关于商品营销项目策划书

第一篇：关于商品营销项目策划书

关于商品营销项目策划书

本学期12—13周是本班的商务实习，本次实习是为了让我们明白商品销售的流程和市场调查的一些技巧。

本组共有12名成员。为了能顺利完成此次商务实习，我把全体组员分成三个部门，第一个部门是财务部，主要管理资金运转、支出、结算。第二个部门是采购部，主要是采购和管理商品。第三个部门是销售部，主要是销售商品。我们首先调查市场需求状况，结合市场调查分析后，确定商品销售计划书。

我们的市场调查分两方面进行，分别是消费群体调查和潜在竞争市场的调查。在调查中本组成员分成六个小组，分别在1栋、2栋、4栋的教学楼随机地对本校10%在校生进行了问卷调查，潜在竞争市场主要针对周边市场的调查。

经过市场调查分析，得出了以下数据。调查中有60%的住宿生，30%的外宿生。大多数的学生平均月生活费均在人民币400元以下，400—600元的占41%，600元以上的非常的少。他们有50%的人想在店铺内买到薯片，有20%想买到糖，有30%想买到巧克力和饼干，有32%想买到其他商品。而生活用品方面大多数想买到牙刷、牙膏、毛巾、洗衣粉、沐浴露。还有20%的人想在本店买到其他的商品，例如文具、小精品、杂志、且大多数消费者都会注重商品的质量和价格，也有23%的人会注重商品的品牌，有78%的学生选择亲自到本店选购商品，21%的人觉得店铺适宜在宿舍附近开设，50%觉得适宜设在教学楼附近，10%的人觉得店铺开在校门口附近较适宜。另外还有20%的人能接受我们开设的电话订购服务，但服务费大家都选择1—4元内。有76%的人同意本店铺开设的购物赠送抽奖活动，还有30%的人接受本店开设的“付钱代购商品”服务，60%不接受，其原因不明确。

根据以上的分析，我们有了以下的具体计划。我们要销售的商品不但要适合学生的口味，而且商品的售价也不适宜太贵，这样亏损的风险会比较低。我们决定采购一些价格在2元以下的商品例如：糖果、饼干、巧克力等，再把它们分开装进一个精美的袋子里，然后加以装 1

饰，这样一定很受女孩子欢迎。还巧克力，现在外面有种“金帝”巧克力在搞特价，10元四条，但如果单条买的话需要5.5元，而我们买回四条后又拆散把它卖出去价钱比市场的价格要低2.5元。

我们还决定在四栋教学楼开设本店，根据统计结果显示学生都想在上课或在宿舍无聊时购买零食来消磨时间。而要商品的销量高，就一定要做好宣传工作，我们打算利用校广播站来为本店大力宣传，还让组员分散地以口头方式来做宣传。

根据市场调查，采购回来的商品最理想的销售价格是在批发价的基础上再提高30%的价格销售出去。如果有些商品比较受欢迎的，我们将会再适量进货。经调查显示本组经营零食，周边潜在市场竞争会很强。假设在实习的最后一天，仓库还剩很多商品的话，本组将会采取以下措施来尽可能的减少亏损。初步定出了两个方案，第一是采取“买一送一”的促销方法。第二是“购物赠抽奖”的方法，每位顾客每次在本店一次性消费满5元以上将赠送抽奖券一张参于抽奖，奖品是本店的商品。

根据调查表统计显示学生的月平均生活费用均在人民币400元以下，所以根据这点本组在采购商品时会选择一些物美价廉的商品来销售，例如“小小酥”、“龙耳”、“上好佳”、“粟一烧”。这些零食在学校的小店是没得卖，而且价格也在1元以内，“薄利多销”是本组销售的宗旨。我们销售的方式将采取电话订购和推销法。商品的摆设初步设定是在四栋教学楼下放四张桌子，零食分类整齐的摆放在上面。

05工经②

商务1组2006—11—242

第二篇：“特色商品连锁店”项目策划书

“特色商品连锁店”项目策划书

一、项目简介：

“xx特色商品连锁店”是一种新型的B2C电子商务形式。随着互联网宽带和技术应用的成熟，以及物流和支付系统的完善，可以预见，电子商务将成为互联网普及应用的主流，必将影响着千家万户的生活和经济行为，并日益成为社会商业活动的重要形式。

