试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计核算与税收处理5篇

第一篇：试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计核算与税收处理

试述房地产开发企业售楼部建设成本的的会计核算

与税收处理

售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。

（一）售楼部的会计核算

房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：

1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。

2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

笔者认为，房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：

1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；

2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；

3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。

针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：

1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况

（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。

（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。

（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。

（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。

（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。

2、使用“在建工程”核算模式，适用于上述3、4情况

房地产开发企业修建售楼部，根据《企业会计准则》规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。

（1）修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；

（3）售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；

（4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；

（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。当售

楼部出租时，其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。

（二）售楼部的税务处理

房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：

1、建设期的涉税处理

（1）房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。

（2）重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。（3）城镇土地使用税，不管是利用商品房还是重新修建的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税[2006]186号

二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、使用期的涉税处理

（1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次

月，应该缴纳房产税的，其依据如下：

A按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）

第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”之规定，开发企业的利用商品房作售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

B根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（86）财税地字第008号：“十九,关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”，开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

（2）售楼部的折旧费

按照《企业所得税法》第十一条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以在税前予以扣除。

3、拆除时的涉税处理

固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。一般说来，清理的净值均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》国家税务总局令第13号，《企业所得税法实施条例》第三十二条企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。因此，售楼部拆除时的净损失，可以在税前扣除。

4、转作自用或出租的涉税处理

（1）修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴以下税金：

A 售楼部转作自用（办公等）时，根据《房产税暂行条例》规定，按照其原值的70％的1.2％，缴纳房产税；

B 售楼部进行出租时，根据《房产税暂行条例》规定，按照租金收入的12%缴纳房产税；根据《营业税暂行条例》规定，按照租金收入缴纳5%的营业税；还应该缴纳城建税、教育费附加等。

（2）利用商品房的售楼部转作自用或出租时，应缴纳以下税金：

A将售楼部转作自用或出租时，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。新税法排除了《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）“

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的“开发企业将开发产品转作固定资产视同销售”，因为自用或出租并没发生所有权的转移，所以说不缴纳纳企业所得税。

B 售楼部出租或自用时与“修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴纳以下税金”一致。

5、销售的涉税处理

将售楼部销售后，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。其依据是：

国家税务局《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发

[2006]31号）相关规定，已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。开发企业按照收入确认原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。因此，只有当该售楼部实现销售，该售楼部所对应的成本才能予以结转，在税前扣除。

以上根据从事房地产开发企业会计核算的实际，结合现行税收政策的一家之言，不妥之处在所难免，还望与同行多多交流探讨。

第二篇：试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理

试述房地产开发企业售楼部的会计核算与税收处理2008.04

段光勋、1126自强不息

售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。

（一）售楼部的会计核算

房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：

1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。

2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

笔者认为，房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：

1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；

2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；

3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。

针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：

1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况

（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。

（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。

（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。

（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。

（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。

2、使用“在建工程”核算模式，适用于上述3、4情况

房地产开发企业修建售楼部，根据《企业会计准则》规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。

（1）修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；

（3）售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；

（4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；

（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。当售楼部出租时，其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。

（二）售楼部的税务处理

房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：

1、建设期的涉税处理

（1）房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。1

（2）重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。

（3）城镇土地使用税，不管是利用商品房还是重新修建的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税[2006]186号

二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、使用期的涉税处理

（1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次月，应该缴纳房产税的，其依据如下：

A按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”之规定，开发企业的利用商品房作售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

B根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（86）财税地字第008号：“十九,关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”，开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

（2）售楼部的折旧费

按照《企业所得税法》第十一条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以在税前予以扣除。

3、拆除时的涉税处理

固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。一般说来，清理的净值均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》国家税务总局令第13号，《企业所得税法实施条例》第三十二条企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。因此，售楼部拆除时的净损失，可以在税前扣除。

