和谐社区与物业管理

第一篇：和谐社区与物业管理

浅谈如何发挥物业管理在构建和谐社区中的作用

社区是社会的细胞，构建和谐社区是建设和谐社会的基础。物业管理公司作为社区管理服务的直接提供者，对创建和谐社区具有得天独厚的条件和应尽的义务，下面，我就结合实际，谈一下如何发挥物业管理在构建和谐社区中的作用。

首先，是谈物业管理与构建和谐社区的关系。社区建设与物业管理两者有着相互依存、相互促进的联系。通过提高物业管理水平，建设文明和谐社区，可以促进居民整体文明素质的提高。通过文明和谐社区建设，在社区广泛倡导文明、科学的生活方式，使社区成为培养居民正确思维方式、行为准则和健康向上、积极进取的精神园地。文明和谐社区的创建，有利于物业管理工作的正常开展，有利于物业管理目标的顺利实现，有利于展示其管理水平和服务能力。物业管理企业通过多种活动，采取多种形式，使社区成为一个有利于人与人之间沟通、人与自然之间和谐、人与社会融通的健康、开放的工作和生活环境，创造一个具备良好人际关系、社会公德的社会环境，使社区成为安乐祥和、适宜人居的家园。

其次，要谈如何发挥物业管理在构建和谐社区中的作用。首先是发挥生力军作用。一是从目标的一致性看物业管理公司在建设和谐社区中的生力军作用。社区居委会、业主委员会和物业管理企业是社区建设的三个主体，它们的工作内容和重点虽有不同，但最终目标却是

一致的，就是要构建和谐社区，为业主提供温馨舒适的生活环境。二是从物业管理与和谐社区建设的关系来看，物业管理企业也必须主动承担起构建和谐社区建设的重要任务，物业管理和和谐社区建设相互依存，相互联系、相互影响、互为因果。三是从物业管理企业自身职能来看，物业管理企业天然的是构建和谐社区的生力军。物业管理是物业管理企业接受业主的委托，依照合同约定对物业和相关设施进行养护，对其环境和公共秩序进行管理，为业主提供一系列的相关服务。

其次是要搭好共建平台。物业管理企业要着眼于社区居民多层次、多样化的需求，围绕居民最关心、最急需解决的问题，利用自身优势，积极主动地做好社区管理工作，造福居民，为居民排忧解难，为建设和谐社区做贡献，提供令业主满意的服务是构建和谐社区的基础。一是要强化服务意识，开展规范服务。二是要创新服务，不断提高服务标准和质量。三是要从维护业主长远利益出发，严于律己，规范服务行为。

最后是要搭建沟通平台。检验和谐社区建设的标准中，是否形成了“健康文明，和谐共处”的良好氛围是一项重要内容。一是在开展各种丰富多彩的活动，加强社区居民之间的联系，搭建业主之间相互沟通交往的平台，是物业管理企业发挥好引导作用的重要途径。二是开展自我服务活动，引导居民形成“我为人人，人人为我”的良好氛围。三是开展“四情”活动，引导居民树立“社区是我家，建设靠大家”的观念。既可以体现物业治理企业的服务水平，更是社区居民积极参与社区建设的有效途径。

第二篇：物业管理与和谐社区研究(李涛)1

物业管理与和谐社区研究

摘 要：自我国提出坚持科学发展，构建和谐中国的目标后，各行各业都热烈响应和支持；建设和谐社会从创建和谐社区做起的观点，也在社会上得到广泛认同。和谐社区是被人们向往和追求的一种理想生活形态。物业管理企业作为社区的管理服务组织，对创建和谐社区具有得天独厚的条件和应尽的义务。本文将就物业管理在和谐社区的建设中，所存在的问题进行重点分析与探讨，并给出具体的实施措施与方法。

关键词：物业管理、和谐社区、问题、措施、方法

中国物业管理行业历经三十年的从无到有，从小到大，目前已经发展成为一个与国计民生息息相关的重要行业。对和谐社区、和谐社会建设做出了巨大的贡献。近年来，随着我国社会经济的迅速发展，在和谐社区中，传统与现代、自然与城市、环境与建筑、物质与人本、商业与艺术等各种元素的事物被有机的融合在一起，呈现出和谐的状态，但是，我们也应当清醒的看到，在发展过程中物业管理还存在法规不健全、市场不完善、企业管理不规范、业委会运作举步维艰等诸多问题，给和谐社区建设带来了不和谐因素。这有待于物业管理行业及社会各界引起高度重视并结合实践工作加以研讨解决。如何进行和谐社区建设，新的形势下在物业管理方面采用何种措施能达到和谐社区的基本要求等问题值得研究与探讨。

一、物业管理在社区建设中存在的问题与矛盾

（一）政府主管部门的问题

作为市场规则的制定者，政府主管部门的责任无疑是重中之首。但是，在看到成绩的同时，我们应该看到以下问题：

1、法规不健全，操作难度大。如业主组织的法律地位，业主组织与其它组织的关系协调，业委会和居委会关系的协调，业主组织成立，物业管理行业协会的成立、地位和职能，物业管理权力交接程序和前期物业管理等，依然缺乏可操作性的规定。建管不分，前期物业

