商场的物业管理

第一篇：商场的物业管理

商场的物业管理

商场的物业管理

商场是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式可分为以商品零售为主的单一性能的购物中心、百货商场及专营商店等和以集购物、办公、娱乐、饮食或金融服务等不同性质的机构于一体的综合性功能的购物商厦或商城，有的还以旅游为主导； 购物、娱乐、饮食等一体化的购物城，如上海的豫园商城等。

一、商场物业的类型和管理特点

（一）商场物业的类型

1．从经营方式分

可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场（或专营商店）。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场

或仓储式购物中心。

2．从楼宇功能分

??可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。

3．从商业物业档次来分

可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇，其设施、设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制，以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼字。

（二）商场的物业管理的特点、建筑特点

从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；外观设计讲究宏伟、富丽，有的还有广畅?喷泉或小瀑布；在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信

心和欲望。

1．设施齐全

现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。

2．客流量大

??商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。

二、商场物业的管理内容

（一）楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理

??商业楼字的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业楼字的重点在于各种设施，设备上，因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管

理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，保证其正常运行也靠平时养护。

（二）环境卫生及绿化管理

?环境卫生是管理的重点，主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所，以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。

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环境卫生管理方面应注意以下几点：

（1）楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物

业管理公司统一安装在合理位置；

（2）柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放；

（3）商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

（4）楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭，而不用长柄拖布擦拭；

（5）雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清

洁卫生。

（三）安全保卫管理

安全保卫管理是商场物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

（1）商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至

报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；

2）运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商场中铺面多，柜台多，人流密集，易造成电视监控死角，人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事

态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。

（四）广告管理

??商场广告既多又杂，常常出现广告无序有碍整体环境，有的广告还有违反广告法规定，因此必须加以管

理。

（1）市场内部广告、应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计。承租户广告需就其式样、颜色等项由物业管理公司审核，做到管理有序。户外广告一般不设置，如果属于商场整体促销广告也

应注意整体性和形象性；

（2）橱窗展示宣传，这也是重要方面，应做到橱窗玻璃洁净，灯火明亮，开关及时、陈列物品整洁有序。商场楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请。也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理

应做好以下几个方面：

（1）建立周全、详细、便于操作的管理制度；

（2）专人负责对工程实行严格的监督；

（3）选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

（4）对装修现场进行监督管理。

（六）租赁管理

??有些商场引进了承包制，逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢楼出租，作为物业管理公司应做好楼字的租赁同时，注意租赁管理。

1．出租方式

??主要有租金投标和协议 金两种，在市口好、顾客量大的商场，商户往往要争相租赁，在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式，以获取理想的租金。而在一般地段，商户争铺面的情况尚未出现时可用协

议租金，这一方式较灵活、便利。

2．租金管理

主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商场楼宇的空置率；承租户的经营特色；商场所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

第二篇：商场物业管理工作计划

北京街商业广场

管理工作计划

一、修改和制定有关的管理文件

1、管理规约--对北北京街商业广场物业及其设备,服务设施的管理、保养、保险以及维护所订立的规定,达到对该物业的统一管理,以保证该物业的所有业主和租户有效地使用其物业单元,并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。

2、用户手册--方便各业主及租户进一步了解北京街商业广场的物业情况和管理运作规定,旨在保障北北京街商业广场全体业户和租户的利益而制定的手册。

3、装修指南--向各业主及租户详细介绍各业户在自己单元内进行装修、改造等工程必须遵守的规定和必办的手续,以及介绍北京街商业广场物业设施情况,以协助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设备、设施、中央系统、楼宇结构和其它业户单元的正常使用。

二、制定各项管理程序及规定

1、商铺物业交收程序；

2、商铺装修的报批和验收程序；

3、商铺装修的监控程序；

4、公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定；

5、公共设备设施的监管维护和报修程序；

6、投诉处理的程序；

7、意外和紧急情况处理的程序；

8、非办公时间出入商场的管理规定；

9、货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定；

10、日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定。

三、物业管理服务质量的控制和制度

1、各部门工作手册的制定(包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则)；

2、各岗位的(部门)纪律制度；

3、各岗位服务标准；

4、考核制度和持续改进的措施。

四、商场竣工前对商场设施管理的前期介入

前期介入有利于商场的日后管理,避免发生重复投资或资源浪费,对发展商有利无弊,其范围包括但不限于以下方面:

1、参照商场的图纸设计,为商场日后管理的方便与完善,提早设计及更改有关设备设施及有关的功能布局,以避免重复投资或浪费资源。

2、根据我们的专业管理经验,向发展商早期提出合理化建议。如设备设施的选择,管理设施的设置等等。

3、早期熟悉商场设备设施情况,协助发展商监督设备安装及调试,监控有关工程质量,并对商场的隐蔽工程进行早期的验收。

五、验收和接管

将配合发展商,按照北京街商业广场的工程进度,分期分批地对商场物业验收和接管,包括以下方面:

1、对隐蔽工程验收和接管；

2、对楼宇工程质量的验收和接管；

3、对设备和设施的验收和接管；

4、对装修质量的验收和接管；

5、对各项工程和设备的竣工图,使用说明书,质量保证书等以及图纸和文件资料的接收并存档；

6、所有交付给业户的商场物业单元,均由物业管理公司先验收接管后,再代表发展商交付给业户,并代业户跟进各项收铺时查出的遗漏工程问题。

六、接管后的物业管理工作

1、代表发展商向业户进行商场物业交收工作,并跟进收铺后的遗漏工程的完善工作。

2、跟进北北京街商业广场工程的土建、机电设备设施、智能化项目、公共设施的各项遗漏工程,督促承建商完善各项遗漏项目。

3、执行日常的保安管理：

1）利用先进的硬件设施,如电子巡更系统、对讲系统、闭路电视监控系统、烟感报警安全防范系统等,对北京街商业广场商场物业实行24小时无间断的安全管理。

2）制定合适的各项安全管理制度,如每小时巡楼次,“紧急和意外事件处理程序”等做好安全管理,力求无罪案发生率。

3）制定合适的消防工作计划和制度,确保北京街商业广场物业的防火工作安全可靠。

4）制定保安人员的招聘标准,促使保安员持证上岗,并进行业务培训和素质教育,特别强调“热情有礼、宾客至上”的服务意识,使保安队伍成为北京街商业广场物业管理形象标志。

5）加强管理检查,建立考核和奖罚激励机制,坚持持续改进,保持保安队伍的服务质量和水平。

6）加强管理检查,建立考核和奖罚激励机制,坚持持续改进,保持保安队伍的服务质量和水平。

4、执行日常的物业保养和维护工作

1）物业管理员每天定期巡视商场物业整体各部份,检查物业状况及设备设施状况,及时安排设施的维修,易耗件的更换等。

42）物业管理员每天巡视检查公共场所,公共地方的清洁卫生标准及质量,确保北京街商业广场的高质量清洁水准。

3）物业管理员每天巡视检查北京街商业广场的室内外绿化保养及布置,以及节假日的灯饰、促销活动,外墙清洁等。

5、执行日常的设备保养维护工作：

1）制定和执行工程及机电设备的维护和保养计划,建立设备档案、设备卡。

2）对物业潜在的隐患提出整改方案及安排整改。

3）对物业的设施进行定期维护和翻新。

4）制定及执行设备维修计划及方案。

5）制定及执行各项节能方案。

6、做好二次装修监控工作：

二次装修监控是物业管理中相当重要的一环,如二次装修监控不好,直接导致影响物业的质量,破坏中央系统工程,影响已入住业户正常生活等多项问题,故将会按以下制度执行。

按照《装修指南》规定执行二次装修商铺单元的装修申报、审批、监控和验收的程序制度,确保装修单元不影响其它单元以及商场物业的结构和公共设施、中央系统等,确保装修期间不发生重大事故和火灾、水淹等。

第三篇：商场物业管理注意事项

商场物业管理注意事项

1、管理目标

商业物业（楼宇）具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主、租户和顾客三个方面，其中，租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对物业商誉有极大的影响，而若因此失去租户或顾客，就意味着会失去物业业主的信任，从而失去物业受托管理权，影响本企业的经济效益。

因此，商业物业的物管机构为实现令各方满意的服务目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们，并赢得市场竞争。

2、管理措施

由于服务对象的不同与市场需求的差异，较之于住宅物业，商业物业对于物业管理的要求更高、更严格，在管理措施上，商业物业（楼宇）的物管机构应依据有关政策法规，严格制订一套适合商业物业物业管理的规章制度，规范各专业岗位的职业守则与工作细则，按照高标准订立工作计划和服务质量标准，使商业物业始终保持清洁文明、安全舒适的经营状态，对违反管理规定者，均一律按处罚条例进行处理。

3、商业形象

住宅类物业设计形象的主要目的在于美化居住环境，除在一定程度上促进物业销售外，在日常物业管理上并无其他商业考虑，而商业物业的形象设计则肩负着极强的商业使命，恰如其分的商业形象设计能够诱发顾客的潜在购买欲望，使之形成现实的消费；良好的外观设计、优美的内景布置能够使顾客为这种具有艺术美的商业氛围而实施自己的购买行为。现代的商业大厦（商场、商城）正是利用卓越的商业形象设计使顾客产生美感愉悦的同时，引导顾客消费，从而促进商业营销。举凡成功的商业物业无不具备独树一帜的成功商业形象，如深圳铜锣湾商业广场独特的中庭设计、深圳山姆会员店科学合理的功能分区等等。同时，舒适、幽雅的购物环境与和谐有序的消费氛围，不仅可以树立商业物业良好的自身形象，促进自身商业发展，还可起到形象示范作用，影响、带动周边商业物业形成区域发展，达到整体提升周边商业环境的效果。总之，保持物业良好形象是商业物业物业管理的主要任务。

由于商业物业内不同区域的功能分区不同，为正确地导引人群、疏导车辆、维持物业内部的有序经营，在适当的位置（如出入口处、楼层梯间、坡道处等）设置明显的指示牌显得格外重要。在顾客分流方面，应采取积极合理的措施（如专人导引、专题广告导引、语音导引等），既能使顾客轻松流畅地进出，又能使顾客感觉到热烈的商业气氛。如果停车场、人行入口处过于拥挤，将会严重影响购物环境，并且影响顾客情绪。另外对于物业内各经营单位（商户）的招牌（广告牌）应妥善管理，保持物业外观整洁。

影响商业物业商业形象的因素很多，完善的物业管理是非常重要的一个方面，通过良好的物业管理可以创造良好的公众形象，增强公众信心，从而吸引消费，有效促旺物业内的各项经营活动。

4、产权、债权关系

商业物业（楼宇）的所有权人可能是个人、一间或数间公司。房地产的开发建设经常是通过抵押等方式来筹集资金的，所以物业本身可能存在着所有权或债务形式多重性的特征，对于物业管理者来说，了解物业债权的实质性关系和所有权类型是相当必要的，若物业产权不清，从物管市场的角度而言，意味着物管需求方的主体不确定，必将导致物管作业因服务对象的不明确而陷入混乱无序的状态。若物业债权关系复杂，则有可能使物管企业卷入不必要的债权纠纷，在一定程度上加大经营风险。物业管理是属于长期经营的产业，物业委托方的产权、债权关系是否清晰明确必将影响物业委托双方的长期合作发展。

5、环境清洁管理

商业楼宇物业环境的清洁与否是衡量物业管理水平的重要标志，保洁工作对物业业主、租户及顾客的影响极大，越是高档、现代的商业楼宇，对清洁工作的要求就越高。商业楼宇的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多，加上有可能部分租户居住在物业内部（如某些专业批发商场），存在生活垃圾的处理问题，保洁工作相对难以控制。除应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生之外，同时应注重提高清洁工作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要。

商业物业（楼宇）的保洁形式具有以下主要特点：

①由于商业楼宇日常的保洁需求时间较长（营业时间长，且节假日照常营业），在保洁人员的工作安排上一般实行两班倒，即将巡视和清洁分开，隐蔽部位（如消防通道内的设施）的保洁工作安排在白天巡视时间完成，夜间主要对营业区域进行清洁，包括地面、卫生间、玻璃、消防器具等公共设施。

②商业楼宇的保洁重点在大堂及大门入口处。大堂、大门是出入人群的必经之地，且位置最接近物业外部环境，只要注意大堂和大门出入口的卫生保持，并及时进行保洁作业，即可在很大程度上减轻物业其他楼层、部位的保洁压力，但需注意在顾客经过出入口防尘垫之后，仍会有部分灰尘散落地面，如逢雨天，应组织人员将污迹控制在大堂入口范围内。

③商业楼宇保洁巡视的人员配备主要由物业自身质素及档次来决定，楼宇档次越高，巡视的内容越单一，需配置的保洁人员越少；楼宇档次越低，巡视工作所需的人员越多，巡视频度越大，特别是集市型的商业物业，清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量。另外商业物业保洁还需注意对停车场、理货区及垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理。

