第一篇：2013年4月考试房地产项目合同管理第一次作业
2013年4月考试房地产项目合同管理第一次作业
一、单项选择题（本大题共60分，共 20 小题，每小题 3 分）
1.土地一级市场与二级市场的关系是（）
A.两者是并列关系
B.两者无任何关系
C.一级市场是二级市场的基础
D.二级市场是一级市场的基础
2.国有土地使用权转让合同的订立必须以同一国有土地的（）为有效成立前提。
A.出售合同
B.交换
C.出让合同
D.租赁合同
3.以下土地的土地使用权不能用以划拨的是（）。
A.国家机关和军事用地
B.城市基础设施用地
C.公益事业用地
D.耕地及其他用地
4.土地使用权出租属于（）土地市场
A.一级
B.二级
C.三级
D.四级
5.土地使用权转让属于（）土地市场。
A.一级
B.二级
C.三级
D.四级
6.外销商品房预售合同的特征不包括（）。
A.外销商品房预售合同是不动产远期买卖合同
B.外销商品房预售合同是实践性合同
C.外销商品房预售合同是主体就有特殊性
D.外销商品房预售合同的争议解决有其特殊性
7.建设工程施工合同文件不包括（）
A.中标通知
B.投标书及附录
C.招标公告
D.工程量清单
8.物业管理合同的标的是（）
A.建筑工程
B.智力劳动成果
C.业主的生命财产
D.物业管理服务
9.以下不属于土地使用权划拨的特点的是（）。
A.单向性
B.有偿性
C.无限性
D.两面性
10.监理单位可以跨地区、跨部门监理一、二、三等级工程需具备的资质是（）。
A.特级
B.甲级
C.乙级
D.丙级
11.以下关于国有土地使用权赠与合同的说法错误的是（）。
A.国有土地使用权赠与合同是要式合同
B.国有土地使用权赠与合同是实践性合同
C.国有土地使用权赠与合同是无偿合同
D.国有土地使用权赠与合同是单务合同
12.某商业用地自出让时已使用10年，进行转让的合同期限为（）年
A.30
B.40
C.50
D.60
13.下列行为不属于实际违约行为的是（）。
A.明确表示自己将不履行合同主要义务
B.标的物 迟延履行
C.履行方式不符合D.合同约定存在质量缺陷
14.物业接管验收与竣工验收的不同点不包括（）。
A.主体不同
B.性质不同
C.目的不同
D.程序不同
15.签订商品房抵押贷款合同要求借款人有不少于于所购房价（）的自筹资金。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
16.以下关于抵押的说法错误的是（）。
A.抵押是担保方式的一种
B.抵押是一种从债务
C.抵押随着债务的转移而转移
D.抵押物只能是不动产
17.以下关于签订土地使用权划拨的双方当事人的说法正确的是（）。
A.双方法律地位平等
B.双方权利对等
C.双方义务对等
D.双方权利不对等
18.下列选项中不属于不可抗力的是（）。
A.战争
B.特大暴雨
C.台风
D.施工工人罢工
19.下列属于合同变更的是（）
A.价格上调
B.标的物发生改变
C.改变付款期限
D.增加标的数量
20.尚未竣工的商品房预售须满足一定条件，其中要求投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的（）以上。
A.30%
B.25%
C.20%
D.15%
二、多项选择题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）
1.不属于合同必须具备的条款有（）。
A.标的B.付款方式、地点
C.数量
D.质量
E.争议解决方式
2.建设工程勘察设计合同的法律特征包括（）。
A.勘察设计合同具有计划性
B.勘察设计合同是要式合同
C.勘察设计合同是不要式合同
D.当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织 E.勘察设计合同具有程序性
3.房屋赠与合同的特征包括（）。
A.赠与是双方法律行为
B.标的物是赠与人所有的或经有效授权的可以赠与的房屋
C.房屋赠与合同是要式合同
D.房屋赠与合同是诺成性合同
E.房屋赠与合同是无偿的4.房屋租赁合同的特征不包括（）。
A.房屋租赁合同的标的物只能是特定的房屋
B.房屋租赁合同转移的是标的物的使用权
C.房屋租赁合同遵守买卖不破租赁原则
D.房屋租赁合同的双务有偿合同
E.房屋租赁合同是要式合同
5.征地补偿费包括（）。
A.城镇土地使用税
B.土地投资补偿费
C.地上附着物和青苗补偿费
D.安置补偿费
E.土地补偿费
三、判断题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）
1.委托勘察设计前期为编制可行性研究报告订立的合同也属于勘察设计合同（）。
2.物业管理合同的标的是智力劳动成果（）。
3.监理费用由项目法人支付（）。
4.发出中标通知书属于要约（）。
5.国有土地使用权赠与合同的受赠人不能是限制民事行为能力人或无民事行为能力人（）。
答案：
一、单项选择题（60分，共 20 题，每小题 3 分）
1.C 2.C 3.D 4.B 5.B 6.B 7.C 8.D 9.B 10.B 11.B 12.A 13.A
14.D 15.C 16.D 17.D 18.D 19.B 20.B
二、多项选择题（20分，共 5 题，每小题 4 分）
1.BE 2.ABDE 3.ABCD 4.BDE 5.BCD
