中国房地产业现状与未来

第一篇：中国房地产业现状与未来

中国房地产业现状与未来

姓名:吕文祥

学好：200930455011班级：09自动化

摘要：近几年,我国建筑节能有了突飞猛进的发展,不仅在建筑领域,而自在社会各个领域已形成一股不可阻挡的强大潮流,这股潮流正有力地推动着社会经济的发展。

关键词：经济增长;房地产业

现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个：第一个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6—7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7．0％～8．1％之间，2010—2020年，GDP增长率将降至5．5％～6．6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我国房地产高速发展的两年，在这两年中房地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行发出关于《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，建设部等七部委发出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政策等。国家在加强房地产信贷业务管理，规范房地产企业融资渠道、获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。

从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

21世纪“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们生活的主题，在这样的背景下，房子作为人们的安身立命之所也有了更多的时代内涵——绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式。现在国内房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式，这种生产模式突出表现为技

术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，从而带来资源的严重消耗。中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50％，建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。我们现在的房子90％左右都是毛坯房，这只是一个半成品，重复的装修会造成资源的浪费。要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业需要不断地提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到集约和节约。提高精装修的比例，虽然资金回笼时间会比较长，但是对企业未来的发展以及对消费者都是非常有利的。精装修是对低碳的一大贡献，一套精装修的房子会比毛坯房少产生两吨的垃圾，精装修将是未来低碳住宅的发展趋势。新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备和部品等行业带来重大影响。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室内的舒适程度、提高人居健康水平，而且可以节约能耗、减少环境污染和降低建筑的全寿命成本费用。同时，提高建筑科技水平可以提高项目在出售或出租市场的竞争力，以及提高企业项目自身的市场形象。从历史发展的角度看，建筑科技含量势必要提高，真实的技术含量将成为市场真正的需求。科技进步刺激房地产市场的发展，而新的市场需求又会反过来促进科技进步。

已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年我国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了我国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓着。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。

展望10年代,房地产的发展空间依然很大,我国的城市化比率和国外相差甚远,“居者有其屋”的目标远没有实现,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而,当前问题的重点,是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全;其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求,不利于我国城市化推进;再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。

第二篇：中国房地产业的现状

中国房地产业的现状

整体的分析

一 中国房地产业的发展水平

房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）

1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。

二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题

①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。

③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地

产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。

三 中国房地产业的可持续性分析

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。

①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。

③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。

④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。

⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。

四 中国房地产业可持续发展评价指标体系

房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效

益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。

第三篇：中国雷达现状与未来

中国雷达现状与未来〖特别报道〗

作者 航空报国追求第一

２００６新年倾情奉献

【本人郑重申明】雷达技术和装备是国防建设的关键环节；本文有关中国雷达的图片和数据都是官方网站和专业期刊中已公开解密的资料。◇引子

几天前，我写了篇关于我国航空机载雷达的文章，发表后被空军版竹置顶。我感觉因为时间仓促写的不好，雷达型号不全；太多的专业性数据，铁血里面专业雷达工作者毕竟不多。这样的文章也置顶我感觉有些糊弄观众。所以本人在这篇文章中尽量减少繁琐的理论数据，让广大军迷通过本文对我国雷达技术和装备有一个“感性”上的认识，增加民族自信心和自豪感。如果军迷朋友有疑问和兴趣，欢迎大家与我联系，我将热忱的尽我所能为大家答疑。◇雷达起源

