房地产行业的最后总结

第一篇：房地产行业的最后总结

关于地产看法的总结

这几年一直在关注地产的行业模式跟政策，看了挺多资料的，最后来个总结。

房地产刚开始发展的时候，跟所有行业的起步一样，一个是需求的催生，一个是政策的扶持。从需求来看，1978年到2006年，城镇人口增加了4亿多，每年增加2000多万，一个强大的需求在推动着房地产市场的强劲发展，尤其是东部沿海的城市，尤其是北上广深这样的大城市，人口都是以一种几何级的速度在增长的，这是强大的需求。一个是政策的支持，政策的支持分很多种，国家对于房地产的支持，在刚起步的时候，真可谓是悉心扶持，开发贷，税收优惠，消费支持，全方面的支持。经过政府的悉心照料，房地产才迎来了春天，轰轰烈烈的赚了大钱。

这是一个很成功的发展模式，满足了一代人的住宅需求，地方政府也拿到了基础建设的资金。如果不是房地产搞的这么好，依赖土地财政，估计现在还修不起那么多的高速公路。这是房地产的成功带来的积极方面的影响。

需求与政策支持，两大根本因素推动着房地产的发展速度。所谓需求，就是市场，就是利润，资本是逐利的，商人是逐利的。

从2006年以后，房价经历了几轮大幅度的螺旋式上涨之后，现在已经处于一个比较高的位置，房地产行业本身，也处于一个相对更成熟的阶段。

一个行业一旦成熟，利润空间就会下降，跟经济学理论描述的一模一样，不会有哪个行业会有特殊，房地产也不例外。

现在的问题是，需求还在吗？因为政策这一块，已经不再需要讨论了。一个行业一旦成熟，一旦有很多人愿意去做，政府就没有必要再给予它优惠了；没人做的时候才诱之以利，大把人做的时候，就没有必要再诱之以利了。在过去几年的时间，一直在讨论房地产的调控问题却迟迟没有收到效果，原因应该是比较明确的，过去政府一直在以土地参股房地产，在没有找到更合适的创收方式之前，调控对地方财政来说是巨大的危机（过去的调控无论是财税政策还是信贷政策，力度都不是特别大）。现在唯一的出路，应该是加大持有环节的成本，就好像种果树，果树已经种好了，开花了，以后每年定期收割就行了。慢慢的，房产消费方面的利率会跟市场其他消费贷款的利率会渐趋一致。各种有关房地产的财税优惠都会取消掉。

那我们现在回到需求方面的问题，需求是一个非常复杂的问题，涉及到人口规模，城市规划，各类社会资源的分布分配等多方面的因素影响。就好像我们看到的那样，在过去广州的房价以比东莞佛山等城市快很多的速度增长，这就是广州的人口比东莞佛山的增速要快的1广发银行朱文录

多导致的，而天河的房价，又要比南沙增长的更快一些，这是城市规划的作用，一个区域的发展程度与其相对城市的功能是息息相关的。从房价方面，我们可以看到需求的影子。需求在过去增长的非常旺盛，在未来呢？我认为这个可能是比较大的变量。

政策与需求，是两个比较重要的因素，还有一个更为重要的影响因素，货币，考虑到信贷政策给予地产的支持在未来会小，我认为货币这个因素在未来对房地产的吹泡泡作用会弱化，虽然难以改变房地产本身是资金密集型的属性，但去杠杆的作用依然会较为明显。（去杠杆是一个很有意思的东西。一个行业一旦强大，具有强的还价能力，它就能从上下游占用资金来提高自己的资本收益；像房地产，主要是占用建材供应商的资金，要求垫资；要求下游的消费者交预收款，预付款就等于是免费使用资金了。去杠杆则是要求开发商用自有资金进行开发，给开发贷的比例较低，也要求给予消费者更少的贷款，更高的首付，更短的还款周期，更严格的贷款要求，等于去了地产商的一大资金来源。）

撇开货币的因素，从政策与需求看，房地产走向成熟，整个行业发展的增速肯定会下来，包括新开工面积，年竣工面积，都会下来，从高峰下来，步入稳定期。

那么我们来看房地产企业股权/股票投资还有机会吗？

我在20121227关于房地产的总结是这样子写的：考虑到房地产市场逐渐走向成熟、超额利润不可持续，行业整体利润回归合理的长期趋势，地产的获利模式由过去的持续扩张逐渐向未来的精耕细作转变，我们的投资评估也应该由原来的资本持续升值向现金分红实现资本利得这一标准转变。

这句话直白的讲就是，如果分红有优势的话，那可以继续Hold住，如果分红没有优势，想继续依靠增速来维持估值，那就变的比较危险了。万科之所以入股银行转型搞社区金融，最大的可能是因为在住宅开发这一块，已经没有多大的前途了。一个成熟的行业，利润是不可能超过平均利润率的，因为一旦有超额利润，就会有资本想进来做，竞争消灭超额利润。

股票投资是一个很有艺术性的工作，我认为股票投资里面最大的风险就是增速的放缓，一个行业，一旦成熟，增速放缓或者停止，带来的必定是股价的大幅下跌，这个定律在大多数时候都会应验，考虑到目前地产的估值并不是太高，所以急剧下跌的可能性不是特别大，但是招保万金等地产公司，可能会迎来一个比较长时间的低迷期；而土地储备比较多的公司，可能会比较痛苦，面临土地长期贬值的一种状况。

我们过去讲的成本推动型或者需求拉动型的通胀，或多或少，都是一种货币幻觉，而房价，不过是货币幻觉在实体经济上的一种映射，在未来，很大概率币值会趋向于稳定，经济2广发银行朱文录的增速会放缓，也会削弱房地产对经济的支柱作用，让整体经济走向一个更加健康的结构。

以后应该会比较少关注房地产，比较少关注股票了，大家也应该将更多的眼光关注到带给人们更多美好产品和服务的行业里面去，去改善人们的生产生活环境，这个时代会变得更加美好，更加迷人，机会也会更加的多。

3广发银行朱文录

第二篇：房地产行业企业文化

房地产行业企业文化

一、房地产业企业文化比较 企业是一种以经营为手段，以营利为目的的经济组织。企业这种经济组织的生存和发展行为的实施同其他社会行为一样渗透着文化底蕴。企业文化作为企业组织和员工行为的一种精神显现，更能折射出一个企业综合素质的优劣。成功的企业都具有强势文化，即全体员工都从内心深处认同并自觉遵守公司价值观、制度、行为方式，认可并热爱公司的标志、品牌形象，企业具有强大的内部凝聚力。因而，培育优秀的企业文化，滋养和提升企业的核心竞争力，是中国企业走可持续发展之路的一种战略选择。

企业文化形成使得企业这个团队中的每个员工已不再是松散的个体，而是对企业的愿景、使命和核心价值有着共同认知的一分子。在企业文化的构成中，“愿景”是企业对未来所想达到的理想状态的描述，是对未来的期望和追求，它能够召唤并驱使人们努力奋斗，鼓舞并激发员工全心全意地投入和奉献；“使命”指出企业努力的重点和方向；“核心价值”则是指导员工日常行为，并且改善对外界环境的适应力和内部协调的一些准则。企业的愿景、使命、价值观不单单是口号，还必须落实到每个员工的行为中去。

在企业文化的建设上，需要企业的领导者将这一系列的理念融入到企业组织的结构设计，组织的系统和程序，组织的各种仪式，组织的哲学、信条，有关重要事件和人物的宣传上，企业标示物的设计等方面，使企业的文化理念深入人心，成为每个团队成员自觉的行为指南。需要强调的是，不同的国情有不同的企业文化，比如中国的企业文化讲究亲情，日本的企业文化要求忠诚，美国的企业文化重视契约；即使同一传统文化背景下，不同的企业也有不同的特点，只有适合本企业境况、能有效增强团队凝聚力，推动企业持续快速发展的企业文化，才可称得上优秀的企业文化。

