@商业银行房地产贷款如何走向（5篇可选）

第一篇：@商业银行房地产贷款如何走向

商业银行房地产贷款如何走向？

2004年11月29日 16:18

刘嘉伟

不久前，银监会第21次主席会议讨论通过了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，《指引》重点在于规范商业银行有效管控房地产贷款的方法及手段，并提供和介绍最佳做法，以达到有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险的目的。本文将从《指引》的出台对目前房地产市场的影响及商业银行所面临的风险作一下分析。影响及风险

一、假按揭将有所遏制。

2003年以来，个人消费贷款保持了高速增长的势头。2003年前9个月，新增个人消费贷款占全部新增贷款的14.5％.迄今商业银行的个人住房消费贷款的不良贷款率都在1％左右。但是1％的不良贷款率下隐藏着的是个人消费信贷领域所存在的风险，其中“假按揭”风险不容忽视。

为化解“假按揭”风险，《指引》的第五章规范了个人住房贷款的申请文件的全面性、个人信息的准确性、风险评估报告的内容、对贷款申请的整体分析、对每笔贷款的信息调查、贷款成数的确定（根据各地市场情况制定，不能超过80％）、面谈制度以及月房产支出与收入比等做了规定。这些规定都为防范假按揭起到了有力的保障作用。

但是，值得注意的是，《指引》的某些条款还有＿些可待完善之处。例如，《指引》规定，“商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。”在实际中，只有个别银行可以从技术上做到从上到下的行内贷款记录调查，如有些银行若需调查﹁笔贷款记录，需要耗费大量的人工，技术上难以实现。此外，有些贷款人若在A行有过“假按揭”记录，那么若此人在B行、C行再次办理贷款的时候，B行、C行则无从知道相关信息。此外，在衡量借款人的收入水平上，目前的收入证明难以确保其真实性，在衡量其真实可靠性上，困难重重。这些仅凭商业银行自身的努力是不够的，需要工商、税务、相关企事业单位和社会法律信用体系的支撑。需要长期努力维系的，还有不断建设完善社会道德体系。

尽管如此，《指引》的相关规定无疑对假按揭产生了遏制，《指引》出台后，假按揭将会有所减少。

二、新增房地产贷款的质量将有所提高，而贷款增速将有所放缓。

由于对房地产开发商和个人借款门槛的提高，新增贷款的质量也相应地提高，同时贷款的增速将有所放缓。

以某商业银行为例，2003年全年累计投放个人住房贷款1432亿元，年末余额达到3329亿元，新增749亿元，分别占全部金融机构余额和新增额的28.3％和21.2％。截

至2003年末，该行个人住房贷款的不良率为1.12％。《指引》对借款人资质的较高要求，必然使得新增房地产贷款的质量有较大的提高，不良率更低。

从1998年到2002年商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3%；从1997年到2002年个人住房贷款余额年均增长113%。从2003年到2004年上半年，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快地增长。《指引》出台后，一部分低质量的房地产贷款将被拒之门外，再加上货币政策趋紧，居民的加息预期增强，借款意愿减弱，导致贷款增量的相对减少，使得贷款增速可能有所放缓。

三、商业银行的存量贷款质量有所下降，房地产贷款的不良率可能会上升。《指引》的出台表明商业银行大量的存量房地产贷款存在降低借款门槛、手续不规范等问题，这些问题随着商业银行的自查自纠会逐渐显露，最终会形成新的不良贷款。按照央行的规定，按揭贷款利率是逐年调整的浮动利率，意味着如果加息，次年就要执行较高的贷款利率，这样会使得借款人的还款负担加重，支付较加息前更高的按揭贷款本息。如果加息的程度超过了这部分借款人的可承受能力之外或者意愿之外，就有可能使他们产生违约行为。根据清华大学房地产研究所所做的一份抽样调查结果显示，违约行为可能发生的人群有未婚者、教育程度低、房产出示贷款额度大的借款人。

四、个人住房贷款提前还款将上升。

居民的加息预期将引发借款人的提前还款行为。针对房地产市场的不确定性，经济学上的“理性经济人”在借款与商业银行的贷款行为进行过程中，总是会根据情况的变化，使自己趋于有利的方向，尽量规避风险，这就使得自己的银行借款面临加息风险的时候，会做出还款总额最小化的决策，从而导致自身在能力范围内，在加息前提前偿还贷款。

政策与建议

一、遵守《指引》规定，严格业务操作。

《指引》第三十六条规定“商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。”《指引》还对房地产支出与收入比和所有债务与收入比的计算方法做了阐述与规定。商业银行一方面要修订开发贷款的操作规程，明确报审程序和审批标准，并且要对贷款风险进行管控；另一方面要加强对个人住房贷款的风险监控，严格贷款审批；最后要加强相关人员的业务能力和道德水平的培养，加强人员管理。