纵观国内互联网电子商务，IGO5、my8848、joyo、dangdang和三大门户网站的商城成为B2C电子商务的主要集散地，占据了网上零售业的大部分份额。此外，国内仍然还有1000多家小型B2C电子商务网站，受规模和能力限制，发展缓慢，步履维艰，艰难的维持现状，并残酷地争夺着剩下为数不多的份额。更有甚者，许多拥有质优价廉的商品，希望通过互联网展开商品销售的商家却苦于无法找到进入B2C电子商务的门槛，或对互联网的泡沫经济心有余悸而不得作罢。然而消费者若进行网上购物却又发现，网上商品种类仍然嫌少，不能及时找到自己需要的用品，特别是需求量小，与个人品位息息相关的特色商品类，网上销售更是买卖双方隔岸相望，交流困难。消费者在大电子商务网站购物的商品集中在部分日用品、音像通讯软件商品上面，品种相对单一；就算在个别小网站上面找到自己需要的商品，又因为支付和信用度的因素无法成交。因而在特色商品网上销售上面，虽然已经出现，但远没有形成规模效益并为大众认同，市场仍然处于低级状态。

所谓特色商品，指的是区别于大众化需求，具有针对性的商品，例如：地方特产、艺术藏品、时尚用品、特色礼品、二手珍品、特色服务类等。“xx特色商品连锁店”的出现旨在改变特色商品在网上销售困难这一局面，开发出特色商品网上销售市场。通过特色商品推介、特色商品网站认证、连锁推广、商家加盟等多种形式，将在特色商品销售上面有货源和销售经验和网络优势的商家联合起来，扩大宣传和推广规模，形成良好的品牌效应，增加商品销售信用度和成交率，避开大型B2C电子商务网站的锋芒，夺取各特色商品网站和商家的应得份额，并在此基础上，形成自己的品牌和销售壁垒，提高准入难度，保持现有优势，引导互联网消费理念，扩大特色商品销售和服务外延，确保业绩稳中有升。

二、行业现状分析与市场需求预测：

北京珠峰伟业软件科技发展有限公司的“6688商城”网站将于2010年9月28日左右开张，我们首先就此网站进行一下分析。

6688商城介绍：我们有4年的中国电子商务领域丰富经验，致力于建立中国最大的网上商城。与国内外各大银行进行合作，为入驻商户提供50余种在线支付方式，同时实行货到付款/汇款等离线支付方式；率先实现了完全的第三方采购、物流、仓储、配送方案；为入驻商户提供覆盖全国2500多个城市的专业配送服务，支持全球递送。

6688商城服务：功能完善、展示信息丰富的电子商店销售平台；针对企业与个人的网上销售系统；开放式远程商店管理；完善的订单管理、销售统计、结算系统；强力搜索引擎支持；提供网上多种在线支付方式解决方案；覆盖全国的第三方配送代理；专业CRM部门协理日常事务；强大的技术应用能力和网络安全系统。

6688商城招商范围：时尚/鲜花/礼品/玩具、图书期刊、音像制品、通讯产品、电脑及配件、数字卡、软件、数码/电器、摄影器材、百货/服装/体育/办公、化妆品、保健医疗、成人用品、票务、生活服务、金融咨询、食品、文体办公。

6688商城的发展思路源于王峻涛离开my8848与西单商场合作开发igo5的时候，一句话概括就是：利用自身的平台优势，吸引商家入住进行网上销售（商家有无网站均可），丰富自身产品线，实现双赢，即所谓的商业街模式。6688商城的思路又有所不同，在联系到商业街模式的同时，又有所发展。6688商城自己不再做产品销售服务，全部交给商家完成，自己提供网店程序、域名主机、支付系统和物流系统，在自身网站上开通主题频道，进行产品宣传，为各商家产品进行宣传推广，进行“商户间的资源共享与连锁”。

