临时工与单位所签集资建房协议的认定

第一篇：临时工与单位所签集资建房协议的认定

临时工与单位所签集资建房协议的认定

作者： 肖乐新发布时间： 2011-04-22 15:01:

42【案情】

原告李某1995年中专毕业后到被告某水利建筑勘察设计院工作（无正式人事编制）。1997年被告为了改善职工福利，决定以集资建房形式建职工宿舍楼。同年8月19日，原、被告双方签订集资建房协议书一份，对住房面积、集资款额、住房分配办法和房改等内容进行了约定。此后原告依约取得诉争房屋居住至今。1998年6月至同年底，被告为其他集资户相继办理了房改和产权登记，但一直以原告无正式人事编制为由，拒绝为其办理。2009年4月原告诉讼来院，要求被告按集资建房协议的约定办理房改及产权登记手续。

【分歧】

对本案的处理有两种观点。第一种是，涉案集资房仍属于国有资产，是否能为原告办理房改和产权登记，须由被告的主管部门及有关部门审批决定。对原告的诉讼请求应予驳回。第二种观点是，本案中的集资建房协议有效，被告以原告无正式人事编制为由实行区别对待的做法，违反了诚实信用的合同法原则。应支持原告的诉讼请求。

【评析】

笔者倾向第二种意见。理由如下：

其一，集资建房协议属于附条件的房屋买卖合同。集资房即政策性住房，是国家机关、企事业单位和社会团体等组织为了解决内部职工的住房问题，以国家划拨的土地建设并按成本价出售给内部职工的房屋。集资房是我国城镇住房制度改革转型时期的特定产物。集资房的建设，一般由单位以国有划拨土地报经主管及相关政府部门批准后，以核算的建筑成本收取内部职工的集资款项，并由单位作为发包方与建筑施工企业签订施工合同，待房屋竣工验收合格后按集资建房方案移交给内部职工。对单位职工而言，集资房具有一定的政策福利性。其福利性主要体现在集资房的建设用地属于国有划拨土地，只需支付少量的土地使用费，而普通商品房建设用地则需交纳大额的土地出让金。这也是早期的房主对集资房只享有部分产权的原因所在。随着城镇住房制度改革的深入，这类住房经第二次房改后，房主就成为真正意义上的产权所有者。从一般的集资建房协议来看，其主要内容包括两部分，一是有关住房面积、集资款额及缴纳时间、住房分配办法的约定。二是有关前提性条件和房改的约定，如：职工此前享有其他政策性福利住房的，必须腾退后才能购买新的集资房；职工不愿意参与房改的，则退出所购的集资房；等等。因此，从集资建房协议的主要权利义务看，其属于附生效及解除条件的买卖合同。职工在交纳全部集资款并满足所附生效条件后（如腾退其他政策性福利住房），集资建房协议生效，单位须履行交付集资房的义务。如果职工拒绝参与房改，则合同所附的解除条件成就，产生双方互返财产的法律后果。集资房所涉土地使用权及房改和产权登记上的特殊性，以及由此所体现的政策福利性，容易产生合同性质认定上的分歧。事实上，参照高法《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，也宜认定本案中的集资建房协议属于房屋买卖合同。

其二，本案中的集资建房协议无阻却生效事由，依法具有法律效力。双方争议的焦点在于，涉案集资房所占用的国有划拨土地及原告的临时工身份是否影响协议的效力。从合同法的角度看，因集资房建设方案事先经过了被告主管及相关政府部门的审批，集资房的出售不构成对国有划拨土地的无权处分，该协议的生效没有实质性的法律障碍。但从原告的临时工身份及相关人事制度和政策，并结合集资房占用的国有划拨土地这一资产来看，还有待进一步的分析和考量。在我国，事业单位的社会公益性决定了其与政府之间千丝万缕的联系。政府与事业单位的关系，从政策调控到财政保障或补贴、土地划拨直至人事安排，几乎无所不包。这其中也包括与本案相关的职工编制问题。按通行有效的做法，编内人员享受相关政策福利和保障、编外人员不享受或只享受少部分利益是不争的事实。因此，被告认为，本案中的集资房事关职工重大福利，没有主管及相关部门的审批，单位无权决定临时工可以享受这一福利。显然，被告忽略了另一个事实，即，临时工能否享受及享受福利的多少，在不违反法律和相关政策的前提下，单位有权根据实际情况自主决定。而本案诉争的集资建房协议，正是集资建房方案报经被告的主管及相关政府部门审批同意后，被告在本单位具有人事编制的“正式职工”有房可居或不愿意购买的情况下，自主决定将剩下的一套集资房（即本案诉争住房）出售给了原告。根据1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，“城镇公有住房，除政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售”。因此，本案中的集资建房协议符合我国城镇住房制度的改革政策，也契合了同工同酬的劳动合同法宗旨，依法具有法律效力。

第二篇：临时工与单位所签集资建房协议的认定

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临时工与单位所签集资建房协议的认定

作者： 肖乐新发布时间： 2011-04-22 15:01:

