拆迁承诺的“异地置换”房产竟不存在

第一篇：拆迁承诺的“异地置换”房产竟不存在

拆迁承诺的“异地置换”房产竟不存在[导读]2009年底到2010年8月，由北京市宣兴公司主导的拆迁中，有39户选择签署“回迁”或“异地产权置换”协议。但居民们后来发现，宣兴公司承诺“异地置换”的房产并不存在，回迁楼更是没有踪影。

金秋时节，北京市西城区马连道北里茶叶一条街热闹、喧嚣。街道北入口的马连道北里小区，却是一片衰败景象：院内杂草丛生，一堵墙将已经夷为平地的五号楼和待拆的三号楼隔开，三号楼虽尚存，也已破败不堪。

一条条从三号楼上垂下的巨大红色条幅格外显眼：“还我公平正义”，“坚决捍卫合法幸福家园”„„

2009年底到2010年8月，由北京市宣兴房地产开发股份有限公司（下称宣兴公司）主导的拆迁中，这两栋楼的居民中有39户选择签署“回迁”或“异地产权置换”协议。

但居民们后来发现，宣兴公司承诺“异地置换”的房产并不存在，回迁楼更是没有踪影。有人诉诸司法，更多人四处上访。政府和宣兴公司已成立“善后工作组”，但各方意见始终难以达成一致。马连道北里小区的拆迁，缘何陷入如此僵局？

找不到的37号楼

原本居住在三号楼的晏志超，作为拆迁户，同宣兴公司签署了“异地产权置换”协议。按照合同约定，他的拆迁安置房是北京朝阳区的弘善家园37号楼6层613室。但当他来到弘善家园，却找不到合同上约定的37号楼。晏志超这才发现，他被骗了。

纳入拆迁范围的马连道北里小区三号楼和五号楼，原本是两处公房。上世纪90年代，有居民购买了房改房的产权。晏志超一家没有购买，仍以承租人的身份住在这里。其中，晏志超和妻子戴金玲住在三号楼五门523号房屋，该房屋在上世纪80年代由单位分给晏志超的父亲晏金庸，并在1990年转到儿媳戴金玲名下；晏家两个姐妹出嫁后，晏母则和晏志超的弟弟晏志祥一家，住在同一栋楼上四层的一套三居室里，房屋承租人为晏母和晏志祥两人。

负责开发马连道北里地块的宣兴公司，是一家具有原北京市宣武区（现已与西城区合并）国资背景的综合性房地产开发企业。宣兴公司员工告诉财新《新世纪》，该项目始自上世纪90年代，但迟迟没有动工。从2002年起，北京市规定商业用地严格按照“招拍挂”出让，宣兴公司只能先期负责一级开发，在土地出让时，有关方面答应给予宣兴公司一定优惠政策拿地。

2003年，该地块纳入原宣武区重点推介项目，最终由几个温州商人注资前期开发，但直到2007年9月，北京市规划委员会才正式公示，由宣兴公司实施工程建设。但拆迁进展不大，北京奥运会期间一度停止。

从2009年年初开始，原宣武区加快了该地块开发步伐。北京市发改委重新核准宣兴公司对宣兴商厦实施土地一级开发，建设内容为商业金融。拆迁工作自2009年下半年大规模启动，宣兴公司专门成立了拆迁办，由一个叫“白子鸣”的人担任拆迁办主任，与包括晏家兄弟在内的拆迁户谈判。

财新《新世纪》记者获知，白子鸣是北京本地人，并不是宣兴公司员工。他和几个温州商人一样，是与宣兴公司合作，参与这块土地一级开发的“投资人”，收益将在土地“招拍挂”出让之后获取。

但拆迁进展并不顺利。居民们抱怨称，拆迁办采用了“威逼利诱、利用家庭矛盾逐步分化”等手段，“断水断电”更是家常便饭。一户居民搬走后，拆迁公司就把门窗拆掉，“顶楼的居民搬走后，还把顶楼直接拆了，雨水直接渗到楼下来，根本没办法居住”。

几番抗争和博弈之后，大部分居民签订了拆迁补偿协议——除了选择货币补偿直接搬走的，另有39户选择了“回迁”或“异地产权置换”的拆迁补偿方式。而剩余的20余户居民则拒绝搬迁。

