关于阴阳合同的部分问题分析

第一篇：关于阴阳合同的部分问题分析

关于阴阳合同的部分问题分析

所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的，是为阳合同；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头，是为阴合同。“阴阳合同”是一种为违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

一“利益”何在？ 以房产交易为例，在二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。情况一中的买方可以获得更多的贷款，情况二中的卖方可以少缴税，而在阴阳合同的成立之初，双方必定约定好利益均分，如此则双方均获利，而这利来自于哪呢——国家。所以说阴阳合同的本质就是通过两份内容不同的合同来实现欺骗国家财富的一种行为。

二 风险何在？所谓风险就是损益的可能性。仍以二手房交易为例，在一般情况下，买卖双方签订合同后即时完全正确旅行阴合同内容，则合同签订双方倒不会有损失，而且还会有额外的“利益”。可是若合同未即时完全履行，那么履行哪个合同就会成为纠纷的起点。2010年10月10日,河南省洛阳市，海某与王某双方口头协议,海某将其房屋以87.8万元的价格卖给王某。王某支付了2000元定金后,通过转账方式付款80万元,所剩7.6万元由王某给海某出具欠条,并约定待办完房产过户手续,支付余款后,海某将土地证交给王某。王某为减少缴税,海某和王某将在房管局备案的合同中房屋价格写为50万元。当天,王某按口头协议缴纳了全部税费,并领取了房产证。10月20日,王某在明知土地证在海某手中的情况下,登报声明土地证作废。此后,海某多次催要剩余房款未果,诉至法院。可见签订阴阳合同在获得“利益”的同时也可能会惹上不必要的麻烦，甚至会受到法律的制裁。

三 哪个有效？前面提到履行哪个合同的问题，其实就是哪个合同有效的问题，或者说哪个合同效力优先的问题。如果两种合同分别来看，两种合同似乎都是双方真实的意思表示，所以合同分别有效。可是如果同时有效那么如果发生合同履行纠纷时，就无法进行有效裁决。于是法学界产生了如下观点：阴合同有效 此观点主要为：阴合同体现了双方当事人的真实意思表示，双方在实践中亦按照阴合同的主要条款实际履行，则该合同对双方当事人均具有拘束力。阳合同有效、阴合同无效 多数人持有该观点，认为招投标领域的阴阳合同的阳合同为建设单位、施工单位按照《招标投标法》的相关规定，依据招标投标文件签订的施工合同，其；为符合法律强制性规定的合同，且在建设行政主管部门备案，应为有效；与之相反，阴合同为双方私下协议，未按《照招投标法》进行招标投标程序，且未到相关行政管理部门办理必要手续，违反了法律的强制性规定，形式上缺乏生效条件，应为无效。《招标投标法》第46条明确规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内同的其他协议。而阴合同、阳合同的实质内容不同，违反了法律的强制性规定，应为无效。阴阳合同都无效 少数人持有此观点，认为：依据《招标投标法》和相关法律规定，施工合同涉及的工程项目如是必须进行招投标的项目，则工程必须经过招投标程序，且招标投标

活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则进行。如当事人双方在进行项目招标投标过程中存在招标人私下内定中标人，并对招标方案等实质性内容进行谈判等行为，违背了《招标投标法》的相关规定，应为无效中标，因此导致阴阳合同符合《合同法》第52条规定的无效合同情形之一，故阴阳合同均无效。

在我看来，首先阴阳合同都有效不成立无需置疑，且无人主张这种观点，所以无需论证；而阴阳合同都无效这一观点，不利于促进交易提高效率，违反《合同法》鼓励交易的基本原则，所以这种观点也应予以摒弃；至于阳合同有效阴合同无效这一观点则只看到了形式上的法律，没有理解法律的精髓、法律的精神，此观点过分重视形式合法，却导致了当事人利益的损失，违背公平原则，所以这种观点也不合理；我个人赞成阴合同有效阳合同无效这一观点。阴合同是双方当事人的真实的意思表示，符合当事人交易的初衷，而阳合同只是双方为获取国家利益而签订的合同，属另一个意思表示，也就是另一个合同只是由于内容违法而无效，因而不影响阴合同的效力。所以在效力问题上，我认为阴合同有效而阳合同无效。

