商业地产开发现状与对策

第一篇：商业地产开发现状与对策

商业地产开发现状与对策

商业地产的开发浪潮从去年开始逐渐趋于狂热，而因为多个商业地产项目的成功运作也逐渐使其成为房地产业的救世主：它可以拯救烂尾工程；它可以实现投资价值回报的最大化；它可以为住宅社区提供配套服务以确保其保值增值。几乎所有的城区开发商都热衷于看似点石成金、无所不能的商业地产。



但事实总是在预想以外，当初不少销势不错的商业地产项目在后期的经营管理上告急，市场根本就不认账。年轻的商业地产开发现已逐步暴露出潜藏在深处的破绽。



找准病因，对症下药。幸好我们已经意识到商业地产已经存在或是可能存在的病兆，冷静下来以后成熟和理性必将为商业地产开发续写新的传奇。



■差异化战略变“千楼一面”为“专业卖场”



病状：不论是商业地产项目，还是底层商铺，大多数开发商和经营者几乎都定位于两种商业形态———高档餐饮娱乐场所和购物中心，似乎除此之外，别无选择。据了解，目前成都市内在建和已报建的10万平方米以上的 商场就有8座，各种名目的步行街6条，并且均为餐饮娱乐的消费模式，千篇一律的面目与经营品种让消费者无所适从，根本无任何特色可言。



症结：开发商缺乏创新的意识和思路，因循守旧，思路还是停留在成都商业地产起步的初期。



处方：



1）差异化战略：开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在商业布局、建筑外型、色彩、人流动线以及内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。



2）专业化发展：不要盲目追求大而全的发展模式，集中在某个领域成为领头羊。

案例：Ｅ世界从台湾请来专业团队，集中力量做电脑卖场的开发，一改购物中心“大而全”的局面。



■规划先行变人流循环“体外”为“体内”



病状：尽管商业项目内有旗舰主力店的强势拉动，但除了主力店经营理想以外，大量的广告投入仍然不能改变其它冷清的商业卖场，铺面业主的投资眼看就要化为泡影。

症结：



1）缺乏科学合理的项目总体规划是成都众多商业楼盘的通病。商业物业经营管理商普遍都已经意识到了聚集人气的旗舰主力店在大型商业项目中的重要地位，但如何有效地利用

主力店来带动整个项目的经营却是难题。



2）目前成都的商业项目普遍是将主力店与其他卖场相对分离，主力店带来的人流仅仅是在卖场外实现人流的“体外循环”，因此它就没能将主力店聚集的人气充分地吸引到整个项目上来。



处方：将主力店带来的人流充分地引入到商业卖场中，把主力店规划在商业卖场的中央即是较好的解决方法，真正变人流动线的“体外循环”为“体内循环”，以此来全面提升整个项目的人气值。



案例：置信•金沙园在开发金沙商业广场的时候，借鉴广东天河的模式，将主力旗舰店放在“体内”，增加了人流动线，一举改变了“体外循环”的不利局面。



■人才制胜：专业决定一切



病状：成都商业物业特别是大型写字楼的裙楼，在销售推广时往往都会遇到一个尴尬的景况：

一、二楼招租招商容易，但三楼以上的商业铺面却很难出手，开发商缺乏对项目的统一管理和经营。

症结：



1）开发商更多是以传统的意识去从事现代商业地产的开发，临街项目总的开发成临街商铺，写字楼裙楼总是定位在金融机构的办公和百货经营上。其实目前商业地产的开发和后期的经营管理已经成为一门独立的科学，它的开发和经营在悄悄发生变革。



2）成都的商业地产发展时间还很短，真正懂得商业地产开发与经营规律的专业人士太少，没有形成体系的理论作指导。



处方：从事商业项目的开发必须要有专业人员进行论证，从项目的最初定位、规划、建设到后期的招商、经营和管理，都必须要具备专业的指导和操作。



案例：置信房产最近已经成立了商业旅业地产经营公司和资产公司来专门负责成都市内商业地产项目的开 发和经营，以充足的人才储备实行品牌输出，而来自北京的“新一”也将以这样的身份进入成都拓展市场。



■统一经营分散产权集中招商



病状：成都专业市场的一个老大难问题就是产权分散，经营乏力，过去商业地产开发商开发出铺面并把其销售给业主就提着钱箱走人，留下一大群业主守着空铺面无法招商，投资者的租金回报都收不到，更不用说铺面增值了。



症结：

1）这种以实现销售利润为目的的商业地产开发只顾及一时的销售利益，把商铺卖给消费者了事。最后开发企业由于产权分散，导致自己对商铺主动权的丧失，无法对整个大局进

行掌握。从商家的角度看，在商铺的经营以及人气的聚集上讲究“同行成势”，而产权分离则导致了各个分散铺面经营品种完全失调，不能集中形成规模和效应。

2）虽然成都有大量的商业地产项目开工面市，但80％的商业地产项目都是在物管公司的基础上自行组建一个市场管理公司，由于其管理人员对商业业态缺乏了解，往往市场管理工作进行得不如人意。商场后期的经营没有专门 的机构进行管理和促销，完全按照商家自己的意愿进行单独的促销活动制造人气，无法获得消费者的青睐。



处方：

1）统一经营、统一管理：严格按照国际上流行的所有权、经营权和管理权三权分离的原则来操作市场：在商业地产的开发中实行运营商、投资者和经营者三方共同发展的方式，一般的做法是开发商将产权分割出售给投资者（所有权），再由运营商（管理权）作为一个统一的机构将分散的产权集中起来，对商铺进行统一招商，吸引有规模、有品牌的商家（经营权）介入，最终实现各自利益扩展的最大化。

