第一篇：二手房转让涉税事宜解析
二手房转让涉税事宜解析
2006-04-30[来源]大连市西岗区地方税务局
房屋转让有两种类型: 一个人将房屋转让给他人;二 单位将房屋转让给他人。主要涉及的税种有契税、印花税、个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税。但并不是每笔房屋交易都要全部缴纳以上所列的全部税种，在房屋交易中所缴纳的各个税种是根据房屋的性质（比如契税）、房屋的价款、座落地及面积（比如营业税及附加）、房屋的增值额（比如土地增值税）等等来确定的，也就是说要具体情况具体分析。在这里我要从三个方面（明确几个模糊的概念问题；明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策；举例说明）对房屋转让应如何缴税进行讲解。
一要明确几个模糊的概念问题
1、何谓房屋？在房屋交易过程中它是如何区分的？
房屋，就是人们能用于居住、生活或办公的场所。按房屋的性质来说，可分为两种：即住宅和非住宅。它是征收契税的标准，如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%，这里非住宅包括公建、商服、别墅几种类型，其中别墅的界定是根据大地税发
[2004]90号文件规定，即每建筑平方米单价在8000元以上的住宅或《建设工程规划许可证》项目类别为别墅。
2、住宅又为何分成普通住宅和非普通住宅？
这是为了确定在二手房转让过程中营业税的征税标准。根据《转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发［2005］91号）及《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）等相关规定，个人将2年之外的普通住宅出售免征营业税，而将2年之外的非普通住宅出售将征收营业税。这里的普通住房标准是按大连市人民政府确定并公布的普通住房标准执行。目前我市市内四区普通住房标准应同时满足以下三个条件：㈠住宅小区建筑容积率在1.0以下；㈡、单套建筑面积暂定在144平方米以下；㈢中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元/M2，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元/M2。对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。
3、“ 地税征收窗口”在征收税款时计税依据是什么？
回答是房屋转让的成交价。这里的成交价是指买卖双方在“房地产转让契约”上填写并确认的价格，但是如果此价格若明显偏低且无正当理由，税务机关可参考房地产交易所二手房转让管理科核定的“市场价格评估额”，确定二手房转让价格并据以计算应纳税款。
4、“地税征收窗口”在征免税过程中是以什么时间为标准？
是以房屋产权证上注明的时间或契税完税证上注明的时间为准。哪个时间对纳税人有利，纳税人就可采用哪个时间。
二 明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策契税契税的纳税义务人是买受人（买方）。计算公式为：应纳契税税额=本次房屋转让成交价×适用税率这里的适用税率有两种，即1.5%和4%；如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%.契税的现行税收优惠政策： 动迁户减免契税。根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号），对拆迁居民因拆迁重新购房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格中超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。该政策自2005年3月23日起执行。符合条件的纳税人可凭拆迁补偿协议，在缴纳契税、办理产权手续时，一并办理免征手续。
2印花税印花税的纳税义务人是买卖双方。计算公式为：应纳印花税税额=本次房屋转让成交价×适用税率。这里的适用税率为万分之五，这是按“产权转移书据”征收的。另外，买受人还应按“权利许可证照”交纳5元印花税。
3个人所得税个人出售房屋取得的所得属于个人所得税“财产转让所得”应税项目，其纳税义务人是卖房人。个人所得税的征收方式有两种：查实征收或核定征收。这两种征收方式由纳税人自己选择，纳税人认为哪种方式对自己有利，就可采取哪种征收方式。
查实征收是指纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据。其税款计算公式：
应纳个人所得税税额＝（本次房屋转让成交价－房屋原值－合理费用）×20%
其中房屋原值包括当年购买房屋时的购进价格、偿还的贷款利息以及原购买时实际缴纳的契税、印花税、土地出让金、维修基金和交易手续费等。纳税人申请查实征收时，应尽量提供以上所列凭据，“地税征收窗口”要根据纳税人提供的资料进行抵扣并计算个人所得税。合理费用包括在本次出售房屋过程中实际缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、土地收益金和交易手续费等。
核定征收有两种情形：
（1）个人首次出售已购公有住房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等。其税款计算公式：
应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1%
（2）不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定的其税款计算公式：
住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1.5%
非住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×2%
个人所得税税收优惠政策根据财政部和国家税务总局的有关文件精神，暂行办法对个人转让房屋适用以下两种情况的可以享受减免税优惠：
一、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税；
