《关于2013年房价涨跌的辩论》

第一篇：《关于2013年房价涨跌的辩论》

关于2013年房价涨跌的辩论

辩论立场：2013年房价将上涨

概述：本方预测2013年房价将上涨，理由分供求双方及其关系层面的原因和外乎供求双方及其关系层面的其他因素两大方面进行阐述，并从供求关系、资金与成本、政府政策、经济运行规律四大角度进行详细论述。（此处假定社会全体消费者支付能力一定并且不变，故对于该方面不予讨论）

理由：

一、供求双方及其关系层面的原因分析

(一)供求关系角度

1)近年整体上仍会有较强的需求。随着我国城镇化水平的不断提高，进城

人的住房刚性需求仍然存在，从而不可能拖低房价。我国城镇化水平2011年首次超过50%，预测将于2020年达到60%,而房产真正的拐点是在城镇化率达到60%以后。

2)购房者近期主观上需求增强。目前购房者入市积极性明显增加，尤其是

之前观望的客户再度入市。主要原因是对于市场预期相对乐观，很多购房者看涨明年市场。今年楼市收官之际，商品房销售面积年内首次“转正”。根据记者统计，从今年2月份开始，每月的全国商品房销售面积增幅分别为-14%、-13.6%、-13.4%、-12.4%、-10%、-6.6%、-4.1%、-4%、-1.1%，直到11月份，上述数据才“转正”——增长2.4%。

3)土地供求关系的不平衡。譬如2009年土地供给是低增长、负增长，导

致2011年、2012年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长。

4)商品房库存量不断下降，绝对供给与由开发商控制的相对供给量均呈下

降态势。开发商拿地意愿增强等一些早期迹象就是暗示。今年很多开发商的业绩完成得不错，除非库存较多，开发商不会再出现“以价换量”的推盘心态，而是“保价缩量”。事实上，这种心态在全国开发商中已是主流。在年底12月，上海楼市新增供应量恐将继续维持低迷的局面。上海搜房数据监控中心统计，预计上海楼市12月有22个住宅项目开盘，较11月47个的预计开盘量降幅过半，较去年12月的38个楼盘的开盘量，也有超过四成的降幅。

(二)资金与成本角度

1)土地成本上升。地产企业在拿地竞争过程中，不断推高土地溢价率，增

加土地成本，“地王”频现，从而可能再度推高房价。10月，仅10日一天保利地产在长沙和上海成为2个“地王”，上海地王的溢价率达42.86%。中海地产在杭州，金融街在北京，招商地产在苏州和佛山都不断竞相上演抢地大戏。国有房地产企业不应由于融资的便利和财大气粗成为土地价格推动者和“地王”创造者。另外，从今年8月底开始，全国主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的“圈地”运动，土地的溢价率不断攀升为下一阶段房价的上升埋下伏笔。

2)房产企业自身资金充裕。从房企销售业绩与现金流及货币政策看，房企

基本不缺钱，因而不会有降房价的冲动。因此，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存情况下，后者作用较大，2013年房价将“稳中上升”，不会暴涨也不会暴跌。

二、外乎买卖双方及其关系的其他因素分析

(一)政府政策角度

1)国土政策的影响。由于临近年底，国土部门为了完成全年供地计划，往

往会集中推地。“政府既想多卖地多拿钱，又不愿意给百姓涨工资，还奢望百姓都买得起房，那简直就是梦话。”政府从土地攫取的利益相对过多，变相推高了房价。

2)保障住房的供求不对称。保障性住房的问题包括建设问题与分配问题，有的地方存在建设问题，众多保障房仍未兴建，供给严重不足；有的地方在房子的数量上是有了，但是区位的分布和人们的需要之间还有一些差异，不能很好地满足人民的需要。而保障房与商品房作为一种替代品，人们无法或不愿消费保障房，就不得不转向消费商品房，从而使得保障房拉低房价的作用的发挥受到了极大的限制，一定程度上增强了商品房的消费需求。

