购房合同中易忽略的关键点

第一篇：购房合同中易忽略的关键点

购房合同中易忽略的关键点

现在的正式合约书都是统一制式的标准文本，里面已标明了应该签署的各项主要条款，客户只需在空格内填上文字数据即可。但作为购房客户，花巨款买一套房子毕竟是一件大事，在签字时有些关键地方还应多加注意。

第一：在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如分

期付款，每期款的缴款时间应注明。

第二：发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。

第三：对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误差率超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。

第四：应提出天然气或煤气的准确通气时间。虽然煤气管道已通，但住房尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明通气的准确时间或注明不能按时通气时发展商采取的应急办法。

第五：应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于名方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适合的日期，开发商不能无限制地拖发产权证。

第六：开发商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约逃避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷井。

第二篇：购房合同中容易忽略的关键点

购房合同中容易忽略的关键点

现在的正式合约书都是统一制式的标准文本，里面已标明了应该签署的各项主要条款，客户只需在空格内填上文字数据即可。但作为购房客户，花巨款买一套房子毕竟是一件大事，在签字时有些关键地方还应多加注意。

第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分

期付款，每期款的缴款时间应注明。

第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。

第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误差率超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。

第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。

第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适合的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。

第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应从发展商处拿复印件回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。

第三篇：合同签订中的关键点

合同签订中应注意把握的关键点

合同签订中问题

问题一：什么是合同，订立合同应遵循哪些原则，合同中应注意哪些条款？

答：合同（即契约），是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。它是一种协议，但它与一般的协议有着本质的区别。

首先，合同是由法律承认的两个或两个以上的当事人签订的，单独一方当事人不可能形成合同；

第二，合同是当事人在平等互利、协商一致的基础上签订的，体现了当事人的真实思想和意思；

第三，合同是能够引起当事人之间权利、义务关系发生、变更或终止的法律事实。

第四，合同是当事人依法订立的，具有法律效力的文字依据。

订立合同应遵循如下原则：

一、主体合格原则

1)即当事人应具有合法资格；

2)当事人应根据其经营范围订立合同；

3)代订合同要合法；

二、合法原则

1)符合国家法律法规；

2)符合国家利益和社会公共利益

三、平等互利、协商一致原则

1)平等互利；

2)协商一致

四、当事人权利义务对等原则；

五、诚实信用原则

订立合同时应注意的主要条款是：

一、当事人名称、住址、联系方式清晰、准确；

二、标的明确；

三、数量、质量、规格、技术要求、验收方式清楚；

四、价格或酬金准确；

五、履行的地点、期限和方式明确；

六、违约责任清楚；

七、解决争议的方法明了。

问题二：什么是无效合同，无效合同确认条件是什么？遇到无效合同如何处理？

答：无效合同是指合同当事人各方虽然已经协商订立，但国家不予承认和保护，且不具有法律保护效力的合同。

无效合同确认条件依据的《合同法》第五十二条规定，即为：

1)一方以欺诈、胁迫等手段订立合同，损害国家利益；

2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；

3)以合法形式掩盖非法目的；

4)损害社会公共利益；

5)违反国家法律、行政法规的强制性规定；

有上述情形的合同，由人民法院或仲裁机构确认后，即为无效合同。当合同被确认无效后，合同尚未履行的不能履行，已在履行的应当立即终止。由人民法院或仲裁机构根据有关法律规定，区别不同情况对

无效合同做出如下三种处理：

1)返还财产；

2)赔偿损失；

3)财产收归国家所有或者返还给集体或第三人。

问题三：什么是经济仲裁，经济仲裁有哪些原则和制度？答：经济仲裁（亦称公断）是解决经济纠纷案件的一种重要方式，是常用的方法。具体说，是指发生经济纠纷的当事人各方，通过所订立的仲裁协议，自愿将争议提交仲裁机构做出裁决，从而解决经济纠纷的一种方法。