三、判断题（20分，共 5 题，每小题 4 分）
1.× 2.× 3.× 4.√ 5.×
第二篇：2014年9月份考试房地产项目合同管理第一次作业
2014年9月份考试房地产项目合同管理第一次作业
一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）
1.以下选项中，国有土地出让合同中不需要包括的内容是（）A.出让土地的位置B.出让土地的边界和面积C.出让土地的地理位置图D.出让土地地形图
2.以下关于抵押的说法正确的是（）。A.抵押是担保方式的一种B.抵押不随着债务的转移而转移C.抵押物只能是动产D.抵押是一种主债务
3.国有土地使用权出让合同出让的是（）A.土地使用权B.土地所有权C.土地使用权和所有权D.以上都不对
4.土地一级市场与二级市场的关系是（）A.两者是并列关系B.两者无任何关系C.一级市场是二级市场的基础D.二级市场是一级市场的基础
5.国有土地使用权转让合同的订立必须以同一国有土地的（）为有效成立前提。A.出售合同 B.交换C.出让合同D.租赁合同
6.土地使用权抵押属于（）土地市场A.一级B.二级C.三级D.四级
7.以下土地的土地使用权不能用以划拨的是（）。A.国家机关和军事用地B.城市基础设施用地C.公益事业用地D.耕地及其他用地
8.土地使用权出租属于（）土地市场A.一级B.二级C.三级D.四级
9.土地使用权转让属于（）土地市场。A.一级B.二级C.三级D.四级10.土地使用权抵押属于（）土地市场A.一级B.二级C.三级D.四级
11.较之国有土地使用权出让合同，国有土地使用权转让合同的特点不包括（）。A.合同主体不同B.合同期限不同C.合同签订的前提条件不同D.出让合同建立在转让合同的基础上
12.承包商最没有积极性控制成本的合同类型是（）A.单价合同B.总价合同C.目标合同 D.成本加酬金合同
13.某水泥厂因技术问题使水泥质量达不到国家标准，该厂用其他厂家生产的水泥换上自己包装后，作为样品与采购方签订合同，则该合同属于（）A.超越经营范围B.采取胁迫手段C.采取欺诈手段D.无效代理
14.房屋租赁合同的特征不包括（）A.房屋租赁合同的标的物只能是特定的房屋B.房屋租赁合同转移的是标的物的所有权C.房屋租赁合同遵守买卖不破租赁原则D.房屋租赁合同的双务有偿合同
15.下列不属于合同变更的是（）。A.价格上调 B.增加标的数量C.改变付款期限D.标的物发生改变/
316.宗地出让的土地开发后，其使用者是（）。A.自用B.转让C.可自用也可转让D.以上都不对
17.监理单位可以跨地区、跨部门监理一、二、三等级工程需具备的资质是（）。A.特级
B.甲级C.乙级D.丙级
18.土地使用权租赁合同订立的形式是（）。A.口头形式B.书面形式C.口头或书面形式
D.以上都不对
19.商品房抵押贷款合同的特征不包括（）。A.有偿性B.要式性C.金融机构享有抵押权
D.实践性
20.物业管理合同的标的是（）。A.建筑工程 B.智力劳动成果C.业主的生命财产D.物业管理服务
二、多项选择题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）
1.下列哪些情况下，房屋出租人有权终止合同（）。A.将承租的房屋转租的 B.拖欠租金累计6个月以上的C.利用承租房屋贩卖假货的D.擅自改变承租房屋结构的E.将承租房屋转借他人的2.下列关于土地使用权租赁合同的阐述正确的有（）A.受租人不得擅自将出租土地转租第三人B.出租合同不需要符合转让的条件C.特性之一是优先权D.地上建筑物附着物随土地使用权一起出租E.对订立形式没有要求
3.不属于合同必须具备的条款有（）。A.标的B.付款方式、地点 C.数量D.质量E.争议解决方式
4.仲裁的特点不包括（）A.保密性B.二审终审制C.体现当事人意思自治D.程序比诉讼繁琐E.裁决书可申请人民法院强制执行
5.建设工程监理合同的法律特征包括（）。A.合同主体是具有特殊资格的主体B.建设工程监理合同是双务有偿合同C.建设工程监理合同是不要式合同D.建设工程监理合同属于委托合同E.建设工程监理合同是要式合同
6.以下属于土地使用权转让的是（）A.土地使用权出让B.土地使用权划拨C.土地使用权交换D.土地使用权赠与E.土地使用权出售
7.下列用地的出让期限规定为50年的有（）。A.居住用地B.商业用地C.体育用地D.娱乐用地E.综合用地
8.以下关于抵押的说法错误的是（）A.抵押是担保方式的一种B.抵押是一种从债务C.抵押不随着债务的转移而转移D.抵押物可以是动产也可以是不动产E.抵押物只能是动产
9.下列不属于人民法院判决合同有效还是无效的依据的是（）。A.法律B.行政法规C.地方法规D.行业规章E.地方规章10.下列不属于合同当事人承担违约责任的形式有（）。A.继续履行B.定金C.返还财产D.追缴财产E.违约金
三、判断题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）
1.土地使用权租赁合同订立的形式可以是书面也可以是口头形式（）。
2.土地使用权的转让属于土地一级市场（）
3.土地使用权转让市场属于第一级土地市场（）。
4.建设工程施工合同文件包括中标通知（）。
5.宗地出让是土地使用权连带地下埋藏物一起出让（）
6.建设工程勘察设计合同的承包方是勘察设计单位（）。