3)限购措施的局限性。房价的相对稳定，运用了很多行政性的手段，这些

手段不可能长期持续性地用下去，时间越长，将来调整可能就越难。过去的调控，很多措施是属于短期化的，比如说限购。任志强认为限购政策终将产生许多后遗症。限购措施作为一种行政性的手段在执行中表现出来的局限性决定了其不能被长期执行。

4)开征房产税的艰难。有专家推出房产税对于抑制过高的房价有好处。但

是，房产税并不会大面积铺开。渣打认为，房产税应该是累进税(能够降低征用农地的动机)，并且要合理(城市居民应该为城市的基础设施纳税)，但开征一个新的税种在政治上非常困难。至于房产税真正发挥作用则更需要一段相当长的时间。至少不会影响明年前季度的房价。

(二)经济运行规律角度

1)宏观经济形势向好。房地产市场发展，定然离不开宏观经济大背景的影

响。据国内经济工作指导方针与国际性环境的预测，中国的宏观经济不会是“L”形发展。IMF、中国社科院等机构对未来5～10 年我国 GDP 增长率的预测普遍在 8%～9%之间。今年经济不会低于7.5%，明年也会继续向好，房地产市场稳中求进应该会实现。

2)房地产短周期更新节点的到来。高波从周期性的角度进行了分析，他认

为，房地产开发投资存在12年的中周期和3年的短周期，2010、2011、2012年正好形成了3年短周期。“这三年已经见底了。如果说周期是一种规律的话，意味着2013年是新一轮周期的开始，明年投资的增长会比今年高。更重要的是，开发商开始有信心了，表现在第四季度土地卖得比较好。2013年房地产市场复苏已没有悬念，无论是投资还是房价。”

3)房产业年度发展惯性。2012年中国楼市经历“下降探底、筑底回暖、复

苏上升”三个阶段后，市场又重新恢复到稳定的发展状态。国家统计局公布的宏观经济与房地产数据显示，一季度楼市行情“低迷徘徊”，二季度楼市行情“淡季不淡”，三季度楼市行情“高位盘整”，四季度楼市行情“暖冬见春”，今年下半年楼市好过上半年，可以预见明年比今年好，延续温和上涨的趋势。

2012年12月20日星期四

第二篇：省钱留学总结---汇率涨跌

省钱留学总结---汇率涨跌

汇率已成为影响学生选择留学目的国的重要考虑因素之一。

按照目前的汇率，留学美、英和欧元国便宜了 但留学澳、日却贵了。

最近一段时间，汇率变动此消彼长，人民币兑美元、英镑以及欧元都一直保持坚挺，但澳元持续走强。这些变化对留学美、英、澳等国的学生来说，带来的最直接影响就是留学成本的涨与跌，汇率已成为影响留学目的地选择的重要因素之一。留学专家提醒家长，在送孩子留学之前，不仅要做多方面的准备，更要考虑到汇率变动的因素，最好将留学费用的预算预留多出一成左右，这样才不致捉襟见肘。

美国

读大学每年节省4万元

据预计，2010年赴美的留学人数将有望突破10万。赴美人数的激增，与相对放宽松的签证政策有关外，与美元贬值也有很大关系，现在赴美留学，费用比以前省了很多。近期美元对人民币的汇率是1：6.6左右，和澳元对人民币的汇率相当接近，意味着留美的费用基本和留澳的费用相当，更多学生于是宁愿选择去美国留学。

当前，在美国读大学，每年学费和生活费合计约为29万元人民币；读研究生每年学费和生活费合计约为34万元人民币。不过，艾迪留学顾问表示，虽然汇率有所下跌，但是追赶不上上涨的学费，甚至有学校表示因为汇率的问题，会把学费上调。当然，与金融危机前的1：7.5的汇率相比，现在去美国留学每年至少节省了4万元人民币