4、转作自用或出租的涉税处理

（1）修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴以下税金：

A 售楼部转作自用（办公等）时，根据《房产税暂行条例》规定，按照其原值的70％的1.2％，缴纳房产税；

B 售楼部进行出租时，根据《房产税暂行条例》规定，按照租金收入的12%缴纳房产税；根据《营业税暂行条例》规定，按照租金收入缴纳5%的营业税；还应该缴纳城建税、教育费附加等。

（2）利用商品房的售楼部转作自用或出租时，应缴纳以下税金：

A将售楼部转作自用或出租时，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。新税法排除了《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）“

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的“开发企业将开发产品转作固定资产视同销售”，因为自用或出租并没发生所有权的转移，所以说不缴纳纳企业所得税。

B 售楼部出租或自用时与“修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴纳以下税金”一致。

5、销售的涉税处理

将售楼部销售后，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。其依据是：

国家税务局《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）相关规定，已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。开发企业按照收入确认原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。因此，只有当该售楼部实现销售，该售楼部所对应的成本才能予以结转，在税前扣除。

以上根据从事房地产开发企业会计核算的实际，结合现行税收政策的一家之言，不妥之处在所难免，还望与同行多多交流探讨。

房地产收入分期结转的几个问题 房地产财务管理 2009-12-15 10:40:11 阅读428 评论7字号：大中小 订阅

对于单个小的项目房地产公司来说，一般收入成本等基本上销售完毕时一次性结转，但对于较大的项目来说，出于财务报表的需求，存在分批跨结转收入成本的情况。这种情况有可能是这样的，产品已经完工，销售超过2/3，分批已验收交付，分批办理产证，余下的已是现房销售楼房。出于报表要体现当年收入，需要结转部份收入成本，同时尽可能在所得税汇缴计算时，不用再补缴所得税。

一、收入确认的标准

1、产品完工国税发（2009）31号文关于房地产企业开发产品完工有三条标准，符合其一即视为完工：

（1）、开发产品已完成竣工备案；

（2）、开发产品已投入使用；

（3）、开发产品已取得初始产权证明。

2、产品已交付客户，并开具发票

按照正常的项目操作程序来讲，产品竣工备案在前，然后才交付使用，但在实际中经常存在先交房，同时办理备案手续的情况。所

以选择那个标准做为结转收入的完工条件，时间上有时候相差数月。

开多少销售发票，视需要结转多少收入确定。举个例子讲，公司本年12月需要结转收入100，000，000.00元，可是预收帐款科目已交房客户金额达120，000，000.00元，备案手续还未完成，那么12月份只开具100，000，000.00发票，另外已交房未开票的放到

一月份开具发票。

二、分批结转的毛利率问题

由于在销售过程中大多存在阶段性涨价问题，早期销售的房子价格低，越到后期销售价格越高，因为在单位面积销售收入呈现前前低后高的问题。同时按建筑面积法计算成本的话，销售毛利率也呈现前低后高，尤其是有的项目中有正房、阁楼、在先售正房、后售阁楼的情况下，在后期阁楼销售的单位面积收入就少了许多，毛利率也很大幅下降。因此，如果为了保证毛利率变动平稳，在结转成本是需要

做些调整。按照收入高，相应匹配成本高的原则，在实际操作中，我是这样操作的：

（1）当期结转收入比例＝当期结转收入/预计总销售收入

（2）当期结转成本＝当期结转销售收入比例*预计总成本

在项目销售完毕时，对预计销售收入和预计总成本的差额进行一次性调整。

三、预提成本

国税发（2009）31号文第三十二条，关于预提费用有如下规定：

（1）出包工程未是办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以是，但最高不超过合同总金额的10%；

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算千价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广、模型中明确承诺建造且不可撤销、或者按照法律规定必须建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