雷达这个名称是“无线电探测和测距”(Radio Detection and Ranging)英文的缩写。而雷达的出现，是由于二战期间当时英国和德国交战时，英国急需一种能探测空中金属物体的雷达（技术）能在反空袭战中帮助搜寻德国飞机。二战期间，雷达就已经出现了地对空、空对地(搜索)轰炸、空对空(截击)火控、敌我识别功能的雷达技术。二战以后，雷达发展了单脉冲角度跟踪、脉冲多普勒信号处理、合成孔径和脉冲压缩的高分辨率、结合敌我识别的组合系统、结合计算机的自动火控系统、地形回避和地形跟随、无源或有源的相控阵、频率捷变、多目标探测与跟踪等新的雷达体制。后来随着微电子等各个领域科学进步，雷达技术的不断发展，其内涵和研究内容都在不断地拓展。目前，雷达的探测手段已经由从前的只有雷达一种探测器发展到了雷达、红外、紫外、激光以及其他光学探测手段融合协作。当代雷达的同时多功能的能力使得战场指挥员在各种不同的搜索/跟踪模式下对目标进行扫描，并对干扰误差进行自动修正，而且大多数的控制功能是在系统内部完成的。自动目标识别则可使武器系统最大限度地发挥作用，AWACS和JSTARS这样的具有战场敌我识别能力的综合雷达系统实际上已经成为了未来战场上的信息指挥中心。◇雷达技术发展过程

早期的雷达天线是固定的、无方向的阵列,只有距离信息。天线在一定的时间间隔内发射射频脉冲,将接收到的回波放大并在CRT上显示(即常称的A 显示),产生一个与目标位置对应的水平线,供雷达操作员识别目标的大致距离。但由于当时所用的射频信号频率较低,为了有效地发射和接收射频信号,雷达系统需要一个很大的天线,这种天线不能迁移或者改变方向,而且只能探测到大目标,且距离信息的精度也很低。

到二战结束时,雷达系统中那些现在熟悉的特征—微波频率、抛物面天线和PPI 显示已建立起来。

在50年代早期模拟的PPI 显示中,一条由电子束绘制的亮轴线由电磁线圈控制绕阴极射线管面旋转,这种电磁线圈类似于CRT 监视器或者电视机中的偏转线圈。

60年代以后出现了一维扫描

用一种所谓的扫描转换将每个单元位置从(r ,θ)坐标转换为(x ,y)坐标。标志着现代雷达技术初现雏形。

80年代技术相当成熟的单脉冲雷达（F-18机载单脉冲雷达为标志）

80年代后相控阵雷达技术

相控阵理论的研究始于60 年代,而实际应用是在80 年代。并广泛的应用在航空航天、舰艇、卫星等领域。标志着未来雷达的发展方向。

◇当代雷达的主要特点

1.同时多功能；2.传感器融合；3.高灵敏度；4.隐身；5.反隐身；6.雷达ECCM；7.自动目标识别； 8.战场敌我识别；9.高可靠性。◇雷达总体的结构单元及基本组成，以典型直观的航空机载雷达为例

（一）平面阵天线裂缝线源

裂缝线源是平面阵相扫天线的单元，在长达3~4米的波导壁上铣开若干中心间距一致、方向不同角度不同、深度不同的等宽裂缝。

（二）蛇形波导

是平面阵天线中的一重要部件，为减少因多个波导法兰连接引起的电磁波传送。位置在雷达天线的背面。状态为真空有利于转送高频信号。

（三）波导转换开关，雷达收发信号的转换机构。位置在波导管与收发单元之间。

（四）发射机（低、高功率），采用行波管作放大器，这是一种高电压、高功率密度的器件。在结构组成上的合理划分对发射机的性能及整体结构设计十分重要，发射机借鉴以往的经验划分为以下几大部分：钛泵电源；控保电路；调制高压电源；前级放大器；行波管和机箱。

（五）连续波照射器。用于连续照射目标，对己方制导武器控制和发射，引导武器攻击目标。

（六）显示控制单元数字化雷达视频信号要求实时传输,合理地安排数据的流程非常重要。由底层到应用程序,雷达数据主要经过三个数据传输过程。(1)由数据采集卡至设备驱动(2)驱动程序和显示应用模块的数据交互。同时也是雷达信息交换的人机接口。◇中国雷达发展的四个阶段

（一）修配阶段(1949年～1953年)这一阶段以开创基业和修配美、日旧雷达为主要标志。1949年5月，我军接管了国民党的雷达研究所，标志着我国雷达工业的发展从此揭开了序幕。

