对房价的认识

第一篇：对房价的认识

对房价的认识中国房价现状描述

中国房地产究竟有多火? 不仅可以从人们排队购房的热情中体现出来, 国家有关部门的统计数字也显示了房地产持续“高烧不退”的状况。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 2006年5 月, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%, 涨幅比上月高0.2个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月高0.3个百分点。据统计, 全国新建商品住房销售价格同比上涨6.1%, 涨幅比上月低0.3个百分点;环比上涨0.8%, 涨幅比上月高0.1个百分点。分类别看, 与上年同月比, 经济适用房、高档住房销售价格分别上涨4.8%和6.9%, 涨幅比上月份别回落1 和1.1个百分点;普通住宅销售价格上涨5.7%, 涨幅比上月高0.2个百分点。分地区看, 与上年同月比, 涨幅较大的主要城市包括: 大连15.2%、深圳13.7%、呼和浩特11.4%、福州10.3%和北京9.0%;下降的城市仅有上海和锦州, 降幅分别为6.2%和0.8%。另外, 二手住房销售价格同比上涨6.7%, 涨幅比上月高0.9个百分点;环比上涨0.8%, 涨幅比上月低0.1个百分点。与上年同月比, 涨幅较高城市为: 大连23%、深圳15.6%、郑州12.1%、呼和浩特10.2%、北京8.5%;仅有海口、北海2个城市有所下降。下面, 具体看一下北京、深圳、上海、广州等城市房价发展趋势:北京: 北京房地产信息网的统计数据显示: 2006年一季度北京住宅均价7168 元/平方米, 上年同期均价6235 元/平方米, 同比上涨约15%, 比上年全年均价上涨448 元/平方米。而北京市建委等四部门发布的1～2 月份北京房市运行情况统计也显示: 1 月到2 月北京商品期房均价上涨了17.3%。北京四环以外及郊区房价的涨幅最为明显。在通州区, 很多楼盘的均价都突破5000 元/平方米的关口;而临近通州的北京管庄,“东一时区”, 二期开盘价格已经由一期时的4800 元/平方米涨到了6000 元/平方米;北京双桥温泉东里小区的二手房都从上年的3500 元/平方米, 上涨到4800元/平方米。深圳: 据深圳市房地产估价中心的统计报告显示,2006 年一季度, 深圳市商品房均价高达每平方米8753元, 比上年同期上涨20.62%;其中, 商品住宅均价为每平方米8126 元, 同比更是急升了25.63%。深圳房价的异动引起全国的关注。据官方统计数据, 深圳2005 年商品住宅均价为每平方米7040.10 元, 而只有短短3个月, 每平方米就上涨1000 多元。上海: 上海的商品住宅市场, 在2006 年3 月表现出的强劲反弹也是业内皆知, 179.67万平方米、共16140 套的成交规模已达到了上年调控新政前的水平, 商品住宅的成交均价也在每平方米9000 至9400元之间震荡。广州: 广州的房价则更是与深圳的同步飙升。广州市国土房管局的统计显示, 2006 年一季度广州老八区的商品房成交均价为每平方米7361 元, 其中一手住宅成交价格同比上涨约18%。而空置率反映了房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标。国家统计局指出, 截止到2006 年4 月底, 全国商品房空置面积为1.22亿平方米, 同比增长17.8%。其中空置商品住宅6921万平方米, 增长百分15.9%。截至2006 年2 月末, 北京市

空置一年以上商品住宅面积为306.2万平方米, 比上年同期上升21.2%。1995 年, 上海房地产市场供大于求的状况开始显现, 空置房的滞销和积压问题越来越突出。上海楼市经过宏观调控以后, 截至2005 年底, 上海的空置房大约在1000万平方米以上, 空置率接近10%。上海楼市将迎来又一次空置房的高峰。广州市统计局公布的调查报告显示, 截至2005 年底, 广州市商品房空置率达19%, 空置面积约占全国总数的1/20。众所周知, 商品的滞销会使库存商品增多, 同样,商品房的滞销也会逐步形成空置房。当市场上的供应量大于销售量时, 就会使得市场上卖不掉的房子越积越多, 这时, 空置房就会成为社会上一大难题, 从而房地产开发商乃至政府都会陷入一个困难的境地。根据建设部的有关规定, 空置时间在一年以内的商品房建筑面积为计入空置待销面积, 空置时间在1 年以上3年以下的列为空置滞销面积, 竣工验收后空置3 年以上的列为空置积压面积。随着全国新增供应量尤其是住宅面积在90平米以上的房屋供应量的大幅增加以及市场成交量的持续低迷, 越来越多的新房将因为销售不畅而形成待销、滞销乃至积压。而到2007 年, 新竣工的商品房又将源源不断地上市, 全国的房地产市场因此将面临较为严峻的时期。中国房价现状分析

