2014年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业

第一篇：2014年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业

2014年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业

一、名词解释题（本大题共12分，共 4 小题，每小题 3 分）

1.建设工程勘察、设计合同

2.合同的履行

3.合同订立

4.建设工程委托监理合同

二、简答题（本大题共36分，共 6 小题，每小题 6 分）

1.简述国有土地使用权赠与合同的法律特征。

2.简述国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利。

3.简答集体土地征用安置补偿合同的法律特征。

4.简述建设工程勘察设计合同的法律特征。

5.简述宗地出让合同的特征。

6.简述国有土地（成片出让）使用权出让合同的特征。

三、案例分析题（本大题共8分，共 1 小题，每小题 8 分）

原告因建造两栋大楼急需黄沙，于2001年9月10日与被告签订了一份合同，合同约定原告购买黄沙30车，每吨300元，合同订立1个月后，由被告送货，货到付款。合同订立后，黄沙价格开始上涨。1个月后，市场价格已从300元/吨上涨到350元/吨，被告经理李某见价格上涨，不愿如数供货，遂于2001年10月12日给原告的经办人张某去电话，提出因货源紧张，要求变更货物数量，遭到原告拒绝。李某遂于次日安排两辆（其中一辆是借用外单位车）130型货车，装了两车黄沙（每车装载2吨），送到原告处，并要求以130型车为标准，计算交货数量。原告提出被告的做法是不合理的，尽管合同仅规定交货数量为30车，但应以东风牌大卡车作为计算标准，每车装载4吨，共120吨。为此双方发生争议，协商未果，原告遂向法院起诉，认为被告已构成故意违约，应承担违约责任。被告则提出，双方交货数量的计算标准发生重大误解，因此，应当撤销该合同。

四、论述题（本大题共44分，共 4 小题，每小题 11 分）

1.“合同成立即生效”，你认为这种说法正确吗？为什么？试阐述你的观点。

2.试述合同生效、合同成立的概念，以及两者之间的区别。

3.简述房地产开发商在招标过程中应避免哪些缔约过失行为。

4.论述房地产开发商在采用分散平行发包方式时应注意哪些问题。

答案：

一、名词解释题（12分，共 4 题，每小题 3 分）

1.参考答案：

建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。

解题方案：

建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

2.参考答案：

按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。解题方案：

按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

3.参考答案：

当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。解题方案：

当事人双方就合同的主要内容达成合意（意思表示一致）的法律行为。评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

4.参考答案：

建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。

解题方案：

建设工程委托监理合同是发包人与承包人（监理人）为完成特定的建设项目的监理任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于劳务性合同（服务性合同）。

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

二、简答题（36分，共 6 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：（1）国有土地使用权赠与合同是无偿合同，这是基本特征（2）国有土地使用权赠与合同是单务合同（3）国有土地使用权赠与合同是诺成性合同（4）国有土地使用权赠与合同是要式合同。解题方案：

国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：国有土地使用权赠与合同是无偿、单务、诺成性、要式合同

评分标准：

每条1分，共4分。

2.参考答案：

国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：（1）对抵押标的物享有优先受偿权，这是主要权利（2）对抵押物行使保全权利（3）物上代位权（4）处分抵押权。

解题方案：

国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：对抵押标的物享有优先受偿权、行使保全权利、物上代位权及处分抵押权

评分标准：

每条1分，共4分。

3.参考答案：

集体土地征用安置补偿协议的特征包括：（1）所有权和使用权转移的强制性

（2）补偿安置的法定性（3）劳动力安置的妥善性。

解题方案：

集体土地征用安置补偿协议的特征包括：所有权和使用权转移的强制性、补偿安置的法定性、劳动力安置的妥善性

评分标准：

1条2分，2.3条1分，共4分。

4.参考答案：

建设工程勘察设计合同的法律特征包括：（1）勘察设计合同的当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织，且承包人的主体资格受到严格限制（2）勘察设计合同具有计划性和程序性（3）勘察设计合同是要式合同

解题方案：

建设工程勘察设计合同的法律特征包括：当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织、勘察设计合同具有计划性和程序性、要式合同