从这三条看，相对于2006年的31号文有较大的宽松成份，同时也很务实。因而在年终部份结转收入时，可测算考虑预提部份成本，增加单位成本。

第三篇：房地产开发业务主要会计核算与税收处理_会计学堂

会计学堂官网http://www.xiexiebang.com 第一章 房地产开发企业基本常识与特点

1、房地产企业行业介绍与特点

2、房地产企业一般经营模式与流程

3、房地产开发企业的会计科目

4、房地产开发阶段的划分与涉及税种

第一节 房地产企业行业介绍与特点

一、房地产行业的发展概述

房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上.房地产行业发展历程

在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段

1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的 冯仑 阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。

一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程

二、房地产企业的基本业务介绍

房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。

三、房地产行业的特点

房地产行业是一个资源整合型企业 开发产品类型多，用途多样性 开发流程长、资金密集 房地产行业涉及行政主管部门多 销售收入种类多，销售行为接受政府监管

第二节 房地产企业一般经营模式与流程

会计学堂官网http://www.xiexiebang.com

一、经营模式（开发与自持物业）

房地产开发经营、（南万科 北顺驰 主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如 万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。

二、房地产开发流程

第三节 房地产开发企业的会计科目

一、会计科目设置

会计科目案其提供会计信息的详细程度不同，可以分为总分类科目和明细分类科目，根据【会计准则】的统一规定，并结合房地产开发企业经营的特点和会计核算的需要，房地产开发企业设置五大类会计科目：资产、负债、所有者权益、成本、损益类 1.资产类科目

用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括流动资产和各项长期资产。其中资产类科目中开发产品、周转房等科目是房地产开发企业特别设置的会计科目。其他科目属于各类企业通用的会计科目。

会计学堂官网http://www.xiexiebang.com 2.负债类科目

用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括各项流动负债和各项长期负债，负债类科目是各类企业通用的会计科目 3.所有者权益类科目

是用来核算所有者权益增减变化的科目，这类科目也是各类企业通用的科目 4.成本类科目

房地产开发企业涉及的成本科目主要有：“开发成本”、“ 开发间接费用”，这两个科目是房地产开发企业特有的会计科目，主要用于房地产开发项目的成本核算。

如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”“辅助生产”“工程结算”等科目。5.损益类科目

是核算企业损益的会计科目，其有月末无余额的特点（转入本年利润科目），这类科目也是各类企业通用的会计科目。

注意：许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更细致的反映有关会计信息。如房地产公司在原材料下面增加“钢材”“水泥”等明细科目

二、重点会计科目的核算

（一）开发成本

本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项成本。

借方登记开发过程中所发生的各项成本

贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。开发成本应设置明细账户如下：（1）土地征用及拆迁补偿费：

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 1）政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费

2）土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。

会计学堂官网http://www.xiexiebang.com 3）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

4）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。（2）前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

1）勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

2）规划设计费：

规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。

其他：其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。3）政府报批报建费：

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。

还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、**费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。

4）招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。

5）“三通一平”费（3）基础设施费

1）市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；

2）给水系统费：管道系统、水泵房、用水增容、施工用水、雨污水系统费

会计学堂官网http://www.xiexiebang.com 3）供电系统费：管道及电缆系统、配电房、用电增容、施工用电 4）燃气系统费：室外管道系统、调压站、煤气增容费 5）有线电视工程费：管道预埋、检查井等费用 6）电话通讯工程费：管道预埋、检查井、宽带工程费

7）智能化系统费：停车管理系统费用、小区闭路监控系统费用、周界红外防越系统费用、小区门禁系统费用、电子巡更系统费用、电子公告屏费用、室外背景音乐。

8）采暖系统费：管道系统、热交换站、锅炉房

9）园林环境工程费：绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施（4）建安工程费

1）土建工程费：基础工程、结构及粗装修工程、门窗工程、公共部位精装修、室内装修、幕墙、幕墙泛光、甲供材料。

2）、安装工程费：室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费、甲供材料

（5）公共配套设施费

指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转入的公共配套设施费用。如：居委会、派出所、游泳池、业主会所、幼儿园、学校、球场、车站、自行车棚、公厕等设施支出

