2014年9月份考试房地产评估第二次作业

第一篇：2014年9月份考试房地产评估第二次作业

2014年9月份考试房地产评估第二次作业

一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）

1.假设开发法应计利息项目中，（）一般不计息。

A.待开发房地产价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.开发成本和管理费用

D.销售税费

2.某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（）万元。

A.500

B.200

C.300

D.180

3.现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/㎡，乙为800元/㎡，丙为600元/㎡，其容积率分别是6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（）

A.甲

B.乙

C.丙

D.无法确定

4.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。

A.按份共有所有权；

B.建筑物区分所有权；

C.空间利用权；

D.地役权

5.综合资本化率是求取（）时应采用的资本化率

A.土地价值

B.建筑物价值

C.房地价值

D.建筑物与设备价值

6.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米

A.2390

B.2410

C.2430

D.2450

7.某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为（）。

A.500

B.450

C.700

D.630

8.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（）

A.市场法

B.假设开发法

C.成本法

D.收益法

9.假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）采取

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

10.房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）

A.上升

B.下降

C.维持不变

D.升降难定

11.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）

A.2500万元

B.3500万元

C.3600万元

D.3000万元

12.某房地产土地面积为2000㎡，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为（）元/㎡。

A.2100

B.2000

C.2200

D.3000

13.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%

A.6

B.6.9

C.8.8

D.9

14.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/ m2时，出租的年未净收益为 330元/m2。假设折现率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为（）元/ m2。

A.2970

B.3300

C.3630

D.2934

15.某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚

可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（）。

A.20％

B.30％

C.50％

D.80％

16.某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，出租方承担的运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）

A.700000元

B.695554元

C.777268元

D.800500元

17.某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为（）％。

A.76

B.80

C.81

D.84

18.某房地产使用年期为40年，报酬率为8％时，单价为700元／㎡，当使用年期为50年,报酬率为7％时，该房地产的价格为（）元／㎡。

A.810

B.709

C.766

D.790

19.某城市预计自2007年1月l日至2008年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类商品住宅需求的价格预期弹性为（）。

A.2.25

B.0.25

C.1.78

D.0.56

20.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／m2。

A.2487．75

B.2500．00

C.2511．00

D.2162．25

二、多项选择题（本大题共45分，共 15 小题，每小题 3 分）

1.估价业务来源有（）。

A.被动接受

B.上级布置

C.主动争取

D.自有自估

E.政府指定

2.房地产估价目的主要为了（）。

A.土地使用权出让；

B.房地产转让；

C.租赁、抵押、征收、征用；

D.分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定

E.房地产出资设立企业等。

3.基准地价测算过程中，通常化分为（）等路线价。

A.商业

B.住宅

C.工业

D.市政用地

4.能够运用平均增减量法进行估价的条件是（）。

A.只要有历史价格资料，就可适用该法

B.历史价格持续上升，且上升的数额大致相等

C.历史价格持续下降，且下降的数额大致相等

D.历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等

5.运用路线价法估价的前提条件是（）。

A.道路较规整

B.各宗土地的排列较整齐

C.道路规整

D.各宗土地的排列整齐

6.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（）

A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加

B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加

C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加

D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加

7.可用作交易日期修正的方法有（）。

A.价格指数法

B.长期趋势法

C.价格变动率法

D.经验值法

8.运用假设开发法所的估价结果的可靠性如何，关键取决于（）等预测。

A.最佳开发利用方式

B.开发完成后的房地产价值

C.折现率大小

D.开发商期望的利润率

9.房地产之所以有价格，其前提条件是（）。

A.房地产的有用性

B.房地产的稀缺性

C.房地产的有效供给

D.房地产的有效需求

10.建筑物重置价格是按估价时点当时社会正常的（）等，重新建造同类结

构、式样。质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。

A.建筑技术

B.工艺水平

C.建材价格

D.人工、机械费用

11.关于房地产征收、征用，下列描述正确的是（）。

A.征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还

B.征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为

C.征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为

D.征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还

E.征收、征用都是无偿的，可以不给予补偿

12.适于用路线价法评估的是（）。

A.多宗土地课税

B.土地整理

C.征地拆迁补偿

D.单宗房地产

13.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。

A.可接受性

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

D.未来发展趋势

E.固定性

14.关于深度价格修正率说法正确的有()