。英国

汇率升值可抵学费涨价

英镑对人民币的汇率从2005年初的1：15.5到当前的1：10.5左右。启德教育英爱教育中心总监何楚刚表示，商科学费从2005年的约10000英镑/年涨到目前的约12500英镑/年，生活费约为7500英镑/年。2005年留英总费用为26.3万元人民币/年，目前则为20万元人民币/年，节省了6万多元。所以，即使学费因通胀而涨价，但整体来说，比起前几年赴英留学所花的费用是下降了。

欧元贬值降低生活成本

目前欧元对人民币的汇率为1：9.0左右，欧元在近年也有不少贬值，是不是留学欧元区国家也会因此而得到实惠呢？事实上，欧元的贬值对留学来说影响不像英镑那么大。欧元区国家如法国、意大利、荷兰、德国等，教育模式以公费教育为主，去这些国家的公立大学留学只需缴纳少量的注册费，通常也就是几百欧元。欧元贬值对留学真正有影响的主要是生活费。但是如果学生攻读的是国际课程的话，则费用较高，而欧元的贬值就能帮助学生省下了相当一部分费用。

澳大利亚

澳元升值苦了留学生

去年最低谷时期的1澳元兑4.2元人民币，到现在1澳元兑6.5元人民币，留学澳大利亚经历了一次涨价的痛苦。本科生在澳的生活费加学费按照15万元人民币/年计算，此次澳元升值家长们每年就需多支出5万元人民币。此外，从2010年1月1日开始，澳大利亚留学的生活费担保金由12000澳元/年提高到18000澳元/年。由于澳大利亚一些名校的学费每年都基本以5%的比例增长，加上澳元汇率持续高企，造成澳大利亚留学成本一直上涨。

面对高汇率，学生和家长该如何省钱并理性选择院校呢？艾迪留学澳大利亚资深咨询师黄文珍建议从下面几个方面综合考虑：

第一，选择学费每年上涨幅度不大，甚至没有上涨的院校。澳大利亚的“八大”名校学费都比较高，而且每年会有5%的上涨幅度，而非“八大”的院校学费则便宜几乎三分之一，且每所大学都有自己的优势专业。

第二，选择生活费相对比较低的地区。悉尼和墨尔本的生活费最高，而其他城市的生活费则相对比较低。在悉尼和墨尔本生活费为14000澳元/年左右，其他城市则为12000澳元/年左右，不妨考虑西澳、南澳、昆士兰州等地区的院校。

第三，选择课程中有带薪实习的院校，皇家墨尔本理工大学、科廷大学、悉尼科技大学、迪肯大学等都有相关的项目。

日本

学费虽涨仍比欧美便宜

今年二季度末到现在，日元对人民币汇率持续小幅上升，目前最新价为1：0.07，与去年同期相比上涨了9.3%。

启德教育欧亚教育中心日本部经理贾庆生表示，大多赴日留学的中国学生都是从语言课程开始读起，按照东京地区语言学校的学费为基准来计算，一年学费为70万日元左右，汇率上涨使得中国赴日读语言的留学生一年学费上涨了6500元人民币。日本普通公立大学第一年学费为82万日元，私立大学第一年学费为110万日元，因而与去年同期相比，赴日报读普通公立院校的第一年学费约上升5600元人民币，而报读私立院校第一年学费约上升11000元人民币。而赴日第二年开始学费通常会比第一年低，分别是60万日元（普通公立大学）和80万日元（私立大学），因而学费的上升幅度会低一些。

日元汇率走高增加了赴日留学生的留学成本，但相对于部分欧美国家院校的学费，赴日留学的费用对于中国工薪阶层家庭来说依旧较低。推荐以下省钱途径：

第一，选择报读公立大学，比私立大学便宜。

第二，凭良好成绩拿奖学金。每年参加“日本留学考试”的留学生，成绩优秀者在入读大学第一年可享受每月48500日元奖学金。

第三，通过打工来补贴生活。日本合法打工的时间为每周28小时，每月收入可达8万~10万日元。

第四，日常生活留意省钱购物时段和技巧。换汇省钱小窍门

1.出国之前，汇率的一课是必须要补的。可以向金融专家寻求帮助，大致把握住主要货币未来一段时间的走向，然后以在底部区域分批购汇的方式来平摊购汇的成本，从而节省资金。