近几年来, 中国房地产市场涨声一片, 但房价上涨是由市场供求关系决定的呢?还是其他因素导致的?如果不是市场供求关系来决定的, 又是什么因素在起作用? 从国家统计局与央行的数据来看, 一片涨声中房价居高不下, 到底是真实需求所致, 还是投机所致?

(1)契税大幅度下降。据国家税务总局征管有关负责人透露, 2006 年1~4 月, 全国契税收入仅增长了7.4%, 而上年同期却超过了63%;北京市地税有关负责人也透露, 北京每个月契税收入同比下降20%, 这说明买房的人在减少。这意味着总体的交易量在下降。价格在快速上升, 成交量却在下降, 这一现象应该引起各

方面关注。根据规定, 买房要缴纳契税, 就连经济适用房、二手房都不例外;这就意味着所有房屋的真实交易量, 都可以通过契税反映出来。契税收入的下降, 正是房屋成交量下降的真实写照。在交易量下降的情况下,房价快速上涨, 唯一合理的解释, 就是上涨乃投机推动而非真实需求推动。

(2)空置面积大幅上升。据国家统计局2006 年5月20 日发布的消息, 截止到4 月底, 全国商品房空置面积为1.22亿平方米, 同比增长18.9%。其中, 空置商品住宅6921万平方米, 增长15.9%。空置面积的上升,是投机而非真实需求推动房价上涨的另一个有力证据。

(3)通过调查显示, 中国目前的个人购房91%以上是通过个人住房按揭贷款完成的。2006 年第一季度, 个人住房按揭贷款仅为256 亿元, 以此推算, 全国个人住房按揭贷款也不过1000 亿元。而在2004 年, 个人住房按揭贷款达到4700 亿元, 宏观调控后的2005年, 个人住房按揭

贷款也只有2600 亿元。

(4)房价不单是一个价格问题, 而是经济增长模式和收入分配方式等体制性障碍在房地产市场的集中体现。这与房地产多重属性如基本消费品、财产属性、投资品属性及衡量社会生活水平和社会保障状况社会和政治属性有关。房地产是缺乏供给弹性的要素资本, 随着社会总需求增长, 供给弹性越小的要素价格增长得越快。另外, 房地产的真实需求往往比较稳定, 但是投机需求随预测而变化, 极其不稳定, 这种短期的投机行为加剧了房产投资的非理性和“超前消费”倾向。以上四点清晰地表明, 目前的房价虚高, 确为投机所致。那么, 房地产泡沫形成的原因何在? 一方面我国职工工资偏低, 住房含量不足, 更重要的是价格形成机制不合理。另一方面, 我国商品房大量空置, 并且已经达到了很严重的地步。而老百姓却买不起房, 造成资源的大量浪费, 房地产商的资金得不到回笼但是新一轮的资金却还是大量的投入进去, 造成所谓的房地产泡沫。一般说来,对于房地产泡沫主要可以从投机、预期、非理性和虚拟性理论等几个方面进行解释。房地产泡沫的形成往往与房地产投机紧密联系在一起, 房地产投机又与预期、非理性等因素相互影响而发生作用。当各经济主体(包括投机者)对未来房地产价格走向的预期过度乐观,并且出现非理性的“集体无意识”行为时, 房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积, 投机需求的增加造成市场的繁荣假象, 引起进一步的涨价预期, 从而形成一个自我强化的正反馈, 最终膨胀为泡沫。持续走高的房价, 不仅牵动着百姓的神经, 也引起专家学者、政府主管部门的高度重视, 究竟是哪些因素推动着房价的上涨, 成为人们关注的焦点。中国房价持续走高的因素分析