评分标准：

1条2分，2.3条每条1分，共4分。

5.参考答案：

宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。解题方案：

宗地出让合同的特点有：（1）出让方具有确定性（2）标底具有限制性（3）对象具有唯一性（4）受让方目的具有选择性（5）开发内容具有单一性。评分标准：

每一点1分，共5分。

6.参考答案：

成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性

（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。

解题方案：

成片土地出让合同的特征包括：（1）出让方具有确定性（2）标的具有限制性

（3）对象具有唯一性（4）受让方的目的具有明确性（5）土地开发具有漫长性。

评分标准：

每一点1分

三、案例分析题（8分，共 1 题，每小题 8 分）

0.参考答案：

答：1.根据本案案情，不存在重大误解，被告是在和原告协商变更合同无果之后，为赚取更多的利润，才采取这样的行为的。2.被告存在违约行为，被告应当继续履行合同，以东风大卡车为交货标准，交付30车黄沙给原告。同时，因交货延误对原告造成的损失应予赔偿。3.在合同履行的过程中，如果发现合同中有约定不明确的条款，首先合同双方应当协商签订补充协议，如果达不成一致意见，则依据合同有关条款和交易惯例确定，没有交易惯例可参照则依据合同法中的具体规定执行。

解题方案：

第一问，在民法理论上，重大误解又称为错误，其情形有二：（1）意思与事实不一致，（2）意思与表示不一致。重大误解通常的特征是：（1）误解是当事人认识上的错误。该错误的产生是当事人的内心意思缺陷，不是其他原因。

（2）误解是当事人对合同内容的认识错误。误解的对象是合同的内容，是对合同内容的认识错误，因此而使当事人订立了合同。（3）误解直接影响到当事人的权利和义务。基于当事人对合同内容的错误认识，因而，就必须影响到当事人的权利义务关系，给误解的一方当事人造成损失。正是由于这样，法律才将重大误解作为合同相对无效的理由，授予发生误解的当事人以变更权或撤销权。第二问，首先违约责任是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事责任 本案承担违约责任的形式是继续履行。

评分标准：

第一问4分，第二问5分，第三问5分

四、论述题（44分，共 4 题，每小题 11 分）

1.参考答案：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共

利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。

解题方案：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。

评分标准：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（4分）合同成立要件3分，生效要件5分。

2.参考答案：

合同成立是指当事人之间存在法律上认可的合同关系。合同生效是指合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。合同的成立与合同的生效区别：

1.合同的成立是当事人意思表示一致，是一种合意。2.合同的生效，是指合同的内容开始发生法律效力。3.合同的成立，并不一定产生法律效力，如果其符合法定生效条件，就会受到法律保护，达到合同当事人预期的目的；如果其违背或欠缺生效的要件，则构成无效合同，或可撤销合同，或效力待定合同。

解题方案：

生效、合同成立的概念及两者所谓区别。

评分标准：

概念每个2分，区别每条2分，共10分。

3.参考答案：

招标人应避免的缔约过失行为主要有：（1）变更或者修改招标文件后未履行通知义务；（2）泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；（3）违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；（4）采用不公平合理的招标方式进行招标；（5）由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；（6）借故不与中标人签订合同。

解题方案：

招标人应避免的缔约过失行为主要有：变更或者修改招标文件后未履行通知义务；泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；采用不公平合理的招标方式进行招标；由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；借故不与中标人签订合同。

评分标准：

每条1分，共5分。

4.参考答案：

分散平行分包是指业主将勘察、设计、土建、安装、装饰等工程分别委托给不同的承包商的发包模式。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。分散平行分包的特点主要有：（1）业主要进行多次招标工作，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间；（2）业主管理和控制比较细，需要对出现的各种工程问题作中间决策；（3）业主直接管理的承包

商数量多，工作量大，协调困难，容易引起合同争执，造成混乱的状态。而业主要承担协调任务，对各承包商互相干扰造成的问题承担责任，因此工程建设过程中业主面临的索赔多；（4）业主能对工程进行较强的干预与控制；（5）承包商之间存在制衡关系，容易发现问题及时纠正。房地产开发商在采用这种发包模式时应注意：工程项目不能划分得太细，应尽量减少承包商的数量；业主应有较强的项目管理能力或聘请得力的工程项目管理人员。