2.对于留学生家庭而言，可以关注不同银行的不同换汇渠道的差异。比如银行的自助换汇方式会比柜台换汇手续费更低；在每年的6~8月留学高峰期，银行通常会推出不同力度的换汇优惠，这些都能为留学生家庭节省开支。

3.在出国留学之前，一定要预留出预算的一成左右作为汇率损益的“备用金”，这是因为一般情况下主要货币的升值或者贬值幅度不太容易超过10%。

来源网址：广州日报

培训财富网 www.xiexiebang.com

第三篇：房价市场分析

1.鼓励多生多育的政策。

中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家。这些人口在几年后恶性膨胀，过了二三十年后开始生儿育女，开始需要房子了。而这才发现，房子已经不够用了。因为人太多了。中国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。

2.城市人口增多导致房价上涨。

中国市场经济前，户籍都是固定的，还有些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍政策一解除，有些人都不待农村了，这就使城镇人口增多了，城市人口增多了。

3.土地是不可再生的。

土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。

4.刚需旺盛导致房价上涨。

现在为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个人（房价户型二手房 租房）都想买房，每个人都想买房，所以每个人又都看空楼市。每个人都在看，那房价能不涨吗？

5.开发商技术革新导致房价上涨。

没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子越造越好，绿化、设计、朝向、风水、保温墙、物业管理等等这些导致次品房越来越少。

6.造房成本上涨导致房价上涨。

物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高

7.拆迁补偿无形增加导致房价上涨。

拆迁费用加大导致造房成本加大。

8.房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨。

中国计划经济搞了这么多年，最后行不通还是走了市场经济。国外市场经济搞了多少年了，中国才多少年。还有漫长的道路要走，中国人均GDP才多少，别的国家多少。这个规律不可破，起码100年不可破。

9.城市化进程拉动房价上扬。

中国的城市水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。

中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。

10.中国城市正处于大拆大建的高速发展期。

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

11.经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇。

大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

12.房地产成了地方财政的主要收入来源。

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

13.奢侈消费风起云涌，助长房价飚升。

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几个钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。

14.注意，是控制房价过快上涨，不是打压。

未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。

15.通胀预期加大，带动房价上扬。

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。

物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不

涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

16.地价猛涨，催高房价。

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。

17.建材价格攀升，成了房价的幕后推手，除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升。

钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

18.“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。

19.中国的子女教育方式特别。

中国人对子女比较溺爱，由于独生子女的增加，等子女结婚的时候，不论房子多贵，双方父母总要资助一部分钱甚至自己把购房的首付款全部拿出来让子女买房，这是刚需。

20.人力成本的增加导致房价必上涨。

不都听过那个笑话吗，一个农民工问苹果多少钱，知道是5000多之后，随口说了一句：这么贵，顶上我半个月的工资了。现在的装修工人、建筑工人的工资非常高，且每月都在上涨，就是这样还找不到人，所以房价肯定要上涨。

第四篇：房价调查报告

关于房价问题的调查报告

为了加强学生对国情、民情、社会政治、经济文化生活的了解，因此我们组织了这次研究调查。本次研究性学习，我们小组研究了中国的房价问题，对中国的房市进行了深入的研究，同时为自己将来的投资也提供了方向。