(1)市场供应结构不合理。商品住宅供应中, 中低价位住宅比例偏低。另外, 全国经济适用住房投资同比出现负增长, 占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%, 有的地区甚至停止了经济适用住房建设。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长, 由此带动了房价的上涨。

(2)商品房开发加大成本建设, 土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果,全国住宅用地价格同比增长8.94%。与此同时, 新出让土地价格及房价的较大幅度上涨, 带动存量土地上在建项目的房价高走。另外, 拆迁成本也在增加, 住宅品质的不断提高, 均在一定程度上加大了商品房的开发成本。而在中西部地区和部分中小城市, 成本因素是房价上涨的主导因素。从各项成本因素的影响程度看, 地价上升、拆迁费用增加对东部沿海地区和少数内地中心城市影响更大些, 而建材涨价等引起的建筑安装成本的增加则对中西部地区和中小城市影响更大。

(3)部分地区供求失衡。建设部的数据显示, 2000年以来, 全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续5 年大于竣工面积增幅。东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。而在部分沿海城市, 外来购房者比例较高, 且集中于中高档商品房, 导致中高档房屋供不应求, 价格不断攀升;同时

也带动了普通商品住宅需求增加、价格上涨。

(4)部分地区投资和投机性购房需求增长过快。从投资性需求来看,近几年, 股票、期货等投资收益缺乏必要的保障, 再加上长期低利率, 投资收益远低于期望值, 这些均导致了住房投资需求旺盛, 甚至部分普通市民也把积蓄开始用于购置房屋, 以保值增值。从投机炒作来看, 一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作, 造成一些楼盘价格短期内持续上涨, 有些地方甚至出现了排队抢购房号现象。一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应, 因此对新开楼盘价格定位较高。而有的开发商则放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地, 或者利用市场信息的不对称, 与中介机构联手哄抬房价, 增加了市场的紧张气氛, 致使一部分消费者做出了提前购房的选择, 进一步加剧了阶段性供求矛盾。

(5)不同社会群体利益相互影响导致房价持续走高。有关专家认为, 随着房地产市场的快速发展, 部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市, 同时一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润。宏观经济运行环境和土地等资源的约束决定了房地产市场供应不可能无限扩大, 在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。在多重因素的作用下, 不同利益主体相互影响, 共同推动了房价上涨, 这才是房价上涨的深层次原因。4 相关政策与措施

在全国一些城市房价不正常躁动之时, 国务院提出要进一步搞好房地产市场引导和调控, 及时发布了《国六条》, 包括:

(1)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划, 对新建住房结构提出具体比例要求。

(2)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策, 完善住房转让环节税收政策, 有区别地适度调整信贷政策, 引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模, 加强土地使用监管, 制止囤积土地行为。

(3)合理控制城市房屋拆迁规模和进度, 减缓被动性住房需求过快增长。

(4)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管, 制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

(5)加快城镇廉租住房制度建设, 规范发展经济适用住房, 积极发展住房二级市场和租赁市场, 有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

(6)完善房地产统计和信息披露制度, 增强房地产市场信息透明度, 全面、及时、准确地发布市场供求信息, 坚持正确的舆论导向。为实现房地产市场“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标, 笔者认为还应努力从以下方面着手:

第一, 建设节约型社会, 推动节地节能建筑。首先要加大房地产闲置土地的清理力度, 盘活和利用存量土地, 不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权,还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。建设节约型社会, 改变房屋建设的高能耗现状应马上列入到房地产开发管理的议事日程上来, 应强制性地执行现有的法规和节能标准, 对违规者加以处罚。对于不到位的法规和标准要尽快加以完善, 特别是应尽快改革供能方式, 集中供热、分户计量, 为保持经济的可持续发展创造条件。

第二, 我国住房一、二级市场的发展失衡, 因此应大力发展二级市场和租赁市场。目前我国住宅市场的交易是以新建住宅一级市场为主, 存量住房的二级市场发展缓慢, 租赁住房市场不规范, 市场交易量很小。这种状况直接导致了各收入阶层的人无法通过二级市场的顺畅交易, 梯次地向上改善住房条件。因此, 在今后一段时期内, 我国迫切需要发展住房二三级市场, 使住房存量资源发挥效用, 减轻一级市场的市场需求压力。