A.深度价格修正率又称深度百分率、深度指数

B.深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象

C.距离街道深度愈深，价值也就愈高

D.如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值

15.对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括()

A.土地权利设置的限制

B.房地产相邻关系的限制

C.土地使用管制

D.土地权利行使的限制

三、判断题（本大题共15分，共 5 小题，每小题 3 分）

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。（）

2.同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（）

3.企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（）

4.接受做人委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适所估价人员负责该估价项目。（）

5.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房

地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）

答案：

一、单项选择题（40分，共 20 题，每小题 2 分）

1.D 2.D 3.A 4.C 5.C 6.B 7.B 8.A 9.C 10.B 11.C 12.A 13.B

14.D 15.D 16.C 17.C 18.A 19.C 20.B

二、多项选择题（45分，共 15 题，每小题 3 分）

1.ACD 2.ABCD 3.ABC 4.BC 5.AB 6.AB 7.ABC 8.AB 9.ABD 10.ABCD

11.ABCD 12.ABC 13.ACD 14.ABD 15.ABCD

三、判断题（15分，共 5 题，每小题 3 分）

1.√ 2.√ 3.× 4.× 5.×

第二篇：2014年9月份考试房地产经济学第二次作业

2014年9月份考试房地产经济学第二次作业

一、单项选择题（本大题共52分，共 26 小题，每小题 2 分）

1.军队自用土地免征城镇土地使用税，属于（）。A.政策性免税B.地方确定免税C.临时减税D.困难性免税

2.自益信托是指（）。A.单位资金信托B.公益基金信托C.劳保基金信托D.私有基金信托

3.住房公积金归（）。A.国家所有B.单位所有C.单位和个人所有D.个人所有

4.纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免土地增值税。A.20%B.30%C.40%D.50%

5.住房分配社会化是指（）。A.实行社会化、专业化的住房建设、分配、维修管理和服务B.以社会化、专业化的商品生产方式开发建设住房C.通过住宅市场购买或租赁住房D.由政府统一执行住房分配职能

6.房地产企业的特征之一是（）。A.生产型企业B.服务型企业C.流通型企业D.消费型企业

7.房地产类型中的建筑地块是（）。A.农村特征的土地B.城市中的毛地C.房地产开发建设与经营相关的土地D.城镇中未利用的土地

8.进行商品房预售时，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的（）以上。A.20%B.25%C.35%D.40%9.房地产经济宏观调控目标中的总量平衡与结构平衡的关系是（）。A.互相对立的B.互相制约、互相促进的C.互不相干的D.各自为政的10.解决一次性支付大额购房款困难的较好办法为（）。A.发放生产性贷款B.实行住房消费信贷C.实行房地产保险D.实行福利分房

11.下列不属于房产税的征税范围的是（）。A.城市B.建制镇C.农村D.县城

12.某项投资的净现值为零时的贴现率称为（）。A.内部收益率B.最低收益率C.临界收益率D.平均收益率

13.下面哪种情况不能动用住房公积金？()。A.购买自住住房B.内部装修C.私房翻建

D.自建自住住房

14.国际上一般认为，形成良性循环的住宅市场，要求房价大体相当于居民家庭年收入的（）。A.1—3倍B.3—6倍C.6—9倍D.9—12倍

15.MBS是（）的英文缩写。A.股票B.基金受益凭证C.抵押证券D.信用债券

16.下面可以作为抵押物的是（）。A.机器设备B.权属有争议的房产C.查封的房地产

D.已公告列入拆迁的房产/

317.房地产经济宏观调控中的财政收入政策主要是（）。A.收入结构政策B.金融政策C.税收政策D.收入增长政策

18.适于我国的住宅贷款证券化的模式为（）。A.政府管理的住宅贷款证券机构B.政府支持，商业方式运作的住宅贷款证券公司C.完全是私人持股的住宅贷款证券公司D.社会法人机构

