20140524、25-039号商业建筑规划设计案例分析及体验式商业环境营造

第一篇：20140524、25-039号商业建筑规划设计案例分析及体验式商业环境营造

随着社会经济的发展。商业建筑的兴起是现代经济发展的必然产物。商业建筑已成为与当代大众生活关系最密切的公共建筑之一。在进行商业建筑设计时对建筑设计师有了更高的要求。同时现代商业活动在追求商业利益的同时，也特别关注社会价值、公共利益和文化品位，更加注重人们的休闲体验，体验式商业应运而生。

为更好地满足人们的物质和精神生活的需要，全面深刻地认知各种商业形态、商业环境和复合空间，学习和借鉴优秀商业建筑设计与开发经验，方案组的建筑师参加了中国建筑学会科技培训中心举办的 “商业建筑规划设计案例分析及体验式商业环境营造培训研讨会”。

一、会议内容

1、商业综合体前瞻性的规划与设计对商业运营管理的影响

2、商业建筑设计的前期调查与总体策划

3、商业综合体开发与设计的关键点

4、不同类型商业项目的选址与定位

5、商业综合体景观设计方案及创新设计

6、商业建筑规划中业态功能组合要点与布局策略

7、复杂商业项目的概念设计、总体规划、城市交通组织设计

8、商业项目的建筑规划与设计、人流动线设计、停车设计

9、交通枢纽及新型设施、CBD、商业街区、购物中心/购物步行

商业街规划设计案例分析

10、酒店、旅游建筑设计要点以及设计实例详解

11、某商业建筑专业卖场/大型超市建筑设计案例

12、零售商业建筑设计创新运用案例与分析思考

13、复合型商业地产策划要点实战与案例解析

14、新消费时代娱乐体验式商业空间的营造与经典案例分析。

二、邀请专家

澳大利亚伍兹贝格建筑设计咨询有限公司翁捷总裁、北京赫斯科建筑设计咨询公司杨振总经理、英国Benoy贝诺建筑设计公司庞嵚总监、美国RTKL筑事务所、日本艾麦欧（上海）建筑设计咨询有限公司常海东总监、华东建筑设计研究院有限公司王慧总监

授课专家PPT课件已上传至192.168.1.6院临时资料库

第二篇：商业案例分析报告书

商业案例分析情景剧报告书

1、主题：

企业运营管理模式的改革

2、制作团队：Smart Kids

3、企业案例分析：

（1）案例背景:

21世纪是市场经济高速发展的时代。21世纪是企业竞争高度激烈的时代。企业开拓创新、致力于革新、全新发展的时代。随着经济全球化的发展，我国企业面临更多的挑战，同时有些企业能顺应时代变化，积极引进新思想、新理念，致力于企业管理的革新，有效地实现了企业的全面发展。

（2）案例介绍：

A公司是某市一家著名的饮料企业，成立于上个世纪80年代中期，借助于改革开放的有利政策。积极引进先进技术和设备，投入大量资金，扩大生产规模，在90年代初期得到迅猛发展，随即迅速开阔市场，到90年代中期在周边城市中发展成为该行业的领头羊。进入21世纪，市场环境发生巨大变化，但A公司仍采用陈旧的管理模式，加之该公司的刘总仍坚持保守原则，完全不顾包括李副经理在内许多人的建议，仍然坚持保持原来的状况，公司员工的分裂趋向愈加明显。公司采用传统的人员选配置制度，职工工作积极性逐渐下滑，懒散，各个部门互相推卸责任，严重影响了公司的业绩。由于生产的产品虽然廉价，但是质量不高，在市场中的占有率日益下降。公司面临破产境地。而A公司在面临同行业公司的竞争威胁的同时，有采取激进的做法，不惜牺牲收益来试图压垮其他公司，想要保持以前的垄断地位。

而同时生产饮料的B公司，虽然起步于90年代中期，但在成立以来，采用先进的管理理念和营销策略，在激烈的市场竞争中占据优势，发展迅速。到21世纪在A公司实力下滑的时候逐渐超过A公司，成为饮料市场的龙头老大。就在A公司面临破产的危急时刻，董事会深刻认识到企业改革必要性，于是任命一向主张积极改革具有胆识的营销副总李某为总经理，全权主持公司的改革。在掌握国际大型企业成功经验之后，李总找到了一个理想的参照公司——C公司，并亲自去实地考察，学习他们的经营模式、生产技术等多方面经验。随之A公司开始了大刀阔斧的改革。

A公司的改革涉及很多方面。首先改变员工的思想观念，最好充分的思想准备。在生产方面，革新生产线，采用最先进的生产设备，机械化生产，提高了效率和质量。对人员展开大力调配和培训工作，坚决辞退懒散人员，对在职人员实行末位淘汰制，使员工感到危机感。规划部门设计，对部门重新分配的职责权限，大力培养销售人员，提高素质，重新树立企业良好形象。制定企业的整体目标，并逐级分配将来一段时间内的目标…….经过一系列的改革措施的大力实行，A公司逐渐走出低谷，市场占有额逐渐攀

升，摆脱了破产的困境，转变了对竞争的理解，在发展中，与B公司进行合理竞争，并进行合作，使区域内该行业在均衡稳定中稳步前进。呈现欣欣向荣的市场态势。

（3）案例分析：、优点

1A公司经历了起步、发展、高潮、衰落和重振的坎坷的发展道路，是大部○分企业所必须经历的过程。每个企业都免不了脱离这个残酷的生长过程。但是对于企业来说，如何面对每一个阶段的问题才是最关键的，尤其是在企业面临即将灭亡的困境时，如何成功的实现转型更是决定企业存在的致命要素。A公司成功地实现了转型，重振大公司风采，正是对组织生命周期理论很好诠释，对以后的实践很有意义。

2刘总和李总不同的领导风格给企业带来不同的结果，刘总的保守做法还有○李总的积极改革，不仅是个人风格的体现，更是个人领导理念的体现。具有良好的决策能力、指挥控制能力、优秀的职业素质使每位领导者必备的条件。领导者既是企业的领头人，也是协调各方面的调解人。只有积极抓住市场环境变化的领导者才能引领企业走向成功。

