西湖花园商铺销售策划提案

第一篇：西湖花园商铺销售策划提案

（一）项目定位的SWOT分析

项目优势：

1）区位：本项目位于漳浦未来的城市商业副中心，东西贯通，交通便捷。2）规划：是目前漳浦县域内，唯一的高档品牌家居装饰市场，并能够形成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。

3）硬件：项目所在的龙湖路宽度将达24米，完全超出家居装

饰业必备硬件要求的20米。

4）理念：营造出与漳浦县原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。

5）人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展

项目劣势：

1）项目在漳浦县域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理。

2）项目的对面是实验二小，对专营市场的形成起了一定的冲淡作用。

3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格相对老城过高，使这些商户在投资上形成一些困难。

4）在地理位置上，老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大部分，截断了项目市场的部分终端客户。

市场机会：

1）目前，漳浦县城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。

2）县域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。

3）现有漳浦市场的家居装饰商品，已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。

4）老城经营家居装饰产品，在终端消费者心目中定位为中低档产品。

5）对于家居装饰的品牌商户，在租赁和出售的价格上相对于周边的城市具有很强的合理性。

6）现在漳浦市场上的多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。

7）现在漳浦县域内原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。

市场威胁：

1）富丽花园家居装饰市场对本项目的直接威胁。主要表现在终端产品的档次和市场的规模。

2）未来规划的家居装饰业，对本项目的潜在威胁，威胁的大小直接取决于定位是否同质化。

3）现漳浦老城的一些有影响力的经营户，对于我们市场的形成具有一定的冲淡影响。

4）国家宏观政策的调控对相关行业的影响在今后一年也会对本项目造成一定的不利因素。

（二）定位的优势

a、可以使客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析，我们发现在周边的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目商铺雷同于它们，必将增加市场压力，加剧市场竞争，在这方面，本项目明显处于不利地位；

b、有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，漳浦的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对家居装饰的需求量较大；

c、目前在该区域集中的家居装饰材料区（城）相对较少，且高档品牌家居装饰区更少，因此本项目有着很大的发展空间；

d、项目现在虽人气不旺，但交通条件十分理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展家居装饰业的硬件需要；

e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应，避免了定位的同质化；

f、良好的市场操作性：我们这一定位，是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。

（三）目标客户群的定位

根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。

A、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。

B、显性客户群：可分为投资者和经营者

a、投资者：

1、本区域的商铺投资者；

2、看好本区域家居装饰业发展前景的其他地区的投资者；

b、经营者：

1、经营知名家居装饰品牌的加盟者或连锁店；

2、一些准备设立办事处的装饰公司；

3、本区域的高档品牌装饰经营者；

4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地区经营者；

二本项目商铺的销售方案

此次本项目商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好,最低控制在500万元左右。商铺现余38户，每户按60㎡计算,销售均价以3800元/㎡计算,则此次商铺应回笼金额为866.4万元。

根据市场分析，销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。

（一）以租代售。（主要是针对经营户的销售方

式，降低其经营门槛）

以租代售，就是客户一开始先付总房款的30作为购房定金，并与开发商签订一至二年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清一年租金；租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房合同；若客户无意购买，则向客户返还开始交纳的购房定金。

以租代售这种

方式降低了置业者门槛，首付大概6.8万元（60*3800*0.3=68400）即可，缩短了销售周期，有利于打开市场形成人气，带动以后商铺的销售。

根据我们对漳浦县市场的实地调查发现，漳浦县商铺月租金为12—28元/㎡不等。

月租金（元/㎡）占调查的比例

12-10

16-20

18-20

20-20

24-10

26-10

28-10

均价为19.8总计为100

从上表看，漳浦县域内的月租额可以分为12元/㎡的低价段，16—20元/㎡的中价段，24—28元/㎡的高价段。虽然16—20元/㎡占主体部分，但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部因素，这部分价位相对有些保守。本项目的商铺属于新建市场，配套设施完善，故取中段价位的均价16元/㎡和高价段的均价26元/㎡为其变化幅度，因此我们的商铺租金定价取其中高价位的均价16元/㎡。

针对这个租金定价，对于我们这个项目，以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制，若全部以这种方式销售，则回笼资金才达303.69万元（租赁合同以一年为期限）。

（二）直接销售。（主要是针对投资户的销售方式，打消其投资回报的顾虑）

我们这里所说的直接销售包括三种具体形式：1.一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠)；2.分期付款(签订合同时先付总房款的40,房屋封顶时再付40,交房时最后付20);3.按揭(首付为总房款的50,剩余房款客户向银行贷款付清)。

这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。

因此，结合现在商铺销售上存在的实际情况，建议采用这两种销售方式相结合的销售方案。对此我们对这一销售方案的可行性进行了相关分析。

（三）销售方式组合分析。

一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一样的，而对于分期付款方式，因工程进度不同而有异，故只以第一期款额计算资金回笼。（据保守估计，计划销售占总户的85，计32户）