解题方案：

分散平行发包的特点

评分标准：

分散平行特点每点1分，共5分；房地产开发商在采用这种方式时应注意问题每个2分，答案完整准确再加1分。

第二篇：2014年9月份考试房地产项目合同管理第一次作业

2014年9月份考试房地产项目合同管理第一次作业

一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）

1.以下选项中，国有土地出让合同中不需要包括的内容是（）A.出让土地的位置B.出让土地的边界和面积C.出让土地的地理位置图D.出让土地地形图

2.以下关于抵押的说法正确的是（）。A.抵押是担保方式的一种B.抵押不随着债务的转移而转移C.抵押物只能是动产D.抵押是一种主债务

3.国有土地使用权出让合同出让的是（）A.土地使用权B.土地所有权C.土地使用权和所有权D.以上都不对

4.土地一级市场与二级市场的关系是（）A.两者是并列关系B.两者无任何关系C.一级市场是二级市场的基础D.二级市场是一级市场的基础

5.国有土地使用权转让合同的订立必须以同一国有土地的（）为有效成立前提。A.出售合同 B.交换C.出让合同D.租赁合同

6.土地使用权抵押属于（）土地市场A.一级B.二级C.三级D.四级

7.以下土地的土地使用权不能用以划拨的是（）。A.国家机关和军事用地B.城市基础设施用地C.公益事业用地D.耕地及其他用地

8.土地使用权出租属于（）土地市场A.一级B.二级C.三级D.四级

9.土地使用权转让属于（）土地市场。A.一级B.二级C.三级D.四级10.土地使用权抵押属于（）土地市场A.一级B.二级C.三级D.四级

11.较之国有土地使用权出让合同，国有土地使用权转让合同的特点不包括（）。A.合同主体不同B.合同期限不同C.合同签订的前提条件不同D.出让合同建立在转让合同的基础上

12.承包商最没有积极性控制成本的合同类型是（）A.单价合同B.总价合同C.目标合同 D.成本加酬金合同

13.某水泥厂因技术问题使水泥质量达不到国家标准，该厂用其他厂家生产的水泥换上自己包装后，作为样品与采购方签订合同，则该合同属于（）A.超越经营范围B.采取胁迫手段C.采取欺诈手段D.无效代理

14.房屋租赁合同的特征不包括（）A.房屋租赁合同的标的物只能是特定的房屋B.房屋租赁合同转移的是标的物的所有权C.房屋租赁合同遵守买卖不破租赁原则D.房屋租赁合同的双务有偿合同

15.下列不属于合同变更的是（）。A.价格上调 B.增加标的数量C.改变付款期限D.标的物发生改变/

316.宗地出让的土地开发后，其使用者是（）。A.自用B.转让C.可自用也可转让D.以上都不对

17.监理单位可以跨地区、跨部门监理一、二、三等级工程需具备的资质是（）。A.特级

B.甲级C.乙级D.丙级

18.土地使用权租赁合同订立的形式是（）。A.口头形式B.书面形式C.口头或书面形式

D.以上都不对

19.商品房抵押贷款合同的特征不包括（）。A.有偿性B.要式性C.金融机构享有抵押权

D.实践性

20.物业管理合同的标的是（）。A.建筑工程 B.智力劳动成果C.业主的生命财产D.物业管理服务

二、多项选择题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）

1.下列哪些情况下，房屋出租人有权终止合同（）。A.将承租的房屋转租的 B.拖欠租金累计6个月以上的C.利用承租房屋贩卖假货的D.擅自改变承租房屋结构的E.将承租房屋转借他人的2.下列关于土地使用权租赁合同的阐述正确的有（）A.受租人不得擅自将出租土地转租第三人B.出租合同不需要符合转让的条件C.特性之一是优先权D.地上建筑物附着物随土地使用权一起出租E.对订立形式没有要求

3.不属于合同必须具备的条款有（）。A.标的B.付款方式、地点 C.数量D.质量E.争议解决方式

4.仲裁的特点不包括（）A.保密性B.二审终审制C.体现当事人意思自治D.程序比诉讼繁琐E.裁决书可申请人民法院强制执行

5.建设工程监理合同的法律特征包括（）。A.合同主体是具有特殊资格的主体B.建设工程监理合同是双务有偿合同C.建设工程监理合同是不要式合同D.建设工程监理合同属于委托合同E.建设工程监理合同是要式合同