二、建立房地产市场风险预警体系。

《指引》出台的目的不仅在于规避整个业务操作流程中的风险，还在于在风险发生之前予以防范、使风险发生的可能性降到最低。在实际的房地产业务操作过程中，应当注意对五级分类口径不良率超过或接近警戒线的住房信贷经营机构实行预警、整改和停牌，形成有效的风险控制机制，尽量防止风险的积聚。建立有效的预警体系，能够在住

房抵押贷款所面临的各种实现或潜在的风险尚未形成或刚刚开始显露有效威胁的情况下，排斥和防范投资风险的侵入、迅速确定风险来源定位、判断和细分风险的构成、采用风险防范措施化解风险、将风险的危险系数降低到最小，从而实现住房抵押贷款的安全和收益。当房地产抵押贷款风险的积累达到预警的程度时，商业银行可以通过贷款出售、保险、制度演进和证券化的方法予以防范和化解。

三、开展自查自纠，对整体房地产贷款的风险进行摸底。

商业银行应当加强自查自纠力度，做好贷前调查、贷中审查、贷后检查，防患于未然。依据《指引》第二章“风险控制”的规定，在审核、操作、风险控制、贷后管理以及中介机构等方面予以明确，并应建立相应的监控流程、完善的房地产贷款统计分析平台。除此之外，商业银行应充分发挥稽核作用。依据《指引》规定，“商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并行成稽核报告。”

四、加大不良贷款的催收力度，加强抵押物处置力度。

《指引》规定，“商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。”商业银行应当实行加大不良贷款的催收力度和建立贷款催收系统与程序并举。

对于不良贷款的抵押物处置，尤其要注意抵押物风险的防范。抵押物的处置风险主要表现为四点：一是由于抵押物的权属不明所导致的风险，银行的损失主要来源于抵押物法律效力的缺乏而产生的抵押物处分纠纷；二是由于抵押物法律执行程度较低引发的风险，最终导致银行的债权难以实现；三是由于抵押物的价值高估产生的风险。由于高估了抵押物的价值，使得银行在处置抵押物时的信贷资产受损。四是由于市场低迷产生的抵押物变现风险。由于市场低迷，一方面导致借款人违约数增高，另一方面使得商业银行在抵押物变现时出现困难，而且变现成数低，从而使商业银行受损。除此之外，有一点也需防范，即在抵押物被保险的情况下，当大规模违约出现时保险公司无法全部偿付导致商业银行产生损失，在这种情况下，商业银行需要承担一部分风险。在对贷款及其抵押物进行处置上，商业银行可以选择的方式主要有出售、租赁、置换、资产重组、债转股、证券化等。

第二篇：商业银行按揭贷款

工商银行 6.12%（优质客户可下浮）5年期以上个人住房贷款，利率下限将按基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%执行，并将购买高档住房和第二套以上住房的贷款人，将按照6.12%的基准利率执行，并将购买高档住房、第二套住房的首付比例适当提高。贷款利息每年结算一次，目前还贷，须收取剩余月份的利息。不能直接办理跨行转按揭，需要办理较烦琐的手续。具体可查询经办银行的房贷业务员。发展商注册资金100万以上，项目3万平方米以上，才可办理

招商银行 6.12%（优质客户可下浮）1~3年（含）房贷利率为5.76%，3~5年（含）为5.85%，5年以上为6.12%。根据不同的区域以及房屋，来确定贷款的成数。若银行认定申请贷款的区域或楼盘风险过大，会减少贷款成数。是否接受提前还款，由经办银行根据贷款合同的有关条款决定。受理跨行转按揭业务，但办理时，必须出具担保公司的借款委托书，由担保公司提供的跨行转按揭贷款不可撤消的担保书，具体操作流程可至招行各网点咨询。申办时，需要提供身份证明、婚姻证明、收入证明、资产证明、预售合同、发票等，具体操作可至营业处查询。

建设银行 6.12% 3月17日以后发放的个人商业性住房贷款，一般将执行央行的基准利率6.12%，但可根据具体情况上浮或下调。具体要求，如果满足以下三个条件--贷款人购买的是自住房，该房是此人贷款购买的第一套房，同时贷款人资信良好，贷款利率就可下浮，最多下浮10%，即5.51%。对部分风险较高的产品，或信用记录不好的客户执行较高的房贷利率，如第二套住房贷款、高档别墅贷款等。若

还贷未满一年，选择提前还贷，将根据违约天数（最多为一个月）收取利息作为违约金。不接受跨行转按揭。一般要求贷款购买的房屋为现房，会对发展商的资质、以及购房者的信用及收入进行清查，而后决定是否提供贷款。

中国银行 未定 目前贷款人购买第一套别墅按基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%执行，若已贷款买房者，购买第二套（及以上）的住房，贷款利率按照同档次基准利率6.12%执行。对于2005年3月17日以前签定贷款合同，尚未发放贷款的，仍然按照原合同利率执行。个人住房公积金贷款，2005年3月17日（含）以后发放的贷款执行上调后利率，2005年3月17日以前发放的未到期贷款，从明年1月1日起执行上调后利率。若还贷未满一年，收取一个月的利息作为违约金。接受跨行转按揭，可至各支行查询。视情况而定。