7.物业管理合同的标的是智力劳动成果（）。
8.监理费用由项目法人支付（）。
9.国有土地使用权赠与合同是要式合同（）。
10.国有土地使用权抵押合同以要约和承诺的形式订立（）。
答案：
一、单项选择题（40分，共 20 题，每小题 2 分）
1.D 2.A 3.A 4.C 5.C 6.B 7.D 8.B 9.B 10.B 11.D 12.D 13.C 14.B 15.C
16.C 17.B 18.B 19.D 20.D
二、多项选择题（30分，共 10 题，每小题 3 分）
1.ABCD 2.ACD 3.BE 4.BD 5.ADE 6.CDE 7.CD 8.CE 9.CDE 10.CD
三、判断题（30分，共 10 题，每小题 3 分）
1.× 2.× 3.× 4.√ 5.× 6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√
第三篇：2014年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业
2014年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业
一、名词解释题（本大题共12分，共 4 小题，每小题 3 分）
1.建设工程勘察、设计合同
2.合同的履行
3.合同订立
4.建设工程委托监理合同
二、简答题（本大题共36分，共 6 小题，每小题 6 分）
1.简述国有土地使用权赠与合同的法律特征。
2.简述国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利。
3.简答集体土地征用安置补偿合同的法律特征。
4.简述建设工程勘察设计合同的法律特征。
5.简述宗地出让合同的特征。
6.简述国有土地（成片出让）使用权出让合同的特征。
三、案例分析题（本大题共8分，共 1 小题，每小题 8 分）
原告因建造两栋大楼急需黄沙，于2001年9月10日与被告签订了一份合同，合同约定原告购买黄沙30车，每吨300元，合同订立1个月后，由被告送货，货到付款。合同订立后，黄沙价格开始上涨。1个月后，市场价格已从300元/吨上涨到350元/吨，被告经理李某见价格上涨，不愿如数供货，遂于2001年10月12日给原告的经办人张某去电话，提出因货源紧张，要求变更货物数量，遭到原告拒绝。李某遂于次日安排两辆（其中一辆是借用外单位车）130型货车，装了两车黄沙（每车装载2吨），送到原告处，并要求以130型车为标准，计算交货数量。原告提出被告的做法是不合理的，尽管合同仅规定交货数量为30车，但应以东风牌大卡车作为计算标准，每车装载4吨，共120吨。为此双方发生争议，协商未果，原告遂向法院起诉，认为被告已构成故意违约，应承担违约责任。被告则提出，双方交货数量的计算标准发生重大误解，因此，应当撤销该合同。
四、论述题（本大题共44分，共 4 小题，每小题 11 分）
1.“合同成立即生效”，你认为这种说法正确吗？为什么？试阐述你的观点。
2.试述合同生效、合同成立的概念，以及两者之间的区别。
3.简述房地产开发商在招标过程中应避免哪些缔约过失行为。
4.论述房地产开发商在采用分散平行发包方式时应注意哪些问题。
答案：
一、名词解释题（12分，共 4 题，每小题 3 分）
1.参考答案：
建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。
解题方案：
建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
2.参考答案：
按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。解题方案：
按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
3.参考答案：
当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。解题方案：
当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
4.参考答案：
建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。
解题方案：
建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。
评分标准：
回答正确完整得2分不完整1分否则不得分
二、简答题（36分，共 6 题，每小题 6 分）
1.参考答案：
国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：（1）国有土地使用权赠与合同是无偿合同，这是基本特征（2）国有土地使用权赠与合同是单务合同（3）国有土地使用权赠与合同是诺成性合同（4）国有土地使用权赠与合同是要式合同。解题方案：
国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：国有土地使用权赠与合同是无偿、单务、诺成性、要式合同
评分标准：
每条1分，共4分。
2.参考答案：
国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：（1）对抵押标的物享有优先受偿权，这是主要权利（2）对抵押物行使保全权利（3）物上代位权（4）处分抵押权。