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管理矛盾突出。对于一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题，很多物业管理企业作为开发商的子公司，在对共用部分、共用设施设备交接过程中缺乏严格的承接验收手续。对暴露出来的质量与配套设施等问题，不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上，督促开发商加快解决。种种问题，引发层出不穷的纠纷，严重破坏了物业管理的生存环境。

2、监管薄弱,职能缺位。物业管理行业的主管部门要承担企业年审、招投标管理、投诉受理、综合考评、业主团体工作指导等多块业务管理，根本分不出人手和精力对物管事务严格监管、深入指导。行政监管薄弱使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立(包括业委会成立)这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效地规范，发生问题各方也投诉无门或投诉无果，后期其它问题的预防与发生后的处理情况可想而知。此外政府作为社会公共服务的提供者和管理者，对物业管理关注更多的是社会效益和减轻行政管理负担，所以难免会将诸如外来人口、计划生育、社会治安方面的许多行政职能加诸于物业管理企业身上，忽视了其“经济人”的主体地位，对于整个社区的管理没有形成有效整合。

（二）物业管理企业的问题

企业是物业管理的提供者，目前，主要存在的是以下问题:

1、人才奇缺，专业水平不高。毋庸置疑，中国的物业管理企业，大多数都是在原房管所的计划经济土壤中嫁接产生的，而物业管理从业人员的组成，则更是具有原房管所的血统，即便是从其他相关行业改行产生，但也是沿用了原来的思维方式与办事习惯。而改革开放以后，以物业管理系统的理论学说、经过系统的专业培养成而产生之专业科班人才，则似乎是凤毛麟角，由于住宅的建设速度建远远大于物业管理专业人才的培养速度，因此，在不少物业管理企业中专业人才的缺乏，已经明显的暴露出来，以至因专业工程师的奇缺，而改用技师甚至技工担当工程主管；物业管理小区经理缺乏专职的职业经理人，于是，就通过短训班速成后充当；基层队伍中的保安员、维修技工不是年龄老化，就是后继无人，于是，从农村来的农民工已开始陆续接替这些原来须持证上岗及专业工种评级的岗位。

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2、角色错位，代人受过。角色错位有两种情况,一种是大部分物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建、管不分的体制决定了物管从属于、依附于、受制于房地产开发企业。开发商留下隐患，往往要靠物业管理来处理，引发业主对物管的不满，并给工作带来被动。同时，在公司运营目标上，也是为房地产企业服务，地位不高，许多企业处在亏损的边缘。这使物管公司留不住人才，从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展。另一种则是由我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。在社区建设中，物业管理常常“义务”履行了部分政府职能，而作为市场经济中的主体，由于没有相应的行政手段，导致企业在实际管理中存在诸多问题，业主往往也迁就于物业管理公司，使物管公司出力不讨好。

3、管理不规范，服务意识不强。大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼前利益，为减少成本或追求利润，收费与服务不相符，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务，侵犯业主权益、损害业主的利益的现象时有发生。此外，部分物业管理服务意识不强，没有从原来的“管理者”的角色转变过来，还未形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制，造成服务意识不强、水平不高。

（三）业主的问题

业主是物业管理的需求者，目前，主要存在的是以下问题:

1、业主的物业知识缺乏，素质不高，给物业管理带来难度。2010年8月东门壹号小区一名年轻的物管人员上班才5天，就因与业主的电动车停车费一事发生冲突被打伤致死。这一事件引起了长沙各小区物管部门的震动。此例表面相关知识的缺乏使大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识。部分业主认为物业是业主的财产，业主想交给谁管就可以交给谁管，业主想怎么处理财产是自己的权利和自由，他人不得干涉，而且自己付钱给物业管理公司，是业主养活了物业公司，把自己放在“雇主”的地位，把物业公司当作“仆人”，观念的混乱造成了许多问题，甚至某些业主不服从正当管理、拒交管理费等行为

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不胜枚举，也成为制约物业管理发展的一大顽疾。

2、物业管理基本主体的缺位，业主的权益得不到有效保障。目前，业委会组建率很低，据2010年9月9日《潇湘晨报》报道：像长沙这样的城市，千余有物管的小区，八成没有业委会，入住率不够是制约“业委会”成立的硬伤。广大业主没有和物业管理公司对等的平台，监督职能的缺失，利益被损，往往只能忍气吞声。而业主委员会只是一个无法人地位和独立财产(承担民事责任的基础)相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。此外，在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。受托责任机制和激励制约机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会因认识片面、利益驱使和角色意识偏差而不公、不当地行使自己的权力，不能真正地履行其责任、代表大多数业主利益。

二、应对的具体措施和有效方法

政府、物业管理企业、业主对社区建设中的物业管理无疑发挥了重大的作用，虽然业内人士常自称“物业管理行业不是高科技行业，”但是，须知要在社会上建立一套完整的物业管理体系，要真正做到业主自主管理的健康运作和要达到物业管理企业在市场经济模式下的良性循环，却远非个别业内人士所称的“物业管理只是一项简单的工作”而已，而是涉及到国家民主与法制建设的深层次的社会问题。对其中的存在的各自问题，所有相关的社会群体都在努力试图加以解决。只要相关群体彼此关心、相互支持，就能共同营造一个和谐、文明秩序的和谐社区，最终达到共赢。