农业银行 未定 贷款政策尚不明显，不过业内普遍认为建行、工行的房贷动作对四大商业银行有“风向标”的作用。还贷未满一年，须归还违约金。提前还款额*违约金利率*（12-已还贷月数）。不接受跨行转按揭。不接受该项业务。

中信实业银行 5.51% 调整中 要支付一年的利息或一月的本息作为违约金。需要将原先的贷款全部还清，且必须提供2套以上房屋的产权证明。凭个人收入证明，预售合同等可以办理，具体办理条件及操作流程可咨询各支行房贷业务员。

广发银行 5.51% 调整中 如果还贷时间未满一年，须付违约金，违约金的数额依合同规定。不接受跨行转按揭。必须通过与该行签有协

议的贷款担保公司办理。

上海银行 一手房贷款6~7成6.12%，6成以下5.51%，二手房6.12% 基准利率初步定为6.12%，如购买的是一手房，且贷款成数在6成以下（含6成），可享受5.508%的优惠利率，最低下限5.51%。如购买的是二手房则不享受优惠利率。还贷期满半年，可不收取违约金。不接受跨行转按揭。可以办理，须备齐收入证明、婚姻证明、预售合同、发展商营业执照。

浦发银行 第1套5.51%，第二套6.12%，第三套在上调10% 未定 贷款须满一年，才可办理提前还贷。一般不接受跨行转按揭。各支行规定不同，可在房屋所在区域的支行咨询。

交通银行 6.12%，VIP客户

5.51%调整中 视贷款合同有关条款而定。必须发生房屋交易合同，方可办理跨行转按揭，否则不予办理 发展商必须有一级资质。年利率 5年

3.25%

3.5%

3.75%

4.00%

4.25%

4.50% 10年 15年 20年 25年 30 年 1,808.00 977.19 1,819.17 988.86 702.67 567.20 487.32 435.21 714.88 579.96 500.62 449.04 1,830.39 1,000.61 727.22 592.89 514.13 463.12 1,841.65 1,012.45 739.69 605.88 527.84 477.42 1,852.90 1,024.38 752.28 619.23 541.74 491.94 1,864.30 1,036.38 764.99 632.65 555.83 506.69

4.75% 5.00%

5.25%

5.50%

5.75% 6.00%

6.25%

6.50%

6.75% 7.00%

7.25%

7.50%

7.75%1,875.69 1,048.48 777.83 646.22 570.12 521.65 1,887.12 1,060.66 790.79 659.96 584.59 536.82 1,898.60 1,072.92 803.88 673.84 599.25 552.20 1,910.12 1,085.26 817.08 687.89 614.09 567.79 1,921.68 1,097.69 830.41 702.08 629.11 583.57 1,933.28 1,110.21 843.86 716.43 644.30 599.55 1,944.93 1,122.80 857.42 730.93 659.67 615.72 1,956.61 1,135.48 871.11 745.57 675.21 632.07 1,968.35 1,148.24 884.91 760.36 690.91 648.60 1,980.12 1,161.08 898.83 775.30 706.78 665.30 1,991.94 1,174.01 912.86 790.38 722.81 682.18 2,003.79 1,187.02 927.01 805.59 738.99 699.21 2,015.70 1,200.11 941.28 820.95 755.33 716.41

第三篇：商业银行并购贷款

中国银监会关于印发《商业银行并购贷款

风险管理指引》的通知

银监发〔2008〕84号

各银监局，开发银行，各国有商业银行、股份制商业银行：

为规范银行并购贷款行为，提高银行并购贷款风险管理能力，加强银行业对经济结构调整和资源优化配置的支持力度，保持经济平稳较快发展，促进行业整合和产业升级，我会制订了《商业银行并购贷款风险管理指引》。现将该指引印发给你们，并就有关事项通知如下：

一、允许符合以下条件的商业银行法人机构开展并购贷款业务：

（一）有健全的风险管理和有效的内控机制；

（二）贷款损失专项准备充足率不低于100%；

（三）资本充足率不低于10%；

（四）一般准备余额不低于同期贷款余额的1%；

（五）有并购贷款尽职调查和风险评估的专业团队。 符合上述条件的商业银行在开展并购贷款业务前，应按照《商业银行并购贷款风险管理指引》制定相应的并购贷款业务流程和内控制度，向监管机构报告后实施。

商业银行开办并购贷款业务后，如发生不能持续满足以上所列条件的情况，应当停止办理新发生的并购贷款业务。

二、商业银行要深入贯彻落实科学发展观，按照依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续的原则积极稳妥地开展并购贷款业务，要在构建并购贷款全面风险管理框架、有效控制贷款风险的基础上，满足合理的并购融资需求。