42【案情】

原告李某1995年中专毕业后到被告某水利建筑勘察设计院工作（无正式人事编制）。1997年被告为了改善职工福利，决定以集资建房形式建职工宿舍楼。同年8月19日，原、被告双方签订集资建房协议书一份，对住房面积、集资款额、住房分配办法和房改等内容进行了约定。此后原告依约取得诉争房屋居住至今。1998年6月至同年底，被告为其他集资户相继办理了房改和产权登记，但一直以原告无正式人事编制为由，拒绝为其办理。2009年4月原告诉讼来院，要求被告按集资建房协议的约定办理房改及产权登记手续。

【分歧】

对本案的处理有两种观点。第一种是，涉案集资房仍属于国有资产，是否能为原告办理房改和产权登记，须由被告的主管部门及有关部门审批决定。对原告的诉讼请求应予驳回。第二种观点是，本案中的集资建房协议有效，被告以原告无正式人事编制为由实行区别对待的做法，违反了诚实信用的合同法原则。应支持原告的诉讼请求。

【评析】

笔者倾向第二种意见。理由如下：

其一，集资建房协议属于附条件的房屋买卖合同。集资房即政策性住房，是国家机关、企事业单位和社会团体等组织为了解决内部职工的住房问题，以国家划拨的土地建设并按成本价出售给内部职工的房屋。集资房是我国城镇住房制度改革转型时期的特定产物。集资房的建设，一般由单位以国有划拨土地报经主管及相关政府部门批准后，以核算的建筑成本收取内部职工的集资款项，并由单位作为发包方与建筑施工企业签订施工合同，待房屋竣工验收合格后按集资建房方案移交给内部职工。对单位职工而言，集资房具有一定的政策福利性。其福利性主要体现在集资房的建设用地属于国有划拨土地，只需支付少量的土地使用费，而普通商品房建设用地则需交纳大额的土地出让金。这也是早期的房主对集资房只享有部分产权的原因所在。随着城镇住房制度改革的深入，这类住房经第二次房改后，房主就成为真正意义上的产权所有者。从一般的集资建房协议来看，其主要内容包括两部分，一是有关住房面积、集资款额及缴纳时间、住房分配办法的约定。二是有关前提性条件和房改的约定，如：职工此前享有其他政策性福利住房的，必须腾退后才能购买新的集资房；职工不愿意参与房改的，则退出所购的集资房；等等。因此，从集资建房协议的主要权利义务看，其属于附生效及解除条件的买卖合同。职工在交纳全部集资款并满足所附生效条件后（如腾退其他政策性福利住房），集资建房协议生效，单位须履行交付集资房的义务。如果职工拒绝参与房改，则合同所附的解除条件成就，产生双方互返财产的法律后果。集资房所涉土地使用权及房改和产权登记上的特殊性，以及由此所体现的政策福利性，容易产生合同性质认定上的分歧。事实上，参照高法《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二

十五条的规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，也宜认定本案中的集资建房协议属于房屋买卖合同。其二，本案中的集资建房协议无阻却生效事由，依法具有法律效力。双方争议的焦点在于，涉案集资房所占用的国有划拨土地及原告的临时工身份是否影响协议的效力。从合同法的角度看，因集资房建设方案事先经过了被告主管及相关政府部门的审批，集资房的出售不构成对国有划拨土地的无权处分，该协议的生效没有实质性的法律障碍。但从原告的临时工身份及相关人事制度和政策，并结合集资房占用的国有划拨土地这一资产来看，还有待进一步的分析和考量。在我国，事业单位的社会公益性决定了其与政府之间千丝万缕的联系。政府与事业单位的关系，从政策调控到财政保障或补贴、土地划拨直至人事安排，几乎无所不包。这其中也包括与本案相关的职工编制问题。按通行有效的做法，编内人员享受相关政策福利和保障、编外人员不享受或只享受少部分利益是不争的事实。因此，被告认为，本案中的集资房事关职工重大福利，没有主管及相关部门的审批，单位无权决定临时工可以享受这一福利。显然，被告忽略了另一个事实，即，临时工能否享受及享受福利的多少，在不违反法律和相关政策的前提下，单位有权根据实际情况自主决定。而本案诉争的集资建房协议，正是集资建房方案报经被告的主管及相关政府部门审批同意后，被告在本单位具有人事编制的“正式职工”有房可居或不愿意购买的情况下，自主决定将剩下的一套集资房（即本案诉争住房）出售给了原告。根据1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，“城镇公有住房，除政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售”。因此，本案中的集资建房协议符合我国城镇住房制度的改革政策，也契合了同工同酬的劳动合同法宗旨，依法具有法律效力。

第三篇：单位集资建房协议（本站推荐）

单位集资建房协议

甲方： ######单位（单位）

乙方：（职工）

乙方身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》和自治区人民政府《关于进一步加强和规范集资建房管理的通知》（新政发[2008]33号）及有关法律、法规支规定，在甲、乙双方平等、自愿、协商一致的基础上，就集资建房达成如下协议：