当一个企业确立了自己的愿景、使命和核心价值之后，企业的组织机构、组织规则和运作方式随之与其趋向一致。共同的言行之中，团队成员之间也会产生共同的感觉，更易于进行开诚布公地交流和沟通，更能赢得相互信任和支持。为了实现团队远景目标，企业领导者更注意建立科学的竞争和激励机制。在这种良性运作机制中，更能体现管理的公平、公正和心从为本，在企业创业的舞台上，每个人都可以展露才干，在努力奉献企业的过程中，个人的期望和自我实现的需要大多会得到满足。当每个人都充分发挥了个体积极性的时候，企业的工作绩效将产生巨大的增长。由于良好的企业文化的作用，团队之间的协作精神会大大增强，企业管理渠道畅通，从而获得企业管理成本的降低和经营绩效的提高。

任何一种企业文化在被团队认知的同时，还具有一种外向张力。企业的愿景、使命和核心价值，既要传播，还要每个成员付诸行为。传播的途径和手段是多样的，广告、宣传报道、建筑和物品标符、文字描述、口头宣讲等，而且大多数企业都导入CIS进行系统整合和强化，达到众所周知。企业文化的传播功效越强，在公众心目中的影响就越大；当一种优秀的企业文化与一个成功的企业模式形神合一时，这个企业的良好公众形象就在市场上确立了。优秀的企业文化要求员工：在社会层面上，参与社会公益事业，遵守社会公德；在企业层面上，节约保护企业资源，敢于发表意见，积极参加集体活动；在团队层面上，做到人际和谐，帮助同事；在自身层面上，积极学习，办事主动，保护工作环境清洁。这些方面的集中表现就是团队精神，团队精神的物化就是企业的品牌形象。具有这种团队精神的每个员工，都是企业的化身。

我国房地产业是在20世纪80年代市场经济发展中催生的新兴行业，由于几十年积淀下来的商品房供应短缺引发了20世纪80年代至90年代市场空前繁荣，因而也使这一新兴行业在当时被视为“暴利”行业，蒙上了一层极强的投机色彩。随着国家1994年～1997年宏观调控政策到位，我国历史上空前的房地产泡沫中诞生的各类房地产开发企业受到了彻底的洗

礼，企业从商品房空置带来的市场压力中寻求生机，从房地产价格下跌寻求自身的竞争优势，在挤压泡沫市场化过程中锤炼了这个新生产业，使业界在痛定思痛后走向成熟。进入21世纪，房地产中比重最大的住宅产业被列为国家新的经济增长点，成为上世纪末中国经济软着陆后启动内需的重点发展产业，城市居民住宅状况成为我国全面建设小康社会的重要物质指标，更有上海市等房地产业较发达的城市将房地产列为“九五”规划的支柱产业，一个资金密集型兼负我国城市改造重任的朝阳产业正崛起在中国大地，在改善人们居住环境的房地产经营中获得发展，在产业的发展中赢得社会的尊敬，同时也伴生了具有我国特色的房地产企业文化。

从全国范围来看，以下几类企业具有较典型的代表性：

1、以万科地产为代表的具自我更新特征的学院型企业文化。万科地产是一家从商贸起家，从80年代投资房地产的深圳上市公司，应该说其当时介入房地产时企业基础并不是太好，但由于它们创造了重视企业品牌打造与推广，激励员工学习并张扬个性的强势企业文化，从而不仅塑造了中国地产的知名品牌——万科地产，同时也造就了一批业界知名人士，使万科地产在全国各大城市的房地产中均享有较高知名度，产品的城市覆盖率与其品牌知名度一样居全国前列，是我国房地产业中的佼佼者。但是由于其过度地激励个性张扬与企业资源有限性的冲突，产生强文化下人员高流动率的奇怪现象，因而也制约了万科地产经营规模的进一步扩大，在所发展的城市的市场份额均不是最大。

2、以中海地产为代表的具有传统公司优化管理缓慢自我更新半学院型企业文化。中海地产是一家从香港承建业(工程总承包)起家的全国性房地产企业，它从90年代初涉足内地房地产，从行业相关性而言是水到渠成，加上其特有的“中国建筑”背景，工程管理具有明显优势，受其在香港从事工程总承包的成功经营模式影响，形成了强调团队精神，注重产品细节，服务贯彻始终的强势企业文化，并成功地将其注重工作细节的企业文化稼接到中海物业优质服务品牌。这种强势企业文化由于过于强调工作细节，使得其企业资源未得到最大的发挥，加之传统管理企业偏面强调服从精神而限制了员工创造性的发挥的弊端，制约了这类企业的发展，使之产品精细而品牌形象不够鲜明，经营规模也非最大。

3、以合生创展与珠江地产为代表的具有自我更新管理棒球队型的企业文化。合生创展是一家专业从事内地房地产开发的香港上市公司，90年代中期与广东珠江投资战略合作投资珠江三角洲房地产，两公司战略结盟带来了土地开发、市场策划、工程总承包、规划设计、物业管理的资源优化组合，形成了重视工作结果，鼓励员工创新与学习，包容多元亚文化的企业文化，从而使企业在较短的时间内获得迅猛发展。正是这种新型的多元企业文化，造就了全国各地房地产业的一个个巨人，多种资源整合极尽其能。但是这种多元的包容性企业文化如何有效地解决主流文化的支配地位，是其持续健康发展须注重的问题。

4、以香港新世界地产为代表的具缓慢自我更新能力学院型企业文化。90年代初期，以新世界地产为代表的一批香港、台湾颇具实力的上市公司大举进军中国内地房地产，由于其外资背景，在国内发展房地产受到诸多政策限制，形成了注重规范运作，激励员工学习，注重企业长远利益的企业文化。从而使企业的经营稳健抗风险能力较强。港台及东南亚在内地投资的房地产公司大部分属此类企业文化，它们在跌宕起伏的我国房地产市场投入巨资而回报并不高，但从国际环境看，外资企业在内地发展房地产仍规避并化解了这些企业(集团)系统风险。

从上述四例典型的房地产企业文化比较分析可以看出，我国的房地产企业文化处在传统公司文化，缓慢自我更新企业文化与自我更新企业文化并存的状态，并且各具特征，这一方面说明市场不平衡，各种企业文化均有其存在的合理性，另一方面说明我国房地产企业文化已经影响着企业的发展，从某种意义上讲，企业文化的优良不在于形成时多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企业文化的不断完善或调整机制，只有建立在自觉更新基础上的企业文化才最具生命力，偏面地、不适应外部环境的企业文化都将成为制约企业发展的障碍。适者生存是市场经济永恒的主旋律，正确处理好多元文化包容性与主流文化的关系，是企业适应我国尚欠成熟的房地产市场经济发展的关键所在，偏面的主流文化对多元文化的排斥必将导致企业资源的流失，相反，过于弱势的无主流文化支配的多元文化将导致企业持续发展能力的下降。

二、房地产营销的产品策略

随着人们的生活水平的提高，我国人均居住条件将不断得到改善。在今后相当长一段时间里，我国的房地产业的潜力相当巨大，发展空间十分广阔，必将是一个持续而稳定的经济增长点，在我国经济建设中起着不可忽视的作用。

可以说，这几年及今后相当长一段时间都是我国房地产业发展的黄金时期，但在市场竞争中，充满机遇的同时也隐藏着巨大的风险。房地产经营者只有把握好这一机遇，及时调整经济策略，不断提高创新意识，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，从而将优势转化为胜势。摆在房地产商面前的是机遇和挑战，如何调整经营策略，在广阔而激烈的市场竞争中立足并不断发展壮大，这是每个房地产企业所面临和亟待解决的问题。