2）在没有丰富的经验对招商后的物业进行管理的情况下，可以自己从海外聘请专业的管理团队进行管理与后期经营。



案例：2002年汇发摩尔引进商业经营品牌企业百盛进场管理，大地•城市脉搏在项目建设之初就引入了香港著名百货———欧莱特，这些都为商业地产的发展提供了可供参考的模本。而富森•美家居则采用经营权、所有权和管理权三权分离的原则，有效避免了产权的分散，形成了西部最大的物流基地。



■改变定位：社区商业变“被动”为“主动”



病状：2002年成都不少住宅小区推出的社区商业都不约而同地出现了招租不理想、经营不景气的状况。同时由于商业步行街的商铺面积较小，经营者一般就是社区的业主，资金有限，进货渠道单一，所以规模偏小，难以形成规模和效应，这样的结果是经营产品的价格过高，对于广大业主来说，也非常不方便。



症结：

1）从严格的意义上来讲，社区商业步行街在商业操作方面存在一定的局限性，如果能够在服务于本住宅区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果，但是现在不少商业街只能是吸引小区内部的人士参与。



2）开发商将社区商业定位为纯粹的进行配套服务的附属物业，它在立项之初，只是想利用社区商业来招 揽人气，从规划设计、到功能定位、经营策略等都立足于住宅的开发，于是规划中的社区商业楼，完全按照百货商业楼格局，无视人流动线和交通布局。

处方：

1）用国外流行的外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多

数社区都属于内向型配套设施规模较大、设施集中的情况，对外使用不够方便，同时其配套的设施内容又与住户的实际需求不匹配，因此不同程度地出现了使用效率低、配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高等各类问题，因此在未来的社区规划中，出现更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将会是一个趋势。

2）可以改变思路，打破社区商业纯粹作为住宅配套服务的性质，开发商完全可以将其作为整个社区的赢利重点。



案例：社区商业地产已经分化出两种模式：中海名城和博瑞都市花园等高档住宅社区更重视将社区商业地 产作为住宅的功能配套来提升项目档次，因此采取“只租不售”的办法来统一经营管理；另外，为大社区服务的社 区型商业地产项目也开始在住宅开发中出现，比如置信金沙园就引进了普尔斯马特作为旗舰店。

第二篇：浅析公益性岗位开发现状与对策

浅析公益性岗位开发现状与对策

近几年来，全国各省市为认真贯彻落实党中央、国务院相关就业扶持政策，将公益性岗位开发作为援助就业困难人员就业的一个重要途径，多渠道安置就业困难人员，极大地缓解了困难群体就业压力，有力地保障了民生、促进了社会的和谐稳定。但是，随着该项工作的进一步推进，许多的问题也随之显露出来，这严重制约了该项工作的进一步推进。对此，有必要分析原因、查找不足、提出措施，以便于在今后的工作中加以改进和完善。

一、开发公益性就业岗位的现实意义

（一）开发公益性就业岗位是健全完善就业援助体系的客观要求。就业困难人员因年龄偏大、文化、技能偏低、观念陈旧等原因，再就业一直是一大难题。政府依托机关、企事业单位、社区等部门，集中开发一批公益性岗位，用于安置就业困难人员，鼓励就业困难人员在政府优惠政策的帮扶下，积极实现就业，这不仅让困难家庭增加了收入，而且也促使就业困难人员能够更好融入社会，一方面使就业困难者受益，另一方面也延伸了就业援助服务功能，促进了社会稳定。

（二）开发公益性就业岗位是各级人民政府拓展就业的重要途径。政府开发的公益性岗位,虽然不等同于正规就业,却对正规就业形式起到补充,拓展了就业的范围和渠道。公益性岗位的出现，不仅创造了一些符合公共利益的岗位，也解决了维护城市交通秩序、公共卫生、环境绿化、社区保洁、社会治安等方面的服务工作用人难的问题，更使一些就业弱势群体有岗可寻。

（三）开发公益性就业岗位是实现社会稳定保障民生的有力举措。公益性岗位开发是各级政府及其职能部门通过必要的行政手段，为就业困难群体提供就业岗位，使其在政府和社会的帮扶下实现就业再就业的一项惠民工程，充分体现了党和政府对就业弱势群体的关怀。就业困难对象在公益性岗位就业后会有归属感，精神面貌也将焕然一新，这无论对就业困难对象及其家庭，还是对社会的稳定，都有着非常重要的意义。

（四）开发公益性就业岗位是促进困难群体充分就业的现实需要。就业困难人员由于年龄、学历、技能、身体条件等因素，在市场就业中常处于劣势，但他们中的绝大多数都希望同健全人一样，热爱劳动，珍惜机会，渴望自食其力，通过参加工作来体现自我。政府提供的公益性岗位调动了他们就业的主动性、积极性，激发了他们参与社会劳动的热情和实现自我价值、体现社会价值的信心，他们在实现自我价值的同时，在工作岗位上又可以重新认识自己，增强自信，重建美好家庭。

二、目前公益性岗位管理使用中存在的问题

（一）管理体制不顺畅，缺乏统一管理部门。据调研发现，目前多数区县公益性岗位工作人员的招聘、录用主要是各乡镇（街道）、职能部门和社区自行负责，缺乏统一的管理部门，负责主体不明确，存在着各自为战的现象。各部门之间缺乏有效的沟通、协调机制，没有形成整体合力，在人员招录、培训、待遇、使用方面自行其是，导致公益性岗位无法实现人员有进有出、能聘能退的动态管理模式。