三、银监会各级派出机构要加强对商业银行并购贷款业务的监督管理，定期开展现场检查和非现场监管，发现商业银行不符合并购贷款业务开办条件或违反《商业银行并 购贷款风险管理指引》有关规定，不能有效控制并购贷款风险的，可依据有关法律法规采取责令商业银行暂停并购贷款业务等监管措施。

请各银监局将本通知转发至辖内各城市商业银行、农村商业银行、外商独资银行、中外合资银行。

二○○八年十二月六日

商业银行并购贷款风险管理指引

第一章总则

第一条为规范商业银行并购贷款经营行为，提高商业银行并购贷款风险管理能力，促进银行业公平竞争，增强银行业竞争能力，维护银行业的合法、稳健运行，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本指引。

第二条本指引所称商业银行是指依照《中华人民共和国商业银行法》设立的商业银行法人机构。

第三条本指引所称并购，是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为。 并购可由并购方通过其专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司（以下称子公司）进行。

第四条本指引所称并购贷款，是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。 第五条商业银行开展并购贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续的原则。

第六条商业银行应制定并购贷款业务发展策略，包括但不限于明确发展并购贷款业务的目标、并购贷款业务的客户范围及其主要风险特征，以及并购贷款业务的风险承受限额等。

第七条商业银行应按照管理强度高于其他贷款种类的原则建立相应的并购贷款管理制度和管理信息系统，确保业务流程、内控制度以及管理信息系统能够有效地识别、计量、监测和控制并购贷款的风险。

第二章风险评估



第八条商业银行应在全面分析战略风险、法律与合规风险、整合风险、经营风险以及财务风险等与并购有关的各项风险的基础上评估并购贷款的风险。

商业银行并购贷款涉及跨境交易的，还应分析国别风险、汇率风险和资金过境风险等。 第九条商业银行评估战略风险，应从并购双方行业前景、市场结构、经营战略、管理团队、企业文化和股东支持等方面，包括但不限于分析以下内容：

（一）并购双方的产业相关度和战略相关性，以及可能形成的协同效应；

（二）并购双方从战略、管理、技术和市场整合等方面取得额外回报的机会；

（三）并购后的预期战略成效及企业价值增长的动力来源；

（四）并购后新的管理团队实现新战略目标的可能性；

（五）并购的投机性及相应风险控制对策；

（六）协同效应未能实现时，并购方可能采取的风险控制措施或退出策略。

第十条商业银行评估法律与合规风险，包括但不限于分析以下内容：

（一）并购交易各方是否具备并购交易主体资格；

（二）并购交易是否按有关规定已经或即将获得批准，并履行必要的登记、公告等手续；

（三）法律法规对并购交易的资金来源是否有限制性规定；

（四）担保的法律结构是否合法有效并履行了必要的法定程序；

（五）借款人对还款现金流的控制是否合法合规；

（六）贷款人权利能否获得有效的法律保障；

（七）与并购、并购融资法律结构有关的其他方面的合规性。

第十一条商业银行评估整合风险，包括但不限于分析并购双方是否有能力通过以下方面的整合实现协同效应：

（一）发展战略整合；

（二）组织整合；

（三）资产整合；

（四）业务整合；

（五）人力资源及文化整合。

第十二条商业银行评估经营及财务风险，包括但不限于分析以下内容：

（一）并购后企业经营的主要风险，如行业发展和市场份额是否能保持稳定或呈增长趋势, 公司治理是否有效，管理团队是否稳定并且具有足够能力，技术是否成熟并能提高企业竞争力，财务管理是否有效等；

（二）并购双方的未来现金流及其稳定程度；

（三）并购股权（或资产）定价高于目标企业股权（或资产）合理估值的风险；

（四）并购双方的分红策略及其对并购贷款还款来源造成的影响；

（五）并购中使用的固定收益类工具及其对并购贷款还款来源造成的影响；

（六）汇率和利率等因素变动对并购贷款还款来源造成的影响。

第十三条商业银行应在全面分析与并购有关的各项风险的基础上，建立审慎的财务模型，测算并购双方未来财务数据，以及对并购贷款风险有重要影响的关键财务杠杆和偿债能力指标。

第十四条商业银行应在财务模型测算的基础上，充分考虑各种不利情形对并购贷款风险的影响。 上述不利情形包括但不限于：

（一）并购双方的经营业绩（包括现金流）在还款期内未能保持稳定或呈增长趋势；

（二）并购双方的治理结构不健全，管理团队不稳定或不能胜任；

（三）并购后并购方与目标企业未能产生协同效应；

（四）并购方与目标企业存在关联关系，尤其是并购方与目标企业受同一实际控制人控制的情形。

第十五条商业银行应在全面评估并购贷款风险的基础上，综合判断借款人的还款资金来源是否充足，还款来源与还款计划是否匹配，借款人是否能够按照合同约定支付贷款利息和本金等，并提出并购贷款质量下滑时可采取的应对措施或退出策略,形成贷款评审报告。