（一）制定和完善物业管理领域相关政策、法规，促进市场健康发展。

要真正达到理想中的物业管理状态，真正实现业主自主管理，首先应当由政府部门着手。花大力气，努力营造一个良好的法制环境。通过宣传教育及法规制约，来影响人们的思想观、工作方法、社会氛围与社会舆论。包括：从业主大会筹备组建立、业委会的成员的选择、到物业管理企业的选聘和维修资金使用的业主表决程序，都必须制定一套严密的法律法规，在此基础上，再建立一套依法办事的监督机制等等。古人云：“民以食为天”，但是，除此之外，民还应“以住为本”。

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因为，若“民”不有以适宜的居住作为立脚之本，焉能安居乐业乎？可见，在实现和谐社会的宏伟目标中，在建设“环境友好型城市”的复杂系统工程中，也应包括创建一个良好的人居环境，搞好物业管理工作，这也是摆在有关部门面前的一个十分重要的课题。

具体措施及方法如下：

1、对目前争议比较多的以及真空地带，及时出台相应政策，提高可操作性，特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾的方面，作出具体规定，以化解各方矛盾，常言说“世上只有不称职的领导，没有不称职的群众”，以法治国，乃兴国之本，指的就是这个道理；加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制，改善市场环境。

2、加强政府监督和指导，强化社会监督力度。积极探索物业管理行政管理模式，推广“三级管理”模式：社区居民委员会负责本辖区业主大会、业主委员会运作的具体管理工作，区主管部门负责业务的指导与监督，省市主管部门负责制定政策法规和行业监管，加强监管，提高工作效率。积极引导发挥物业管理协会的行业自律作用和指导作用，实施“业必归会”制度，改变目前的物业管理行业仍过分依赖于行政监管的局面，提高行业自律的社会化和专业化程度。再者，要依靠业委会、人大代表、社会代表等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道、及时解决群众反映的物业管理问题。

3、加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力，有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系，在保障业主的合法权益的同时，加强对业主观念的正确引导和教育，规范和提高物业管理企业的管理服务行为和质量。

（二）加强管理，改善服务质量，提高企业效益。

可以说，中国的物业管理行业还是一个刚刚起步的新兴行业，但是其队伍的壮大却又是如此的迅速。因此，有关从理论基础的建立，管理服务意识的树立、物业管理企业资质等级的评定、相应岗位技术等级的考核、以及从业人员队伍的培养，都必须从占略高度加以综合第 5 页 /共 8页

考虑，以适应日益扩大的住宅商品房建设的进度与需要，具体措施如下：

1、企业要加强苦练内功,规范管理，强化服务意识,努力完善各项服务管理制度和质量控制程序,重视业主和物业使用人提出的意见,不断改进工作态度、工作方法,提高工作技能,实现业主对物业服务满意度达到与承诺和业主期望相应的水平。

2、提高服务质量、提升文化品位。首先，提高物业管理人员的素质，强化服务意识。通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式，提高物业公司人员的业务能力和自身修养，为用户提供“方便、快捷、高效”的服务。对于物业管理企业而言，大概涉及到有内部交通安全、公共休闲活动场所的安全、社区内学校的安全、老年人的安全、儿童的安全、家居的安全、社区康体运动的安全。物管企业要发挥治安巡防联动机制，密切加强和社区、街道、派出所等相关政府部门的沟通，群防群治。其次，进一步提升物业服务品位，发挥营造社区文化、引导消费的作用。物业管理企业文化，实际就是一种以价值观为核心的对物业管理企业全体员工进行企业意识教育的微观文化体系。具体来说，物业管理企业文化是物业管理企业在长期经营服务实践过程形成，并为本企业员工自学遵守和奉行的共同价值观念、经营哲学、企业精神、职业道德、企业化制度和企业形象的总和。应建立必要的文教娱乐设施，引导社区健康文化生活，营造社区欢乐、祥和、文明的氛围。

3、拓宽服务领域，开源节流，提高经济效益。物业管理企业应创新思维，制定有利于企业发展的经营策略，在拓宽服务范围上下功夫，形成一个好的物业经营服务机制，把企业做大做强。要加强和兄弟物管公司合作，共用部分资源，节能增效，提高规模效益。只有良好的效益才是公司健康发展的强有力保障，否则只会落入低效益－低素质员工－低质服务－低收益－低效益的恶性循环。

（三）主动学习相关知识，积极参与社区建设应当注重发挥街道、居委会在物业管理中的作用。

作为走中国特色的社会主义道路，长期以来街道居委会已经在小区居民的日常生活和政治生活中建立了十分牢固的管理基础与群众

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基础，具体措施如下：

1、业主要通过各种途径学习物业管理相关内容和政策、法规，明确政府（社区居委会）、物业管理企业、业主各自的权利、责任和义务,这样才能保护自己的合法权益，也能监督物业管理的日常工作，对物业企业提出改进意见、建议,规范和提高了物业管理企业的管理服务行为和质量。通过学习，要认识到自己作为物业消费者应具有的权利和义务,转变“少花钱,多享受”及歧视物业公司的错误观念,树立“物业服务也是消费”的商品经济观念和“平等”的法治观念。