二、为鼓励个人换购住房，对出售住房前、后12个月内按市场价格又购房的纳税人，其出售原住房应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这里的“换购”是指买新房，卖旧房。如果纳税人是“先买后卖”,应在申报时直接申请免税;如果纳税人是“先卖后买”,则应该办理退税手续。营业税及附加
单位和个人出售“二手房”应按“销售不动产”税目征收营业税。城建税、教育费附加、地方教育附加是分别按照营业税额的7%、3%、1%征收的。营业税及附加的纳税义务人是卖房人。二手房买卖过程中征收营业税有如下情形：
（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。计算公式：应纳营业税税额=本次房屋转让成交价×5%
（2）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，应差额缴纳营业税，但需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。对不能提供原购入发票的，应按销售不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税。
（3）个人销售公建根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）的相关规定，个人销售其购入的公建，如能提供购入不动产发票的，应按销售价减去购入发票上开具的不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税，对此不受2年的购买年限限制。
（4）个人销售房改房征收营业税问题个人所得的具有产权的房改房，只是在购入时房屋价款较低，或由分房单位负担了该房屋的部分购入价款，也属“购入的住房”。因此，在个人销售具有产权的房改房时，营业税无任何特殊规定，按大地税发［2005］91号及国税发［2005］89号文件规定的相关政策执行。涉及到差额征收营业税的，对购入房改房产权时开具的收款收据可做扣除凭证扣除其记载金额。根据《营业税税目注释》（国税发［1993］149号）的相关规定，对转让房屋使用权的，视同销售房屋产权。
（5）个人销售其继承的房屋以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案： ①继承前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②继承前原房屋产权证书及复印件③继承人身份证明及复印件④继承人与继承前原产权人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件⑤继承公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。
（6）个人销售赠与的房屋以原产权证或契税完税证上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案：①赠与前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②赠与前原房屋产权证书及复印件③赠与人身份证明及复印件④受赠人与赠与人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件 ⑤赠与公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。
5、土地增值税
土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的。土地增值税的纳税义务人是卖房人，指转让房屋的单位和转让非住宅的个人。
增值额=本次房屋转让成交价-扣除项目金额。扣除项目金额由评估价格和其他扣除项目组成。
（1）评估价格转让二手房计算土地增值税的扣除项目为二手房的评估价格，评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（2）其他扣除项目金额 转让房地产过程中由卖方负担的营业税及附加、印花税、交易费、评估费等相关税费。
税率土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
计算土地增值税税额计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额＝增值额×30％
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×５％（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％（4）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％和35％为速算扣除系数。
目前单位转让旧房及建筑物（二手房）办理产权过户应到大连市地方税务局财产与行为税处办理土地增值税缴纳情况的审核，个人转让非住宅缴纳的土地增值税由“地税征收窗口”审核。
三 举例说明
1个人将普通住宅出售
张三于2006年4月14日将位于中山区的一套普通住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2000年10月20日，面积为80平，并且是夫妻双方唯一一套住宅.本次交易总房款为50万元。问：买卖各应纳税多少？
答：张三应纳各税如下：
印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）
无营业税及附加。（普通住宅且2年之外出售）
无个人所得税（五年以上且夫妻双方唯一一套住宅）
李明应纳各税如下:
印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）
5元(权利许可证照)
契税:500000×1.5%=7500元
2个人将非普通住宅出售
王强2006年4月14日将位于西岗区的一套住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2003年3月20日，面积为80平.本次交易售价每平方米7000元，总房款为56万元。王先生在2003年购买这套房屋时房款为540000,其他费用4000.本次交易产生的费用为6000。王强申请查实征收个人所得税。问：王强和李明各应纳税多少？
答：王强应纳各税如下：
印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）
