2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业

第一篇：2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业

2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业

一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）

1.ES理念

2.注意力策划

3.盈亏平衡分析

4.售后返租

5.撒网法

二、计算题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）

1.某开发项目预计开发面积185000平方米，其中可售比例为95%。项目总投资59800万元，预期销售均价套内4800元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？

2.某开发项目预计开发面积53000平方米，总投资14400万元，预期销售均价3800元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？

3.某开发项目预计开发面积200000平方米，其中可售比例为95%。项目总投资70000万元，预期销售均价套内6000元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？

4.某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？

5.如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？

三、简答题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）

1.编制项目策划后期工作计划，应作哪些工作内容？

2.什么是项目策划顺利实施的重要保障？

四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）

某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约50亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城CBD中心。

五、论述题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）

1.产品策划产生的背景是什么？

2.经济评估与方案决策包含哪些方面的内容？

答案：

一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

ES理念是指企业经营应当满足企业利益需要，使企业达到满意。

解题方案：

从ES理念的定义来回答

评分标准：

回答出ES理念的定义得3分

2.参考答案：

注意力策划是在推销观念下强调以促销推广为主导的一种策划模式，是通过广泛的密切的信息传播来引起市场的关注与认同。

解题方案：

从注意力策划的定义来回答

评分标准：

回答出注意力策划的定义得3分

3.参考答案：

是判断项目在各种风险因子下的保本平衡点。

解题方案：

从盈亏平衡分析的定义来回答

评分标准：

回答出盈亏平衡分析的定义得3分

4.参考答案：

这种销售方式是由开发商承诺在房屋销售后再按一定收益率从投资者手中返租回来的销售方式。

解题方案：

掌握概念

评分标准：

回答出售后返租的定义得3分

5.参考答案：

只通过某一个的或少数几个共同的、典型的的细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，使目标客户分布在比较广泛的范围内。

解题方案：

概念掌握

评分标准：

回答出相应定义得3分

二、计算题（25分，共 5 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

1.可售套内面积：185000×95%×（1-0.15）=149387.5 2.保本销售套内面积：598000000÷[4800×（1-6%）]=132535.5 3.保本销售率：

132535.5÷149387.5=88.7%

掌握概念、计算方法

评分标准：

每答对一点得3分，其中式子答对2分，得数正确1分，全部答对得9分 2.参考答案：

1、保本销售面积=144000000/3800=37894.7

2、保本销售率

=37894.7/53000=71.5%

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

每答对一点得3分，其中式子答对2分，得数正确1分，全部答对得10分 3.参考答案：

1.可售套内面积：200000×95%×（1-0.15）=161500 2.保本销售套内面积：700000000÷[6000×（1-6%）]=124113.4 3.保本销售率：

124113.4÷161500=76.85%

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

每答对一点得4.5分，其中式子答对3分，得数正确1.5分，全部答对得9分 4.参考答案：

售价：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分

5.参考答案：

每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分

三、简答题（20分，共 2 题，每小题 10 分）

1.参考答案：

后期策划工作主要是（1）研讨项目执行过程中的工程管理方案（2）营销推广策略（3）物业管理服务等重要问题，以便为项目执行提供行动指南。

掌握概念

评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得3分

2.参考答案：

资源条件是项目策划顺利实施的重要保障。项目策划中应落实人力资源、财力资源及信息资源的合理配置。

解题方案：

掌握概念

评分标准：

答对“资源条件”得3分

四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）

0.参考答案：

（1）不合理，未考虑新开发区地块的优势及其对不同项目的适宜性。（2）新开发地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但新开发区也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。新开发地块如果环境较好，则适宜于高档住宅及休闲地产开发；如果环境较差，则适宜于普通住宅的开发。（3）商业项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，位居商业中心或重要口岸；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是商圈繁华，服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。（4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定

解题方案：

熟练掌握概念，灵活应用到实践

评分标准：

第（1）点3分，第（2）（3）点各4分，第（4）点3分，全部答对得14分

五、论述题（20分，共 2 题，每小题 10 分）

1.参考答案：

90年代后期，随着住房制度改革的彻底深化，房地产市场开始复苏与发展，个人成为市场的购房主体。理性消费的购房者，不再只为眼花缭乱的促销手段打动，而开始更多地关注产品本身的品质。在大量同质化竞争中，发展商也开始思考如何创造符合消费者需要的产品，如何创造产品的核心竞争优势。购房者和发展商对产品本身的关注，促进了产品策划的形成与发展。