19.“炒房”作为房地产投机需要是()需求的一种特殊表现形式。A.生产性B.生活性C.消费性D.投资性

20.与国民经济周期相比，房地产业周期的特点为（）。A.衰退时期一般来得较晚B.高涨时期一般来得较晚C.波动波幅较大D.萧条时期相对较长

21.房地产经营微观效益目标的核心是()。A.利润目标B.销售额目标C.企业发展目标

D.市场占有率目标

22.我国房地产企业借壳上市是指（）。A.通过发行公司债券上市B.将其内部多个效益好、有发展前途的未上市企业资产重新组合，申请上市C.通过出资购入一家上市公司，掌握控股权D.将其下属部分资产改造后上市，然后再将其他资产注入上市公司

23.开发项目建设监理在设计阶段的投资控制是指（）。A.在保证进度和质量要求的前提下，严格执行工程承包合同B.在项目经理对设计单位提出投资控制要求，实行限额设计C.以项目进度为目标，对全过程进行进度控制D.项目管理机构为确保开发项目质量采取的监督管理措施

24.甲乙两人因需要互换房地产权，经确认甲的房产价值400万元，乙房产价值500万元，契税适用税率为3%，应纳契税（）万元。A.4.2B.3.6C.3D.0

25.当某项投资方案是可取方案时，是指（）。A.内部收益率为零B.内部收益率大于基准收益率C.净现值等于零D.净现值最大

26.建设项目进度控制的重点在于（）。A.设计进度B.施工进度C.招标进度D.拆迁进度

二、多项选择题（本大题共48分，共 16 小题，每小题 3 分）

1.房地产宏观调控的经济手段有（）特点。A.客观性B.选择性C.广泛性D.主观性

2.税收的本质决定了它具有（）的特征。A.自愿性B.强制性C.无偿性D.固定性

3.房地产经济周期的波动形态分为（）。A.长期趋势B.景气循环C.季节波动D.随机波动

4.可行性研究的工作内容大致分为（）。A.机会可行性研究B.后期可行性研究C.初步可行性研究D.可行性研究

5.按人口标准化水平为依据，城市化发展分为（）三个阶段。A.初级阶段B.中级阶段

C.快速推进阶段D.稳定阶段

6.房地产市场细分最常用的方法有（）。A.单指标细分法B.聚类法C.交叉细分法D.立体细分法

7.城市生态环境恶化，具体表现在（）。A.绿地不足B.噪音污染C.水污染D.土壤污染8.对房地产经济实施宏观调控的主要政策手段有（）A.产业政策B.货币政策C.信息手段D.法律手段E.行政手段