营业税及附加:(560000-540000)×5.55%=1110元
（非普通住宅2年以外出售，差额征收）
个人所得税(560000-540000-4000-6000-280-1110)×20%=1722元（查实征收）李明应纳各税如下:
印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）
5元(权利许可证照)
契税:560000×1.5%=8400元
3个人将公建出售
孙五2006年4月14日将位于西岗区的一套公建出售给李明，售价为100万.该房屋的产权证上注明的日期为2005年3月20日，面积为80平.当时售价每平方米10000元，总房款为80万元,有房屋结算发票。房屋的重置成本为110万,成新度为8成.本次交易的其他可扣除项目为5000元,不包括税金.孙五申请核定征收个人所得税.问：孙五和李明各应纳税多少？孙五应纳各税如下
印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）
营业税及附加:(1000000-800000)×5.55%=11100元
（公建出售差额征收营业税）
个人所得税1000000×2%=20000元（核定征收）
土地增值税:准予扣除项目:1100000×0.8+5000+500+11100+20000=916600元增值额1000000-916600=83400
83400÷916600＜50%
应纳土地增值税:83400×30%=2502元
李明应纳各税如下:
印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）
5元(权利许可证照)
契税:1000000×4%=40000元
4单位将房屋转让给他人
对于此种情况不再举例说明,因为它和个人将房屋转让给他人只是相差一个税种即个人所得税,单位将房屋转让给
他人不用缴纳个人所得税。
以上所述为房屋转让应如何缴税的解析，如有不尽事宜，请大家在大连地税网站查询相关的法律法规。（大连市房地产交易市场契税所张淑华）
第二篇：股权转让涉税问题
股权转让涉税问题（基础篇）
《税收征收管理法》及其实施细则《个人所得税法》及其实施条例《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第67号）《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）
二、征收范围自然人转让其所持有的国内注册登记的股份有限公司、有限责任公司及其他企业（不包括个人独资企业和合伙企业）的股权，应当按照税收法律法规的规定，就其取得的转让所得在当地税务机关申报缴纳个人所得税。自然人以非货币性资产进行投资，包括以非货币性资产出资设立新的企业、参与企业增资扩股、定向增发股票、股权置换、重组改制等行为，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生，应当按照税收法律法规的规定，就其取得的所得，应申报缴纳个人所得税。非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。
三、征收时间被投资企业应当在董事会或股东会结束后5个工作日内，向主管税务机关报送与股权变动事项相关的董事会或股东会决议、会议纪要等资料。被投资企业发生个人股东变动或者个人股东所持股权变动的，应当在次月15日内向主管税务机关报送含有股东变动信息的《个人所得税基础信息表（A表）》及股东变更情况说明。主管税务机关应当及时向被投资企业核实其股权变动情况，并确认相关转让所得，及时督促扣缴义务人和纳税人履行法定义务。
四、纳税人自然人股东转让股权，以转让人为纳税人，以受让人为扣缴义务人，由受让人负责代扣代缴个人所得税，并向主管地方税务机关解缴税款。受让人没有扣缴税款或无法扣缴税款的，纳税人应自行主动到主管地方税务机关申报缴纳个人所得税。扣缴义务人违反规定应扣未扣或未按规定期限解缴税款的，主管地方税务机关应按《税收征收管理法》的相关规定进行处理。非货币性资产投资的：纳税人以不动产投资的，以不动产所在地地税机关为主管税务机关；纳税人以其持有的企业股权对外投资的，以该企业所在地地税机关为主管税务机关；纳税人以其他非货币性资产投资的，以被投资企业所在地地税机关为主管税务机关。
五、适用税率自然人的股权转让所得和非货币性资产投资所得，按“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用20%的税率。
六、征收税种
（一）仅征收股权转让印花税◆1.能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；◆2.继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；◆3.相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让。◆4.其他合理情形。
（二）仅征收个人所得税个人独资企业、合伙企业在发生股权转让时，合伙企业生产经营所得和其他所得采取先分后税的原则，即：合伙企业的合伙人以合伙企业的生产经营所得和其他所得，按合伙协议约定的分配比例确定应纳税所得额。根据《财政部国家税务总局关于印发<关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定>的通知》（财税【2000】91号）的规定，合伙企业以每个合伙人为纳税人。个人独资企业和合伙企业每一纳税的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，作为投资者个人的生产经营所得。
（三）同时征收印花税及个人所得税◆1.净资产核定法股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。◆2.类比法（1）参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定；（2）参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。◆3.其他合理方法（1）对于股权取得当期至股权转让当期企业所得税实行查账征收的企业，依据企业提供的《资产评估报告》、《资产负债表》、《损益表》等资料，确定企业的所有者权益，以企业所有者权益加上转让时固定资产、无形资产评估增值额，按照股权比例确定自然人股东股权转让收入；（2）对于股权取得当期至股权转让当期企业所得税实行核定征收的账证不健全企业，依据股权取得当期至股权转让当期企业所得税应纳税所得额扣除应交企业所得税的差额及转让时固定资产、无形资产评估增值额（提供《资产评估报告》），按照股权比例确定自然人股东股权转让收入。（3）对于3年内无生产经营收入的企业，可根据具有资产评估资质的中介机构按市场价格对企业的土地、房产、机器设备、商誉等资产进行评估并形成的《资产评估报告》确定自然人股东股权转让收入。（4）主管税务机关认为合理的其他方法。