解题方案：

掌握概念

评分标准：

答对产品策划的观点得6分

2.参考答案：

（1）技术经济分析 前期策划的项目开发方案，其财务效益是否合理可行，应当利用技术经济的原理和方法进行客观评估，分析每种方案的投入产出及经营风险，为项目方案决策提供合理化建议。（2）项目方案决策 通过对项目各备选方案在市场、政策、技术、资金、效益、风险等方面的对比分析，选择出符合政策要求、市场前景广阔、规划技术可行、启动资金不多、经营效益较好、投资风险可控的最优方案，作为项目实施的方案。

解题方案：

掌握概念

评分标准：

每答对一点得3分，全部答对得6分

第二篇：2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第一次作业

2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第一次作业

一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）1.升值销售

2.项目建设策划 3.房地产品牌 4.战略 5.销售渠道

6.市场营销理论 7.撒网法

8.项目股权融资 9.房地产策划 10.CS理念

二、计算题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）

1.某商业铺面建筑面积250平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为300元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为8%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？

2.什么是收益还原法？其计算公式如何？

3.如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？

三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1.新开楼盘的开价存在哪两种策略？

2.编制项目策划中期工作计划，应作哪些工作内容？ 3.房地产价格测评方法有哪些？ 4.怎样理解个人策划？

5.报纸作为广告媒体的优缺点是什么？

四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）

某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约50亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城CBD中心。

五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）如何区分咨询、策划以及计划？

答案：

一、名词解释题（30分，共 10 题，每小题 3 分）

1.参考答案： 这是一种承诺所售房屋在一定时期内保证增值的售房方式。解题方案： 掌握概念 评分标准：

回答出升值销售的定义得3分 2.参考答案：

主要是根据企业自身的资源条件，确定项目建设的组织形式、建设时序、工程招标采购以及工程管理及经营方案。解题方案： 概念掌握 评分标准：

回答出相应定义得3分 3.参考答案：

房地产品牌实以产品和服务为支撑、企业文化为内涵、以广告传媒为手段、标准化的视觉识别系统为标识的一种地产文化，解题方案： 掌握概念 评分标准：

回答出工地形象包装的定义得4分 4.参考答案：

战略是企业实现目标的方法和部署。它是企业在市场经济条件下，为实现特定目标，根据外部环境和内部资源，按照科学的程序和方法，做出的全局性、长远性的、持续性的总体谋划。解题方案： 概念掌握 评分标准：

回答出相应定义得3分 5.参考答案：

是产品由生产者转移给消费者的途径。解题方案：

从销售渠道的定义来回答 评分标准：

回答出销售渠道的定义得3分 6.参考答案：

全面的市场营销应是以市场供求研究为基础，以顾客需要为向导，以协调社会、企业、顾客利益为核心，以战略策划、资源整合和策略运用为重点，以质量、品牌、文化、服务为支撑，强调产品的研发与生产，重视各种销售策略的综合应用。解题方案： 概念掌握 评分标准：

回答出相应定义得3分 7.参考答案：

只通过某一个的或少数几个共同的、典型的的细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，使目标客户分布在比较广泛的范围内。解题方案： 概念掌握 评分标准：

回答出相应定义得3分 8.参考答案：

是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。解题方案： 概念掌握 评分标准：

回答出相应定义得3分 9.参考答案：

是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场研究为基础，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目的总体战略和策略进行创造性的统筹谋划和系统设计，对项目开发经营的全过程或某一个阶段进行预先设想与部署。

解题方案：

从房地产策划的定义来回答 评分标准：

回答出界面管理的定义得3分 10.参考答案：

CS理念是顾客满意理念，使顾客满意的产品要素，一是产品的效用是否满足消费者的置业需求，二是产品的价格是否为消费者满意。解题方案：

从CS理念的定义来回答 评分标准：

回答出CS理念的定义得3分

二、计算题（15分，共 3 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

售价：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元 解题方案：

掌握概念、计算方法 评分标准：

式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分 2.参考答案：

1、收益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将其折现到估价时点的现值之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。

2、计算公式： 项目售价=A／r•［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未来各年单位净租金 r---投资收益率 n---投资经营期限 解题方案：

