知识经济时代物业管理对商品住宅社区增益的探讨

第一篇：知识经济时代物业管理对商品住宅社区增益的探讨

知识经济时代物业管理对商品住宅社区增益的探讨 随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房以及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题；不仅是新建楼宇、住宅小区是如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，出路只有一个—走改革的路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。从国内外的实践证明，物业管理的作用有：

(一)物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥

房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅作用功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以至影响用户生活(住宅)、工作(写字楼)与生产经营(商用与工业物业)的正常进行。

推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确保物业在整个使用周期内作用功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长。有些住宅区管理得比较好，使人民群众在清静、优美、生活方便的环境里，安居乐业。但有很多住宅区因管理不善，在小区内乱搭乱建，环境乱七八糟，房屋刚使用两三年，就已面目全非，不仅影响到城市面貌，有碍城市观瞻，也给居民的生活、学习和工作带来许多不便。由于管理体制的关系，很多住宅区至今没有推行专业化、社会化物业管理，尚在多家分割管理，各自为政。一个住宅区或一幢楼房，往往是根据产权或隶属关系，分为几家合管或各自分管；有的地方甚至连房屋的电气、卫生设备、上下水管道也实行分割管理，造成互不衔接，出了问题，电话请、上门催，也难得找到产权单位派技工上门修理。这表明，没有这种专业化、社会化物业管理，物业使用年限会大为缩短。

(二)物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境

物业管理，基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作；掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能；把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；及时检修煤气管道，保证安全供气；及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向用户点交清

楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时，要进行清点。

物业售租后服务或物业管理，不仅可以使物业及其设备处于完好状态与正常运行及延长使用寿命，而且可以为物业中生活与工作的人们创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境和氛围。运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高；称心如意的住宅环境，有助于人际关系的调适。住宅社会学研究表明，良好的环境，不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进身心健康，乃至小孩的学习成绩。这一切，是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件。

(三)物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度

物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、环境绿化、水电等，每个产业人或租住人只需面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。物业管理公司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫；向专业保安公司雇聘保安人员；将小区环境绿化承包给专业绿化队，住户只需根据物价部门批准的收费标准，按管理企业的收费通知单连同租金按时一次性交付。既方便使用者，也便于统一管理。完善的物业管理，对物业整个使用周期内的综合管理与服务按合同承包经营。其管理与服务项目可谓丰富、充实、多样、周到，一般包括下列内容：(1)房屋及基础设施、公共设施的管理。含房屋维护与修理、电梯设备维护与开启；园林绿化、道路、路灯、供电设施、供排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等的管理及维修。

(2)地产管理。主要禁止在所属范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地。

(3)综合服务。含治安——防盗、防火与消防、值勤、照看停车；环卫——维护区容、区貌，所属范围内室外公共地方的清洁卫生的打扫与保护及蓄水池定期清洗等；生活服务，含家务劳动、代送病人去医院、代送接幼儿上学与回家、家用电器修理、代换煤气、代收代交水电煤气供热费用、代办保险与交税、代收与分送信件报刊杂志、传呼电话，宣传合理使用房屋与设备的知识，不准污染环境(发出噪音、垃圾乱倒)、不准损坏园林绿化及康乐设施、不准载重汽车进入小区通道、不准在中小学、幼儿园、医疗所门前设摊摆点叫卖等。

总之，通过这些日常工作生活中点点滴滴汇集，加以我个人对当今社会活动的感知理解，使我认识到一个区域团体的民主生活要让每个人对他有依赖感、让每个人的生活温暖有意义、让每个人都要求上进渴望梦想，就必须通过我们从业人员和社区组成者们经济知识能力的不断开拓、进取、奋斗、奉贤爱心、分享财富（包括知识、才艺、技巧等）。