2、积极参与社区建设，支持业主委员会的工作。要明确社区建设是一项综合工程，需要各方的共同努力。物业管理是涉及全体业主长远利益的大事,需要全体业主共同关心和支持,并主动配合物业管理服务工作的开展。业主委员会是广大业主的代言人，没有大家的支持，业委会的工作就无法全面开展。通过业委会这个平台，业主才能更好的和物业管理公司沟通、交流意见，加强对物业管理单位的日常运作，促进和谐社区的健康发展。

3、促进居民对社区事务了解、支持和广泛参与参与标志着居民既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。居民心目中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道，特别是管理、服务部门十分重视，并且能够主动想方设法与居民沟通。

（四）健全以物管企业为基础的两个体系

1、社区管理体系构建和谐社区关键是搞好社区管理，社区管理的基础是物业管理公司，以此为基础营建新型社区组织管理体系，逐步形成党组织领导、社区居委会主办、职业社工执行、物业管理公司为载体、中介组织服务、社区居民参与的社区工作运行机制。

2、社区服务体系服务群众是社区工作的重点，这个重点工作的基础是物业管理公司，和谐社区的建设离不开物业管理公司的细节服务可以物业公司为依托，逐步开展诸如家政服务、家电维修、法律援助等社区服务体系，创新公共服务方式方法，为社区居民提供快捷、优质、高效的服务。

三、结束语

国家提出“十二五”发展规划，加快“两型社会”和全面小康建

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设形势下，对于物业管理公司而言，要不断进行改革和创新，不断进行内涵建设，完善和谐社区建设的措施与手段，促进和谐社区建设。同时创建和谐社区是社会各方的义务和责任，要实现这一点，关键是各部门按其职责，同心协力，通过和谐社区的建设，使社区居民能够安居乐业，与物业服务公司和谐相融，在分歧中找到共同点，为和谐社区做出应有的贡献。

注释：

①《25岁物管被打伤致死续：此事引起了全行业的震动》，《中国日报网》2010年9月1日

②《千余有物业的小区，八成没有业委会》，《潇湘晨报》2010年9月9日

参考文献：

[1]王洪亮.物业管理构建和谐社区的三项措施[J].城市开发（物业管理）2009,04.[2]高珂强.论物业管理企业文化特征及其建设[J].山东省青年管理干部学院学报,2009,03.[3]王利明.物业管理发展前景展望[J].经济论丛,2007,02.[4]高凯翔.物业管理在构建和谐社会中该如何发挥作用［Ｊ］.北京房地产，2007.

[5]赖一飞,李立.论构建和谐的物业管理社区［Ｊ］.科技创业，2007.[6]陈德豪，当前我国物业管理存在的问题及解决对策［Ｊ］.经济师，2005.第 8 页 /共 8页

第三篇：浅谈物业管理与建设和谐社区的关系完整版

浅谈物业管理与和谐社区的建设

系别：***

班级：****

学号：*****

姓名：****

***系****级学年论文************号

浅谈物业管理与和谐社区的建设

摘要：社区是社会的细胞，而物业管理机构又分布在各个社区，为成上千万的业主服务。它是社区建设中最重要、最关键的载体，是城市的经济发展、社区稳定、和谐社会的积极实践者和重要力量。其对改善人民群众的生活、工作环境和维护社区稳定都起着积极的作用。通过规范社区建设中相关主体的职责、明确相关主体之间的关系、提高业主自治的能力与水平、规范物业管理市场、增强物业管理企业社会责任，从而充分发挥物业管理在社区建设中的主导作用，推进社区建设。

关键字：物业管理社区建设作用与影响改善与思考

一、我国物业管理的现状

物业管理是改善居民工作和生活环境，提高居民居住水平的基础性工作，具有树立城市形象完善城市功能的作用。物业管理作为一种新兴行业自十九世纪八十年代传入我国内地以来已取得较快的发展。但是作为第三产业，物业管理行业的发展时间短、缺乏经验以及制度不健全，政府监督引导不够、百姓认识水平低使得目前整个行业仍处于粗放经营状态，与发达国家的管理水平差距较大。具体有以下几个问题：

（一）物业管理法规不完善

近年来我国出台《物业管理条例》、《物权法》等一系列法律法规确立了比较系统的房地产基本管理制度。但从整体上看，物业管理的法制环境仍有很多不足，制约因素较多，许多省、直辖市及较大城市没有地方法规。许多地方尽管法制建设较早，法规条例仍然存在结构、体系、执行等方面的缺陷，甚至混乱的现象。其中许多地方在涉及物业维修资金、物业服务标准、物业管理收费等相关政策尚未出台。同时对于物业管理企业审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性。因此，物业管理中产生大量的矛盾和纠纷无法可依，往往得不到解决。从而为开发商和物业公司侵害业主合法权益提供了空间。因此，必须尽快完善物业管理的法律法规，明确界定业主和物业管理公司的权利和义务，为广大业主维护自身合法权益提供法律武器。