掌握概念、计算方法 评分标准：

答对第一点得3分，答对第二点6分，其中式子正确得3，字母注解正确各得1分，全部答对得9分 3.参考答案：

每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数 解题方案：

掌握概念、计算方法 评分标准：

式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分

三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

（1）低开高走策略（2）高开低走策略 解题方案： 掌握概念 评分标准：

每答对一点得1.5分，全部答对得3分 2.参考答案：

中期策划工作主要是（1）根据市场调研的信息研讨项目经验战略（2）建筑规划设计（3）技术经济论证，为项目决策提供参考。解题方案： 掌握概念 评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得3分 3.参考答案：

（）市场比较法（2）收益还原法（3）成本估算法（4）承购能力估算法 解题方案： 掌握概念 评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得4分 4.参考答案：

个人策划是以个人为主体进行的策划服务。这种策划类似于专家顾问，强调个人作用，以个人智慧和经验为项目决策提供顾问建议。由于某个专家的思维和视角相对单一，受自身的专业背景个从业经验的局限，其观点往往存在偏颇之处，因而，依赖于个体策划的项目在决策中所面临的风险相对较大。解题方案： 理解掌握 评分标准：

全部回答对得6分 5.参考答案：

报纸是传递信息的最重要的工具，是广告运用最多的媒体形式之一。其优点是（1）读者面广、稳定、宣传覆盖面大；（2）信息传播快，时效性强，尤其是日报，当天即可知道；（3）空间余地大，信息量丰富；（4）便于查找。（5）收费较低。其缺点是（6）保留时间短，生命力短，形象表现手段不佳，感染力差，制作简单粗糙。解题方案： 掌握概念 评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得6分

四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）

0.参考答案：

（1）不合理，未考虑新开发区地块的优势及其对不同项目的适宜性。（2）新开发地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但新开发区也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。新开发地块如果环境较好，则适宜于高档住宅及休闲地产开发；如果环境较差，则适宜于普通住宅的开发。（3）商业项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，位居商业中心或重要口岸；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是商圈繁华，服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。（4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定 解题方案：

熟练掌握概念，灵活应用到实践 评分标准： 第（1）点3分，第（2）（3）点各4分，第（4）点3分，全部答对得14分

五、论述题（15分，共 1 题，每小题 15 分）

0.参考答案：

（1）咨询是利用准确的信息和丰富的经验，运用现在科学理论及有关专业知识，为项目的决策、实施与管理提供合理化建议的信息服务和智力服务。（2）策划是咨询服务中最具有创意的智力服务行为，是企业为实现某种目标，在对内外部环境全面分析的基础上，利用相关经验和信息，借助一定的科学方法及创新技术，对企业经营活动的行为、实施方案与具体措施进行全面系统的构思、谋划、设计和决策，它是集诊断、调研、分析、谋划、创意、设计、决策于一体的系统思维。（3）计划为有效实施策划方案而制定的行动计划。解题方案： 理解掌握 评分标准：

回答对每一点的3分，全部回答对得9分

第三篇：2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业

2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业

一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）

1.项目策划应随时关注市场的变化，及时动态调整，体现房地产项目策划的（）原则 A.创新原则 B.系统原则 C.市场原则 D.地域化原则

2.房地产开发经营中设计的主题众多，下面房地产项目开发的组织者的是（）

A.政府部门 B.开发商 C.建筑商 D.咨询商

3.房地产开发虽然投资成本高，但收益较大。其收益不包括()A.经营效益 B.增值效益 C.资产折旧 D.融资效益

4.原有产品被淘汰，其市场迅速衰退，新的产品进入市场，请问这是市场（）阶段 A.市场形成期 B.市场发展期 C.市场饱和期 D.市场更新器

5.确定各类建筑物的布局地点、排列形式、朝向及间距；确定建筑物与景观及交通之间的平面关系，以及建筑物、景观、交通的用地结构关系，这是产品控制内容中的（）A.地块平面规划 B.景观规划 C.交通规划 D.配套设施规划

6.房地产品牌是以（）为支撑 A.产品和服务 B.企业文化 C.广告传媒为手段 D.标准化的视觉识别系统

7.根据目标客户的购买能力、需求特点以及竞争对手的产品优势等市场因素进行构思与设计，这是产品构思的约束条件中的（）A.市场条件的约束 B.规划管理的限制 C.地块条件的限制 D.企业目标的约束