6.以下属于土地使用权转让的是（）A.土地使用权出让B.土地使用权划拨C.土地使用权交换D.土地使用权赠与E.土地使用权出售

7.下列用地的出让期限规定为50年的有（）。A.居住用地B.商业用地C.体育用地D.娱乐用地E.综合用地

8.以下关于抵押的说法错误的是（）A.抵押是担保方式的一种B.抵押是一种从债务C.抵押不随着债务的转移而转移D.抵押物可以是动产也可以是不动产E.抵押物只能是动产

9.下列不属于人民法院判决合同有效还是无效的依据的是（）。A.法律B.行政法规C.地方法规D.行业规章E.地方规章10.下列不属于合同当事人承担违约责任的形式有（）。A.继续履行B.定金C.返还财产D.追缴财产E.违约金

三、判断题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）

1.土地使用权租赁合同订立的形式可以是书面也可以是口头形式（）。

2.土地使用权的转让属于土地一级市场（）

3.土地使用权转让市场属于第一级土地市场（）。

4.建设工程施工合同文件包括中标通知（）。

5.宗地出让是土地使用权连带地下埋藏物一起出让（）

6.建设工程勘察设计合同的承包方是勘察设计单位（）。

7.物业管理合同的标的是智力劳动成果（）。

8.监理费用由项目法人支付（）。

9.国有土地使用权赠与合同是要式合同（）。

10.国有土地使用权抵押合同以要约和承诺的形式订立（）。

答案：

一、单项选择题（40分，共 20 题，每小题 2 分）

1.D 2.A 3.A 4.C 5.C 6.B 7.D 8.B 9.B 10.B 11.D 12.D 13.C 14.B 15.C

16.C 17.B 18.B 19.D 20.D

二、多项选择题（30分，共 10 题，每小题 3 分）

1.ABCD 2.ACD 3.BE 4.BD 5.ADE 6.CDE 7.CD 8.CE 9.CDE 10.CD

三、判断题（30分，共 10 题，每小题 3 分）

1.× 2.× 3.× 4.√ 5.× 6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

第三篇：2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业

2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业

一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）

1.ES理念

2.房地产业

3.交通规划

4.聚焦法

5.问卷访问法

二、计算题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）

1.某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？

2.某商业铺面建筑面积250平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为300元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为8%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？

3.张某家庭月收入4000元，每月用于购房支出的可占30%，张某计划以首付30%、按揭20年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价3000元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？

4.王某家庭月收入10000元，每月用于购房支出的可占40%，张某计划以首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套高档住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价套内6000元/平方米，问王某可以购买多大套内面积的户型？

5.如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？

三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）

1.在进行房地产业发展水平的调查时，主要应调查哪些内容？

2.按项目开发过程划分主要有哪些风险？

3.区域经济理论的对房地产策划的指导意义是什么？

4.怎样进行敏感性分析？

5.什么是房地产直销？适用于哪些情况？

四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）

某饲料生产企业于九十年代初，在远离城市的某乡镇附近征用大片土地，准备扩建二期生产基地。后受92`93年开发热潮的影响，觉得利用该地环境幽静,空气清新,企业品牌突出的优势修建别墅，赚钱会更多更快，但也有人提出反对意见，认为公司的专长在于饲料生产而不是房地产开发经营，而企业老总则认为公司在饲料领域能够做得很好，那么在房地产经营领域也会做得很好，因为二者都具有市场经营的共性。于是，在毫无经验的情况下将原先的工业用地变更为住宅用地，建造高档别墅，并借助企业在饲料生产方面的品牌效应进行促销，结果，事与愿违，由于该住宅所处区位太偏，远离主城，交通不便，产品设计差（农民宅基地形式），市场定位不明，以及政策调控等的条件的制约，虽然采用了许多促销手段（包括大量的广告宣传），但其销售状况仍十分糟

