对租赁国有土地房屋进行权属登记的探讨

第一篇：对租赁国有土地房屋进行权属登记的探讨

对租赁国有土地房屋进行权属登记的探讨

一、租赁国有土地房屋权属登记的现状

近年来，随着土地使用制度改革的不断深入，以租赁方式取得国有土地使用权(以下简称承租土地)并在地上建设建筑物、构筑物后申请房屋权属登记的情况越来越多。而房屋权属登记管理部门却因缺少相应的法律和行政法规等依据而担心办理了承租土地房屋权属登记，会涉及到土地的抵押、转让以及土地收回等问题，大多持谨慎的态度或不予受理。这显然不利于保护权利人的合法权益，并且有不作为的嫌疑。

二、国有土地租赁的概念及性质

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

《中华人民共和国土地管理法》规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。同时《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股。”显然，国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种方式，是出让方式的补充。

三、相关法律法规对房地产权属登记的要求

1.《城市房地产管理法》第六十条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”

2.国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》(简称《意见》)第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。地上房屋等建设物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。”

3.建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“房屋竣工后，申请人提交土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件，到当地房产行政部门办理房屋权属登记，取得房屋所有权证。”

以上说明现行法律法规并未对承租土地房屋权属登记作禁止性规定。

四、对租赁国有土地房屋进行权属登记的意见

笔者认为：房屋权属登记管理部门应当本着尊重事实、方便群众、防范风险的原则积极稳妥地推进承租土地房屋权属登记。

1.对长期租赁(租赁期限五年以上)国有土地并取得国有土地使用权证的地上房屋可依法进行房屋权属登记。

《意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”故短期租赁国有土地修建临时建筑物的，不在权属登记之列。同时土地使用权证书是进行房屋权属登记的要件之一。

2.承租土地上房屋建成后，承租人应当持国有土地使用权证、建设规划许可证、施工(建筑)许可证、房屋竣工验收资料及其他有关的证明文件向房屋权属登记机关申请房屋初始登记。

3.承租人依法将承租土地上房屋进行转让的，应当经土地行政管理部门同意，持房屋所有权证及其他有关证明文件办理转移登记，但不得改变土地使用性质或租赁期限。在使用年限内，出租人有优先受让权。

4.确需改变土地使用性质或租赁期限的，承租人应当在办理租赁国有土地使用权证变更登记后，申请房屋变更登记。

5.承租土地上房屋设定他项权利时，权利人应当持承租土地使用权可设定抵押的批复或证明、房屋所有权证及其他相关文件办理房屋他项权利登记。抵押的期限不得超过承租土地使用权的剩余期限。

6.承租土地上房屋依法进行抵押的，其使用范围内的承租土地使用权随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。

7.承租土地上房屋所有权自承租土地使用权期满终止。房屋权属登记机关在登记时应当在房屋权属证书中记载土地来源、使用性质、租赁期限等。

承租土地使用权期满承租人可申请续期，未申请续期或申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状，注销房屋所有权证。

第二篇：房屋权属登记名词

房屋权属登记名词

房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

总登记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； ——房屋面积增加或者减少的； ——房屋翻建的； ——法律、法规规定的其他情形。

他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。

注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书

共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。

宅基地证：农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

房屋部分产权：职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位：××××，产权比例为：××（个人），××（单位）。”

