台北物业管理考察启示

第一篇：台北物业管理考察启示

台北物业管理考察启示（王赟）

2014-01-11 物业管理资讯

2012年6月11日，应台北宝路集团邀请，笔者一行诸人由上海紫泰物业管理有限公司总经理夏亚伟带队，飞赴台北进行考察学习。考察过程中，宝路集团在台北项目的规模档次、设计规划、工程质量、管理水准给考察团留下了深刻的印象，特别是宝路项目管理团队精湛的业务能力和职业精神、台湾物业管理社会化的水平、物业从业人员的专业精神、台湾民众（业主）的高素质为考察团带来了震撼，拓宽了视野。台北物业管理许多成熟、合理、科学的做法，给我们带来许多重要的启示。

台湾物业管理概览

台湾的物业管理是从上世纪60年代开始起步，早期是自发成立的业主自治会，发展成为“专业、年轻、训练有素”的“保全服务”行业，后循序渐进整合服务往下扎根。

台湾的传统物业管理服务模式以行政事务服务、驻卫保全服务、机电设施管理、环保维护为主要业务，现代新型的物业管理服务模式是建立在传统服务模式之上，增加了物流与房屋中介服务。物流服务即物流通路行业，如连锁超市、保姆看护等一系列生活与商业支援服务，而房屋仲介即为提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。

业主形态可区分为公务部门物业管理服务、建商单位主导物业管理服务和社区商办大楼之物业管理服务。

我们考察的台北湾和绿中海项目，目前都属于社区类物业管理服务，在社区未成立管理委员会（即“业主委员会”），未召开区分所有权人（即“业主大会”）前，由建商单位委托物业管理服务业者代管小区大楼，即建商单位主导物业管理服务。此阶段管理经费主要来自于业主预缴管理费。由建商在与业主签订买卖区分所有权契约中住户规约草案明确每坪（台湾面积单位，一坪约为3.31平方米）管理费为多少元，通常预收六个月管理费用，作为支付代管期间物业管理服务费。

社区交付使用后由建商与管理委员会做交接，由于交接涉及面广，通常管理委员会会请专业机构代为交接，由3家专业机构竞标，择优选取1家，由该专业机构代为交接后将结果做成简报。业主委员会在台湾称做管理委员会，台湾没有针对管理委员会的管理条例。管理委员会每月有例会，并且公告会议纪要。管理委员会以《公寓大厦管理条例》赋予业主自主管理的权力，通过选举产生，负责社区物业管理费的收取、维修等重大事项，选聘物业服务公司，对其实施监督。对于不称职的物业服务公司进行解雇，相反优秀的物业服务公司通过提升服务品质和市场竞争脱颖而出。对欠缴物业管理费经催告仍不给付的业主，管理委员会会诉请至法院命其给付应缴金额及延迟利息。

绿中海社区已经建成三年多，建设公司交给管理委员会已7个多月。社区共有585户，建筑面积3万多平方米，物业管理费每月42万新台币。有15位管理委员会成员，每栋楼有2位成员，任期两年。物业服务合约到期前，管理委员会召开区分所有全大会，听取意见，决定续约或更换。管理委员会成员会听取业主平日对物业服务公司的反映，代替国内的满意度调查问卷方式来取得业主意见。有时，为了提高业主参加区分所有全大会的出席率，管理委员会通常会给前来参加的业主一份小礼品，或每户200元新台币的方式激励业主参加。

台湾每年有优良社区的评比活动，由政府主办，由建筑师等专家组成评判团，通过各个小区的管理委员会提出申报。评判小组以先看企划书，再到实地查看的形式评选，评上优良社区会有相应奖金。汤泉樱花社区就曾荣获台北县优良社区评比第一名。

续签靠的是服务

物业服务公司最重要的是每一项工作事先都有计划，列成表格，每一项工作都有记录，便于向公司和管委会报告。物业管理处非常重视与业主的沟通，通常会摸清客户取向，倡导事事要先做，先尽责任，事前把矛盾化解，否则就等于亡羊补牢。每月把事件做成案例，作为培训材料，让所有员工知道有事要第一时间汇报公司。