解题方案：
国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：对抵押标的物享有优先受偿权、行使保全权利、物上代位权及处分抵押权
评分标准：
每条1分，共4分。
3.参考答案：
集体土地征用安置补偿协议的特征包括：（1）所有权和使用权转移的强制性
（2）补偿安置的法定性（3）劳动力安置的妥善性。
解题方案：
集体土地征用安置补偿协议的特征包括：所有权和使用权转移的强制性、补偿安置的法定性、劳动力安置的妥善性
评分标准：
1条2分，2.3条1分，共4分。
4.参考答案：
建设工程勘察设计合同的法律特征包括：（1）勘察设计合同的当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织，且承包人的主体资格受到严格限制（2）勘察设计合同具有计划性和程序性（3）勘察设计合同是要式合同
解题方案：
建设工程勘察设计合同的法律特征包括：当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织、勘察设计合同具有计划性和程序性、要式合同
评分标准：
1条2分，2.3条每条1分，共4分。
5.参考答案：
宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。解题方案：
宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。评分标准：
每一点1分，共5分。
6.参考答案：
成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性
（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。
解题方案：
成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性
（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。
评分标准：
每一点1分
三、案例分析题（8分，共 1 题，每小题 8 分）
0.参考答案：
答：1.根据本案案情，不存在重大误解，被告是在和原告协商变更合同无果之后，为赚取更多的利润，才采取这样的行为的。2.被告存在违约行为，被告应当继续履行合同，以东风大卡车为交货标准，交付30车黄沙给原告。同时，因交货延误对原告造成的损失应予赔偿。3.在合同履行的过程中，如果发现合同中有约定不明确的条款，首先合同双方应当协商签订补充协议，如果达不成一致意见，则依据合同有关条款和交易惯例确定，没有交易惯例可参照则依据合同法中的具体规定执行。
解题方案：
第一问，在民法理论上，重大误解又称为错误，其情形有二：（1）意思与事实不一致，（2）意思与表示不一致。重大误解通常的特征是：（1）误解是当事人认识上的错误。该错误的产生是当事人的内心意思缺陷，不是其他原因。
（2）误解是当事人对合同内容的认识错误。误解的对象是合同的内容，是对合同内容的认识错误，因此而使当事人订立了合同。（3）误解直接影响到当事人的权利和义务。基于当事人对合同内容的错误认识，因而，就必须影响到当事人的权利义务关系，给误解的一方当事人造成损失。正是由于这样，法律才将重大误解作为合同相对无效的理由，授予发生误解的当事人以变更权或撤销权。第二问，首先违约责任是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事责任 本案承担违约责任的形式是继续履行。
评分标准：
第一问4分，第二问5分，第三问5分
四、论述题（44分，共 4 题，每小题 11 分）
1.参考答案：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共
利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。
解题方案：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。
评分标准：
合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（4分）合同成立要件3分，生效要件5分。
2.参考答案：
合同成立是指当事人之间存在法律上认可的合同关系。合同生效是指合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。合同的成立与合同的生效区别：
1.合同的成立是当事人意思表示一致，是一种合意。2.合同的生效，是指合同的内容开始发生法律效力。3.合同的成立，并不一定产生法律效力，如果其符合法定生效条件，就会受到法律保护，达到合同当事人预期的目的；如果其违背或欠缺生效的要件，则构成无效合同，或可撤销合同，或效力待定合同。
解题方案：
生效、合同成立的概念及两者所谓区别。
评分标准：
概念每个2分，区别每条2分，共10分。
3.参考答案：