陈雨竹2011.3月

第二篇：进入知识经济时代

进入知识经济时代，企业之间的竞争，实际上是企业文化的竞争。企业文化，是企业综合实力的体现，是一个企业文明程度的反映，也是知识形态的生产力转化为物质形态生产力的源泉。公司创立二十多年来，积淀了较为深厚的文化底蕴，但面临新的形势、新的任务、新的机遇、新的挑战，要想在激烈的市场竞争中取胜，把企业做大做强，实现企业的跨越式发展，就必须树立“用文化管企业”、“以文化兴企业”的理念。为了进一步弘扬公司的企业文化，树立起公司正面形象，增强员工的归属感，推动公司企业文化建设持续健康发展，最终达到以文化管理企业的目的，结合公司实际情况，特制定公司2012年企业文化建设方案：

一、指导思想

以先进的企业文化建设理论为基础，以培育员工社会公德、职业道德、家庭美德，提高企业知名度、文明度、美誉度，增强企业凝聚力、竞争力、生产力为目的，坚持以人为本、全力实施有我公司特色的企业文化建设，弘扬企业精神、实践企业价值观，实现企业发展战略与员工愿景有机统一，经营者理念与员工观念和谐，员工内心世界与外部环境同步改善，建设和谐企业，推动我公司“三个文明”建设协调发展。

二、工作目标

进一步挖掘和弘扬企业精神内涵，树立起公司正面形象，增强员工的归属感，推动公司企业文化建设持续健康发展。

三、企业文化建设应遵循和坚持的原则

1、系统性原则。

2、实效性原则。

3、以人为本原则。

4、坚持与时俱进原则。

四、具体实施办法

第三篇：普通商品住宅物业管理服务范围

普通商品住宅物业管理服务范围

（一）综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主大会并配合其运作；

（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；

（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；（5）定期清洗外墙。

（三）绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地 按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（四）保洁

小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）公共秩序维护

小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

（六）停车管理

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理

（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；

（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

（七）消防管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）高压供水养护、运行、维修

（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）电梯养护、运行、维护

（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案； 维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）装修管理

服务房屋装饰装修管理

（1）有健全的装修管理服务制度；

（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

第四篇：知识经济时代的领导力

教练式领导：知识经济时代的领导力

____2011年11月29日北京齐家盛业企业年会上的分享记录

演讲人：陈茂雄先生 他是少数由企业高管转变为“高管教练”的国内先驱之一。陈茂雄先生拥有二十多年的高管实践经验，他曾担任美国IBM公司大中华区电信事业群总经理，现任国际教练联盟（ICF）台湾总会理事长。北京齐家盛业咨询有限公司特聘导师，他将在2012年5月24-26日在北京开设《萨提亚教练模式》课程，详情点击www.xiexiebang.com

教练式领导的意义和涵义

《高效人士的七个习惯》的作者Stephen Covey, 写的《

绪。其二，同理回应：当对方在情绪中时，允许他抒发情绪，让他感受到被理解。在萨提亚MODEL中，有这样的话术：你感觉.......因为你认为......你希望......接下来说“行为的盲点”，相关的话术是：你的目标是什么？为了达成目标，你采取了哪些行动？这些行动的效果如何？哪些有效？哪些无效？有效的原因是什么？无效的原因是什么？这些问题的共同点是“开放式问题”。你为什么总是问“封闭式问题”？很重要的原因就是你“心有定见”，只有将心态改变成“无知好奇”，你才容易提出开放式问题。

观点的盲点有一个重要的部分——自动化思考。人在很多时候，跳过分析环节，直接采取行动。自动化思考对我们很有帮助，但在一些情况下无意义，需要用教练式问题增加分析的环节：你根据什么采取此行动？你如何得到此结论？经过以上分析，你有何新发现？

有时候，我们有一些“核心观点”，由于过去深刻的经历带来的坚强信念。它们经常以这样的方式出现，比如：永远要......决不能......应该......必须......不许......如何改变一些僵化的核心观点？以“有时”改变“永远”，以“可以”改变“必须”。