四 怎样规制？阴阳合同之所以能够存在，是因为签订阴阳合同能给签订人带来利益，所以消灭阴阳合同的最直接最有效的方法就是消除签订人获利的可能性。这就需要变革一些制度比如备案登记等，现存的制度是按照合同签订人的上报然后由相关部门进行征税等活动，上报的内容全部由上报人提供，这虽然符合合同签订自由不受干涉的原则，却给阴阳合同等行为留下了可乘之机。因而相关部门可以就交易活动进行评估哪怕是粗略的评估，或是现实的审查而不只是流于形式，这样即规制了交易活动，也可使国家财富免受损失。

（部分内容摘自互联网）

第二篇：“阴阳合同”

“阴阳合同”

“阴阳合同”：是指在“一次交易中同时签订两份不同的合同”。

二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。“阴阳合同”藏风险

莫为小利酿大错

本报讯（记者赵碧莹）记者近日从多家房产中介了解到，二手房交易存在很多“阴阳合同”的现象，房产中介都表示这是买卖双方自愿订立的，但业内人士提醒“阴阳合同”隐藏着很多风险。

“阴阳合同”现象的确存在如一套实际转让成交价格为60万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局的过户价则是以40万元成交的。这样剩余20万元所产生的税费就可以轻易避掉。启富置业市场部经理林晶表示，“阴阳合同”的现象的确存在，但都是买卖双方自愿的。因为合同最强调的就是当事人的真实意思表示，如果两份合同均是当事人真实意思

表示，那么在当事人均知情的情况下，当事人对交易细节的最终定论事实上已经有了共同的标准。

做低房价少缴税乃违法

世安居不动产总经理夏玉飞提醒“阴阳合同”隐藏着很多风险，首先，买卖双方在合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。这种逃税行为，一旦被查明属实，当事人不仅要补税，还要罚款。

其次，买卖双方在合同中做高房价多贷款则是欺诈行为，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。

此外，签订“阴阳合同”对买卖双方还存在着其他法律风险。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方将会遭受大额损失。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同（阴合同）约定不明确或不详细，卖房者也有可能被买方钻了空子，只按照“阳合同”的价格支付购房款。

所以，买卖双方一定要慎签“阴阳合同”。

第三篇：阴阳合同效力

阴阳合同效力

1.阴阳合同中的阳合同因不体现当事人的真实意思而不发生法律效力。

2.阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，阴合同只要内容合法，同样受到法律保护。

3.如果利用阴阳合同实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的阳合同无效，被伪装的阴合同也因内容违法而无效。

4.买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了中国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚。

5.如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

6.买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

7.双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。

8.没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

9.中的阳合同因不体现当事人的真实意思而不发生法律效力。

10.阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，阴合同只要内容合法，同样受到法律保护。

11.如果利用阴阳合同实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的阳合同无效，被伪装的阴合同也因内容违法而无效。

12.买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了中国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚。

13.如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

14.买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

15.双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会，调解不成则认定合同不成立。

16.没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

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第四篇：什么是阴阳合同

什么是阴阳合同

一、什么是阴阳合同、什么是购房阴阳合同

1.我国立法中并无阴阳合同这一术语，它只是对一种社会现象的概括，其实质是一种交易行为。

2.阴阳合同通常出现在二手房买卖过程中，买卖双方就同一签订的数份不同价格的合同。

3.送至房产交易中心登记的叫阳合同，只供登记用，双方私下留存的叫阴合同，作为交易的真实成交价格。

4.在二手房买卖交易过程中，双方首先要确定的就是价格，价格确定好之后就不会再有变动，即使签订了补充合同，也多是对付款方式和交房时间的变更，一般不会涉及对房价的变更。