8.在项目销售受阻时，为了能回收少量资金，避免房屋闲置，我们可以采取（）A.先租后售 B.以租代售 C.试住销售 D.售后返租

9.广告诉求点的确立应以()A.产品卖点为基础 B.以市场需求为目标 C.以消费者教育为重点 D.以系列传播为导向

10.在对项目预期市场份额估算时，主要进行（）A.项目平均市场份额 B.项目预期市场份额与预期市场份额 C.项目平均市场份额 D.项目以往市场份额

11.市场细分参数是指进行市场细分时所采用的依据或标准，一般不包括（）

A.地理参数 B.功能参数 C.用户参数 D.技术参数

12.按照风险性质可以将风险划分为（）A.政治风险 B.可控制风险 C.不可控制风险 D.项目经营阶段发生风险

13.产品的功效只有通过这些有形载体才能表现形成，这是说产品形式中的（）A.核心产品 B.形式产品 C.外延产品 D.实体产品

14.项目适宜性评价指标不包括()A.最适宜 B.一般适宜 C.不适宜 D.较适宜

15.产品策划应尽可能地用足规划指标、最大限度提升产品价值、以及尽可能地减少工程造价,这是指产品策划目标中的（）A.企业效益目标 B.市场目标

C.品牌目标 D.战略目标

16.购房者对房价的判断总是站在不同的角度以各自的标准进行认识的，依据同类物业市场均价判断是（）A.理智型购房者 B.投资性购房者 C.节约型购房者 D.经济型购房者

17.在工程项目的招投标采购中，采用（）便于工程统筹管理 A.整体招标 B.分段招标 C.分项招标 D.自行购买

18.企业实力雄厚、市场机会较好、区域发展较快的项目，其优点是可以突出企业实力，展现规模之势、给市场足够信心，这种情形下适宜（）模式 A.一

次性整体开发 B.囤地暂不开发 C.分期分区滚动开发 D.土地转让，继续买入土地

19.目标客户的确定应考虑其数量规模、购买能力和购买愿望等因素，所选择的目标客户应当是（）A.数量规模最大、购买能力最高以及够买愿望最强的客户群体 B.数量规模不大，但是购买能力最高以及够买愿望最强的客户群体

C.数量规模最大、购买能力最高但是够买愿望一般的客户群体 D.数量规模最大、购买能力一般但是够买愿望最强的客户群体

20.房地产开发周期长，影响因素复杂，各阶段的不确定性因素较多，其经营风险较大。下面影响因素中属于房地产项目的外部风险的是（）A.决策失误

B.管理失控 C.资源短缺 D.市场疲软

二、多项选择题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）

1.根据目标市场的深入研究，对项目产品提出预控方案，包括()A.对产品户型及面积配比 B.产品单价及总价 C.产品品质及成本 D.开发商信誉与资金实力 E.类似项目借鉴意见

2.广告策划应坚持以下原则（）A.定位准确，传播的信息与手段应与目标客户的需求一致 B.内容真实，可以适当扩大产品 C.创意新颖，其创意主题及表现手法应当新颖别致，让人耳目一新 D.表现艺术，广告表现形式要具有艺术性和美观性 E.效果突出，广告策划应达到不鸣则已、一鸣惊人的效果

3.房地产项目策划价值最大化原则体现在（）A.企业家价值与客户价值最大化 B.各参与方利益最大化 C.开发商利益最大化 D.企业价值与社会价值最大化 E.市场价值与品牌价值最大化

4.开发企业在选择代理商时应考虑以下一些因素（）A.代理商以往的代销业绩及其专长的项目类型 B.代理商的实力背景、销售网点及其客源关系 C.代理商派驻项目团队的执行能力及其从业经验 D.代理商对本项目的理解及提出的销售策略与计划建议 E.代理商竞争对手的全面情况

5.写字楼选址时主要要求()A.位置较好，位处商务中心、行政中心、交通中心、行业聚集地附近B.道路通达，交通完善，停车方便，易达可及 C.商务配套完善，服务设施齐全 D.景观资源优越，观景效果突出 E.位于新开发区，有政府支持的工业项目等

6.项目管理策划是（）进行谋划与安排 A.项目的组织形式 B.建设分区 C.开发时序 D.工程管理 E.经营模式

7.商业市场供求态势分析包括（）A.商铺物业供给分析 B.商铺物业交易分析 C.商业经营分析 D.未来商铺需求分析 E.商铺年营业额分析

8.房地产项目策划的发展阶段经历了（）阶段 A.推销策划阶段 B.产品策划阶段 C.创意策划阶段 D.前程策划阶段 E.复合策划阶段

9.酒店经营管理状况分析主要应分析（）A.酒店经营管理方式 B.房租水平

C.开房率或空置率 D.经营收入及构成 E.客人来源等经营管理情况

10.商业项目的引力半径取决于以下因素（）A.项目所在商圈的规模及其商业繁荣程度 B.项目交通的可达性和顾客到项目所在地的交通成本 C.项目后期商业经营管理效果及其品牌号召力 D.项目区域竞争力水平E.项目区域内其他因素