产品策略是房地产企业营销中的首要问题。具体包括产品组合决策，品牌决策，包装决策和顾客服务决策等。

1.品牌决策

市场经济体制的一个重要特征就是竞争比较激烈，精明的商人都已意识到产品的质量是企业的生命。随着人们生活水平的提高，人们的消费观念逐步进入“品牌消费”时代。然而，住房这个大宗消费品长期的卖方市场导致住宅产业在粗放型，工业化水平低科技含量少，劳动生产铝低的层面上进行。伴随着市场经济程度的加深，住宅产业的买方市场已经逐步形成，与此同时，房地产的各种改革不断进行，政策逐步实施，住房已真正成为商品被推进了市廛这个大熔炉。谁能经受住考验，谁就能占有市场份额。纵观眼下的房地产市场，不难发现，不少开发商的营销手段仍然停留在价位竞争呢和区位竞争阶段，这种竞争，在过去一段时间内曾是主要的营销手段，但在现在或是在将来很难有长期的轰动效应和刺激作用。只有品牌竞争才是打动消费者、夺取市场的关键。品牌是一种无形资产，能给有价的楼盘带来高附加值，同样的产品会因不同的品牌而具有不一样的价格。

房地产品的品牌即是房地产品的名称，它对于房地产品的广告宣传及其他营销工作有很大影响。房地产名称起得好，可以加深消费者对房地产的印象，扩大宣传的效果。同时也会提高房地产的使用价值。所以，房地产品的品牌（名称）的取定是房地产营销好坏的一个不可忽视的方面。

（1）要有一个好的品牌名字 物业是开发商的产品，名牌产品必须有一个很好的名字。这是产品创名牌的前提条件。怎样才能算是一个好的名字？1.能反映物业的性质 居住的、商业的、商住的、办公的，要从名称能开出来。2。能反映物业的档次，3。能反映物业的环境位置等其他信息 物业“阳光小区”给人的感觉是小区采光好，通风好，是普通档次的住宅。而从“碧桂山庄”则可以看出此物业是高档次的，位于环境幽雅的碧桂山下的物业。4。能反映出物业的地点或所处区域，或物业地点的文化背景。具体的命名方法可以采取以下的方法：

1。命名组成一个系列 开发商对所开发物业，有意识地使命名相近或相似，从名称便可以知道开发商是哪一家，与某个物业是姊妹物业等信息。这样有助于提高品牌的知名度，提高整体品牌的竞争力。2。结合公司名称命名 可以与公司名称相同，也可以与公司名称中一个字相同的方法命名。但直接以公司名称来命名是要冒一定风险的。如果物业运作成功，对树立物业品牌和公司品牌是一箭双雕；若运作失败或运作中出现其他不利与物业品牌的情况，处理不好，不仅损害此物业品牌形象，也直接殃及到企业品牌和相关物业。

（2）优质的物业是根本 在此提三个方面的问题：1。规划和设计要有先进性和前瞻性。以

以往的住宅为例。我国的住宅设计在面积、户型、结构等方面，这十几年变化很大，可以说几年就有一个小变化。如何才能使其不落后，能够适应社会在未来一段时间的变化，需要开发商与合作者共同探讨。在规划中预留部分空地，留待以后根据社会经济的发展，园区及周围的发展情况择机开发，也不失为良策。2。保证施工质量。这是决定产品一生的另外一个主要方面。我们认为尽管说施工质量是干出来的，但监督也是起着很大作用的一关。除了要选择信誉良好的施工单位外，更要严格管理。不管是自行管理还是委托管理，必须监督施工单位严格执行材料验收、质量管理等各项施工制度和措施，并严格执行包括“旁站”在内的完整性，购房者购买的是房产证上所注明的部分，如果开发商仅仅提供了这些，没有提供完善的配套设施，就等于为购房者提供的是不完整的产品。从表面上看，似乎是没什么，购房者只是埋怨生活的不方便。这实际上是“隐性”地侵犯了购房者的合法权益。当人们逐渐成为成熟的住房消费者以后，会产生许多纠纷甚至诉讼，“坑害消费者”这一名声对树立公司形象是极为不利的。

（3）、良好的售后服务 这是品牌树立的主要工作。售前售后的态度始终如一是至关重要的。切忌售前顾客是上帝，售后顾客什么都不是。要知道对客户的良好售后服务是品牌形成不可或缺的一部分。

售后服务包括保修期和保修期后的长期服务（物业管理）。一个产品在国家规定的保修期内完成保修任务是没问题的，关键是占房地产品寿命98%的保修期以后的长期性服务。工业产品的经验告诉我们，当同一种产品的性能、质量、价格差别不是很大时，产品的市场份额以及产品形象主要是由产品的服务情况来决定的，房地产品也不例外。所以，树立品牌形象的工作重点在物业管理上。在仍然以自行管理为主的今天，购房者所关心的物业问题就由开发商来解决了。除了建立物业管理组织机构和规章外，我以为重点还要以下几点工作：1。安全保障 大到国家，小至家庭，都是以安全为先，以居住区来说，应该让在居住区生活的人有家的安全感。一个丢车失窃经常发生的园区，是不会有好的口碑的。保安巡逻，大型汽车不准驶进园区，自行车、汽车统一停放等管理都是行之有效的好方法。2。公共设施及绿化的 维护及时修缮 开发商在这方面应该舍得花钱，该投入的就要投入。3。为业主提供全方位的售后服务 包括有偿和无偿的服务。尤其在无偿服务方面，本着为居民、方便居民的思想，做好点滴事情。4。积极提炼和树立园区文化 增强人们对园区的亲切感和归属感。生活在不同园区的人的层次，感觉、心理反应等不会完全相同，需要我们去体会和提炼，予以升华，予以积极倡导。当居住园区内的人们都有一份这样的感觉时，物业就会升值，树立品牌的目的也就达到了。

二、物业管理决策

物业管理决策的内容主要包括物业管理费用决策；物业管理方式的选择；对物业管理公司的选择以及对物业管理公司的监督知道决策等。对于房地产企业来说，物业管理在顾客服务中占重要地位，搞好物业管理会产生极大的社会效应和经济效应。

一般的房地产企业在物业管理方面经常出现入不敷出的现象。针对这种问题可以采取以下七种渠道进行解决：市政府拿一点，区政府出一点，街道自筹一点，市政、绿化、房产部门支持一点，产权单位给一点，开发公司贡献一点，居民掏一点。除此之外，物业公司还可以通过增加营业性的服务项目来增加收入。

物业管理的服务方式主要有以下几种：〈一〉常规性服务。常规性服务是综合服务的基本方式。它将公共的、经常性的、绝大多数业主认为必不可少的服务项目，通过“公共契约”的形式相对固定下来。它的服务范围就是物业管理企业基本业务和专项业务的范围，因而搞好常规性服务是物业管理企业生存发展的基础。〈二〉委托性服务。委托性服务是综合服务中具有委托代理性质的服务方式。它的服务项目林林总总，十分繁多。它是常规性服务的延伸和

发展；使综合服务更加丰富多采和别具特色。〈三〉经营性服务。经营性服务是综合服务中具有多种敬意拟稿职能的服务方式，一般具有规模细腻感和盈利性的特点。〈四〉无偿性服务。无偿性服务对于树立物业管理公司的良好形象，增强公司的信誉，促进管理工作的正常开展，都是有利无弊的。

三、房地产行业企业文化建设

中国房地产业从上世纪80年代初起步，期间几经波折已经从最初的无竞争，价格竞争，发展到今天的品牌竞争，竞争层面提高必然导致行业重新整合，所谓市场经济适者生存。仅靠企业文化完成不了企业生存发展需要，但是通过优秀企业文化打造强势品牌必将是今后房地产企业生存发展的重要手段。1.企业文化塑造品牌提升核心竞争力