下表—租售月租金以16元/㎡收取，租赁合同以一年为期限

户数（户）面积（㎡）房款（元）备注

以租代售：1272082080房款30 一年租金

一次性付款（含按揭）：84801824000

分期付款：127201094400总房款40，（一年内封顶可收回总房款的80）

销售总计：3219207296000

（四）投资回报分析。

无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报。西湖商业街高档家居装饰区是新兴市场，市场人气有待提升，所以租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，这样不利于商铺地位的提升，也不利于高档品牌市场的形成。但是随着发展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。

下表是投资一年后投资的回报率：

5年期月利率为4.650‰，十年期月利率为4.800‰

月租金（元/㎡）投资回报率（一次性付款）投资回报率（按揭）10年期投资回报率（按揭）5年期

185.549.799.00

226.7711.9611.00

268.0014.1413.0

1投资者供款一年或购买一年后，房价上涨一定幅度，则回报更可观。

根据上部分投资回报率的分析，可以看出为更快形成市场，增加人气，利于下一期商铺的销售，发展商可以代替那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺，并保证可以给其一定的回报率如6.00，这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险，如达不到一定的回报率，开发商每平米可能要承担200元的风险，但随着市场逐渐完善，房价上涨，这种风险将降到最低。对于我们这个项目，这种销售方式是可行的，尤其在西湖新城商业街真正形成后。因此针对这种情况，发展商就要采取积极合理的招商策略，更快吸引经营户进驻，这样既加强了投资户的投资信心，还可以更快提升项目的知名度和影响力。

（五）、具体的招租方式

不管是以租代售还是为投资户进行招商，开发商都必须积极的吸引经营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位——高档品牌家居装饰区，因此建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。具体操作如下：

1、推出品牌商家进驻优惠策略

品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以建议对于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租；

2、“客户领袖”奖励计划

针对目前地区商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：按其所购买的商铺总价的1作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式。

3、针对目标客户采用DM策略

对于一些目标客户,可以通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式。

4、设置专职人员

对于售楼处可以设置一个销售商铺的专职人员，主要负责商铺的一系列问题和情况，也包括售前、售中及售后的各种服务。

三营销推广策略

根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我们在有效控制广告宣传费用的同时，将采用针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，使整个项目的宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销和旺销的效果。

（一）推广主题

基于前面的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：

1、宣传该区域房地产业的蓬勃发展，必将带动家居装饰业的长远发展，从而使购买本项目的消费者对于商铺的发展前景与潜力充满信心；

2、本项目位于漳浦县新城区的主干路——龙湖路两旁，东西贯通，交通便捷，况且商铺前面的步行道空间较大，对发展家居装饰材料行业极具潜力；

3、项目独创性：以差异化竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点，我们的“有”——未来的商业中心；我们的“优”——合理的售价和租价；我们的“奇”——商铺和家居为一体。

(二)项目形象包装

1、主题广告语：

建议以“建造美丽家园——西湖花园高档品牌家居装饰区”为主题，进行广告诉求；

2、项目导视系统

建议本项目的导视系统表现手法采用多样化，更能充分的将本项目的形象及主题表现出来，因此可以在面向龙湖路的1、2#楼上悬挂条幅，并在324国道、牛旧路、青年路、麦市街、振兴路和四十米路等客流量较多的地方设立导视牌；

3、现场包装

1）、条幅：

目前整个项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告用在龙湖路、金鹿路、青年路、麦市街、重点公路、此项目标志性楼体和龙湖路两旁显著的楼群上，突出内容为一些醒目的广告语和租售热线等。

例如：

“投资有眼光，西湖商铺做家装”

“西湖园商铺，铺展家装财源路”

2）道旗：

为营造整体现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，建议在龙湖路和金鹿路上布设道旗，道旗内容以发布装饰材料区销售的信息及商铺的发展潜力为主。附加内容可以为：

“资本.运作.财富.扩张”

“今日寸金买土，明日寸土寸金

（三）“造势”策略

针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我们建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，进行一定量的报纸广告与软性文章炒作，在本地报纸和有线电视台发布，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及高档品牌家居装饰区的发展前景，从而营造出本项目商铺强大的升值潜力，使市场更加关注本物业，加强客户的投资信心。在造势阶段建议在电视上进行广告宣传时以整条商业街为重心，适当的突出高档品牌家居装饰区的发展，局部中体现出装饰区的重要价值。

根据调查，因为本项目是新型项目，对消费者的心理影响不是很大，为了改变这种现象，我们策划出两个方案，可以更好的配合前面的宣传。

方案一：

主题：“西湖家装商铺，铺展美丽新生活”