管理委员会与物业服务公司的合同都为一年一签，所以台湾的物业服务公司会利用两个时机向全体业主和管理委员会表现工作成果，一个是财务报告会，另一个是年度总结报告（讲述一年的总结，未来如何做）。为了能续签合约，台湾物业服务公司尤其会做好合同期的前三个月和后三个月的工作，重点体现在保洁和绿化两方面。

物业服务公司内部采取每周例会制，有时会通过社区间的联谊活动，邀请管理委员会成员参观其他社区的管理，有了比较，更能让管理委员会成员了解现有物业服务公司的优势。物业服务公司对于违章建筑的管理，首先会按规定走流程，做好记录，留好证据，然后采用四两拨千斤的做法，找公务局来做解释，解决问题。

开发商与管理委员会的交接完成后，政府会实地查看交接情况，通过查验后的一个月内，社区的维修资金转到管理委员会的账户。房价的千分之五作为维修资金，由开发商缴纳，业主不需要缴纳维修资金。像绿中海社区的维修资金已有1800多万新台币。维修资金不实行分幢立户，全部存一起，管理委员会采用将资金分到几大银行定存的低风险方式来管理，台湾财政部不允许交信托公司处理。与国内不同的是，台湾物业管理费中的一部分已经包含了用于维修的费用，维修资金不够，只需要对物业管理费进行调整即可，没有其他相关的续征机制。物业管理费要调整价格时，需召开区分所有权大会，说明调整原因，通过即可。

绿中海社区维修资金的使用方式：3万新台币以下的维修，可直接给机电专业公司处理；3万新台币以上20万新台币以下的维修，由管理委员会开会商议决定；20万新台币以上的维修，需经区分所有权大会决定；针对维修供应商，通常也会寻三家厂商做比较，择优选择。台湾物业管理的亮点

物业管理人员队伍精干，充分利用E化作业系统工具提高工作质量和效率。

目前台湾的物业管理队伍非常精干，行政通常只有2至3人，像电梯点检保养、机电消防点检保养、特定清洁、社区绿化整理等专业服务基本是外包给专业的服务公司来做。

高科技、职能化的基础设施取代人力管理是台湾物业的一大特点，台湾物业项目在规划和建设中对科技和智能的要求比较高，这也为未来的物业管理提供了便利，再加上物业管理人员的尽职、敬业，住户的文明程度较高，所以物业管理成本并不算高，物业服务的水平和效率却很高。在参观的两个社区里，很少看到几个物业管理人员，而高科技的设备设施却随处可见，这不仅避免了人力资源的浪费，同时也提高了小区设施的利用率。

多重业务为企业增加了盈利模式。前文提到台湾现代物业管理模式在不断地拓宽，除了提供全面的24小时生活便利服务，如跑腿服务、咨询服务、紧急医药箱等外，还增加了提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务模式，大大增加了台湾物业管理盈利模式，保证了物业服务企业的可持续性发展。另外，台湾物业管理从业人员的素质普遍较高，参观一路所见的所有员工在工作中全都态度可亲，面带微笑，服务规范。针对项目特性，由专人编写SOP（作业指导书），使员工知晓自身岗位操作流程，尽快进入角色。台湾把作业指导书称为“SOP”（Standard operation plan）。在新项目成立接手前，根据项目特性，由2至3人组成专案小组，负责编写各个岗位的SOP。为了让员工尽快掌握SOP，会有稽核小组定期检查，同时让外包公司也按SOP的要求去做。为了简化人事，部分项目会采用外包，但大部分的台湾物业服务公司和保全等外包公司是同一老板，所以外包公司员工将物业服务公司的SOP作为规范基本没有矛盾。

除此之外，还有很多细节做法值得借鉴，比如现场管理人员的工作日志，对每日工作实行做一步记录一步的方式，使所有的工作有迹可寻，非常实用；良好的社区活动企划能力，分工明确，很好地保障了活动质量，为物业服务加分；对缴纳物业管理费的住户，赠送一定比例的住户卡储值积点，住户凭积点至会所使用设施的方式，提高了物业管理费收缴率的同时，也提高了会所设施的使用率，并且间接增长了会所收益，使业主充分感受了物业管理费的增值。

对尖锐问题的解决方案

同国内一样，台湾物业管理也面临诸如法规分业（保全与物业）、外商物业服务公司激烈竞争、同业低价恶性竞争、人员流动率高等一系列不利因素，那么他们通常会如何化解的呢？经过分析，解决以上问题的最终因素归结为一个字：人，也可以说是人力流动。降低人力流动有三个要素：“钱”、“和谐”和“学习（培训）”。