④商业物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应注意事项的能力，在人员管理方面还涉及到防自盗等情况，物业管理单位应合理安排保洁人员的工作时间、工作区域及作业方式，做到既要保证物业环境的清洁卫生，同时也尽量避免因保洁作业对物业内部正常的商业经营活动造成不良影响。

6、环境绿化管理

营造良好的购物环境是商业物业（楼宇）成功的基本条件，而出色的绿化管理则能提高商业物业区域环境的“含金量”。尽管商业楼宇的单位面积价值昂贵，仍需要通过环境绿化来点缀，并以此营造和谐舒适的宜人气氛，提高业主、租户及顾客的生活、工作质量。

商业物业的绿化管理以经济适用、美观大方为原则，为与建筑环境气氛取得协调一致的效果，应对其进行统筹规划，合理布局。具体的绿化方案设计应结合客观环境，合理布置，既要考虑美观，通过绿化起到美化环境、改善环境小气候的作用，也要考虑植物品种的选择，方便长期的日常养护。

同住宅物业相比，商业物业（楼宇）因其着重商业综合使用功能及建筑空间方面的限制，使得物业内可绿化区域面积较小，加上室内阳光照射不充分，因此给绿化工作带来困难，为较好解决这一问题，应充分利用有限场地，采取水平绿化与垂直绿化相结合的方法，在拥挤的有限空间里营造绿意的环境。在绿化装点室内空间时，应注意以下几点：

① 商业物业的绿化配置主要以室内绿化为着眼点，属花卉租摆范畴，对花卉的质量要求相对较高，花卉在摆放期间应表现出良好的生长状态，防止出现乱叶、黄叶、虫害、痿蔫、老化、不规整等生长不良的情况。

②商业物业室内的亮度主要由日光灯补偿，光线较柔和，因此在品种选择上以观赏叶片花卉为主，叶片质地应为革质以上，光亮无毛，颜色纯正。在养护中应及时清洁叶片，去除灰尘，以保持叶片光亮，必要时可喷施少量光亮剂。

③室内花卉的选择应注意避免选用姿态臃肿的花卉，主要突出线条美和层次美。同时要避开有异味、有毛、有毒的植物。花木摆放讲究艺术，品种配置与摆放位置要适当，风格统一协调，构图合理美观。

④因室内光照度有限，不宜摆放较高大的植物，注重环境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透视的焦点部位人为加上背景以烘托气氛。例如，在蔬菜区用塑料制作的藤本蔬菜来映衬主题。

⑤室内花木一般产自热带，因此室内的湿度要较大一些。由于受到环境的制约，室花更换较频繁，日常的养护大多限于夜间浇水或补充少量颗粒剂复合缓释肥料。

⑥搬运花草植物时，保护花卉枝叶不受损伤，同时注意花木放置场地的卫生保洁。经常对植株进行检查，适当进行绿化补缺与品种调剂，确保植物生长成型，成活率达95%以上，保持植物常盛态势，可使室内环境充满生机与活力。

7、安全管理

商业物业（楼宇）面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的保安和消防队伍，并有一套紧急情况下的应急措施。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。

对于商业楼宇的安全管理，应注意以下几点：

①将物业管理中的安全管理与商业经营中的防损要求结合起来。

商业楼宇内的人流构成复杂，几乎任何一家商业机构都要面对商品防损的难题，采取包括录像监控、便衣巡查等各种保安措施力求杜绝商品流失。物管机构的安全人员应根据委托管理合同的要求，合理分工，明确责任。若商业物业的经营管理方自身设有专门的保卫部门（如商品防损部），物管机构应注意明确同防损部门的职责分工、责任区域的划分及具体工作的对接程序。若商业物业的经营管理方将防损工作交予物管机构管理，物管机构应在自身安全管理部门内部明确各安全岗位的具体设置及岗位职责，通过有效分工，采取各项有效措施，在做好物业社区治安工作的同时，积极重视商业防损工作，将商品的损失程度限制在最小范围内。

②将物业保安管理同物业消防管理相结合。

消防安全是物业安全的重要环节。由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生命、财产损失无法估量。因此，商业物业的物管机构的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。

③将安全管理与客户服务工作相结合。

商业物业的物业管理服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客，同其他类型物业的物管工作相比，由于物业的商业特性，商业物业的物业管理更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能会接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。

④紧急事故的应急处理

住宅小区的整体环境属于封闭型或半封闭型，而商业物业属开放型环境。现代物业管理中的安全管理概念正变得越来越复杂化、严格化，已不仅仅局限于物业方面的安全保卫，还包括犯罪、意外事故、自然灾害及危险物等紧急事故造成的安全保护问题。安全人员所承担的责任随着社会的发展和业主需求的变化而不断增加。

对于高度密集性的商业物业（楼宇）而言，若发生紧急事故后处理不当或不及时，将会造成无法估量的生命财产损失，因此必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管暴裂、犯罪活动、爆破威胁、电梯事故、严重伤病等紧急事项有所准备。所有安保人员必须与物业电气、机械、交通和控制设备相关人员及物业业主、租户紧密配合。

任何一项安全计划都应有四个目标：预防措施、问题的检测和报警、损坏遏制及防止损失的进一步扩大。处理物业紧急事故最先进的方法在于预防的措施。由于物业管理者无法事先准确预测事故的发生，因此在设计保护计划时，必须尽可能地考虑任何紧急事故可能发生的各种情况，最大限度地作出反应。一些具体的预防措施如：事先做好电梯的准备工作，以便在紧急情况下供事故发生楼层的受伤人员疏散使用；在租户中提倡使用不易燃、防火性家具及材料；组织业主、租户定期举行各种应急反应训练和活动；编制紧急事故程序指南手册并发放到所有物业工作人员、业主、租户手中；储备少量紧急物资等。

一旦紧急事故发生，人身安全就处于第一位。物业管理者应按设计好的基本应急程序履行职责，立即与业主、租户建立个人联系，通告危机现状以及解决办法。物业管理者必须全力以赴，以避免发生更大的损失，尽可能快地恢复正常的工作运行是减少商业经营损失的最好办法。

提高安全的重要性还包括免受犯罪活动的侵袭。商业楼宇的一些地方较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此，物业管理机构有许多需要改进的地方，例如：增加照明灯以加强顾客安全感；人行道附近和停车场不应有藏身之处；为顾客提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。增加训练合格的保安人员，配备高性能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。商业物业的物管机构应与当地公安部门加强联系，获得必要的建议与帮助。另外，租户若发现有可疑行迹应立即互相通告，这样由于失误导致的犯罪事故就会减少。

8、设施养护管理

商业物业（楼宇）高起点、高质量的设备设施需要具有先进的现代化管理手段和专业化养护维修技术。因此在养护维修方面，必须有一支专业化队伍，对物业的各种设施设备加强养护，如空调设备、电梯设施等。由于商业物业（楼宇）使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。商业楼宇内部属于人流高度密集区域，空气调节必须适宜，载人运输工具必须保证长时间安全运行，因此必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务。

9、消防管理

现代商业物业（楼宇）大多是立体性建筑，且机电设备较复杂，故其消防工作显得难度更大，也更重要。消防工作的目的就是为了预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主、租户和顾客提供安全环境，保障其生命财产安全。商业楼宇常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、装修不慎等。商业楼宇内部人群密集，短时间内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情况时能及时疏散人群。商业楼宇建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备，如火警报警系统、应急发电机、应急照明系统、花洒系统、空气调节系统等等。楼宇内各类消防设施及消防通道的指示标识必须完整、齐全、清楚，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准，保证顾客，特别是儿童不致意外受伤。物业的消防管理还必须注意物业管理机构与业主、租户（使用人）之间的联合管理，组成以物业管理公司为主，业主和租户为辅的消防管理网络，必须注意消防宣传与强化消防管理之间的结合，才能真正把各项消防管理措施落到实处。

10、车辆管理

商业类物业（楼宇）一般均位于本地商业旺区，用地有限，各类停车场所、车位较为紧张。据典型调查（北京零点市场调查公司数据），在商业楼宇（商场、商城、商厦等）的实际消费购买人数（约占总客流量的40%）中，70%为乘车或驾车人士。一座较为成熟的商业楼宇，其建筑面积与停车场面积的合理比例大致为4∶1。由于停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序管理难度较大。商业物业各类停车场（地上、地下停车场）应合理规划、加强使用管理、提高使用效率，不仅保证物业管理区域内的良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受损坏和失窃，还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。例如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾。在消防管理方面按消防要求设置消防栓，配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来，吸引顾客消费，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。

11、公共关系

①商业社区文化

商业社区文化活动对于商业物业内的所有单位及个人均有重大意义。首先，文化活动的开展有利于在物业社区内形成一种和睦、融洽、安宁的气氛，密切内部各商业单位间的往来，为互相之间的沟通提供了渠道，俗话说，和气才能生财。其次，通过开展多种形式的商业社区文化活动，有利于加强业主、租户与物业管理单位的沟通，增进相互间的了解，及时化解矛盾，使物管工作得以顺利开展。第三，商业社区文化活动的开展有利于唤起全体业主、商户的荣誉感，制造名牌效应。如通过组织业主旅行团、音乐会、康乐比赛等文化活动，一方面可唤起全体业主、租户的参与意识，另一方面也提高了物业知名度，并将为物业带来可观的商业效应。第四，通过开展文化工作，保证了物业社区的“安全文明”，为社区的稳定和长期发展奠定了基础。

②商业推广、促销活动

加强同商业物业内各经营单位（商户）的联络，有组织、全方位的促销活动不可或缺。物管机构可精心策划、积极配合商业物业的经营管理方组织、宣传和开展各类促营销活动，如示范表演、展示会、联合促销、季节性社会活动等，努力为吸引顾客提供各种周到细致的服务。这样，一方面可以增添商厦热闹兴旺气氛，促进物业内各商家与顾客之间的联络，另一方面可扩大商厦的知名度，吸引大批顾客前往消费。

总之，商业物业管理机构处理公共关系的核心内容就是通过各种有效沟通渠道，采取多种形式加强、密切同物业经营方、业主、租户的联系，并在经营合作上明确与物业经营方的专业分工，物业经营方负责物业的商业经营，物管机构则专责物业管理，双方合理分工、协力合作，致力达到共同经营、整体发展的目标。

商场管理的特点

一、商场物业的类型和管理特点

（一）商场物业的类型

．从经营方式分

可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场（或专营商店）。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。

．从楼宇功能分

可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。

．从商业物业档次来分

可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊商业市场而建造一批高档的商业楼宇，其设施、设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制，以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼字。

（二）商场的物业管理的特点、建筑特点

从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；外观设计讲究宏伟、富丽，有的还有广畅喷泉或小瀑布；在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。

．设施齐全

现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。

．客流量大

商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。

二、商场物业的管理内容

（一）楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理

商业楼字的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业楼字的重点在于各种设施，设备上，因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，保证其正常运行也靠平时养护。

（二）环境卫生及绿化管理

环境卫生是管理的重点，主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所，以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。

环境卫生管理方面应注意以下几点：

（1）楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；

（2）柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放；

（3）商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指定位置，及时清理；

（4）楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭，而不用长柄拖布擦拭；

（5）雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

（三）安全保卫管理

安全保卫管理是商场物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

（1）商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；

（2）运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商场中铺面多，柜台多，人流密集，易造成电视监控死角，人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。

（四）广告管理

商场广告既多又杂，常常出现广告无序有碍整体环境，有的广告还有违反广告法规定，因此必须加以管理。

（1）市场内部广告、应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计。承租户广告需就其式样、颜色等项由物业管理公司审核，做到管理有序。户外广告一般不设置，如果属于商场整体促销广告也应注意整体性和形象性；

（2）橱窗展示宣传，这也是重要方面，应做到橱窗玻璃洁净，灯火明亮，开关及时、陈列物品整洁有序。

商场楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请。也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

（1）建立周全、详细、便于操作的管理制度；

（2）专人负责对工程实行严格的监督；

（3）选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；（4）对装修现场进行监督管理。

3、地下停车场广告设计必须采取节能环保的材料，建议购买LED灯具作为广告灯箱照明，光线较强，这样为开发商节省了大量的电费资源，同时跟广告公司谈好所有地下广告照明电费由广告公司承担。

（六）租赁管理

有些商场引进了承包制，逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢楼出租，作为物业管理公司应做好楼字的租赁同时，注意租赁管理。

．出租方式

主要有租金投标和协议租金两种，在市口好、顾客量大的商场，商户往往要争相租赁，在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式，以获取理想的租金。而在一般地段，商户争铺面的情况尚未出现时可用协议租金，这一方式较灵活、便利。

．租金管理

主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商场楼宇的空置率；承租户的经营特色；商场所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