第三章风险管理

第十六条商业银行全部并购贷款余额占同期本行核心资本净额的比例不应超过50%。 第十七条商业银行应按照本行并购贷款业务发展策略，分别按单个借款人、企业集团、行业类别对并购贷款集中度建立相应的限额控制体系。

商业银行对同一借款人的并购贷款余额占同期本行核心资本净额的比例不应超过5%。

第十八条并购的资金来源中并购贷款所占比例不应高于50%。

第十九条并购贷款期限一般不超过五年。

第二十条商业银行应具有与其并购贷款业务规模和复杂程度相适应的足够数量的熟悉并购相关法律、财务、行业等知识的专业人员。

第二十一条商业银行应在并购贷款业务受理、尽职调查、风险评估、合同签订、贷款发放、贷后管理等主要业务环节以及内部控制体系中加强专业化的管理与控制。

第二十二条商业银行受理的并购贷款申请应符合以下基本条件：

（一）并购方依法合规经营，信用状况良好，没有信贷违约、逃废银行债务等不良记录；

（二）并购交易合法合规，涉及国家产业政策、行业准入、反垄断、国有资产转让等事项的，应按适用法律法规和政策要求，取得有关方面的批准和履行相关手续； 

（三）并购方与目标企业之间具有较高的产业相关度或战略相关性，并购方通过并购能够获得目标企业的研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应或分销网络等战略性资源以提高其核心竞争能力。

第二十三条商业银行应在内部组织并购贷款尽职调查和风险评估的专门团队，对本指引第九条到第十五条的内容进行调查、分析和评估，并形成书面报告。

前款所称专门团队的负责人应有3年以上并购从业经验，成员可包括但不限于并购专家、信贷专家、行业专家、法律专家和财务专家等。

第二十四条商业银行可根据并购交易的复杂性、专业性和技术性，聘请中介机构进行有关调查并在风险评估时使用该中介机构的调查报告。

有前款所述情形的，商业银行应建立相应的中介机构管理制度，并通过书面合同明确中介机构的法律责任。 第二十五条商业银行应要求借款人提供充足的能够覆盖并购贷款风险的担保，包括但不限于资产抵押、股权质押、第三方保证，以及符合法律规定的其他形式的担保。

原则上，商业银行对并购贷款所要求的担保条件应高于其他贷款种类。以目标企业股权质押时，商业银行应采用更为审慎的方法评估其股权价值和确定质押率。

第二十六条商业银行应根据并购贷款风险评估结果，审慎确定借款合同中贷款金额、期限、利率、分期还款计划、担保方式等基本条款的内容。

第二十七条商业银行应在借款合同中约定保护贷款人利益的关键条款，包括但不限于：

（一）对借款人或并购后企业重要财务指标的约束性条款；

（二）对借款人特定情形下获得的额外现金流用于提前还款的强制性条款；

（三）对借款人或并购后企业的主要或专用账户的监控条款；

（四）确保贷款人对重大事项知情权或认可权的借款人承诺条款。 第二十八条商业银行应通过本指引第二十七条所述的关键条款约定在并购双方出现以下情形时可采取的风险控制措施：

（一）重要股东的变化；

（二）重大投资项目变化；

（三）营运成本的异常变化；

（四）品牌、客户、市场渠道等的重大不利变化；

（五）产生新的重大债务或对外担保；

（六）重大资产出售；

（七）分红策略的重大变化；

（八）影响企业持续经营的其他重大事项。

第二十九条商业银行应在借款合同中约定提款条件以及与贷款支付使用相关的条款，提款条件应至少包括并购方自筹资金已足额到位和并购合规性条件已满足等内容。

第三十条商业银行应在借款合同中约定，借款人有义务在贷款存续期间定期报送并购双方、担保人的财务报表以及贷款人需要的其他相关资料。 第三十一条商业银行在贷款存续期间，应定期评估并购双方未来现金流的可预测性和稳定性，定期评估借款人的还款计划与还款来源是否匹配。

第三十二条商业银行在贷款存续期间，应密切关注借款合同中关键条款的履行情况。

第三十三条商业银行应按照不低于其他贷款种类的频率和标准对并购贷款进行风险分类和计提拨备。

第三十四条并购贷款出现不良时，商业银行应及时采取贷款清收、保全，以及处置抵（质）押物、依法接管企业经营权等风险控制措施。

第三十五条商业银行应明确并购贷款业务内部报告的内容、路线和频率，并应至少每年对并购贷款业务的合规性和资产价值变化进行内部检查和独立的内部审计，对其风险状况进行全面评估。