这三个要素除了“和谐”是公司长期发展及积累的文化，较难依照决策者掌控外，其他两大要素，都可以通过改变解决。“钱”的部分，只要有合理的薪资及升迁规划，即可解决。“学习”方面，必须加以人性化的课程设计，穿插多元设计，使学员感受到获得重大利益的课程，设计成功的课程可以成为公司开发人才的主要方式，也是无形聚集人才的媒介，更是减少流动率、强化忠诚度的秘密武器。

综上优势，所以我们不难理解台湾物业服务公司即使在人员配备大大少于国内同类项目的情况下，也能把社区管好。台湾的物业管理有很多值得我们借鉴学习、取长补短的地方。相比之下，我们还是有很大的改进空间，我们希望能融会贯通，学以致用，以此缓解我们面临的诸如成本持续上涨给行业造成生存压力等等的问题。

第二篇：台北国父纪念馆

台北国父纪念馆

位置概况

在台北市市政府西面，有一座公园，名叫中山公园，公园内矗立着一座巍巍的纪念馆，这就是纪念伟大中国革命先行者孙中山的国父纪念馆。

国父纪念馆位于台北市东信义路仁爱路四段505号，介于忠孝东路、仁爱路、光复南路与逸仙南路之间，它是为纪念先生百年诞辰而兴建。

孙中山，1866—1925年，名文，字逸仙，是中国革命的先行者，中华民国的缔造者，是中国现代史上的一位杰出人物。据了解，国父纪念馆于1964年筹建，全部面积共35000坪，为仿中国宫殿式建筑，原隶属于台北市政府，1977年七月改隶台湾当局教育部，并合并阳明山中山楼，机关名称从国父纪念馆管理处易为国立国父纪念馆。

国父纪念馆以纪念国父孙中山先生为宗旨，开馆初期，主要展出国父革命史迹相关文物，并提供部分展演活动。时至今日，已成为台北市民不可或缺的重要文化社教中心，许多文艺表演或颁奖典礼，比如金马奖，均会选择在此举行。国父纪念馆以黄色屋顶采顶起翘角像大鹏展翼的形状，全部面积共35000坪，为仿中国宫殿式建筑，巍峨雄伟。此外，还有逸仙艺廊、德明艺廊、翠亨艺廊、载之轩、翠溪艺廊、翠溪艺廊视听室、视听中心团体欣赏室、中山讲堂、演讲厅、逸仙放映室、孙逸仙博士图书馆、励学室等[1]。

外观景致

纪念馆高30.4公尺，每边长100公尺，由每边14支灰色大柱，顶起翘角像大鹏展翼的黄色大屋顶，安静地坐落在十万公尺见方的平地中央，四周丛林、花草、广场围绕，突显建筑物和环境的对比，引人注目，给人第一个感觉是宏伟，很有气势。巍峨庄严的建筑本体，粗犷刚强，朴素中又不失应有的细致，所以国父纪念馆外观宏伟、高雄、简洁、明爽、有力，不但使人产生景仰，也令人感到力与美的结合。

内部结构

走进纪念馆一楼大厅，迎面就是孙中山先生铜像，中山先生端坐沙发之上，左右有持枪卫兵护卫。铜像高5.8米，重达17吨。台座上镌刻着孙文先生题写的《礼记·礼运》上孔子论述“大同”社会的一段话：“大道之行也，天下为公，选贤与能，讲信修睦。故人不独亲其亲，不独子其子，使老有所终，壮有所用，幼有所长，矜（鳏）寡孤独废疾者皆有所养，男有分，女有归。货恶其弃于地也，不必藏于己；力恶其不出于身也，不必为己。是故谋闭而不兴，盗窃乱贼而不作，故外户而不闭，是谓大同。”

这里每隔一定时间，也会像中正纪念堂一样举行三军仪队交接仪式。大厅左右两边，是宽敞、明亮又气派的国父史迹展东室、西室，东室是以中山先生与中华民国为主题的展览室，西室则是以中山先生与台湾为主题，并有有关台湾历史的介

绍。里面收藏有孙中山于民国13年（1924年）4月12日手书的《国民政府建国大纲》，简称为《建国大纲》，全文仅二十五条。这是中华民国成立后，孙文针对国家建设所提出的规划方案。还有中华民国临时大总统印玺。