3人员配备具有保障企业系统得以运转，为企业发展积蓄力量的作用，通过○人员的合理配置，更好的发挥员工的积极性，实现企业的良好发展。A公司对人员前后的配置表明，只有合理的配置人力资源，并对激励机制进行合理优化，采取合理的激励机制，才能调动员工的积极性，事项企业与员工的同时进步。4，○当企业的内外部环境发生变化，企业的成员的期望与实际的差异拉大时，企业就得合理采取适当手段进行变革。A公司进行激进的深刻变革是由其面临的即将破产困境的危机形势决定的。其变革的合理性得到认同。变革必定会存在一定的阻力，如何化解阻力成为一个改革的难题，A公司在改革之前先进行思想动员，大力宣传，精心设计，符合现代组织变革的必要步骤，也必定能实现变革的成功。

5A公司制定企业的总体目标，并逐级分配目标，将目标细化到每个员工，○使人人都有一个确定的发展方向，正是运用了德鲁克的目标管理理论。建立目标体系，既有效提高员工的积极性，又有助于形成有效地控制，同时改进管理和澄清组织中存在的问题。在现在的组织中，实行有效地目标管理是一个不错的选择，但要同时注意克服它的弊端，将之放到最小，以充分发挥目标管理的优越性。

6对组织进行职能设计，明确组织各部门的职权有利于各个部门进行合理的○分工，促进企业的效率的提高，从而实现组织整体效益的提升。A公司对各部门进行的职责分析，明确了各部门的权限，有效的促进了企业整体的发展。7在改革之前，A公司对待其他企业的态度是力求消灭，不留余地，坚持保○

持垄断地位，而在改变思想之后，奉行公平合理的竞争，并进行有效的合作。各个竞争对手并不是你死我活的互相攻击，而是在合作中共同发展，在竞争中共同进步，最终实现双赢。

缺点：

1A企业在进行部门重新划分职责权限的同时没有注意到部门间的协调工

○作，这将会造成部门过于注重自己的部门的利益，而忽视了组织的整体利益。容易造成恶性竞争，一些项目难以开展，最终造成企业整体效益的下滑，对企业不利。A公司应更注意对部门进行协调，以实现共同目标的实现，最终实现公司的发展。

2A公司没有侧重于发展企业文化，○丰富企业员工工作业余活动，深化企业的核心价值理念，深刻企业文化在员工心目心中的形象。卓越的企业文化可以发挥大的导向、约束、凝聚、和激励作用，劣等的组织文化则会对组织发展形成束缚和障碍。拥有一个良好的企业文化对企业的发展具有深刻的作用。A公司应树立深刻的企业文化理念，营造企业文化良好氛围，开展企业特色的文化活动。建成全体员工参与的企业文化体系，形成企业的核心价值观, 促进企业的生产经营活动合理开展。（4）对企业的启示：

没有一个企业可以不经过任何改变就能长期在市场中保持一定的地位，所以企业应该保持警惕，积极面对市场环境的变化，适时改变自己的经营方式。在此过程中，领导者更要把握住时机，不断吸收外部的先进管理经验和经营理念。其次，企业的发展大部分需要依靠广大员工的广泛参与，提高他们的积极性是一个很重要的因素，要采取先进的激励理论来激励员工。企业在保持动态变化的同时，也应保持政策的静态性，用以巩固改革的措施。企业在运用先进的管理技术的前提是了解该技术理论的弊端，并才有力措施最大化的减少弊端带来的危害。总之企业的改革是一个敏感的话题，应该慎重，并做到稳步改革，实现企业的稳步发展。

4、总结

在本次企业案例分析的具体实践过程中，我们了解到了企业的运营管理模式变革的具体要求。企业的变革并不是那么简单的，是需要企业全体的广泛支持与参与的。要想实现企业的长远发展，就应该随时局的变化而适时改变经营策略。企业在变革中成长。

5团队成员：单新苗，王 舜，马晓蒙，孙凤鸾，韩立廷，王运金

2010-3-27

第三篇：商业步行街规划设计浅析

商业步行街规划设计浅析

发布时间：2013-04-23 作者：刘阳 来源：万达商业规划院总工办

商业步行街的建设源于欧洲，1922年德国埃森市针对中世纪形成的商业街空间狭小、交通混乱状况，在“林贝克”大街禁止机动车通行，1930年建为林荫大街后发展商业获得成功，成为现代步行街的雏形。在60年代以后，欧美许多国家面临着一系列难以解决的城市问题：如交通混乱，空气质量下降，环境污染，步行者安全无保障，中心区受到郊外购物中心的竞争，商业功能衰落，吸引力下降等。为解决这些问题，人们模仿着早期欧洲步行街的建设，以此来恢复城市中心区的繁荣以及解决与之相关的一系列问题。于是各国掀起了建设步行街区的高潮，如德国的科隆、意大利的米兰、法国的巴黎、西班牙的巴塞罗那、美国的旧金山、澳大利亚的阿德雷得等城市都建设了亲切宜人的步行街。自20世纪80年代，我国开始建设现代商业步行街。从世纪之交至今，我国许多城市开始出现规划和建设商业步行街的高潮，商业步行街成为城市建设和形象提升的重要内容。

什么是商业步行街？商业步行街就是由众多商店、餐饮店、服务店按一定比例共同组成，沿街道平面排列的商业地产形式，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，是城市商业的缩影和精华。商业步行街以其多变的商业业态、灵活的空间布局、独特的消费感受以及丰富的文化内涵越来越受到商业地产界的青睐。成功的商业步行街不仅能带来可观的经济效益，而且能够成为带动周边产业繁荣的催化剂，甚至成为展现当地商业文化的城市名片。

商业步行街的本质是室内商业活动沿店铺的街道空间向室外的延伸。而由此决定了商业步行街设计的核心就是为商业活动中的人服务，创造令人愉悦的购物空间与界面。使商业步行街不仅仅是单纯的行走购物空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲。