三、判断题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）

1.大多数项目销售周期一般划分为市场预热期、开盘强销期、持续销售期、收尾清盘期四个阶段。每个阶段持续的时间视项目具体情况及市场发展形势而

定。一般地，市场预热期与后面各期之间表现出负相关关系。预热期越长，积累客户越多，项目的强销期与持续期就越短；反之就越长。（）

2.房地产定价应以目标客户对产品的认识及其需求为基础，既不宜太高，也不宜太低。既要全面考虑影响价格形成的各种因子，又要在企业成本补偿及投资回报与消费者认可之间作出合理的平衡。在竞争激烈、人气不旺的情况下，房地产定价宜低开高走，以便聚集人气、市气，保持物业增值形象和日试后价格调控。()

3.活动营销是通过各种活动吸引市场关注，从而达到促销的目的。常见的营销活动包括产品新闻发布会、产品说明会或产品研讨会、开工奠基仪式、结构封顶庆祝仪式、开盘庆典、客户恳谈联欢会、业主观光考察、业主文体比赛、购房直通车、专业讲座或业界论坛、社会公益赞助、明星文艺汇演、外地巡回展销、汽车电器家具装饰展销会等。（）

4.广告策划应坚持以下原则：一是定位准确，传播的信息与手段应与目标客户的需求一致。二是内容真实，必须如实反映产品的客观真实信息。三是创意新颖，其创意主题及表现手法应当新颖别致，让人耳目一新。四是表现艺术，广告表现形式要具有艺术性和美观性。五是效果突出，广告策划应达到不鸣则已、一鸣惊人的效果。（）

5.项目的户型、面积、单价、总价、成本之间表现出相互影响、相互制约的辨证关系。一方面客户的经济实力决定了能够承受的住房总价，另一方面客户追求的产品品质及企业的投入决定了产品的成本，而产品的成本及企业追求的利润决定了产品的销售单价，产品的总价和单价也就决定了客户能够购置的面积。而面积大小最终决定了房间数及其功能完整程度，从而也就决定了居住的品质。在产品策划时必须充分研究其制衡关系（）

6.项目股权融资是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。项目股权融资的优点是减少了项目业主资金的投入，降低了项目业主投资风险；缺点是项目股东增多，管理难度增大，业主投资收益减少()

7.目标是行动方向的指南，目标选择是整个策划过程的起点。项目策划所要达到的目标应包括效益目标、市场目标、品牌目标、管理目标等。哪些为重点目标，哪些为次要目标，主要取决于业主策划意图及策划所需解决的问题。（）

8.开发企业在选择代理商时应考虑以下一些因素：一是代理商以往的代销业绩及其专长的项目类型；二是代理商的实力背景、销售网点及其客源关系；三是代理商派驻项目团队的执行能力及其从业经验；四是代理商对本项目的理解及提出的销售策略与计划建议；五是代理商提出的合作条件。（）

9.当企业品牌效应突出、产品优势明显、目标客户购买能力强劲时，项目可以采用高开低走策略，通过高价开盘塑造品牌形象，获取最大利润。这时应采用低开高走策略。（）

10.房屋租用市场中租金与新增存量供给的变化呈正相关关系，而置业市场中房屋价格与租金呈正相关关系。当城市化进程加快，使得房屋租赁需求增长高于存量增加时，租赁市场将出现供不应求，租金上涨，推动房价上涨，带动房地产开发投资增长，开发量增加，导致存量物业增加，当存量物业的增长高于租赁需求增长时，租赁市场将出现供过于求，租金下跌，拉动房价下降，导致房地产开发投资减少，开发量萎缩，致使存量物业减少，租赁市场出现新的供不应求，产生新一轮的循环()