国父纪念馆一楼北面，是可容纳2500多人的大会堂，总面积2844平方公尺，为岛内最大型的国家级表演场地。这里还设有演讲厅、中山讲堂、逸仙书坊，演讲厅常有学术性、生活性的讲座。

纪念馆二楼有中山国家画廊和孙逸仙博士图书馆，中山国家画廊是国家级艺廊，据说经常邀请国内外知名的艺术家在此展出；孙逸仙博士图书馆藏书三十余万册，全年供民众阅览。

此外，三楼还有逸仙艺廊、德明艺廊和逸仙放映室，在地下一楼还有翠亨艺廊、载之轩、翠溪艺廊、书报阅览室、视听中心，是台北市民室内艺文、知性活动的多元化地点。

第三篇：新加坡物业管理考察心得

亚洲四小龙之一的新加坡有“花园城市”的美誉，整个城市干净、整洁，国民的居住质量很高，这与其高水平的物业管理是分不开的。

新加坡住宅物业的类型主要分为两大类，一类是在“居者有其屋”计划下政府开发的组屋类似我国的经济适用房，另一类是私人开发的高级住宅，当地称为共管式公寓。组屋与共管式公寓有个很明显的区别，就是组屋不设保安。组屋的物业管理由市镇理事会统一协调，由下设机构一一居委会负责管理。“共管式公寓”，的管理模式已发展得十分成熟，一般新的小区入伙后两年内是由发展商管理的，两年后才聘请专业的物业管理公司打理。通常新建小区头两年内由于环境配套及工程质量问题导致的投诉是最多的，由发展商自行解决处理更直接、有效，等到这个两年的磨合期过后，再由业主自行聘请专业的物业管理公司进驻。

物业管理模式及收费：共管式公寓实行酬金制每年的物业服务费按13个月收取，物业公司的利润大致为8%。的物业服务

合同通常是一年签一次，管理费由物业公司与业主协商确定，除管理费外，不再收取任何费用，会所、停车场均可免费享用。管理处本身配备的人员十分精简，一般只有2-3人，除保安自行管理外，通常将维修、清洁、绿化分包给专业公司。而组屋的物业服务费大致由政府补贴、物业管理处出租商业中心的租金和商务收入和住户缴纳组成，但其组织开展的社区活动则要另外收取费用，泳池及大型运动娱乐设施统一规划在一个大的社区内或附近，使用收费但价格便宜。组屋不配保安，保洁和维修分包给专业公司。物业服务费的收取采取的是银行划账的方式，如有业主欠费超过6个月物业公司有专人找其座谈了解欠费原因，如若持续欠费则政府会采取如出境受阻、福利受限等一定的干预措施。

建筑物和设施设备的维修周期和更新改造费的筹集：建筑物外墙５年粉刷一次；电梯电缆７年更新一次；增压水泵７年更新一次；抽水机１２年更新一次；屋顶隔热屋、防水层１０～１４年更新一次；户外电线２０年更新一次；电梯２８年更新一次等。其他的维修与保养根据物业使用情况随时进行，所以新加坡整座城市都始终保持崭新的面貌。房屋设施设备的更新改造费用从每月的物业管理费中提取20%存入政府指定的账号，当需要需用时，由物业公司制定更新改造计划，业主委员会及政府管理部门签章后物业公司从银行提取相应的更新改造费，如有不足，可向业主说明情况，另行收取。

装饰装修：组屋的装饰装修有很严格的规定，室内装修工程必须在领到钥匙后的3个月内完成，3年内不得进行二次装修。同时规定住户装修必须向建屋发展局申请装修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承办，装修户与承包商必须一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运和垃圾清理的费用。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。

新加坡成熟的物业管理模式，高程度的市场化、专业化有赖于其齐全的配套法律法规并能有效执行。同时也深感物业管理的巨大发展空间我们应更多地考虑如何去挖掘潜力、规划未来。