（6）开发间接费用

指房地产开发企业内部核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。如：

1）工程管理费：监理费、预结算编审费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、其他

2）营销设施建造费：广告设施费、销售环境改造费、售楼处装修、样板间装修、其他。3）物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

4）行政管理费：工资、职工福利费、职工社会保险、住房公积金及房贴、工会经费、职工教育经费、劳动保护费、办公费、业务招待费、差旅费、出国费用、租赁费、运输费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、咨询费、劳务费、手续费、其他

会计学堂官网http://www.xiexiebang.com

（二）、“开发间接费”科目（一级科目）

开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。

应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，应先通过“开发间接费”一级科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在期末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各成本项目的各成本核算对象。

（三）、开发产品

开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品。

国税发【2009】31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品如何下列条件之一的，应视为已经完工。

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 2.开发产品已开始投入使用 3.开发产品已取得初始产权证明

开发产品账户设置二级明细如“土地”“商品房”“配套设施”“代建工程”等 借方登记完工开发产品成本（开发成本贷方转出至本科目借方）

贷方登记已对外销售开发产品（销售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）的开发产品 账务处理： 竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本 对外销售时： 借：主营业务成本 贷：开发产品

（四）、周转房

周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用。增加明细核算，“在用周转房”和“周转房摊销”

会计学堂官网http://www.xiexiebang.com 开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房-在用周转房 贷：开发产品 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房-周转房摊销 期间发生的维修费

借：开发成本/开发间接费用 贷：银行存款

第四节 房地产开发阶段的划分与不同阶段涉税税种

一、房地产公司涉税现状

除消费税、关税外，房地产行业几乎涉及现状所有税种，房地产还是一个高税负的行业，一般情况下税收占整个企业收入的17%-25%。是仅次于建筑安装成本（含土地）的第二大支出。

二、房地产开发企业涉及的主要税种 1.前期准备阶段---契税、印花税 2.建设施工阶段---城镇土地使用税 3.销售阶段---增值税 4.自持阶段---房产税

5.预缴清算阶段---企业所得税、土地增值税

备注：房地产企业除了重点涉及的增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税外，还需要缴纳附加税费（城建税、教育费附加、地方教育费附加）以增值税为依据。

会计学堂问答：www.xiexiebang.com/ask

第四篇：企业有关支出会计处理与税收处理差异

企业有关支出会计处理与税收处理差异(2009-08-04 22:44:53)

企业有关支出会计处理与税收处理差异

在会计处理上，企业所有的支出都可以在一定的会计科目里进行会计核算，但是，按照企业所得税法的规定，有些支出项目不得在税前扣除。《企业所得税法》第十条规定，在计算应纳税所得额时，下列支出不得税前扣除：1.向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；2.企业所得税税款；3.税收滞纳金；4.罚金、罚款和被没收财物的损失；5.本法第九条规定以外的捐赠支出（即公益性捐赠以外的捐赠支出）；6.赞助支出；7.未经核定的准备金支出；8.与取得收入无关的其他支出。现将上述不得税前扣除的相关支出会计处理与税务处理差异简述如下：

1、向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项

在会计处理上，向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项，在“利润分配”科目进行核算。在税务处理上，由于权益性投资是一种和经营无关的资产性的投资，所以它的收益是整个资产运营的收益，是属于税后利润分配的一部分，本质上不属于企业取得经营收入的正常支出，故不允许在企业所得税前扣除。

2、企业所得税税款

在会计处理上，企业所得税税款是在“所得税费用”科目核算。从税务处理上，企业所得税税款是依据应税收入减去扣除项目的余额计算得到，本质上是企业利润分配的支出，是国家参与企业经营成果分配的一种形式，而不是为取得经营收入所发生的费用支出，不能作为企业的成本、费用在税前扣除。同时，企业所得税税款如果作为企业扣除项目，会出现计算企业所得税税款时循环倒算的问题，不符合企业所得税原理。