（二）工种待遇差异大，岗位人员供求不平。就目前的公益性岗位分类来看，主要分为社会公益性岗位和社区公益性岗位。社会公益性岗位主要集中在机关事业单位开发的后勤服务、公共管理等岗位，这些岗位劳动强度不大，适合人群比较多，因此社会公益性岗位招用人员目前在多数区县并不难。但是部分社区公益性岗位（如城乡环卫、道路养护、助残服务、康复护理等）由于工资报酬低、劳动强度大、卫生条件差等原因，一些就业困难的4050人员不愿意竞岗，因而人员招聘难，人员岗位不稳，有时不得不违规招聘一些超龄人员，而这些人员又不符合公益性岗位补贴对象，村（社区）为了争取补贴往往存在冒名顶替、虚报领取岗位补贴资金的情况。

（三）人员身份受限制，岗位安置群体狭窄。目前，由于政策方面的原因，公益性岗位安置的对象一般只涉及城镇人口的困难对象，而广域的农村富余劳动力由于户口的原因则没有纳入其中，致使部分农村基层设置的一些公益性岗位（如就业社保协理、医疗卫生防疫服务、文化科技服务等）不能发挥应有的作用，这也很容易导致农村部分村（社区）岗位急需用人却无人的情况，这无形之中缩小了公益性岗位安置群体对像范围。

（四）岗位补贴期限短，人员进出机制不全。按照现行政策规定，公益性岗位从业人员工作期满三年（最长不超过五年）后将不能享受公益性岗位补贴，这由此就产生了新的矛盾。一方面，被安置到公益性岗位从业人员，整体文化素质偏低，年龄偏大，技能也相对单一，对社会岗位的竞争力明显低于其他人员，很难从公益性岗位上走出去。另一方面，政策期满人员要继续在公益性岗位工作，用人单位就将投入更多的资金用来安置他们，但由于多数区县由于地方财力薄弱，难以投入更多的资金到该项工作，用人单位也不愿意拿出更多的钱用于吸纳公益性岗位人员，致使公益性岗位人员重新走向失业。

（五）岗位需求量膨胀，资金支付压力增大。随着各地对公益性岗位开发力度逐渐加大，公益性岗位急剧膨胀，各区县在积极开发公益性岗位、解决就业困难人员充分就业的同时，也给地方财政带来了很大的压力。按照公益性岗位从业人员的工资不得低于当地的最低工资标准的规定，目前在公益性岗位就业的人员，除了得到政府发放的公益性岗位补贴外，区县财政一般还要补齐用人单位向聘用人员支付的工资和社会保险。一个公益性岗位财政每年投入的各类资金一般在1.5万元左右，而省市补助资金只有5000元或2000元，多出来的近1万元将由地方政府买单，对公共财政而言压力不小。

三、对公益性岗位管理使用的几点建议

（一）理顺管理体制，实行集中统一管理。建议省市一级政府尽快出台《关于公益性就业岗位开发与管理办法》文件，规范公益性的岗位开发与管理的相关程序及有关要求，指定各区县就业服务部门为辖区内公益性岗位开发管理的主管部门。同时各区县人民政府要出面协调相关部门，合理整合公益性岗位资源，形成公益性岗位开发合力，实行管理与监督分离，明确监督部门和管理部门，使各部门各负其责，提高工作效能。区县就业服务部门应严格人员进出制度，规范岗位的招聘条件和审核程序，按照属地原则实行公开招聘，在符合岗位需求的前提下，优先录用年龄大、文化程度低、无专业特长且家庭困难的就业援助对象；在岗位开发上，应严格按照因事设岗、按岗定人的原则，由用人单位根据开发安置计划向区县就业部门提交申请，经资格审核后认定，避免出现开发失衡情况。

（二）规范补贴标准，实行依岗确定待遇。取消现行的定额补贴标准模式，实行以社会最低工资为标准的公益性岗位补贴标准。同时加强公益性岗位人员五项保险缴纳的减免力度，通过合适的比例来确定各公益性岗位的工资待遇，对具体工作进行合理量化，依据岗位的劳动强度、环境优劣、工作时间的长短来确定岗级，并依此对岗位补贴划分档次。对城乡环卫、道路养护、助残服务等工作环境差、劳动强度大的岗位，适当予以高的补助，增强岗位吸引力，改变这些岗位招人难、用人难的状况。

（三）强化申报登记，合理界定补贴对象。一是加强就业信息网络建设，规范就业失业登记管理，就业信息网络延伸到村（社区），同时，要建立就业困难人员申报登记制度，就业困难人员只要向公共就业服务机构申请就业援助，经公共就业服务机构确认属实的，就可纳入公益性岗位开发安置对象信息库管理，从而做到台帐清、对象准、信息明，并以此作为公益性岗位招录人员的必经程序，这也是公益性岗位统筹规划与管理的重要手段。二是为促进城乡统筹就业、消除人员身份差别，公益性岗位安置人员除城镇就业困难对象外，应该把农村剩余劳动力、农村进城务工的劳动者安排在公益性岗位上，享受相关补贴政策，这样既解决了农民工就业难的问题，同时又扩大了公益性岗位安置困难人员的范围。

（四）规范聘解程序，完善人员进出机制。将目前公益性岗位补贴一般不超过三年的期限（距法定退休年龄不足五年的可享受至退休）进行调整，采取更为灵活的补贴时限规定。建议对公益性岗位人员实行一年一聘的办法，并签订用工协议，对聘期满表现合格的可续聘，不受三年的限制。同时，对达到法定退休年龄办理了退休手续以及根据各用工单位的考核表现差的及时使其退出公益性岗位，实现公益性岗位能进能出的良好运行模式，确保公益性岗位管理的健康运行。