让我们再对6688商城模式的赢利性进行分析。首先是各大商家的商店系统本身的销售，估计每套在一万到五万左右，而且潜在商家众多，系统需求量不小，将成为6688商城的重要赢利源之一；其次是品牌经营收益，6688商城模式运营得当，将成为B2C电子商务又一标志性品牌，其运营和推广模式将成为新的典范，品牌价值巨大；再次是商家服务收益，包括支付、物流、广告、商品推介、网络营销等多种内容，不一而足。从中可以看出，电子商务商机无限，重在创新，善于捕捉市场空白点和新动向，介入越早，获利越丰。

综上，6688商城模式的优势是：具有强大的品牌、经验、技术和资源优势，物流与支付系统完备，对新产品的推广强有力，可以做到短平快，适合大型商家和高需求量商品销售。6688商城模式也有不足和待改进的地方：已经有网站的公司或企业若加盟6688商城须放弃现有网站；网店生成系统购买费用不低，将阻挡许多个人或小型商家；各商家同业竞争不在保护之列，容易造成恶性竞争；6688商城所列招商种类过于集中，同现有网上商品销售基本雷同，价格战必将激烈，商家利润趋薄。此外，各类商家统一使用6688商城网店生成系统，界面单一，缺乏个性，且被6688一网打尽，同生共死，不利于该商家的独立发展和壮大，缺少独立自主权限。6688商城野心十足，立志于网罗所有中小型B2C电子商务网站和商家，大有一统河山之势。众所周知，产业垄断与过分集中对各类中小型“散户”是危险的讯号，不得不堤防。

我们感觉到6688商城模式的思路虽然与“xx特色商品连锁店”有较多相同之处，具有新颖独到的特点，不过“xx特色商品连锁店”与6688商城模式又有较大不同，主要区别在于“xx特色商品连锁店”的服务对象并非所有电子商务商家，而是特色商品销售网站或商家，联合特色商品商家，低成本推广和运营，抱团取暖，开拓网上特色商品新市场，有获利保障。“xx特色商品连锁店”与各个连锁商家之间是松散结构，中间联系纽带是连锁和认证，不影响各连锁商家的现有运作，不需要各连锁店入住商城，保持各商家原有个性和品牌特色，避免过分依赖性造成的受人所制。

据搜狐网站统计，在搜狐登录搜索引擎的网上购物网站共有1968家，除去综合商城、通讯、图书、音像、办公、鲜花、成人用品等网上较为普遍和集中的类别外，还有1106家网上购物网站基本属于特色商品销售网站（大众商品类别内也包括特殊型号或特别需求类，也属于特色商品）。

网络的优点在于让你足不出户，就能买到自己所需要的东西，而且物美价廉。随着物流和支付系统完善，现在的网上购物既能够方便付款，又能够快速送达，真正体现了网络实时购物的优势。然而事情并不都是如此完美，许多特色商品在各大网上商店并不能见到，当然在网下住所周边也难找到。其实有许多商家提供特色商品销售的，并且在网上也有自己的销售网站，同时也苦于寻找对应的消费者。若做大规模推广又增加销售成本，不划算。同时，网站因为规模小，物流支付疲于应付，公众认可程度低，网上业务开展也造成困难（更多特色商品商家则认为网络营销可望而不可及）。显然，这当中缺乏一个将此部分商家和对应消费者联系在一起的桥梁。

以专业巧克力网站“好又嘉巧克力礼品网”（http:// www.xiexiebang.com）为例，网站制作精美，功能完善，物流、支付系统完备，是德芙、金帝、好时、吉百利、费列罗等巧克力厂商特约网络销售一级经销商，在进货、销售、促销等方面具有得天独厚的优越条件。该网站专营名牌巧克力产品，是国内最大、最好的巧克力礼品网络销售服务商。然而就网站知名度而言，却与网站的优秀信誉度而销售服务能力不匹配，受商品专业性过强所限制，各类消费者知道的并不众多，从而导致网站叫好却不怎么叫座，网上巧克力消费市场远没有开发出来。如果针对网上消费者进行有效消费引导和积极的营销推广，网站销售业绩将会再上一个台阶，引导巧克力食品和礼品的消费潮流，在开拓新的消费市场同时扩大销售额，并稳定占有市场份额，铸造巧克力食品和礼品类第一品牌。近日，笔者以朋友的身份同“好又嘉巧克力礼品网”的工作人员聊道：“王峻涛先生的6688商城（http://www.xiexiebang.com）将于近日开业，你们对入住该商城进行营销感兴趣吗，或者是有何意见可以提？”。回答非常干脆直接：“不感兴趣，我们的特色适合和专业网站合作。”笔者追问道：“能举个专业网站例子吗？”回答：“如莎啦啦鲜花网、网易同城约会等”。从中可以看出，像6688商业城模式对于各类专业特色的商品销售商家和网站并不适合，他们需要的是适合他们的可进行专业合作的网站或商家。“xx特色商品连锁店”就能够担负这样的责任，为广大特色商品销售网站和商家服务。