糕，除了当地首富买了一两套外，便很少有人问津，至今该楼盘早已成为烂尾盘。

问题：从房地产经营的角度试分析该企业失败的原因并指出房地产企业经营的特点

五、论述题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）

阐述房地产开发的内部风险？

答案：

一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

ES理念是指企业经营应当满足企业利益需要，使企业达到满意。

解题方案：

从ES理念的定义来回答

评分标准：

回答出ES理念的定义得3分

2.参考答案：

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

解题方案：

从房地产业的定义来回答

评分标准：

回答出房地产业的定义得3分

3.参考答案：

交通规划主要是确定小区内道路等级系统，确定道路的轴线、走向、坡度、宽度、材质铺装、车行道路的交叉分流以及车库位置的设置。

解题方案：

概念掌握

评分标准：

回答出相应定义得3分

4.参考答案：

通过众多细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，试目标客户集中在相对狭窄的层面。

解题方案：

概念掌握

评分标准：

回答出相应定义得3分

5.参考答案：

问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。

解题方案：

从问卷访问法的定义来回答

评分标准：

回答出问卷访问法的定义得3分

二、计算题（25分，共 5 题，每小题 5 分）

1.参考答案：

售价：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分

2.参考答案：

售价：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分

3.参考答案：

答题要点

1、计算承购总价：P=4000*30%*[1-1/(1+0.5%)240]/[(1-

30%)*0.5%]=239281

2、计算可以购买的面积：S=239281/3000=79.76≈80m2 解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分

4.参考答案：

答题要点

1、计算承购总价：P=10000*40%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-

40%)*0.5%]=790000

2、计算可以购买的面积：S=790000/6000=131.6≈130m2 解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分

5.参考答案：

每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数

解题方案：

掌握概念、计算方法

评分标准：

式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分

三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

其调查内容包括：

1、当地房地产企业数量及其经济实力；

2、历年土地供应面积、土地出让价格、地价增长幅度

3、历年开发投资规模、新开工面积、施工面积、竣工面积及其增长幅度；

4、历年商品房销售面积、销售金额、销售均价、空置面积、空置率及其增长幅度；

5、当地房地产行业开发成本及投资回报。

解题方案：

掌握概念

评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得6分

2.参考答案：

1、项目策划决策阶段风险

2、项目前期工作阶段风险

3、项目工程建设阶段风险

4、项目经营阶段风险

5、项目物业管理阶段风险

解题方案：

掌握概念

评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得6分

3.参考答案：

项目策划应区域经济理论为指导，深入分析项目开打与区域发展的内在联系，坚持区域运营思想，竖立“区域促项目，项目带区域”的协调发展观，重视项目区位的科学选择，坚持项目的综合开发和渐进发展。

解题方案：

理解掌握

评分标准：

全部回答对得6分

4.参考答案：

1、首先确定分析指标；

2、然后选择在项目经营期内可能发生变化的变量因子；

3、接着预测其变化幅度，重新计算评价指标；

4、最后绘制评价指标----变量因子关系曲线图；

5、据此判断关键变量因子及最大变动幅度。解题方案：

掌握概念

评分标准：

每答对一点得1分，全部答对得6分

5.参考答案：

1、房地产直销是由开发商自己组建销售团队自行销售的一种售房途径。

2、房地产直销适用于企业具有一批专业深厚、经验丰富的营销策划人士和销售精英；开发的产品品质优良，市场基础较好，竞争优势明显；企业具有良好的社会形象，美誉度、知名度较高，品牌突出；并已已建立起完善的客源信息系统和广泛的客户网络系统

解题方案：

掌握概念

评分标准：

答对第一点得2分，答对第二点得4分，全部答对得6分

四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）

0.参考答案：

1.（1）该企业失败的原因在：企业失败原因在于不了解房地产开发经营的特点，不熟悉高档住宅选址要求（2）:一是位置偏远，交通落后。高档住宅侧重于完善畅通的道路系统和停车场所。二是配套薄弱，配套投入较大；三是社区不成熟，成熟期较长。另外，地块地段的差异性影响到项目的级差收益高低。地段越偏远，其级差收益越低，开发价值越不高。2.房地产开发经营的特点：

一、经营对象独特；

二、经营环境复杂；

三、经营环节复杂；

四、投资成本高，资金需求量大；

五、投资收益高，具有较强的资产倍增效应；

六、经营期限长，不确定性因素多，风险较大。

解题方案：

熟练掌握概念，灵活应用到实践

评分标准：

答对第1点得8分，其中（1)答对得4分，（2）答对各点得1分；第2点各小点1分；全部答对得14分

五、论述题（10分，共 1 题，每小题 10 分）

0.参考答案：

内部风险是有企业内部原因导致的风险。引起内部风险的原因通常是：（1）决策失误，决策时对未来形势、市场趋势、政策机会、项目前景等判断失误作出

了错误的决策，比如过分乐观的决策或者过分悲观的决策，都可能导致投资失败。决策失误往往是因企业的决策机制不健全而引起的。（2）管理失控，项目在实施中，由于管理制度的不完善，导致项目在成本、进度、质量、合同、人力、财务等方面的管理失去有效控制而引致的经营管理风险。（3）资源短缺，项目实施中，由于政策的变化，某些稀缺性资源出现短缺而使项目处于停滞状态时，也会导致项目投资的风险，如宏观调控政策的实施使银行贷款及项目用地的获取通常变得十分困难。