房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。全国的居住状况正在从生存型向舒适型转变，从过去的数量规模型向质量效益型转变。所以发展住宅文化，提高住宅文化的内涵，是中国经济发展、住宅建设发展到一个历史阶段的必然要求。而提高住宅文化的内涵，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。另外，房地产文化还牵扯到国家可持续发展的问题，房地产建设的可持续发展是在建设中节省资源，建成以后使用中更要节省资源。

然而，目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟，主要存在以下几方面的问题。

第一，多数房地产企业仅仅注重品牌的建设，而忽视了品牌的维护。不少地产企业非常重视品牌营销，但却不能提供令消费者满意的售后服务，导致不必要的品牌资产损耗。不管消费者对错与否，处理对消费者售后服务的链条越长、时间越长，对房地产企业品牌的维护都是不利的。

第二，品牌扩张缺乏长远战略。品牌价值评估的一个非常重要的因素是品牌的市场占有能力。地方性房地产公司在向异地扩张时，忽视本地房产的开发，致使竞争对手占据本地市场，从而丧失本地品牌优势。第三，只有少数房地产企业品牌有一定的知名度，但总体而言知名度比较低。华润置业、万科、中远等属于这类品牌。这些开发商品牌企业在打造企业品牌时，不断开发“项目品牌”，但是，项目品牌的知名度较低。

第四，项目品牌知名度相对于开发商品牌而言，知名度更低。小型房地产开发商，由于其企业品牌不具有震撼力，故只好先打出项目品牌，待项目品牌成熟后，在打出企业品牌，但是，如此而成功发展起来的品牌寥寥无几。

2、房地产企业文化建设的内涵

房地产企业文化是一种管理文化，它是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。

房地产企业文化必须符合科学性，符合经济管理的规律；必须符合开放性，要面向世界，面向未来，面向全社会的大好市场；必须符合大众性，要为企业的全体员工，对企业经营管理全过程、全方位服务。谁拥有企业的文化优势，谁就拥有竞争的优势、效益的优势和发展的优势。

微观和宏观两个角度分析房地产行业建设的热点要求。

1.房地产企业文化与现代人

企业的灵魂在于人，人的灵魂在文化；企业的进步与人的进步某种意义上说是同时的。而如何为人与企业的结合提供有效的载体和渠道，则是一个企业获得持久发展所必须面临的重要问题。因此，房地产企业文化就应运而生。企业人和企业的结合靠的是企业文化。市场经济确定了人的主体地位，形成了人的全面关系，促进了人的各种文化能力的发展。企业文化为现代企业人全面发展提供了机遇和条件。

房地产企业文化通常代表一系列依存关系的价值观念和行为方式的总和，这些价值观念、行为方式往往是为企业内的员工所共有，往往是一个企业通过较长时间的沉淀所留存下来；企业文化这一延续特性也是各种微妙、难以觉察的社会力量共同作用的产物。企业员工通过对企业文化这种延续性知识的学习，把企业的价值观念和自己的行为方式融合在一起。他们接受这些观念和行为方式的行为，将在企业受到褒奖；反之将受到企业无形力量的打击——这就是企业文化的威力。

2.房地产文化与消费市场

针对房地产行业具体特征要求，房地产企业最终必须与消费市场紧密结合起来，而优秀的房地产企业文化建设正是有效连接二者的桥梁。优秀的房地产文化必须完全与消费市场的品位定位同轨，只有房地产企业内在的企业文化与消费者市场的需求定位二者有机的结合，才能打造一套吸引目标群体的，反映本行业、企业特征的文化体系。尤其需要注意的是，这里所说的消费者市场不但包括针对消费者群体的文化的定位，还包括房地产公司开发的楼盘所处的当地政策、经济大环境的文化定位。例如天津目前在全国基本处于二线城市的水平，随着政府推动天津经济发展步伐的加快，天津XX房地产公司很多楼盘开始打出了国际大都会、国际中心等文化招牌，紧密与经济政策发展形势接轨，而且在企业内部文化的建设上，天津XX集团也充分利用目前最先进的管理方法，并斥资100万美元从哈佛引进了一整套企业文化体系，有效提升了企业的运作效率，提高了市场知名度。

3.房地产企业文化需要法制环境

如同建设行业的工作内容一样，房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著的产业特色，而且又与社会文化处处相融。比如建筑文化，其固有的丰富内涵不仅业内人需要研究，而且所有观赏体验和享用建筑文化的社会人都有必要掌握若干。有学者提出的城建文化、居住文化、环卫文化、园林文化、环境文化、社区文化、生态文化同样如此。过去产业文化不发达的根本原因在于，没有适应产业文化生存与发展的法制环境。改革开放以后，国家法律法规体系的不断完善，使产业文化的发展迎来了明媚的春光，特别是建设行业专业法律法规的配套产生，为房地产企业文化建设开拓出更加有利的发展空间。

但是，房地产企业文化的法制环境还有待进一步改善，主要表现是产业法规的体系不完善，已有法规调整的范围和对象也需与时俱进做出相应的修改。这些问题不从法制角度着手就不可能有效地加以解决，法制环境问题不能很好地解决就难以实现产业文化的更新与发展。

4.加快产业立法，推进房地产企业文化建设

从某种程度上说，房地产企业文化是房地产行业群体与个体形象、意识形态与行为准则、信念追求目标与实现手段的综合体现，但客观上也存在着地域和个性的差异。比如经济发达地区或经济效益好的部门，其房地产企业文化建设的品位与质量明显高于经济欠发达地区或经济效益差的部门；同一群体中不同品质修养的人，对房地产企业文化的认知度和参与度则不一样，导致的行为结果也不会一样。由此可见，要使房地产企业文化建设步入健康的发展轨道，就必须建立比较统一的环境模式，这一环境模式的形成，惟一的支撑条件是产业法制化。根据十六大精神，在当前新的政治经济形势下，加快产业立法是推进房地产企业文化建设的第一要务。

文化是企业文明进步的标志，文化是一种传统，是一种机制，也是一种使企业向前发展的力量，是一种塑造人健康发展的力量。因此，我国多级人大和行政机关应把建设产业法工作列入房地产企业文化建设的重要议事日程，通过完善法规体系，努力保障房地产企业文化跟上市场经济的发展需要，与时代同步，营造房地产行业文化建设的新亮点。

广州保利地产公司自2000年进入“房地产十强”后，后劲十足，2001年一举杀入五强，今年公布再次荣升，晋身三甲。

保利花园以其人性化的规划设计、突出的成套技术运用和超前的智能化管理，通过国家建设部严格评审，被评选为“国家康居示范工程”，代表了国内住宅开发以及住宅技术应用的高水准及新理念。

该楼盘采用地中海风格的建筑，瓦蓝亮丽的坡屋顶、清新素雅的外立面，隐在绿意盎然的小区中，其出色的建筑风格深受同行和买家赞赏。

一个国有房地产公司在竞争激烈的广州楼市中，如何能突围而出，其“力量源泉”到底来自何方？广州保利房地产公司宋广菊副总经理快人快语：“公司能够在竞争激烈的广州房地产市场生存并得以进步，我想都可以归结为保利公司的核心竞争力，也就是公司独特的企业文化。”

宋广菊说：广州保利地产公司成立于1992年，公司从成立到现在，都充满着一种军队的文化：如雷厉风行的作风、严明的组织纪律性和军人特有的那种高度自我奉献精神和责任心等优良传统均是保利企业文化的重要组成部分。这也是保利得以在竞争激烈的市场中生存、立足、突围，并取得今日成功的原动力。