答案：

一、单项选择题（40分，共 20 题，每小题 2 分）

1.C 2.B 3.C 4.D 5.A 6.A 7.A 8.A 9.A 10.B 11.D 12.A 13.B

14.D 15.A 16.A 17.A 18.A 19.A 20.D

二、多项选择题（30分，共 10 题，每小题 3 分）

1.ABC 2.ACDE 3.ADE 4.ABCD 5.ABCD 6.ABCDE 7.ABCD 8.ABDE 9.ABCDE 10.AB

三、判断题（30分，共 10 题，每小题 3 分）

1.√ 2.√ 3.√ 4.√ 5.√ 6.√ 7.√ 8.× 9.× 10.×

第四篇：2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第二次作业

2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第二次作业

一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）1.商品房预售 2.保本销售率 3.集体策划

4.住宅引力半径 5.市场细分

6.房地产需求的人口弹性 7.企业总体战略 8.产品卖点 9.问卷访问法 10.SWOT分析

二、计算题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）1.什么是收益还原法？其计算公式如何？

2.王某家庭月收入10000元，每月用于购房支出的可占40%，张某计划以首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套高档住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价套内6000元/平方米，问王某可以购买多大套内面积的户型？

3.如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？

三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1.广告基调应根据什么来确定？

2.在各个销售期的销售目标的确定要考虑哪些因素？ 3.什么是项目策划顺利实施的重要保障？

4.在房地产策划项目业务洽谈时，应作哪些工作？ 5.假设检验法的过程？

四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）

某开发商在位置稍偏的滨江路边购买了一块面积约100亩的临江地块，准备利用其良好的生态环境开发一个集吃、玩、购于一体的生态购物公园。

五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）产品构思的基本原则是什么？

答案：

一、名词解释题（30分，共 10 题，每小题 3 分）

1.参考答案： 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。解题方案： 掌握概念 评分标准：

回答出商品房预售的定义得3分 2.参考答案：

保本销售率为保本销售面积与可售面积的比值。解题方案： 概念掌握 评分标准：

回答出相应定义得3分 3.参考答案：

集体策划是指以众多专家为主体进行策划服务。这种策划强调不同领域、相关行业的专家意见的综合，是集众多专家的智慧＆经验为项目决策提供更加合理的专业建议，如常用的特尔菲法。解题方案：

从集体策划的定义来回答 评分标准：

回答出集体策划的定义得3分 4.参考答案：

住宅引力半径是指购房者的工作半径，即购房者从居住地到工作地的时间距离或空间距离。解题方案：

从住宅引力半径的定义来回答 评分标准：

回答出住宅引力半径的定义得3分 5.参考答案：

市场细分就是为了更好地研究市场而运用有关细分参数将房地产市场分解成一个结构清晰、层次清楚、分类明确的市场体系。解题方案：

从市场细分的定义来回答 评分标准：

回答出市场细分的定义得3分 6.参考答案：

房地产需求的人口弹性是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。

解题方案：

从房地产需求的人口弹性的定义来回答 评分标准：

回答出房地产需求的人口弹性的定义得3分 7.参考答案：

是有关企业全局发展的整体性的长期战略，是企业最高层次的战略。解题方案： 概念掌握 评分标准：

得出相应定义得3分 8.参考答案：

产品卖点就是能够吸引消费者眼球的独特利益点，即USP（Unique Selling Proposition）。“ 解题方案：

从产品卖点的定义来回答 评分标准：

回答出产品卖点的定义得3分 9.参考答案：

问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。解题方案：

从问卷访问法的定义来回答 评分标准：

回答出问卷访问法的定义得3分 10.参考答案：

SWOT分析是指分析房地产项目存在的优势、劣势、机遇和威胁。解题方案：

从SWOT分析的定义来回答 评分标准：

回答出SWOT分析的定义得3分

二、计算题（15分，共 3 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

1、收益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将其折现到估价时点的现值之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。

2、计算公式： 项目售价=A／r•［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未来各年单位净租金 r---投资收益率 n---投资经营期限 解题方案：

掌握概念、计算方法 评分标准： 答对第一点得3分，答对第二点6分，其中式子正确得3，字母注解正确各得1分，全部答对得9分 2.参考答案：

答题要点

1、计算承购总价：P=10000*40%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)*0.5%]=790000