解题方案：

理解掌握

评分标准：

回答对每一点的3分，全部回答对得9分

第四篇：项目管理第三次作业答案

参考答案：

1、现代项目管理学理论认为，一个项目的相关利益主体通常包括项目的业主、客户、项目经理、项目实施组织、项目团队和项目的其他相关利益主体等，案例当中项目所涉及的利益相关主体有如下几种：北京广播电视大学、中央广播电视大学、北京市教委成教局、北京电大学生、北京电大行政管理教研室及电教中心等。

2、（1）案例当中提到“北京电大有关方面决定由行政管理教研室，联合学校电教中心技术人员，在不影响各自部门日常工作的前提下成立专题项目组”，据此可以判断北京广播电视大学属于直线职能型组织结构。

（2）直线职能型组织结构的特点有如下几点：直线职能型组织强调直线层次指挥系统和职能部门专业分工，主要适用于日常运营性组织；这种项目团队的项目经理和多数成员都是从组织各职能部门抽调兼职的，项目经理权力和权威性很小，管理相对难以严格，因此，直线职能型组织对于开展项目管理是十分不利的。

3、针对案例中所提项目出现的拍摄设备陈旧、项目组织分工协调尚不明确以及人员流动和内容变更等问题，下面我选择北京广播电视大学这一利益主体，谈一谈对于保障该项目质量的理解。

（1）项目管理学认为，保障一个项目的质量，通常需要从以下几个方面着手：

• 制定清晰的质量要求说明；

• 制定科学可行的质量标准；

• 组织和完善项目质量体系；

• 配备合格和必要的资源；

• 持续开展有计划的质量改进活动；

• 全面控制项目范围的变更。

•（2）根据项目质量管理理论，结合案例中项目出现的上述问题，我认为应该采取如下措施保障该项目的质量：

• 第一、组织和明确完善的项目质量计划体系，做好北京电大行政管理视频资源拍摄制作项目，需要多方

利益相关主体通力合作，需要经历至少一个学期以上的项目工期，工作涉及方方面面，因此，为确保该教学资源的制作质量，有必要制定一套完善的项目质量计划。

• 第二、为电教中心配备合格和必要的资源，要保障北京电大行政管理视频资源的清晰度，必须……高清摄

像机。

• 第三、严格控制项目工作内容的变更，案例当中提到“因为某领导提议，项目组把“城管执法”这一与群众

日常生活息息相关的行政管理工作也列入了新的拍制范围”，尽管该领导提出了一个较为重要的内容，但是拍摄工作必须严格按照项目计划当中的成本和工期安排来进行，这样项目团队才有充足的时间和精力来保障项目质量，因此……