商业步行街的规划设计有如下要素：

客户定位：客户群定位是决定商业街规模、形态和风格的重要设计依据。对客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析是商业街设计的基础。为中低端客户服务的商业街侧重一站式消费体验，规模较大，入口处往往配置大型购物中心，街道网络比较复杂，街道尺度较大，利于人流集散；为高端客户服务的商业街人流较少，街道简洁、空间灵活、尺度亲和。

商业业态：商业业态的构成、比例分布是商业街设计的基础。处理好商业、餐饮、娱乐等业态的档次和相互关系决定了和商业街日后的发展趋势。一般消费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐休闲所占的比重越高。

商业主题：商业步行街要有主题性，商业主题要和客户定位和商业业态相符合，和人流能够有很好的互动，让消费人群能够参与，即所谓的体验式消费。无论是三里屯VILLAGE的动感时尚，SOLANA蓝色港湾的北美格调，或是朝外SOHO的胡同情结，成都锦里的巴蜀文化，都有以文化为包装的商业主题。这种主题有时是直截了当的甚至是夸张放大的，有时又可以是婉转含蓄的或是温馨宁静的，好的商业主题使步行街有了自己的灵魂，形成步行街鲜明的特色。

建筑造型：建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、“平易近人”。自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，形成多元而统一的效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。

江阴万达广场室外步行街设计意向

商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

丹东万达广场室外步行街立面设计方案

蚌埠万达广场室外步行街立面设计方案

为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑设计深度上，必须以装饰的精度来对待商业街立面设计。

成都金牛万达广场室外步行街实景照片

标识、景观、美陈：商业街室外空间与气氛的形成，除了决定于建筑的空间形态和立面形式，还取决于标识、景观、美陈等元素的运用。优秀的标识设计能大大提升商业街的品牌效应和文化内涵，强化客户的视觉感受和行为体验。与商业街所要表现的主题相辅相成。同时，标识还能将功能性和趣味性融为一体，增加顾客的愉悦感。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更具亲和力，就需要从景观、小品的角度深化商业街的设计。

成都金牛万达广场室外步行街实景照片

成都金牛万达广场室外步行街实景照片

结语：商业步行街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，还应重视它所给人的心理感受。形成舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，创造出步行街的环境艺术个性，在其设计中，应从步行街各组成要素的特性和功能出发，考虑当地的历史传统、文化特色，体现对“人”的关怀，实现良好的交通体系，展现丰富的空间形式，塑造完整的空间环境意象和独特的人文景观，以满足人们的物质和精神需求，把城市“名片”和“客厅”更好地展现给市民和游客。

第四篇：商业伦理导论案例分析范文

案例分析题

1994年春，在荷兰北部哈林根一家名为奥拉涅沃德的公立医院中，院长发现医院人员偷了病人的捐款。这是小偷小摸，因为每周失窃的只有几十荷兰盾。尽管如此，院长对此极其重视，因为这些捐款是准备在圣诞节期间奖励医院护理人员的。偷窃这种捐款意味着对待同事的极不忠诚。在与地方警察局联系后，院方悄悄安装了录像监控装置。一开始，院长就决定不论小偷是谁，一经发现立即开除。到了6月底真相大白。录像机留下的是本院唯一一名神经科医生的身影。医院董事会大吃一惊，转而愤怒。但很快他们意识到他们遇上了一个大难题。医院正与一个强劲的对手——吕戈登医疗中心进行谈判，而对手早就示意，他们已有秘密对策。吕戈登医疗中心很可能把开除这位神经科大夫作为关闭哈林根医院神经科诊室的借口。如果这样，那么近20名工作人员就可能长期失业，就诊的病人也不得不去25公里以外的吕戈登去看病。院董事会讨论了很长时间最终还是决定留用这名医生，医院解释他们的自尊心受到了伤害，也承认留用这种人的危险，但医院坚持认为留用这名医生是出于战略考虑，虽然有着严重的道德后果，但一切都是以医院的战略利益为主导的。

(1)你对医院董事会所做的决定如何评价?

(2)如果你是董事会成员你会怎么做?(3)你如何看待在商业中人们常常将战略选择凌驾于道德要求之上? 答：（1）哈林根医院没有解雇这名医生，因为解雇他将会使医院陷入危机，这表明共同体的生存标准压倒了相同份量的正义标准，我们认为这两种标准都是道德标准。医院选择了战略利益显然包含了对善良道德的追求，这些被表述为社团利益的结果，实际上也可以被看作是道德交谈。

（2）神经科医生的偷窃行为本身说明了他道德水平低下。然而，他不能被解雇，因为解雇他可能给医院带来严重的后果。留用这名医生是因为医院的对手很可能以此为借口关闭神经科诊室，这将会带来20名员工的失业。这种做法已不仅仅是一种战略考虑，相反它还暗示了良好的雇主所应有的道德原则。

（3）在商业中，人们常将战略选择凌驾于道德要求之上。之所以有这样的战略选择，是与商业活动中追求利润和维持生存相一致的。然而，每当战略选择包含着强烈的道德要求并可能产生慈善的道德结果(诸如防止人们受到伤害和为他人作出榜样)时，那么从道德上讲它就是可以接受的。

1968年福特公司决定在美国首次开发廉价微型轿车。公司高层期望加速这一开发，以便在1970年推出价格低于2000美元的微型轿车。由于工程技术跟不上车型的革新，结果造成严重的安全问题，即油箱位置不当。追尾冲撞实验表明，如果后面的车以每小时21公里速度撞来，油箱很可能向前移动，造成油箱漏油，一点火花就会使汽车爆炸。但是只要增加辅助安全措施就可改善这种设计，估计成本为11美元。然而，公司上层维持了原来的设计，原因是：第一，这将会使单车价格突破2000美元，无法达到一个重要的市场目标。第二，这种设计符合当时的联邦安全标准。第三，福特急于开发一种能与当时十分流行的“甲壳虫”车相抗衡的新车型。

(1)你认为福特公司为了节省11美元的成本而维持原设计的做法是正确的吗?这样做会产生什么影响?