招标人应避免的缔约过失行为主要有：（1）变更或者修改招标文件后未履行通知义务；（2）泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；（3）违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；（4）采用不公平合理的招标方式进行招标；（5）由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；（6）借故不与中标人签订合同。
解题方案：
招标人应避免的缔约过失行为主要有：变更或者修改招标文件后未履行通知义务；泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；采用不公平合理的招标方式进行招标；由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；借故不与中标人签订合同。
评分标准：
每条1分，共5分。
4.参考答案：
分散平行分包是指业主将勘察、设计、土建、安装、装饰等工程分别委托给不同的承包商的发包模式。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。分散平行分包的特点主要有：（1）业主要进行多次招标工作，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间；（2）业主管理和控制比较细，需要对出现的各种工程问题作中间决策；（3）业主直接管理的承包
商数量多，工作量大，协调困难，容易引起合同争执，造成混乱的状态。而业主要承担协调任务，对各承包商互相干扰造成的问题承担责任，因此工程建设过程中业主面临的索赔多；（4）业主能对工程进行较强的干预与控制；（5）承包商之间存在制衡关系，容易发现问题及时纠正。房地产开发商在采用这种发包模式时应注意：工程项目不能划分得太细，应尽量减少承包商的数量；业主应有较强的项目管理能力或聘请得力的工程项目管理人员。
解题方案：
分散平行发包的特点
评分标准：
分散平行特点每点1分，共5分；房地产开发商在采用这种方式时应注意问题每个2分，答案完整准确再加1分。
第四篇：IT项目管理第一次作业
1.请谈一谈你对项目与项目管理的价值的认识，举例说明项目和项目管理的价值所在。
答：项目表明了要具体完成的一件事情。而要完成这个事情就必须知道先干什么再干什么，怎么干，干成啥样和干多长时间，这就是管理。
比如要盖一个房子就是一个项目。那么盖这个房子需要转头瓦块工人等要素才能盖房子。你去买砖头、瓦块、找工人、然后监督他们好好干活，保证质量按时完工，少花钱，多办事这样的具体工作就是你要做的，这就是管理。
2.在PMBOK的9个知识领域中，有哪几个是核心知识领域？为什么称它们为核心知识领域？
答：核心知识领域包括范围管理、时间管理、费用管理和质量管理。之所以称其为核心知识领域是因为在这几个方面将形成具体的项目目标。
3.项目生命周期分为哪几个阶段？每一个阶段的主要任务有哪些？ 答：项目生命周期分为定义阶段、开发阶段、实施阶段和收尾阶段。
定义阶段主要任务： 明确需求策划项目调查分析收集数据与信息确立目标进行可行性研究明确合作关系确定风险等级拟定战略方案进行资源测算提出组建项目组方案提出项目建议书获准进入下一阶段
开发阶段主要任务： 确定项目组主要成员界定最终产品范围研究实施方案确定质量标准保证资源制定整体计划预算费用与现金流量形成工作分解结构制订政策与程序评估风险确认有效性编制概要报告获准进入下一个阶段
实施阶段主要任务：建立项目组建立与完善沟通渠道实施激励机制建立工作包，细化相关技术需求建立信息控制与管理系统执行工作分解结构的各项工作获得订购物资和服务指导/监督/预测/控制项目范围、进度、费用、质量管理项目的变更，解决实施中的问题
收尾阶段主要任务：提交最终产品评估与验收清算与审计账务评估项目项目技术与管理文档的归档资源清理转移产品责任者项目组的解散与人员再分配
4.简述5个过程组中每个过程组的主要任务，以及每个过程组的主要成果。
答：启动过程组的主要任务是确定并核准项目或项目阶段。在项目开始阶段启动过程的主要成果就是形成一个项目章程和选择一位项目经理。
规划过程组的订要任务是确定和细化目标，并规划为实现项目目标和项目范围的行动方针与路线，确保实现项目目标。规划过程的主要成果包括完成工作任务分解结构、项目过度计划和项目预算。
执行过程组的主要任务是通过采用必要的行动，协调人力资源和其他资源，整体地、有效地实施项目计划。执行过程的主要成果就是交付实际的项目工作。
监控过程组的主要任务是定期测量和实时监控项目进展情况，发现偏离项目管理计划之处，及时采取纠正措施和变更控制，确保项目目标的实现。监控过程的主要成果是在要求的时间、成本和质量限制范围内获得满意的结果。
收尾过程组的主要任务是采取正式的方式对项目成果、项目产品、项目阶段进行验收，确保项目或项目阶段有条不紊地结束。收尾过程的主要成果包括项目的正式验收、项目审计报告的项目总结报告编制以及项目组成员的妥善安置。
5.项目资源有哪些？为什么说项目整体管理的功效是对资源的整合？ 答：从静态观点看项目资源主要包括：(1)人力资源。(2)财务资源。(3)项目实物资源。
从动态观点看项目资源主要包括：(1)非实物形式的生产资料。(2)各种无形的管理约束。(3)项目的动作过程。