第三篇：房地产行业培训资料

职位背景、现状及前景

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

根据南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于40万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

近几年来，本职业已成为常年招聘但总是招聘不足的职业之一，在人力资源市场上是典型的供方市场，缺口较大，就业形势很好。本职业从业人员的收入较高，但年更新率亦始终很高，达15%以上，即一方面不断有人进入，同时也有许多人被淘汰出局。与本职业直接相关的专业为“房地产经营开发”和“市场营销房地产方向”等，间接的有“传播与策划”等。当前，在国内大专院校中，普遍设置有“房地产经营开发”和“市场营销房地产方向”等专业。

在港台，本职业是比律师更为人们所看好的职业；在人口流动性较大的美国和西欧，更是最近百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。

由于国内房地产业中新建房势头正猛，二手房市场日见广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，本职业的前景预期十分良好，预计在未来的20-30年内，从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加，属于快速发展的朝阳型职业之一。但由于本职业从业人员所从事的工作内容始终没有一个完整、准确的界定，加之从业人员素质参差不齐，尤其是一些从业者见利忘义，化经纪为经营，化售房为炒房，干出很多先垄断房源然后再抬价出售等不规范行为，成为导致当前房价增长过快的一个重要因素。因此，按照房地产经纪人的职业特点，标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系，制定统一的工作规范，对本职业从业人员素质的提高，整个职业稳定和健康地持续发展，具有十分重要的现实意义。

定义

[] [1]指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。

工作内容

（1）采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等；

（2）陪伴客户查看房屋，测算购房费用等；

（3）代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等；

（4）申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差。

[]

职业要求

房地产经营开发、市场营销房地产方向或房地产相关专业大专以上学历。人事部、建设部颁发中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书:2002年12月开始，难度大，含金量高。

对市场营销工作有较深刻认知；有较强的房地产市场感知能力；优秀的表达能力[3]。

[]

职业概况

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

根据南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于40万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

近几年来，本职业已成为常年招聘但总是招聘不足的职业之一，在人力资源市场上是典型的供方市场，缺口较大，就业形势很好。本职业从业人员的收入较高，但年更新率亦始终很高，达15%以上，即一方面不断有人进入，同时也有许多人被淘汰出局。与本职业直接相关的专业为“房地产经营开发”和“市场营销房地产方向”等，间接的有“传播与策划”等。当前，在国内大专院校中，普遍设置有“房地产经营开发”和“市场营销房地产方向”等专业。

在港台，本职业是比律师更为人们所看好的职业；在人口流动性较大的美国和西欧，更是最近百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。

由于国内房地产业中新建房势头正猛，二手房市场日见广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，本职业的前景预期十分良好，预计在未来的20-30年内，从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加，属于快速发展的朝阳型职业之一。但由于本职业从业人员所从事的工作内容始终没有一个完整、准确的界定，加之从业人员素质参差不齐，尤其是一些从业者见利忘义，化经纪为经营，化售房为炒房，干出很多先垄断房源然后再抬价出售等不规范行为，成为导致当前房价增长过快的一个重要因素。因此，按照房地产经纪人的职业特点，标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系，制定统一的工作规范，对本职业从业人员素质的提高，整个职业稳定和健康地持续发展，具有十分重要的现实意义。

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相关内容

怎样做好房地产经纪人

若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。

最近几年，针对房地产经纪人的教育与培训正在兴起，国内最早一批房地产行业培训讲师徐东华先生就曾创办国内最早的也是京城首家房地产中介行业执业培训机构“领跑动力（北京）营销顾问有限公司”，为房地产经纪人以及房地产经纪行业职业经理人提供具有实践意义的培训指导。

徐东华先生认为，房地产经纪人如果想做好，起码应该具有以下特性：（1）对行业的热爱；（2）强烈的企图心；（3）能够承受进入本职业初期承受较大压力与快节奏工作的能力；（4）钻研精神；（5）为客户理财（房产理财、投资指南、信贷理财）的能力；（6）对资源（房源、客源）的累积以及对老客户资源的二次发掘与转介绍。房地产专业知识（包括房地信息）

所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。

市场营销知识

房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。

法律知识

房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是

说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。

金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。

谈判技巧

谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段。

第四篇：房地产行业调查报告

房地产行业调查报告

城环学院 1204班 周春燕 201205059

一．总论

房地产行业是我国国民经济中一个十分重要又很特殊的产业部门。在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，它不同于建筑业，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一个包括开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。它是随着社会生产力的发展，特别是市场经济的发展和工业化、城市化进程的加快，应运而生的，并迅速成长为国民经济中一个独立的巨大的产业部门。通过了解毕业大学生在地产企业中从事的工作内容及环境，探究对大学生素质的要求,让即将走上工作岗位的我们做好一定心理准备和应变能力。

二、行业分析

1．房地产行业所涉足领域（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；

（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产金融资产投资；

（6）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公正等；（7）房地产售后物业管理，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、保安、绿化、卫生、转租代收代付等；（8）房地产金融，包括信贷、保险等。2．房地产行业主要企业类型

房地产行业中就业岗位比较多的企业主要有五种：房地产开发公司、房地产代理公司、房地产交易机构、物业管理企业、房地产中介机构。

一般来讲房地产开发公司注册资本大多不低于500万元；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程、统计和工程质检专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员才可以申请。而且要拥有开发项目的土地使用证；建立有自己的企业财务管理制度、工程质量安全管理制度、经营管理制度。房地产代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。传统房产代理公司的优势在于对市场的把握及营销策划方面，而日益加剧的市场竞争，使开发商需要专业人士提供项目的可行性分析、发展定位、营销企划、销售组织等一条龙服务。

房地产交易机构注册资本（事业单位除外），大城市100万元以上，中等城市60万元以上，小城市30万元以上。配备有相应的专职技术人员，大城市应在20人以上，中等城市应在10人以上，小城市应在5人以上。其中，工程技术（房地产相关专业）、经济、财务负责人具有中级以上职称，统计负责人具有助理级以上职称，并有取得执业资格的房地产估价负责人和专门的政策咨询人员。房地产交易有固定的交易场所，各项业务办事窗口实行“一站式”服务，即一个窗口收件、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证。来办理房地产转让（含商品房预售）、租赁、抵押等各项交易手续。

物业管理企业资质一级企业资质标准：注册资本500万元以上，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书，管理两种类型以上的物业；二级企业资质：注册资本300万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；

房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介机构咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。地产顾问是中介服务发展到一定阶段的产物，当市场需要专业化的操作程序，在呼唤专业化的时候，中介服务就从单单的销售终端慢慢过度到介入房地产的开发流程，在其中起到“顾问”的作用，保证整个过程的专业化，从而能生产出适销对路的产品。

三、职业机会 1．职业发展路径 房地产行业为毕业生提供了不同的工作岗位和多样化的发展路径。进入房地产行业后结合自身的特点设计与选择个人职业发展，许多毕业生经过短短几年的锻炼就脱颖而出，有的成为公司的业务骨干，有的走上了公司重要的领导岗位，也有的业绩平平依然在自己的岗位上耕耘。较合理的发展路径如下：

（1）新员工培训。第一年，大部分公司都有导师制的培养机制，公司为每一位新入职员工配一名导师，导师一方面帮助员工尽快适应新环境，协助解决新员工的职业困惑与职业心理健康等问题。

（2）至各个岗位后还将参加定期的基础管理类以及专业技术类的培训：部门业务培训、工作技能培训。

（3）职业经理人培训，表现好的员工都有机会参加职业经理人培训，提高管理技能、管理水平和商业知识。

（4）专业证书考核。根据自己的学历和从业时间选择自己可以报考的资格考试。选择脱产、半脱产和业余地参加本职专业技术职称或任职资格证书的培训。（5）想进入高层的员工就要继续深造充实自己，可以继续攻读学位。公司会根据工作的需要，选送各部门表现优秀的员工到国内、外院校脱产攻读学位或定向进修。也可以选择辞掉工作专心的去攻读学位，根据个人实际情况而定。（6）拥有一定的业绩和实力的时候，也就能坐上项目公司经理位置了。2．素质要求