(2)如何评价企业只强调短期利益的行为?

(3)企业决策层的道德水平对企业发展有什么影响? 答：(1)福特公司这种漠视社会利益的做法是违背商业道德的。福特公司在成本收益计算中只考虑了压低成本，扩大利润，而忽视了一个重要的细节，即没有考虑到由于激怒了消费者，没有给予消费者必要的关切而造成的不良社会影响的成本。福特公司无视隐患、漫不经心，为此付出了沉痛的代价，这种代价是难以控制的，除了给消费者赔偿的损失，还有其他不可控的因素，如形象的损失、法律诉讼、消费者的抵制和传媒的批评等，这些都会对公司的长远发展造成严重的影响。

(2)强调最大的短期利润会导致有缺陷的商业行为。公司为了生存发展需要谋求利润，但一心只追求短期利润的做法很危险。这与顾客的最佳利益以及公司的长远成功背道而驰。公司为了追求长远发展应该牺牲一些利润，增加一些成本以加强关系，确保在将来让顾客满意。

(3)高层管理人员应具有一定的道德水平。领导者的一些不道德行为会在企业内部形成一种气候，即不关心消费者利益、对诚实的行为不以为然、短期利益高于一切等，这将使公司背叛了公众的信任，进而影响企

业的长远发展。

1989年一艘名叫埃克森·瓦尔迪兹的巨型油轮在美国布林斯·威廉海湾发生了严重的原油泄漏事故，海水受到了严重的污染，这对于鱼类、野生动物，以及赖以为生的居民来说，不啻是一个灾难性的打击。这艘船是埃克森公司船队中最新的也是装备最先进的一艘，但是由于船体庞大、笨重，这艘满载石油的轮船需要整整一分钟时间才能对航向改变作出反应。轮船驶离港口后，油轮曾以无线电向海岸警卫队请求转航，这是为避免出船航道中的浮冰。得到允许后，瓦尔迪兹改变了航道，几分钟后，海岸警卫队失去了与油轮雷达的联系。瓦尔迪兹号撞上了位于布林斯·威廉海湾的暗礁。而此时，船长却一直呆在船舱中。在事故发生以后，埃克森对于这一严重事故的态度前后矛盾：起初，他们反应强烈，表示出关切的姿态；随后却吞吞吐吐，推卸责任；最后他们终于勉为其难地接受了清除油污的工作。但这种暖昧的态度使埃克森公司在支付了高达25亿美元的巨额清理费后，仍未能挽回公司形象。落下一个对环境漠不关心的恶名。

(1)结合本案例你认企业应如何对待环境保护问题?(2)如果你是埃克森公司总裁的事务顾问，你将会建议他如何处理危机?(3)当事故发生时，是否意味着组织作出了不道德的事? 答：（1）环境问题在当今成为越来越重要的话题，随着环境问题的恶化，公众意愿越来越倾向于保护环境。人们一改环境是可以被征服的态度，这使企业面临更大的压力，企业要更加小心谨慎地对待环境问题。环境问题要求企业改变生产技术，在生产、消费、运输的过程中减少对环境的干扰和污染。埃克森管理者可能认为不过是杀死几只海鸟，只要没有引起人员伤亡就不必如此大惊小怪，公司的一再拖延和辩解不仅没有博得公众的谅解，反而被公众指责为“对环境漠不关心”，大大地损害了公司形象。

（2）对于埃克森公司最严厉的批评是针对他漠然的态度，如果公司总裁能迅速地出现在事故现场，而且表现得十分关心事态的发展，将比公司作任何广告都有．效。尽管污染事故严重，但这也意味着提高公司声誉、树立公司关系环境的良机到了。利用危机，化害为利很难做到，这需要放弃短期利益，真心真意地去挽救危机，保持公开坦诚的态度，对公众表示关切的态度，否则将势必使公司置于名声扫地的危险处境。（3）事故发生以后，对社会对公众都会产生危害，且不论从法律上来说，被告者罪行多么严重，要负多大的责任，仅从道义上讲也是难辞其咎的。瓦尔迪兹事件中情况更为复杂，很多地方都有失职。如果事先做好预防训练，检查船上的设施，制定周密的计划，每个船员都各尽其责，漏油事件也许就不会发生，即使发生，也会被有效地控制，那么对环境的污染也不会如此严重了。埃克森是责任最大的组织。

洛克希德公司是美国一家主要的军火商，二战期间，洛克希德公司就生产了2万架战斗机。在朝鲜半岛，该公司的F-80流星战斗机雄霸天下。长期以来，洛克希德公司成功地研制出很多技术高度复杂的产品，为公司赚取了巨额利润。然而，进入本世纪70年代，洛克希德公司面临着重重财政困难，经济和技术上的问题使洛克希德公司陷入困境，政治和官僚因素又加大了问题的严重性，到了1971年已面临破产的危险。1975年9月，参议院发布了令人震惊的消息：洛克希德公司向国外机构和政府官员行贿达2亿多美元。这些国家包括荷兰、意大利、日本、土耳其等国家。其中不乏政界要员，诸如荷兰亲王伯恩哈特，日本首相田中角荣等等。在意大利为搞定价值6000万美元的C-130运输机合同而行贿200万美元；西班牙130万美元；南非900万美元；此外还在希腊、墨西哥、尼日利亚和哥伦比亚进行行贿。在诸如沙特阿拉伯和伊朗这样的国家，行贿受贿被视为一种当然的“生活手段”，该公司当然也投入巨额“资余”。

(1)洛克希德公司丑闻披露以后，有人认为行贿可以防止事情拖延，加快进度。要在一些国外环境中提高效率，行贿是最好的方法，你对此有何看法?(2)很多人都抱着这样的观点：既然“人人都这样做”，那么我也可以这样做。你认为这个观点正确吗?为什么?