七、股权原值的确认方法1.以现金出资方式取得的股权，按照实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；2.以非货币性资产出资方式取得的股权，按照税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；3.在发生股权继承或直系亲属间通过无偿让渡方式取得股权的，按取得股权发生的合理税费与原持有人的股权原值之和确认股权原值。4.被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增个人投资者股本，个人股东已依法缴纳个人所得税的，以转增额和相关税费之和确认其新转增股本的股权原值；被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增个人投资者股本，个人股东尚未缴纳个人所得税的，以转增前股本和相关税费之和确认股权原值。5.除以上情形外，按照避免重复征收个人所得税的原则合理确认股权原值
第三篇：2015年二手房交易涉税政策问题解答汇总
2015年二手房交易涉税政策问题解答汇总 一、二手房交易环节要缴纳哪些税?
答：二手房交易环节涉及转让方的税收有：企业所得税(个人所得税)、营业税及附加(包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加)、土地增值税、印花税;涉及受让方的税收有：契税、印花税。
二、二手房交易有哪些税收优惠政策?
答：(一)自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税;
(二)自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
(三)自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
(四)个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
1、“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
(1)个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
(2)个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。
注：目前我省执行普通住房的标准是：同时具备住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)二个条件。
三、对于“个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税”的税收优惠政策中，其所指“住房”如何认定?
答：(一)个人销售或购买住房(不包括个人自建住房)，凡房产(总)证中登记的房产性质属于住宅种类(包括别墅、高级公寓)，均应认定为“住房”。房产性质登记不明确或属于混合用途的，不予认定为“住房”。
个人销售或购买自建住房，凡土地使用权证用地类型登记为住宅用地或商住两用且房产证登记的房产性质为住宅种类的，均应认定为“住房”。对土地用途、房产性质登记不一致或房产性质登记为混合用途的，不予认定为“住房”。
(二)实行土地使用权证与房产证两证合一登记的地区，其住房的认定以土地房屋权证中登记的土地用途为准，即土地用途登记为住宅用地的，认定为 “住房”;土地用途登记为商住用地或城镇混合住宅用地且房屋类型登记为住宅种类的，认定为“住房”。土地用途登记为其他类型用地的，不予认定为“住房”。
四、在二手房转让中，计算土地增值税扣除项目金额时，如何理解按购房发票金额每年加计5%?
答：纳税人在转让二手房时，凡不能取得重置成本评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，除允许扣除的转让税金和购房时所缴纳的契税 外，其他扣除项目金额可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个 月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
五、个人购买住房的时间如何确定?
答：个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为其购买住房的时间。房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰 先”原则确定购买住房的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证的时间为购买住房的时间;契税完税证明上注明的时间 早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买住房的时间。
六、对通过法院裁决(判决)或行政确权方式取得但无法提供发票的房产，再次转让时，能否按法院裁定(判决)书或房地产项目转让税收专用证明确定的金额确认购置成本?
答：自2014年12月12日起，对通过法院裁决(判决)或行政确权方式取得但无法提供发票的房产，再次转让时，可按法院裁定(判决)书或房地 产项目转让税收专用证明确定的金额确认购置成本，比照财税〔2006〕21号文第二条第一款的规定计算土地增值税扣除项目金额。
七、个人转让房产如何征收个人所得税?
答：个人转让房产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
八、个人转让住房计征个人所得税时，如何确定房产转让收入额?
答：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
九、个人转让住房计征个人所得税时，如何确定转让房产的财产原值?