9.银行向房地产开发企业发放贷款的类型有（）。A.房地产开发流动资金贷款B.房地产开发项目贷款C.购房抵押贷款D.房地产抵押贷款E.装修贷款

10.可持续发展思想的实质可以概括为（）。A.合理发展B.全球观念C.公平D.资源和环境的价值观念

11.风险管理中的普遍性风险包括（）。A.自然风险B.经营风险C.政治风险D.财务风险

12.房地产委托贷款的具体业务有（）。A.服务性房地产信托B.补偿贸易信托贷款C.流动资金委托贷款D.国际房地产投资信托

13.房地产开发项目建设监理的主要内容有（）。A.进度控制B.质量控制C.材料控制

D.价格控制E.投资控制

14.按付款条件，房地产出售方式有()。A.一次性付款B.分期付款C.平价出售D.优惠价出售E.银行按揭

15.房地产企业经营收益的主要来源有（）。A.房地产开发收益B.房地产租赁收益C.房地产代理收益D.房地产信息咨询服务收益E.物业管理服务收益

16.房地产市场可行性研究中的分析内容主要有（）。A.区位分析 B.房地产需求分析

C.房地产供给分析 D.效益分析

答案：

一、单项选择题（52分，共 26 题，每小题 2 分）

1.A 2.A 3.D 4.A 5.A 6.B 7.C 8.B 9.B 10.B 11.C 12.A 13.B 14.B 15.C

16.A 17.A 18.B 19.D 20.C 21.A 22.C 23.B 24.C 25.B 26.A

二、多项选择题（48分，共 16 题，每小题 3 分）

1.ABC 2.BCD 3.ABCD 4.ACD 5.ACD 6.ACD 7.ABCD 8.ABDE 9.ABD 10.ABCD 11.ABC 12.ACD 13.ABE 14.CD 15.ABCDE 16.ABC

第三篇：2014年9月份考试房地产评估第三次作业

2014年9月份考试房地产评估第三次作业

一、名词解释题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）

1.房地产需求定义

2.市场价值

3.楼面地价

4.路线价法适用的对象和条件

5.长期趋势法的作用

二、计算题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）

1.某一房地产，土地总面积2000㎡，是 6年前通过征用农地取得的，当时费用800元／㎡，现时取得该类土地，每平方米需1200元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800元／㎡，现实建造同类建筑物每平方米为1300元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2％，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

2.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2 k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为 15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价

3.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%。该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值

4.某旧住宅，测算其重置价格为 40万元，地面、门窗等破旧引起的物质拆旧为3万元，因户型设计不好。没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值

5.某幢楼房的土地总面积500平方米，总建筑面积1500平方米，某人拥有其中150平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。

三、简答题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）

1.收益法适用的对象和条件

2.深度价格修正率表（深度百分率表、深度指数表）概念

3.房地产供给定义？

4.估价资料归档的目的是什么？包括哪些东西？

5.房地产需求定义以及影响房地产需求量的主要因素

答案：

一、名词解释题（30分，共 5 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。（有效需求）

解题方案：

房地产需求定义

评分标准：

答对一句给1.5分

2.参考答案：

是房地产对于一个典型投资者来说所具有的经济价值。（所谓典型投资者，是指能够代表市场上大部分人观点的一类投资者）

解题方案：

市场价值

评分标准：

答对一句给2分

3.参考答案：

是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格．

解题方案：

楼面地价

评分标准：

答对一句得2分

4.参考答案：

路线价法适用的对象：城市商业街道两侧的估价。特别适用于房地产税收、市地重划（城市土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的评估。适用的条件：街道较规整，临街各宗土地排列较整齐。解题方案：

路线价法适用

评分标准：

答对一句得2分

5.参考答案：

一、主要用途 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。

二、其他用途

1、用于收益法中对未来净收益等的预测；

2、用于市场法中对可比实例价格进行交易日期凋整；

3、用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；

4、用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。

解题方案：

长期趋势法的作用

评分标准：

答对一句得1分

二、计算题（30分，共 5 题，每小题 6 分）

1.参考答案：

1、求土地价格VL=2000×1200=240（万元）

2、求建筑物价格VB：（1）求建筑物重置价格C： C=6000×1300=780（万元）（2）求建筑物价格VB： VB=C·q=780×80%=624（万元）（3）计算房地产总价V： V= VB + VL

=240+624=864（万元）（4）计算房地产单价P： P=V/S=8640000÷6000=1440（元/㎡）

解题方案：

房地产估价程序

评分标准：

答对一步1分

2.参考答案：

1、设该成片荒地的总价为V2、该成片荒地开发完成后的总价值 = 800 *2000000 *60％ =9.6（亿元）

3、开发成本和管理费用等的总额 =2.5 *2 =5（亿元）

4、投资利息总额 =（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋5［（1＋10％）^1.5－1］ =0.344V＋0.768（亿元）=（V＋V4％）*0.331+5*0.15365、转让税费总额= 9.6* 6％ =0.576（亿元）