广告形式：以广播广告表现，具体内容建议可以配合歌谣。（见附件一）对于歌谣的音色选取，关系到广告的成功与否。

方案二：

主题：“丰源杯”家居装饰设计大赛

地点：漳浦县

策划用意：对开发商的品牌宣传及西湖商业街高档家居装饰区的形象定位

目的：赛事设立一、二、三等奖项,对于获奖的人士给予置业优惠或其它

媒体组合：电视、报纸广告、DM海报形式

两个方案可以同时进行，这样可以更好的把西湖商业街高档家居装饰区的形象宣传到人群的各个层面。

（四）常规宣传安排：

1、报纸广告：

目前在漳州市覆盖面较广的报纸媒体为《闽南日报》和《海峡导报》

a、《闽南日报》每天在漳州市的投放量为2万份，只在周二、周四发行彩版广告，彩色整版广告市场价为14000元。

b、《海峡导报》每天的总投放量为12万份，其中在漳州市投放3万份，在漳浦县投放2千份，彩色整版广告市场价为12000元。

根据这些情况，报纸投放应以《闽南日报》和《海峡导报》为主，选用1/2的版面，（这样费用不大，可集中在一个时段持续进行，建议集中在七月中下旬）诉求项目地理位置及高档家居装饰区的发展前景，从而引出本项目未来巨大的升值潜力。

2、软性文章：

报纸软性文章目标性较强，可以在《闽南日报》、《海峡导报》上有针对性的发表软性广告，内容同样诉求西湖商业街高档家居装饰区的地理位置、投资潜力及开发商多种招商经营的方式。

3、宣传单张：

由于宣传单张的制作成本低廉，适合大量的派发，建议制作本项目商铺的销售宣传单张，可以在内容、色彩上产生较强的视觉冲击力，制作要求能充分体现本项目优越的地理位置、项目的商业定位及高档家居装饰材料区的经营发展前景，同时可以附上商铺的投资回收效益分析案例（见附件二）。建议单张的开张可选择8K或16K双面，制作数量大约2000份。主要投放对象针对县域内的家居装饰材料商铺经营者。

四、附件一：

歌谣内容：

走一走，看一看，西湖商铺转一转；

河流拥，绿意绕，美丽风景在怀抱；

比一比，选一选，商铺优势很明显；

汽车道，火车道，交通便捷守要道；

装饰区，扮靓居，物业管理上得去；

潜力股，功能佳，升值指数无穷大，无——穷——大！！

五、附件二：

宣传单页内容：

主标语：财富起跑线，一声令下,您准备好了吗！!

副标题：西湖商业街高档家居装饰区装扮您的美丽家园

我们位于西湖公园南大门——实验二小/

我们将成为未来的西湖高档家居装饰中心区，市场前景广阔，经营空间大

形成一种具有特色、与众不同的商业规模/

医院、银行、学校……

为您设想周到的种种配套/

无限升值潜力空间，人气越来越旺，创业者的风水宝地。/

美好环境美丽人生

早进入，早得益

您的投资回报尽揽无余

以业主投资某一商铺为例

售价：4000元/㎡面积：50㎡

总价：4000×50=200000元

首期5成：200000×0.5=100000元

贷款：200000×0.5=100000元

10年期月供款：1098.19元（根据个人商用房月贷款利率换算得到）

按目前该阶段租金保守估计为：25元/㎡

所以月出租可获得收益为：25元/㎡×50㎡=1250元

结论：月租金>月供款

我们的优越是：

行走人生路：临火车站（规划中）、汽车站，便捷交通驰往便利生活

自然全接触：城市中的森林，纯自然生态有氧呼吸

全方位服务：学校、医院、银行、邮政……齐全配套，满足一切生活所需，解决经商者的后顾之忧

现代派建筑：富有人情味的细部设计、亲切迷人的尺度、现代感十足的色彩变化

潜质增值数：高档品牌家居家装中心区域，更合理更规范

第二篇：商铺销售推广策划

壹号府邸临街商铺销售推广策划

一.本案背景

1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧

2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢

3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。

4、目前武陟市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机

SWOT分析

优势

1、地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。

2、项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。

3、产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。劣势

1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。

2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。

3、部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。机会

1、目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。

2、武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。风险

1、目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。

2、武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。

二、目标客群分析

（一）消费者人群

1、武陟三阳商业区

目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。

2、住宅项目新住户

这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有周边住户的统计和分析，壹号府邸是年轻人和中年人两种年龄段为主

3、项目周边村镇的住户

项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。(二)购买者人群

1、市区及乡镇投资客

考虑商铺的保值增值，和未来詹泗路及新农村社区发展潜力。对于投资客户来讲，总价和回报率是关注的重点，以项目的总价和面积来看，需要比 较强的经济实力才行。

2、自营客户

符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。

3、壹号府邸住户

这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。

（三）购买习惯分析：

1、地段是购买商铺的首要因素。

对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。

2、现铺是销售阶段的重心。

按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。

3、对价格的敏感度高：

投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。总价决定其购买能力；总价控制

三、商铺定位分析

1、考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项目的形象定位。

2、本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。

3、考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。

功能定位

集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商业购物街

业态定位及面积分割

日常生活需求：小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等 休闲、娱乐：棋牌室、茶吧、美容美发、书店等 特色化经营：特色服饰店、特色饮食店