第四篇：外出考察招商启示

外出招商引资启示

近几年，我先后到北京、江苏、东北、山东等地区招商引资或考察学习，总结分析这些地区的发展经验，无不体现出经济发展大气魄、大手笔、高起点、快速度的特点，对于当前和今后我县经济发展具有重要启示和借鉴意义。一是解放思想。北京、江苏等地区经济发展所取得的发展奇迹，根本上是解放思想、突破创新的结果。他们始终敢于冲破思想束缚，大胆想事、放胆干事，保持昂扬向上的蓬勃朝气，只争朝夕的奋斗精神，知难而进的强势思维。我们与先进地区的差距，看似发展速度、发展质量上的差距，实为思想解放程度上的差距。二是改革创新。探索与创新是这些地区决策者的重大使命，超前发展思路和工作方式是快速发展的最大关键，共性的是在发展上高点定位，不断提升标杆，不为发展留败笔，不为自己留后路，建立了多元化项目建设投融资平台，依靠市场破解资金困难，实现了以大园区聚集大产业，依靠产业推动经济发展。三是发展工业。工业发展是一个地区崛起的必经阶段，没有强大的工业作支撑，只能永远被动落后。他们坚持“一切为了工业、为了工业的一切”，集中各类资源上大项目、大上工业项目，以大项目带动大产业，以大投入促进大发展；他们既抓有市场前景的中小项目,又集中一切力量抓顶天立地的旗舰性大项目，带动产业群体，形成产业链条。四是强力招商。实践证明，地理位置优势不是绝对的，关键在人，关键在领

2抓基地、建配套、优服务，聚合力量抓好招商引资，对有实力、有前景、有诚心、愿投资的企业项目进行大力扶持，解决工业生产持续增长的支撑点和原动力。

第六，必须快步跟进，突破城建。加快城镇化进程正日益成为新一轮区域竞争的焦点，而我县城镇建设相对滞后，缺乏科学规划和高端设计，配套基础设施不完善。我们不能有丝毫的疑虑、摇摆和懈怠，围绕“三镇一体化”大县城布局，坚持产城融合、城旅融合思路，冲破束缚，破釜沉舟，以大气魄、大手笔、大力度、大动作加快魅力县城、特色集镇和美丽乡村建设步伐，提升县域经济发展水平和对外竞争力。

外出学习考察的关键是如何把学习成果转化为推动我县转型发展、追赶超越的动力，核心在学用结合，重点在抓好落实。我们要以加快发展凝聚人心、激发斗志、鼓舞干劲，激发追赶超越正能量，用顽强拼搏的冲劲、不畏艰难的韧劲、锐意进取的闯劲，不断开创建设陕西强县的新篇章。

第五篇：广州物业管理有限公司招聘启示

广州市宁骏物业管理有限公司

宁骏物业管理有限公司为合景泰富地产属下机构，是在物业管理市场不断发展中逐步成长起来的一家从事住宅、公寓、写字楼、别墅、商厦等不同类型项目管理的专业物业公司，在多年的物业管理实践中，宁骏物业始终贯彻“用心.管家”的品牌服务理念，博取先进物业管理之精华，将现代服务业理论与中国的物业管理行业实践相结合，重实践、善创新，不断探索体现具高端服务特新的文化特色的物业管理模式，不断增加物业管理运作的科技与智慧含量。

秉承以人为本的发展理念，把公司的发展与员工的发展紧密联系，为每位员工提供学习、成长、竞争、可持续发展的机会和空间，致力于让每位员工都能在公司不断增值、超越自我。在公司快速成长阶段，现诚意邀请您的加入，共同努力，创建辉煌！

客服专员 /物业助理（工作地点：珠江新城，待遇从优）

任职要求：

◇女，身高165cm以上；男，身高175cm以上；

◇管理类专业，大专以上学历，持物业管理员上岗证书优先考虑；

◇具有1年以上相关工作经历（优秀应届生也可考虑）。

工作职责：

◇负责客户服务的接待工作，解答客户的咨询；

◇负责客户投诉的接待、处理、结果的跟踪和回访工作；

◇负责板房及会所的日常接待工作

本公司招聘不收取任何形式的押金、服装费等，不押工资，每月按时出粮，年底发双薪。公司提供良好的福利与晋升空间，入职即开始购买社会保险，员工还可享受生日津贴、节日津贴、高温津贴等福利。

面试及邮寄地址：广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场22楼 人力资源部

（地铁“珠江新城”站“合景国际金融广场”出口、公车“五羊新村”站）

联系方式：李小姐 020-85500322余先生：020-58800296谢小姐：1348025977

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