第四篇：商场物业管理合同

商场物业管理合同

第一章 总

则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：

受委托方（以下简称乙方）：

法定代表人：

法定代表人： 注册地址：

地址； 联系电话：

联系电话：

根据有关法律、法规和《物业管理条例》，在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将＿＿＿＿＿＿＿（物业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：

座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿区＿＿＿＿路（街道）＿＿＿＿号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

建筑面积：＿＿＿＿平方米

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体商户和物业使用人，本物业的全体商户和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼层、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、停车场、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第七条 公共部位环境卫生的管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、＿＿＿＿、＿＿＿＿。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 委托管理费用： 管理费用标准：

第十四条 商户和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。

第十五条 对商户物业使用人违反《卖场管理规定》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、＿＿＿＿等措施。

第十六条 其他委托事项 第三章 委托管理期限

第十七条 委托管理期限为＿＿＿＿年。自＿＿＿ 第四章 甲、乙双方权利和义务

第十八条 乙方的权利和义务

1． 乙方享有对对该场地实施统一经营管理、物业管理的权利，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施日常管理，维护商场的正常运行。

2． 依据有关的法律、法规，制定和修改商场的各项规章制度。

3． 乙方享有依法向甲方收取物业管理费、公共设施维修基金，经营行为保证金、公共能源及相关费用等权利。甲方不按规定交纳相关费用，乙方有权向甲方收取每逾期一天3‰的滞纳金，逾期20天不缴纳的，乙方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴措施，直至诉送法律。4． 尊重甲方自主经营的权利，不干涉甲方正当的经营活动。

5． 有权采取各种有效措施制止违反国家法律、政策和经营管理协议之行为。

6． 在不影响整体经营布局的情况下，可利用部分空地报请乙方同意从事场外促销活动。

7． 依法行使政府职能部门委托的权利，接受行政主管部门的监督指导，接受物业使用人对制度执行情况的监督，听取合理化建议和意见，不断改进工作。8． 乙方可委托专业公司从事部分专项工作。第十九条 甲方的权利和义务

1． 依法享有经营范围内的依法自主经营权，服从乙方统一管理及整体的业态的统一规划、统一布局，自觉配合乙方组织的促销活动，维护商场的整体形象。

2． 自觉遵守商场的各项规章制度、办法和规定，按时足额向乙方缴纳物业管理费及各种相关费用。

3． 严格遵守执行国家有关法律、法规，保护消费者的利益，执证经营，依法纳税、交缴工商行政管理费。

4． 积极参加乙方组织的消防演练和培训，确保经营区域的消防安全，并承担相应的消防责任。5． 对经营销售的商品自觉建立质量保证体系，确保销售商品不损害消费者的利益。

6． 对店铺承租人、使用人及访客等违反商场管理制度所造成的损失、损害等承担连带赔偿责任。7． 自觉配合乙方做好日常事务管理工作和宣传教育、文化工作。

第二十条各项费用标准及交纳办法

1、装修保证金

甲方如需要对店铺进行装修，必须按商场《装修管理规定》执行，缴纳装修保证金，装修需经乙方验收合格后方可无息退还装修保证金给乙方。

2、物管费

按

元/平方米/月（按建筑面积收取）每月度支付一次，提前

日收取。

3、自用水、电费按乙方自挂表抄数收取独立上缴；公共能源费按实际发生费用根据经营建筑面积比例据实分摊。实行月计交缴。

4、市场推广费

根据实际需要，由乙方制定推广、促销方案，乙方代收的推广费全部用于商场整体的营销推广。计 元/平方米/月（按建筑面积收取）。

5、空调使用费

除甲方独立安装使用的情况外，由乙方根据空调使用当月总费用结合甲方场地面积大小，按比例收取。

6、其他费用按相关规定办理。

第二十一条违约责任

凡有违反有关规定，甲方须向乙方支付100元-1000违约金并承担全额赔偿责任。超过规定期限加收滞纳金（3‰/日），超过三天未交清款项的，乙方可以终止对甲方的物业服务项目。

第二十二条本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲、乙双方签字后生效，自乙方使用期满完清有关手续退出商场当日为止。

第二十三条本协议未尽事宜由双方协商解决。

第二十四条附则

《装修管理规定》、《卖场管理规定》、《治安消防安全责任书》、《装修协议书》为本协议有效附件具有同等法律效力。

甲 方：

乙 方：

代表人簦章：

代表人签章：

联系地址：

联系地址： 签订日期：

签订日期：

第五篇：商场物业管理合同

商场物业管理合同

甲方：重庆协信购物中心发展管理有限公司（管理服务者）

乙方：

（业主/物业使用人）

身份证号：

为了维护协信•长寿百年广场广大经营者的共同利益、正常的经营管理秩序和商誉，统一规范经营者的经营行为，根据《重庆市商品交易市场管理条例》、《重庆市物业管理办法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定特签订本协议，甲、乙双方共同遵守执行。

一、甲、乙双方权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1． 甲方享有对协信•长寿百年广场实施统一经营管理、物业管理的权利，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施管理，维护协信长寿百年广场的正常运行。

2． 依据有关的法律、法规，制定和修改协信•长寿百年广场的各项规章制度。

3． 甲方享有依法向乙方收取物业管理费、公共设施维修基金，经营行为保证金、公共能源及相关费用等权利。乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天3‰的滞纳金，逾期20天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴和强制措施，直至诉诸法律。

4． 尊重乙方自主经营的权利，不干涉乙方正当的经营活动。

5． 有权采取各种有效措施制止违反国家法律、政策和经营管理协议之行为。

6． 在不影响整体经营布局的情况下，可利用部分空地、墙面等处从事经营活动，收益用于市场推广。

7． 依法行使政府职能部门委托的权利，接受行政主管部门的监督指导，接受业主/物业使用人对制度执行情况的监督，听取合理化建议和意见，不断改进工作。

8． 甲方可委托专业物业管理公司从事部分物业管理工作。

（二）乙方的权利和义务

1． 依法享有在《商品房买卖合同》中约定经营范围内的依法自主经营权，服从甲方统一管理及整体的业态的统一规划、统一布局，自觉配合甲方组织的促销活动，维护协信长寿百年广场的整体形象。

2． 自觉遵守协信•长寿百年广场的各项规章制度、办法和规定，按时足额向甲方缴纳物业管理费及各种相关费用。

3． 严格遵守执行国家有关法律、法规，保护消费者的利益，执证经营，依法纳税、交缴工商行政管理费。

4． 积极参加甲方组织的消防演练和培训，确保经营区域的消防安全，并承担相应的消防责任。

5． 对经营销售的商品自觉建立质量保证体系，确保销售商品不损害消费者的利益。

6． 对店铺承租人、使用人及访客等违反协信•长寿百年广场管理制度所造成的损失、损害等承担连带赔偿责任。

7． 自觉配合甲方做好日常事务管理工作和宣传教育、文化工作。

8． 业主出租商铺时，应事先以书面的形式通知甲方，与甲方签定《委托经营管理协议》，在与甲方签订该协议前，一切责任仍属乙方责任。

9． 承担由乙方行为引起的一切民事责任。

二、各项费用标准及交纳办法

（一）装修保证金

乙方如需要对店铺进行装修（租赁者需征得业主同意），必须按协信•长寿百年广场《业主/物业使用人装修守则》规定，缴纳装修保证金，装修需经甲方验收合格后方可无息退还装修保证金给乙方。

（二）物管费

按

元/平方米/月（按建筑面积收取）每季度支付一次，提前15日收取。

（三）自用水、电费按乙方自挂表抄数收取独立上缴；公共能源费按实际发生费用根据经营建筑面积比例据实分摊。实行月计交缴。

（四）市场推广费

根据实际需要，由甲方制定推广、促销方案，甲方代收的推广费全部用于协信长寿百年广场整体的营销推广。计

元/平方米/月（按建筑面积收取）。

（五）空调使用费

除乙方独立安装使用的情况外，由甲方根据空调使用当月总费用结合乙方场地面积大小，按比例收取。

（六）其他费用按相关规定办理。

三、双方约定遵守的市场管理公约

（一）经营秩序和经营行为的管理约定：

第一条：乙方必须遵守国家的法律、法规和长寿百年广场的各项管理规定。商品明码标价，亮证亮照经营。严禁经销假冒伪劣商品和违禁物品。

第二条：乙方承诺接受甲方管理人员的监督、检查，不得扰乱市场秩序。

第三条：乙方因商品质量问题与顾客发生的纠纷，需按《中华人民共和国产品质量法》、《重庆市商品交易市场管理条例》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关规定进行协商解决，不得与顾客发生争吵、打架等行为，遇到纠纷时应主动妥善解决，协商不成应与对方到相关部门或甲方协调处理。

第四条：乙方必须遵守《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国

消费者权益保护法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》、《重庆市商品交易市场管理条例》等法律、法规。做到文明经商、礼貌待客，严禁强买强卖、欺行霸市，维护协信•长寿百年广场的整体信誉。

第五条：不得有使用大音量音响设备或高声叫卖、张贴、追逐、打闹、玩弄电梯等影响他人正常经营和玩弄公共财物的行为。

第六条：不得有打牌、下棋、睡觉、酗酒、划拳，以及赤膊等不文明行为。

第七条：经营场地以店铺门口为界，禁止在界外陈列商品，摆放商品展示模特儿（架）等任何物品，禁止任何占道行为。

第八条：严格遵守规定营业时间，按时开门营业，并遵循：

1、未经甲方同意不得迟开门和早关门；

2、不得擅自中途或提前关门停业（超过3小时按歇业1天处理）；

3、不得擅自歇业。

第九条：乙方须遵守行业规定，严格维护全体业主/物业使用人的共同利益，不得诋毁其他商户。

第十条：乙方的电话、传呼、手机号及通讯地址等联系方式因申报内容不实或变化后未及时告知甲方而造成的一切损失由乙方自行负责。若由此给他人造成一切损失的应承担相应责任。

第十一条：乙方从业人员应按规定向甲方管理部门申报，营业期间内需佩带购物中心统一的《营业员证》，无证或佩带他人证件不得从事经营活动事宜。

第十二条：遵守国家和甲方有关变更物业的规定，乙方转让、抵押、出租、转租、调换、与他人合用摊位，需征得甲方书面同意并登记备案。

（二）遵守甲方治安、消防管理的各项规定

第十三条：乙方须严格遵守《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国公安部61号令》、《重庆市消防管理条例》等法律法规规定，严禁在购物中心范围内吸烟、动用明火及其他影响购物中心安全的行为。

第十四条：不得收藏、携带管制刀具和易燃易爆危险物品（汽油、鞭炮等）等违禁物品。禁止打架斗殴、无理取闹、干扰管理人员工作等行为。

第十五条：乙方捉获违法分子不得自行处置，应及时通知并移交甲方。

第十六条：严禁偷窃、挪用协信•长寿百年广场的公共设施、财产和他人物品等违法行为。

第十七条：乙方有协助国家执法人员履行职权的义务，不得有阻挠国家执法人员执行公务，作伪证等违法行为。

第十八条：乙方必须做好店铺内的防火、防盗、防扒、防骗、防恶性案件和自然灾害的自防工作，闭市和歇业时要收管好货物并锁好门窗。闭市后不得私自进入购物中心取货，如有特殊情况须进入的，应当由乙方本人办理相关手续后与保安员一同进入本店铺，并迅速离开，不得逗留。

第十九条：严禁私自拆卸或损坏购物中心内的消防设施、设备和各种消防器

材。

第二十条：在非火警情况下，未经批准禁止移动和使用购物中心内所有的消防设施和器材。

第二十一条：严禁在消防卷闸门附近摆放任何物件，严禁圈占消防栓或防火间距、堵塞、防碍消防通道。

（三）对购物中心机电设施设备的管理约定

第二十二条：严禁动用送配电及照明设施，不得私自开关各电源、动力装置以避免造成损坏。

第二十三条：照明及其他设施严禁私自拆除、乱拉（接）、更改和增加用电负荷和线路。

第二十四条：店铺内电器设施发生故障，应向甲方提出报修，在甲方的监督下进行修理或由甲方进行修理、更换并按规定缴纳委托维修费。

第二十五条：购物中心电梯（电扶梯）运行时，需严格遵守“乘坐须知”：

1、未经管理部门同意，不得使用客运电梯和电扶梯运载货物和其他杂物；

2、电扶梯运行期间禁止反向行走、嬉戏和跑跃，停运期间禁止行走；

3、14周岁以下的未成年人乘坐电梯须有监护人陪同；

4、乘坐电扶梯时，头手身体严禁超出扶梯外，以免发生事故；

5、禁止向电梯上丢抛包装箱（袋）等废弃物，禁止携带超长物（1.5M以上）棍棒、杆等物件乘坐电扶梯；

6、电扶梯运行期间，非紧急情况不得擅自使用停止电（扶）梯运行按钮；

7、使用电梯运载货物时，需听从电梯操作人员指挥，不得超载，进出货物时应避免损坏电梯的行为。

第二十六条：店铺内预留的电话线路及附属设施，乙方有关人员不得私自拆、改、挪用甚至偷窃。安装电话开通后，应自觉遵守电信部门的有关规定和甲方有关的专项管理规定。

第二十七条：乙方电话出现故障，应请电信部门维修或向甲方管理人员提出委托维修，不得私自拆修。

第二十八条：空调运行期间，购物中心外沿的窗户需关闭，乙方不得擅自调整及用物体挡住进出风口，确因需要调整可向甲方管理部门提出书面申请，经同意后方可。

（四）清洁卫生管理约定

第二十九条：禁止随地吐痰，乱扔瓜皮纸屑，乱倒污水，乱扔包装物、食品盒残渣等有损清洁卫生的行为。

第三十条：自觉维护购物中心的环境卫生，依照规定定时对店铺门、灯箱、柱等处进行清洁大扫除。

（五）对其它方面的管理规定

第三十一条：甲方对店铺的统一装修和设施设备的统一安装，乙方不得擅自拆卸、增添、移动。

第三十二条：开业后乙方需要对店铺进行装修的，需书面提出装修申请并经批准，在完清手续后严格按照业主/物业使用人《装修守则》的规定在闭市后入场进行施工并做好防噪处理，不得影响周边经营和生活。