四、壹号府邸商铺的招商与销售策划

(一)项目商铺销售运营策略

1、统一招商

除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。

2、“出租过渡，最终出售”的收益模式

对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。

3、整合市场

整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体； 整合市场空间，进行合理商品布局；

整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商； 整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广；

4、合理回报

保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力； 通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动楼盘住宅的销售；

（二）招商销售总策略 招商策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；

4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。

销售策略 1、1-2层连卖，2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。

2、部分商铺带租约出售

针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。

（三）商铺招商与商铺销售流程

1、目标商户群的确定；

2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；

3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；

4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；

5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；

6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；

7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；

8、开发商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；

9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。

四、商铺营销实施策略

市场预热期：2014年10月1-5日

以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。排号认筹期：2014年10月10日

利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。

公开发售期：2014年10月20日

商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款。强销期：2014年11月—12月

承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。

清盘期：2015年1-3月

利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。

商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。

五、商铺的营销推广方案

(一)、商铺命名：

壹号府邸商铺命名：壹号府邸时尚风情商业街

(二)、推广主题建议

基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理 等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定位为：

壹号府邸时尚风情商业街

武陟创富新商机

(三)、推广方式及渠道建议

1、推广总原则

先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进商铺销售。

2、推广方式

方式一：营销中心现场展示

营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。

方式二：特色营销活动 A、开盘前

让先消费者得到“看得见”价值，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。

媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单页，手机短信群发的形式进行信息发布。B、销售期

小部分以竞价拍卖的形式进行炒作 建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会

壹号府邸时尚风情商业街要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。

六、营销推广主题

项目的营销主题即阶段营销重点，涉及到实质的控盘过程。项目销售得如何，与项目营销阶段重点安排得是否合理有极大的关系。营销主题有一个总的原则是：从主体到细部，从重点到次重点。项目的哪个方面是重点，与市场的特征、市场的变化是紧密相关的。

营销推广总主题：

壹号府邸风情商业街

全新创富商机

营销形象主题语：

掀起金涛富浪

财富势不可挡

第三篇：某花园媒体整合推广策划提案

Xx项目楼盘媒体整合推广策划提案

——提案人：xxxxx

1.xx城市楼市分析

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为xx城市地产发展的潮流。楼盘项目要取得优异化的销售业绩，就必须抓紧时机，竭尽全力利用自身的个性资本和雄厚的势力，把自身打造成极富个性和口碑、拥有良好公众形象的楼盘。

（1）Xx城市的生活水平及收入水平

（2）Xx城市楼市的发展情况（整体楼市的设计风格、环境、价格、销售

情况）

（3）目前xx市的楼市情况（至少需要2个举例说明对比，设计风格、环

境、价格、销售情况）

2.xx楼盘项目概述

（楼盘的风格定位、设计风格、适合居住人群、楼盘的地理位置、楼盘的价位、楼盘目前的销售情况）„„„„„„„„„„„„

3.楼盘项目的优势与不足

（1）优势

位置优越，交通便捷（详细阐述）

区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。

室外设施:活动场所、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。

室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、卡拉ok酒廊。

小户型（详细阐述户型结构、目标购房群、装修档次）

（2）不足

环境建设缺乏吸引力景观（详细阐述）

物业管理缺乏特色服务（详细阐述）

4.目标购房群

A类

年龄层次

经济层次

家庭构成B类

年龄层次

经济层次

家庭构成5.楼盘项目营销阻碍及对策

（1）阻碍

该花园内朝向差、无景、背阴的单位难以消受。

小区内商铺经营状况不佳，销售业绩不佳。

（2）对策

将区内朝向差、背阴、无景的单位作为特价单位炒作。

引爆住宅销售，带旺小区人气，促进商铺销售与经营。

根据小区特点开展特色品种经营（酒吧、咖啡厅）

6.形象定位

根据楼盘项目的价位和层次，定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

7.主题广告语

辉煌人生，超凡享受

8.广告宣传

广告宣传要达到以下三个目的竭力传达某花园的优势与卖点

尽快树立“辉煌人生，超凡享受”的物业形象。

直接促进楼盘的销售。

基于以上三个目的和地产市场一直以来的广告情况，策划人员建议把该楼盘的广告宣传分为两个阶段，分别为广告切入期和广告发展期。

A.广告切入期主要通过报纸软文和报纸硬广告形式竭力传达楼盘的优势与卖点。

B.广告发展期，一方面使用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告，以及开展各种公共活动打造xx花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。

9.广告切入期

A.报纸软文广告

主题1：辉煌人生，超凡享受。——为什么选择xx楼盘

主题2：事业生活轻松把握——楼盘的优质家政服务

B.报纸硬性广告

主题1：辉煌人生，超凡享受——离休闲购物广场只有5分钟

主题2：辉煌人生，超凡享受——家里面的娱乐休闲

C.网络宣传

突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬性广告提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告投放降低风险，保证广告的宣传效果。