(3)你认为公司如何才能有效防止行贿事件? 答：（1）行贿倾向确有某种可确认的模式，但并不是一切情况下行贿都行之有效，即使腐败、行贿在一些国外环境中被认为是一种生活手段。因为这种行为对公司、对社会都会造成恶劣的影响，而其代价比所获得的商业利益要高。行贿使较多的资源配置给较差的对象，通常该选择对象的总成本比其他供选择对象的

成本要高，因为贿赂的花费必须得到补偿。所以，从长远来看，合乎道德标准的商业行为最终会获得好的经济利益。

（2）如果结论是肯定的，那么整个行业的道德行为就会陷入危险境地，竞相效尤的态度就会盛行，而没有随波逐流的公司就会失去竞争优势。在没有具体有效的法律调控下，这种“随大流”的思想最为有害。公司如果表明自己的立场，采取高的道德姿态，可能会损害短期收益，但是可以更好地与客户保持长期的相互信任关系。公司可以凭借自己过硬的技术和优质的服务与其他竞争者相抗衡。这样既可以保持高度的道德准则也具有竞争活力。

（3）为了防止公司的可疑支出就要制定严格的制度，让雇员和管理层深刻地学习这些制度，加强企业员工的道德观念，并且对任何可疑支出或者其他任何不道德的行为，谁都不得逃避责任。由于国外代理商往往是行贿的主要行为人，因而在雇用这样的代理商时，要对其彻底查明，更要使其了解公司的政策。

比奇纳特成立于1891年，是美国第二大婴儿食品的生产商，纯正、优质和自然一直是公司的广告词和经营理念的中心。1988年2月17日，两位比奇纳特营养制品公司最高负责人被指控触犯联邦法律，经审判罪名成立，其罪行是蓄意销售掺假苹果汁。比奇纳特苹果汁是公司最畅销的产品，在产品说明中标有“100％”纯果汁，而实际上都是人工合成原料的混合物，正如一位调查人员所证实的，是一种“由100％化学成分合成的假鸡尾酒”。1982年食品医疗管理局将其检查不合格的结果通报给公司，并要求其撤回所有产品，但公司高层回复，果汁对健康根本没有危害，公司不打算撤回所有产品。其实公司由于财政危机，一直想方设法降低成本，他们从一家万能果汁公司那里以低于市场25％的价格购买浓缩汁。当比奇纳特配剂师发现果汁不纯并报告给管理层时，高层却命令将浓缩汁与混合果汁掺和在一起，这样就更难检测了。食品医药管理局建议司法部门起诉比奇纳特及其管理层。最终，比奇纳特公司掺假销售苹果汁罪名成立。据估计，指控和丑闻使其损失2500万美元，包括罚金、法律费用以及下降的销售额。负面宣传导致该公司的市场份额下降20％，损失巨大。

(1)本案例中比奇纳特处于严重的财政危机中，这种情况可以成为企业销售掺假果汁的理由吗?

(2)你从比奇纳特公司的做法中得到了哪些教训?

(3)如果你是比奇纳特的配剂师，面对这种道义上两难的情况你打算怎么做? 答：（1）这里涉及道德方面最激烈的问题，即商业活动的目的与手段的关系。在道德上，目的与手段是相互联系、相互决定的，目的决定手段，手段服务目的。商业道德十分强调目的与手段的一致，追求合理正当的利益一定要选择正当的手段，不能不择手段。比奇纳特公司认为公司已经陷入了严重地财政危机，使用不易被查出的掺假原料，又可以节省数百万的美元，是多么大的吸引力。公司高层认为掺假原料对消费者的生命几乎没有威胁，所以不必瞻前顾后，即使公司做了一点点的假又有什么关系呢?比奇纳特公司认为只要公司能够存活下去的目的达到了，至于用什么手段并不重要。这种做法严重的损害了商业活动的道德。分析道德目的和手段的辨证关系，我们知道目的与道德在手段上的统一，才能最终实现善的结果，并体现和完成善的动机，这才是衡量行为善恶正邪的最终标准。

（2）比奇纳特公司试图掩盖事实的做法实际上是加剧了情况的严重性。如果比奇纳特公司早些公开承认错误，它就不会遭受多少责难了。而责难的矛头可能会指向供应商——万能果汁公司，比奇纳特公司会作为受害者博得公众的同情。然而比奇纳特公司却尽量掩盖事实，并企图继续销售伪劣原料制成的产品赚取利润，致使情况更加严重，企业为此付出了惨重的代价。

（3）在缺乏道义的问题上，如果面临的是顽固不化，企图掩盖事实真相的决策层，处于下级地位的员工将面对一个道义上的两难选择。通常大多数人的选择是接受这种情况，在这种不太道德的气候中明哲保身，接受你不可能改变的情况，这样不会危及你的事业。只有那些高度重视道德原则的人和那些更有勇气的人才有可能辞职或向外揭发事实真相并寻求公众关注。

1982年强生公司正在进行两个月一次的高层会晤，突然被告知芝加哥有人因服用强生公司的最主要、销售最好的产品特效泰勒诺胶囊而氰化物中毒死亡，房间里的人无不震惊万分。20 世纪纪七八十年代泰勒诺作为阿司匹林的替代物，但没有阿司匹林的副作用，获得了轰动一时的成功。与泰勒诺有关的死亡事件发生以后，消费者产生了极大的戒心，强生公司取消了该产品的生产，并建议顾客在迷雾澄清之前停止服用该药。全国的药店和超级市场将该产品撤离货架，不久以后，市场上的泰勒诺完全消失。经调查，人们发现投毒并不是发生在生产过程中，可能是有人买走了泰勒诺，在一些胶囊内投

入氰化物，然后又把药退回药店，强生公司完全摆脱了任何错误的干系。但强生公司决定将处理危机的责任从管理层扩展到整个公司，首先暂停广告宣传，公司出资从零售商和顾客手中购回没有开启的泰勒诺药瓶，将其送往销毁地点，直接损失高达一亿多美元。同时，强生公司非常希望保持泰勒诺的品牌，毕竟，该品牌得到认可是多年来广告宣传的结果。强生公司决定以经常使用者为销售目标，重振该品牌，然后再扩展到其他顾客。公司播出商业广告，告知广大公众，公司将尽一切努力来重新赢得他们的信赖；公司向媒体伸出求援之手，希望他们为公司提供有关事件最准确、最新的消息，帮助公司控制混乱局面，并停止广告的宣传；公司设计出一种抗破坏性包装，以防止悲剧的重演；公司鼓励消费者使用药片，因为药片不易受污染，并免费以药片换取顾客手中的胶囊；此外公司提供给零售商高额回扣。强生公司的苦心努力没有白费，1983年5月泰勒诺重新夺回了9月失去的全部市场份额，达到35％。

(1)强生公司如何在逆境中依然保持与媒体良好的关系?