三、可行性分析

项目特色：本项目最大的特点在于联合各类小B2C电子商务网站或商家，培育网上特色商品消费市场，利用各连锁店在本商品销售领域内的优势，联合形成“xx特色商品连锁店”这一品牌优势，扩大并稳定各连锁店网上销售市场份额，并用以对抗大型B2C电子商务对各连锁店商品销售的入侵和垄断。

访问者范围：“xx特色商品连锁店”的访问者范围非常广泛，只要具有民事行为能力并具有一定购买力的网民，都是我们的潜在客户。因为特色商品的概念非常广泛，只要区别于网上热销热卖、大电子商务网站充斥的商品，都可归为特色商品之列。而统计表明，网民网上购物的满意程度并不高，重点突出在对商品种类的不满足，不能及时购买到适合自己需求的商品。此外，销售量小，大电子商务网站出于成本考虑不热衷销售的商品，各连锁店通过专营化和低成本运营，这部分商品也将成为特色商品连锁店的卖点，能稳定吸引该部分商品的消费者。

访问者目的和实现办法：“xx特色商品连锁店”是一个联系网上消费者和各特色商品商家的平台，重点突出特色商品销售服务。访问者可通过“xx特色商品连锁店”总站了解到各个加盟的连锁店的商品种类和价格，对于需要详细了解或购买的商品，点击即可进入该连锁店进行操作。各连锁店独立进行商品的销售工作，支付和物流可选择自行解决或由“xx特色商品连锁店”总站平台协助解决。总站同各加盟连锁店施行的是松散式合作结构，总站对各加盟店的信用度进行认证和监督，总站义务为各连锁店进行特色商品陈列和宣传推广，并对不同级别和档次的连锁店进行评估推介。各加盟店必须有明确的“xx特色商品连锁店”字样和编号，并有相关连接到总站查阅该连锁店详细信息。

竞争性分析：“xx特色商品连锁店”这一模式当前还是空白。即将开业的6688商城同本连锁店有相似之处，但受众有区别。“xx特色商品连锁店”强调的是特色商品，即在商品销售方面有一定的特殊性和较强的专业性，有一定的进入门槛。在竞争方面，各大B2C电子商务网站和没有加盟成为连锁店的网站或商家同我们形成竞争。竞争策略上面，我们坚持联盟与抗衡并举的原则。对于较有实力的特色商品网站或商家，尽力争取其加盟到连锁店当中，通过连锁店的宣传和推广，提高各连锁店知名度和业绩的直接手段来增强各加盟店信心，壮大连锁店阵线，同综合类大B2C电子商务网站进行抗衡，尽力争取固定市场格局，稳定各连锁店网上销售市场份额并有所突破。

访问情节描述：大型电子商务网站成为“我”网上购物的首选。然而“我”并没有找到我要的东西，告诉你吧，我想要一幅装饰油画。“我”家附近的商店里面也没有找到，要命的是那些购物网站上面也是影都没有。抱着一线希望，去“xx特色商品连锁店”看看吧，居然真有！“我”通过总站来到了“xx连锁装饰画店”，xx都推荐了，信用应该没有问题，“我”挑了一幅满意的，付款了。不多久，画送来了，万事ok！

四、项目内容和功能

1、网站概述：

“xx特色商品连锁店”网站是一个B2C电子商务网站，网站的核心仍然是各类商品的分类展示、介绍、购买、配送等过程。同一般的电子商务区别在于商品的展示和购买配送是分开的。每一件商品均由相关连锁店负责交易和配送（连锁店不能有效完成交易和配送过程的也可由总站的交易配送平台协助完成）。每一件商品在总站柜台展示的时候，均会标明该商品的专营连锁店，点击购买则进入该连锁店完成余下的工作。

