。因为经过第一次营销策划的执行后，如果销售效果不佳。再次包装会在购房者心目中产生“有意炒做”的印象。无形中给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此，一但策划公司接手这样的案例，不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合，还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析。制定如何才能避免让目标消费者产生“有意炒做”印象的方案。二次营销策划案一旦成功，会在策划公司的客户群中产生极好的宣传效果，增加业务量，有利于策划公司的发展。而一旦失败，也会失去很大一部分潜在的客户群。

第四篇：房地产策划案[范文模版]

房地产策划案

一、时间： 年 月 日上午。

二、地点：******售楼中心现场。

三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。

四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。

五、拟邀媒体：xx电视台、xx日报、xx新闻台等。

六、预定目标：对外传达******开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大******的社会知名度和美誉度，体现******的美好前景，促进楼盘销售，与此 同时进行企业社会公关，树立xx地区****房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。

七、会场布置：

1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“******开盘庆典仪式”。

2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。

3、礼品发放区： 届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。

4、贵宾休息区：可放在******售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。

八、开盘活动要点：

1、室内外表现

1)彩旗(彩条)2)在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。

盆景花卉

在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。

3)气拱门、气球

在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。

2、现场表演活动内容：

1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。

2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。

3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着******美好的发展前景。

3、开盘促销活动配合：

以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。

活动文案如下：

为 酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房VIP卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房VIP卡每张卡统一售价1000元，卡 面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款，购房VIP卡系无记名卡，可自由转让。

抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由xx市公证处全程公证。

现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始接受排队。

本公司将于2004年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。

获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。

“购房VIP卡”在购房兑换时，必须与购卡收据一并出示，方为有效。

活动规定：参与者必须年满18岁以上，具有完全民事行为能力，持有效身份证明的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)

购房VIP卡售出不退，购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时间期限此卡作废，不予兑换。可以自由转让，转让价格自定。

购房VIP卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。

本次活动对团购客户无效。

4、筹备工作：

1)拟定与会人员。于 月 日向与会领导发出请柬。

2)提前准备好请柬，并确认来否回执。

3)提前5天向xx气象局获取当日的天气情况资料。

4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。

6)做好活动现场的礼品、礼品袋

7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。

5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。

6、人员安排：

1)预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。

2)工作人员15名;

3)公司工作人员30名;

九、仪式流程：

09：00-09：30 所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。

09：30-09：50 来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。

09：50-10：00 贵宾由礼仪小姐引入会场。

10：00-10：08 仪式开始主持人开场白介绍贵宾。

10：08-10：13 公司总经理xxx致欢迎词。

10：13-10：25 舞狮表演。

10：25-10：35 政府领导致辞、公司投资方代表致辞。

10：35-10：50 主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为******开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。

10：50-11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

11：00 客户签约，开盘销售活动正式展开。

十、媒体计划：

1、报纸广告

27日、28日、30日在《xx日报》第x版刊登整版广告，告知******开盘的信息。

2、电视广告

xx电视台录制开盘录像，制成VCD，作为开盘活动的资料。并由xx电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的情况，进一步扩大宣传。

3、电台广告

在开盘前后两个月播出******开盘的信息。

4、印刷品广告

楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。

十一、广告预算

1.《xx日报》27、28、30日整版 xxxxx元

2.电视台录制开盘录像及新闻报道 xxxx元

3.电台广告宣传 xxxx元

4、开盘仪式场地户外广告管理处审批 xxx元

5、礼仪公司各项费用 xxxx元

(含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金)

6.气球(开盘现场及市区主干道)xxxx元

7.鲜花盆景租赁 xxxx元

共计 xxxxxx元

第五篇：麦迪逊广场花园运营管理成功分析

麦迪逊广场花园经营管理分析

沈哲宇 6134326 我国被称为体育大国，拥有众多的体育场馆，但因其投资成本大，建设周期长，维护费用高，运营管理复杂，给我国各级体育管理部门以极大的挑战，直到现在场馆运营仍是难题，考虑到美国在体育场馆运营这一块一直走在世界的前列，本文以美国麦迪逊广场花园为切入点，通过分析它在运营方面的各种先进经验，来以此得到一些对中国体育场馆发展有指导意义的启示。

一、研究的目的和意义 体育场馆，是指为了满足运动训练、运动竞赛和大众体育消费需要专门修建的各类运动场所的总称。它主要包括对社会公众开放并提供各类服务的体育场、运动馆、游泳池、体育教学、训练所需的田径棚、风雨球场、运动场及其他各类室内外场地，群众体育健身娱乐活动所需的体育俱乐部、健身房、体操房和其他简易的娱乐健身场地。

截止到2003年12月31 日，我国各系统、各行业、各种所有制形式（不含港澳台地区）共有符合第五次全国体育场地普查要求的各类体育场地850080个，其中标准体育场地547178个，非标准体育场地302902个，占地面积为22.5亿平方米，建筑面积为7527.2万平方米，场地面积为13.3亿平方米。历年累计投入体育场地建设资金1914.5亿元，其中：财政拨款为667.7亿元，占投资总额的34.9%，单位自筹为1032.6亿元，占投资总额的53.9%。以2003年底全国总人口129227万人（不含港澳台地区）计算，平均每万人拥有体育场地6.58个，人均体育场地面积为1.03平方米，人均投入体育场地建设资金为148.15元。而根据近年来数据显示，我国体育场馆主要是房屋和场地出租，占场馆总收入的60%以上，而年收入达到50万的不到1%，大多仍是依靠政府拨款扶持。