第三十三条：因房屋、设施、设备等故障必须及时抢修，需乙方让出经营场地时，乙方须无条件配合。因城市建设、市场改造需要拆迁或停止使用场地设施，乙方须无条件服从配合。

第三十四条：不得擅自撕扯、涂污、毁损甲方设置的封条、通知、宣传、告示，不得损坏移动各种告示、警示牌、导向牌。

第三十五条：严禁携带各种宠物、家禽等进出购物中心。

第三十六条：乙方依照规定，须按时向甲方缴纳各项应付费用，不得拖欠。

第三十七条：乙方家属、来访客人、雇用的临时工（如营业员、搬运工、保姆等）或乙方店铺的承租人或使用人违反本协议规定的，概由乙方负全部责任。

四、违约责任

第三十八条：凡有违反有关规定，乙方须向甲方支付100元-1000违约金并承担全额赔偿责任。超过规定期限加收滞纳金（3‰/日），超过三天仍未完清的可由甲方对乙方摊位采取一切必要的措施。

五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲、乙双方签字后生效，自乙方使用期满完清有关手续退出商场当日为止。

六、本协议未尽事宜由双方协商解决。

七、附则

《装修守则》、《店铺经营规范》、《治安消防安全责任书》、《装修承诺书》为本协议有效附件具有同等法律效力。

甲

方：

乙

方：

代表人簦章：

代表人签章：

联系地址：

联系地址：

邮

编：

邮

编：

电

话：

电

话：

****年**月**日

商场物业管理（保安、保洁）管理方案

保洁公司承包商场超市类可抓住主要特点开展工作，商场超市类（以下简称商超）环境的清洁与否是衡量商超管理水平的重要标志，保洁工作对顾客的影响极大，越是高档、现代的商超，对清洁工作的要求就越高。商超的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多，保洁工作相对难以控制。除应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生之外，同时应注重提高清洁工作的专业性，满足商超内部各种设施设备的保养需要。

一、承包商场超市类保洁应明确以下固有的特点：

1、由于商超日常的保洁需求时间较长(营业时间长，且节假日照常营业)，在保洁人员的工作安排上一般实行两班倒，即将巡视和清洁分开，隐蔽部位(如消防通道内的设施)的保洁工作安排在白天巡视时间完成，夜间主要对营业区域进行清洁，包括地面、卫生间、玻璃、消防器具等公共设施。

2、商超的保洁重点在结帐处及大门入口处。结帐处、大门是出入人群的必经之地，且位置最接近物业外部环境，只要注意大堂和大门出入口的卫生保持，并及时进行保洁作业，即可在很大程度上减轻物业其他楼层、部位的保洁压力，但需注意在顾客经过出入口防尘垫之后，仍会有部分灰尘散落地面，如逢雨天，应组织人员将污迹控制在入口范围内，并相应配置好雨伞架、雨伞袋等设施。

3、商超保洁巡视的人员配备主要由物业自身质素及档次来决定，楼宇档次越高，巡视的内容越单一，需配置的保洁人员越少;楼宇档次越低，巡视工作所需的人员越多，巡视频度越大，特别是集市型的商业物业，清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量。另外商超保洁还需注意对停车场、理货区及垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理。

4、商场超市类对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应注意事项的能力，在人员管理方面还涉及到防自盗等情况，清洁公司应合理安排保洁人员的工作时间、工作区域及作业方式，做到既要保证环境的清洁卫生，同时也尽量避免因保洁作业对商超内部正常的商业经营活动造成不良影响。

5、要分区清洁卫生，比如超市商品清洁卫生，干货区、果蔬区、鲜肉区、快餐区等都有各自的清洁特点，清洁时间、清洁标准应具体明细化。

二、承包商场超市类保洁质量标准及检查方法事项：

1、商场检查

2、超市检查

3、电扶梯检查

4、消防通道检查

5、墙面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、宣传栏、楼道灯开关等检查

6、电梯检查

7、办公室检查

8、灯罩、烟感器、出风口、指示灯检查

9、玻璃门窗、镜面检查

10、地下车库检查

三、某超市清洁卫生标准及实现措施（供参考）

区域

项目

标准

达成目标措施

公共区域

地面

清洁、无灰尘、无积水

地面垃圾随见随检，谁见谁检，定期清扫

墙面

清洁、无印痕、无破损、无蜘蛛网

不得乱划、乱张贴、乱钉钉子

办公桌

干净卫生，桌面物品摆放整齐

随时整理，不得摆放与办公无关的物品

基础设施

整洁，运行正常，保持新度

定期检查、维护，定期清洁

营业设备

整洁，功能良好、无破损

定期检查、维修，借用登记，用后保洁还原

货架、柜台

保持原色，干净，无刮痕，无锐利的棱角

不能用硬物刮、檫，及时清理与维护

标识牌

醒目，对应商品区域

悬挂高度与位置适中，商品调整后要注意标识牌的调整

价格牌

整洁，和商品一一对应，正确传递商品信息，特价要突出

严格执行《标价签管理规定》

商品

干净卫生，摆放整齐、安全，标价醒目，拿取方便

按商品陈列要求陈列，定期检查

温度

23+1度

空调夏天制冷，冬天送风

灯光

亮度适中，柔和不刺眼

定期检查灯管，发现坏的及时更换

空气

清新自然，可以有食品的香味

工作间排烟正常，通气顺畅，无卫生死角；排水沟保证通畅；商场内严禁吸烟

绿化带

无尘、无枯叶、无垃圾，修剪整齐，生机盎然

定期修理，精心护理，及时更换

公告栏

张贴的文件干净，整齐；内容及时更新

专人管理，不得私自拿取、损坏文件资料

海报

醒目，信息正确，在指定位置摆放

门店美工负责监督与管理

POP 书写规范，信息正确，与商品对应

门店美工负责监督与管理

清洁工具

摆放有序，干净整齐

定点存放，用后清洗、还原

垃圾容器

无积水、无污迹、无溢出

每小时检查一次，装满2/3即倒掉

就餐区

桌椅摆放整齐，桌面干净卫生，无脏物、杂物

及时整理，用餐后自觉把垃圾倒入垃圾桶

洗手间

空气清新，无异味；设施干净无污迹，通道顺畅不堵塞

定期检查

生鲜熟

食区域

地面

无积水、无油渍、无杂物、无污垢、无卫生死角

随时检查，随时清理

墙面

无蛛网、无油垢、无污物、异味和沉淀物

注意保护，定期清理

水池、水箱、下水道

畅通、无杂物、异味和沉淀物

随时检查，随时清理

食品陈列橱窗、货柜

无灰尘、无油迹、无蛛网

随时检查，随时清理

工作台面

物品摆放整齐有序，无污染

定期整理、消毒

制售间

无蚊蝇、蟑螂等虫害，配置带盖的垃圾桶、垃圾袋

定期清理、清洗、消毒

紫外线杀菌灯

制售间非营业时间打开紫外线灯进行杀菌，营业时间关闭

员工上下班相互提醒

灭蝇灯

保证始终处于工作状态

注意保护

抽油烟机

清洁、无油污，不允许吸风口处存在滴油现象

及时清洁，注意保护

冰箱、冰柜

洁净、无积水，结霜厚度不超过0.5厘米

每三日应对冰箱、冰柜进行除霜处理；生熟食品不得存放于同一冰箱或冰柜内；所有食品必须包装后放于冰箱或冰柜内，不得裸露

食品加工工具、容器

加工生、熟食品的工具、容器必须分开，指定专门的位置摆放，不得混用、混放

每日使用前必须全面消毒；营业中如被污染，必须重新洗涤、消毒；营业后必须对所有工具、容器进行洗涤、消毒、晾干

商场物业费：是指商场的外部配套公共设施设备、清洁、秩序维护等方面的费用； 商场管理费：是指商场管理公司，对商场的统一营销、推广（广告和策划）、内部秩序管理、清洁等方面的费用；