由于拆迁冲突导致三号楼无法居住，晏志超和妻子戴金玲在2010年4月选择了暂时搬离。出人意料的是，当年9月，戴金玲回家取东西时，却发现屋中的门窗、暖气管道已被拆除，室内装修也被毁损，沙发、家具、家电等物品也不知所踪。宣兴公司对此称，已经和戴金玲丈夫晏志超的姐姐晏志英签订《拆迁安置协议》，将原来56.4平方米的三居室，置换成朝阳区弘善家园37号楼6层613室的房屋，该房建筑面积91.91平方米，2011年5月1日交房，由宣兴公司负责办理产权手续，并据此对原房屋设施拆除、清理。

但戴金玲夫妇皆表示并不知晓协议签署情况，也没有委托晏志英代签协议。更令人意外的是，他们到弘善家园后发现，该小区内楼号最多到31号，根本没有37号楼。戴金玲认为受到了欺骗，起诉了宣兴公司和姐姐晏志英，请求法院确认该协议无效。

晏志英也承认未得到委托签订协议，是宣兴公司告诉她，公司已经和其弟弟商量好了，她才代弟弟签字、按手印。宣兴公司则称是晏志英“欺骗了”该公司。至于“弘善家园37号楼”不存在，可能系“笔误”，但诉讼全程中，该公司都没有给出正确的门牌号码。

2011年9月19日，法院宣判确认该《拆迁安置协议》无效，但对事件责任，则认为主要是晏志英未经授权签订协议，侵犯了戴金玲的合法权利。

对此，戴金玲的代理律师杨伟认为，拆迁合同不可能和没有任何委托手续的亲戚签订，宣兴公司是专业的房地产开发公司，经常性处理拆迁问题，不可能不知道这个基本常识，明显有欺诈的恶意。

回迁楼“幻影”

与哥哥不同，晏志祥与其他邻居则是选择了签署“回迁”协议，但没料到，这是一场更大的骗局。

2009年12月底，宣兴公司在三号楼2门2层3号设立拆迁办公室，并召集居民开会，公布“回迁楼”的信息，还在办公室贴出了“回迁房”屋户型图，称本拆迁区域除建有一栋商业写字楼外，还在西南角盖有一栋26层的塔楼安置拆迁居民。

2010年1月3日，在马连道北里居委会会议室，拆迁办给五号楼居民开会动员回迁。拆迁户汤先生回忆，参加会议的有派出所管片民警季德强、广外街道办事处工作人员李月霞、马连道北里小区居委会党支部书记以及宣兴公司拆迁办工作人员白子鸣、马俊山等。

事后，多位选择了回迁安置的拆迁户表示，正因为有了街道办、民警等政府机关工作人员的“背书”，他们才相信了回迁的说法。

“片警季德强每天都在拆迁办公室内，还帮助拆迁办和拆迁户之间‘穿针引线’。”晏志祥说，“宣兴公司属于国企，怎么着也比民营可信。还有警察，我们不信谁，也要信警察呀！”

更让拆迁户们印象深刻的是，广外街道办事处李月霞甚至在会上表示，愿意在回迁时“给你们剪彩”。据称，居民到原宣武区建委去咨询情况时，信访办工作人员也答复称：“有宣兴大厦在，有建委在，还能假吗？”

广外街道派出所一位民警向财新《新世纪》记者解释，“拆迁涉及利益主体纠纷，断水断电等都要派出所出警，最烦惹这种事，一般我们不掺和。但如果担心会有冲突，片警进入会场也是工作分内之事，并不代表片警就认可会议内容。”

接下来是逐个谈判的过程。住在三号楼的老赵，尽管仍对是否有“回迁楼”将信将疑，但当白子鸣给他展示由“北京城建设计院”设计的施工图后，有建筑工作经历的他相信了。

“施工图上写着‘马连道北里5号回迁楼’字样，与宣兴大厦呈Z字型分布，回迁楼一共26层，每层5单元，2个一居室、2个双居室、1个三居室。”老赵说，“施工图、效果图设计得特别精美，而且要没有手续，人家设计院也不会给他做呀。”

白子鸣信誓旦旦的表态，也增加了一些拆迁户的认可。“他曾说，很多邻居不相信有回迁房，有没有规划不是你们的事，我豁出去1000万也要盖上。”拆迁户们也纷纷通过各自的渠道打听，有些人听到的说法是确有“回迁项目”，于是放心签下了协议，还有人专门给原宣武区建委写了感谢信。