期待与渴望可以算是萨提亚MODEL的“动机论”，人的行为被期待与渴望所激励。期待是满足渴望的具体方法。期待与渴望有两个差别：

现场的答疑解惑：

问题一：您从一位电信行业的高管转成一位教育人士，为什么？

简单地说，我找到了自己的最爱。刚离开IBM的时候，我经过了几年的时间，才最终发现，自己最喜欢的是“人”的工作，在工作中与人有比较深的联结。

问题二：您在提及消除干扰时，其中一个步骤是，消除“自动化思考”，但有时候人的直觉也很蛮重要的。那我们如何来判断自己的观点是来自于直觉，还是“自动化思考”？

对于直觉，有两种不同的说法。一种是说天生的，还有一种说法，直觉是长期训练的结果。比如，常品酒的专家，喝一口酒就知道是哪一国的葡萄、产于哪一年，等等。其实最重要的是您的观点与自己的目标是否一致。不论直觉还是自动化思考，看看其是否与目标相吻合，能否支持到实现目标。其实，管理学可以归结于一个词——SITUATION（情境），要看直觉和自动化思考能否支持到情境，没有一定说他们好或者不好。

问题三：我是第一次了解到萨提亚模式，很受触动。您刚才提到，一些行为的问题是由于期待和渴望之间有冲突。那有没有可能，在渴望本身之间有冲突？那如何解决？

很好的问题。对有些人来说，他们不清楚自己的渴望。我最近有一个个案，案主的父母期待他成为医生，而他自己非常希望成为作家，但他又不希望让父母失望。我发现，他把期待放得很大，把渴望放得很小。其实，他有两个渴望。其中的一个是做自己觉得有意义的事情，另一个他没觉察到的渴望是，爱父母。我们可以放大渴望，从两者中的任一方向都可以。比如，他爱爸爸可以有许多方法，按照他的心愿当医生，多花一些时间陪伴老人，或者还有其他的方式。还可以放大他的另一个渴望——成为作家。让他想象一个生动、清晰的画面——当你如偿所愿成为作家的那一天，你在做的是什么，你看到什么、听到什么，你感觉到什么，你周围的人怎么看你？你怎么看自己？......问题四：我在给下属做教练时，下属发现了动机，在行为上也做出了一些变化，但他回到工作中一段时间后又回到原状。这是什么原因？如何改变？

人们比较容易改变，又回到原状，通常都是运用了行为策略。如何用行为策略来改变别人？胡萝卜和棒子。在萨提亚MODEL中，我们更深入地去改变别人的观点、期待或者渴望，这种改变很深入的，因此，由内而外的改变也是比较持久有效的。另外，改变要有动机，一般来讲，人在两种情况下很容易改变：很痛苦或者很想要什么东西。其实，我们探寻对方的渴望和期待，就是让对方去觉察自己的深层动机。

-完-本资料所有权归北京齐家盛业咨询有限公司所有，咨询电话：010-82616785/86

第五篇：21世纪是知识经济时代

序

21世纪是知识经济时代、信息技术飞速发展和全球经济一体化的时代，是一个崭新的时代。这样一个时代给了我们赶超发达国家获得新一轮大发展的机会，但同时也给我们的政府、企业和政治家、企业家提出了严峻的挑战。我们如何在急速变化、不确定性、机遇与风险增加的环境中开拓创新，获取竞争优势？这是一个需要认真思考的重要问题。21世纪的国际竞争已经不单单是企业与企业之间的竞争，而是企业网络、企业集群彼此之间的竞争，是产业与产业，是国家与国家之间的竞争。竞争是为了获得比较优势，在我看来无论是企业与企业之间，产业与产业之间或国家与国家自己竞争优势的差异，其内在的因素首先他们各自拥有的特殊的资源，各自拥有的知识的差异，而这种差异的背后恰恰是他们各自知识创新意识与能力的差异。导致这种差异存在的又是知识学习的方式方法的差异。我们现在提倡学习，提倡建立学习型组织，并不是为了学习而学习，而是为了能够适应21世纪新时代，为了能够进行知识的创新，培养我们自己的核心竞争力，为了能够在21世纪赢得竞争优势。