第五篇：2013年4月考试房地产项目合同管理第一次作业

2013年4月考试房地产项目合同管理第一次作业

一、单项选择题（本大题共60分，共 20 小题，每小题 3 分）

1.土地一级市场与二级市场的关系是（）

A.两者是并列关系

B.两者无任何关系

C.一级市场是二级市场的基础

D.二级市场是一级市场的基础

2.国有土地使用权转让合同的订立必须以同一国有土地的（）为有效成立前提。

A.出售合同

B.交换

C.出让合同

D.租赁合同

3.以下土地的土地使用权不能用以划拨的是（）。

A.国家机关和军事用地

B.城市基础设施用地

C.公益事业用地

D.耕地及其他用地

4.土地使用权出租属于（）土地市场

A.一级

B.二级

C.三级

D.四级

5.土地使用权转让属于（）土地市场。

A.一级

B.二级

C.三级

D.四级

6.外销商品房预售合同的特征不包括（）。

A.外销商品房预售合同是不动产远期买卖合同

B.外销商品房预售合同是实践性合同

C.外销商品房预售合同是主体就有特殊性

D.外销商品房预售合同的争议解决有其特殊性

7.建设工程施工合同文件不包括（）

A.中标通知

B.投标书及附录

C.招标公告

D.工程量清单

8.物业管理合同的标的是（）

A.建筑工程

B.智力劳动成果

C.业主的生命财产

D.物业管理服务

9.以下不属于土地使用权划拨的特点的是（）。

A.单向性

B.有偿性

C.无限性

D.两面性

10.监理单位可以跨地区、跨部门监理一、二、三等级工程需具备的资质是（）。

A.特级

B.甲级

C.乙级

D.丙级

11.以下关于国有土地使用权赠与合同的说法错误的是（）。

A.国有土地使用权赠与合同是要式合同

B.国有土地使用权赠与合同是实践性合同

C.国有土地使用权赠与合同是无偿合同

D.国有土地使用权赠与合同是单务合同

12.某商业用地自出让时已使用10年，进行转让的合同期限为（）年

A.30

B.40

C.50

D.60

13.下列行为不属于实际违约行为的是（）。

A.明确表示自己将不履行合同主要义务

B.标的物 迟延履行

C.履行方式不符合D.合同约定存在质量缺陷

14.物业接管验收与竣工验收的不同点不包括（）。

A.主体不同

B.性质不同

C.目的不同

D.程序不同

15.签订商品房抵押贷款合同要求借款人有不少于于所购房价（）的自筹资金。

A.20%

B.25%

C.30%

D.40%

16.以下关于抵押的说法错误的是（）。

A.抵押是担保方式的一种

B.抵押是一种从债务

C.抵押随着债务的转移而转移

D.抵押物只能是不动产

17.以下关于签订土地使用权划拨的双方当事人的说法正确的是（）。

A.双方法律地位平等

B.双方权利对等

C.双方义务对等

D.双方权利不对等

18.下列选项中不属于不可抗力的是（）。

A.战争

B.特大暴雨

C.台风

D.施工工人罢工

19.下列属于合同变更的是（）

A.价格上调

B.标的物发生改变

C.改变付款期限

D.增加标的数量

20.尚未竣工的商品房预售须满足一定条件，其中要求投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的（）以上。

A.30%

B.25%

C.20%

D.15%

二、多项选择题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）

1.不属于合同必须具备的条款有（）。

A.标的B.付款方式、地点

C.数量

D.质量

E.争议解决方式

2.建设工程勘察设计合同的法律特征包括（）。

A.勘察设计合同具有计划性

B.勘察设计合同是要式合同

C.勘察设计合同是不要式合同

D.当事人双方必须是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织 E.勘察设计合同具有程序性

3.房屋赠与合同的特征包括（）。

A.赠与是双方法律行为

B.标的物是赠与人所有的或经有效授权的可以赠与的房屋

C.房屋赠与合同是要式合同

D.房屋赠与合同是诺成性合同

E.房屋赠与合同是无偿的4.房屋租赁合同的特征不包括（）。

A.房屋租赁合同的标的物只能是特定的房屋

B.房屋租赁合同转移的是标的物的使用权

C.房屋租赁合同遵守买卖不破租赁原则

D.房屋租赁合同的双务有偿合同

E.房屋租赁合同是要式合同

5.征地补偿费包括（）。

A.城镇土地使用税

B.土地投资补偿费

C.地上附着物和青苗补偿费

D.安置补偿费

E.土地补偿费

三、判断题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）

1.委托勘察设计前期为编制可行性研究报告订立的合同也属于勘察设计合同（）。

2.物业管理合同的标的是智力劳动成果（）。

3.监理费用由项目法人支付（）。

4.发出中标通知书属于要约（）。

5.国有土地使用权赠与合同的受赠人不能是限制民事行为能力人或无民事行为能力人（）。

答案：

一、单项选择题（60分，共 20 题，每小题 3 分）

1.C 2.C 3.D 4.B 5.B 6.B 7.C 8.D 9.B 10.B 11.B 12.A 13.A

14.D 15.C 16.D 17.D 18.D 19.B 20.B

二、多项选择题（20分，共 5 题，每小题 4 分）

1.BE 2.ABDE 3.ABCD 4.BDE 5.BCD

三、判断题（20分，共 5 题，每小题 4 分）

1.× 2.× 3.× 4.√ 5.×