当出现并购贷款集中度趋高、风险分类趋降等情形时，商业银行应提高内部报告、检查和评估的频率。

第三十六条商业银行在并购贷款不良率上升时应加强对以下内容的报告、检查和评估：

（一）并购贷款担保的方式、构成和覆盖贷款本息的情况；

（二）针对不良贷款所采取的清收和保全措施；

（三）处置质押股权的情况；

（四）依法接管企业经营权的情况；

（五）并购贷款的呆账核销情况。

第四章附则

第三十七条本指引所称并购双方是指并购方与目标企业。 第三十八条本指引由中国银行业监督管理委员会负责解释。

第三十九条本指引自发布之日起施行。

第四篇：商业银行并购贷款法律问题初探

商业银行并购贷款法律问题初探

企业在并购过程中，为支付并购价款而向银行贷得的款项，我们称之为并购贷款。企业并购通常是一项庞大的工程，其涉及多方面的法律关系，同时也需要大量的资金从而完成并购。在一般的并购项目中，企业很难一次性以其自有资金支付并购所需的全部价款，因此在遇到并购资金瓶颈时，商业银行的并购贷款则成为了企业并购融资中最为重要的融资渠道之一。

在国外的银行业市场上，“并购贷款”这一名词并不多见，其通常并不作为一项特殊的贷款存在，而是与一般的贷款同样作为银行的贷款业务之一。但在我国，并购贷款作为一项独立的贷款类别，特指用于企业并购价款支付的贷款，从而与一般的商业贷款进行区分。

我国的商业银行并购贷款仍然处于起步阶段。中国人民银行在1996年颁布的《贷款通则》禁止企业向商业银行贷款用于股本权益性投资。1由于企业并购涉及比较复杂的法律关系，风险相较于一般的贷款更大，因此在当时的背景下《贷款通则》禁止了贷款用于股权投资。然而，随着并购活动的不断升温，传统的融资渠道已经不能满足企业大额并购所需要的资金规模。在此背景下，中国银行业监督管理委员会（以下简称“银监会”）于2008年12月9日出台了《商业银行并购贷款风险管理指引》（以下简称“《指引》”），成为我国禁止并购贷款的破冰之举。《指引》将并购贷款作为一项特殊的贷款类别，放开了对企业在并购项目中向商业银行贷款的限制。2015年2月10日，银监会对《指引》进行了修订，进一步加强了对并购贷款的规定。

一、并购贷款的概念

根据《指引》第四条的规定，并购贷款是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。2可以看出，《指引》对并购贷款概念性的阐述包含了以下几个要点：第一，并购贷款的发放对象为企业并购中的并购方或其子公司；第二，并购贷款的用途仅限为用于支付并购交易的价款和相关的费用，而不能挪作他用。

二、并购贷款的特点 1《贷款通则》第二十条第3款，“对借款人的限制：……

三、不得用贷款从事股本权益性投资，国家另有规定的除外……” 2《商业银行并购贷款风险管理指引》第四条，本指引所称并购贷款，是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。并购贷款在我国作为一种特殊的贷款类型存在，其与一般的贷款的差异性主要是由企业并购这一商业行为的特点带来的。《指引》第三条对并购作出了界定：本指引所称并购，是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业或资产的交易行为。并购可由并购方通过其专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司进行。

从本质上看，并购贷款与一般贷款并无区别，银行对于并购贷款的审查及关注点仍然集中在借款人能否按时还款付息。但并购贷款与一般贷款在风险把控方面具有一些不同，鉴于企业并购通常涉及较多的交易主体、复杂的法律关系以及庞大的资金需求，因此导致银行向企业发放并购贷款时将面临更大的风险，同时也需要进行更严格的审查。因此可以说并购贷款的特殊性主要是由于并购的特殊性所致，具体而言，并购贷款具有以下的特征：

（一）并购贷款受股权融资的不确定性影响。

企业并购的方式通常有三种：资产收购、债务承担以及股权收购。由于现在并购项目中通常需要对目标公司从股权的层面进行控制，进而取得目标公司整体具有核心竞争力优势的技术、人员等，因此股权收购成为现在并购市场上投资者十分青睐的并购手段之一。然而股权收购不同于资产收购仅需要对公司资产的价值、权属等予以关注，其更多的关注点在于公司的整体运营情况，包括其资产情况、债权债务等。而对一个公司进行全面的掌握在信息并不对称的情况下本身便属于一个存在较大风险的事项。因此，商业银行在向企业进行股权收购提供并购贷款的时候，其对于股权收购的风险需要进行充分的预估。而当股权收购涉及的被并购方为上市公司时，更是将二级市场的直接融资风险通过并购贷款输送至了信贷市场，对于发放并购贷款的商业银行来说更加需要专业、细致的判断。

（二）并购贷款更加关注被并购方的发展前景。

与一般的贷款不同，并购贷款中银行不仅关注并购方的资金及运营情况，同样对被并购方的未来发展前景十分关注。如前所述，对于任何的贷款项目，银行最为关注的就是借款人的偿债能力，是否能够按时还本付息。在一般的贷款中，银行更多的是考察借款人的偿还能力，而在并购贷款中，由于被并购方的未来发展前景对于并购完成后并购方起着很大的作用，因此银行通常对被并购方的资金情况以及其行业位置、发展前景等都要做出充分的预估，以综合判断并购贷款项目的风险。