第二篇：税收政策对房价产生什么影响

税收政策对房价产生什么影响？不确定

“国五条”中征收“差价20%个税”，虽然是2006年就有的“旧政策”，但其引发的后果，超出许多人的想象。“20%个税政策”啥时候严格实施？目前还未有定论。值得关注的是，不少老百姓因为担心“被多征税”，恐慌性地办理二手房交易手续。记者了解到，郑州市房管部门已有6位工作人员，因为3月2日以后长期加班而晕倒，但第二天仍要坚守在岗位上——因为办事老百姓太多！

秦虹认为，税收作为调控房地产市场的经济手段之一，强制性很强，它的特点是市场选择性好。但税收对房价传导机制是比较复杂的，税收政策能在一定程度上调整供求，但是它对房价产生什么样的影响，是不确定的。例如，香港去年出政策，外地人买房子交12%印花税，销量降下来了，但房价没有降。因为税收不像土地政策那样，对房价产生直接作用。

对于买房缴个税，任志强显然有更多的抱怨。他说，中国有两条税是最高的，一个是租金70年的，一起收了，第二个就是先让你拿个人所得税，然后让你拿税后的钱去买房子之后再收你房子里的税，“这种重复性收税首先提高了进入市场的门槛。”

第三篇：货币政策对房价的影响

价格变化的趋势显示,1998-2004年我国房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额持续上涨。其中,1998-2001年,房地产贷款余额保持在较为平稳增长的水平上;2002-2004年房地产贷款余额的绝对值则出现大幅上涨的趋势。从总体趋势看,个人住房贷款增长速度明显快于房地产企业的开发贷款速度,并且个人住房贷款在房地产贷款中的比重也较大。与此同时,1998年以来,我国房价的增长速度一直保持上升趋势。尤其是进入2001年以后,商品住宅价格的上涨与房地产贷款量的扩张表现为同步运行,由此可以认为货币供应量的增加能够在一定程度上作为解释近年来我国房价上涨的原因。

2004年开始,为抑制上涨过快的房价,中央政府相继出台了以提高信贷门槛和市场利率为标志的适度紧缩的货币政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房价涨幅同比增长17.8%和14%,达到历史高位,这与信贷放量仍然较大有直接关系。2007年三季度,中国人民银行“货币政策报告”显示:2007年9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,同比增长26.9%;购房贷款余额2.86万亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。

2007年9月27日与12月5日,中国人民银行和中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对利用贷款购买住房的首付款比例和房地产开发贷款做了更加严格的规定。对申请购买第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和贷款利率,规定商业银行对项目资本金比例不到35%或未有“四证”的项目、有囤积土地和囤积房源行为的房地产企业不得发放贷款。以“二次房贷”为标志的从紧的货币政策改变了过去我国房地产市场得以快速发展的金融环境,全国房地产市场成交量持续走低,房价明显回落。据国家发改委、国家统计局调查显示,2008年9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,环比下降0.1%。其中,深圳房价降幅最大,新房价格同比下降10.8%。这一事实表明,货币供应量的减少,对抑制房价上涨是有一定作用的。

三、货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣

从货币政策影响房价波动的机理与经验分析来看,货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因,由此决定了银行信贷潜在而现实的风险和危机。因此,为实现经济的持续健康发展,有必要合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模,尤其是通过按揭贷款进行的投机性信贷;在国内资金来源渠道狭窄的情况下,可适当增加房地产信贷规模,营造供略大于求的市场氛围,避免因供不应求造成购房者心理恐慌而盲目入市,进而抬高房价的现象发生。同时,当前部分城市出现房价有所下跌的局面,虽然房价的理性回归凸显了宏观调控的政策效应,但需要警惕的是,房价下跌很可能通过银行控制信贷损失的行为,进一步加剧房价的波动,从而令其负面影响产生放大效应。

第四篇：关于房价调查报告

关于房价调控的调查

中文摘要：2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)；1月28日，上海、重庆试点征收房产税；2月9日，央行加息0.25个百分点„„专业人士分析，央行加息意在抑制通货膨胀，但对于地产行业而言，加息影响不可小觑。2011年初，房地产调控政策的给力让房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温？成为许多准备买房者心中最大的疑问。