答：财产原值应根据个人所转让房产的不同类型区别确定：
(一)商品房及非住房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费;
(二)自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
(三)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
(四)已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
(五)城镇拆迁安置住房：根据拆迁安置方式的不同，其原值按以下方式确定：
1、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
2、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
3、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;
4、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
十、个人转让住房计征个人所得税时，可以扣除的税金有哪些?
答：转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
十一、个人转让住房计征个人所得税时，可以扣除的合理费用有哪些?
答：合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
(一)支付的住房装修费用的扣除要求。
纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
1、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;
2、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。
(二)支付的住房贷款利息的扣除要求。
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
(三)手续费、公证费等费用的扣除要求。
纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
十二、扣除所转让房产的财产原值、税金和其他合理费用，需要提供哪些材料?
答：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
十三、住房转让人未提供完整、准确的房屋原值凭证的，如何征收个人所得税?
答：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的2%核定征收个人所得税。
十四、无偿转让房产的是否征收个人所得税?
答：(一)以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方(包括转让人和受让人)不征收个人所得税：
1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
(二)除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人(即受让方)因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%;赠与人(即转让人)不征收个人所得税。
十五、个人无偿转让房产应提交哪些资料?
答：赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)第一条规定的相关证明材料;
(二)赠与双方当事人的有效身份证件;
(三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。
(四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。
十六、如何确定受赠人(即受让方)受赠房产的个人所得税应纳税所得额?
答：对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
十七、受赠人(即受让方)转让受赠房产的如何计征个人所得税?
答：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评 估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
第四篇：自来水公司涉税业务解析
自来水公司涉税业务分析 某自来水公司，是适用简易办法征收的增值税一般纳税人，主营自来水生产与销售，兼营建筑安装等。在税务检查过程中发现有如下几项目业务具有代表性。
一、泵房出水量的计税问题自来水的生产销售是从泵房抽水到水厂，经过过滤、沉淀、消毒等工序加工后，通过供水系统再出售给用户的过程，泵房的出水量与售水量出现较大差额，主要有以下原因：