经济仲裁的原则和制度，在《仲裁法》中明确提出如下三项原则和制度即：

1)当事人双方自愿的原则；

2)以事实为依据，以法律为准强进行仲裁原则；

3)先行调解原则；

4)仲裁机构的裁决，一裁终局并且裁决具有强制性的制度；

5)当事人可以选择仲裁机构和仲裁员的制度；

问题

四、人民法院经济审判的受案范围及管辖权是什么？答：人民法院经济审判的受案范围包括如下七个方面内容：

1)合同纠纷案（包括法人之间、法人与个体企业、私人企业、农村专业户，以及公民个人相互之间的合同纠纷案）

2)涉外和涉及港澳台的经济、贸易运输等方面的纠纷案件；

3)经济损害赔偿纠纷案件；

4)工业产权方面的经济行政案件和专利纠纷案件；

5)企业破产案件；

6)票据纠纷案件；

7)其它经济纠纷案件（如企业承包合同纠纷）联营合同纠纷，房地产合同纠纷和不正当竞争纠纷案件等。

管辖权是指法院系统内，各级法之间以及同级法之间受理第一审案件的分工与权限，经济诉讼管辖主要有以下几种：

1)一般地域管辖；

2)特别地域管辖；

3)专属管辖；

4)协议管辖。

问题五：建设工程造价员继续教育培训的体会和收获答：通过继续教育培训后，使我清楚认识《合同法》是我国社会主义市场经济，法律体系的重要组成部分，它是一门独立的部门法，由许多具体的法律，法规所组成，特别是通过对合同法、担保法、仲裁法和诉讼法的重点讲解，学到了这几部重要法律法规的有关知识和内容，大体了解我国现阶段经济法制建设的基本发展状况，了解在社会主义市场经济条件下，企业在生产经营活动中如何依法签订合同和进行担保，如何依法参与市场中的正当竞争活动，如何依法解决经济纠纷，以保护本单位和个人的合法权益等各方面法律问题，在法律意识和管理能力方面有所提高，例如通过学习经济法，在我司的印章管理、合同评审两项活动中，提出了明确要求，建立了相应的程序控制文件，取得了良好的效果。

马玉梅

北京明达房地产开发有限公司

2009年11月25日

第四篇：一个销售培训易忽略的内容点

一个销售培训易忽略的内容点

一般销售培训，大体上都可以分为三个方面。

一是产品知识，二是销售技巧，三是销售（推销）意识。

一、产品知识的培训。

应该对自己竞争对手或公司的产品也要了解，当然只了解自己公司主要竞争对手即可，这样，销售时才会更令人信服。特别是要告诉客户你们产品的优缺点，竞争对手或其他公司产品的优缺点，记住，不能只说自己的优点，别人的缺点，也都要说，只不过自己的产品的缺点客户可以忽略或是不重要，而竞争对手的缺点可能是致命的。

二、销售技巧培训。

一般都是内部和外部聘请讲师来完成，理论知识可以学到一些，实战方面有些欠缺。因而在培训时，现场模拟或现场临时做一种销售活动是一个不错的培训方法。

三、是销售意识的培训。

这方面感觉一般公司都比较欠缺，关注这方面培训的公司大多都是比较优秀的公司。而经过此培训的人员，要比其他的同行多出优势，也更容易成为销售精英。这也是为什么有些人天天充满活力，遇到困难和挫折也不退缩，最终成为赢家，而另一些人却最终倒下或退出的原因，即使他们离胜利只差了那么一小步而已。

销售意识的培训第一点，就是要让自己知道，你不是为了完成自己的销售任务和指标、也不是为了纯粹赚取中间的差价和提成来向客户进行推销的。而是为了客户的需要而来的，是为了解决客户的问题而来的。只要有了这种想法，在同客户进行面谈时，你自己内心深处才不会有胆怯的想法，而是同客户站在平等的地位上。即使受到客户的刁难和拒绝也不要紧，因为是为了客户，而不是为了自己，那自己可以再试、再努力，知道解决了客户的问题和需要才会停下来。

为了别人的驱动力和为了一己之利益的原动力是不同的。抱着为了治病救人的想法和态度，你是不会轻易放弃的。当然了，你解决了客户的需求，满足了客户的需要，销售的目的和结果也就完满的完成了。要知道，满足顾客需求是保证推销工作取得成功的关键。