（二）物业管理企业定位不准确

首先，物业公司服务意识不强

许多物业公司对自身的权利义务认识不清，错把自己当作了管理者。不能树立服务意识、服务态度不好、服务不到位、随意处置公用地等行为，侵犯了业主权益，造成了物业公司与业主的矛盾。

再者，物业管理人员整体素质不高

许多物业管理行业人员文化水平不高，缺乏必要的物管专业知识和专业技能，只能做一些诸如收费、保安保洁、和公共设施的基本维修等简单劳动。客户服务意识差，只停留在做业主投诉处理，缺乏应有的广度和深度。

最后，物业管理中的收费问题

物业管理费是物业管理企业生存和发展的基础，也是其开展工作的保障和前提。但是，物业管理收费难是目前许多物业管理企业所面临的大难题。归根到底，一方面是开发商遗留下来的问题，造成开发商和物业管理企业权责利不对等。物业管理企业一般是房地产开发企业的下属企业或两者存在着纠缠不清的关系。开发商不履行售房时的承诺，遗留下诸多的质量问题。业主入住后许多问题得不到妥善解决而拒交物业管理费，这是造成物业管理收费难的一个重要原因。另一方面，物业管理企业乱收费收费、标准不合理、财务不公开，致使业主怀疑物业管理费是否真正用于自己的物业管理，业主感到花了钱却没有享受到应有的服务，从而在心理上对物业管理产生了抵触情绪，就以拒交物业管理费来表示抗议。

（三）业主自身主人意识薄弱

根据《物业管理条例》，业主自己是物业的主人，是物业管理区域的主要责任主体。但是，大部分业主没有真正充分利用自己的权力。

第一，业主意识不强

由于我国长期以来实行的住房福利制度，使业主对自身利益及公用部分和设施的使用、维护和管理缺乏主人翁的意识和民主参与的意识。有的业主意识不到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理企业按业主大会的决议少收物业费甚至不收物业费；有的业主不重视对相关法律法规的了解，却抱怨业主委员会不能维护业主权益或维权不力。总之，业主没有合理的自身定位，没有明确自己的权利和义务，从而没能找到维护自身权益的有效武器。

第二，业主委员会的作用没有充分发挥出来

在实际中，业主委员会的运作还很艰难。物业管理法规对业主委员会的权利义务以及运作方式没有明确规定，导致业主委员会的成立和运作很不规范。已有的业主委员会缺乏办公场所、办公费用，负责人和委员文化水平不高、专业知识不足，不能有效行使合法权力。业主委员会的成员都是义务服务，很容易产生没报酬、得罪人等情况。所以大家参与的积极性普遍不高。好多选出来的业主委员会发挥不了多大作用也就不足为奇了。

二、社区建设中物业管理存在的主要问题

（一）业主委员会难以发挥维权监督和协调作用

首先，业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。

业主委员会是由业主大会选举产生，只经房管行政管理部门报备，未经民政部门登记成立，属民间自治组织。虽有一定组织机构和财产，但不具有法人资格，不能作为发生纠纷或法律诉讼的主体，从根本上无法代表业主维护自己的权益。

然后，业主及业主委员会维权意识不够。

由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，委员是无偿兼职的。绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会往往不会主动关心并解决问题。

最后，业主委员会的运作形同虚设且缺乏有效监督机制

很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理。

同时缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，违背了权责一致的原则。

（二）业主对权利义务的认识不对称

一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己 维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。就这样恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。

（三）维修基金的管理使用不规范

维修基金是专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金，性质上属于专门设立指定用途的专项基金，归属上归全体业主共同所有。其款项运作过程，包括招投标，监理以及预、决算等程序缺乏监督和管理，导致基金使用上的不规范。甚至于有的小区业主委员会未经申请，先斩后奏，违规使用公共维修基金。

三、物业管理对和谐社区的作用与影响

（一）物业管理与构建和谐社区有着相互促进的作用

社区是社会的缩影，要构建和谐社会必须先构建和谐社区。社区缺乏和谐不仅对社会经济发展产生负面影响，而且对社会的稳定造成一定破坏，只有和谐社区的成功构建才有可能实现和谐社会的构建。物业管理是构建和谐社会的重要组成部分，与构建和谐社区有着相互依赖、促进的关系。一方面，物业管理满足业主对住房财产的使用、维护、保值等方面的服务的需求。为业主及使用人创造和保持良好的工作居住环境，并按照物业企业与业主的合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的保洁、绿化、保安等环境卫生和秩序以及社区文化活动。这正是构建和谐社区的重要范畴。另一方面，物业企业为业主提供的是有偿管理服务，具有明显的市场性，而且是密集型的劳动，给社会解决大量的就业问题，为国家上交税金和社会安定团结发挥着不可估量的作用。

（二）对业主提供优质满意的服务是社区和谐的关键

一个小区有众多的业主，用户要想和谐相处，关键是物业公司定位要准确，对物的管理要科学，对人的服务要到位。角色定位清楚了，其工作范畴、责任和义务自然也就清晰了。物业管理总是提倡以人为本，以人为中心。而人的需要是多方面的，按马斯洛的五层次说，人的需要分本能的需要、安全的需要、爱的需要、尊重的需要、自我价值实现的需要，在知识经济的今天，作为知识的鲜活载体，人的需要越来越高，而物业管理就是在某种程度上满足业主和用户不断增长的各种需要。