1、由于泵房地处农村区域，由于抽水量过大，导致附近农民无水可用，比如农田灌溉，日常用水，所以就有部分地下水直接供应当地农民，既不计量也不收取任何费用。根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发[1993]154号）第一条第（七）款“供应或开采未经加工的天然水（如水库供应农业灌溉用水，工厂自采地下水用于生产），不征收增值税。”、“《国家税务总局关于印发〈增值税部分货物征税范围注释〉的通知》（国税发[1993]151号）第三项“自来水是指自来水公司及工矿企业经抽取、过滤、沉淀、消毒等工序加工后，通过供水系统向用户供应的水。农业灌溉用水、引水工程输送的水等，不属于本货物的范围。”以及《国家税务总局关于增值税纳税义务发生时间有关问题的公告》（国家税务总局公告2011年第40号）规定，增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天”的规定，我们认为供应给农民使用未经加工的地下水不是销售行为，不属于视同销售中的自产货物无偿赠送，不应该缴纳增值税。
2、自来水从水厂到用户必然经过管道输送，由于城市管网老化，跑冒滴漏十分严重，损耗大概有30%-40%。因为销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，不得抵扣进项税额，这部分损失就没有进项税可以转出，所以不应补缴增值税。
3、由于企业破产、关门，居民拆迁等等原因，因此产生拖欠的水费，一般不在单位的财务账簿反映，而是在收费系统记录，所以应根据收费系统统计欠费，计算缴纳增值税。
二、销售单价的问题自来水公司收取的水费包括水费基本价格，代政府收取的污水处理费，水资源费等。根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定的价外费用不包括下列项目：“
（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。”，所以计税单价中应剔除代政府收取的污水处理费，水资源费。
三、关于安装费的问题根据《财政部、国家税务总局关于增值税若干政策的通知》（财税[2005]165号）
第八条“对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。”以及《营业税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”的规定，自来水公司收取的初装费、户表改造费属于一次性收费且与自来水销售数量无关，连同安装过程中使用的材料应一并缴纳营业税。
四、关于单独销售原材料、废料及滞纳金少缴增值税问题。销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，这项政策只是针对“自来水”这一商品，自来水公司单独销售其他货物，比如水表、钢管、管件及下脚料等，应按适用税率计征增值税税额并允许抵扣进项税额，如果企业将这部分收入按6%征收率计提增值税税款，则视同放弃抵扣权，按17%税率全额补缴增值税。另外，企业随同欠缴水费一并收取的滞纳金、违约金收入，也应该按照6%征收率计算缴纳增值税。
第五篇：企业设立总、分支机构如何处理涉税事宜
企业设立总、分支机构如何处理涉税事宜
2011年05月03日 11:46
具体操作内容：《国家税务总局关于汇总（合并）纳税企业实行统一计算、分级管理、就地预缴、集中清算所得部问题的通知》（国税发[2001]13号）、国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发[2008]28号）
随着市场经济的不断发展，不少企业通过在外地设立销售网点、办事机构或货物中转仓等形式来促销产品，降低经营成本，提高市场占有率，增强自身竞争能力。这些外出经营网点或机构，有的与其总机构在财务上实行统一核算，有的则实行独立核算。那么，在处理涉税事宜中，这些经营网点或机构的纳税事务是统一由其总机构办理还是在其经营地自行处理？总机构又应如何协调？这是目前不少企业碰到的一个较普遍问题。为便于征收管理，国家对这类经营方式涉及的一些税收政策问题做出了具体规定。现根据有关税收法规，结合实际情况对此进行说明。
目前，国家对设立总、分支机构涉及的现行税收法规，主要有：
就增值税而言，具体有：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第三款规定：设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售属于视同销售行为。同时《中华人民共和国增值税暂行条例》第三十二条第七款及《增值税专用发票管理使用规定》第六条第五款规定，此类视同销售行为的纳税义务发生时间为货物移送的当天，简言之，总机构如将货物移送异地〔不在同一县（市）〕分支机构，应在移送的当天开具发票，并确认销售收入的实现，向其所在地税务机关进行纳税申报。而对于总、分支机构如何确定申报缴纳增值税的地点，国家税务总局国税发〔1998〕137号（见原《南方税务导报》 1998年第10期第33页）予以明确，受货机构有发生下述两项情形之一的，应向其所在地税务机关缴纳。
（一）向购货方开具发票；
（二）向购货方收取货款。未发生上述两项情形的，则应由总机构统一缴纳增值税。如果受货机构只就部分货物向购买方开具发票或收取货款，则应当区别不同情况计算并分别向总、分支机构所在地缴纳税款。