此二者的费用有明显的区别，试想：商场只有物业管理，没有整体的策划和推广、市场定位、商场内部管理机制等，这个商场能有希望吗？

物业管理费的法律依据，物业管理条例有明确的规定。

商场不同于住宅物业，要根据当地市场及本身商业的价值来定的。一般为20元/平方，空调为20元/平方。

5层楼的服装商场，现有的保洁人员配备情况是这样的： 一层：3人。二三四五层各2人。营业时间：早7点-晚8点。一层的客流量比较大，二三四层中等，五层最少。

麻烦帮弄一个每人8小时的三班倒制度。谢谢啦。

商场保洁工作管理制度

现在大型商场越来越多，人们对购物环境的要求也越来越高。保洁工作是商场管理的重要环节之一。商场卫生状况如何，直接影响着购物环境，影响着商场的社会效益和经济效益。

第一节

日常保洁项目

1、地面清扫、牵扫、拖擦及巡回保洁；

2、垃圾筒的清倒擦拭；

3、玻璃橱窗、木隔断、铝塑柱、消防门；

4、墙角、橱窗角、柜台角等的擦拭；

5、墙壁饰物、窗台、标牌、展示板、扶手、栏杆的擦拭；

6、商场内其它摆设的擦拭；

7、商户包装箱及垃圾的收集清运；

8、注意事项

（1）作业安排要根椐实际情况灵活掌握。当顾客较少时，抓紧拖擦地面；当顾客拥挤时，进行边角擦拭。

（2）商场客流量大，作业时要十分注意扫帚尘推等工具不能碰到顾客，不要影响顾客购物，不要引起顾客反感。

第二节

保洁工作职责

（一）部门职责

1、负责商场所有公共区域清扫、保洁、整理等工作。

2、根据公司安排协助商户进行清洁工作。

3、负责商场所有卫生间清洁与维护。

4、协助整理商场绿化植物管理维护。

5、定期清洁商场外墙装饰及广告面画。

6、定期清洁通道玻璃墙面及门头。

7、协助维护商场各类公共设施、发现商场安全隐患，及时上报发现的问题。

8、遵守商场各项行政制度，并开展培训、考核工作。

9、完成上级下达的其他各项工作。

（二）保洁主管职责

1、接受物业部经理的领导，承担检查、指导保洁部对公共区域的保洁、环境管理等责任。

2、制定每月保洁管理的工作计划，并负责落实人员调配，合理安排好员工的排班与工作任务。

3、每天巡视所辖商场，抽查卫生质量，检查公共区域卫生设施，并登记在《清洁巡查表》，发现问题及时通知员工进行整理或报修。

4、做好员工的组织和培训工作，不断提高员工整体水平，加强对清洁人员的日常工作考核。

5、熟悉和掌握各种环卫设施及用品的使用方法，提高自身业务水平。

6、加强员工安全教育，保洁设备和保洁知识的学习，消除事故隐患。

7、做好保洁组人员的团结合作，完成上级交办的其它任务。

8、做好物业部的档案管理和保洁组物品领用管理及其它综合事物的管理。

9、自觉遵守部门的各项规章制度，并督促员工遵守执行，关心员工的思想和生活，帮助员工解决在工作中遇到的难题。

10、对公司管理及制度提出合理化建议，促进公司制度化管理工作。

（三）保洁班长工作职责

1、对保洁主管负责，并接受保洁主管的业务指导，协助主管对本部门的管理。

2、协助主管制定星期工作计划，并协调同事间工作关系。

3、在日常保洁工作中，督促员工注意安全，消除事故隐患，爱护公物。帮助、指导保洁员正确使用保洁工具并按规定操作，防止保洁物体的损坏。

4、掌握各种环卫设施和保洁用品的使用方法，提高自身的业务水平。

5、对员工的素质、工作态度、业务技术负有培训和提高的责任。

6、定期检查保洁设备有无损坏，如有损坏及时报修，并做好维修保养记录。

7、对员工在公共区域拾到的物品，当天上交主管，并填写《遗失物品登记表》。

8、每天进行不定期地对楼层保洁工作进行检查，根据卫生检查项目及标准严格的执行。发现问题责令员工及时整改，并主动向主管汇报。

9、配合协调好各区域的工作，搞好员工之间的团结，完成上级交办的其它任务。

（四）保洁员工作职责

1、严格遵守各项规章制度，实行工作规范化运作，提高工作效率，坚持文明礼貌用语。

2、按工作流程完成分管区域范围的保洁任务，达到卫生质量标准。注意节约原材料，降低成本。

3、维护公司利益，不挪用、私分清洁用品及用具。清理垃圾时若发现顾客遗忘的物品应及时上交班长或主管。

4、管理好本区域的环境卫生设施及正确使用清洁设备、用具，发现问题及时向领班汇报。

5、发挥工作主动性，服从工作安排，搞好部门员工之间的团结，积极参加培训，提高业务能力。

6、执行公司保洁巡场制度，及时清理区域内垃圾、杂物。

7、完成上级交办的其它任务

第三节

工具管理作业流程

1、目的

规范保洁组工具管理工作，确保工具完整及各项性能完好。

2、适用范围

适用于物业部保洁组的工具管理。

3、职责

3.1保洁主管负责检查工具管理工作的实施情况并审核工具的申购。

3.2保洁领班具体负责工具管理。

3.3保洁领班负责工具的领用及归回工作。

4、程序要点

4.1《保洁工具/设备采购计划表》的制定

4.1.1 每年的12月15日之前，由保洁主管组织保洁员一起制定下一《保洁工具/设备采购计划表》并上报物业部经理审批。

4.1.2 《保洁工具/设备采购计划表》应包括如下内容：

a)所需工具、耗材及设备的名称、型号及规格、数量、品牌；

b)预计费用； c)购买时间； d)用途；

4.2保洁组的工具分成三类：一类是工具，一类是耗材，一类是设备。班组工具/耗材领用必须由领班填写《物品领用单》经主管批准后，到仓管员处领取。班组使用工具、耗材、设备由领班领用并负责保管。领班对每个保洁员每天所有领用和放回仓库的工具记录在《保洁工具收/发登记表》内。

4.3劳保用品管理

4.3.1 保洁员正式上岗时，由领班代为填写《物品领用单》，经主管批准后，到仓库领取劳保用品。领班应对所领用品统一发给保洁员，并登记在《保洁劳保用品领用登记表》内。

4.3.2 个人劳保用品使用注意事项；

a)定期进行清洗；

b)个人劳保用品每季度领用一次；

c)如未到领用时间丢失或损坏，由保洁员个人补上；

4.4 工具管理

4.4.1保洁工具属公司财产，严禁用作私人用途。

4.4.2保洁工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的；如属正常使用损坏则可以经保洁主管批准后在仓管员处以旧换新。

4.4.3保洁主管每月23号检查每个保洁员的工具，对于丢失或人为损坏的工具将责令其立即补齐。

4.5保洁员公用工具管理

4.5.1借用工具都应由主管或领班经办借用；领班必须将借用工具登记在《保洁工具借用登记表》上。

4.5.2公用工具使用注意事项：

a)便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4.4.2条款；

b)大型公用工具应每个月进行一次保养：

——对各转动部位加注润滑油；

——调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；

——检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换；

——检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；

——检查或整修接线头；

——调整机械间隙至合理位置；

——清洁外表，必要时涂上防锈油；

——拧紧所有紧固螺栓。

4.5.3公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。

4.5.4公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（100元以下）经保洁主管确认，物业经理批准后可以以旧换新。对于100元以上的公用工具须先由保洁主管填写《报废工具登记表》经物业经理审核后上报公司审批。

4.5.5物业经理每月25号对公用工具进行检查，对于缺少的或人为损坏的，将责令保洁主管负责尽快补齐。

4.5.6对于换下来的公用工具每半年由主管进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，物业部经理审核后上报公司审批。审批后由领班负责报废处理。

4.7领班每月23号应将所保管的工具进行一次盘点并登记在《保洁工具库存登记表》上，对于需要补充的工具应建议保洁主管尽快申购。

4.8保洁主管每月25号之前根据领班的建议及《保洁组工具/设备采购计划表》填写工具申购单并上报公司。对于计划中未列出的工具，保洁主管应尽快补充至计划中并上报公司审批。

5、记录

5.1

《保洁工具收/发登记表》

5.2

《保洁劳保用品领用登记表》

5.3

《保洁工具领用登记表》

5.4

《保洁工具借用登记表》

5.5

《物品领用单》

5.6

《报废工具登记表》

5.7

《保洁组工具/设备采购计划表》

5.8

《保洁清洁用品领用登记表》

保洁工具材料领用登记表

第四节

保洁区域工作要求和内容

（一）办公室保洁

1、打扫步骤

1．1、拿取工具到办公室门口；用手指敲门三次，每下间隔2-3秒，如有反应，说“我是保洁员，请问能进来为您清洁吗？”；答：“可以”，方能进入打扫，否则不能进入；如无应答，才能用钥匙打开门，进行清洁。

1．2、清洗杯子。

1．3、收垃圾、倒烟缸。

1．4、擦拭桌子、椅子、书柜、窗台、茶几、电脑、打印机、复印机、壁画、饮水机等其它家具。整理好台面文件，用湿布擦拭台面后再用干抹布抹干。

1．5、沙发及皮椅子打家具蜡。

1．6、清洁窗户玻璃，刮洗及窗轨清洁。

1．7、地毯吸尘，地面拖地。清洁地面，将各类物品放回原位并摆放整齐。

1.8、本地板定期打蜡。

1.9、喷洒适量空气清新剂。

1.10、办公室消杀工作应每月进行2次。

1．11、检查各种灯具是否有损坏如有立即报工程维修。

1．12、检查是否有需要清洗得物品，如需清洗立即上报主管。

1．13、离开时，关闭所有的灯，将办公室的门锁好。

2、相关工具及清洁剂

2．1工具：水桶、尘推、抹布、鸡毛掸；

2．2清洁剂：玻璃清洁剂、全能清洁剂、静电吸尘剂、家具蜡；

3、注意事项：

1.仪表整洁，精神饱满，举止大方得体

2.不得随便翻看办公室内所有物品，文件，办公用品应轻拿轻放，禁止将文件挪动位置，如有报纸等物品应做整理。

3.不能永用同一条毛巾既擦台面又擦门窗。

4.不能扔掉用记录得纸张。

5.擦抹电脑电器必须用干毛巾。

6.做好工作交接，对某些未完成的工作做一个交接并说明原因。

（二）外围清扫

1、打扫步骤

1．1商场的外围是给客人的第一印象，保持商场外围干净至关重要。

1．2原则上保持、保证商场外围正门广场、车道、花坛、水沟、植物、花丛、地面无烟蒂、无纸屑、无痰迹、无水迹、无沙粒、无垃圾和无落叶。

1．3清扫时要多巡视、多清扫确保商场外围符合要求。

1．4对垃圾房内外冲洗，注意节约水、电、清洁剂，收取商场外围的垃圾，注意整体环境的清洁。

1．5坚持交接班制度，清洁工具下班前将工具归位。

2、相关工具

2．1工具：扫把、高压水枪；

（三）大堂保洁

1、打扫步骤

1．1到达工作岗位，对地面进行推尘一次，注意推尘时，尘推放在地上，直线方向推尘，中途上推不可离地。

1．2推法次数视污染程度及客流量而定。

1．3进行清洁墙角、边、柱子底、扶梯台阶、扶手抹尘、地面必须保持清洁无杂物、油污等，在扶尘的同时要不间断的看观光电梯内、烟缸内有无杂物、垃圾，随时保持清洁干净。

1．4清洁扶梯扶手、台阶的抹尘工作。

1．5对大堂休息处及各处的烟缸要勤清理；用废纸把口痰污迹抹干静。1．6下班前必须把所辖范围内卫生彻底清洁一遍。

1．7清扫工作结束必须将所有的工具清理干净，脏抹布、工具带回保洁员仓库。

2、相关工具及清洁剂

2．1工具：推尘、玻璃刮、毛头、抹布、水桶；

2．2清洁剂：玻璃清洁剂、石材护理剂、静电吸尘剂、全能清洁剂；

（四）卫生间保洁

1、打扫步骤

1．1先做天花板上面的卫生（如：有出风口、筒灯的抹灰），再做坐便器、小便池的卫生，一定要用清洁剂消毒，特别是出现黄斑、水锈及死角卫生。

1．2接着做抛光砖墙面（木饰面）及隔离板的抗尘，特别是抛光砖贴脚边及低处的卫生一定要抹尘到位。干净、无浮灰。

1．3再清洁洗脸盆，特别是洗脸盆活塞四周的卫生，然后镜子、玻璃及不锈钢水龙头的清洁。保持镜面、台面、无水迹、手印，要达到光亮，明净的程度。

1．4卫生间门的清洁，最后打扫地面、拖地，再喷一点空气清洁剂。

1．5原则上“从上到下”、“从里到外”的程序清洁。卫生标准要做三无“无水迹、无毛发、无杂物”。

1．6最后再查看是否有抹布之类的东西丢在里面比较显眼的地方，如果有，则立即收掉。

2、相关工具和清洁剂

2．1工具：扫把、拖把、抹布、刷子；

2.2清洁剂：全能清洁剂、玻璃清洁剂、洁厕剂；

（1．3．9待地毯干后；用直立松毛机进行松毛。

2、抽洗地毯的程序

2．1工具：地毯抽洗机、水桶、高压喷壶、板刷、吹风机、抹布少许。

2．2清洁剂：地毯除渍剂、消泡剂、低泡地毯清洁剂、口香糖清洁剂。

2．3操作程序：

2．3．1先把地毯进行松毛清洁一次。

2．3．2把低泡地毯清洁剂装进高压喷壶内预喷。

2．3．3进行局部地毯除湿。

2．3．4把清水装入水箱内，把消泡剂放入污水箱内。

2．3．5插上电源，启动抽洗机的电源开关。

2．3．6再按喷水按钮反复进行抽洗。

2．3．7用板刷将地毯边角部位刷洗干净。

2．3．8用吹风机进行吹干。

2．3．9清洗完毕后，仔细清洁机器；并入回原处。

2．3．10待地毯干后，用直立式松毛机对地毯整体进行松毛。

（三）晶面处理的操作程序

1、工具：晶面处理机、吹干机、钢丝垫、抹布、插线板；

2、清洁剂：K2、K3。

3、操作程序

3．1把吹风机、晶面处理机的电源插头插在插线板上。3．2把钢丝垫放在晶面处理机底座中间。3．3操作方法擦地机相似。

3．4第一次做时，先喷K2于地面（使用K2前摇均匀）。

3．5用晶面处理机不断磨擦地面，使地面变得很烫，直到K2干透后发现光亮。

3．6再用K3喷于地面，继续（E步骤）。

3．7再喷K2于地面，继续E步骤）。

3．8做完后要达到大理石光亮如镜。

3．9最后用抹布将地面边角的污迹抹干净。

3．10完毕后清洁机器、工具，并放回原处。

（四）沙发、床靠背、餐椅的清洗程序

1、工具：手刷、电子打泡箱、喉管、吹干机、抹布少许。

2、清洁剂：地毯去渍剂、除油剂、干泡地毯清洁剂。

3、操作程序：

1．1、先进行局部去污。

1．2、将清洁剂按比例装入电子打泡箱内。

1．3、启动电子打泡箱的电源开关，待泡沫出来后，用手刷进行刷洗。

1．4、清洁后要达到无污渍、斑点。

1．5、最后放吹干机进行吹干即可。

1．6、工作完结后，清洁机器与工具。

第六节

保洁作业技巧

（一）观光梯最佳保养方法

1、箱体里不锈钢可用不锈钢清剂清洁，玻璃可用玻璃清洁剂清洁，要求达到光洁、明亮、无手印及污迹的效果。

2、用吸尘器吸边角的电梯轨道的砂法。

3、用湿布抹干净地面和轨道的灰尘。

4、地面进行打蜡、抛光或做晶面处理，抛光的光亮度要高。晶面处理是保养地面的最佳保养方法（此工作需要晚班人员完成）。

5、在必要时，经部门主管或部门经理同意后，停止一部电梯进行保养工作。

6、以上工作尽可能在没有客人乘电梯的情况下操作。

（二）皮鞋印的清除方法

1、目前我们通常是用全能清洁剂来清除。去除不了的用地毯除渍剂，所含溶剂能清除最顽固的污渍（如：日香糖、板油以及油渍、皮鞋印）内含挥发性污剂，避免与眼睛、皮肤、衣服接触，因此在使用清洁剂要小心皮肤，需套手套操作。