一份盖有“北京宣兴房地产开发股份有限公司”章的“回迁协议书”上写着：甲方宣兴公司负责宣武区马连道土地一级开发项目范围内的拆迁工作，回迁房（期房）。乙方自愿放弃货币补偿，经协商甲乙双方以回迁方式代替补偿

2010年4月至5月间，由于五号楼的所有住户，或接受了货币补偿，或签了回迁协议，均已搬走，宣兴公司报请原宣武区建委批准后将该楼夷为平地。仅剩的三号楼仍有部分住户没有搬走，未被拆除，继续在风雨中飘摇。

但当年10月，陆续接到公安局通知做笔录的电话后，正在翘首等待回迁的拆迁户们才知道，马连道北里要建的“宣兴商厦”项目中，所谓的回迁楼并不存在。

谁在“骗迁”？

“回迁”的谜底能被揭开，与三号楼没有搬走的20余家拆迁户持续的维权分不开。他们始终不相信拆迁办“回迁”的承诺，在遭受断水断电打击时，没有搬走，而是选择报警、上访。

拆迁户代表李雪莲说：“2007年拆迁的时候明确说是商业用地，没有回迁房，以白子鸣为首的拆迁办虽然保证有回迁房，但贴出的拆迁公告都没有章，是小广告，也从来没有看到他们合法的拆迁手续，就不能相信他们。”

2010年4月至10月间，李雪莲和拆迁居民多次到宣武区建委拆迁办反映情况，得到的回复是，规划中没有回迁房，“还建议我们回去告诉拆迁户，如果出了问题，他们不负责任。”在第九次上访时，时值西城区和宣武区合并前夕，时任宣武区政法委书记的税勇也明确告诉李雪莲，那个地方属于商业用地，没有回迁房。

这更坚定了李雪莲不搬的决心。但宣兴公司逼迫搬迁的手段也在升级，常常断水、断电。李雪莲在三个月内打了100多次110报警电话，并多次到宣武区建委上访。2010年9月18日，宣兴公司再次断掉了三号楼的水电，李雪莲和邻居赶到刚刚合并成立的新西城区（原宣武区和原西城区合并）信访办上访，出乎意料，新的西城区政府领导表示重视，要求立刻恢复水电。

但当晚，李雪莲住的楼四层楼道被铺上了沥青，一层的房屋玻璃全部被砸碎。拆迁户们再次到西城区政府反映问题，从早晨一直等到晚上18时，终于见到了副区长等人，对方让将举报材料送到信访办。材料送到后的第三天，北京市西城区公安局经侦支队即到场调查。

“谜底”随之被揭开。西城区公安局介入调查后，直接到北京市规划委取证，证实拆迁地块是商业用地，没有回迁房；宣兴公司则指认“回迁”系白子鸣私刻公章所为，公司并不知情。2010年10月8日，公安局正式立案调查，白子鸣被刑事拘留。

之后的10月15日，晏志祥等人陆续接到公安机关和邻居的电话，被告知“没有回迁房”的事实，并要求他们到公安机关作笔录、提供资料。随后又被告知到广安门附近的万寿宾馆，找宣兴公司成立的“拆迁善后管理办公室”商谈解决争议事项。

晏志祥等人回忆，宣兴公司经理助理王煜霖表态称，“宣兴公司也是受害者，”并承诺当年11月中旬解决问题。但到11月底，问题还没解决，“情况还没有摸清，还在调查”。

而白子鸣在被羁押一段时间后被取保候审。拆迁户们听到了“案件证据不足”“放出来筹钱以和受害户私了”等说法。晏志祥等拆迁户认为，“房子和地都带不走，白子鸣若诚心欺骗，早晚有一天会穿帮；如果是假章，为什么宣兴公司承认的货币补偿和回迁的合同都是一个章？”

白子鸣以“不方便说话”为由，拒绝了财新《新世纪》记者的采访。但接近白子鸣的人士向财新《新世纪》记者表示，白一个人不可能操作这么大一个“骗局”。那块属于政府储备用地，白子鸣等人作为参与一级开发的“投资人”，只能拿到投入成本8％的利润。

这位知情人士称，“本来这个房子（回迁房）是可以有的”，这块地最早规划批的是商场、公寓、办公用地，后来改成金融商业用地，“但一般跟规划委捣鼓捣鼓，说拆迁不好办，（改变规划，建一栋回迁楼）还是可以做的。”