能力是一个人完成任务的前提条件，是影响工作效果的基本因素。每一个行业对人的能力都有一定的倾向性，如果自己的倾向性与行业吻合，而行业又有发展前景就应该予以考虑。不同行业对人才的不同需求标准：IT业看重于知识技术、广告媒体类看重于个人才华、财务类看重于技能和性格。房地产行业对人才的素质要求与科技类行业不同，更侧重于注重个人工作能力。体现在能够很好的适应环境变化，性情开朗热情、自信善于交际。在群体中精神愉快、相处自然、常能机智的解脱窘境。在工作和学习上肯动脑筋，常表现出机敏的工作能力和办事效率。在有压力的情况下也能出色的完成任务。基本素质要求：

（1）适应力和自我管理能力较强（2）善于捕捉信息、灵活应变（3）时间观念强

（4）善解人意、劝说能力强（掌握谈判技巧）（5）诚实、守信用、乐观（6）性格外向、人际交往能力强（7）口头表达能力强和洞察能力强（8）幽默、自信

房地产中介行业1.从业方向：

本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构（以下简称房地产价格评估机构）内执行业务。房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门另行制定。房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。

新房、旧房，大房、小房，买房、卖房，换房、租房„„房 产成为一种多样化的商品，其交易也日益频繁。换几个地方、搬几次家，将成为生活中的平常事。可怎么换房、怎么买房，这其中大有学问。有人把房产作为一种投资，越换越增值；有人却因为一个错误的决定，而损失惨重；有人不知行情，举棋不定。请个估价师作投资顾问，估算房产价值，也许能帮你拿个主意－－房地产估价师就这样慢慢地走入我们的生活。

消费者在换房、购房过程中考虑的因素很多，价格、地段、户型设计、房屋质量、开发商的实力和信誉、合法的手续„„价格是其中最重要最敏感的因素。其实在任何一种买卖交易中，商品都需要衡量和确定其价格，但房地产更需要一种专业的估价，因为房地产具有独一无二性和价值量大的特点。不同区位的房产价值相差很大，而且随着市场变化、周围交通和环境的变化还会引起房地产价值的变化。房地产作为居民支付的最大商品，价值量大，值得请人估价，也能承受得起相应的估价费用。

日前，大量二手房上市，消费者需要评估房产的机会增多，房地产估价师也将更有作为。

2.职位职能: 房地产评估 3.职位描述: 房地产评估师 4.岗位职责：

1)配合承接房地产评估项目； 2)负责重要项目的现场查勘和调查； 3)撰写房地产评估报告。5.任职要求：

4)持有注册房地产估师资格证书；

5)良好的沟通能力和计算机应用能力，能适应经常出差； 6)具有相关经验者优先。6.薪酬待遇：  年薪制；  包住宿。

四．探究房地产销售对大学生素质的要求

（一）理论调研 1房地产基本知识

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。2五力分析 所谓五力分析，是著名管理学家波特提出的对于微观环境进行分析的框架模型。即存在五种力量：供应商，顾客，替代者，新进入者，竞争对手。这武装那个力量影响着管理者获取资源以及每日、每周、每月销售产品的能力，对于短期决策具有重要的影响作用。3关于万科的企业文化

万科是是目前中国最大的专业住宅开发企业，是中国首个销售过千亿的地产企业。是个有信念、有理想、有些清高的企业，（因为王石就是这样，他一直以来的主张就是“为商，不忘为人”）。具有阳光照亮下的体制，不行贿，不做假账，具有社会责任感，渴望回馈社会，万科有自己的公益性组织，但是行事很低调，自己投入钱，自己采访受众并帮助他们，其中一个为“爱佑童心”，帮助治疗有先天性心脏病的婴幼儿，员工自己做志愿者，自己掏腰包，关心爱护那些需要帮助的人。另外，万科还主张绿色、环保，零排放、地球1小时的活动万科都组织参与过，万科也有专门研究环保的团队。万科人际关系较简单，并且注重员工活动，经常组织员工参加各种活动，在职人员平均年龄35，老板都很平易近人，他们的经理办公室都没有门，就是为了拉近老板和员工之间的距离。万科在业务方面对外沟通较多，主要为投融资，银行。

（二）地产业对大学生的素质要求

要学会先思考，知道自己要达到的目的是什么，要怎样做才可以达到，要有责任感，英语四六级水平足够，多去实习，在实习中做出亮点，好实习之前要有一些小实习做基础，也许那些小实习是在一些不起眼的企业做着琐碎的事，但是这积累了一种经验，有助于找到更好的实习。地产业有很多岗位你的专业是什么不重要，重要的是综合能力强，面试前先打听好老板的喜好。在万科成绩、学历不重要，海归人士也很少，在国企，成绩、学历重要。关于财务方面，万科招会计专业的比较多，而招财务管理专业的比较少，可能是每个企业的倾向不同，需要应聘的大学生有会计思维，懂得会计的基本流程，具有快速学习的能力即可，同时使用office软件的能力很重要。在学校的社团活动中，要“组织”一些活动，而不是只是“参与”，也许将来走入企业，老板也会让你组织一些类似会议、类似聚餐之类的活动，在大学有一定经验，有助于在企业中做得更好，得到老板的赏识。

（三）关于地产行业的前景

地产行业是个对国家整体行情依赖相当大的行业，国家的政策对行业的发展起到了很大的影响作用。从2008年以来，房地产行业一直保持的强劲的增长势头，在前几年一度达到了200%的利润率。但是王石说过，对地产行业来说，利润率超过50%就是不正常现象，这也就是近一年国家大力调控房地产行业的原因。对于地产业未来的发展趋势，任何人都无法预测，因为行业的走势基本上取决于国家的政策的走势，而政策，是无法预测的，这也就是为什么员工请王石预测一下万科今后的发展趋势的时候，王石回答说，天知道。

（四）分析总结

通过以上简短的分析报告，我们可以大概在头脑中有了清晰的概念，即房地产行业是一个高风险，高投入，高回报并存的较为特殊的行业。同时，在我国，为了更好，更快推动国民经济的快速发展，政府政策、投机炒作，供给关系各方面的作用下，房价节节攀升，虽让政府收入大幅增加，但与此同时，每一位百姓生活的幸福度却在悄然降低。

我们完成这份报告，不仅是要对我们房地产行业有个充分情醒的认识，同时也是为我们在校大学生以后的就业环境有个更清晰地了解，对自身发展要求有清醒认识，为大家以后的就业发展铺垫道路。对于大学生在地产行业找工作的问题。地产公司内部，是一个人才流动频繁，充满机会的地方，在行业内跳槽的现象很平常。万科给员工提供了很多的公司内部跨省份的跳槽的机会，员工可以自由申请其他省份的其他职位，一旦面试通过对方决定采用这个员工，所在省份的公司的老总必须无条件放人，就避免了工作出色但是没有升迁机会的现象的出现。但是一旦踏入了地产行业，将来转行做其他行业的前辈，很少，只能局限在本行业范围内。而对于在房地产行业找工作是更容易还是更困难，与房地产的市场行情有很大的关系，做好自身最重要。

还有一年半的在校时间，努力学好专业知识，学一门钻一门。

第五篇：房地产行业调查报告

房地产行业调查报告

房地产行业调查报告1

诚通地产总经理王嘉敏还称：“自己有幸能够在盛世时代从事中国房地产事业，是我很大的荣耀。”