第一条：集资人所购住房的基本情况

该幢房屋位于：####县人民北路新金鑫大厦南侧、镇政府商住楼北侧。用途为办公住宅一体，地上九层，地下一层；商用为地下一层及地上一至三层；住宅为：地上四至九层；框架结构乙方所购住房为：楼号。

该房屋建筑面积为平方米，包括公用分摊面积，合同约定面积与产权登记面积有差异时，以房管所产权登记面积为准。

第二条：按建筑面积计算，包括公用分摊面积，该住房面积为：120.50㎡首次付款壹拾万元整，二次付款伍万元整；面积为85.60㎡首次付款柒万元整，二次付款肆万元整。两种户型尾款等楼房总体决算后，根据决算价格缴纳，届时多退少补。

第三条：付款方式

乙方在选房后，根据第二条规定首次购房款在2013年12月前缴纳；第二批房款住户必须在工程交工后10内缴清。否则视为自动放弃。在办

理产权登记时乙方还应当向收房单位一次性缴纳房屋总价2%的公用部分、设备设施的维修金和办理房层产权证费用。

第四条：入户装修时间及相关事项

1、乙方在缴纳第二批房款后方可领钥匙，入户装修。

2、乙方第二批房款缴纳时间较早，在工程尚未完全交工决算前缴纳的，在入户装修前乙方需自行检查房屋内水电及其他各项，是否完好。如果检查无任何问题方可装修；如发现问题及时汇报甲方且不能装修，待问题解决后乙方方可装修，并且以后房屋内发现问题乙方自行承担。乙方改水改电及其他改动，需找专业人员操作，如果因装修操作出现问题影响其他住户的乙方因承担相关责任。

第五条：保修责任

乙方购买的房屋，由受托代建单位提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《承诺书》作为本合同附件。在保修范围和保修期内发生质量问题，有委托代建方履行保修义务，如果双方无法确定是否为保修范围的，有甲方申请有关机构就此问题进行评定。因不可抗力或者乙方自身原因造成的损坏，委托代建方不承担责任，但必须协助维修，维修费由乙方承担。

第五条：面积确认及面积差异处理

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差额部分多退少补。

第六条：房屋的外观设计、小区配套设施以及室内装修、配备等均按照设计图纸进行施工建设。

第七条：房屋竣工验收后，甲方应当及时为乙方办理《房屋所有权证》

（《国有土地使用证》不予办理，此住宅楼使用土地为国有土地。）

第八条：特别约定

乙方所购房屋在使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，确需变更的，需交相关部门审批

第九条：本协议一式三份，甲乙方各一份，送交县集资建房办公室一份。

第十条：本协议双方签订之日起生效，合同未尽事宜，双方协商解决。

甲方（签章）：##########单位乙方（签章）：

法人代表人：

联系电话：联系电话：年月日年月日 签于：######单位办公室签于：######单位办公室

第四篇：集资建房协议

集 资 建 房

协

议

书

二○一○年

集资建房协议

甲方：（筹备方代表）：身份证号码：乙方：（出资方）：身份证号码：

第一条甲、乙双方根据房地产和集资建房有关法规的规定，为解决自身住房条件，本着自愿、平等的原则订立本集资建房协议。

第二条经甲、乙双方充分调查和协商决定：利用大关县翠华镇北门街敬老院后规划面积为415平方米的国有土地集资建房。

第三条房屋建设为全框架到顶，桩基础（深度大于8米），钢材使用昆明钢铁厂钢材（直条为昆钢三级钢，盘园为昆钢高线），空心砖砌墙，内墙粉糊，外墙漆美化，中空屋顶，水电到住房门口，2.8米宽楼梯间，每层层高3.3米。不做隔热层。

第四条为使房屋建设正常有序进行，成立房屋建设筹备方（即甲方），甲方负责组织乙方参加集资建房；负责综合协调房屋建设所需的征地拆迁、房屋设计、建房劳务、建筑材料、过户手续、建筑管理、质量监管等，由此产生的所有费用按建筑成本和楼层系数计算总成本。

第五条甲方不负责协调集资建房的室内装修，即交付乙方的房屋为毛坯房。房屋建成后，甲方将竣工验收合格的房屋交付

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第五篇：集资建房协议

集资建房协议

甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）乙方委托甲方承建住房一套，经甲、乙双方共同协商，达成一致意见，特订如下协议：

一、房屋地点：蔬菜二组城东小区。

二、房屋为第一幢第七层，房屋面积104平方米，共计壹拾壹万元。

三、房屋属坯房，甲方负责将水、电牵到各户门前，不包括其它任何装饰。

四、付款方式：甲、乙双方签订本协议后，乙方首付柒万元（￥：70000.00元），余款肆万元（￥：40000.00元）年底付清，如若到期不付清，甲方有权收回此房。

五、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效，并具有同等法律效力。

甲方签字：乙方签字：

年月日