导论：调查研究的背景：目前全国房价普遍走高，很多人买不起房子，房价上涨的原因主要是人的贪婪本性所致，开发商抬高房价，而政府又没有有效措施遏制这种趋势。

新华网北京４月１５日电 国务院总理温家宝１４日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议指出，今年１月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套、改造各类棚户区２８０万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

第一、房地产市场不健全。地方政府和开放商，可以通过法律合法剥削老百姓，而不会受到任何的处罚或者只有轻微的处罚，要知道只要有300%的利润，资本家会冒着绞刑的处罚去做。地方政府和开发商对土地和开发的垄断，定价权就他们自己手上，所以他们可以鱼肉百姓。

第二、资金无处可逃，只能投资房地产。资金无处可逃，因为rmb的升值，造就了出口制造业的困难，利润大幅降低，我国GDP的40%依赖出口，投资出口制造业资金无法转化为资本挣利润，那么只能投资房地产，于是造就楼市泡沫。

国家不马上压死房价是正确的，如果全部压死，大量的信贷资金就会无法回收，大量银行必然破产。各方对中国经济失去信心，造成更严重的经济危机。

我国的经济是一个畸形的经济，民营五百强的企业比不了2个央企，全国60%的工资，集中在银行、能源、电信和移动等大型垄断企业上。中小型企业贷款只占了所有贷款的20%不到。而中小企业却承担了90%的社会就业，使得大众消化严重不足，于是我国的消费能力只是GDP的30%左右，内需消耗制造业产品严重不足。举例，招行2010人均半年创造了30w以上的利润，软件科技人员1年只能创造10w左右的利润。这就是垄断造成的，社会分配严重不公。

第一步、应该是加大对垄断型企业的税收，比如中国四大个银行80%的利润回收中央，因为他们享受了垄断的优势，和法律对金融的保护，又如中石油开采的石油是大众的，是国家和全民的，所以利润必须大部分上交，而不是现在的最高30%，形成严重的分配不均。

第二步、这些税收，应该拿出来，补贴中小企业或者给中小企业减税，鼓励中小企业的自主创新，出台办法，鼓励信贷资金服务中小企业。增加中小企业的利润，让大众挣更多的钱，削减暴富的垄断企业。这样才能切实提高大众的消费，消化掉我国制造业的产品。否则40%的出口就无法消化。

一、中国房地产业状态描述

（一）中国房地产泡沫已经很大了。

2009年“4万亿”的投资有多少进入楼市，人们不得而知，但北京、上海、广州等城市不断出现了老百姓不愿看到的“地王”。中国社科院2010年的《经济蓝皮书》认为，当前有85%的中国家庭买不起住房。多位业界专家表示，现在的楼市已经形成了泡沫。

全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说：“2009年中国房地产是典型的超预期增长。房价涨成这样，确实是很多人没有想到的。全国房价高涨的原因其实很复杂，包括信贷政策、土地价格、通胀预期等。但很重要的一个原因是，2008年持币观望的那部分人进入到了2009年的楼市，而2010年的一部分需求也在2009年提前释放出来了，这导致了2009年楼市的异常火爆。”美联物业调查显示，在2009年三季度北京购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。

中国房地产价格被推向一个普通百姓不可企及的程度。在商业投资与多方趋利的推动下，形成“供给不足——投资保值——抬升房价——房地产暴利——再推高房价——泡沫形成——购买力下降——百姓怨声载道——宏观调控——房地产业受损、银行呆账形成——拖累经济”的通道，给整体经济发展注入了不确定性风险。

（二）中央经济工作会议确定调控。

2009年12月初的中央经济工作会议，认为中国房地产价格高企，不利于其产业健康发展，必须对房地产业实行政策调控，促进其健康发展。2009年12月末召开的国务院常务会议指出：“要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

中央相关部门已开始行动，从二手房营业税征免政策从2年恢复至5年，到最新的土地出让金首付不得低于50%。专家表示，中央政府果断出手，说明这次调控房地产市场的决心是很大的，未来还会有其他楼市新政出台。

中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立认为，土地出让金首付50%，一年内付

清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，相应压缩囤地、炒地的空间。

中信证券一地产分析师分析：“进入2009年11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅为9.7%，行业涨幅仅位居第11位。而10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”