当记者问及各大开发商的如何面对人才紧缺的问题时，各大开发商都先为为自己的团队和企业唱起了赞歌，还沉浸在世界杯赛的人们应该知道非常时刻赞歌的重要性。

众所周知，人才的需求与行业的发展密切相关。房地产业初兴之时，不少发展商、承建商甚至是刚洗脚上田的农民，所谓的房地产只是“起房盖楼”，据说是盖多少卖多少。而如今日渐成熟的房地产业已悄然变为买方市场，楼盘开发讲究前期的总体策划、设计、施工、管理、推广及后期的环境绿化、小区文化建设等，相应的人才供需矛盾也凸显出来。

记者在调查采访时发现，一方面，房地产所谓的高薪诱惑着其他行业蠢蠢欲动的人才，更一方面，一些专业工种要求的人才苦苦难觅，像北京东方太阳城房地产开发有限责任公司公共关系部高玲就对记者说，我们企业一直都在吸纳人才，特别是项目工程师，需求相对较大，但没有多少人才特别合适，北京翰宏基业房地产开发有限公司董事总裁李威、首创置业北京枫树置业有限公司副总经理尉朝辉、东华实业的控股公司粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏在接受记者采访时均表示，现在房地产行业最紧俏的人才是将项目承担下来的项目经理，各个企业都急缺专业的复合性人才。

新华联：新型复合型人才紧俏

虽然是曾是外地公司，但多年在北京的开发经历，让新华联集团的地产业务也名声赫赫。据一位在新华联发展多年的负责人说，新华联对人才的重视程度值得一说。公司始终坚持对人才的培养是个系统工程。只有人才团队的配合，企业经营的风险压力才会降到最低。为此，公司在通州区特别修建了近5000平米的新华联企业人才培训中心。公司特别重视给年轻人机会，每年会在培训中心从基层、中层员工中选拔人才。

人才是企业可持续发展的充分条件。现阶段，地产界的新型复合型人才还是比较紧俏的，而且最好能够掌握新的建筑元素和国际化趋势。据记者了解，就中坤集团来说，公司较缺了解房地产界高科技、建筑技术、能源、生态方面的专家。很多业务因为没有专项人才做，只能选择与其他公司合作或者外包出去。这也是中坤集团董事长黄怒波现在比较忧虑的事。

黄怒波：职业经理人必须专业化

黄怒波认为，过去的地产企业多数是江湖式，一个人挑起大旗，象万科这样有规模、有系统的企业还是少数。未来的地产人才应该向精细化、专业化、职业化发展，这是地产人才的大趋势。

目前，很多培训机构的培训业务还很单一。一方面，企业成熟发展后需要专业人才匹;另一方面，未来也需要迎合企业长远发展的人才。这就需要相关机构能够指导专业人才就业。这也许就是未来地产培训业的一个重要商机。

中坤一直在寻找非常职业化、懂技术、营销类的职业经理人，但在实际中如此全面的人才比较难寻觅。首先，空降兵在企业的实际发展中很难成功，不光是旧团队会排斥;另外新人本身也需要时间适应，很多人缺乏耐心。另外，因为整个房地产市场从观念和思想上还未形成人才团队，也未形成科学的薪酬体系。所以，很多人才只选择薪酬高的企业，缺乏对企业的整体判断。以上种种原因，让黄怒波这样地产集团企业的创始人，都认为本土化培养人才的可行性会更高。

虽然市场的情势，让很多职业经理人危机感重重。黄怒波认为，作为职业经理人也应该借位调整，重新衡量和定位自己的核心竞争力。他坚信，不管市场怎样变，专业化的人才是不会离开地产界的。因为房地产业投入有很高的回报，行业再发展几十年都没有问题，而且行业也需要吸纳各大城市的专业人才。那些不专业的人，或者只是想捞一笔的人，只能算是过客，匆匆来匆匆走。

华远：人才培养是个长期系统的工程

对华远来说，每个员工都是企业事业与财富的拥有者。华远对员工和人才有着独辟蹊径的理念。“现在谈忠诚谈奉献，可能让人感觉有些老套;但你会发现当企业做到的时候，员工自然也会做到。”华远地产人力资源部总经理李春晖女士如是说。通常，一位面试迟到的应聘者在华远不会得到第二次机会。

在华远，培养人才是一个长期系统的工程。从新员工入职的第一天开始，公告会确定新人的业务带岗人。接下来是三个小时的入职培训，包括企业文化和规章制度的详细介绍。

据记者了解，华远还建立了自己的KSp梯队计划，从内部培养管理人才。进入梯队的员工不仅业绩要突出，还必须具有良好的周边纯净，包括认同企业文化、有管理潜质等。通过相关审核后，人力资源部会出面和员工进行深入的沟通，了解员工对自己的规划，为员工的成长、发展制定最好的执行计划。

而在这之后的晋升道路上，员工并非单枪匹马。他可以选择高层或中层的管理人员作为自己的导师，而被选择者必须无条件提供指导和帮助。年终时，这些“后备干部”还必须提交论文，以证明自己在管理方面的思考和技术领域的专业水平。身为企业灵魂人物的任志强还会亲自指导，让新管理团队早日成长，能打硬仗。

林少洲：职业经理人要有主场意识

现任北京汇超房地产开发有限公司总经理的林少洲，曾是京城地产界卓有成就的职业经理人。在鼓起勇气选择创业之后，他又一次证明了自己的价值。回忆自己当初的职业经理人生涯，林少洲颇有感慨。他告诉记者，职业经理人要树立正确的人生观，摆正自己的心态。工作把握好可以走向成功，把握不好就是个负担，认你很累。即使是现在，林少洲加班的时间也是所有员工最多的。但林说，在成长的过程中，你所付出的一切都会让自己成为最大的受益者。这一点他深有体会。

从《万科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是机会，才将很多人视为普通的工作做得很出色，让王石都很有面子。他认为：成功的职业经理人最应该具备的素质是，责任感和信任、专业、学习和创新能力。

经历了创业的艰辛，今天的林少洲对职业经理人和老板的理解认识，和几年前大大不同。他认为，现在社会中已经很难分清楚谁是职业经理人，谁是老板了。大家都要做好本职的工作、业务。今天市场的大环境下，意味着未来的房地产市场会进一步细分，而职业经理人的发展空间会更严峻，很可能有一批人要转行。他的忠告是，职业经理人应该有主场意识，除了责任外还要自觉。

根据对行业地毯式地扫描采访，特制作如下房地产抢手人才排行榜，以兹参考。

NO1：项目管理人才

房地产开发多以项目公司或项目负责制的形式进行，因此需要专业管理者负责项目开发的整个过程，包括前期定位、策划、规划设计、工程施工和销售管理等。项目管理人才由于其涵盖多个专业、负责整个项目，因而要求人才具有统筹管理的素质、全面的知识结构和高度的工作责任心。目前，经验丰富的项目管理人才正是人才市场上的稀有资源。

NO2：工程技术人才

工程技术是影响房地产开发质量最为重要的环节。由于该专业进入门槛高、人才培养周期长，因此是房地产开发企业最为重视的人力资源之一。从房地产市场竞争态势看，开发企业要培养竞争力就必须在产品定位、材料和施工技术上追求创新，工程创新迫切需要专业的工程技术人才。

NO3：资金筹措人才

国家对房地产开发企业贷款政策的调整进一步要求开发企业重视对新的融资渠道和工具的研究，要求更多高质量的懂得资金筹措、营运的人才。据猎头消息，这样的人才一直供不应求。

NO4：地产估价人才

房地产估价师需要具备相当强的专业背景，不仅要求熟悉专业知识，了解基本规定，还需要掌握具体操作步骤，在工作中不断地积累行业经验，因此目前全国已取得房地产估价师执业资格的人数不足2万人，仅占房地产估价从业人员的.20%。现阶段的主要问题是从业人员素质及专业水平良莠不齐，在制度上还没有对执业估价师进行细分的机制，尚未形成资深估价师群体。