哈佛大学战略管理权威迈克尔·波特教授是世界著名的研究竞争优势的专家，他的成名作是研究企业竞争的《竞争优势》，之后他在《国家竞争优势》一书里提出著名的决定一国或一个地区是否有竞争优势的钻石体系模型；也是他最早对产业集群及其成功的关键因素做了开创性的研究；在他看来无论是企业还是国家或地区的竞争优势的获得都有一些关键的因素在起作用。这些因素彼此之间的相互作用及其中的人对这种相互作用的把握则是真正的核心，这在今天看来其实也就是所谓人们与组织的知识互动和知识学习。学习与知识创造，我以为是一个动态的过程，是一个可以把握多种复杂性和未知性的能动的或是自我组织的作用机制，正是因为这一种机制才成就了企业、产业或地区成功的独特性，赢得了持续的竞争优势。

知识来自于人类对未知的探索与人类的工作生活实践，会随着人们的生活实践不断积累和对未来的不断研究而不断地递增。学习知识是人类延续自己发展自己的最重要的途径，是自古以来就存在着的一种人类活动，今天的学习虽然在概念上与过去的学习一样，但在知识递增速度加快，知识更新速度加快，以及环境的复杂性与快速变化性的今天，学习的内容、学习的方式、学习的对象、学习的时间与空间都要发生巨大的变化。我们学习的效果、学习的速度必须跟得上知识递增的速度和环境变化的复杂程度，才能不断创造新的竞争优势从而获得持续的竞争优势。为此我们需要创新学习的方式与学习的机制，新的学习的方式与学习的机制必须有益于有效的新知识获取和创造。对于中国实践者而言，我认为重要的不是如何呼喊“知识”与“学习”概念，而是如何真正有效的开展学习，进行知识的创新。开展新的学习运动，建立学习型组织、进行知识管理是一种探索的过程，并不存在着一种放之四海皆准的成功模式可以套用，我们需要大胆的创造，需要大胆的探索。

彭江博士原是复旦大学管理学院的学生，我做过他的工商管理硕

士研究生时的导师。他在淞南镇繁忙工作的同时不仅还完成了他的博士学业，还结合学习所得希望有所实践。几年前他告诉我，他想对建立学习型的乡镇政府和建立学习型的都市产业园区进行探索。偶然的机会得知，他的实践颇有成绩，这引起了我的关注。

现在放在我们面前的这本书《淞南镇都市工业园区发展战略研究》，是他在自己的工作中对建立学习型都市产业园的理论与实践的总结。这一本书最大的创新是对建立学习型产业园区进行了理论思考与实践总结，对时下大大小小的开发区、工业园区的良好发展应该有重要的参考价值。我认为建立一个学习型产业园区并希望它在不久的将来赢得竞争优势，有以下两点经验是必须值得格外关注的：

1． 学习环境，把握可持续发展，进行资源的有效配置。宝山区淞南镇建设的“上海新华都市工业园区”是打破地区和企业资源的界限下，在反思吴淞工业园区资源配置效率和经济社会总体贡献的基础上，整合地区产业资源优势，在系统思考地区资源和尊重现实产业发展规律的同时，力争通过学习环境，采用新环保技术提升传统产业档次，发挥地区现代物流配送的区位优势，建立以不锈钢及其延伸产品产业群，达到区域资源的最佳配置。

2．学习知识，发展品牌，创造区域无形资产。淞南镇是借助于“新华造纸厂”原址进行都市型工业园区改造的。这个有近半个世纪历史的老厂，曾经为上海经济发展做出巨大贡献，尽管眼前企业经济效益很好，但为了区域经济、社会与生态的可持续发展忍痛歇业而把它的无形资产留给了产业园区，充分体现了企业的社会责任心。

“上海新华都市工业园区”正是企业“奉献”和“责任”品牌的延伸。上海新华都市工业园区的建设成功，必将成为战略投资者、企业家和地方政府共谋多赢的福地。发展这样的品牌就是在创造区域的形象，就是在创造区域的无形资产，就是在谋求区域区经济、社会与生态的可持续发展。

是以为序。

芮明杰 于复旦大学管理学院2003-12-9