6、开发利润总额=（V+V 4％＋5）* 15％ =0.156V+0.75（亿元）

7、购买该成片荒地的税费总额=V *4％ =0.04V（亿元）

8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V9、V =1.627（亿元）

故： 荒地总价=1.627（亿元），荒地单价=81.35（元／㎡）。

解题方案：

估价墓本事项

评分标准：

答对一步5分,每小步2.5分

3.参考答案：

该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下： 年有效毛收入=30045365（1－20％）=394.2（万元）年经营费用=394.230％ =118.26（万元）年净收益=394.2—118.26 =275.94（万元）旅馆价值=275.9410％ =2759.4（万元）解题方案：

收益法总结和运用举例

评分标准：

答对一步1.5分

4.参考答案：

【解】该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下： 该旧住宅的折旧总额=3+8+7 =18（万元）该旧住宅的现值=重置价格－折旧 =40－18（万元）=22（万

元）

解题方案：

成本法总结和运用举例

评分标准：

答对一步4分

5.参考答案：

该人占有的土地份额： 500÷1500=30% 该人拥有的土地数量为：

500×30%=150㎡

解题方案：

高层建筑地价分摊

评分标准：

答对一点3分

三、简答题（40分，共 5 题，每小题 8 分）

1.参考答案：

（一）适用对象

1、有收益或有潜在收益的房地产。

2、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

3、但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。

（二）适用的条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化。解题方案：

收益法

评分标准：

答对一方面得2.5分

2.参考答案：

基于深度价格递减率制作。深度价格递减率，是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。

解题方案：

深度价格修正率表

评分标准：

答对一步2分

3.参考答案：

指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。

解题方案：

指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。

评分标准：

指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。（5分）

4.参考答案：

估价资料归档的目的是建立资料库和备案（1）估价机构与委托人签定的估价委托合同；（2）估价机构向委托人出具的估价报告；（3）实地勘察记录；

（4）估价项目来源及接洽情况记录。（5）估价过程中的不同意见和估价报告定稿前的重大调整和修改意见记录；（6）估价报告审核记录；（7）估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。

解题方案：

归档估价资料

评分标准：

答对一点得1.5分

5.参考答案：

一、房地产需求定义： 房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。（有效需求）

二、影响房地产需求量的主要因素： 1.某种房地产自身的价格水平;

2、消费者收入水平;

3、相关房地产价格水平；

4、消费者偏好;