NO5：市场研究人才

房地产市场不断成熟，消费者需求多元化、决策理性化，企业竞争层面不断提升，致使企业迫切需要把握市场动向，包括政策变化影响、产品发展趋势、需求演变动态等等。只有紧追市场，才能建立竞争优势，因此专业的市场研究人才是房地产开发企业急需人才之一。

NO6：房地产法律人才

房地产开发、交易是以各方契约为基础的活动，契约交易以诚信为基础、以法律为保障。因此，各类房地产企业都需要既熟悉市场和行业，又熟悉法律法规和相关政策的法律人才。我国目前房地产法律中介服务还处于起步阶段，既熟知关于房地产的法律法规，又了解关于房地产方面的技术知识的法律人才非常缺乏。同时这类人才也是房地产企业人才争夺的焦点。

NO7：物业管理人才

物业管理与服务作为房地产业的一个特殊配套工作环节，越来越受到长线经营的房地产企业重视，甚至直接成为房地产企业品牌运作的一个重要组成部分。因为对于绝大多数购房者来说，一个好的物业管理服务是买房以后及入住以后最重要的事，对开发商来说也是最能够展现和体会其良好售后服务的一面。

NO8：房地产教育科研人才

房地产行业的管理、房地产企业的发展和房地产市场的引导需要房地产科研人才及时地进行总结、研究和预测;所有各类房地产专业人才的成长和培养需要系统的房地产教育。因此，房地产教育科研人才是影响行业有序发展的重要力量。随着房地产业的健康持续地发展,将驱动许多高校和研究机构，致力于房地产各相关专业教育与科研的提高和发展。这一趋势将引致出对房地产教育科研人才需求的不断提高。

NO9：房地产策划人才

“人若无谋，则事无成。”房地产行业进入新的整合期，对于策划人才的需求日益迫切。目前房地产策划人才通常从事某一环节的策划，如房地产前期开发、后期营销等，大多数人才尚未接受系统、全面的全程策划培训。于是，能够从事房地产全案策划的人才已经成为市场的“抢手货”。

NO10：企业公关人才

房地产行业由于自身的行业发展特点，企业与政府部门之间、媒体之间以及社会各种不同团体、单位、个人的联系非常多，以往一般企业只是设立了一个所谓的“外联部门”打理与外界的关系，更多的只是停留在跑跑手续、通通关系、做做门面的层次和阶段，离真正“企业公共关系”的境界差得很远。而随着房地产行业的成长，希望可持续发展的企业必定要把企业的公共关系管理纳入工作日程，企业公关人员的培养也就越来越受到房地产企业的重视。

房地产是一个业务门类极其广泛的行业，要使企业高效运作，当然不能缺人，特别是“一专多能”的复合型人才。

重视人才，首先必须创造一种使人才脱颖而出的机制。完善对人才的激励和考核监督机制。与其花重金“挖他人墙角”，还不如加强自身队伍的建设，提供稳住人才的环境。

房地产行业调查报告2

一、前言

20xx年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。20xx下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。

一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争20xx年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。随着经济适用房和限价房大量入市，20xx上半年，市场迅速回暖，信贷政策转向宽松，开发商迎来了又一春，房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。

二、全国20xx年房地产市场形势分析与展望

1、全国房地产开发企业完成投资及增速情况

统计局公布的最新统计数据表明，全国房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：xx；全国房地产住宅商品房开发本年完成投资xx亿元，比去年同期增长：xx；统计数据表明20xx年，全国商品房销售面积达到万平方米；销售面积增速为％。

2、习水县房地产开发企业完成投资及增速情况

统计局公布的最新统计数据表明：习水县房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期下降；全国房地产住宅商品房开发本年完成投资xx亿元，比去年同期下降xx％；统计数据表明：习水县商品房销售面积达到xx（万平方米），销售面积增速为xx％。

国家发改委数据显示，从有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，已经份开始环比上升。全国房价已连续五个月上升，房地产开发投资的增速也逐月上升，说明我行信贷投资的信心正在增强。商品房销售的火爆，使得房地产开发的国内贷款和个人按揭贷款大幅增长。

三、习水县房地产开发投资情况

从去年1月份开始，习水县房地产市场就已走进了回暖的轨道，新房销量逐月攀升。五月份新政出台又助推了房市的反弹，据统计，1至4月份习水县城区销售数据分别为xx套，接连刷新了单月销量纪录。5月份，习水县城区销售量达到了套，到6月份时，这个数据是套，其中120－144平方米的户型占了三分之一，100－120平方米的.户型占了近四分之一。除#上签约销量猛增之外，各楼盘销售点的看房客户大量增加，市民对房地产市场的关注度大为上升。

随着房市的火爆，各品牌开发商现有楼盘基本销售完毕。多家开发商表示，将加快现有项目的开发力度，新盘开发将尽快上马。业内人士认为，随着市场销售的回暖，特别是优质楼盘的住房销量稳步上升，同时，政府给予开发商的一系列优惠政策，减小了后续项目开发的压力。20xx年下半年，新开发投资项目面积约平米，有实力的开发商都会加快施工进度，尽快启动后续项目开发。在20xx年12月以前，将有约80万平米的销售面积。

四、20xx年住房市场价格形势分析

1、政府关于促进房地产健康发展的意见

20xx年，市政府出台了《关于进一步促进房地产业加快发展的意见》（以下简称《意见》）。

一、实行购房优惠政策

（一）对个人购房实施补贴。

（二）实行住房转让契税、印花税和土地增值税减免。

（三）实行房地产交易相关费用优惠。

（四）调整住房公积金贷款政策。

（五）实行银行贷款利率优惠。

（六）支持自住型和改善型住房消费。因地震灾害住房损毁而重新购房的，可视为首次购房。

（七）实行购房入户鼓励。凡在习水县城区购买商品住宅的，购房人及其直系亲属可按有关规定申请迁入办理习水县城区户籍，相应可办理子女入学等手续。

2、支持房地产企业发展

（八）减少城市基础设施配套费。

（九）对行政事业性收费实行“一费制”。

（十）降低水电气有线数字电视安装费。

（十一）盘活存量建设用地。

（十二）鼓励房地产信贷投入。鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下增加有效信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜。（十三）加大税收支持力度。

3、营造良好发展环境

（十四）提高服务效能。为开发企业和购房者提供优质服务。

（十五）强化市场监管。

（十六）加强宣传营销。紧紧围绕“东坡老家，快乐习水”形象主题词和“生态习水”、“宜居习水”、“安全习水”等优势特征，优化市场交易环境。

（十七）加大督查力度。加强房地产政策执行情况的督查督办。

这个被称为“习水县房市新政”的《意见》从一出台便受到了世人的关注，大家对这个房市的“起动机”给予了厚望。购房者希望“新政”能给自己带来更多的购房实惠；开发商希望“新政”能启动楼市，销售出现有房源，减轻自己的资金压力；政府希望“新政”启动楼市，让楼市带动整个地域经济的发展。

目前，我国“大城市化”仍在进行，大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快，从而带来新增住房需求。从短期看，地产专家认为，累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落，除了涨价因素以外，开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支，可能造成交量大大低于均衡状态；同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费，这依然值得警惕。

房地产行业调查报告3

一、我市房地产行业发展的趋势和动向

目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60—70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。

（一）私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

（二）市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。

（三）新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。

二、房地产企业项目运作及会计核算特点

（一）项目运作的程序

一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：

第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的'施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点：

1、收入核算

房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算

（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）

（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

（三）税金的计算特点

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：

1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。