（三）对业主开发商的协调沟通起化解社区冲突和纠纷的桥梁纽带作用

创造和谐的物业管理环境需要物业管理关系链上诸主体的参与，尤其是房地产行政管理部门、开发商、物业管理公司、业主的相互配合。物业管理公司应为业主着想，着力解决与业主和使用人切身利益相关的突出问题，缓和大家之间的关系，化解多方矛盾。

四、对社区中物业管理的问题的改善与思考

（一）制定和完善物业管理领域相关政策、法规,促进市场健康发展

一是对目前争议比较多的以及真空地带, 及时出台相应政策, 提高可操作性, 特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾的方面, 作出具体规定, 以化解各方矛盾;加强物业管理市场竞

争主体的培育, 严格实行建管分离, 大力推行物业管理招投标制度, 真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制, 改善市场环境。

二是加强政府监督和指导, 强化社会监督力度。积极探索物业管理行政管理模式，推广三级管理模式: 社区居民委员会负责本辖区业主大会、业主委员会运作的具体管理工作, 区主管部门负责业务的指导与监督, 省市主管部门负责制定政策法规和行业监管, 加强监管, 提高工作效率。积极引导发挥物业管理协会的行业自律作用和指导作用,实施业必归会制度, 改变目前的物业管理行业仍过分依赖于行政监管的局面, 提高行业自律的社会化和专业化程度。再者, 要依靠业委会、人大代表、社会代表等各方力量,加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道、及时解决群众反映的物业管理问题。

（二）加强管理, 改善服务质量，提高企业效益

一是企业要加强苦练内功，规范管理，强化服务意识,努力完善各项服务管理制度和质量控制程序,重视业主和物业使用人提出的意见,不断改进工作态度、工作方法,提高工作技能,实现业主对物业服务满意度达到与承诺和业主期望相应的水平。

二是提高服务质量、提升文化品位。首先,提高物业管理人员的素质,强化服务意识。通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式,提高物业公司人员的业务能力和自身修养,为用户提供方便、快捷、高效的服务。其次,进一步提升物业服务品位,发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施, 引导社区健康文化生活,营造社区欢乐、祥和、文明的氛围。

三是拓宽服务领域,开源节流,提高经济效益。物业管理企业应创新思维,制定有利于企业发展的经营策略，在拓宽服务范围上下功夫,形成一个好的物业经营服务机制,把企业做大做强。要加强和兄弟物管公司合作,共用部分资源,节能增效, 提高规模效益。只有良好的效益才是公司健康发展的强有力保障,否则只会落入低效益-低素质员工-低质服务-低收益-低效益的恶性循环。

（三）主动学习相关知识，积极参与社区建设

一是业主要通过各种途径学习物业管理相关内容和政策、法规,明确政府(社区居委会)、物业管理企业、业主各自的权利、责任和义务,这样才能保护自己的合法权益, 也能监督物业管理的日常工作, 对物业企业提出改进意见、建议,规范和提高了物业管理企业的管理服务行为和质量。通过学习,要认识到自己作为物业消费者应具有的权利和义务,转变少花钱,多享受及歧视物业公司的错误观念,树立物业服务也是消的商品经济观念和平的法治观念。

二是积极参与社区建设,支持业主委员会的工作。要明确社区建设是一项综合工程,需要各方的共同努力。物业管理是涉及全体业主长远利益的大事,需要全体业主共同关心和支持,并主动配合物业管理服务工作的开展。业主委员会是广大业主的代言人,没有大家的支持,业委会的工作就无法全面开展。通过业委会这个平台，业主才能更好的和物业管理公司沟通、交流意见,加强对物业管理单位的日常运作,促进和谐社区的健康发展。

参考文献：

（1）张文锦.规范物业管理,提高服务质量[J]，现代物业2010年第1期

（2）《物业管理条例》业主自己是物业的主人„„2007年10月1日

（3）周超男、许红寨、浅谈物业管理过程中的问题[C]，现代物业2008年第2期（4）高凯翔.物业管理在构建和谐社会中该如何发挥作用[J].北京房地产, 2007.（5）赖一飞,李立.构建和谐的物业管理社区[J].科技创业, 2007.（6）陈德豪,当前我国物业管理存在的问题 [J].经济师,2005.（7）金博瑞.中国物业管理现状[J].现代物业.2008 年第3期.（8）谭善勇、郭立.物业管理与社区建设，《物业管理理论与实务》

第四篇：加强小区物业管理 打造美好和谐社区

加强小区物业管理 打造美好和谐家园

对于生活在城市的人们，小区是栖身之所。物业管理工作关系到千家万户，做好物业管理工作，是解决群众现实问题、促进社区和谐稳定的有效途径之一，对于保障和改善民生、加快经济社会发展具有重要意义然而目前我市大多数小区的业主普遍对物业管理不满意，小区内卫生脏乱差、道路堵行车难、电梯常坏、房屋漏水、安全没有保障等等一系列的物业问题。可从物业公司管理角度而言，它们同样有苦难言，业主不理解不配合，物业费收缴难、资金匮乏、人员不足、经营亏损。业主与物业管理公司之间的矛盾不断加剧，形成恶性循环。多年以来造成群众反响强烈，带来社会不稳定因素十分突出。