“xx特色商品连锁店”网站的另一个重要内容是各连锁店的推介，包括连锁店查询、连锁店最新产品信息和网站动态资讯发布、加盟连锁店的过程、连锁店认证和星级评定等等内容。总站和各连锁店之间保持一对一联系，连锁店对总站的义务是标明“xx连锁某某店”字样和连锁店代码，并对所提供销售的特色商品的品质和交易信用做出保证。总站的义务在网站上面建立主题频道，为各连锁店进行产品展示和介绍，并对各连锁店进行网络推广，提供交易推荐认证和一定程度的交易风险担保，监督各连锁店的商品品质和交易行为，对不符合要求的连锁店剔除联盟队伍，对有欺诈行为的连锁店进行公开曝光和警示。

2、栏目编排：

栏目说 明

首页各特色商品分类导航、重点推荐产品图文展示、人气总榜、重要连锁店推介、热门搜索词、站内搜索、专题产品展示、招商通道、大幅广告等

周刊每周一期，重点介绍某一家或多家连锁店的特色商品，或紧扣时政和生活主题进行主题商品推介活动；订阅了电子杂志的用户可定期收到该周周刊

招商网站推广初期，招商栏目重点介绍xx连锁的特点和好处，宣传网上连锁销售理念，鼓励新商家加入，提供招商联系办法

网上连锁各连锁店介绍、分类列出、星级评定（由注册会员进行投票评选）、访客投诉

社区xx公告、连锁店新闻动态（连锁店会员可自行添加）、生活资讯、用户评论

人气榜各商品点击查看人气分类排行榜

连锁会员区各连锁店管理员可到此处发布该连锁店的产品信息和网店活动介绍。该会员账号由系统给出

注册访问者可以注册成为网站普通会员，可发表评论，可进行投票，可对展示商品提出意见或疑问，可对连锁会员进行投诉、可申请加盟连锁店（须认证后方可开通）。

3、功能需求：

功能名说 明

商品展示各连锁店在总站展示的商品由该连锁店自行管理（系统管理员也可以管理），可随时对网上销售的商品进行新品追加、包括价格在内的商品信息更新、下架与恢复上架等操作，可以通过系统建立商品与商品之间的相关关系，关联商品有自动推介功能。商品详细介绍页面可添加访客评论（管理员还可直接回复）和相关媒体介绍文章。点击购买展示商品可连接到各连锁店的直接购买页面，在连锁店实现购买功能。记录商品点击次数，生成商品人气排行总榜和分类榜。

连锁会员连锁会员系统，普通会员注册，申请加盟连锁店，认证通过后，可使用连锁会员系统。连锁会员具有在总站添加管理自身商品展示的权限。连锁会员分普通会员和信得过会员两种。由管理员审核通过即可成为信得过会员（无需申请）。各会员均有得票数和投诉记录。管理员可禁止被投诉会员登录及发布信息。

社区网站公告发布功能，网站管理员和连锁店会员可发布连锁店动态（促销活动、商品宣传等），普通会员发表帖子、评论信息等，分类信息发布功能

其他小功能连锁店代码：各连锁店放置其特有代码，在连锁店网站显示xx连锁标志，点击进入总站的该连锁店介绍页面；

广告系统：管理员可更新广告条、注释、连接等信息，并有广告显示次数统计；

统计系统：总站访问情况统计

五、推广和营销策略

略。另详

六、投资与收益预算

投资：技术人力投资，零成本推广

收益：填补网络行业空白，品牌价值巨大；替客商搭筑连锁店网站平台；自身连锁店建设和商品销售得益；电子商务服务收益（推广、功能开发、物流、支付）

策划人：xx

2010-9-10

第三篇：房地产项目营销策划书

房地产项目营销策划书范文

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5、7、9、11、13、15六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。

b、小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easygo)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是6080平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