（三）房地产与城市化、经济发展捆在一起。

美国《华尔街日报》12月30日发表《中国城市化与产能过剩》一文，认为：2010年将是一个更加艰难的经济年份，为摆脱全球经济紧缩，北京催生出房地产泡沫，其苦果将在新的一年里尝到。为吸收和调整这一过剩状况，中国试图通过加速业已规模宏大的城市化进程并通过减少移民和城市登记限制来刺激需求。领导层也将赌注押在城市化加速与消费之间的联系上。

2008年，中国有43%居民被视为城市人口。而在拉美、欧元区和美国，该比例分别为79%、73%和82%。中国的城市化与城市扩张远没有完成，其发展还有一相当长的时期。

中国政府，在经济增长、产业工人就业与满足中低收入者住房需求之间，必须作出痛苦的决择。房地产业内人士认为，房地产在提振信心的目的实现后，应当致力于“和谐的复苏”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为：“2009年前的房地产优惠政策的结束，应该不会搞‘一刀切’或者‘急刹车’。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此，优惠政策将会‘有收有放’”。

结语：房产调控措施需再严厉。诚然，加大房产调控力度，一定程度上会影响到整体宏观经济的快速增长，部分行业或然出现产能过剩，但就京城房地产市场而言，房产调控力度如不加强，房价涨幅持续高企，多数百姓将会买不起甚至住不起房，给社会生活和城市发展带来不稳定因素。另外，从经济学层面分析，如果放松房产调控政策，其一，房价将会在市场交易持续低迷的态势之下陡然上扬，从而引发买家的疯狂跟进，将导致后市房价更强势的反弹；其二，多数投机者面临当前房产市场交易频频下挫的格局，投资信心受很大影响，撤出迹象明显，一旦政策放松，不利于整体宏观市场的调控。

参考文献：来源新华网，《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》2010年04月15日 18:44:06。

第五篇：房价市场分析

1.鼓励多生多育的政策。

中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家。这些人口在几年后恶性膨胀，过了二三十年后开始生儿育女，开始需要房子了。而这才发现，房子已经不够用了。因为人太多了。中国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。

2.城市人口增多导致房价上涨。

中国市场经济前，户籍都是固定的，还有些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍政策一解除，有些人都不待农村了，这就使城镇人口增多了，城市人口增多了。

3.土地是不可再生的。

土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。

4.刚需旺盛导致房价上涨。

现在为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个人（房价户型二手房 租房）都想买房，每个人都想买房，所以每个人又都看空楼市。每个人都在看，那房价能不涨吗？

5.开发商技术革新导致房价上涨。

没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子越造越好，绿化、设计、朝向、风水、保温墙、物业管理等等这些导致次品房越来越少。

6.造房成本上涨导致房价上涨。

物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高

7.拆迁补偿无形增加导致房价上涨。

拆迁费用加大导致造房成本加大。

8.房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨。

中国计划经济搞了这么多年，最后行不通还是走了市场经济。国外市场经济搞了多少年了，中国才多少年。还有漫长的道路要走，中国人均GDP才多少，别的国家多少。这个规律不可破，起码100年不可破。

9.城市化进程拉动房价上扬。

中国的城市水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。

中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。

10.中国城市正处于大拆大建的高速发展期。

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

11.经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇。

大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

12.房地产成了地方财政的主要收入来源。

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

13.奢侈消费风起云涌，助长房价飚升。

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几个钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。

14.注意，是控制房价过快上涨，不是打压。

未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。

15.通胀预期加大，带动房价上扬。

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。

物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不

涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

16.地价猛涨，催高房价。

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。

17.建材价格攀升，成了房价的幕后推手，除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升。

钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

18.“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。

19.中国的子女教育方式特别。

中国人对子女比较溺爱，由于独生子女的增加，等子女结婚的时候，不论房子多贵，双方父母总要资助一部分钱甚至自己把购房的首付款全部拿出来让子女买房，这是刚需。

20.人力成本的增加导致房价必上涨。

不都听过那个笑话吗，一个农民工问苹果多少钱，知道是5000多之后，随口说了一句：这么贵，顶上我半个月的工资了。现在的装修工人、建筑工人的工资非常高，且每月都在上涨，就是这样还找不到人，所以房价肯定要上涨。