5、消费者对未来的预期 解题方案：

房地产需求定义以及影响因素

评分标准：

答对一小题得5分，每小步得1分

第四篇：2013年9月份考试房地产市场营销第二次作业以及参考答案

2013年9月份考试房地产市场营销第二次作业

一单项选择题本大题共45分共 15 小题每小题 3 分美国管理学权威彼得·德鲁克 Peter Drunker 的话说市场营销的目标就是使推销成为 的A 多余

B 必要

C 手段

D 目标我们卖什么人们就买什么代表 观念

A 生产产品

B 推销观念

C 市场营销观念

D 社会营销观念品牌战略的核心内容可以概括为两个基本点一个中心所谓一个中心点是

A 产品

B 服务

C 客户关系

D 商标外部市场环境是指

A 经济环境和政策环境

B 自然环境和人文环境

C 地质条件和规划条件

D 治安环境市场细分这一概念最初是由 提出的A 菲利普·科特勒

B 温瑞尔·施密斯

C 阿尔·顿斯

D 杰克·特普塔房地产企业采用的主要控制方法其目的是确定确保企业达到计划规定的销售额利润指标及其他指标它是一种短期的即时控制中心管理这是房地产营销控制的哪种方法

A 计划控制

B 季度计划控制

C 赢利能力控制

D 效率控制是指企业对1～5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测是企业制定发展规划的依据

A 短期预测

B 中期预测

C 长期预测

D 一般预测德尔菲法是在 发展过程中为了消除其中专家面对面交谈可能产生的心理影响而被提出来得

A 展销会

B 订货会

C 专家座谈会

D 庙会选出你认为错误的一项

A 可行性是指房地产企业选择的细分市场能否制定和实施相应有效的市场营销计划包括产品价格渠道以及促销等计划

B 可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图

C 可测量性是指整个市场的现实或潜在购买力和市场规模大小可以识别可以衡量的D 可进入性是指房地产企业可能进入所选定的细分市场的程度房地产人员推销中 是整个推销过程的第一步

A 推销前的准备

B 寻找潜在消费者

C 推销人员组合D 接近消费者下列说法不正确的有

A WO对策是一种最为悲观的对策是处在最困难的情况下不得不采取的对策

B WO对策是一种苦乐参半的对策是处在一般情况下采取的对策

C ST对策是一种苦乐参半的对策是处在一般情况下采取的对策

D SO对策是一种理想的对策是处在最为顺畅的情况下十分乐于采取的对策

E WT对策是一种最为悲观的对策是处在最困难的情况下不得不采取的对策下面说法不正确的有

A 企业品牌的树立离不开产品只有把握市场趋势与需求脉搏才能使企业品牌得到提升

B 企业有了良好的品牌就必须向社会提供名副其实的产品并保持连续性使企业品牌得到维持和发展否则将葬送信誉被市场所淘汰

C 所谓二次营销是指企业在成功地开发一二个项目或是一个大型项目在社会上已形成一定的知名度和影响力为致力于进一步提升形象和整体竞争力企业有通过全面营销推广来提升项目的品牌进而促进可持续经营的一系列活动

D 产品品质包括产品质量服务功能等内容

E 企业品牌战略与楼盘 品牌战略是对立的项目形象定位应遵循的原则错误的有

A 项目形象定位应与项目产品特征符合B 姓名形象易于展示和传播

C 项目形象应与项目周边的资源条件相符合D 项目形象与目标客户群的需求不应相同应高于目标客户群的需求

E 项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素去其他楼盘有比较明显的差异和区别 14 市场细分这一概念最初是 美国市场学家温瑞尔·施密斯提出的A 20世纪50年代中期

B 20世纪50年代末

C 20世纪60年代中期

D 20世纪60年代末货币政策对房地产市场的调节主要通过调整 以及房地产抵押贷款政策等手段来控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模

A 税率

B 价格

C 成本

D 利率

二多项选择题本大题共55分共 11 小题每小题 5 分房地产市场预测按所采用的方法划分可以分为

A 探索性预测

B 定量预测

C 规范性预测

D 定性预测房地产市场调查的方法按调查对象所采用的具体方法来划分有

A 访问法

B 观察法

C 实验法

D 推测法房地产项目定位包括 等四个方面

A 市场定位

B 客户定位

C 产品定位

D 形象定位专家意见法的方式包括

A 个别专家预测法

B 部分专家预测法

C 专家集体会议法

D 德尔菲法销售准备阶段包括 三个方面

A 文件准备

B 现场准备

C 人员准备

D 法律文件准备按项目销售时间及进度可将房地产销售分为以下几个阶段

A 导入期

B 强销期

C 持续销售期

D 清盘期经济环境调查包括主要内容有 等

A 国民经济发展

B 城市化进程

C 产业结构

D 通货膨胀率房地产市场预测应遵循的原则有

A 客观性原则

B 连续性原则

C 可行性原则

D 类推原则房地产市场细分应遵循4个基本原则

A 可衡量性

B 可赢利性

C 可行性

D 可进入性按调查对象所采用的具体方法来划分有 三种方法

A 访问法

B 观察法

C 调查法

D 实验法下面说法正确的有

A 企业品牌的树立离不开产品只有把握市场趋势与需求脉搏才能使企业品牌得到提升

B 企业有了良好的品牌就必须向社会提供名副其实的产品并保持连续性使企业品牌得到维持和发展否则将葬送信誉被市场所淘汰

C 所谓二次营销是指企业在成功地开发一二个项目或是一个大型项目在社会上已形成一定的知名度和影响力为致力于进一步提升形象和整体竞争力企业有通过全面营销推广来提升项目的品牌进而促进可持续经营的一系列活动