2、计算可以购买的面积：S=790000/6000=131.6≈130m2 解题方案：

掌握概念、计算方法 评分标准：

答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分 3.参考答案：

每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数 解题方案：

掌握概念、计算方法 评分标准：

式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分

三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

广告基调应根据（1）项目定位的客户层次（2）产品属性特质确定。解题方案： 掌握概念 评分标准：

每答对一点得1.5分，全部答对得3分 2.参考答案：

应考虑当期市场形势、工程建设投入所需资金、以及企业财务平衡需要等相关因素。

解题方案： 掌握概念 评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得5分 3.参考答案：

资源条件是项目策划顺利实施的重要保障。项目策划中应落实人力资源、财力资源及信息资源的合理配置。解题方案： 掌握概念 评分标准： 答对“资源条件”得3分 4.参考答案：

在进行策划业务洽谈时，（1）应了解业主策划期望。（2）明确策划工作内容.（3）确定策划服务大纲.（4）在协商基础上签订策划合同。解题方案： 掌握概念 评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得4分 5.参考答案：

（1）分析策划要解决的问题（2）根据经验提出假设方案（3）调查市场验证方案（4）修正调整摒弃方案（5）评估及实施方案（6）监控及修正方案 解题方案： 理解掌握 评分标准：

回答对每一点的1分，全部回答对得6分

四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）

0.参考答案：

（1）合理，考虑到开发地块的优势及其对该项目的适宜性。（2）滨江地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但滨江地块也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。滨江地块由于自然环境较好，适宜于高档住宅及休闲地产开发。（3）生态购物公园项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，环境优美，空气清新；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。（4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定 解题方案： 掌握概念 评分标准：

答对第一点得3分，答对第二点得4分，答对第三点得4分，答对第四点得4分，全部答对得15

五、论述题（15分，共 1 题，每小题 15 分）

0.参考答案：

一是继承与创新； 二是传统与现代； 三是现实与超前； 四是市场与效益； 五是整体与细节 解题方案： 掌握概念 评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得6分

第五篇：2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业

2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业

一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）

1.ES理念

2.房地产业

3.交通规划

4.聚焦法

5.问卷访问法

二、计算题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）

1.某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？

2.某商业铺面建筑面积250平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为300元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为8%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？

3.张某家庭月收入4000元，每月用于购房支出的可占30%，张某计划以首付30%、按揭20年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价3000元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？

4.王某家庭月收入10000元，每月用于购房支出的可占40%，张某计划以首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套高档住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价套内6000元/平方米，问王某可以购买多大套内面积的户型？

5.如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？

三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）

1.在进行房地产业发展水平的调查时，主要应调查哪些内容？

2.按项目开发过程划分主要有哪些风险？

3.区域经济理论的对房地产策划的指导意义是什么？

4.怎样进行敏感性分析？

5.什么是房地产直销？适用于哪些情况？

四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）

某饲料生产企业于九十年代初，在远离城市的某乡镇附近征用大片土地，准备扩建二期生产基地。后受92`93年开发热潮的影响，觉得利用该地环境幽静,空气清新,企业品牌突出的优势修建别墅，赚钱会更多更快，但也有人提出反对意见，认为公司的专长在于饲料生产而不是房地产开发经营，而企业老总则认为公司在饲料领域能够做得很好，那么在房地产经营领域也会做得很好，因为二者都具有市场经营的共性。于是，在毫无经验的情况下将原先的工业用地变更为住宅用地，建造高档别墅，并借助企业在饲料生产方面的品牌效应进行促销，结果，事与愿违，由于该住宅所处区位太偏，远离主城，交通不便，产品设计差（农民宅基地形式），市场定位不明，以及政策调控等的条件的制约，虽然采用了许多促销手段（包括大量的广告宣传），但其销售状况仍十分糟

糕，除了当地首富买了一两套外，便很少有人问津，至今该楼盘早已成为烂尾盘。

问题：从房地产经营的角度试分析该企业失败的原因并指出房地产企业经营的特点

五、论述题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）

阐述房地产开发的内部风险？

答案：

一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

ES理念是指企业经营应当满足企业利益需要，使企业达到满意。

解题方案：

从ES理念的定义来回答

评分标准：

回答出ES理念的定义得3分

2.参考答案：

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

解题方案：

从房地产业的定义来回答

评分标准：

回答出房地产业的定义得3分

3.参考答案：

交通规划主要是确定小区内道路等级系统，确定道路的轴线、走向、坡度、宽度、材质铺装、车行道路的交叉分流以及车库位置的设置。

解题方案：

概念掌握

评分标准：

回答出相应定义得3分

4.参考答案：

通过众多细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，试目标客户集中在相对狭窄的层面。

解题方案：

概念掌握

评分标准：

回答出相应定义得3分

5.参考答案：

问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。

解题方案：

从问卷访问法的定义来回答

评分标准：

回答出问卷访问法的定义得3分

二、计算题（25分，共 5 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

售价：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分

2.参考答案：

售价：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分

3.参考答案：

答题要点

1、计算承购总价：P=4000*30%*[1-1/(1+0.5%)240]/[(1-

30%)*0.5%]=239281

2、计算可以购买的面积：S=239281/3000=79.76≈80m2 解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分