（二）以仿制为主的发展阶段(1953年底～60年代初)这一阶段以建立雷达生产基地和仿制苏式雷达产品为主要标志。

（三）以自行设计为主的发展阶段(60年代初期～70年代中期)这一阶段以自力更生研制雷达、新技术大量采用和科研队伍成长壮大为主要标志。

（四）发展提高阶段(70年代中期以后)这一阶段以雷达新技术不断被突破，品种增多，产品进入国际市场为主要标志。◇中国雷达发展史上的两位“奠基”人

（一）毕德显，（１９０８—１９９２）中国最早的无线电子学家，中国科学院院士第一批院士。中国雷达工程专业的创始人。毕生致力于雷达、通信工程专业的教学、科研和领导工作，为培养雷达及通信工程技术人才，开创雷达信息论科学研究，发展雷达和通信事业作出了突出的重要贡献。

（二）张直中（１９１７—至今）中国工程院院士。我国雷达技术的主要先驱者；发展我国动目标显示雷达、单脉冲精密跟踪雷达、相控阵预警雷达等工程的倡导人；发展我国脉冲压缩雷达技术、脉冲多普勒雷达技术、微波成像雷达技术等的学术带头人，为发展我国雷达事业作出了重要贡献。

◇中国雷达研制生产的几个重要院所

（一）江苏雷华电子技术607研究所，该所是我国最早组建的机载雷达研究所。中国第一台机载雷达的诞生地。

（二）南京电子科技集团公司第14研究所，目前是亚洲和中国最大的雷达研制基地。同时该所的技术水平和科研力量是我国雷达领域的排头兵。我国百分之六十以上的雷达都是出至14所。（战斗机雷达）

（三）上海航空无线电电子研究所，创建于1957年，是中国航空机载雷达系统的专业研究机构，主要从事航空电子和雷达技术及产品的开发、生产。（运输机雷达）

（四）中国科学院电子学研究所，是1956年根据国家十二年科学发展远景规划和发展“无线电电子学”等新技术的四大紧急措施而创建的我国第一个综合型电子信息科学研究所。同时也是中国最早开展微波成像合成孔径雷达（SAR）及其应用技术的研究单位。现在该所致力于高功率红外气体激光理论和技术的研究，特别是高功率高重复频率脉冲红外气体激光技术的研究一直处于国内领先地位，并达到国际先进水平（反隐身机雷达技术）。

（五）西安兵器工业集团第207所。是相控阵雷达、战场车载雷达的研制基地。

（六）国防科工委直属第23研究所。（负责研究、跟踪国际尖端雷达技术）

（七）中国北方工业集团。是我国大型地面雷达研制基地。

第四篇：中国房地产业浅析

中国房地产业浅析

姓名：王楠燕

班级：10金融1班

学号:1020500110

日期:2012.6.6

中国房地产业浅析

摘要：随着我国经济的发展，房地产业取得了长足进步。工业化和城市化进程加速推进的背景下，房地产业逐渐成为城市化进程的重要标志和经济结构调整的重要环节。我国房产企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，这种行业现实阻碍了房地产业做大做强的步伐。怎样才能在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上健康快速的发展，为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础，实现可持续发展，这是本文研究的重点。关键词：房地产现状存在的的问题可持续发展

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的产业，是国民经济中各行业联系的重要枢纽，在经济发展中起着核心作用。

一、房地产定义

关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产为第二层次的服务部门。

二、我国房地产发展历程

1、住房商品化试点与第一次房地产热。改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。92年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。随后，从1993年7月开始，国家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。由此，1992—1993年我国出现了第一次房地产热。

2、住房分配货币化与住房二级市场的形成。从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。

3、土地市场规范化与第二次房地产热。2002年，整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，从此，土地市场走上了规范化发展道路。

4、支柱地位的确定与第三次房地产热。2003年9月，为了促进房地产业持续健康发展，国务院发布“18号文件”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。