三、并购贷款流程

目前我国并购贷款流程主要可以分为贷前管理、贷中管理以及贷后管理。

（一）贷前管理

贷前管理包括业务受理、尽职调查、风险评估以及审查审批这几个步骤。在商业银行受理了借款人的借款申请后，应由并购贷款团队组织开展对并购项目的尽职调查，其中对并购方、被并购方等都应进行充分的调查和了解，从而保证对并购项目和风险有充分的认识。在尽职调查过程中，商业银行通常会关注并购方以及被并购方的资金情况、合法合规情况、市场结构、经营战略、管理团队、股东支持、在行业中处于的位置以及行业未来发展前景等从而预估其未来的还款能力。通过尽职调查了解的情况，商业银行需要进行慎重的风险评估以及审查审批。

（二）贷中管理

贷中管理通常包括贷款合同签订、发放并购贷款、变更产权、划转并购交易价款，并购交易结束等步骤。在商业银行完成并购贷款风险评估后，如评估结果为可以发放贷款，则其需要与借款人签订贷款合同。贷款合同是并购贷款中最为关键的文件之一，银行需通过贷款合同充分明确借款人及贷款人的权利义务，如借款人需对并购贷款专款专用、做出涉及重大资产处理需经过银行同意，如违反合同约定可提前要求偿还贷款等，保障自身的权益。此外，根据《指引》规定，商业银行原则上应要求借款人提供充足的能够覆盖并购贷款风险的担保，包括但不限于资产抵押、股权质押、第三方保证，以及符合法律规定的其他形式的担保。以目标企业股权质押时，银行应采用更为审慎的方法评估其股权价值和确定质押率。

贷款合同签订后，商业银行应向借款人发放并购贷款。借款人取得贷款后，应将该笔贷款用于支付并购交易的价款，从而完成企业的并购。

（三）贷后管理

发放并购贷款后则来到了并购贷款的最后一个阶段，即贷后管理阶段。在此阶段，商业银行主要需持续关注并购方的资金情况及偿债能力，包括对抵押物或质押物价值变动的关注，做好风险防范工作，从而确保贷款能够按时收回。

图1 并购贷款流程图

四、并购贷款中对商业银行的要求

并购贷款对于商业银行而言属于风险较大的贷款业务，因此《指引》对开展并购贷款业务的商业银行提出了明确的要求，现笔者简要梳理如下：

（一）开展并购贷款业务的商业银行应符合的条件 1.有健全的风险管理和有效的内控机制； 2.资本充足率不低于10%；

3.其他各项监管指标符合监管要求；

4.有并购贷款尽职调查和风险评估的专业团队。

（二）商业银行应充分评估并购贷款风险

商业银行应在全面分析战略风险、法律与合规风险、整合风险、经营风险以及财务风险等与并购有关的各项风险的基础上评估并购贷款的风险。商业银行并购贷款涉及跨境交易的，还应分析国别风险、汇率风险和资金过境风险等。

其中，商业银行评估法律与合规风险，包括但不限于分析以下内容： 1.并购交易各方是否具备并购交易主体资格； 2.并购交易是否按有关规定已经或即将获得批准，并履行必要的登记、公告等手续； 3.法律法规对并购交易的资金来源是否有限制性规定； 4.担保的法律结构是否合法有效并履行了必要的法定程序； 5.借款人对还款现金流的控制是否合法合规； 6.贷款人权利能否获得有效的法律保障；

7.与并购、并购融资法律结构有关的其他方面的合规性。

（三）商业银行全部并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过50%。

（四）商业银行对单一借款人的并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过5%。

（五）商业银行应在借款合同中约定提款条件以及与贷款支付使用相关的条款，提款条件应至少包括并购方自筹资金已足额到位和并购合规性条件已满足等内容。

（六）商业银行应在借款合同中约定，借款人有义务在贷款存续期间定期报送并购双方、担保人的财务报表以及贷款人需要的其他相关资料。

五、并购贷款中对借款人的要求

在并购贷款中，借款人按照《指引》的要求，应当注意以下问题：

（一）借款人申请的并购贷款在并购交易价款中所占比例不应高于60%。

（二）并购贷款期限一般不超过七年。

（三）借款人提交的并购贷款申请应符合以下条件：

1.借款人依法合规经营，信用状况良好，没有信贷违约、逃废银行债务等不良记录；

2.并购交易合法合规，涉及国家产业政策、行业准入、反垄断、国有资产转让等事项的，应按相关法律法规和政策要求，取得有关方面的批准和履行相关手续；

3.借款人与目标企业之间具有较高的产业相关度或战略相关性，借款人通过并购能够获得目标企业的研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应或分销网络等战略性资源以提高其核心竞争能力。

（四）原则上借款人应提供充足的能够覆盖并购贷款风险的担保，包括但不限于资产抵押、股权质押、第三方保证，以及符合法律规定的其他形式的担保。

六、结语

并购贷款从实质上与一般贷款并无区别，但由于其贷款专用于企业并购，因此并购所带来的高风险、不确定性导致并购贷款在银行贷款业务中属于比较复杂的业务。商业银行在开展并购贷款业务时应按照《指引》的规定，对并购项目进行充分的核查及风险评估，着重关注并购方及被并购方资金情况、合规性问题以及企业发展前景等，切实地保障并购贷款能够得到偿还。