自从2005年以来，全国大城市的上涨都接近两番，而中小城市的涨价潮流才刚刚开始。随着国家宏观调控政策的日益严厉，炒房资金已经逐渐撤离一线城市，更多的转向二三线城市。北京的房价调控政策已经明确地指出，要让房价稳中有降，大多数其他一线城市都要将房价的涨幅控制在10%以内，由此可见，今后的房市投资方向应该转向二三线城市，抑或是选择其他领域，投资一线城市相对收益或小。但毋庸置疑的是，尽管国家的宏观调控政策十分严厉，中国的房价下跌空间很小，相反，受供小于求的影响房价可能继续上涨。

经过查资料，我们找到了房价不能下跌的10大理由：

一、城市化进程拉动房价上扬

中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城

二、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇

大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。

三、房地产成了地方财政的主要收入来源

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。

四、通胀预期加大，带动房价上扬

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

五、地价猛涨，催高房价

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。

六、建材价格攀升，成了房价的幕后推手

除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。

七、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。

八、腐败性需求拉高房价

所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是一条行之有效的措施。

九、有房百姓支持房价上涨

虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以

政府就出来进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论是在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。

十、媒体支持房价上涨

本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。别看媒体如此这般神经质似的疯狂是为了一时的快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢？ 我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开发商更紧张。

由此可见，由中国的国情所决定，中国房价几乎没有下跌空间，中国在通货膨胀和供小于求的影响，在未来10年来，中国的房价还会稳中有升。投资房地产，尤其是二三线城市，仍然是投资的不错选择。

报告人：xxx

2011年8月

第五篇：关于房价调查报告

关于房价调控的调查

中文摘要：2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)；1月28日，上海、重庆试点征收房产税；2月9日，央行加息0.25个百分点„„专业人士分析，央行加息意在抑制通货膨胀，但对于地产行业而言，加息影响不可小觑。2011年初，房地产调控政策的给力让房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温？成为许多准备买房者心中最大的疑问。

导论：调查研究的背景：目前全国房价普遍走高，很多人买不起房子，房价上涨的原因主要是人的贪婪本性所致，开发商抬高房价，而政府又没有有效措施遏制这种趋势。

新华网北京４月１５日电 国务院总理温家宝１４日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议指出，今年１月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套、改造各类棚户区２８０万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

第一、房地产市场不健全。地方政府和开放商，可以通过法律合法剥削老百姓，而不会受到任何的处罚或者只有轻微的处罚，要知道只要有300%的利润，资本家会冒着绞刑的处罚去做。地方政府和开发商对土地和开发的垄断，定价权就他们自己手上，所以他们可以鱼肉百姓。

第二、资金无处可逃，只能投资房地产。资金无处可逃，因为rmb的升值，造就了出口制造业的困难，利润大幅降低，我国GDP的40%依赖出口，投资出口制造业资金无法转化为资本挣利润，那么只能投资房地产，于是造就楼市泡沫。

国家不马上压死房价是正确的，如果全部压死，大量的信贷资金就会无法回收，大量银行必然破产。各方对中国经济失去信心，造成更严重的经济危机。

我国的经济是一个畸形的经济，民营五百强的企业比不了2个央企，全国60%的工资，集中在银行、能源、电信和移动等大型垄断企业上。中小型企业贷款只占了所有贷款的20%不到。而中小企业却承担了90%的社会就业，使得大众消化严重不足，于是我国的消费能力只是GDP的30%左右，内需消耗制造业产品严重不足。举例，招行2010人均半年创造了30w以上的利润，软件科技人员1年只能创造10w左右的利润。这就是垄断造成的，社会分配严重不公。

第一步、应该是加大对垄断型企业的税收，比如中国四大个银行80%的利润回收中央，因为他们享受了垄断的优势，和法律对金融的保护，又如中石油开采的石油是大众的，是国家和全民的，所以利润必须大部分上交，而不是现在的最高30%，形成严重的分配不均。

第二步、这些税收，应该拿出来，补贴中小企业或者给中小企业减税，鼓励中小企业的自主创新，出台办法，鼓励信贷资金服务中小企业。增加中小企业的利润，让大众挣更多的钱，削减暴富的垄断企业。这样才能切实提高大众的消费，消化掉我国制造业的产品。否则40%的出口就无法消化。