第四篇：数据库营销项目策划书

数据库营销项目策划书

一、项目说明

数据库商函是现代数据库营销方式和理念在函件业务上的具体应用，是众多传媒中的精准媒介，是“到户的广告”。它通过对海量数据的分析、挖掘，筛选出针对性强的消费者名址数据，以信函的方式将信息传递给目标客户，实现一对一的沟通。具有针对性强、保密性好、效果持久、成本低廉等特点，是企业拓展市场的一种有效方式。

二、营销目标

2010年完成数据库商函收入（邮资机收入-账单收入）31亿元，增幅10%，力争目标32亿元，增幅11%。

三、市场分析

（一）数据库商函发展空间巨大

中国有1千万家的规模企业、3万多个媒体、18万家广告公司，已形成了一套比较成熟的广告产业链。美国直邮占美国广告市场份额21%，2008年中国广告经营额1900亿元，直邮只占广告市场份额2.5%，只要锲入广告市场，未来发展空间巨大。

（二）传媒业发展新变化、新趋势

中国广告业的竞争形势发生了重大变化，广告公司从开始的创意领先到媒体购买，再到目前的消费者研究。反映了传媒业从大众传媒向分众传媒和面向消费个体的整合传播的发展趋势。金融危机的出现，让广告主更加珍惜广告费的投入，精准高效成为危机下广告投放的基本原则。精准分类、定向传播的数据库商函广告适应了当前传媒业的发展趋势。商函作为“到户的广告”，要顺应传媒业发展的趋势，积极与媒介整合传播的广告公司合作，主动融入到广告产业链，才能持续发展做大。

四、目标客户

（一）受众群体分布较为离散

1.广告宣传类商函目标客户:目标市场在本地，消费者特征呈高

离散度。主要以企业会员库、个性化精品库为支撑，以BtoC为主要特征的房产家装、教育培训、百货商超、金融保险、文化出版、网络通信、旅游餐饮等第三产业客户为主。

2.咨询调查类商函目标客户：样本采集具有高离散度特征，发寄地区根据每次咨询调查需求而不同。以行风评比、各类调查、售后服务、意见征集等为主要内容的各级政府部门、企业总部、调查机构等客户。

（二）寄递区域分布较为离散

目标市场在全国，市场区域高度离散，主要以组织机构库、行业特色库等为支撑，以BtoB为主要特征的机械、化工、制药等第二产业客户为主。

五、竞争优势和差异化分析

中国邮政在直邮方面具有以下差异化竞争优势：

（一）产品的媒体优势：国民经济发展持续快速增长，对直邮需求会日益增加。商函具有精准分类、定向传播的独有优势，与其他媒体相比投入少效益高，是适合中小企业的营销利器。

（二）综合服务能力优势：一是中国邮政是唯一具有遍布全国城乡的投递网络的企业。二是邮政自身的数据分析挖掘能力、营销策划能力、市场营销能力和商函制作能力进一步提升。三是名址库资源也不断丰富。

（三）近期社会环境利好优势：国家对促进中小企业的发展给予了很多扶持政策，采取了很多措施（如家电下乡等），给直邮业务的发展提供了很多机遇。加之国民经济的快速发展催生广告业务的飞速发展，为数据库商函业务提供了广阔的发展空间。

六、4P营销策略

（一）产品策略

1.为客户提供个性化直邮服务方案。加快BIU落地，提高数据分析挖掘能力和营销策划水平；通过对客户市场的详细分析，围绕客户需求和营销目的，采取“产品+数据”套餐式营销方式，为客户提供

个性化直邮服务方案，注重直邮效果，为客户创造价值。

2.推广12个数据库商函产品，研发项目产品。参照《DM营销工具手册》，结合16个细分市场，根据行业特征，大力推广应用12个商函产品；结合项目运作需求，创新研发品种多样的项目产品，通过项目带动商函产品的研发工作。

3.提高数据属性的丰富度和准确度。对内，创新数据库建设和应用挂钩考核机制，推进数据分析挖掘工作，通过分层建库、动态维护和机制激励等措施提高数据精准度。对外，整合利用社会资源，采取外购、租赁、合作等多渠道方式，扩容邮政数据库和丰富数据属性。