根据我们了解，小区中的物业管理存在着以下问题：

（一）物业公司服务不到位，引发矛盾。部分物业公司行为不规范，过度追求利益，不按合同规定提供相应服务，如人员配臵不足，经常失窃等，又如电梯、通讯设施、污水管道、卫生设施、房屋漏水等故障维修不及时，或多次维修带来不便，以及乱停车造成行车难、停车难等损害了业主合法权益，造成业主不满意。

（二）物业公司受制于房地产商。部分物业公司是从房地产商派生出来，由于其“血缘”关系，受制于房地产商，许多项目在施工阶段遗留下来的问题，不敢监督，等到居民

入住后才暴露出来,引发业主不满，如房屋面积缩水、原买房时承诺项目没有到位或改变等原因，难以找房产商交涉而直接归咎于物业公司。

（三）小区的自治功能没有很好发挥。业主和业委会与物业公司、社区居委会三者关系没有理顺，没有形成合力，关系不够融洽，缺少沟通，缺少相互尊重，一旦发生问题没有换位思考，各执己见，造成矛盾激化，业主就以拒缴物业费为由，物业公司就以减少人员降低服务标准，陷入恶性循环。

（四）小区造血功能差。据行业内统计，全市160多家物业公司，微利的仅占15%左右、亏损的多达60%，主要原因是物业管理费偏低，收缴率仅在70%--80%之间，造成入不敷出，加上新小区入住率仅在60%--70%之间，更是雪上加霜难以为继。

（五）物业维修基金申请难。房主新购房屋时，按造价缴纳5%的专项物业维修基金，俗称房子的“养老钱”。房屋漏水、承重墙开裂、电梯维修、更新监控设备等这些都是使用范围，可是申请这笔资金手续繁琐，甚至一拖就是1—2年。

（六）个人利益影响小区整体利益。由于部分业主个人利益驱使，擅自违章建筑、违法装修、破坏房屋结构、违法改变物业用途、毁坏小区绿化环境、侵害公共利益等行为，造成大多数业主不满意，但物业公司只能向有关职能部门反映，由于没有得到及时解决，而归咎于物业公司管理不力。产生上述问题的主要原因是：小区内各主体的法律地位不明确。小区是群众性的自治组织,小区的业主大会和由其选举产生的业主委员会是小区的管理主体,它有权决定本小区内的一切重大事项,包括聘用物业管理,而小区的物业管理应该是有偿为小区所有业主提供物业方面管理的服务机构，而不是小区的管理机构，他与小区的所有业主是完全按照合约办事的平等主体。物业管理应该由业主大会授权业主委员会按照一定的程序选聘产生，而目前我市的许多小区的物业管理大多是由开发商聘请而来。这些应该是小区交付使用前期的临时性机构。但就是这样的临时性机构却一直代替着业主委员会行使着业主大会的权力，这些结果，直接导致业主的合法权益无法得到保障，业主与物业管理之间的矛盾激化。

为此建议：

（一）加大宣传力度，加强业委会组织建设，实行小区自治管理。要加大宣传力度，充分认识物业公司既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，二者之间协作是“鱼与水关系”，缺一不可。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制，加强沟通，形成合力，共同提高管理水平。街道、社区居委会要帮助小区加强业主委员会组织建设，完善业主公约、财务管理，完善物业服务管理合同，帮助解决一些矛盾纠纷，特别是要确保执行力度到位，共建和谐小区。

（二）物业管理要引入竞争机制。通过招投标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。

（三）建立规范的物业收费管理制度。根据目前存在收费偏低、入不敷出的实际，适当提高收费标准，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，要对拒缴物业费的业主有一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。

（四）简化维修基金的申请手续。维修基金是业主的钱，由城建部门代管，若需要应由物业公司向业委会申请同意，经三分之二以上业主签名，报城建审核，要做到积极拨付，确保项目及时完成。

（五）有关职能部门要加大执法力度。建设规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏小区环境，侵害业主公共利益等违法行为及时介

入，依法予以处理。

（六）完善物业管理的相关政策。要明确业委会地位、赋予职权。同时，在地方税收政策上给予扶持，适当减免或调整物业管理企业的税费，促进该行业的健康发展。

第五篇：关于和谐社区中物业管理问题的调查报告

关于和谐社区中物业管理问题的调查报告

一、中心城区物业管理的基本情况

一是中心城区物业管理现状。十年来，在为业主服务，提供安全、舒适的生活环境，为创建卫生城市、中国优秀旅游城市作了大量工作，取得了明显的社会效益。但就目前中心城区情况来看，还有约60%的住房没有实行物业管理，如房管部门的承租房、单位房改房或单位集资建房、村委会自建小区等。只有个别单位小区委托社区托管。