该人士表示，在房地产运作中，调规划建回迁房，甚至先建房再补办规划调整手续，都是并不罕见的做法。“这帮拆迁户非得跟政府闹，（矛盾）激化了，要追究责任，谁也不敢伸手了。反正房子是被他们自己搅黄了。”这期间，原宣武区和西城区合并，两区政府部门整合，也给事情增加了变数。

对于这种说法，一些拆迁户称，不排除当时有先建成回迁房再到规划委运作改规划的计划，但这其中，宣兴公司和相关政府部门肯定扮演了“不光彩的角色”。

拆迁户汤先生说，“签回迁合同的事，前前后后有八个月，不是偷偷摸摸干的。宣兴公司不可能不知道，而且我签了回迁协议后给住建委写了感谢信，也督促回迁房的建设，在公安立案调查时，建委还把信转给了公安机关，建委也不可能不知道回迁的事。”他曾在2011年夏天打电话给白子鸣，对方也无奈地告诉他：“我不是诈骗，回迁的事情领导都知情”。

“即便是想先上车再买票，白子鸣的做法对上违反了规划，对下没有和拆迁户沟通，这是典型的欺上瞒下。”汤先生称。

宣兴公司负责处理善后问题的副总经理耿蔚斌对财新《新世纪》记者称，白子鸣的“个人行为”给他们公司带来了很大麻烦。宣兴公司和建委对“回迁”的事情确实“不知情”。

善后难题

无论“骗迁”的始作俑者是谁，改变不了39户拆迁户被骗的结局。从2010年11月底开始，39户签了“回迁”或“置换”协议的居民开始陆续到到西城区、北京市和国家信访局上访。

2011年1月初，西城区政府责令由“信访办、街道办、片警、原宣武区建委拆迁办、国资委、宣兴公司”等多方组成的工作组，解决善后问题。

2011年1月6日春节前，宣兴公司发出“致马连道北里拆迁居民的信”称，在一期拆迁过程中，因原拆迁人员存在不法行为，给居民的生活造成不便，深表歉意，并表示愿意承担应有的责任。

按照政府要求，由宣兴公司全权处理涉及拆迁、善后、居民生活及安全的有关工作，并在原五号楼的空地上建了一排临时用房，设立工作办公室和拆迁办公室。2011年4月初，宣兴公司总经理陈海鸥宣布的补偿方案为：按照原住房面积每平方米4.5万元进行补偿。

但这个方案遭到拆迁户的反对。汤先生说，当初白子鸣负责的拆迁办系宣兴公司委派，双方签署的回迁协议上有宣兴公司印章、拆迁户签字及手印，“白纸黑字绝非儿戏”，“拆迁户履行了全部合同义务，宣兴公司在收走拆迁户的房产证、推倒原有住房后，却企图重新谈所谓的‘拆迁’。”

他们认为，拆迁地块没有规划住宅楼，他们表示理解，但这两年房价水涨船高，应该按照同地段的商品住宅楼评估价格，乘以回迁协议中许诺提供的回迁住宅面积，“用货币补偿的方式，履行已经签署的回迁协议”。

宣兴公司善后处理小组的一位工作人员则告诉财新《新世纪》记者，宣兴公司做一级开发需要很多投资，“现在出了这么大的事”，合作的投资方不愿意再投钱，只能等政府解决。

事情由此陷入僵局。一位拆迁户说，区政府不愿直接出面解决，而是让肇事单位宣兴公司处理善后。“我们和宣兴公司谈，无疑是‘与虎谋皮’。时间过去了半年，事情还是没有进展，苦的是我们39户居民，叫天天不灵、叫地地不应！”

第二篇：房产置换协议

房 地 产 置 换 协 议

甲方（被置换人）郭小龙 西峰区城豪巷55号，身份证号：***018

乙方（置换人）:庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司

经甲乙双方协商意，就下列房产进行置换事宜立本契约，共同遵守，不得违约：

一、经双方商议甲方同意将自己所有权坐落在西峰区城豪巷55号，平房5间。其中坐北向南4间，坐南向北1间，建筑面积共130平米，土地面积160.77平米永久性交给乙方使用，待乙方在本宗地建成楼房后按甲方现有的建筑面积1:2，即：（130平米×2＝260平米）共置换给甲方四楼以上建筑面积贰佰陆拾平方米。

二、本宗房地产院子的四至界限如下：

东至老城村民组公路及郭小春房屋西侧外路口为界，北至郭峰房屋外墙为界。详见土地证为准。

三、置换协议生效后，乙方在修建改造此院时，如有他人债务及应缴的费用，应由甲方负担。乙方在办理修建手续和施工过程中，需要甲方无偿配合，即：促进施工进度，检查工程质量。四至界限的清楚和工地不可与见的矛盾等等。