3、税收滞纳金

在会计处理上，税收滞纳金以损益类科目作为费用列支。在税务处理上，税收滞纳金是税务机关对未按规定期限缴纳税款的纳税人按比例附加征收的。纳税人未按照税务规定的缴纳期限缴纳税款，扣缴义务人未按照规定解缴税款的，都属于税款的滞纳。所以，税收滞纳金不允许在税前扣除。

4、罚金、罚款和被没收财物的损失

在会计处理上，罚金、罚款和被没收财物的损失以损益类科目作为费用列支。在税务处理上，真实、合法和合理是纳税人经营活动中发生的费用支出可以税前扣除的基本原则。罚金、罚款和被没收财物的损失，本质上都属违反了国家法律、法规或行政性规定所造成的损失，不属于正常的经营性支出，而是非法支出。因此，罚金、罚款和被没收财物的损失不允许在税前扣除。

5、《企业所得税法》第九条规定以外的捐赠支出

在会计处理上，捐赠支出在“营业外支出”科目核算。税务处理上，公益性捐赠以外的捐赠支出不得扣除。其原因：一是捐赠支出本身并不是与取得经营收入有关的正常、必要的支出，原则上不允许在税前扣除；二是为防止纳税人以捐赠支出名义列支不合理的与企业本身生产经营无关的支出，导致税收流失，不利于加强对公益性捐赠以外的捐赠支出的税收管理。

6、赞助支出

在会计处理上，赞助支出在“营业外支出”科目核算。税务处理上，赞助支出不得在税前扣除。《企业所得税法实施条例》第五十四条规定，《企业所得税法》第十条第（六）项所称赞助支出，是指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出。企业赞助支出本身并不是与取得经营收入有关正常、必要的支出，不符合税前扣除的基本原则，故不允许在税前扣除。

7、未经核定的准备金支出

在会计处理上，基于资产的真实性和谨慎性原则考虑，为防止企业虚增资产或虚增利润，保证企业因市场变化、科学技术的进步，或者企业经营管理不善等原因导致资产实际价值的变动能够客观真实地得以反映，要求企业合理地预计各项资产可能发生的损失，提取准备金。在税务处理上，一般不允许企业提取各种形式的准备。企业只有按照税法标准认定该项资产实际发生损失时，其损失金额才可申报在税前扣除。《企业所得税法实施条例》第五十五条规定，《企业所得税法》第十条第（七）项所称未经核定的准备金支出，是指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出。财政部国家税务总局发文明确允许企业在税前扣除的准备金有：证券行业准备金支出（财税[2009]33号）、保险公司准备金支出（财税[2009]48号）、金融企业贷款损失准备金（财税[2009]64号）、中小企业信用担保机构有关准备金（财税[2009]62号）。

8、与取得收入无关的其他支出

在会计处理上，企业发生的各项支出无论与取得收入有无关系，都会在一定的会计科目进行会计核算。但是，从企业所得税处理上看，企业一些支出项目受到国家税收政策的限制，且无法一一列举，从总体上说，判断一项支出是否可以在所得税前扣除，关键看其是否与取得收入相关。企业发生的与取得收入无关的其他支出，一律不允许在企业所得税前扣除。

第五篇：房地产开发企业预售业务收入会计与税务处理

房地产开发企业预售业务收入会计与税务处理

房地产企业是以房地产为经营对象的企业，房地产主要指房产、地产，都是不动产。房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别，尤其是在销售方式上。一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。对于房地产企业预售业务的处理，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

一、预售业务的会计处理

根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。

二、预售业务的税务处理

第一，营业税的处理。根据税法规定，企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，根据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”，同时根据计算出应交的城建税及教育附加，编制会计分录同上。

第二，土地增值税的处理。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产企业符合土地增值税的交纳条件，所以在销售房地产时应交纳土地增值税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目×适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了保护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，根据计算出的土地增值税金额借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

第三，所得税的处理。为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题也有特别的规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%；开发项目位于其他地区的不得低于10%。

房地产企业预售业务预交所得税的处理，待房屋竣工后再根据实际情况进行调整。

此外，企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该的应纳税额。