我国房地产业起步较晚，房地产企业数量多，规模较小，尚处于发展的初级阶段。通过

对房地产业市场集中度的比较，可看出中国房地产业每年都在较大幅度的增长，尽管如此，房地产业市场集中度仍然很低，体现出房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题，这样房地产商之间的竞争容易形成一种自杀性、破坏性的竞争格局，导致规模经济效益的丧失，不利于我国房地产业的良性发展。

三，我国房地产业目前存在的问题

1.开发失控，无序开发，导致土地资源的大量浪费。优势区位的过度竞争：因为土地的供给弹性较小甚至是没有，使得土地的开发受到供给总量的限制，存在着对优势区位的竞争。由于全部的土地需求压力集中指向有限面积的精华土地之上，致使一些可更新资源从一些最适宜的土地上消失，这会给余下的生产可更新资源的土地产生更大的压力；地区优势的片面发挥：由于我国资源和产品价格体系的不完善，导致一些地区重工轻农，以牺牲农业、占用耕地去追求经济发展。此外，地方政府对局部利益的强调造成各地产业经济结构趋同，生产布局并不能发挥地区优势，造成因追求局部土地效益而导致整体经济效益的下降；土地利用的代内公平问题：在当前欠公平的经济秩序中，发达地区有时凭借经济和技术的优势，不仅不承担更大的环境责任、社会责任和未来责任，而且有时通过不平等的资源贸易和企业扩散，将自己的资源危机与环境问题转嫁给贫困地区和社会弱势群体，这既违背了可持续发展的基本原则，同时也使土地的可持续利用难以实现。

2.结构性矛盾突出，空置率比较高。大多数房地产投资者不能根据不同层次的消费者需要来加快结构的调整，既考虑富裕的阶层，也考虑中等收入和低收入阶层等多方面需要。在目前国内房地产业全面启动的高速发展时期，房地产企业也在迅速扩张，但这种房地产企业的结构性缺陷，尽管可以使投资者获得一些短期利益，但从长期来看，却会给行业带来巨大的风险。

3..房地产企业大量短期行为，对生态资源造成极大破坏。我国房地产业的一个显著特点是开发企业数量多而规模小，企业规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境与节约资源，而且在观念与管理水平上也往往局限于眼前利益。这种经营方式不可避免的导致大量短期行为，从而出现外部不经济现象，具体表现在：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些开发商甚至无视城市规划，违章建设；一些开发商为削减成本，往往采用耗能大、质量低劣的产品，甚至是偷工减料。结果是许多建筑物建成后，有害物质超标，建筑质量、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。

四：关于房地产可持续发展的几点建议

合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。

②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。

③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化。

④加快制度创新和科技创新。第一，优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。第三,是消费观念的创新。第四,要注意在市场服务领域的创新。

⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规，尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。

参考文献：

[1]刘洪.中国房地产企业价格行为的经济学逻辑[J].中央财经大学学报，2010（7）.[2]杨承坤.中国房地产业集中度分析[J].时代经贸，2008（4）.[3]汪浩, 王小龙.通过公共产品的供给调控房地产市场[ D ].北京大学中国经济研究中心内部讨论稿系列, No.C2004012, 8 月.[4]干春晖.产业经济学[M].北京：机械工业出版社，2006.

第五篇：中国三农问题的现状与未来

中国三农问题的现状与未来

[摘要] 当前中国三农问题突出表现为：农民收入持续低迷；粮食生产持续下滑；农民负担久减不轻；城乡差距进一步扩大；农村社会秩序状况堪忧，民众与基层国家权力的关系日益紧张，群体性抗争事件多发。政府在解决三农问题上采取的主要措施主要包括政治和经济两大方面：在政治领域中推进村民自治；在经济领域推进农村税费改革。这两项制度设计尽管取得了一定成效，因还未触动三农问题的根本。要真正解决三农问题，必须从体制上入手，破除城乡二元结构，在公共教育、就业、社会保障、公共服务、公共财政等方面使农民享受平等权利。[关键词] 三农问题；村民自治；农村税费改革；城乡二元结构