（五）严格监督管理，加大资金投入力度。一是要适度扩大岗位开发数量，加大财政资金扶持力度。随着统筹城乡就业力度的加大，适度扩大公益性岗位安置对象范围，吸纳更多的就业困难人员就业是各级政府义不容辞的责任。因此，各级政府财政部门要合理整合资金，加大对公益性岗位的资金投入力度，完善公益性岗位人员缴纳五项社会保险的减免政策，建立政府购买公益性岗位安置就业困难群体的长效机制。二是要加强对公益性岗位补贴资金的监督管理。对到位资金使用对象不能随意放宽或缩小，保证被开发岗位所从事的人员能按时享受补贴；建立定期检查制度，严肃处理违法违规行为，对虚报冒领、骗取岗位补贴的单位和个人，除追回所有补贴资金外，还要按照有关规定进行严肃处理。

第三篇：南宁商业地产现状

南宁商业地产现状

原子小猫 2006-4-3 11:54:12 发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 楼市话题 业主论坛

salon.nn.soufun.com

据专家观点，2003年是商业地产元年，2004年是商业地产高峰年。2003年始，大连万达集团举资12亿进军南宁市中心商圈，华星时代广场紧随其后挟北京王府井“百货第一店”的豪气拉开了战局。从此，中心区烽烟四起，战火不断。阳光100城市广场、太阳广场、嘉和自由空间、新朝阳商业广场以及金朝阳、金山广场、人民商厦、裕丰商厦等数十个商业地产项目粉墨登场，一度将中心区的商业地产氛围炒到了沸点。一部《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的发布，借助东盟好风，商业地产如鱼得水般开始放量增长，战线更是沿长至“两区两带两级城镇”，琅东商圈、江南商圈、长湖商圈„„一时间种种商圈如雨后春笋，层出不穷。

一轮声势浩大的商业地产开发热潮席卷之后，2005年，随着项目陆续启动，南宁商业地产体味到了冲动冒进后的阵痛：短期商业面积供应量过大，销售吃力兑现慢，过密而无序的商业布局，业态规划重复单一，资金链断裂，管理混乱。已建成项目经营惨淡，新建项目招商步履维艰。

面对过高的空置率，业内人士却很乐观，“过剩只是相对的，需要一个消化过程。”认为南宁商业地产面对的不单是南宁，而是全区甚至整个东盟，其辐射能力、扩张能力是很强的，只要业态布局合理，管理成熟，现在的商业面积是可以消化掉的。有关部门也强调：南宁的商业地产不存在“过热”现象。“作为商务部评出的全国十大商业网点分布合理的城市之一，目前南宁的商业设施、商业网点及规模，与其显性和潜在购买力相比还有很大差距。”

在去年7月商务部进行的全国大型商业地产首次专项调查中，广西的行程虽然选择了柳州，但给南宁留下了一份调查问卷，对南宁5000平方米以上的商业地产项目数量、空置情况、网点布局和业态结构的合理性等问题给予了高度关注。就在今年的3月31日，建设部又发出紧急通知，要求包括南宁在内的40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据[相关新闻]。根据来自南宁市政府的数据：至2005年底，南宁市商业市场建筑面积将达到540多万平方米，人均拥有面积高达3.5平方米以上，远远超过上海人均1.1平方米左右的水平；而上海居民的可支配收入平均水平是南宁的2倍多。不管愿不愿意承认，南宁的商业地产确实存在很大问题，并已受到了相关部门的关注。

在《南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）》中，南宁被定位于区域性国际化城市，这决定了商业地产肯定会在南宁房地产开发中占相当大的比重。

按照南宁市２月中旬公布的“十一五”规划纲要内容显示，以物流商贸服务为主体的第三产业，其比重在2010年依然要占据南宁市经济的半壁江山，高达51.30%。

商业是构成城市活力、竞争力的重要支点和力量，商业地产也是城市运营中不可缺少的重要板块。南宁的商业地产的未来或许还不明朗，随着西南沿海交易区域的扩大，东盟、泛珠区域的资源整合，区域性的共同发展机不可失，希望企业、政府、产业界能在反思与磨砺中得到升华，真正成长起来。

朝阳商圈<1160>字节

作为南宁传统商圈的朝阳商圈就是沿朝阳路一带的商业网点区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。

朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在30万人次以上，宛如一条流金淌银的商脉，是南宁商业业态最丰富的区域，拥有非同凡响的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。

2005年该区社会消费品销售总额为68亿元，当年南宁市社会消费品销售总额为378亿元，不足1平方公里范围里的商家为南宁市贡献了近五分之一的份额。

朝阳商圈的盛衰牵动着南宁市经济大动脉。2004年7月万达商业广场的开业，在以百货大楼为中心，包括万隆百货、民族商场、和平商场、裕丰商场、向阳百货、交易场、南方大酒店、凤凰宾馆、银河商场等店铺组成的老朝阳商圈之外，重建了一片多功能的商业街区，同时将订单式商业地产的新模式和新思维带到了南宁。南宁万达开业半年就为南宁市创造了3700万元的税收，随后人民东路梦之岛开业、国美电器进驻，新的东朝阳商圈带动整个朝阳商圈进入前所未有的繁荣阶段。

2004年末，南宁市公安局交通警察支队将朝阳路原来设置的活动中央隔离墩改为全封闭的中央隔离栏。交通管制状态使朝阳商圈的发展陷入瓶颈。道路交通，成了制约这个广西第一商圈发展的最大难题。重新激活南宁朝阳商圈成为商家、政府以及广大消费者共同的呼声。（激活南宁朝阳路商圈系列报道）