10.广告发展期

A.报纸广告

从不同角度打造楼盘的系列品牌形象。

B.电视广告

配合促销活动和对开发公司的专访等形式，对项目进行正面的宣传，建立良好的口碑。

C.电台广告

通过电台配合搜房网得购房者俱乐部活动，配合项目的形象，给目标受受众以声音和感官的信息传达。

D.单张广告

通过商业信函投递、售楼部发送、报刊杂志夹送、资料派送等形式使单张广告送达每个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。

E.户外广告

在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段做灯柱、路牌、建筑物广告；在城市中心做巨幅建筑物或者路牌广告；在城市商业中心楼房上做巨幅广告。

F.车身广告

项目—繁华地段，项目——购物中心，项目——火车站

G.DM直投广告

利用杂志形式进行直投广告。

11.公共活动

举办各种公共活动，树立楼盘美好形象，迅速提升该楼盘的知名度、美誉度和记忆度。

（1）楼盘广场落成剪彩仪式

邀请知名人士及该楼盘新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）。

（2）楼盘“文化活动月”活动

一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易得到社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立楼盘项目的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于提高楼盘的知名度，造成持久记忆。

A.向到访人士提供电影入场券

B.在节假日和公众休息日在公共广场举办各种歌舞表演、文化活动。

12.网络

通过楼市搜房网进行全面宣传，配合网络炒作和购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。

A.启动看房专车。

B.项目网站或网页制作

C.网站论坛同时进行讨论，是开发商和有意向的业主进行沟通，更好的拉动销售。

第四篇：御水花园房地产销售策划方案

御水花园整体营销推广方案

目录

一、前言

二、优势与不足概述

三、目标购房群

四、形象定位

五、热点建议

六、广告宣传

七、费用预算

前言

一、承德双滦楼市分析

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为承德市地产发展的潮流。项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

二、项目的优势与不足

优势：

1、位置较为优越，交通便捷

位置优越： 处于双滦区的成熟社区之中心；徒步10分钟以内即可到达酒店、食府、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案

2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

室外设施： 活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场

室内设施： 洗浴中心、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

3、大户型

作为优势来讲周边开发的小区像如此大的户型比例不多，对整个区域的地产产品是一种补充。

不足：

1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升御水花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）

2、物业管理没有确定并可能会和其他楼盘一样缺乏特色服务

物业管理方面应根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使御水花园在服务方面具备应有的个性和吸引力。

3.大户型

同时作为劣视是因为大户型的市场可接受度较低，主要体现在面积较大装修成本及购房总款项过大。

三、目标购房群

1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在双滦区生活的中老年人

家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3500元以上时尚、享受在双滦工作的管理者或小私营业主

家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

四、形象定位

根据项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语：

辉煌人生，超凡享受

御水花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……

辉煌人生

御水花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

超凡享受：

享受入城中静谧

享受交通便捷

享受特别服务

享受都市繁华

享受至尊荣誉

五、两点整体建议

1、建御水会馆结合主题售楼中心

针对御水花园缺乏吸引性景观一点，建议在工程中建御水会馆和主题售楼中心。为双滦区增一别致景观，给项目周边居民添一处休闲、散步散心的好去处。如此一来，一方面能够增加御水花园的吸引性，提高御水花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。

2、物业管理方面提供特色家政服务

御水花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故御水花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强御水花园对目标购房群的吸引力。

六、广告宣传

御水花园的广告宣传要达到以下三个目的：

1、尽竭传达御水花园的优势与卖点；

2、尽快树立起御水花园“辉煌人生，超凡享受”的项目形象；

3、利用御水会所的影响力直接促进花园的销售。

基于以上三个目的和双滦房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把御水花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。

在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达御水花园的优势与卖点；

在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造御水花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场表演展示直接促进楼盘的销售。

广告切入期（1——2个月）

1、报纸软文章

主题1：辉煌人生，超凡享受

——记“我”为什么选择御水花园

主题2：事业生活轻松把握

——记御水花园特别的家政服务

2、系列报纸硬广告

主题1：辉煌人生，超凡享受

——这里离购物休闲广场只有10分钟

主题2：辉煌人生，超凡享受

——家里面的娱乐休闲（御水会馆）

主题3：辉煌人生，超凡享受

——滦河就是我们家的后花园

3、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。

广告发展期（3——4个月）

1、报纸

从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、电视

配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。

3、电台

通过电台配合承德搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。

4、单张

通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。

5、户外广告

①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；

②在双滦中心作巨幅建筑物或路牌广告；

③在双滦生意火爆的大街树巨幅广告牌；

6、车身广告

项目 —— 承德市中心、购物中心、火车站（5路、15路、公交1快线）

7、公共活动

举办各种公共活动，树立御水花园美好形象，迅速提升御水花园的知名度、美誉度和记忆度。

①御水会馆落成剪彩仪式

邀请双滦区各界知名人士及御水花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）

②主题售楼中心征名及题名活动

以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集御水花园售楼中心名称，（不要以什么售楼中心为名字以现代个性化的社会可能换个名字更好）。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。