众所周知的是体育产业产值在美国第三产业中位居第三，每万人拥有200个左右的体育场馆，是我国的60倍之多。他们在体育的各行各业都有着引领世界潮流的绝对地位，本文对麦迪逊广场花园的研究主要从以下三个方面来考虑：

1．美国体育产业是一个全方位的混合产业、也是世界上规模最大、水平最高、活力和效益最好的产业，在大型体育场馆建设与经营管理方面有着成熟完善的体系和经验。而麦迪逊广场花园是美国四大场馆之一，也是运营最成功的典范之一，我们可以根据对它的分析来探究我国大型体育场馆的运营。

2.我国目前大量大型赛后体育场馆处于空置状态，需要先进的管理模式带动它们的发展。3.体育产业目前属于我国的朝阳产业，我们亟需引进先进的成功经验来探索适合我国国情的体育场馆经营模式，因此通过分析麦迪逊广场花园运营模式对具有重要的指导意义的。

二、麦迪逊广场花园的运营模式

1.场馆经营活动以体为主，多种经营并存

麦迪逊广场花园的运营以承办大型体育活动为主，占全年活动的60％，非体育活动约占40％，其中包括文体娱乐活动、政治集会、大型典礼活动及大型会议等。场馆的经营内容体现了“以体为主、多种经营并存"的特点，经营结构比较完善，涉及体育服务、体育娱乐、体育餐饮等各行业，消费者可以有更多的选择，就形成了较集中的体育娱乐消费市场，从而 获取最大的经营效益。2.积极先进的多元化市场营销策略

麦迪逊广场花园所属的Cablevision集团，拥有自己的市场营销部门专门提供全方位的市场营销服务，包括附赠式有奖销售、季票、赞助、命名权出售、赛事的组织等等，奉行“以球迷消费为核心，提供全方位服务”的营销理念，更加重视细分营销市场。

而且体育场馆设有自己的网站，借助互联网发布商业信息、及时发布场馆信息、进行广告宣传，这样不仅降低了成本、高效率地满足消费者需求，而且能够将产品说明、促销、顾客意见调查、广告、公共关系、顾客服务等各项营销活动通过的文字、声音、图片及视讯等手段有机整合在一起，进行一对一的沟通，真正达到整合营销所追求的综合效果。网上售票也大大顺应了时代潮流的发展。

3.引入专业体育经理公司进行人力资源管理和场馆维护 现在社会的竞争是人才的竞争，而对人力资源的管理就显得尤为重要。所谓闻到有先后，术业有专攻，要想使场馆运营科学化，就要引入专业的团队对人员进行培训、开发、管理等方面进行计划、组织、控制、协调等一系列活动。除此之外，场馆运营是讲究高效率的，人工劳务费特别贵，所以它的整体公司环境中，正式员工不多，大多是根据需要及时聘请兼职员工，这一点对于大多数中国公司很多有闲置人员是需要效仿的。

4.成熟的集团化托管式运营管理模式

由于麦迪逊广场花园构建较早，是NBA史上最早的场馆，所以在场馆的运营方面有着不断地创新和探索，其中集团化的经营管理模式就是将体育场馆从政府直接管理的初始阶段发展到独立托管的深入发展阶段以及集团化托管的成熟阶段。

集团化托管就是对同类项目进行集中托管，其在项目选择、设置目的目标、人员聘用、财务管理、运营机制等方面都专注于现行体育场馆设施的独立运营、独立托管。集团化托管的最大优势就是利用规模化的专业优势对企业利益主体进行改造得到有效配置，达到效益最大化。从经营效果看，由于集团经营容易形成项目优势，利于消费者进行系统消费，便于采用通卡、通票的做法，带动其他相关产业经营，使场馆经营逐渐向大众体育健身的会员制过渡，所以在美国这种模式更受欢迎。场馆采用集团化经营对于场馆多、项目全，且现采用独立经营的大型体育场馆是较易操作又合理有效的方式。

三、结论

总的来说，麦迪逊广场花园的运营策略包括场馆经营活动以体为主，多种经营并存；积极先进的多元化市场营销策略；引入专业体育经理公司进行人力资源管理和场馆维护；成熟的集团化托管式运营管理模式，除此之外雄厚的经济实力是其繁荣昌盛的基础，同时有利的国际环境、政治环境、法律环境是其坚强的后盾。反观我国，由于受到政治、经济、观念、管理、体制等多方面因素的制约，还存在场馆经营管理水平滞后等问题，没有取得很好的社 会效益和经济效益。我国体育场馆的经营管理不光需要政策支持，还需要根据我国的具体国情，着手探索体育场馆经营模式，为体育场馆经营解开各种束缚，在场馆运营的改革过程中，找准大型体育场馆的症结，借鉴美国大型体育场馆运营管理的成功经验，在以下几个方面做足功夫：确定适应社会、市场的发展需求的委托经营的经营模式，使所有权和经营权分离；全方位的规划、论证、细分大型体育场馆的开发前景和市场，加强市场营销力度；创造良好的可持续开发条件，有目的的进行多元化经营，提高场馆使用率；积极开发无形资产；体育场馆运营管理与职业体育赛事相结合，是我国大型体育场馆发展的必经之路。参考文献：

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