2006年2月，一份《发展大朝阳商圈的主要构想》出现在人们的视野，在兴宁区政府牵头之下，要与众商家将朝阳商圈共同升级打造为“广西第一商圈”。

同时，盛世·联邦广场盯准了以交易场为中心的百货食品批发商圈，携带新一代批发经营模式加入到朝阳商圈中，全面升级商贸批发的硬件环境，增值现代化的商务功能，揭开了新一轮升级朝阳商圈的序幕。

中环商圈<310>字节

中环商圈也即是人们所说的七星路商圈，是以梦之岛两店、七星路沿路个性品牌店为核心，幅射新民路、古城路、桃源路，包括华联超市民族宫店、王府井百货的七星－古城路段。

中环商圈的历史不算太长，但其发展速度非常惊人，归根结底原因就是中环商圈的商业业态和商品定位都非常分明而准确。

占据古城路两端的新旧梦之岛两店，将整个地段的品牌价值大大提升。而一直被人们称之为女人街的七星路，本来就是走高档时尚名品路线的，商家自发的以这一价值体系给自己定位，形成了以经营中高档、时尚商品为主的品牌商圈。

相对于走百姓路线的朝阳商圈参差的消费档次以及混乱的道路交通，消费水平日渐提高的南宁市民更青睐于中环商圈档次高、特色浓的店铺。

埌东商圈<568>字节

埌东商圈是一个未来的概念，是服务于以国际会展中心为核心的埌东埌西中央商务区的配套商业，从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路以及民族大道东段延长线间区域。

在城市定位上，埌东首先是以国际会展中心为核心的中央商务区，也是东盟国际商务区的幅射延伸区，整个“泛埌东”地区的商业，都是为新商务经济发展服务的功能配套商业，是商务经济的硬件基础和软件平台。

如今的埌东还算不上真正意义上的商圈，专家认为：未来2-3年，“泛埌东”首先要形成商务圈；未来3-5年，形成配套商业圈，休闲商务类、高端展示类商业业态，将会向“泛埌东”汇聚归位；未来5-8年，才会形成真正意义上的中心商圈或称核心商圈。

比如国际会展中心对面的。航洋国际城，这样一个将多种功能集于一体，实现高端商务活动的有机建筑综合体，就是未来埌东高端商圈的一个雏形。

目前该区商业网点不多，已经营业的有南百五象购物广场，其他在建或筹备中的还有琼林家之湾商业广场、佳得鑫水晶城、航洋国际城等，会是南宁最高档的消费区域和消费商圈。

第四篇：广德县竹产业发展现状与开发对策

第七届中国竹业学术大会征文

广德县竹产业发展现状与开发对策

陈兴福（安徽省广德县林业局林科所、森林公园242200）

摘要通过分析广德县自然概况、竹类资源分布、战略经济地位、竹产业发展优势与特点、开发现状与技术水平、存在问题与不足，提出广德县竹产业开发的系列对策。关键词广德县，竹产业，现状，开发，对策

1广德县自然概况

广德县位于苏浙皖三省八县（市）交界处，地处皖东南山区东北部，属天目山、黄山余脉的低山尾部或丘陵地带，大地构造属南京凹陷边缘部分，形成了适宜竹类植物正常生长发育的复杂多样的奇特地形地貌。海拔14.5-863m，海拔600m以下分布着由花岗岩、砂岩、板岩等发育形成的地带性山地土壤，有紫色土、灰沙土、黄棕壤、石灰土等，土层厚0.5-1.2m，有机质2%,PH4.0-8.0，肥力中等至肥沃。自然气候属北亚热带湿润气候区，年均气温15.6℃,年均积温4950℃,生长有效积温2200 ℃,年降水量1300mm，年均相对湿度80%，日照时间2200小时,无霜期218天。

2广德县竹类资源分布

２０１０年全县竹林总面积已达5.6万hm，其中毛竹占75%以上，居安徽省首位，是我国著名的“竹子之乡”。全县9个乡镇都有大面积竹林分布，现有自然分布竹类植物7属55种，引种栽培已达150余种，以毛竹、红壳竹、刚竹、雷竹、元杂竹、紫竹、黄古竹等分布最多。经调查试验总结，全县主要笋用竹种有16个，其中分布广、面积大、历史悠久、效益好、有发展前景的9种，如毛竹、红壳竹、紫竹、刚竹、雷竹、安吉金竹、灰水竹、高节竹、哺鸡竹等。县内建有微型的安徽省竹类植物园（竹种园）1.1 hm和在建的竹类基因库项目20多hm，还有私营竹种园等。竹子目前已广泛用于园林道路景观、公园置景、庭院造景、盆栽盆景等，成为现代生态环境植被中的佼佼者，特别在竹子造林绿化造景、母竹移植、引种驯化及竹材综合开发加工利用等方面已形成较大规模的成熟技术与丰产利用模式。2223广德县竹产业战略经济地位

广德县竹产业的战略经济地位十分重要，竹林面积占全县林业用地的25%，占全省竹林面积的20%左右，是全县森林资源和山区经济的重要组成部分和主要支柱，竹产业已成为全县山区经济发展、林农脱贫致富的大宗行业和支柱产业。自1993年建成全国最大的3300 hm2毛竹丰产林基地后，在全省乃至全国都产生了很大的影响，大面积毛竹丰产模式和竹类科技成果已在全国起到积极的辐射指导交流作用。另外，六大系列上千种竹类加工产品以系列化、规模化、高档化、品牌化等步入全国前列，竹类扇骨、工艺扇、竹雕、竹编、竹地板、竹笋罐头、竹家具、竹荪等已打入东南亚、韩国、日本等国际市场，成为出口创汇的支柱产品。4广德县竹产业发展优势与特点