(2)有人认为强生公司应放弃泰勒诺品牌的重塑，你认为呢?(3)强生公司为何不惜代价地维护公众形象? 答：（1）强生公司的沟通十分成功，与媒体保持良好的关系，赢得他们的支持甚至同情，沟通至关重要。但做起来并非易事，媒体一般都爱渲染事件，喜横加指责，好与大公司作对。强生公司以坦诚的态度和合作精神获得了与媒体必要的良好关系。在灾难早期，强生公司充分、如实地公布了内部调查结果，并采取纠错措施，与媒体保持良好地双向沟通。为了与媒体和睦共处，公司领导需要对媒体开诚布公，企业管理者一般不愿意这样做，但强生公司这样F做了，因而经受住了最严峻地考验。

（2）尽管有专家认为强生公司应放弃泰勒诺品牌，公司不可能赢回公众的信赖，但强生公司对自己的产品和晶牌充满信心。当然在保持对产品的信心时，要积极对待任何问题、做好承受任何责难的准备。强生公司主动免费以药片换回胶囊，销毁药品，退还售出胶囊的款项，同时赢得了零售商的支持。如果强生公司当初对泰勒诺失去信心，就失去了重振产品雄风和恢复市场份额的良机。

（3）强生公司致力于捍卫自己作为具有高度社会责任感、关心顾客的公众形象。为了争取从逆境中迅速崛起的机会，必须冲破重重困难维护这种形象。尽管泰勒诺的困境广为人知，但公司所采取的纠错措施迅速、彻底，因而公众确信产品安全性有了保障。这将为企业的东山再起奠定良好的基础。威赛瑞尔联合有限公司(Wetherill Associates，In C.简称WAI)由理查德·威赛瑞尔先生创建于：1978年，是一家为汽车改造与再制造厂商提供电子零部件的供应商。从20世纪30年代开始，威赛瑞尔先后做过教师、讲师和管理咨询顾问。他很早就主张，企业的持续成功依赖于正当行为的承诺和绝对忠诚的准则，他创建公司的目的就是要证实他的这一理念。用公司总裁玛丽·鲍斯的话说就是“我们需要在财务的意义上获得成功，但主要目的是为了证明正当行为伦理准则将会成为未来的潮流”。因为“正当行为将产生正确的结果，不正当行为将产生错误的结果”。利润则是“正当行为的副产品”。所以，WAI公司培训员工尽其所能地从事正当行为，而不是赚取利润或避免损失。而所谓正当行为，就是“无论是在逻辑上、利益上，还是在道德上都正确的行为”(公司《正当行为伦理准则技术手册声明》)。比如，WAI把竞争对手统称为客户的“共同供应商”；如果有客户到WAI购买零配件而WAI的产品价格比对手高，或者WAI没有这种产品而对手有，WAI都会如实相告。由于公司创建的动机异乎寻常，一开始就遭到了很多人的冷嘲热讽。人们批评WAI公司盲目崇拜时尚，或者与其说是一家公司，不如说是一个宗教团体。然而，由于公司对待顾客、员工乃至竞争对手的态度，受到了利益诸方的广泛尊重，业务也蒸蒸日上。到1992年，wAI公司的总收入超过8100万美元，税前利润达到690万美元。

(1)如果竞争对手采取不讲伦理的竞争手法导致WAI市场份额下降，WAI的利益就会受到伤害，这岂不是“好心没有好报”?这时候WAI公司还一定要坚持合乎伦理的行为吗?

(2)如果WAI因为自己强调伦理的行为导致竞争对手的损失，这种行为还算伦理吗?(3)WAI给中国企业有什么启示? 答：（1）这涉及到短期与长期的关系。密歇根大学R.Axelrod教授研究表明，在多方参与的博弈过程中，每一方都会跟其他各方进行多次博弈，因此某方最终的结果要看它所有博弈的结果累加。对于善良的一方而言，在每一次单独的博弈过程中总会多少受到损失，但是博弈不是一次性的，而且正由于善良的一方所

持的相对宽容的态度，在多次博弈过程中甚至能获得对方的合作，结果双方都能获得较高的分数，比如不善良的一方得100分，善良的一方得95分。而不善良的一方虽然占了善良一方的便宜，但是在跟和它一样坏或者比他还坏的对手博弈时，彼此竭尽全力要置对方于死地，结果不管谁赢了，双方分数也不会很高，比如分别只有15分和20分。这样，善良的一方虽然在某一次博弈过程中会有损失，但得分依然较高；而不善良的一方在和善良的一方博弈时虽然略微占了优势，但是不足以弥补它在其他博弈过程中的重大损失，因此最终是失败的。也就是说，当我们把关注的时间和空间放得更为宽广时，我们就会发现获得最终胜利的必然是善良的一方。因此．企业在商业活动中的伦理行为虽然在短期中会有利益的损失，但从长远看来是有利于企业的发展的。