③御水花园“居民文艺活动演出”活动

一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立御水花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高御水花园的知名度，造成持续记忆。

1）向双滦区区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；（从而做票务广告提高御水花园知名度）

2）于各节假日及工休日在御水会馆举办各种歌舞表演、文化活动等；

3）在双滦区范围内开展御水花园“居民文化活动月”万人签名活动。

8、网络

通过太原搜房（http://chengde.soufun.com/）进行全面宣传，配合网络炒作和承德市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。

① 承德市购房者俱乐部活动；（目前有效会员近900万名，并且数字还在速度增加，消费能力不可低估。）

② 项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）；

③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。

9、DM直投杂志

承德市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。

七、费用预算（略）

第五篇：湖景花园企划提案（范文模版）

湖景花园企划提案

第一篇 市场及项目分析

一、泉州市房地产市场概况

1、宏观经济运行及产业结构的变化

1）据相关部门统计报道，2002年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5

月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%的水平。

2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。

3）2002年上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%，居民收入增长7.8%，消费指数下降0.9%。

4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63万㎡，金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%。

5）2002年7月末泉州空置房面积达55.82万㎡，同比去年增长35.2%。

6）2002年第二季度，泉州房地产企业景气指数为93.3，同比去年下降13.3%。

2、政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响

1）2002年7月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为，给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。

2）2002上半年泉州成为省级园林城市，并将在2005年晋升为国家园林城市，以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景，进行规划方案国际咨询征集活动，都将有力的促进泉州城市形象及品位的提升，以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。

3）2002年6月底，市区太平洋花园爆发的物业管理**预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业管理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。

4）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。

3、泉州房地产住宅市场的发展趋势

1）大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域，城市重心东移已然显现。

2）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用，洛江必将成为泉州未来的发展热土。

3）2002年下半年始，“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的面市，宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到来。

4）区域购买力已基本得到释放，高端产品竞争加剧，有效需求不足已明显表现。

5）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受，但多层住宅仍是热销的主流，而高层住宅依然严峻。

6）随着土地开发成本的增加，工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新区迈进。

7）东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开发的基地，与高品质社区的孵化器。

二、本案SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析

1、项目优势 S

1）本案位于温陵北路与湖心街交叉的北边，隶属于鲤城区，毗邻东湖公园及东湖电影院、华侨历史博物馆、施琅故居，以及将要落成的市民广场，区域地段价值属性高，人文底蕴丰厚，市民有着较高的的认同度；

2）医院、银行、菜市场、电影院、博物馆、图书馆、超市等，配套齐全，生活便利；

3）本案于温陵路市区主干道旁，拥有12条公交线路，居民出入与行车十分便捷；

4）泉州重点知名学校：三中、五中、师院位于本案区域内，有较高的教育资源及就学条件；

5）东湖公园、城市园林广场与本案左右为邻，城市稀缺的景观资源，在繁华的市中心闹中取静，独一无二，是本案最大优势；

6）随着城市的发展与资源的日益稀缺，本案有着较好的发展前景及巨大的增值潜力。

2、项目劣势 W

1）本案处于新老城区的过渡带，项目后为城中村落，大量的民房密集而凌乱，并居住着大量的外来民工，居住环境及视觉形象不佳，影响项目的形象及居住品位的塑造与提升；

2）项目一侧紧挨八卦沟，其难闻的臭味及漂浮水面的污物，亦对本案造成一定的影响；

3）项目周边商业形态杂乱，档次不高，氛围不浓，店面空置率较高，店面租金相对较低；

4）项目所在湖心街前段，尚未改造，街面窄小，无商业氛围与特色，本案沿街店面的销售难度较大；

5）项目旁中泉大厦及几幢旧有建筑物，既破坏本案的完整性，又不利于项目整体形象的塑造。

3、项目机会 O

1）老城区受政府古城保护的制约，房产开发基本受限，对老市区的居住与生活有着向往和留念的客户群体，将是本案营销的一大契机；

2）本案对面的祥景家园定位为别墅小区，提升了项目所在的区域形象与地域价值，亦对本案的项目形象与品位的提升起着一定的促进作用；

3）随着绿色、健康、环保的居住概念被普遍接受，与稀缺的自然景观资源相伴而居，已成为都市成功人士对居住新的追求点，这将是本案的附加价值得以最大体现的市场大势。

4、项目隐忧 T

1）泉州国联房地产二期开发的定位为中高档住宅的“富贵花园”将直接对本项目构成威胁；

2）与本案同区域的项目开发及市区相近的住宅项目将形成对本案客源分（截）流的威胁，因此营销时机的把握，亦是本案的关键；

3）本案周围的村落、民房及众多的外来人员与较差的居住环境，将会影响本案目标客户群体对项目的抗性。

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第二篇 项目定位及产品修正建议

一、项目定位

1、区域属性与产品定位

本案位于温陵北路与湖心街交叉处，隶属于鲤城区行政管辖，街区定位明晰，项目区域具有丰富的人文及景观资源，东湖公园、图书馆、电影院等使本案所在的区域在市民的心中有着潜在的心理定位和情感倾向。