项目整体管理是围绕项目管理计划的制定、执行和控制进行的，通过项目资源的整合将项目所有的组成要素在恰当的时间、正确的地方，对过合适的人物结合在一起，以成功地完成项目。可以把项目的各要素都看成是各种资源，整合项目资源就是项目整体管理的过程。通过项目资源的整合，将8大领域的相关要素有机地结合在一起，随着项目沿着其生命周期演化，这些要素将围绕项目的目标而不断结合起来。这些要素完美糅合之际，就是项目成功之时。
6.项目经理是项目中的关键人物，你认为他应该具备什么样的素质才能胜任工作？
答：项目经理应该具备如下几方面素质：(1)良好的道德品质。(2)健康的身体和心理素质。(3)强烈的客户意识。(4)专业的素质和素养。(5)牢固的大局观。
(6)优秀的项目管理能力。(7)强大的信心与坚强的意志。(8)胆大、心细。
第五篇：2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第一次作业
2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第一次作业
一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）1.升值销售
2.项目建设策划 3.房地产品牌 4.战略 5.销售渠道
6.市场营销理论 7.撒网法
8.项目股权融资 9.房地产策划 10.CS理念
二、计算题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）
1.某商业铺面建筑面积250平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为300元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为8%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？
2.什么是收益还原法？其计算公式如何？
3.如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？
三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1.新开楼盘的开价存在哪两种策略？
2.编制项目策划中期工作计划，应作哪些工作内容？ 3.房地产价格测评方法有哪些？ 4.怎样理解个人策划？
5.报纸作为广告媒体的优缺点是什么？
四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）
某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约50亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城CBD中心。
五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）如何区分咨询、策划以及计划？
答案：
一、名词解释题（30分，共 10 题，每小题 3 分）
1.参考答案： 这是一种承诺所售房屋在一定时期内保证增值的售房方式。解题方案： 掌握概念 评分标准：
回答出升值销售的定义得3分 2.参考答案：
主要是根据企业自身的资源条件，确定项目建设的组织形式、建设时序、工程招标采购以及工程管理及经营方案。解题方案： 概念掌握 评分标准：
回答出相应定义得3分 3.参考答案：
房地产品牌实以产品和服务为支撑、企业文化为内涵、以广告传媒为手段、标准化的视觉识别系统为标识的一种地产文化，解题方案： 掌握概念 评分标准：
回答出工地形象包装的定义得4分 4.参考答案：
战略是企业实现目标的方法和部署。它是企业在市场经济条件下，为实现特定目标，根据外部环境和内部资源，按照科学的程序和方法，做出的全局性、长远性的、持续性的总体谋划。解题方案： 概念掌握 评分标准：
回答出相应定义得3分 5.参考答案：
是产品由生产者转移给消费者的途径。解题方案：
从销售渠道的定义来回答 评分标准：
回答出销售渠道的定义得3分 6.参考答案：
全面的市场营销应是以市场供求研究为基础，以顾客需要为向导，以协调社会、企业、顾客利益为核心，以战略策划、资源整合和策略运用为重点，以质量、品牌、文化、服务为支撑，强调产品的研发与生产，重视各种销售策略的综合应用。解题方案： 概念掌握 评分标准：
回答出相应定义得3分 7.参考答案：
只通过某一个的或少数几个共同的、典型的的细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，使目标客户分布在比较广泛的范围内。解题方案： 概念掌握 评分标准：
回答出相应定义得3分 8.参考答案：
是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。解题方案： 概念掌握 评分标准：
回答出相应定义得3分 9.参考答案：
是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场研究为基础，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目的总体战略和策略进行创造性的统筹谋划和系统设计，对项目开发经营的全过程或某一个阶段进行预先设想与部署。
解题方案：
从房地产策划的定义来回答 评分标准：
回答出界面管理的定义得3分 10.参考答案：