销售意识的培训，要有换位思考的意识。

你不能去盲目的治病救人。因为治病前，你要先确诊病人到底得的是什么病，这样才能对症下药。因此，在进行推销时，你先自己将自己想成是客户，站在客户的角度想，他们到底需要的是什么，如果他们没有这个需要，你即使努力一万年也不会有结果。那样你越努力，就会败的越惨痛。

“做正确的事比正确的做事”要重要的多。

第五篇：施工合同全部关键点

施工合同全部关键点

前言：工程能不能干好、能否挣钱！合同是首要关键要素，所以对合同核心内容予以重点审查是非常必要和重要的！

1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格

(1)对于国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。(2)《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：将五种合同依法认定为无效：(一)承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；(三)建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；(四)承包人非法转包建设工程的；(五)承包人违法分包建设工程的。

因此，对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段，但仍需要从具体合同特点角度予以分析。

2、注意工程承包范围的审查

整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致。包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程(包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分)等。

3、注意标明开工日期的成立标志

项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。

一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。

实际开工日期与约定日期不一致：实际开工日期为准(开工令等证实)；

施工许可证日期和实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。

4、注意审查组成合同文件的顺序

首先需标注：在前者优先；其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致。

5、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置 对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。①明确工程师授权范围；②对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。

6、注意审查对安全文明施工的约定

一般约定由承包方承担，但为保护承包方利益时，可以约定一个兜底条款，如：因为发包方原因造成的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。

7、注意审查对于工期顺延的约定

①工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令(停水停电)、地下物等因素造成的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据；

②工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。(视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。)

8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序

①程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。

②通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。

9、注意审查合同价款的确定方式 一般有以下三种方式。

①采用固定价格合同。注意约定合同价款中包括的风险范围，如：“钢材价格的市场变化(8%)”。注意风险费用的计算方法，如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。

②采用可调价格合同。合同价款调整方法：招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项XXX元以内不予计取，XXX元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。

③采用成本加酬金合同。这种方式采用不多。

10、注意审查工程进度款支付方式

①方式：节点形象进度，按比例；工程量，按比例。

②按照节点付款的约定，承发包双方会根据合同特点加以约定。律师审查的是综合工程进度和款项支付的配套，前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续和科学等。

11、注意审查关于工程变更的约定

未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更；承包方原则不作变更；但实务上需做变更。

确认流程：由于工程变更使得工程量或工作内容增减的，变更发生后，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后,方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则不视为设计变更。

施工期间变更调整单项，XXX元以内不予计取，XXX元以上单项的变更于竣工决算时调整。

12、注意审查关于竣工验收和结算的约定 此阶段的程序设置：

①验收过程(四主体加质检站)； ②工程交付；

③资料交付(视为条款、移交资料明细)； ④竣工结算(时间、视为条款)。重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。注意作为承包方不要忘记增加：结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料。

13、在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点 ①对于履约保证金(或保函)的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定。②对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。

③对于逾期支付工程款的罚则：发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。

违约金：可与延期通比例的约定。④对于优先受偿权的约定。

⑤对于工程及资料交付的约定：发包人与承包人工程结算发生的任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任(留置权)。⑥对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。⑦对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。

⑧对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。⑨关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包的除外。

⑩对于工程保修责任的认定：承包方不保修情况下的处理和费用承担。

14、关于合同生效时间、地点效力的约定审查

签字盖章时、履约保证金交纳时(附生效条件)等；合同签订地、项目所在地。

15、关于争议解决途径、地点的约定审查 诉讼和仲裁的选择；工程所在地、合同签订地、原告所在地、承包方或发包方所在地、第三方。

16、其他注意点

◎质量约定：合格、市优、省优、国优。

◎材料：甲供、乙供；与约定品牌不符合的认定与罚则。◎保险：工程一切险；甲乙双方的人身险。◎农民工工资支付的承诺。

◎关于公章使用和款项支付。①项目部公章：设定权限；②款项：转账、一个帐户。