就企业所得税而言，凡实行独立经济核算的企业或组织都是企业所得税的纳税人，这里所说的“独立经济核算” 须有三个条件，即同时具备在银行开设结算帐户，独立建立帐簿、编制财务会计报表，独立计算盈亏。至于纳税地点问题，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第十四条规定：除国家另有规定外，企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。税法所称的所在地是指纳税人的实际经营管理所在地，企业登记注册地与实际经营管理地不一致的，以实际经营管理地为申报纳税所在地。因此，设置总、分支机构的企业，如总分支机构均为独立核算单位需由总机构统一计算缴纳企业所得税的，必须经国家税务总局批准，才能在总机构所在地汇总申报缴纳企业所得税。否则，分别以总、分支机构为单位就地缴纳企业所得税。
下面结合实际，对总、分支机构涉及的税务事宜进行说明。目前企业外出经营形式主要有两种：一是总机构与分支机构分开核算、独立经营；一是总、分支机构统一核算。现分别就这两种情况进行说明。
一、总、分支机构采取分开核算独立经营的
（一）税务登记。不管是总、分支机构新开还是总机构在异地开设新分支机构，均应在领取营业执照30日内，向各自经营地税务机关申请填报《×××税务登记表》连同工商营业执照、银行帐号证明、企业法定代表人、单位负责人居民身份证或其他合法证件，组织机构统一代码证书，有关合同、章程、协议书，企业住所证明等呈送税务机关审批核发《税务登记证》。分支机构需要认定为一般纳税人的，应提供总机构所在地主管税务机关批准其总机构为一般纳税人的证明（申请认定表影印件），如分支机构属商业企业但达不到一般纳税人标准，应按小规模纳税人有关规定来执行。
（二）领购使用发票。在办理了税务登记及纳税人资格认定的基础上，纳税人可根据实际情况向其主管税务机关申请领购和使用发票。
1、总、分支机构均为一般纳税人，首次需领购增值税专用发票的，可在取得《一般纳税人资格证书》后，凭《营业执照》、《税务登记证》或《注册税务登记证》副本及经办人身份证到主管国税机关申请办理《增值税专用发票领购簿》，然后再办理领购手续。续领时须持《资格证书》、《领购簿》及经办人身份证。如还需领购普通发票的，还应申请核发《普通发票领购簿》。
2、分支机构为小规模纳税人的，按规定不能领购使用增值税专用发票，但可向经营地税务机关申请代开增值税专用发票，并在代开的同时征收税款。而领购普通发票的，应向主管税务机关申请核发《发票领购簿》，平时领购时，凭《税务登记证》（副本）、《普通发票领购簿》到主管税务机关按核定的发票种类、数量领购。
（三）税款计算及帐务处理。总、分支机构在依法办理上述税务登记、领购发票事宜后，进行正常业务经营，如发生应税行为，则应按规定计算缴纳有关税款。如总、分支机构均为一般纳税人，应分别采用一般纳税人增值税计算办法计算税款，即：当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，相互间可开具增值税专用发票；企业所得税应按照当地主管税务机关确定的计算征收方式执行，如按季（月）度申报预缴，年终汇算清缴等；如分支机构为小规模纳税人，则其增值税应按“计税销售额×征收率”来计算，同时总机构不应开具增值税专用发票，只能开具普通发票给其分支机构。
帐务处理：对于总、分支机构间实行独立核算的，如果它们相互间调拨货物，应按正常销售货物计算征收增值税和进行帐务处理：
总机构：借：银行存款等科目
贷：产品销售收入
应交税金??应交增值税（销项税额）
分支机构：在收到货物已支付货款及取得专用发票时
借：库存商品
应交税金??应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等科目
如分支机构为小规模纳税人，则：
借：库存商品（含税成本）
贷：银行存款等科目
二、总、分支机构采取统一核算方式的
（一）税务登记。总机构拟外出经营如采用临时在异地销售货物或异地设立统一核算的分支机构，则其总机构也应首先按上述第一条第（一）、（二）点有关规定办理好税务登记和领购使用发票的有关工作。对于分支机构则还应按如下规定办理相关登记事宜：纳税人到外县（市）进行生产经营活动，应当向主管税务机关申请开具《外出经营活动证明》（以下简称《证明》，有效期一般为30天），并且应在进行生产经营前，向生产经营地税务机关提供税务登记证件副本、《证明》，填报《外出经营货物检验单》，申请登记和申请查验货物。
外出经营活动结束，纳税人应当向经营地税务机关填报《外出经营活动情况申报表》，并按规定结清税款，缴销未使用完的发票。经营地税务机关应当在《证明》上注明纳税人的经营、纳税及发票使用情况。纳税人应持此《证明》，在其有效期届满10日内，回到所在地税务机关办理《证明》缴销手续。
（二）领购使用发票。国家税务总局国税发〔1998〕137号通知明确，受货机构 向购货方开具发票或向购货方收取货款的，都应向所在地税务机关缴纳增值税。因此，企业外出设立分支机构是否领购发票应根据实际情况来确定。一般而言，外设分支机构属批发性质，购货方与总机构有较固定关系的，可由总机构开具发票和收取货款，外设分支机构只负责调拨交付货物；外设分支机构如属零售性质，兼有一定量的批发，则从便于经营出发，应在当地领购发票使用，分支机构应在按上述第二条第（一）点要求办理好检验登记的基础上，按第一条第（二）点的要求领购使用发票。