第三篇：房屋权属登记准备材料

各类房屋权属登记准备材料

一、房屋所有权登记：

(一)房屋初始登记：

1、产权人及共有人身份证（复印件）；

2、产权人的婚姻证明（复印件）

3、办证申请书（要求打印）；

4、规划证或规划证明原件、土地证（验原件收复印件）；

5、测绘报告；

6、房屋质量承诺书（要求打印）；

7、地税局出具的完税证明书（含税票）。

8、居委会门牌号证明。

（二）房改房转移登记

1、双方身份证（复印件）、双方婚姻证明（验原件收复印件）；

2、双方签定的公证协议书；

3、房产证原件及复印件；

4、地税局出具的完税证明书（含税票）；

5、卖方夫妻双方工龄证明、单位同意售房证明；

6、办证申请书（要求打印）；

7、房屋质量承诺书，8、居委会门牌号证明。

注：所有复印件均为A4纸张。

（三）自建房及存量房转移登记

1、双方身份证（复印件）、双方婚姻证明（验原件收复印件）；

2、双方签定的公证协议书；

3、房产证原件及复印件、土地证（复印件）；

4、完税证明书（含税票），5、办证申请书（要求打印），6、居委会门牌号证明；

7、双方签订的合同公证协议书。

（四）变更登记：（拆、改、扩建）

1、办证申请（要求打印）；

2、房产证原件；

3、房屋产权人及共有人身份证，结婚证复印件；

4、土地证复印件；

5、规划证或规划证明原件，6、房屋质量承诺书，7、完税证明书，8、测绘报告，9、居委会门牌号证明。

注：所有复印件均为A4纸张。

房屋他项权登记：

1、抵押合同、借款合同；

2、房屋所有权证复印件、土地证（验原件收复印件）；

3、申请书、承诺书（要求打印）；

4、借款人和抵押人的身份证（复印件）；

5、债权人（银行）出具的委托书；

6、房屋权利价值体现。

房屋所有权预告登记：

1、登记申请书（要求打印）

2、所有权人及共有人身份证复印件

3、婚姻证明复印件（结婚证、未婚证、离婚证）

4、备案合同（商品房）或买卖合同（二手房交易）

5、房屋所有权预告登记约定书

房屋抵押权预告登记（按揭）：

1、申请书，承诺书（要求打印）

2、房屋抵押权预告登记约定书

3、夫妻双方身份证复印件，结婚证复印件

4、银行借款合同、抵押合同

5、银行委托书

6、房屋预告登记证明。

注：所有复印件均为A4纸张。

其他房屋所有权的转移登记

一、房屋所有权的转移登记（继承、赠与）：

1、办证申请书（要求打印）

2、继承人或受赠人的身份证复印件以及公证书涉及的相关人员的身份证复印件。

3、继承或赠与的公证书

4、完税证明书

5、房产证原件及复印件

6、居委会门牌号证明。

7、土地证复印件（涉及有土地证的房屋）

二、房屋所有权的转移登记（离婚析产）：

1、办证申请书

2、法院裁决书或离婚协议书(均为原件)

3、完税证明书

4、申请人身份证复印件

5、房产证原件及复印件

6、居委会门牌号证明。

7、土地证复印件（涉及有土地证的房屋）

注：所有复印件均为A4纸张。

第四篇：如何进行房屋租赁登记备案一般程序

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如何进行房屋租赁登记备案一般程序

核心内容：房屋租赁登记备案的一般程序是怎么样？首先租房者租赁房屋后，与房东签订合同。而房屋租赁登记备案的一般程序分为申请、审查、颁证等等。房屋租赁审查的内容主要包括了哪些内容？接下来法律快车小编为您详细解答。

房屋租赁登记备案的一般程序

房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。

1、申请

签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：书面租赁合同；房屋所有权证；当事人的合法证件；城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。

2、审查

房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义。房屋租赁审查的内容主要包括：

（1）审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；

（2）审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；

（3）审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；

（4）审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；

（5）审查是否按规定缴纳了有关税费。

3、颁证

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只有上述条件均具备后，才能登记备案，否则，作为主管部门有权行使否决权，判定租赁行为无效，不予登记。经主管部门审查合格后，准予登记。由房地产管理部门核发房屋租赁证。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同，只有通过登记的租赁活动，才受法律的保护。

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第五篇：城市房屋权属登记管理办法

《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定了登记机关有权注销房屋权属证书的几种情形，其中包括了申请人申报不实。

对于申请人所作的不实的申报，《房屋登记办法)没有规定登记机关可以自行作出决定，注销其申领的房屋权属证书。

虽然《房屋登记办法》规定了“申请人应当对中请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。但是在实际工作中，不实的申报时有出现，其中有一些登记机构在审查中难以发现(如公证书是当事人向公证机构作虚假的申报获得的)。以往，登记机构发现这类情况后，可以以申请人申报不实为由注销其房屋权属证书。《房屋登记办法》没有沿袭《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定，因此，在短时间内，估计登记机构不是很容易适应这一状况。在《房屋登记办法》制定过程中，对登记机关是否有权直接注销房屋权属证书，并不是被忽视，而是有争议的一个问题。当时主要考虑了几个方面的变化：一是登记簿已是房屋权利归属和内容的根据，权属证书的作用相对降低，单是注销房屋权属证书不能解决问题；二是已经建立了异议登记和更正登记制度；三是登记的程序不宜由登记机构自行启动。因此，《房屋登记办法》没有作出登记机构有权注销房屋权属证书的规定。

如果发现申请人申报不实，可以采用以下的方法来处理：

一、通过更正登记对错误的登记进行更正。

不实的申报会导致登记的错误，其中不涉及房屋权利归属和内容的较少(如面积和层次)，大部分涉及房屋权利归属和内容。

对不涉及房屋权利归属和内容的，可以书面通知有关权利人在规定的期限内办理更正登记；如果当事人无正当理由逾期不办理的，房屋登记机构可以依据相关的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。

对更正事项涉及房屋权利归属和内容的，也是书面通知有关权利人在规定的期限内办理更正登记，在这一期间，如权利人因处分其房屋权利申请登记的，暂时不予办理。

二、凭司法、行政机关或仲裁委员会的文书撤销原登记。

不实的申报又涉及房屋权利归属和内容的，绝大部分都侵犯了他人的权益。如果登记簿记载的权利人不愿意更正登记，一般来说通过利害关系人提出异议登记还难以彻底解决问题，合适的方式是向人民法院提起诉讼(当事人之间有仲裁约定的，可申请仲裁)。

司法机关、仲裁委员会或者行政机关发生法律效力的文件证明当事

人是以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记的，房屋登记机构可以依据该文件撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告权属证书、登记证明作废。

《城市房屋权属登记管理办法》规定对以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，登记机关除了有权注销房屋权属证书外，还可以对当事人处以罚款。《房屋登记办法》没有给登记机构这一权力，因为对采用非法手段获得房屋权属证书的，仅仅是罚款和注销房屋权属证书并不能遏制这类违法行为。《房屋登记办法》为此规定了“提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任”。

回答者：YiChuan-一级2010-4-7 11:27:00