第五篇：商业银行个人贷款业务

商业银行个人贷款业务

商业银行贷款条件：

不同的商业银行对借款人申请不同种类的贷款会提出不同的条件，主要条件有：

借款人必须是年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

在中国境内具有常住户口或有效居留身份；

具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

能够提供完备的，证明贷款用途的购房合同、购车合同、入学证明、投资计划书等文件；

具备一定的自有资金，能够按规定的比例交付首付款；

提供经商业银行认可的有效担保；

商业银行规定的其他条件。

提交商业银行所需的申请文件：

您向商业银行申请个人贷款时，应向商业银行提交书面借款申请，填写有关申请表格，并按具体要求提交相关的证明文件和资料，这些资料包括但不限于：

借款申请书；

身份证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供其复印件；

贷款用途证明文件，如购房合同、购车合同、入学费用通知等；

担保所需的证明或文件，包括抵（质）押物清单和有处分权人（含财产共有人）同意抵、质押的证明；有权部门出具的抵押物所有权或使用权证明、书面估价证明、同意保险的文件；质押物须提供权利证明文件；保证人同意履行连带责任保证的文件、有关资信证明材料；

有固定职业和稳定的经济收入证明，以及家庭基本状况；

不低于规定比例的首付款付款证明、自有资金证明等；

贷款人要求提供的其他文件资料。

贷款的发放与偿还：

发放：您的贷款申请获得批准后，商业银行将于《借款合同》生效后约定时间内将贷款一次或分次划入指定账户，并由贷款人监管使用。

如果这笔贷款用于向特定的商品销售方付款，如购房合同中的开发商或售房单位、购车合同中的汽车销售商等，那么指定账户应该是这个销售方的专用账户。

如果这笔贷款没有特定的销售方，比如助学贷款、小额信用贷款等，那么可以指定您自己的某个银行账户作为专用账户接收和管理这笔贷款。

偿还：还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。

贷款期限在1年以内（含1年）的，可以分期偿还贷款本息，也可以到期一次偿清贷款本息。

贷款期限在1年以上的，您应该从使用贷款后第二个月开始按月或按季偿付贷款本息。两个基本的偿还贷款本息的方式有等额本息还款法或等额本金还款法，有些银行可以提供更灵活的还款方式，比如按月还息到期还本、等比累进还款、组合还款等。

一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，改变还款方式需要经过贷款银行的批准。

提前还款。借款人在贷款合同生效后，若有足够的资金来源，可以提前部分或全部还款，贷款银行可能会视情况按提前还款金额收取一定比例的违约金（比如，有的银行规定贷款不满一年提前还款收取违约金，贷款满一年以上的提前还款不收违约金等）。

商业银行贷款的审批：

在您向商业银行提交了借款申请书和相关的证明文件后，银行的贷款审批部门会通过信用评分、征信调查、审贷会议等一系列规定的程序对您的贷款申请进行审核，直至最终否决或批准您的贷款申请。审批通过后，商业银行会和您签订《借款合同》，并通知您办理相关的抵（质）押手续。每家商业银行具体的审批程序和审批标准可能不同，审批需要的时间也可能不同。

贷款的费用：

您从银行获得贷款所涉及的公证费、抵押登记费、保险费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费都需由您（借款人）承担。

贷款的展期：

展期就是在向贷款银行申请并获得批准的情况下，延期偿还贷款的行为。如果在贷款期间发生不可抗力的事件，致使您不能在合同规定期限内按期偿还贷款本金，应按规定提前（一般是30个工作日）向贷款银行申请展期。展期申请经贷款银行审查批准后，银行会与您签订一个展期协议。展期协议需要经过抵（质）押人、保证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记、保险手续。

关于贷款展期的具体要求请咨询贷款银行。

消费金融公司业务

1、与银行业务相比。银行个人贷款主要面对族群涉及单位及个人两大群体，而个人办理所需手续较多，且从及时性角度来讲也是因人而异。消费金融公司面对的群体主要是社会个人，受理申请流程简单，风险把控更为合理。

2、与小额贷款公司相比。消费金融公司所面对的人群主要是有稳定收入的中低端个人客户，而小额贷款公司的融资主要面向中小企业和涉农企业。小贷公司一般不受理普通老百姓的融资需求。小贷公司一般会向客户收取较高利息，且由于是非金融机构，所以客户的权益可能会得不到有效的保障。

3、与信用卡业务相比。信用卡业务目前由商业银行办理。小额消费可采用信用卡的结算方式，但受商家机具影响较大；消费金融公司的消费方式相比较更为灵活，更易被消费者及商家所接受，而大额计划性消费，客户可选择消费金融与信用卡搭配使用。