CS理念是顾客满意理念，使顾客满意的产品要素，一是产品的效用是否满足消费者的置业需求，二是产品的价格是否为消费者满意。解题方案：
从CS理念的定义来回答 评分标准：
回答出CS理念的定义得3分
二、计算题（15分，共 3 题，每小题 5 分）
1.参考答案：
售价：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元 解题方案：
掌握概念、计算方法 评分标准：
式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分 2.参考答案：
1、收益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将其折现到估价时点的现值之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。
2、计算公式： 项目售价=A／r•［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未来各年单位净租金 r---投资收益率 n---投资经营期限 解题方案：
掌握概念、计算方法 评分标准：
答对第一点得3分，答对第二点6分，其中式子正确得3，字母注解正确各得1分，全部答对得9分 3.参考答案：
每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数 解题方案：
掌握概念、计算方法 评分标准：
式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分
三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）
1.参考答案：
（1）低开高走策略（2）高开低走策略 解题方案： 掌握概念 评分标准：
每答对一点得1.5分，全部答对得3分 2.参考答案：
中期策划工作主要是（1）根据市场调研的信息研讨项目经验战略（2）建筑规划设计（3）技术经济论证，为项目决策提供参考。解题方案： 掌握概念 评分标准：
每答对一点得1分，全部答对得3分 3.参考答案：
（）市场比较法（2）收益还原法（3）成本估算法（4）承购能力估算法 解题方案： 掌握概念 评分标准：
每答对一点得1分，全部答对得4分 4.参考答案：
个人策划是以个人为主体进行的策划服务。这种策划类似于专家顾问，强调个人作用，以个人智慧和经验为项目决策提供顾问建议。由于某个专家的思维和视角相对单一，受自身的专业背景个从业经验的局限，其观点往往存在偏颇之处，因而，依赖于个体策划的项目在决策中所面临的风险相对较大。解题方案： 理解掌握 评分标准：
全部回答对得6分 5.参考答案：
报纸是传递信息的最重要的工具，是广告运用最多的媒体形式之一。其优点是（1）读者面广、稳定、宣传覆盖面大；（2）信息传播快，时效性强，尤其是日报，当天即可知道；（3）空间余地大，信息量丰富；（4）便于查找。（5）收费较低。其缺点是（6）保留时间短，生命力短，形象表现手段不佳，感染力差，制作简单粗糙。解题方案： 掌握概念 评分标准：
每答对一点得1分，全部答对得6分
四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）
0.参考答案：
（1）不合理，未考虑新开发区地块的优势及其对不同项目的适宜性。（2）新开发地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但新开发区也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。新开发地块如果环境较好，则适宜于高档住宅及休闲地产开发；如果环境较差，则适宜于普通住宅的开发。（3）商业项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，位居商业中心或重要口岸；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是商圈繁华，服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。（4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定 解题方案：
熟练掌握概念，灵活应用到实践 评分标准： 第（1）点3分，第（2）（3）点各4分，第（4）点3分，全部答对得14分
五、论述题（15分，共 1 题，每小题 15 分）
0.参考答案：
（1）咨询是利用准确的信息和丰富的经验，运用现在科学理论及有关专业知识，为项目的决策、实施与管理提供合理化建议的信息服务和智力服务。（2）策划是咨询服务中最具有创意的智力服务行为，是企业为实现某种目标，在对内外部环境全面分析的基础上，利用相关经验和信息，借助一定的科学方法及创新技术，对企业经营活动的行为、实施方案与具体措施进行全面系统的构思、谋划、设计和决策，它是集诊断、调研、分析、谋划、创意、设计、决策于一体的系统思维。（3）计划为有效实施策划方案而制定的行动计划。解题方案： 理解掌握 评分标准：
回答对每一点的3分，全部回答对得9分
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