另外，根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，固定业户不能携带专用发票到外地使用，否则在经营地被税务机关发现将按有关规定进行处罚，其携带的专用发票将被逐联注明“违章使用作废”字样。如果到外地临时经营需领购普通发票的，应持《证明》向经营地税务机关申请领购经营地的发票，经营地税务机关可以要求其提供保证人或者根据所领购发票的票面限额及数量交纳不超过1万元的保证金，并限期缴销发票。按期限缴销发票的，当地税务机关会立即解除保证人的担保义务或者退还保证金，未按期缴销的，由保证人或者以保证金承担法律责任。
（三）税款计算及帐务处理。设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人将货物从一个机构移送至设在外县（市）的其他机构用于销售应视同销售处理，一般情况下，总、分支机构均为一般纳税人的，总机构销项税额与分支机构的进项税额是相等并同时发生，在纳税人内部起到将进项税额从生产地（或购进地）机构传递到销货地机构的作用，总机构应视同销售处理，并开具增值税专用发票，分支机构可以此作为调入产品月份的进项税额申报抵扣。具体在会计处理上，由于总、分支机构实行统一核算，分支机构只作备查记录或设置部分帐簿核算分支机构自身的经营业务，在反映总分支机构调拨货物的业务上，可直接由总机构统一核算或分支机构作部分帐务处理均可。现举例说明：
某服装厂2000年5月5日将一批自产服装调拨至外省设立的专卖店销售，产品不含税成本 20 000元。5月份购进原材料进项税额3 000元，该服装销售由服装厂直接收款和开具发票，并于5月25日销售这批服装取得收入价税合计 25 740元，其中不含税销售额22 000元。
则服装厂调拨时：
借：产成品??××分支机构 20 000 贷：产成品?? ××仓库 20 000 专卖店将这批服装批发销售，专用发票由服装厂开给客户，款项也由客户汇给服装厂。则销售时，服装厂做帐：
借：应收帐款??××单位 25 740 贷：应交税金??应交增值税（销项税额）3 740 贷：产品销售收入 22 000元
5月份由服装厂申报缴纳增值税税款
当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=3740-3000=740元
借：应交税金??应交增值税（已交税金）740元
贷：银行存款 740元
如若该批服装由专卖店收款或开具发票，按规定专卖店应缴纳增值税，服装厂调拨产品应视同销售，并可开具专用发票，假设调拨价为20 000元，销售收入同上。
则上述帐务处理为：
调拨时 借：产成品??××分支机构 23 400 贷：产成品??××仓库 20 000 贷：应交税金??应交增值税
（销项税额）3 400 专卖店收到货物时
借：产成品??××产品 20 000 应交税金??应交增值税（进项税额）3 400 贷：产成品??总机构发来产品 23 400 专卖店销售时，借：产品销售成本 23 400 贷：产成品??分支机构 ??××产品 23 400 借：银行存款或应收帐款 25 740 贷：产品销售收入 22 000 应交税金??应交增值税（销项税额）3 740 则专卖店5月份，应纳税款=3740-3400=340。
借：应交税金-应交增值税（已交税金）340 贷：银行存款 340 服装厂 应纳税额=3400-3000=400 借：应交税金-应交增值税（已交税金）400 贷：银行存款 400 从上可看出，不管是在总机构汇总缴纳增值税还是总、分支机构分别缴纳增值税，它们总税负都是一致的，不过由于进项税额在何处抵扣问题，导致在总机构与分支机构两地间的税负转移。
如果专卖店为小规模纳税人，由于征税率不一样，则会造成税负不一样，仍以上例说明，总机构调拨时
借：产成品??××分支机构 23 400 贷：产成品??××仓库 20 000 贷：应交税金??应交增值税（销项税额）3 400 专卖店收到货物时
借：库存商品??××产品 23 400 贷：产成品??总机构发来产品 23 400 专卖店销售时，如这批货款收取不含税收入22000元
借：银行存款 22 880元
贷：产品销售收入 22 000元
贷：应交税金??应交增值税 22 000×4%=880元
则专卖店向当地主管税务机关申报缴纳增值税880元，总机构应向其主管税务机关申报缴纳增值税3400-3000=400元
企业设立统一核算总、分支机构进行生产经营活动的，总机构在每期增值税纳税申报时，除向主管税务机关报送一般的报表资料外，还应注意填报《分支机构销售明细表》（见右图）。该表适用于在异地设有统一核算分支机构的纳税人填报，凡总机构将货物移送到受货机构用于销售但仍由总机构统一开具发票，收取货款并统一纳税的情况，均应填列该表。
表中“本月销售额”和“本年累计销售额”填写由总机构将货物移送到分支机构用于销售但仍由总机构统一开具发票收取货款并统一纳税的销售额。
至于企业所得税，如总、分支机构各自实行独立核算的，应依据税法有关规定在各自经营地主管向税务机关申报缴纳企业所得税。如总、分支机构实行统一核算，经批准由总机构统一缴纳企业所得税的，其分支机构的经营所得应汇总到总机构，由总机构统一计算，盈亏相抵后申报缴纳企业所得税。
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