2、若有大面积的皮鞋印，可戴好手套然后要少量的清洁剂喷打皮鞋印处，再用百洁布试擦，然后再用干抹布擦干即可。

3、若只是小面积的皮鞋印，将清洁剂喷后用旧牙刷刷干净或涂上牙膏，再用旧牙刷、刷磨，然后用于抹布抹干净即可。

（三）石英子的换水方法和注意事项

1、准备好2个水桶（1个放干净的石英子），1个放脏的石英子，小铲刀1把、抹布一块。

2、将赃的石英子换出来，倒入桶中。

3、清洁干净金属烟缸。

4、倒入干净的石英子。

5、用小铲刀平方式烟缸上的石英人子。

6、抹一下留在立式烟缸上的灰尘（注意地面也要保持干净）。注意事项：

A、两个立式烟缸摆放在一起的时候，一定要保持石英子的量一样平行高。

B、独立的一个立式烟缸绝对保持石英子的平整度。

C、高度为金属烟缸深度的三分之二满为佳。

D、然后统一到垃圾房用清洁剂（全能清洁剂）清洗；吹干收好，以备后用。

（四）双面胶的清除方法

1、双面胶在玻璃上用刀片轻轻将双面胶铲掉然后用玻璃清洁剂喷到此处，再用铲刀清洁，之后用抹而擦干净即可，若仍清洁不完，可用口香糖清洁剂清洁，再反复以上步骤用手轻轻掀下。

2、双面胶在木板上，尽可能用干冰口香糖去渍剂冷却后，再进行去除。

写字楼和商场消防安全管理制度

消防安全制度

为了更好的贯彻落实《中华人民共和国消防法》和《中华人民共和国公安部61号令》，提高公司员工的消防意识，做好火灾事故的救援和疏散把火灾造成的危害，损失及影响减到最低程度。特制定本预案，一旦发生火灾事故，本预案作为指导性意见组织实施。一、一旦发生火灾必须及时组织一切力量，紧急召集义务消防队全力投入火灾扑救并报警 当接到火警报告时，应及时查明起火部位，燃烧物质，已燃烧的范围，火势蔓延方向，有无新的起火点，有无人员被围困等情况，根据火灾特点，采取扑救对策。充分发挥“自救原则”，扑救初期火灾，争取在短时间内及时扑救火灾。3坚持救人第一，救人与救火兼顾。

4集中一切力量，加强第一出动力量。充分利用公司配备的自动灭火设施等条件，争取在第一出动力量内扑灭火灾。

5坚持统一指挥，协同作战，坚持内攻为主外攻为辅，并应做到灵活应用。

二、发生火灾时，如有人员被火围困，要立即组织力量抢救，应坚持救人第一，救人重于救火的原则。救人是火场上的首要任务，火场寻人的主要方法有：大声呼唤和深入内部两种。进入火场寻找救人要选择最近，最安全的通道。如通道被堵塞要组织人员迅速破拆。遭遇有火场烟雾较浓，视线不清时，要爬行前进，并采取呼喊，细听，触摸等方法寻找被困人员。深入火场寻人，要注意在出入通道，走廊，墙角，等容易掩藏的地方。救人时应注意安全，进入火场要带手电，湿毛巾等必带物质。火场烟雾弥漫没有防毒面具可用湿毛巾捂住口鼻防止中毒。火场救人的方法：应根据火势对人的威胁程度和被救者的状态来确定，对神志清醒的人员可指定通道，引导他们自行脱离险区，对在严重伤残人员或不能行走的老人和小孩，要把他们背抱或抬出火场。火场疏散物质是减少火灾损失，控制火势防止火势蔓延的有效方法。首先要及时疏散受火灾威胁的易燃易爆物质。对不能移动的上述物资要集中部分水枪均匀的冷却其外壁，降低其温度，其次要疏散重要的文件，资料和贵重的设备及物品。并把疏散出的物资集中存放到安全地点，并指定专人看管。防止丢失，被窃或被损坏。人员物资全部疏散后在制定的地点集中清点，并查明有关情况及时向指挥部报告。

三、善后工作

当火灾扑灭后。要组织人员保护火灾现场，以便公安消防部门调查起火原因和善后事宜。

消防应急疏散预案

由于公司属于人员密集性营业场所，在人员集中的地方火灾初期的现场，由于浓

烟阻挡了视线，使人晕头转向。缺氧，有害气体，高温等恶劣环境会让人感觉大难临头，惊慌失控，争相逃命。从而会相互拥挤，踩踏造成大量人员伤亡。为了减少火灾中人员伤亡，在火灾初期应采取有效的疏散措施。一

有组织的疏散

当发生时为帮助受火灾威胁的人员有持续的脱离险情，必须对人员进行有组织的疏散才能避免混乱，减少人员的伤亡。在灾情发生时要稳定客人情绪，各工作人员按不同区域对客人按预先规定的路线进行疏散。

二

正确通报防止混乱

根据公司装修材料阻燃度很高，如果发生火灾火势的发展也比较缓慢。在火灾发生的初期阶段应及时扑救和通报。不要因为紧张大声喊叫，夸大灾情。造成恐防混乱，甚至出现拥挤，踩踏。造成不必要的损失。三

疏散引导

由于人们急于逃生的心理作用，起火后可能会一起拥向有明显标志的出口，造成拥挤混乱。此时各工作人员要为客人指明各种疏散通道，同时要用镇定的语气引导客人按预定的疏散路线逃生。使客人有条不紊的进行疏散，避免安全出口因过度拥挤而造成堵塞。在动员客人疏散时要和客人说明疏散原因，在疏散的过程中要注意语言的艺术，不要用“疏散”“撤离”等专业术语。疏散时要按照先疏散火灾发生的楼层，然后是发生火灾上面的楼层，最后是发生火灾下面的楼层。根据灾情的所在部位大小，按次序逐步的疏散，如果人员太多时要组织人员向外拖拉，有人跌倒时还要设法阻止人流，迅速扶起摔倒人员，必要时强制疏导，防止出现伤亡事故。

四

制止脱险者重返火场

对已疏散出来的人员要加强脱险后的管理，由于受灾人员脱离危险后，随着对生命威胁的减小，转而对财产和亲人生命担心程度的增加，此时逃离火场的人员有可能重新返回火场内去抢救财产和亲人，这样可能遇到新的危险，造成疏散的混乱，妨碍救援和灭火，因此对疏散到安全区域的人人员要加强管理，禁止他们的危险行为，必要时应在安全出口外等关键部位布置专人拦截

专业商场内定制的保安、强弱电、保洁人员的编制比例是按需配备，没有具体比例，只可以借签一下。

比如按楼层配备保洁人员，一般每楼层1-2人（每层3000平左右）；保安门岗加巡逻岗，每班3人，一人定点，两人巡逻等；配电房电工都是4人，四班三运转，是重中之重，管理员1人

商场物业公司的管理制度

商场物业管理规定

总则

商场物业管理规定（以下简称规定）是为各业主和使用人（以下简称用户）之利益而设置，各用户必须遵守和履行本规定所载之义务和责任既受本规定约束。

本规定的所有条款和条件，对商场物业管理部门和各用户及其受让人、继承人、受赠人、承租人、借用人、代理人、雇员、均具有同等的约束力及法律效力。

第一条、商场基本情况:

商场名称：

商业广场；

座落位置：；

建筑面积：。

第二条、业主和使用人的权利和义务

1、遵守本商场的《商场物业管理规定》；

2、按规定接受商场物业管理部门的商场管理服务行为，就商场管理的有关问题向商场物业管理部门提出意见和建议；

3、按规定接受商场物业管理部门提供公共设施的维护、公共环境的清洁、公共区域秩序维护等服务，并按照国家规定每月向商场物业管理部门交纳物业管理费用、用水、用电、用气等费用和其它有偿服务费；

4、装饰装修房屋时，遵守《装修管理协议书》；

5、用户不得占用、损坏本商场的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。不得更改承重墙、横梁、立柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物，不得改变任何部分的外貌，不得在明珠新世纪商业广场范围内任何建筑物的外部安装任何饰物或伸出物。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知商场物业管理部门，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应给予赔偿；

6、用户变更商场所有权或使用权时，应事先通知商场物业管理部门，告知受让方与商场物业管理部门签订本规定；

7、各用户须承担全部因违反本规定造成的损失及赔偿责任；

8、用户应按照安全、公平、合理的原则，正确处理商场的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

9、用户不得以任何目的和行为损害公共利益；

10、法律规定的其他权利和义务。

第三条、商场物业管理部门的权利和义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商场的商场管理制度和《商场物业管理规定》并书面告知用户；

3、建立健全本商场的商场管理档案资料；

4、制止违反本商场的管理制度和《商场物业管理规定》的行为；

5、可委托专业公司承担本商场的专项管理与服务业务，但不得将本商场的整体管理责任转让给第三方；

6、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知用户，并与用户订立《装修管理协议书》；

7、向用户提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

8、法律规定的其他权利和义务。

第四条、商场物业管理部门应提供的管理服务内容

在商场管理区域内，商场物业管理部门提供的商场管理服务包括以下内容：

1、商场共用部位的维修、养护和管理；

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门、楼梯间、走廊通道等。

2、商场共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3、商场共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

用户负责承租范围内内部环境，包括营业场所、会议室、办公区等一切自用场所。商场物业管理部门负责外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等；内部环境包括非用户负责承租范围内的消防通道、公共区域、商场物业管理部门自行管理的办公区域等场所。

4、公共绿化的养护和管理；

商场物业管理部门负责公共环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。用户负责自有的花草树木的种植及养护。

5、车辆停放管理；

6、协助公安部门维护本商场区域内的公共秩序、公共区域、停车场、广场等公共区域安全防范等事项的协助管理（不包括人身、财产保险）；

7、装饰装修管理服务；

8、商场档案资料管理；

9、用户可委托商场物业管理部门对其商场的专有部分提供维修维护等服务，并按照实际发生的服务内容和费用，由用户向商场物业管理部门交纳。

第五条、用户应遵守以下几点：

1、用户在楼宇内外悬挂广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等，由用户提出设计要求或制作，必须由商场物业管理部门统一安装在合理位置或在商场物业管理部门的监督下由用户自行安装，相关费用由用户承担；

2、用户柜台内、陈列架上的商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放；

3、用户营业产生的垃圾需袋装并放至指定位置，及时清理；

4、用户必须遵守商场的统一启、封店时间；

5、用户不得占用消防通道。

第六条、用户在所属商场范围内进行装饰装修时，应严格按照商场物业管理部门制定的《装修指南》中的相关规定进行。用户在装饰装修过程中因营业需要确需加装用电、用水、用气等附属设备时，须书面通知商场物业管理部门同意后方可进行，用户加装的附属设备必须符合国家相关标准的规定，用电、用水、用气设备应安装计量表。

第七条、商场物业管理部门应制定本商场管理区域内商场共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。商场物业管理部门根据规章制度提供管理服务时，用户应给予必要配合。商场物业管理部门可采取规劝、扣除违约金等必要措施，制止用户违反合同和商场管理区域内商场服务管理规章制度的行为。

第八条、商场物业管理部门应及时向用户通告本商场管理区域内有关商场管理的重大事项，及时处理用户的投诉。

第九条、因维修商场或者公共利益，商场物业管理部门确需临时占用、挖掘本商场管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第十条、商场物业管理部门与用户应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知用户装饰装修中的禁止行为和注意事项。用户装修时必须遵守以下规定：

（1）建立周全、详细、便于操作的装修管理制度；

（2）专人负责对工程实行严格的监督；

（3）选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

（4）对装修现场进行监督管理，确保安全；

（5）选用装修材料必须为国标产品，符合消防规定。

第十一条、用户用电、用水、用气设备应安装计量表，并按照国家相关部门规定的标准每月 20 日前向商场物业管理部门交纳用水、用电、用气等费用和其它有偿服务费用，用户未按照规定交纳用水、用电、用气等相关费用，致使商场物业管理部门的管理服务无法达到服务内容和质量标准的，商场物业管理部门有权停止向用户加装的附属设备供电、供水、供气，由此给商场物业管理部门造成的损失由用户承担。

第十二条、经用户书面通知商场物业管理部门，商场物业管理部门在接到通知15日内，无正当理由拒绝或拖延履行维修义务的，用户可以自行或委托第三方修复，修复费用及造成的其他损失由商场物业管理部门承担。

第十三条、以下情况商场物业管理部门不承担责任：

1、因不可抗力导致商场管理服务中断的；

2、商场物业管理部门已履行本规定约定义务，但因商场本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护商场共用部位、共用设施设备需要且事先已告知用户，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非商场物业管理部门责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