4.参考答案：

答题要点

1、计算承购总价：P=10000*40%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-

40%)*0.5%]=790000

2、计算可以购买的面积：S=790000/6000=131.6≈130m2 解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分

5.参考答案：

每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分

三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

其调查内容包括：

1、当地房地产企业数量及其经济实力；

2、历年土地供应面积、土地出让价格、地价增长幅度

3、历年开发投资规模、新开工面积、施工面积、竣工面积及其增长幅度；

4、历年商品房销售面积、销售金额、销售均价、空置面积、空置率及其增长幅度；

5、当地房地产行业开发成本及投资回报。

解题方案：

掌握概念

评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得6分

2.参考答案：

1、项目策划决策阶段风险

2、项目前期工作阶段风险

3、项目工程建设阶段风险

4、项目经营阶段风险

5、项目物业管理阶段风险

解题方案：

掌握概念

评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得6分

3.参考答案：

项目策划应区域经济理论为指导，深入分析项目开打与区域发展的内在联系，坚持区域运营思想，竖立“区域促项目，项目带区域”的协调发展观，重视项目区位的科学选择，坚持项目的综合开发和渐进发展。

解题方案：

理解掌握

评分标准：

全部回答对得6分

4.参考答案：

1、首先确定分析指标；

2、然后选择在项目经营期内可能发生变化的变量因子；

3、接着预测其变化幅度，重新计算评价指标；

4、最后绘制评价指标----变量因子关系曲线图；

5、据此判断关键变量因子及最大变动幅度。解题方案：

掌握概念

评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得6分

5.参考答案：

1、房地产直销是由开发商自己组建销售团队自行销售的一种售房途径。

2、房地产直销适用于企业具有一批专业深厚、经验丰富的营销策划人士和销售精英；开发的产品品质优良，市场基础较好，竞争优势明显；企业具有良好的社会形象，美誉度、知名度较高，品牌突出；并已已建立起完善的客源信息系统和广泛的客户网络系统

解题方案：

掌握概念

评分标准：

答对第一点得2分，答对第二点得4分，全部答对得6分

四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）

0.参考答案：

1.（1）该企业失败的原因在：企业失败原因在于不了解房地产开发经营的特点，不熟悉高档住宅选址要求（2）:一是位置偏远，交通落后。高档住宅侧重于完善畅通的道路系统和停车场所。二是配套薄弱，配套投入较大；三是社区不成熟，成熟期较长。另外，地块地段的差异性影响到项目的级差收益高低。地段越偏远，其级差收益越低，开发价值越不高。2.房地产开发经营的特点：

一、经营对象独特；

二、经营环境复杂；

三、经营环节复杂；

四、投资成本高，资金需求量大；

五、投资收益高，具有较强的资产倍增效应；

六、经营期限长，不确定性因素多，风险较大。

解题方案：

熟练掌握概念，灵活应用到实践

评分标准：

答对第1点得8分，其中（1)答对得4分，（2）答对各点得1分；第2点各小点1分；全部答对得14分

五、论述题（10分，共 1 题，每小题 10 分）

0.参考答案：

内部风险是有企业内部原因导致的风险。引起内部风险的原因通常是：（1）决策失误，决策时对未来形势、市场趋势、政策机会、项目前景等判断失误作出

了错误的决策，比如过分乐观的决策或者过分悲观的决策，都可能导致投资失败。决策失误往往是因企业的决策机制不健全而引起的。（2）管理失控，项目在实施中，由于管理制度的不完善，导致项目在成本、进度、质量、合同、人力、财务等方面的管理失去有效控制而引致的经营管理风险。（3）资源短缺，项目实施中，由于政策的变化，某些稀缺性资源出现短缺而使项目处于停滞状态时，也会导致项目投资的风险，如宏观调控政策的实施使银行贷款及项目用地的获取通常变得十分困难。

解题方案：

理解掌握

评分标准：

回答对每一点的3分，全部回答对得9分