中国现代化的根本问题是三农问题，农村不实现现代化，整个中国的现代化就不可能实现，没有农村的现代化，就没有中国的现代化。根据现代化理论，现代化意味着工业化和城市化，在现代化进程中，传统的乡村将面临严峻的挑战，生存、复兴或重建是任何走向现代化的国家都必然面临并必须解决的难题。三农问题是在中国现代化进程中提出来的。中国三农问题，不仅仅是个现实问题，而且也是个历史问题，是长达半个世纪城乡矛盾积累的结果，它在今天中国现代化进程加快的情况下表现得更为突出和尖锐。总的来看，广大农村基本上仍是农业社会，现代化程度低，发展比城市严重滞后，城乡差别、城乡居民收入差距很大。当前的三农问题是多种因素综合作用形成的，有着很深的社会、历史和体制根源，必须对此进行全方位的深入剖析，进而寻求解决三农问题的根本措施。一、三农问题的现状

中国三农问题具有多重内容，现阶段主要表现为以下方面：

第一，农民收入持续低迷，粮食生产持续下滑。自1997年到2003年，农民收入年增长4％左右，仅相当于城镇居民收入增长速度的一半。1997年到2002年，农民人均年收入只增长了380多元，而城镇居民收入却增长了2500多元，增加额尚不足城镇居民的1/6。从纯农业的角度来看，粮食主产区农民收入增长幅度低于全国平均水平，许多纯农户的收入持续徘徊甚至下降。据统计，1998年至2003年，农民来自农业的纯收入已连续6年低于1997年的水平。农民来自农业的收入减少，必然影响到农民尤其是农民种粮的积极性。所以，导致粮食生产持续下滑。2000年以来的4年间，我国的粮食生产一直持续下滑，播种面积不断下降。2002年，粮食播种面积仅14．9亿亩，比1998年减少了2．2亿亩。国家统计局的数据显示：2003年粮食总产量8600多亿斤，粮食需求大概在9700亿斤左右，供需相差1100亿斤，粮食安全另人担忧。

第二，农民负担久减不轻，城乡差距进一步扩大。近年来，农民承受的不合理负担越来越沉重，有的地方农民实际负担甚至占了纯收入的15%—20%，而且越是以农业为主要产业的贫困地区，农民负担就越重。农民负担导致了许多社会问题，严重影响着基层社会稳定。尽管政府出台了一系列有关减轻农民负担的政策，但是从实际效果看，取得的成效却难以令人满意。2001年，中国城市居民收入为6860元人民币，农民收入为2366元，表面差距是3：1。但实际上，农民收入中实物性收入占了40%，扣除这40%的实物性收入，用于购买商品、服务的货币只有1800多元，平均每月150元左右。这150元中，还有20%（即30元）用于第二年扩大生产的开支，如买种子、农药、化肥、柴油等。这样，一个农民每月真正能用做商品性消费的货币收入只有120元，而城市居民的货币收入平均每月接近600元，城乡差距为五比一左右；而城市居民收入中还有一部分并没有纳入统计范围，如各种各样的隐性福利、住房、教育、卫生，甚至是用电都比农民有更多的优惠。若将城市居民的一些隐性福利、优惠折算成收入，中国城乡居民收入差距可能达到6：1。

从户组分析看，我国20％最高收入户组占全社会收入的份额为46.6％（美国为46.4），20％最低收入户组占全社会收入的份额为5.9％（美国为5.2％）。特别值得注意的是，中国出现了占总人口3％左右的富有阶层，他们占有居民储蓄存款总额的近1／2和绝大部分金融资产。占全国人口总数70％的农村居民大约只持有不到30％的货币。财富向少数人手里集中，贫困向多数人一端扩散，贫富分化呈加剧趋势。