保洁部清洁卫生质量检查项目及标准

一、公共卫生间

1、每天早班、中班必须全面清洁洗手间、座厕、尿槽、洗手盆；地面应定期清洗，随时冲

洗，注意循环保洁；

2、洗手间内发现烟头、纸屑及其它杂物、污渍时，要及时进行清洁，更换垃圾袋；

3、定时喷空气清香剂，使卫生间无异味；

4、地面无积水，座厕、洗手盆、尿槽无积尘、无污渍，天花板无蜘蛛网、无积尘；

5、镜面、墙面、金属等无水渍、污渍、光亮并干燥；

6、注意维修事项及时处理，以确保设备、设施的完好。

二、各类地面

1、大门前要循环清扫，要保持地面无烟头、杂物、纸屑，对汽车轮带到门前的泥沙等要

及时清理干净，门前地面要定期清洁，停车场每天定时冲洗，随时清扫，保持整洁；

2、大厅注意日常除尘，每天保持整洁，无污渍，定期清洗地面、打蜡；

3、公共场所的走廊、过道、楼梯的日常保洁；

4、大理石、瓷砖等硬质地面，要求表面及其接缝清洁干净，落蜡匀称光亮，水泥地面干净

无损坏，墙角线、地角线及客人易发现的地方无积尘、杂物、污渍等。

三、玻璃金属类

1、每班各岗位必须对自管区域内的玻璃进行擦拭或用清洁器进行擦拭，要求无水渍、污

渍、尘渍，达到玻璃光洁明亮；

2、对铜、不锈钢及其它金属材料制成的装饰、栏杆、指示牌、台架、灯座等用专业清洁剂

擦亮，要求无锈痕、污渍、手印等；

3、各类金属擦拭时，必须按纹理进行，切勿用硬物刮铲，以防人为性的损坏；

4、玻璃门、窗、幕墙、镜面等要求洁净无暇，玻璃趟槽、窗门趟槽干净，无积尘、无沙粒。

四、综合类

1、墙面、墙底干净，无污渍、无破损、无脱胶，大理石瓷片、瓷砖、塑料板墙等干净明亮、整洁，木板墙、胶合板墙、各种雕饰、金属装饰的墙、门窗、挂篓等洁净无积尘，无脱漆等；

2、花槽、花盆内无杂物、烟头、纸屑、香口胶等，摆花周围保持洁净，叶片无积尘等；

3、各种悬挂指示牌、天灯筒灯、射灯、装饰灯及装饰物要求干净、整洁、无积尘、无污渍，天花板无蜘蛛网；

五、设备类

1、各类工作中注意设备、设施、电器、工具的完好性；

2、若有维修事项应及时上报与有关部门联系处理。

保洁部交接班管理制度

一、当班主管交接制度

1、当班主管应该提前10-20分钟到岗，做好保洁员交接班前准备工作；

2、认真填写交接班登记，填写内容；

（1）员工到岗情况：应到人数、实到人数、缺勤原因；（2）当班工作内容；

（3）须交下班继续完成的工作内容；（4）存在的问题；（5）当班主管签字；

3、仔细阅读交接记录，并分类安排落实；

4、交接主管与接班主管应做到三到位：主管碰头交接到位，文字登记交接到位，现场交接

到位。

二、工具交接制度

1、工具交接管理

保洁部工具的管理和发放，由行政主管登记造册，统一管理；

各班次楼层、工具由各班次、楼层主管负责，工具落实到人；行政主管清点抽查一次楼层工具，各班次主管每天抽查一次楼层工具，各楼层每天交接班清点一次工具；丢失或使用不当以致工具损坏，由责任人照价赔偿，查不出直接责任人由当班主管承担；临时性领用工具由行政主管每天登记发放，定时回收；

2、保洁易耗品领用管理办法

日常保洁易耗品的领用，由行政主管统一管理发放；

3、管理发放的原则：

（1）由各主管汇同经理制定出每日保洁耗品消耗量，并报总公司确认审批；（2）行政主管根据日耗定额，确定常用易耗品发放办法，原则上每周发放一次，每次发放到楼层，由楼层组长签名领用，每天上午9：00，下午3：00为工具领取和易耗品发放时间；

（3）不常用工具或易耗品的领用由经理准许，行政主管登记发放；

（4）夜班使用易耗品，由夜班主管按定额领用，每月统计一次，不得超标。

三、交接班规定

1、每日早班保洁员必须着工作装佩证整队点名训话后有序地从广场正门进场，并主动接受

保安员的检查；

2、每日早中班交接前，接班保洁员在保洁办公室门前着工作装佩证整队点名训话后去各楼

层保洁员交接上岗，交班保洁员交后，在保洁办公室门前整队点名后，整队从侧门离场

并接受保安检查；

3、夜班工作人员进退场和在工作期间应服从配合保安人员的管理，进入货柜区域应与保安

人员先进行联系；

4、所有保洁工作人员不得将提包类物品带到购物场所，应集中放在保洁办公室指定位置.四、轮休管理规定

1、保洁员实行6天工作制中，每周每人轮休1天；

2、保洁员根据轮休表安排轮休，不得私自更换；

3、每楼层或每专业组设一个顶班人员，该员工周日休息，周一到周六顶替休息保洁员的班

次。

五、就餐时间管理规定

每班就餐时间实行定时流制，即每日早班就餐时间为11：30-12：30，各楼层轮流就餐，各楼层不得串岗集中就餐。

写字楼物业管理应该怎么做

日常管理：加强保安服务意识，监控室工作人员必须有责任心，监控到位可以大大减少保安人员的数量，从而节省成本，一般情况下，监控室增加一人可以相当于增加2--6名保安巡逻人员。监控室还起到指挥、调度作用，是管理的核心。保洁可以根据物业费收费等级确定服务区域、质量标准、清扫频率，服务时间。

物业管理公司保安人员的工作性质及内容：

1、忠于职守、竭诚服务：

保安人员要有强烈的责任心，工作认真负责，精神振奋，尽职尽责，信守合同，主动、周到、热情地为客户服务，尽自己最大的力量满足客户的需要，确保客户单位的安全。同时，在日常生活和工作中又要满腔热情地救助危难，关心、帮助他人，这也是一个公民应具备的起码的社会责任要求。只有这样，才能牢固树立起全心全意为顾客提供高质量、高水平的安全服务的思想。

2、不畏艰险、文明执勤：

保安人员处在承担防范安全的第一线，不可避免地要同各种违法犯罪行为作斗争，作业一名保安人员，要具有不怕苦、不怕难、不畏艰险、不怕牺牲的精神，在顾客的财产和生命受到侵害时，敢于挺身而出，坚决与违法犯罪分子作斗争。另一方面，在执勤工作中，对客户要讲文明、讲礼貌，尊重他人，态度和善，以理服人，依法办事，这样才能赢得顾客的支持、信任和理解，从而把保安服务工作做得更好。三、七大基本服务意识：

（一）、如何理解“顾客至上”

1、顾客是我们的衣食父母

2、顾客需要我们提供舒适完美的服务

3、服务基本依据是顾客的需求

4、不要被社会上的陋习所同化

5、努力给顾客提供方便，创造欢乐

6、在任何情况下都不与顾客争吵

（二）、如何理解“顾客永远是对的”

1、充分理解顾客的需求

2、充分理解顾客的想法和心态

3、充分理解顾客的误会

4、充分理解顾客的过错

（三）、100-1=0的服务质量公式

其含义是：顾客对服务质量评价是一种完整的总体评价，只要有一个细节或环节出现差错，就会导致顾客的不满。

（四）、什么是优质服务

优质服务=规范服务+超常服务

（五）、对待投诉的态度

不害怕，并主动地去寻找投诉

（六）、如何处理投诉

1、认真听取意见

2、保持冷静

3、表示同情

4、给予关心

5、不转移目标

6、记录要点

7、把将要采取的措施告诉客人并征得客人的同意

8、把解决问题所需要的时间告诉客人。

（七）、服务不满意的计算公式：1：326

（26×10）+（10×33%×20）＝326

意思是：当一名顾客口头或书面投诉某一企业时（即对企业不满意），就会间接导致326人对该企业的不满意。

四、保安人员基本服务标准：

“机智勇敢的保安员”、“热情周到的服务员”、“技术娴熟的消防员”的有机统一体就是我们保安员的服务标准。

五、基本服务规则：

1、在客人活动场所禁止干私人事情。

2、上班前、工作中不允许喝酒，吃有刺激性气味的食物。

3、工作时不扎堆闲聊。

4、在客人活动场所不得跑步，坚持“说话轻，行走轻，操作轻。”

5、任何时候在客人活动场所禁止不雅行为。

6、工作中做到“眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”

7、笑容永驻脸上。

8、保持服装整洁，仪表大方，头脑清醒。

9、态度温和有礼，做事有始有终。

10、接听电话用语规范，语气柔和。

11、不与客人乱开玩笑。

12、善于观察客人的需求。

13、当客人投诉时，不可好胜争辩。

14、不要边操作边和客人说话，心不在焉。

15、不要旁听和加入客人谈话。

16、不与客人抢道。

17、尽量记住客人姓名。

18、遵守公司规定，爱护公物。

19、不要围观意外或其他特别事件。

六、员工服务十要点：

1.礼节多一点；

2.动作快一点；

3.脑筋活一点；

4.做事勤一点；

5.微笑甜一点；

6.效率高一点；

7.说话轻一点；

8.嘴巴亲一点；

9.肚量大一点；

10.争执让一点。保安员形象规则

1、服务意识。

安全管理员应明确自身形象在物业管理公司的第一表征形象值。安全管理员应该

在仪表仪态、操作态势、服务表现上完善自身形象建设，为本公司留下第一眼先声夺人的高品位标志形象。

岗位形象总体要求：着装整洁，站姿端正，仪态严谨，表情庄敬，步履稳重，目光有神，操作规范，军警风纪。

2、岗位形象规则

A 道口岗操作形象规范

1.进车写卡

①站位、站姿。站姿呈工作状态立正式或挎立式。身体微侧于汽车通道一方，关注车辆进入情况。值岗时无业务需要不得走离站位；

②迎候礼节。汽车行至拦截坡前时，值岗人员应致礼表示迎接，再侧身取车辆入区记时卡；

③迎卡姿式。目视司机，右手将记时卡递交司机，以左手平指示意，要求动作规范，彬彬有礼；

④让进礼节。递卡后，值岗人员双臂应按规定动作行让进礼，要体现公司对来车乘员的热情接待与礼遇。

2．出车验卡收费

①站姿、站位。值岗人员呈工作状态站姿，身体微侧向车来向；

②出车致礼。车停拦截坡前时，值岗人员应向司机立正敬礼，并 准备接卡、记时、收费；

③验卡收费。验卡时，值岗人员以右手接卡，熟练地验卡、计时收费，并应向司机报明收费数据，如：“您的车计费停车××分钟，请交停车费××元”。放行车辆示意放行时，值岗人员应平伸左臂，注目出车。

3．不需记卡收费进出车辆，可只按进出车迎让和送别礼节操作指示 行车操作形象。向前手伸一臂，另一臂同时向行车方向示意摆动。

4.行人出入答询

① 行人出入，应作注目、点头致意迎送礼节操作；

② 贵宾、领导人员、业主陪同客人出入，应敬礼致候。

③ 凡遇询问，应先向问询者敬礼，然后回答问题；

④ 安全管理员应熟知区内路段和楼号单元，回答应明确快捷；

⑤ 与询问者交谈时，应注意使用下列敬语：“先生（小姐），要我帮您做什么？”“请问，找哪个部门、楼号？”等等。对询问者不可以盘查或其他不敬语对答。

5．岗务交接

①岗务换岗交接，应按规交接礼节进行，先由接岗人敬礼，交岗人还礼；

②双方致礼后，交岗人应报明岗上业务情况，然后撤岗，与接岗人易位。

6．值岗禁忌

①值岗人员可仪容不整，精神懈怠；

②值岗人员不可擅自离岗，不可与他人聊天，不可在岗时做其他与岗位无关事项；

③不可让闲杂人员在岗位附近逗留；

④除交接岗务外，其他事务不宜在岗亭内外办理。如需办理，在不影响岗务的情况下，离岗到他处办理。

B.流动岗

1．站姿与走姿

流动岗保安人员在流动值勤中，经常作站姿与走姿的交替形态。站要求站正、站直、站稳，走要求走军步、走直线、走稳重。站、走的姿态都不得松松垮垮、随随便便、散散漫漫、懈懈怠怠，不可作散步式、遛哒式、消闲式、呆滞式。站姿、走姿都要端正精神。

2．查询

凡发现有可疑的人与现象，应作有礼貌的查询。如见有陌生人从楼内进出，则可上前询问，问询方式可为：“先生（小姐），请问找谁？”。如见有人携物从楼内走出者，应先判明有无可疑之处，如有可疑，作应上前查询，查询语言为：“先生（小姐），请留步，带出什么东西？可否查看一下”等等。盘查往往会引起对方反感，盘查无疑点后，应表示歉意，语言表示为：“对不起，耽误您了，请！”，被查对方如有不满表示，应解说：“实在对不起，这是例行公事”。对于盘问后的人员，都应有道歉、敬礼、礼送等表示。敬礼要规正，礼送要作请行手式。