四、若有双方未尽事宜出现，双方应本着公平、公正的原则，经见证人协商处理。

五、本协议签字日为契约法律生效日。

六、此协议一式二份甲乙双方各执一份。

甲方（被置换人）：

乙方（置 换 人）：庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司见 证 人：年月日

第三篇：房屋拆迁置换合同

房屋拆迁置换合同

甲方：拆迁人

乙方：被拆迁人

甲方拟拆除，位于

1、实效约定

甲方承诺在合同签订后，新建楼房在月日交付使用。

乙方在合同签订后，于年月日搬迁完毕，不能影响甲方按期施工。

2、新楼旧房调换约定

甲方调换乙方的新楼房位于。甲方负责办理新楼房的土地使用证和房屋产权证，所产生费用按国家相关规定办理。

乙方在签订合同后，交给甲方原房屋土地使用证和房屋产权。

3、违约责任

甲乙双方任何一方违约，则支付给对方违约金人民币大写（RMB）。

4、如遇特殊原因（不可抗拒的自然灾害），工期顺延。

5、本合同一式份，自签字之日起生效。

甲方（签字）：乙方（签字）：

身份证号：

日

第四篇：房屋拆迁置换协议书

房屋拆迁置换协议书

甲方（拆迁人）：宁夏生海房地产开发有限公司

乙方（被拆迁人）：

经甲乙双方协商决定，甲方需将乙方的房屋及附属物拆迁。为做好拆迁安置工作，双方本着平等自愿的原则，就房屋拆迁置换达成如下协议：

一、房屋置换面积办法：

1：乙方的旧房置换甲方的新房建筑面积为。

最终准确面积以房管所实测面积为准。

2：由于置换房屋的住户较多，故乙方只能在5号楼选择，楼层

号由旧房主自己选择。乙方旧房置换5号楼单元室。

3：置换房屋面积超出旧房面积的部分；以大换小或以小换大所产生的差价按照新建房屋价格多退少补。

4：全部住户协议签订完毕后甲方有权给乙方搬迁设置时限，既搬迁工作乙方应于年月日之前全部完成。

5：新房交付时间从全部住户搬迁完成后第二天算起，18个月内交房，如果不能按时交房则向乙方每月每户支付租房费800元直到交房为止。

6：乙方在接到甲方通知十日内不需要新房的住户，以本协议界

定的房屋面积按市场价格计算，甲乙双方签订房屋买卖及补偿协议

后，甲方一次性向乙方付清全部款额，产生的其他费用由乙方承担。

7：甲、乙双方多退少补的房款，在甲方取得房屋预售资格后，双方另行签订《商品房买卖合同》，按该合同的付款方式确定。

8：凡是置换房屋的采暖入网费由甲方承担，新房面积（115.2

平方米）的契税由甲方承担，超出部分的面积契税由乙方承担。

9：甲方根据本协议第六条向乙方付款时，乙方应提前7天书面

通知甲方，以便甲方准备支付的款项。应由甲方付给乙方的价款，在签本协议签订之日即付清一切款项。

10：甲方确保每位置换户拥有一个免费的露天停车位，但必须缴

纳车辆管理费。

11：甲方应于所有置换户签订“房屋置换协议”经公证处公证后

生效。本协议一式四份，甲乙双方及国税局、房管所各执一份。

12：补充协议

甲方盖章：乙方盖章：

法人代表：身份证号：

年月日

第五篇：拆迁承诺书--异地安置

承诺书

本人，性别，身份证号码为，现居住在马神庙街88#棚户区楼单元室，因马神庙街88#棚户区现有张掖市天成远达房地产开发有限公司拆迁改造，本人居住的马神庙街88#产权证号码产权人，面积为㎡的房屋在拆迁范围之内，经本人要求，张掖市天成远达房地产开发有限公司同意，本人自愿选

择异地现房安置，现张掖市天成远达房地产开发有限公司已购买的房屋，对本人进行了安置。本人承诺，安置后如张掖市天成远达房地产开发有限公司争取到棚户区相关优惠政策，由张掖市天成远达房地产开发有限公司享受。如需本人提供个人相关资料，本人将无偿、无条件的给予配合，如本人不能做到以上承诺，将承担安置房总价30％的违约金。

承诺人签字及手印：

年月日