从基尼系数看，中国的基尼系数已经接近国际公认的警戒线。据估计，1980年，中国大陆包括农村居民在内的基尼系数为0.3左右，整体差距不大。到1988年，抽样调查显示，城乡合计的基尼系数已上升至0.382。1994年为0.434，超过了0.4的国际警戒线。1998年，上升至0.456。1998年与1980年相比，中国基尼系数上升了十几个百分点。据世界银行2000／2001年发展报告，目前中国居民收入基尼系数高于发达国家如英国（0.361）、德国（0.3）、意大利（0.273）、加拿大（0.315）、日本（0.249），也高于新兴工业化国家如韩国（0.316）和经济转型国家如波兰（0.320）、乌克兰（0.325）、罗马尼亚（0.282）和匈牙利（0.308）。第三，村民自治徘徊不前，难以取得突破。尽管村民自治已经取得了举世公认的成效，三项制度（村民委员会直接选举制度、村民代表会议制度和村务公开制度）和四个民主（民主选举、民主决策、民主管理和民主监督）扎根村庄，但是大多数村庄的村民自治水平仍然不高，存在的问题较多，成效难有提高，突出表现为两委关系失调和乡村关系紧张。在两委关系问题上，表现出“党强村强”、“党弱村强”、“党强村弱”以及党弱村弱”等多种不和谐类型。在乡村关系上，乡镇政府擅自委派、指定或者撤换村委会成员，乡镇政府包揽、干预村民自治事务，导致乡、村矛盾激化、干群对立的事情时有发生。乡镇政府采取行政的和经济的手段变“指导关系”为“领导关系”，控制或干预属于村民自治范围内的事务，侵害村民民主权利。两委关系和乡村关系的不和谐，不仅在不同程度上影响了村民自治的进程，而且也使得村民自治作为一项解决三农问题的公共政策的绩效大打折扣。

第四，农村社会秩序状况堪忧，民众与基层国家权力的关系日益紧张，群体性抗争事件多发。农民的不合理负担激起了农民的强烈不满，他们或者以消极的方式进行拖延或对抗，或者联合起来共同对付不合理的国家抽取，这就造成了基层国家权力与社会关系紧张，有的地区甚至出现了暴力反抗或骚乱事件。于建嵘的“农民有组织抗争及其政治风险”一文认为，目前，在中国中西部地区的农村出现了治理性危机，主要表现为：其一，近十年来，全国乡镇政府普遍出现了财政危机，2002年，全国65%的乡镇共负债达3200多亿元，其中以中西部欠发达地区最为严重，这些乡镇还债能力低下，致使负债仍在不断增长，濒临破产的经济状况已严重地制约了乡镇政权的施政能力。其二，广大农村特别是中部地区发生了一系列农民针对基层政权的集体抗争活动，这些事件不仅快速增长，组织化程度也迅速提高，规模越来越大，对抗性日益增强，暴力化趋势普遍蔓延。其三，部分农村基层政权和基层组织出现了黑恶化，乡村干部为完成各种“任务”假借地痞流氓之手恫吓和强迫农民成为了一种习以为常的“工作方法”，恶霸和地头蛇控制农村基层组织的情况已十分严重，黑恶势力进入县乡政权直接掌握国家权力也屡见不鲜。二、三农问题的成因

（一）客观原因

牛若峰主要从人地比例关系来分析了三农问题形成的原因。他认为，人地关系对于农业、农民生存与发展有着直接关系。人地比例关系如何，直接影响农业内部的就业容量、农业经营方式的选择和土地本身的功能。新中国的人口（主要是农村人口）增长较快，1984年突破10亿，人均占有耕地下降为1.43亩。现在，我国人口达12亿多，人均占有耕地减少到1.2亩，相当于世界平均值的1/3，约有1/3的省份人均耕地不足1亩，有666个县份人均耕地低于联合国确定的0.8亩的警戒线，463个县份低于0.5亩的危险线。紧张的人地关系意味着农业内部就业容量日益缩小，如不大幅度减少农民人数，仅靠农业增加农民收入的空间也不会很大。这种基本国情在一定程度上决定了中国农业不可能推行合理经营规模的大农制，只能是众多小农户在有限的土地上实行集约经营，着重提高土地生产率，而在提高劳动生产率方面不显示优势。对于农民来说，耕地首先是“生存资料”、活命的基础，不是“资源优化配置”的生产要素。在耕地福利化的趋势下，公平原则高于效率原则。这是我国农业难以推行合理规模经营的一大制约因素，在很大程度上限制了农业效益。