3.进入车辆指挥

① 凡进入区内装、卸货物车辆或其他车辆，应按以下程序操作：示意停车、指示分流车辆放行入区；②示意停车操作形象。向来车前方上扬左臂，上扬左掌与臂成直角，五指并拢，按交警停车指示姿式操作；③指示行车操作形象。向前手伸一臂，另一臂同时向行车方向示意摆动；④分流车辆操作形象。对于可入区停靠车辆，应在指示入行后，作敬礼和问候操作。问候语言为“欢迎光临！”；对于暂时无车位进入区内车辆，应作说明，如“区内暂无车位，请停靠对面车场，多谢合作！”或“暂无法入区，请稍候便为您安排，谢谢！”；⑤行车纠纷处理操作形象。行车纠纷和争执多发生在区内暂无车位，来车不服从指挥，要强行入区的问题上，如遇此纠纷，应按劝说、解释、请求谅解的原则处理，尽可能避免争吵。操作语言应多道歉、多欢慰，如“实在暂无车位，谢谢合作，请稍候”、“对不起，暂无法入区，我会尽快为您安排。”等等。值班人员应 做到“你火我不火，你急我客气，你吵我道歉”。如遇无法劝说、不听行车指挥，强行进入的车辆，应报告上级管理部门处理。对讲机使用

使用对讲机时的文明用语：

一、对讲时，请呼对方编号。例如“×××”。

二、语言要规范、文明、礼貌，例如“请讲”等。

三、语言要简洁明了，例如“是”，“明白”，“我照 办”等。

四、讲话结束时，要说“完毕”。

20|评论(2)

求助知友

合生利源 |五级采纳率35% 擅长领域：家居装修生活常识 按默认排序|按时间排序

其他回答 共1条

2008-12-30 15:33勇敢小肥羊| 九级

1.自觉遵守公司员工守则和甲方管理规责。

2.不迟到、不早退、遇风雨天气，提前半小时到岗。

3.到任何公司入室清洁不得私自传带文件。

4.爱护工具节约使用物料，不私自“使”“用”“藏”客用品。

5.服从安排，包括甲方管理人员。对有争议的安排先服从后申报，不得擅自离岗。

6.上班不准吸烟、酗酒、会客、到客户公司内聊天。

7.对捡拾物品，按规定上交，不得私分占用。

8.工服整齐、不吃异味食品、不用有怪味的化妆品。

9.有礼貌，热情帮助需要帮助的客户，但不要过份热情。

10.对大厦内部地形、管理方式、客户电话、名称不要外传。

11.遇突发事件，不慌不乱、注意安全、保证自身安全和客户安全后按程序处理。

12.精神振作、举止端正，工作态度不卑不亢。

13.不倚墙靠物，不袖手、背手、插手。

仪 表 仪 容

A.头发要整洁，不留长头发，头饰不许过大，过多。

B.服装衬衫要常换，保持干净，整洁。

C.不准纹身，不留胡须，不留指甲，不染指甲

D.皮鞋干净光亮，常上油

E.不准带BP机、手机上岗（管理人员除外）

F.不准备带多余手饰（结婚戒指除外）

G.不准留怪发式、染黑色以外的头发。

H.不准在上岗时间吃任何有异味食品，喷怪味香水。

着 装

A.清洁员上岗必须按规定着工装上岗，保持整齐

B.上衣扣子扣好，不挽袖，内衣带不外露，胸牌端正。

C.脚穿黑色布鞋或皮鞋，穿白袜或肉色丝袜。

D.外围员工统一着装，不得穿着自己服装。

E.在环境较差的场所工作，不许裸露（男不许光背，女不许裸露四肢）

礼 貌 用 语

A.“您好”、“请”、“对不起”“谢谢”“先生”“女士”“小姐”“没关系”“不客气”“打扰了” B.与人交谈先说“您好”

C.要求对方时应先说“请”结束问话时说“谢谢”失误时一定说“对不起” D.给对方添麻烦时说“对不起”

E.对本公司领导在每天第一次见面称“您早”前面加上XXX经理或XXX主任

F.遇到总经理、副经理时身边有客人不要招呼，停留原地等领导过去后，再干自己的工作。

工作中的“五个一样” 上岗与下岗一样

平时与假日一样 检查与不检查一样

白班与夜班一样 领导在与不在一样

商场物业管理的内容

商场经营是经营者通过其创造性劳动（服务），促进商品流通，实现经营者预付资金的即使回收和增值。包括：

1、租赁经营；

2、直接经营。

对商场进行专业的物业管理，规范和统一商场经营秩序，是实现商场经营者经营目标的保证。由于商场自身性质的不同，因此我司在对商场进行管理时并不是将我们在住宅管理中已成熟和成功的管理模式照搬到商场管理中去，而是针对商场经营性的实质进行特色管理。

通过有层次的公司机构进行宏观计划与调控，制订切实有效的符合法律法规的管理细则，由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃托管物业的商业气氛。具体管理事项如下： 一、一般性管理

（1）、对小业主或承租商的管理；（2）、商场安全保卫管理；（3）、商场消防管理；（4）、设施设备管理；（5）、清洁卫生及车辆管理

二、特殊管理

商场管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商场物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商场的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用主要有以下几点：

第一，是商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速商场进入印象时期。

第二，有助于商场识别系统的建立（包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统）。

三、实施细则

（1）、制定管理章程并负责监督执行；（2）、开展商场整体的促销活动；（3）、协调商场各经营者的关系；

（4）、开展经营者之间的互帮互助和信息交流、融资等活动；（5）、协调管理者与经营者之间的关系；

（6）、与工商管理部门配合严格执行，严厉打击假冒伪劣产品，维护市场形象。

四、部门设置（1）、管理处

（2）、经营秩序管理部（3）、清洁部（4）、保安部（5）、工程维修部

商业大厦（商场）物业管理方案介绍

(2009-06-20 17:34:06)

早期介入工作方案和接管验收管理方案

商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

1、工作内容：

（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；

（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：

园区规划设计；

建筑设计和选材；

环境整体设计；

标识系统的设计、配置；

绿化设计；

其它公建配套设施配置；

电梯、空调系统的配置；

消防设施配置；

安全监控系统配置；

弱电系统其它配置；

各类设备配置、选型；

隐蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

二、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。

1、管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况；

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；

（4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

（5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙；

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

核对、接收各类设施设备；

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作；

（2）制定接管验收规程；

（3）掌握物业验收的标准和程序；

（4）提高对接管验收重要性的认识；

（5）实事求是地开展接管验收工作；

（6）按规定办理接管验收手续。

租户入住管理方案和保安管理方案

三、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。

（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

（1）制定《租户领房程 序》；

（2）策划租户入住现场布置方案；

（3）按照租户领房程序，安排工作流程；

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；

（5）按规定办理租户入住手续。

四、保安管理方案

在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）； b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦； e.严禁携带危险物品进入大厦；

f.遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作； c.对大厦内的可疑人员进行检查防范； d.大厦安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，确保大厦安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保

安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强大厦装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是大厦内不可缺少的部分，关系到整个大厦的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

制定预防措施，防治病虫害；

做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

（2）大厦室内公共区域的绿化布置；

（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防

箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。

楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。

电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。

消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。

洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

（2）按操作规程进行规范操作；

（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。

租户已领房：

a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

c.空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

（2）设备设施维护：

电梯在装修期间实行保护性管理；

大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

公共卫生设施每天检查一次；

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、财务管理方案

财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、管理内容：

（1）加强现金收支管理；

（2）搞好财务核算；

（3）财务收支状况每年公布一次；

（4）做好预算和决算工作；

（5）认真审核报销票据，严格控制费用报销；

（6）及时掌握财务收

支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

2、管理措施：

（1）根据财务法规政策，制定财务管理制度；

（2）财务人员持证上岗，规范操作；

（3）抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

（4）加强成本控制；

（5）加强财务监督和财务检查。质量管理方案和人力资源管理方案

九、质量管理方案

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。

1、管理内容：

（1）按照ISO9000质量体系标准，制定大厦质量工作计划；

（2）实施所制订的工作计划和措施；

（3）对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

（4）根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

2、管理措施：

（1）抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作；

（2）制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；

十、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容：

（1）按照合理的人才结构配置各类人才；

（2）任人唯贤，量材录用；

（3）开展业务培训，全面提高业务素质；

（4）进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；

（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；

（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

（5）全面考核，做到公开、公平、公正。

十一、档案管理方案：

1、管理内容：

（1）工程档案；

（2）租户档案；

（3）工作档案；

（4）财务档案；

（5）文件档案。

2、管理措施：

（1）制定档案管理制度，并严格执行；

（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；

（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；

（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

（6）实现电脑化管理，提高管理水平。

商场物业管理公约

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为了更好地加强商场管理,维护广大经营者的利益,使商场成为一个卫生、安全、优雅、舒适的经营购物环境,为经营者带来良好的经济效益,特制定本商场公约如下。

一、商场营业时间是每天9:30～21:30。各业户必须提前10分钟到齐各自档位,不按时进场作迟到处理,21:30停止营业,顾客离场,各业户在21:45分退场完毕,未经同意擅自关档离场作早退处理,凡迟到早退者每次扣10元,以此类推,三次及以上作书面检讨,视情况给予处理,情节严重者作停业整顿处理。

二、未经管理处同意,不得擅自关档停业或缺业,如因特殊情况需要关档停业,须经管理处同意,否则作缺业处理。缺业半天罚款人民币50元,缺业一天罚款人民币100元,当月 缺业三天作停业整顿处理,3天以上停业,视情况作自行退档处理,取消其经营资格。迟到早退1小时作缺业半天处理,迟到早退4小时作缺业一天处理。由于缺业迟到、早退而丢失物品,本公司概不负责,并要追究其缺业责任。

三、每位经营者须凭本人的营业证进场(营业证在管理处办理),营业时间必须佩戴本人的营业证,并在档口显眼处挂出营业执照,以备工商管理部门检

查。

四、每位经营者退场时,须收好物品,锁好各自档口,保管好锁匙,否则丢失物品自己负责。

五、经营者必须衣冠整齐,营业时间不得穿拖鞋,不准睡觉,不准大声喧哗,不准粗言秽语,不准辱骂顾客,不准占用公用通道,违者须作书面检讨并罚款50元,情节严重者作停 业整顿,如仍不能认识错误将取消当事人的营业资格。

六、爱护公共卫生人人有责,在商场内不准有随地乱扔乱吐、乱堆乱放、影响整个经营环境的行为,违者除责令清除外,罚款人民币50～100元。

七、营业时间在场内不准以任何方式进行赌博活动,如打扑克、打麻将等,若查获某档发生此类事情,按管理条例罚款(50～100元),并追究档主及当事人的一切责任。

八、经营者必须礼貌待客,文明经商,应主动为顾客调试商品,商品必须保证质量,遇有质量问题,必须保证退换,并应提供保修和维修服务,对购买不满意,在72小时内要求退 货、换货者,在原商品没有受损的情况下,均应满足其要求。

九、为维护消费者利益,各业户必须遵守国家有关规定,守法经营,不得出售旧货、次货、伪货、冒牌货,如经查出,没收货品及送工商部门处理,情节严重者作停业整顿并实行经济制裁,吊销营业执照。

十、未经商场管理处同意,不得擅自装设用电设备,如需临装或加装电器设备者,须向管理处提出申请,经同意后方可装设,违反者作书面检查并罚款人民币100元,没收安装工 具和私装设备,严重者作停电处理。

十一、每位经营者,须自己到保险公司对自有财产投保,或委托管理公司代

办,费用自理。否则,如因火灾、地震等自然灾害造成的损失,责任自负。

十二、为确保人身及财产安全,必须加强防火措施(每档位需备1211型灭火器两个,并摆放明显处),严禁擅自用电熨斗、电饭煲等未经许可使用的电器用具,违者罚款100元并追 究当事者的一切责任。

十三、以上制度如有违反者,且拒不接受处理或罚款,管理处有权停止电力供应或要求停止营业,待其认识错误并接受处理后方能开业。停业期间,租金管理费照常计算。如业户在被停业后仍置之不理,超过三天,将被取消营业资格,没收押金或物品,收回档位。

十四、每位经营者首年管理费按物业部门批准价×××元/平方米收取,以后按物价指数逐年上升,该费用不包括公用及自用水电费及公共设施设备维修费。以上费用除自用水电费按自家独立电表计外,其他的由全体用户按面积分摊。每位经营者须自觉按时缴交水电费、管理费,逾期不缴交者,除须补齐原费用外,还须增交滞纳金(每天滞纳金按总费用的1% 收取)。逾期一个月欠交者,管理处将停止电力供应,直至缴清所有费用为止。

以上条款一经签字即生效,并具有法律效力,任何违约者,将承担由此而产生的全部责任。