（2）与此类似的问题还有沃尔玛为客户提供高质低价的商品，结果挤垮了它的竞争对手，沃尔玛伦理吗?于是又引发出下面的问题：通过法律手段打击犯罪分子，损害了犯罪分子的利益，因此打击犯罪还伦理吗?低价销售正版软件，侵害了非法复制者的利益，这公平吗?分析上面几个问题可以发现，WAI之所以遭到质疑，很大程度上跟人们思维的局限性和片面性有关。据调查，在发达国家越是大公司越重视道德规范的建设，许多知名企业将道德内涵作为企业的核心价值观，这样，道德型的价值观就具有突出企业文化、提升企业形象的作用。WAI的案例摆在我们面前，我们不禁要问像WAI这么追求伦理的公司怎会不成功呢?（3）如果中国的企业要走向伦理，应该具备怎样的条件?研究一下wAI，对我们或许会有启示：1.WAI所处的美国，具有相对完善的法律环境和媒体环境，这样公司不会因为对手过度的恶性竞争而夭折；2.公司创始人本人具有深厚的宗教背景，有着坚定的伦理经营的信念，并且能够言行一致；3.公司高层和最高领导者一样，具有相同的价值观；4.在招聘过程中严格把关，保证新进人员认同公司的企业文化；5.对员工进行持续的伦理培训；6.适当的监控体系。对于中国的企业而言，可以在教育、医疗等行业首先做起，同时所有的企业都可以从“始终比对手伦理一点点”开始。

香烟是世界上利润最高的消费之一。一支香烟的成本只有1美分，售价却高达1美元，一旦吸上瘾就会对品牌忠心耿耿。但几乎从一开始烟草业就遇到某些社会群体的冷落，他们主要是医学界和宗教界以及其他拥护特殊道德信仰的人们。美国国家卫生局局长在1964年1月11日发布报告，称吸烟有害健康而且缩短寿命。1964年6月22日，联邦贸易委员会公布了一条商业规定：所有香烟商标和广告都必须有吸烟有害健康的告诫。1971年1月2日，香烟广告在电视和电台被禁。烟草公司竭尽全力寻求其他媒体，每年广告费用花费数亿美元，他们做得很成功。对于香烟消费的日趋下降，烟草行业不得不加倍努力把策略对准特定群体，如妇女、西班牙裔和黑人。黑人似乎是一个特别有利润回报的市场：有39％的黑人男子吸烟，而白人男子只有30％左右。雷诺兹烟草公司还专门作了大量的调查和精心的设计，推出了新品牌——Uptown，它是第一个面向黑人吸烟者的香烟品牌，甚至连名字都很符合黑人消费者的口味。然而，抗议的风暴很快就袭来了，批评家门认为Uptown的销售是对黑人的残害，黑人患肺癌的比例已高出白人58％。烟草公司还对少数民族团体进行赞助，诸如全国黑人新闻工作者协会、妇女组织、各种体育比赛等。妇女组织对烟草业的资助心存感激，在当时还没有别的资助来源时，烟草业就早已向妇女组织慷慨解囊了。香烟把各种体育运动推到了显赫的位置，而其他人则办不到。

(1)你认为烟草公司积极促销一种除本行业以外几乎所有的人都认为是不安全甚至致命的产品，其行为在道德上是正当的吗?(2)你认为社会反对雷诺兹烟草公司以少数民族为销售目标的做法正当吗?(3)你如何看待烟草对妇女组织、体育运动的赞助? 答：（1）这个问题是烟草生产和销售全部事情的核心。烟草业拒绝承认吸烟对健康的危害。尽管所有健康专家一致认为烟草是危险的，而且长期吸烟是威胁生命的，但是烟草业给政府带来巨大的利益使其仍然受到保护。烟草业规模庞大，涉及许多人的利益：烟草种植者、加工者、零售商、收税人„„也包括政府中有影响的人物。至于这种行为是否道德，利益中人很容易辩解到：坏的结局至多是不确定的，总体上，利是大于弊的。与对社会造成了可怕的后果相比，追求利益的动机占了上风。

（2）毫无疑问，黑人与其他同龄人相比，他们中吸烟、喝酒的比例更高，伴随而来的是高的发病率。在处理与少数民族的关系时，问题似乎更加敏感。烟草公司认为他们开发了一项新型有效的，有针对性的市场销售活动。但我们要意识到烟草不同于其他的产品，也许一个零售商为黑人设计了一种布料得到接受，而

在香烟上运用同样的战略就会遭到谴责。当我们看到他们给社会、给后代造成的严重影响时，我们就会认为反对是正当的。

（3）烟草行业对妇女组织、体育运动的赞助实际上是烟草广告被禁止在电视和电台播出，烟草行业不得不去寻求其他媒体时出现的，这种赞助对烟草业来说无疑有特别的好处，它给人制造了吸烟与活力健康密切相连的错误思想，使人淡化了吸烟对人的心肺有严重损害的观念。它针对妇女、体育活动缺乏经费这一事实，显示了烟草业的强大存在。

不行贿是人的一种尊严

它像福柯眼中的权力一样，不是高高在上，只有高层领导才会腐败，而是渗透到社会的每一个角落，从头到尾，从上往下，干部商人，医生学者，三班衙役，城管保安，都可能腐败。喜行贿的人没有把自己当人看。他们没有认识到不行贿是人的一种尊严。人都是有尊严的。人的尊严体现在人与自己和人与他人的关系之中。人与自己的关系即人格的开掘与发展，包括人的心性、灵性、智性的发展。它是人进入各种关系的基本出发点，决定了人对这些关系所采取的态度，它是各种关系中最首要的关系。这种关系的实质，一言以蔽之，就是所谓人生之道无它，求其安心而已。当你每天早晨起来面对清新的空气和温暖的阳光，感到问心无愧，没做过对不起天地良心的事，你就会感到安心。而行贿是一件问心有愧的事，它会使人的尊严从内心自身受到伤害。根据人所扮演的不同角色，人与人的关系可以分为自然关系、准自然关系、工作关系、交换关系、统治与服从的关系。在这些关系中，人的尊严是由人相对于其它人的行为来界定的。行贿罪。5000元以上。5年以下有期徒刑。

个人盗窃公私财物价值人民币5百元至2千元以上。3年以下有期徒刑、拘役或者管制。自然状态向社会状态的过渡。

第五篇：商业房地产案例分析报告

浙江商业职业技术学院

财会金融学院

商业房地产

案

例

分

析

报

告

浙江商业职业技术学院财会金融学院

会计1161班

冯翀侯月新周景凤刘茜

摘要

随着社会的不断发展，各行业间的竞争也日趋激烈，为了谋取利益的最大化，不择手段。随着人们生活水平的提高，人们对自己的居住条件也有显著的提高，住房的地理位置，采光的好坏，房子的结构等问题都是他们最关心的。一旦选中了自己喜欢的房子，价格都不是很重要的。他们的宗旨是：不管价格怎么样，自己喜欢就好。而人们的这种做法为房地产开发商提供了很大的机会，这样他们的事业可以大有提高，同时也可以获得更高的利润。怎样利用有限的土地来建造尽可能多的房子，这使他们陷入了深思。