随着城市的发展与人们居住理念的提升，人与环境的统一协调将是未来的意识主流，而海景、湖景、山景、水景已开始成为人们居住的极致追求。

本案项目的操作应根据地块及项目周边现状环境的优劣势“扬长避短”，充分挖掘周边综合资源，摆脱项目周边民房的影响，充分利用与东湖公园、电影院、图书馆以及将要建设的城市广场等市政设施的区位优势，引导并挖掘出特定目标客户群体的潜在需求和价值的认同。

因此，本项目的定位应在高尚住宅的基础上，提升一个层次，以主题式住宅概念为主要思路，在提升项目的产品内涵的同时，更可达到产品的惟一性和排它性。

2、主力客户群体定位

1、客户群体定位：以二次购房的中产阶级为主（包括公务员、企事单位管理层、私营企业主等）；

2、客户区域定位：以项目周边及老市区的居民为主，周边地区（晋江、石狮、南安、惠安）居次，两者在本案客户总量所占的比例，预计分别为6：4。

二、产品修正建议

方案一 现代时尚的深港风格园林式住宅

依据地块及周边的资源配备以及能接受这一地段物业升值的客户群体来看，项目定位应着手于中上阶层，项目品质应属于中高档次项目。但是这一定位真正成功的关键还在于产品本身品质及我们所赋予产品的综合的附加价值。所以这就必须在产品规划当中重点塑造本案的综合竞争力，也只有这样方能吸引住这些日趋理性且又具实力的目标客户，创造利益最大化。

针对目前三个设计方案，以香港方面设计的规划方案，在大方向上符合我们所要求的整体定位，但由于香港规划设计公司对泉州的本土民情不甚了解，所以仍存在许多方面的不适应，必须做出修正以更为贴切的被目标客户所接受。

项目地块呈扇形状，从总体的规划来看，在泉州当属前卫，且它的朝向，分布及排列也较为合理，所以说大方面能满足于中高档项目定位，而在于细部处理及本土适应性上却存在许多不足，这又将影响整个项目档次塑造及价值提升。

因此就总平、外观、景观、配套及户型的调整作以下建议：

总平规划：整个首层都为店面，首先量太大，其次有些中庭花园内侧的店面商业价值不高且很难定位，与住宅园林中庭氛围格格不入。建议把花园内侧店面架空作为园林的延伸部分以化解内街店面推广的抗性，以提升项目人性化品质塑造。

外观：目前的方案从颜色，造型及立面上线条与块面的组合都强烈的透射出深港特色建筑风格，但细部处理却仍较为生硬。

①颜色单一，没有能够把建筑立面的节奏感很有效的体现出来。

②立面板块构成不够协调，尤以13、14、15、16这一沿中庭立面更为明显，阳台与阳台之间，阳台与整体立面之间的关系，从功能与视觉两个方面都有欠缺。

户型规划：本案现行户型规划中客厅与主卧室的开间面积比例不合理，（客厅开间偏小，卧室开间偏大，户型面积设置缺乏变化，无法满足消费群体的需求，客户层次较窄，不利于销售，建议作如下调整：

1、房型设置：

二房二厅一卫：75~80㎡，客厅开间在4.3m左右，主卧开间3.8m左右，客厅面积20㎡左右为宜。

三房二厅二卫：110~130㎡，客厅开间在4.5～5 m左右，客厅面积25～30㎡。

四房二厅二卫：145~150㎡，客厅开间各在5.1～5.5m左右，客厅面积35㎡左右。

楼中楼： 180～230㎡，客厅开间各在5.5～6.5m左右，客厅面积40～50㎡左右。

2、面积比例：

二房、三房、四房、楼中楼的比例分别为：25%、40%、20%、15%。

3、户型特色：①错层：动静分离；

②带阁楼的楼中楼：赠送阁楼，既使用面积大于建筑面积；

③底层楼中楼：将售价低的底层住宅，设计成楼中楼，既可有效化解底层住宅价值低的缺点，又同时改变了以往楼中楼均是顶层的惯例，且还可使消费者耳目一新，并避免了攀爬楼梯之苦。

景观及配套：高档项目与普通项目明显区别在于它除了满足日常居住功能外，在所能享受到的配套，服务及产品附加价值重点提升，到位。这也是提升产品价值、塑造产品档次所要倾力打造的。