——————————————

作者简介： 陈兴福（1964-），男，汉族，大专文化，无党派，《广德年鉴》主编、林业高级工程师、中国林学会及竹子分会会员、省作协会员，从事竹类栽培技术研究30年，已出版毛竹、紫竹栽培研究专著３部，长篇小说、文史类专著５部，科技成果奖１２项。电话：***,6022931 邮箱：cxfcxf1964@163.com4、1竹产业蓬勃发展

竹林资源、面积、规模和效益迅速扩大，稳步增长，特有的优良乡土竹种的特色优势日益呈现，相继形成特色“紫竹之乡”、“红竹之乡”、“黄古竹之乡”、“摇椅之乡”等，特别是在2002年县委县政府提出“竹业富民”发展战略后，竹产业迅速发展成为热潮。4、2科研成果丰硕

通过十年毛竹丰产林基地建设，已总结出十大丰产配套技术措施，即护笋养竹、合理采伐、竹林保护、竹鞭诱导、劈山抚育、松土施肥、客土埋青、适时钩梢、调整结构、综合利用等，获得６项竹类科技成果，出版３部竹类技术专著。

4、3全社会办竹业成为亮点

通过招商引资全力推动全社会办竹业，大力发展竹林及竹产业，不断凸现“中国十大竹子之乡”特色，逐步形成竹产业体系和地方品牌。

4、4竹产业发展潜力很大

全县发展竹业资源及开发利用的空间还比较广阔，前景很好，单位面积的产值增值空间比较大，广德将建设成为苏浙沪的后花园并共同构建全国竹业基地、科技合作项目基地。5广德县竹产业开发现状与技术水平5、1竹产业开发势头强劲

全县竹林总面积已达5.6万hm，近8年来每年新增竹林面积1000-2000 hm，实施以“五大基地”建设为重点的“竹林丰产增效”工程建设3070hm,建立各类示范户422户，现全年竹业产值18亿元，千万元以上竹产业企业发展到25家，年出口创汇2600万美元，安徽森泰集团和宏宇公司产值突破亿元大关。一批具有较高技术含量的企业如国林、森泰、宏宇、明德、永国、顺达、龙达、欧阳等快速成长，竹产业多元化进程加快。2225、2科技创新能力增强

重点建设毛竹笋用、笋竹两用及红壳竹、黄古竹、紫竹5大丰产林基地及毛竹现代科技示范园区，实施“十村百户”工程，在重点竹产区推行竹林垦复丰产配套技术。5、3形成竹产业科技研究服务体系

建立以县林业技术推广中心为龙头，以县森林病虫防治检疫站、林业科学研究所、国有花鼓林场为骨架，以9个乡镇林业工作站为基础的林业技术推广体系，取得省级、地市级以上科技成果18项，在省级以上专业刊物上发表学术或技术论文185篇，出版学术专著２部和专辑2本。

6广德县竹产业存在问题与不足

广德县竹产业目前存在资源总量少、经营管理粗放、产业化程度低、科技含量不高、综合效率差等问题，一定程度上制约了竹材、竹笋加工产业和旅游经济的发展。6、1竹林低产原因

粗放经营、不合理采伐、护笋养竹未跟上、未采用或推广丰产栽培管理技术等。6、2全县竹产业发展不均衡

扶持力度仍然不够，投入严重不足，相关激励扶持支撑管理机制仍未建立，经营水平不高，科技含量少，综合效益低下，竹材利用率低，加工企业规模不大，产品档次不高，产品结构不合理，综合开发能力不强，竹文化研究不多，真正上规模、上档次、有品牌、有高附

加值的龙头支柱企业和产品依然不多，竹产业发展机制不活，产业主导地位不明确。6、3经营机制问题

守着大资源，却是办着小产业，投入低水平，获取低效益，资源浪费大，附加值低，缺乏龙头企业带动。

7广德县竹产业开发的系列对策7、1领导重视，政府引导，政策惠顾

以项目为带动、典型做示范、基地作保证，唱响品牌主旋律，造浓“竹业富民”氛围。7、2科学布局与区域发展

按照“区域化布局，规模化生产，标准化示范，市场化经营，社会化服务”的产业化发展思路，加快五大竹子丰产林基地建设，同时带动竹产业加工、开发与综合利用。7、3科学分类指导

统一规划、宏观调控、分类指导、科学引导；以内涵挖潜为主，扩大外延为辅；“山上建基地，山下办工厂搞加工，山外抓市场，科技创高效”；建立产供销一条龙、科工贸一体化服务网络。

7、4确立科学的现代竹林经营目标

即“高产、优质、高效、安全、可持续”十一个字，建成新的现代“竹林经营”理论体系。

7、5实施品牌发展战略

发展、扶持、壮大竹产加工龙头企业，大力发展竹地板、竹集成板、竹纤维、竹工艺品等系列产品，创地方名优特色品牌，不断向产业化、系列化、地方特色化发展,形成在全国范围内相对独特的高效的全方位的科技含量高的竹产业地方特色和品牌优势。