5.阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。

6.对外的合同并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的。

7.对内的合同则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。

8.阴阳合同是一种为违规行为，在给当事人带来利益的同时，也存在法律风险。

二、什么叫阴阳合同、阴阳合同是什么意思

1.阴阳合同又称黑白合同，并非法律术语，其概念主要明确于《招标投标法》颁行之后。

2.阳合同为建设单位、施工单位按照《招标投标法》的规定，依据招投标文件签订的在建设工程管理部门备案的建设工程施工合同。

3.主要特点为：经过合法的招投标程序，该合同在建设工程管理部门备案，形式合法。

4.阴合同是双方为规避政府管理，私下签订的建设工程施工合同，未经过合法的招投标程序且该合同未在建设工程行政管理部门备案。

5.阳合同只用来登记，真实的成交价是阴合同，两份合同的价格不同，两份合同的签订时间可能是同一天，也可能相隔数天，但大致时间一致。

6.对外的合同并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的。

7.对内的合同则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。

8.阴阳合同是一种为违规行为，在给当事人带来利益的同时，也存在法律风险。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

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第五篇：分析房屋买卖中的阴阳合同现象

分析房屋买卖中的阴阳合同现象

2011年4月1日，《房地产经纪管理办法》正式开始施行，该法第25条第五款规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：„„

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；”而本条款所描述的现象即是我们常说的“阴阳合同”。

所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方的真实意思表示，其订立是为了逃避国家税收或者其他目的。对内的一份则是双方的真实意思表示。阴阳合同不限于，但主要见于房屋买卖之中。

笔者将在下文中结合案例，分析下阴阳合同的相关问题。

【案件回放】

黄某将其拥有的上海市三泉路的三间门面房，放在中介处挂牌出售。后被周某看中，经中介居间介绍，双方达成人民币270万元的房屋转让价格。周某按照约定向黄某支付了第一笔人民币135万元的房款。为了逃税，通过中介的操作，双方用于办理过户手续的房屋买卖合同写成人民币88万元。因价格明显不符合市场行情，未能通过房产交易中心审核。后周某决定放弃房屋购买计划，遂向上海市宝山区人民法院起诉，要求黄先生返还房款。后宝山区法院判决，该合同因侵犯国家利益而无效。

【律师分析】

一、阴阳合同的效力

法院审判过程中，阴阳合同并非都会被认定无效，而是会结合合同价格和市场价格的差价来综合判断。具体可分为以下几种情况：

1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效；对于差价太大的，一般会认定无效；

2、对于卖方不想买，而主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效，但过户价格条款无效；

3、对于买方不想买，而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效，但过户价格条款无效；

4、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调调解不成的，一般会认定合同不成立。

5、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

二、阴阳合同的风险

首先、房屋买卖合同中的交易价格被房产交易中心认定为不合理的，将导致房屋无法过户。

其次、对于买卖双方，阴阳合同无法保障双方的权利。买方承担的风险是，如果卖方因为房价升值而反悔，就可能会以存在阴阳合同现象为借口起诉，从而取消交易；卖方面临的风险就是，因为网签合同中的价格低于实际交易价格，房款可能无法全部收回。

再次、根据《房地产经纪管理办法》第37条的规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员被查出存在阴阳合同现象的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

最后、即使房屋顺利过户了，买方将来出售该房屋时，也会蒙受一定的经济损失。这主要体现在计算所得税时涉及的原值，即原来购入价。原值越低，计算出的个人所得就会越多，要缴的税就越多。即使不出售房屋，如果将来遭遇房屋拆迁等情况，在评估、赔偿等方面也会存在损失。

三、结论

阴阳合同作为房屋买卖中众人皆知的潜规则而被频繁使用，笔者虽然理解，但是仍然要提醒大家，虽然每个人都想争取个人利益的最大化，但前提是这必须是在法律允许的范围内进行。这样做既能充分保护自己的合法权利，也能保证房产交易市场的正常发展。

【相关法条】

《房地产经纪管理办法》：

第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

……

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

第三十七条 违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。