①功能配备：保安、保洁中心，业主服务中心、社区医疗中心、干洗房、便民超市、小区幼儿所、车库。

②休闲配备：社区景观中庭园林，休闲会所。

A． 景观中庭园林：区隔于普通的绿地、植物而打造出极具人性及自然灵性的至善空间：开放式绿地、棋艺方园、茗茶小歇，泳池/嬉水池、镜影荷塘、健康步道、花台凉亭、喷叠、带椅花架、儿童天地、露天剧场/舞厅，雕塑广场。

B． 休闲会所：健身房、桑拿房、台球室、乒乓球室、棋牌室、咖啡厅、网吧（如社区引入宽带网络就无须网吧）

方案二 以江南特色为主的苏州园林主题风格式住宅

介于项目地块处于新老区域交汇处，在东湖公园的优势依托下，以及与周边项目、景观互相呼应的协调性的需要，以及市政对于城市建筑物外观与颜色的要求及限制，故我们提出传统古典韵味之方案二：以苏州园林为主题的江南特色规划方向。

这一方案主题思想在于塑造具泉州市场唯一性及排它性的产品内涵，走无竞争路线，以使本项目在港深、台湾风格满溢的市场中一枝独秀。

规划重点：建筑与园林的有机结合，空间与人文的良性互动。采取这一方案将在外观及园林乃至项目内涵整体风格独树一帜，从而在欧陆风格与港深路线中，秀出江南水乡风景如画的古典韵味。

外观：以极具中国传统风格的斜坡顶、琉璃瓦为屋顶主建筑造型，并在立面与屋顶融入江南特色的建筑表现元素使之与主题定位的相呼应。（具体方案略）

园林景观：以江南特色、苏州园林为理念的中心思想，打造有人间美称的苏杭特色园林，风格印象：小桥流水，镜路荷塘，迥廊兰亭，林荫小径，山石小溪，轻风垂柳，草堂书屋。（具体方案略）

注：方案的难点在于小高层建筑与传统园林的有机组合，以及环绕社区的灵动水域的设计上。

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第三篇 项目企划

案名一

从上述产品规划思路与方向，可以清楚的反映我们的产品定位，加之这一项目的地段市政建设配备的资源及优势，我们把它定位为

市心公园带·大型园林式高尚社区

案名： 东湖豪园

组合形象： 东湖豪园

市心公园带·大型园林式高尚社区

产品印象：现代、时尚、高贵、尊崇、生态、人性

案名二

结合本案产品修正建议二的思路，本项目的定位为

大泉州首家苏州园林景观社区

案名： 东湖御景苑

组合形象：

东湖御景苑

大泉州首家苏州园林景观社区

媒体应用：媒体应用应着手于推案进度及工程进度的各个阶段而展开。重点把握新鲜、迅速、到位。

预告期：主要目的在于市场摸底及项目信息的传达，这阶段的媒体以户外定点看板及工地、售楼处形象，软性文章、夹报为传播渠道来传达信息以积蓄能量。

公开期：大面积展开项目的宣传，以其新鲜、前卫、高端的姿态一举入市把前期积蓄能量完全释放，以造成泉州楼市注目焦点。这阶段媒体以活动、报纸，DM邮件发布。

促销期：主要在于提供小额利益为手段，针对性组合推广，利用特殊性日子或节假日进行促销活动或媒体发布，这一阶段主要宣传渠道为报纸及老客户的口碑效应及工程进度。

延销期：主要进行项目维持性诉求，而这时期项目工程形象将成为最主要的宣传媒介，崭新、前卫的外观、规划将最后一轮犹豫者网尽，报纸及工地布幅为辅助性宣传。

第四篇 销售策略

一、销售策略

1、价格形象执行策略

执行“低开高走”策略

因本案地处新旧市区交界处，周边新开工项目少，价格可参照对比性不强，结合本地人群喜好“便宜又好货”的消费习惯，本案应以低价限量入市，待市场形成时再逐步提升楼盘价值（价格），以维护良好的市场口碑。

2、价格建议

多层均价2500元/M2㎡，小高层均价2800元/ M2

楼层价格的制定应根据朝向、层高、采光、观景位置的不同进行差异化调整，以满足不同层次客户群体的需求。

3、推广顺序

多层 小高层 店面

本案在推广上应首推泉州市面普遍好销的多层住宅；待楼盘形象深植市民心中时选择最佳时机推出精品小高层观景住宅；在工程形象良好，全面封顶，产品品质显现时再最后推出沿街金店面，自然能最大发挥物业的商业价值。

4、入市时机

鉴于目前市面房产销售较为低迷，产品同质化较为严重，消费者购房置业日趋理智谨慎。故本案应在前期规划报批手续完备，楼盘包装就绪后方可公开，力争“开盘即封盘”在市面上掀起一股热销效应。金秋季节是入市的最佳时机，在取得预售许可证前应对部分畅销户型进行销控，在开盘前只接受登记而不公开价格，以便于进一步摸清消费者的期望值，再制定合理的价格定位，形成公开时畅销、热销的良好场面。