7、6加大对竹产业发展的扶持力度

形成以经营业主为投入主体、政府专项扶持、育林基金补助、信贷投入、全社会力量共同参与的多元化投入模式。

7、7培育市场，建立行业协会

加快建立竹产业协会及重点竹产区乡镇竹产业协会，大力培育竹产业专业经济合作组织，构建流通服务平台和社会化服务体系。

7、8加强科技支撑

整合现有科技力量，建立竹产业科技服务队伍，组织技术开发和课题攻关等，鼓励和支持科技人员开展技术开发、示范、推广和承包。

7、9完善现代竹林经营制度

完善现代竹林分类经营、定向培育制度，强化现代竹林经营标准化建设，尝试推行竹林轮休制，建立现代竹林经营机制，制定合理的价格政策，稳定和完善现代竹林承包经营责任制。

7、10规模发展

建立“中国竹乡特色”和现代高科技的规模栽培经营生产基地、竹林科技示范园区，配套兴办各类家庭作坊式、专业村组式、相对集中型的竹材交流中心、竹类市场、综合系列加工厂等。

7、11实施竹林高效培育示范工程

推广竹林深翻、科学配方施肥、引水灌溉、林地覆盖、笋材两用林改造、特用乐器材培育和林下套栽混交新技术。

7、12创新现代竹林培育关键技术

如种质资源品质改良技术、生物多样性促进技术、生态系统和谐发展调控技术、定向精细培育技术、竹林营养循环系统综合调控技术、竹林资源培育经营关键技术等。7、13全面综合发展

要多林种、多品种、多立地、多用途、多功能、多项目、多层次、多角度综合立体开发，将科技与生产、经营与研究、基地与加工、生产与生态、文化、观赏等有机结合起来，重点开发竹产业的经济、社会、文化、生态、旅游、工艺、观赏价值。

7、14调整竹产业结构体系

发展竹类新产品、新工艺，向精深加工和名特优新系列、高科技、精加工、高效优质低消耗、多方位、多功能、实用适用型方向发展，创立一县一乡一村名牌拳头产品，组建竹产业种植、加工、交易、服务中心。

7、15强化管理

强化资源管理、行业管理和宏观调控，建立技术管理服务网络和管理体系，将行政、经济、技术、生产、科研、管理、示范等有机结合起来，提高竹产业综合效能。8 小结

通过分析广德县自然概况、竹类资源分布、战略经济地位、竹产业发展优势与特点、开发现状与技术水平、存在问题与不足，提出广德县竹产业开发的系列对策：领导重视、政府引导、政策惠顾，科学布局与区域发展，科学分类指导，确立科学的现代竹林经营目标，实施品牌发展战略，加大对竹产业发展的扶持力度，培育市场、建立行业协会，加强科技支撑，完善现代竹林经营制度，规模发展，实施竹林高效培育示范工程，创新现代竹林培育关键技术，全面综合发展，调整竹产业结构体系，强化管理等。

参考文献

1、陈兴福，毛竹培育与利用[M]，中国林业出版社，1996.32、陈兴福，笋用林实用栽培技术[J]，竹类研究，1997.13、陈兴福，紫竹特色乡发展战略与对策[J] 中国农技推广2006(22增)

4、陈兴福，关于竹林培育关键技术问题的探讨[J]，中国林业论坛，2007.105、陈兴福，紫竹栽培与开发利用[M]，中国科学文化出版社，2011.2

第五篇：浅谈桂林旅游商品市场开发现状分析与对策

浅谈桂林旅游商品市场开发现状分析与对策

森游05-1班覃必富3050537102

[摘 要]桂林旅游商品是桂林旅游产品收入的重要组成部分之一，其占旅游总收入的比重伸缩性很大，在客源数量既定的情况下，开发旅游商品是提高旅游经济效益的有效途径。这对于桂林来说，就更具有特殊的战略意义。文章根据桂林旅游商品开发的现状，分析了桂林旅游商品市场的特点和发展的薄弱之处，从政策扶持、扩大生产、创造特色、建立品牌和质量监督等五个方面提出了建议，希望能以此加快桂林旅游商品的开发力度，增加旅游购物，提高桂林旅游业的效益。

[关键词]：旅游商品；开发现状；对策

旅游购物是旅游产业“吃住行游购娱”六大要素之一，旅游商品就是旅游购物的核心产品，是增加当地旅游收入重要途径。世界旅游发达国家的成功经验表明，旅游业要想获得最佳产业效益并保持持续、稳定发展，必须以六大要素的协调发展为基础，同时，建立完善的旅游商品市场机制，树立旅游产品特色和品牌；以此来赢得旅游者的信任和交易。当一个地区行、住、游等基础设施已趋于完善，旅游业要想取得更大的经济效益，一定要加快发展属于弹性消费的旅游购物。桂林旅游商品更应该从这方面着手；建立完善的市场制度，加强质量监督，树立良好的购物坏境。

1.桂林旅游商品市场的开发现状分析

随着桂林旅游业的飞速发展，桂林旅游商品市场伴随着壮大起来。经过20多年的发展，桂林由桂林旅游的起步阶段到旅游商品的生产规模扩大与多样化阶段。由此，旅游商品的生产和销售在数量方面也开始出现品味单一，缺乏质量检验，没有特色商品，价格混乱，恶性竞争的状况。