（二）体制原因：城乡二元结构

城乡二元结构是三农问题的体制原因，这是学术界基本一致的观点。这一政治治理结构主要表现为国家在户籍身份制度、公共财政制度、社会保障制度、就业制度、公共服务制度以及教育制度等方面所实行的城乡分离的政策。半个多世纪以来，城乡二元结构在国家治理中始终处于一种不可动摇的地位，它严重地限制农民人身自由、妨碍对农民的人力资本投资、阻碍农民劳动力流动和转移、过度提取农业剩余、造成城乡税负的极端不公，成为农民人均收入水平低下、农民负担久减不轻的体制根源。

第一，户籍身份制度把全体公民人为地划分农业和非农业户口两个标志鲜明的类别，除非通过个人途径，如升学或者从军，农民是不能进城定居生活和寻找正式职业的，也不能够享受与城市居民同样的社会保障和公共服务。农民在就业、社会保障、公共服务以及公共教育等国民待遇上与城市居民存在着不可逾越的鸿沟。即使在形式上已经进入城市的农民工，在实质上也完全不能够享受城市居民所享有的待遇。户籍制度限制严重地阻碍了中国城市化的发展，是中国城市化水平远远低于发达国家和世界平均水平的重要原因。据统计，1949年中国城市化水平为10.6%，到1999年还只有30.9%，50年间仅增长了20个百分点。第二，按照城乡二元财政制度，在2001年税费改革之前，农民除了缴纳农业税外，还得上缴村提留和乡统筹，再加上各种“三乱”费用，中西部地区的农户少则要拿出收入的5%，多则要拿出收入的20%以上缴纳各种税费。农村税费制度却把农业剩余从农业领域转移到城市工业领域，成为农民负担沉重的体制性根源。长期以来政府通过强制性的农村征收制度从农村提取农业剩余，在1979——1994年的16年间，政府通过工农业产品剪刀差从农民手中取走了大约15000亿元收入，除去同期农业税收总额1755亿元，抵消各项支农支出3769亿元，政府通过农村税费制度提取农业剩余12986亿元。城乡二元财政制度下的城乡税负严重不公平，农民税负要远远高于城市居民税负。我国现行税法规定，城市居民月收入800元以上才征收个人所得税，若按照这一标准来规定农村税费，我国绝大部分农民根本没有达到纳税的起点标准。2000年全国农村居民人均年收入2253元，月平均只有188元，却要承担至少4%的税费负担。城市居民从事工商业要交纳增值税，其起征点是月销售额600—2000元，折合年销售额7200——24000元，一般小农户的年收入都难以达到这一起征点，所以不必考虑增值税问题。农村个体工商户一般年应税所得不会超过5000元，按照税法规定，适用5%税率，但实际上，大多数农产品的税收负担率都超过了这个数字。现行的农村税费制度的实质就是“打贫济富”，长此以往，就会形成富者愈富、穷者愈穷的恶性循环，城乡差距将会进一步扩大。