D 产品品质包括产品质量服务功能等内容

答案

一单项选择题45分共 15 题每小题 3 分A 2 B 3 C 4 A 5 B 6 D 7 C 8 C 9 C 10 B 11 A 12 E 13 D 14 A 15 D

二多项选择题55分共 11 题每小题 5 分BD 2 ABC 3 ABCD 4 ACD 5 ABC 6 ABCD 7 ABCD 8 ABD 9 ABCD 10 ABD 11 ABCD

第五篇：2013年4月考试房地产市场营销第二次作业

2013年4月考试房地产市场营销第二次作业

一、单项选择题（本大题共60分，共 20 小题，每小题 3 分）

1.“我们卖什么，人们就买什么”代表（）观念。

A.生产（产品）

B.推销观念

C.市场营销观念

D.社会营销观念

2.品牌战略的核心内容可以概括为“两个基本点、一个中心”。所谓一个中心点是（）

A.产品

B.服务

C.客户关系

D.商标

3.下列说法有误的一项是（）。

A.地理细分是按照消费者所在的地理位置、地形、气候等因素来细分市场

B.人口细分是按照人口的一系列性质因素所造成的需求上的差异来细分市场

C.行为细分是按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者情况，使用程度等行为变量来细分房地产市场

D.心理细分是按照消费者的追求进行市场细分

4.在SWOT中O代表（）含义。

A.优势

B.劣势

C.机会

D.威胁

5.（）是指企业对1～5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据

A.短期预测

B.中期预测

C.长期预测

D.一般预测

6.市场营销的初创时期是（）

A.18世纪末到19世纪20年代

B.18世纪末到19世纪30年代

C.19世纪末到20世纪20年代

D.19世纪末到20世纪30年代

7.房地产销售阶段一般分为销售准备和（）阶段。

A.销售实施

B.售后服务

C.广告定价 营销策划

8.德尔菲法是在（）发展过程中为了消除其中专家面对面交谈可能产生的心理影响而被提出来得。

A.展销会

B.订货会

C.专家座谈会

D.庙会

9.选出你认为错误的一项（）。

A.可行性是指房地产企业选择的细分市场，能否制定和实施相应有效的市场营销计划，包括产品、价格、渠道以及促销等计划

B.可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图

C.可测量性是指整个市场的现实或潜在购买力和市场规模大小可以识别、可以衡量的D.可进入性是指房地产企业可能进入所选定的细分市场的程度

10.房地产市场调研侧重消费者的（）的研究分析。

A.消费习惯

B.消费偏好

C.生活模式、行为模式

D.消费观念

11.随机抽样与非随机抽样的错误表述是（）

A.随机抽样中，可以根据调查样本来推断母体的情况

B.随机抽样最主要的特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会

C.非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时按照一定的规律选取

D.非随机抽样中，每个样本被选中的机会不是相等的12.房地产人员推销中()是整个推销过程的第一步。

A.推销前的准备

B.寻找潜在消费者

C.推销人员组合D.接近消费者

13.下面说法不正确的有（）。

A.企业品牌的树立离不开产品，只有把握市场趋势与需求脉搏，才能使企业品牌得到提升

B.企业有了良好的品牌就必须向社会提供名副其实的产品并保持连续性，使企业品牌得到维持和发展，否则将葬送信誉、被市场所淘汰

C.所谓“二次营销”是指企业在成功地开发一二个项目，或是一个大型项目，在社会上已形成一定的知名度和影响力，为致力于进一步提升形象和整体竞争力，企业有通过全面营销推广来提升项目的品牌，进而促进可持续经营的一系列活动