桂林旅游商品的市场开发薄弱之处：一是缺乏特色商品，具有所在景点、区域、所属文化、习俗和特色的旅游工艺品品牌较少。由于本地旅游商品生产企业相对弱小，而受到来自全国各地同类旅游工艺品的竞争，致使出售的商品雷同，使旅游者很难购买到具有桂林特色的价廉物美的旅游工艺品。二是旅游企业对旅游商品开发认识不足。因而在实际工作中表现出重视景点景区开发，而旅游工艺品的研发和生产大多被纳入工业企业的管理范畴，未能有机地结合到各地旅游发展建设规划之中，造成旅游商品研发、生产、销售脱节，因而难以适应旅游消费市场的需要。三是缺乏与相关产业的强大支持。旅游商品涉及多个行业部门，其发展规模受当地工业化水平的制约。旅游商品的发展，如果没有强大的工商业的支持，很难形成产、供、销的良性循环。四是旅游商品销售渠道的弊病。由于到桂林旅游大多属团队包价旅游,旅游者的购买力在很大程度上被导游所控制。由于利益的驱使，旅游者进店购买的商品往往质次价高，削价竞争，造成旅游商品在旅游者心目中信誉下降。五是商品包装较差、档次不高、附加值低。桂林旅游商品包装仅停留在传统的层次上，未能及时了解国内外旅游商品发展变化的行情，研发出文化内涵高的艺术性包装。常常出现“一等货品”、“二等包装”、“三等价钱”的情况。

2.桂林旅游商品开发的市场对策

旅游商品开发的全过程一从观念商品的创作到商品的生产和经营，都必须依靠政 策支持和科学管理。政策与科学是实现旅游商品开发战略目标之保证。

2.1政府加强与改善宏观控制，建立相应组织。

桂林有众多的生产和经营旅游商品的部门、集体和个人；从事旅游业科研，热心开发旅游商品者。这有利于开放和竟争，有利于产品开发和繁荣市场。加强宏观控制，建立相应组织，并非要把这些单位和个人“统”起来，或者改变其隶属关系、经济成分和经营方式。而是为他们服务，沟通和提供信息；交流推广经验和科研成果，协调行动，对重大项目组织合作关系，妥善协调各经济形式、各层次的关系和各方面的利益；研究政策、对策，制定长中期发展规划等。

2.2鼓励桂林旅游企业科学研究，建立奖励制度

桂林旅游企业除了科研部门有计划地发展有关旅游商品科研项目外，应全面落实科技政策，制定鼓励措施，建立奖励制度，以调动全社会，尤共是民间能工巧匠、离退休科技人员的积极性主动性和创新发明精神。凡对旅游商品市场理论与实践，游客心理动机，商品造型、设计，生产技术、工艺，新产品开发与经营管理等取得科研成果的单位、集体和个人，都应得到奖励，重大成果还应报请上级嘉奖，并可申请专利权，以此能得到产权保护。

2.3扩大桂林旅游商品生产规模

桂林在漫长的历史进程中创造积累了丰富多彩的传统工艺；但由于商品经济的发展和现代文化的冲击；传统工艺面临失传的危险。因此，在设计旅游商品时，必须充分利用桂林当地各类实物和形象资源，激发旅游者购物兴趣，并起到很好的广告宣传作用。在对传统工艺品进行现代化开发、保持其艺术和工艺特色的同时，要融入现代思想观念和消费观念，尽量向旅游商品文化内涵倾斜，使之适应现代旅游者的生活消费方式和纪念方式的需要。

2.4大力创造桂林旅游特色商品

桂林的旅游商品的开发应把自然风光与民族风情结合等各种媒介制作成各种类型的旅游工艺品如字画、茶具、挎包、手提袋、枕套、座靠垫、领带等。“桂林山水甲天下”对于游客来说，最具有特殊的纪念意义。利用的少数民族的风情，如壮族的织锦、苗族的花带、瑶族的挑花和蜡染、侗族的侗布与侗毯等民族服饰、工艺品等。此外，歌舞表演是壮、侗、瑶、苗等少数民族历史积淀形成的深厚优秀传统文化。因此在用材、造型、色调、图案、风格、包装、装潢等方面，都要围绕桂林特色进行设计生产。

2.5努力建立桂林旅游商品的品牌

桂林旅游商品要依靠质量、特色来树立品牌形象。品牌的建立要求旅游商品不管是所用材料,还是实用性能、包装装潢等都首先要体现较强的质量意识，这是树立旅游商品品牌形象的基础。另一方面要深入挖掘本民族的文化内涵，以深厚的文化背景为依托，设计出特色鲜明的旅游商品。同时，品牌离不开商品的商标。商标不是一个简单的名称或图案，它融入了旅游企业文化甚至民族文化，代表了一种品牌的标记。重要的是商标以法律形式加强了旅游企业的无形资产保护程度，以一种简单易记、统一化，标准化的标志使自己的旅游商品在众多的竞争产品中脱颖而出，更有利于企业产品的市场促销宣传；而且容易得到消费者的心里认同。

2.6加强和完善桂林旅游商品质量监督制度

旅游商品质量的好坏，直接关系到旅游企业和旅游者的利益。商品质量检验和资格认证是建立良性循环的旅游购物环境的关键因子。加强商品质量监督，保证桂林旅游商品市场开发的有效机制。在完善相关部门的检验技术之外，还要対游客进行宣传如何识别旅游商品的方法。从而在各方面的协调下，坚决把伪劣商品和假冒商品拒之门外。

结束语：

在旅游业还继续快速下，桂林旅游商品要在旅游市场的竞争中，立于不败之地，应着重坚持政策扶持、扩大生产、创造特色、建立品牌和质量监督等营销策略。做好桂林旅游商品的市场开发不但对于提高桂林旅游业的效益，而且对于其他地区旅游业产业的协调发展都具有示范效应。

参考文献:

［１］赵黎明,辛长爽．旅游商品开发探讨[J].北京第二外国语学院学报,2001

［２］叶佩韦．关于开发桂林旅游商品的思路［Ｊ］社会科学家 １９８７年 ０２期 ［３］唐世和．浅议桂林旅游商品生产和经营［Ｊ］社会科学家 １９８９年 ０２期