商业房地产的定义及特点：

商业地产的概念在实际运用中有狭义和广义之分。狭义的商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，而广义的商业地产是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物业，在狭义商业地产之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、公寓等物业形式。

1商业地产是持有住宅和公共建筑以外的以商业地产行业共同特点：○

2商业地产企业通过优秀和持续的物业经营盈利为目标的商业物业；○

经营和管理能力来获取收益，而开发企业则是通过其优秀的项目管理

3租金是商业地产企业的最主要收入来源：能力来获取收益；○商业地

产的获利方式决定了其利润来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的成熟模式。

背景

2002年是中国商业房地产元年。这一年中，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百货，并与沃尔玛，欧倍德，百安居，肯德基，百脑汇等国内外著名商业企业签订联合发展协议，相继在南京，沈阳，南昌，济南，青岛，长春，天津等商业黄金地段投资开发商业地产。

而号称中国家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域，一年内连克多个地盘，省城和二级城市“通吃”的王者之气。新希望集团也不甘人后，与中国银泰共同组建成“银泰百货”，并与乐客多结成“策略联盟”。

如今，全国各地已是追随者众多，长城内外，大江南北，二，三级城市都纷纷开发商也步行街，购物广场，甚至Shopping Mall等。

商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。

形势分析

1.外部宏观环境分析：

1政治法律： ○

一方面，从政治环境因素看，当下企业市场营销活动的外部政治形势和状况稳定，过家家方针政策的变化对市场营销带来的是有利

1政治局势：也正是的影响，是可以促进社会经济发展的重中之重。○

因为政局的稳定，生产发展，人民安居乐业，给企业营造出良好的营

2方针政策：销环境。○目前国际上各国政府采取的对企业营销活动有重要影响的政策主要是：进口限制，税收政策，价格管制，外汇管制，3国际关系：国有化政策。○发展国际间的经济合作和贸易关系是人类

社会发展的必然趋势。

另一方面，从法律环境因素看，对企业来说，法律是评判企业营销活动的准则，只有依法进行的各种营销活动，才能受到国家法律的有效保护。因此企业在开展营销活动时既要遵守国家的法律制度，还要了解市场的有关准则。

2经济人口：营销市场是由有购买欲望并且有购买能力的人构成○的，消费者的需求是营销市场的基础，人口是构成市场的第一位要素。目前人口流动迅速，人口增长不平衡，城市人口密集，市场需求集中，营销力度加大。

3社会文化：现在的人们对事物的审美观的要求越来越高，人们○

受教育的程度也越来越高，看待事物的认知度越来越高。随着经济的发展，人们的价值观念也在不断的提高，对选择事物也是一样的高标准。

4技术自然：科学技术的发展也直接影响企业的经济活动。随着○

生产率水平的提高，主要依靠设备的技术开发，使得产品更新换代速度加快，产品的市场寿命缩短：使人们的生活方式，消费模式和消费需求结构发生改变。因此，要以顾客为中心提供服务和产品；以顾客能接受的成本进行定价；产品的分销以方便顾客为主；从强迫式促销转向加强与顾客直接沟通的促销方式。

2.SWOT分析法

目前的市场环境对他们来说是一个很好的机会，他们的目标、所拥有的资源以及他们当前的任务都与所处的环境一致，这样他们可以获取更高的利益。面对市场机会的主要特点：针对性、利益性、时效性、公开性。可以使其利益达到最大化。市场需求规模之大也在不同程度上增加了企业的利益。

每一家企业都不会是独立赢得市场的，同行业之间的竞争是不可避免的，纵观眼前的利益，的确很有吸引力。但与此同时也不得不考虑身后的威胁，环境的威胁会在一定程度上影响企业的营销活动，或者会限制企业营销活动的发展。主要有两方面：一方面，环境因素直接威胁着企业的营销活动，诸如《环境保护法》。它对造成环境污染的企业来说是很大的威胁；另一方面，企业的目标、任务及资源环境机会相矛盾。而市场机会的可行性也会给企业的发展带来或多或少的威胁，首先市场机会只有适合企业的经营目标。、经营规模及资源状

况，才会具有较大的可行性，其次，市场机会必须有利于企业内部差别优势的发挥才会具有较大的可行性。环境中每一个宏观、微观魂晶要素的变化都可能使市场机会的可行性发生很大的变化。

由此可见，市场机会和市场环境在一定程度上会给企业带来利益和威胁。

3.市场机会分析

房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚。然而，在“微利时代”开发商为寻求新的利润源，纷纷谋求企业有住宅开发向商业开发转型；我国加入世贸组织后，一些新业态的出现推动了国内商业的发展，许多城市规划中对新型商业布局留下了余地。因而目前掀起的商业房地产热潮顺应了城市现代化的发展需要。

然而，正是因为如此，高利润从来与高风险相伴。作为特殊的物业，商业地产更凸显其独特的盈利模式。但这并不表示其一定能够盈利，如果你缺乏对商业规律的认识，对商业地产运作模式的熟知，将面临巨大的经营风险，未来的发展将是机遇与危机并行的状态。

结论

从以上关于商业房地产的案例分析可得出：企业在市场中的发展需要了解和认识的外部因素和内部因素有很多，如何正确选择企业未来的走向，以及占据市场的份额的多少都关乎企业能否顺利成长下去。无论未来面临的是机遇还是危机，都要站在一个理性人的高度去思考问题，要对企业未来的营销活动有一个很详尽的规划，顺应市场的需求，满足顾客的需求，在不影响市场发展的前提下，达到企业利益的最大化，为企业谋求更大的发展，向更宽广的领域进军！