D.产品品质包括产品质量、服务、功能等内容

E.企业品牌战略与楼盘 品牌战略是对立的14.房地产定价目标是（）

A.房地产企业通过特定水平的价格判定或调整所要达到的目标

B.房地产开发商通过特定水平的价格判定或调整所要达到的目标

C.房地产估价师通过特定水平的价格判定或调整所要达到的目标

D.它是企业管理的一项重要内容，通过现有市场或特定水平的价格来判定所要达到的目标

15.房地产市场调研的目的可以通过探测性调研、预测性调研、因果性调研和（）来确定

A.现时性调研

B.定性调研

C.描述性调研

D.回顾性调研

16.某房地产开发商仅委托一家代理公司全面负责某一房地产项目的所有代理工作，即为()

A.联合代理

B.独家代理

C.首席代理

D.分代理

17.项目形象定位应遵循的原则错误的有（）。

A.项目形象定位应与项目产品特征符合B.姓名形象易于展示和传播

C.项目形象应与项目周边的资源条件相符合D.项目形象与目标客户群的需求不应相同，应高于目标客户群的需求

E.项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，去其他楼盘有比较明显的差异和区别

18.（）是指将调研范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调研方法。

A.行为记录法案

B.实验法案

C.目标推测法案

D.实际痕迹测量法

19.一般而言，房地产项目的市场定位首先是建立在()基础上的A.市场调研

B.市场预测

C.市场细分

D.目标市场选择

20.市场细分这一概念最初是（）美国市场学家温瑞尔﹒施密斯提出的。

A.20世纪50年代中期

B.20世纪50年代末

C.20世纪60年代中期

D.20世纪60年代末

二、多项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）

1.房地产经纪活动最主要的方式为（）。

A.居间

B.代理

C.行纪

D.经纪

2.麦卡锡把各种销售归结为四大类：（）即当今所称之的“4Ps”。

A.产品(Product)

B.分销地点(Place)

C.价格(Price)

D.促销(promotion)

3.房地产定价方法包括：（）。

A.成本加成定价法

B.竞争价格定价法

C.顾客感受定价法

D.加权点数定价法

4.房地产项目定位：包括（）等四个方面。

A.市场定位

B.客户定位

C.产品定位

D.形象定位

5.专家意见法的方式包括（）

A.个别专家预测法

B.部分专家预测法

C.专家集体会议法

D.德尔菲法

6.房地产项目的外部环境有宏观和微观环境，下列不属于宏观环境的有（）。

A.经济的环境因素

B.竞争项目

C.政治的环境因素

D.文化的环境因素

E.消费者

7.德尔菲法的突出特点：（）

A.反馈

B.匿名

C.反复

D.多样

8.市场细分经历了（）、（）、()三个阶段发展阶段.A.大规模营销

B.产品多样化营销

C.目标市场营销

D.定制营销

9.房地产销售的宣传资料一般有（）

A.形象楼书

B.功能楼书

C.销售合同

D.销售许可证

E.折页、置业锦囊、单张

10.房地产营销渠道调研包括（）。

A.房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

B.租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

C.房地产租售客户对租售代理商的评价

D.房地产营销渠道的选择、控制与调整情况

答案：

一、单项选择题（60分，共 20 题，每小题 3 分）

1.B 2.C 3.D 4.C 5.C 6.C 7.A 8.C 9.C 10.C 11.C 12.B 13.E

14.A 15.C 16.B 17.D 18.B 19.A 20.A

二、多项选择题（40分，共 10 题，每小题 4 分）

1.ABC 2.ABCD 3.ABCD 4.ABCD 5.ACD 6.BE 7.AB 8.ABC 9.ABE 10.ABCD