二是中心城区物业管理发展近况。随着中心城区房产业的发展，极大地改善了中心城区居民的住房条件，同时，又为城市管理提出了一个新的课题——物业管理。

三是中心城区物业管理服务性收费情况。物业管理服务收费本着合理、公开、公平以及管理水平相适应的原则，由物业管理企业向所在地物价部门申报批准后再行收费。

四是中心城区的物业管理均是前期物业管理。由于物业管理企业利小管理难，物业公司不愿对新建的住宅小区实行物业接管，而在房子销售入住后，又必需要有物业管理，房产开发商只好自己组建物业管理企业进行前期物业管理。目前中心城区的前期物业管理模式是：边销售边管理、边服务边收费，物业管理人员由开发商选聘，现时情况下物业服务发生的亏损，全由开发商垫补，支撑着物业管理企业的运营，一旦完成房屋或门面的销售，开发商就会撤离，如果工作没有及时衔接好，势必出现小区物业无人管理，“脏、乱、差”现象就难以避免，这样就会影响城市环境和居民正

常生活。据此，后期的物业管理如何跟进的问题，房管部门应引起高度重视，不可小视物业管理的后期工作，做到未雨绸缪。

二、中心城区物业管理存在的问题和困难

1、物业管理企业生存难。大部分小区的开发商和物业管理企业为一家，开发商在销售、售后服务方面所遗留的矛盾（如房屋漏水等）转向物业管理企业；物业管理企业服务水平不高、服务不规范导致业主不满；业主对物业管理企业认识不到位，认为交了物业管理费，小区的大小事情物业管理企业就应全包，否则就不缴费，这些问题的存在，制约了物业管理企业的发展。

2、业主委员会成立难。开发商对成立业主委员会的工作不主动配合。目前情况下开发商和物业管理企业是一家，开发商担心一旦成立了业主委员会后，在物业管理上如果发生了矛盾，业主委员会就有权解聘物业管理企业，势必影响房屋的销售；业主的积极性不高，维权意识不强，没有建立起相应的激励机制。

3、物业管理企业收费难，经营状况差。住宅小区的居民来自各阶层，在行为习惯、消费观念、素质培养上有一个艰难的转变过程，物业管理企业服务质量没跟上，造成中心城区物业管理收费难，又由于收费难从而导致物业管理经营状况差，有的以亏本或降低服务标准来维持现状，物业管理收费同城不同价，收费使用透明度不高，加重了物业管理收费难，形成恶性循环。

三、对中心城区“规范物业管理创建和谐小区”的几点建议

1、按照《物业管理办法》，规范中心城区物业管理。市政府物业管理办法颁布后，为规范中心城区物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，发挥了积极作用，是提高和规范全市物业管理服务水平重要的法规依据。同时，有关职能部门和新闻媒体要加大对《物业管理办法》的宣传力度，物业管理企业要利用小区的宣传栏、公示栏进行宣传，使业主全面了解《物业管理办法》内容，引导业主消除物业管理行政性、福利性服务的旧观念，树立物业管理有偿服务的消费新观念。市房管局对中心城区未实行物业管理的住房，应尽早作出物业管理规划，稳步推进住房全部物业化管理，为中心城区居民提供舒适、卫生、安全的环境。

2、在技工学校或职业学校教学中，增设物业管理专业，以培养物业管理的专门人才。物业管理企业是近几年来兴起的一项服务行业，培养一支较高素质的物业管理从业人员，是经济社会发展的需要。针对中心城区物业管理人才缺乏的实际情况，建议在技工学校或职业学校增设物业管理专业，将管理学、法律知识、水电维修技术、计算机基础、军训、安全保卫知识等列入主要教学课程。培养本地物业管理经营人才，扩大就读学生的就业范围，解决物业管理人才问题。

3、建立有效机制，解决收费难问题。规范物业收费，增加收费透明度，推行资金账目公开，是广大小区居民要求尽快解决的主要问题，房管部门要加强对物业管理企业经常性的业务指导，督促开发商按照规定留足一定比例的经营性用房，以弥补物业管理经费缺口；物价部门在审批物业管理企业收费项目时，根据物业管理档次批复收费标准外，大体应考虑同城同

价、本土物业管理企业和区外物业管理企业一视同仁；物业管理是有偿服务，物业管理企业应高度重视公开资金账目，提高物业管理企业盈亏透明度，可以让广大业主了解物业管理的难处，理解支持物业管理企业的工作，提高缴费的自觉性。

4、建立健全业主委员会，实行业主自治。业主委员会是代表和维护居住小区内全体业主合法权益，监督履行责任和义务的群众性自治组织，与物业管理企业是相互制约、相辅相成的鱼水关系，惟有健全业主委员会自治组织，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协助物业管理企业履行物业服务合同。同时业主委员会应密切所在社区的联系，虚心接受社区居委会的指导，争取工作上的支持，充分发挥业主委员会自身自治组织应有作用。

5、开展社区、物管、业主共驻共建活动。物业管理企业和业主自治管理组织纳入社区居委会管理是新形势下城市管理的发展趋势。市房管局和街道办事处对社区、物管、业主共驻共建活动要进行协调和指导，按照各自的职责共同做好物业管理区域内居民的低保、医保、计生、综治等方面的日常工作，逐步摸索出科学管理模式，使小区小社会承担起大服务的责任。物管区内的党员、干部要身体力行做表率，形成方方面面全方位支持社区、物管、业主共驻共建活动，以完善、周到的人性化服务博得广大业主的支持，创建规范、文明、和谐小区。

调查人：刁勇