第三，按照现行社会保障制度，国家每年要为城市居民提供各类社会保障，如养老、医疗、救济、补助等，而农民的生老病死伤残就只能由自己来承担。在农民医疗问题上，许多农民根本就负担不起昂贵的医疗费用。长期以来，国家医疗卫生投资向城市倾斜。1990－2000年，在农村卫生总费用中，政府投入的比重由12.5％下降到6.6％；全国新增的卫生经费投入中只有14％投到农村，其中有89％成了“人头费”，真正成为专项经费的只有1.3％。2000年，农村人均卫生事业费仅12元，相当于城市人均卫生事业费的27.6％。2002年，乡村拥有病床床位和卫生技术人员数分别仅占全国总拥有量的23.4％和23.2％。87％的农民是完全自费医疗，因健康状况不良而导致贫困者占农村贫困户的30％－40％，有许多农民因无钱看病而过早地离开了人世。同时，农民还要负担农村五保户和烈军属的补助救济。对绝大多数农民来说，社会养老保险是个闻所未闻的问题，他们在养老问题上始终就是 “养儿防老”的传统家庭保险模式。据统计，截止2000年底，只有7400多万农村居民参加了农村社会养老保险，占全部农村居民的11.8%，而失业保险、医疗保险在农村的覆盖率近乎为零。

第四，在城乡二元体制下，农村居民和城市居民在公共服务的享有水平上也存在着巨大差距。城市居民可以免费享受道路交通、绿地、文化设施等，当城市提供公共服务、兴建公共设施时，居民根本不必承担任何费用。在农村，不仅公共服务十分有限，公共设施十分落后，而且兴建公共设施的成本都是农民自己承担的。有数据显示，城乡居民在日常生活所必需的自来水、天然气或煤气、道路交通建设、通讯设施建设、公共绿地建设以及环境保护等方面的享有水平存在巨大差距。据1996年农村普查资料，我国农村自来水普及率仅为17%，生活排水设施少到不值得统计。自1998年中央决定实施积极财政政策以来，国家大幅度增加了农口基本建设投入，1998～2001年，共计安排农林水利和生态环境建设国债1400多亿元，约占同期国债投资总规的28％。如果加上中央预算内农业基本建设投资和水利建设资金，4年间中央对农口的投资达1900亿元以上。但这些投入大部分用于大江大河治理等大型项目，各行各业都从中受益，县域范围内与农民增收关系密切的中小型基础设施的投入还很有限，难以直接带动农民增收。1998年以来，农业（不含林业和水利）直接使用的国债资金只占国债总数的1%。

第五，按照现有的就业制度安排，农民和城市居民被人为隔离在两个截然不同的就业领域。由于户籍身份的先天限制，农民不仅不能到国有集体企业就业，更不能到党政机关和事业单位工作，国家行政事业单位招干招工的首要条件就是你必须具备非农业户口，这就把农民排除在国家政权机关之外，农民完全丧失了公平参与管理国家事务、经济事务和社会事务的权利。在就业服务上，国家只负担城市居民的就业、培训、失业救济以及最低生活保障，而农民则要自力更生、自谋生路，不享受最低生活保障，形成了“不干活的有饭吃，而干活的无饭吃”的极不合理的现象。在这样的背景下，农民是不可能享受到城市居民所拥有的政府提供的各种形式的就业服务。城市的下岗职工所享受的再就业培训、再就业信息服务，对农民来说更是无从谈起了。

第六，按照现有的教育制度安排，城市中小学教育全部由国家投资，农村中小学教育经费则以县乡财政负担，或者以乡镇统筹的方式解决，而这些经费大都由农民自己负担，这对于广大农民来说是极其不公平的。法定的九年义务教育在农村实际上成为一纸空文，它已经由政府的主要责任转变为农民的主要义务。农村所谓的“义务教育”经费必须由农民自己来负担。不仅中小学教育的基础设施建设必须由农民自己负担，而且中小学向学生收取的学杂费也不比城市低，加上名目繁多的乱收费行为，很多农民无法承受沉重的学费负担，上学难成为农民严重的经济负担和精神压力。现在，教育支出已经成为农民开支中仅次于生活费的第二大项支出，全国平均每个小学生一年各种费用达500元左右，初中生则在1000元左右，这对于人均纯收入只有两千多元的农民家庭来说，无疑是很难承受的。许多考上大学的农民子弟因交不起学费而未能入校。教育是一个国家的立国之本，漠视作为人口的大部分的农民的享受义务教育权利的制度，不仅是不正义的，而且从长远来看，它也会限制这个国家社会经济文化发展的基础。