4.放开本地网商函信封广告。在方便分拣的前提下，按照媒体经营理念，放开本地网内商函信封的广告位，以加强信封的第一视觉冲击力和诱因设计，并可附带实物体验样品。

（二）价格策略

1.实施国家标准资费+免费增值服务的价格策略。在严格执行国家制定的标准资费的基础上，依据业务发展需要和流程优化程度，适度叠加一些免费增值服务。具体内容可与促销策略中的措施相结合。

2.建立“为客户创造价值”的评估指标体系。以商函响应率、客户投入产出比、客户使用商函频率、客户回访意见评价等作为评估指标，根据客户要求和产品的不同，设立分梯度的KPI值，建立“商函为客户创造价值”的评估指标体系。通过评估发现业务流程中的不足，并不断改进提高，做强商函媒体。

（三）渠道策略

1.广告公司商函代理渠道。积极利用社会资源，主动联系当地广告协会，以本地综合实力前10名的大型社会广告公司为主，推进商函代理工作。通过发挥广告公司的客户、媒体、创意、印务等资源优势，将商函融入广告产业链，实现商函规模发展。

2.邮政自身队伍营销渠道。组建函件专业营销队伍，发挥BIU团队的分析策划能力优势，加强自身队伍的业务培训，提高其整体素质和市场开拓能力。

3.社会印刷企业交寄渠道。加强与社会大型印刷企业的合作，对印刷企业的上游用邮客户给予流程优化和投递服务上的大力支持，协助社会印刷企业共同服务好其用邮客户。

（四）促销策略

1.提供免费增值服务。本着为客户赢的服务理念，为客户提供免费增值服务：直邮知识培训、商函业务使用培训、直邮效果评估报告、商函营销方案策划、帮助客户建数据库和提供数据托管服务等免费增值服务，有条件的单位可利用直复营销中心平台为客户提供培训服务。

2.对服务性项目适度优惠服务。对商函新客户，就商函业务中的服务性项目，可在当地邮政定价的基础上给予适度优惠。如：地址匹配、邮编校验、数据清洗维护、客户数据库建设指导、客户数据库托管代维等优惠服务。

3.针对中小企业的“三个一点”促销策略。对商函试点初期的中小企业，在保证效益优先兼顾规模发展的前提下，可适度推广“政府补一点、邮政贴一点、企业出一点”的三个一点促销方式，以加快商函融入中小企业营销流程。

4.为客户提供商函印刷、打印、封装、投递、反馈一站式服务。

5.加强直邮品牌宣传力度。一是在电视、广播、火车站荧屏和移动媒体上宣传直邮品牌；二是用好自身商函媒体，加强商函品牌宣传力度。

七、推进措施

（一）主动融入地方经济，打好服务经济牌

要围绕第三产业市场进行造市，主动融入地方发展，紧扣社会热点、节庆时点等有利时机，加大数据库商函业务的开发力度。

（二）采取“三举并行”的方式，拓宽名址数据库使用渠道，满足不同层次客户的需要

1.按照“分层建设、突出应用”的原则建设自有数据库。集团公司名址中心负责建设全国的基础地址库和组织机构库，各省、市负责

建设各地的精品库。各地的精品库主要面向当地第三产业的BtoC广告市场，全国库则针对第二产业的BtoB广告市场。

2.通过租赁、购买、交换等方式，建立与社会数据库公司的合作渠道，满足客户的特殊需求。

3.转换机制，提高服务能力，支撑主动前移。要加大对各地名址中心的数据分析培训，稳定名址分析、挖掘人员队伍，主动参与营销。通过实体化运作、模拟结算、绩效挂钩等手段，提高名址人员的积极性和主动性。

（三）加强对外合作，培育直邮产业链

1.要协助集团公司组织召开不定期的专家咨询会，听取专家意见；要积极推进“直邮进校园”工作，快速培养专门人才。

2.直邮协会要承担起对本地社会代理企业和广告主的培训职责，重点培训产业链上的企业。

3.要解放思想、鼓励创新，探索整合社会资源发展直邮业务的新模式。积极开展与社会代理企业的合作，利用合作伙伴的客户资源、策划、设计等优势，推介直邮媒体，促进直邮业务的发展。

第五篇：房地产项目营销策划书

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)

b、小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

(小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告)

c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目swot分析

一)优势

1)郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面