一、中国房地产业状态描述

（一）中国房地产泡沫已经很大了。

2009年“4万亿”的投资有多少进入楼市，人们不得而知，但北京、上海、广州等城市不断出现了老百姓不愿看到的“地王”。中国社科院2010年的《经济蓝皮书》认为，当前有85%的中国家庭买不起住房。多位业界专家表示，现在的楼市已经形成了泡沫。

全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说：“2009年中国房地产是典型的超预期增长。房价涨成这样，确实是很多人没有想到的。全国房价高涨的原因其实很复杂，包括信贷政策、土地价格、通胀预期等。但很重要的一个原因是，2008年持币观望的那部分人进入到了2009年的楼市，而2010年的一部分需求也在2009年提前释放出来了，这导致了2009年楼市的异常火爆。”美联物业调查显示，在2009年三季度北京购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。

中国房地产价格被推向一个普通百姓不可企及的程度。在商业投资与多方趋利的推动下，形成“供给不足——投资保值——抬升房价——房地产暴利——再推高房价——泡沫形成——购买力下降——百姓怨声载道——宏观调控——房地产业受损、银行呆账形成——拖累经济”的通道，给整体经济发展注入了不确定性风险。

（二）中央经济工作会议确定调控。

2009年12月初的中央经济工作会议，认为中国房地产价格高企，不利于其产业健康发展，必须对房地产业实行政策调控，促进其健康发展。2009年12月末召开的国务院常务会议指出：“要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

中央相关部门已开始行动，从二手房营业税征免政策从2年恢复至5年，到最新的土地出让金首付不得低于50%。专家表示，中央政府果断出手，说明这次调控房地产市场的决心是很大的，未来还会有其他楼市新政出台。

中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立认为，土地出让金首付50%，一年内付

清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，相应压缩囤地、炒地的空间。

中信证券一地产分析师分析：“进入2009年11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅为9.7%，行业涨幅仅位居第11位。而10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”

（三）房地产与城市化、经济发展捆在一起。

美国《华尔街日报》12月30日发表《中国城市化与产能过剩》一文，认为：2010年将是一个更加艰难的经济年份，为摆脱全球经济紧缩，北京催生出房地产泡沫，其苦果将在新的一年里尝到。为吸收和调整这一过剩状况，中国试图通过加速业已规模宏大的城市化进程并通过减少移民和城市登记限制来刺激需求。领导层也将赌注押在城市化加速与消费之间的联系上。

2008年，中国有43%居民被视为城市人口。而在拉美、欧元区和美国，该比例分别为79%、73%和82%。中国的城市化与城市扩张远没有完成，其发展还有一相当长的时期。

中国政府，在经济增长、产业工人就业与满足中低收入者住房需求之间，必须作出痛苦的决择。房地产业内人士认为，房地产在提振信心的目的实现后，应当致力于“和谐的复苏”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为：“2009年前的房地产优惠政策的结束，应该不会搞‘一刀切’或者‘急刹车’。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此，优惠政策将会‘有收有放’”。

结语：房产调控措施需再严厉。诚然，加大房产调控力度，一定程度上会影响到整体宏观经济的快速增长，部分行业或然出现产能过剩，但就京城房地产市场而言，房产调控力度如不加强，房价涨幅持续高企，多数百姓将会买不起甚至住不起房，给社会生活和城市发展带来不稳定因素。另外，从经济学层面分析，如果放松房产调控政策，其一，房价将会在市场交易持续低迷的态势之下陡然上扬，从而引发买家的疯狂跟进，将导致后市房价更强势的反弹；其二，多数投机者面临当前房产市场交易频频下挫的格局，投资信心受很大影响，撤出迹象明显，一旦政策放松，不利于整体宏观市场的调控。

参考文献：来源新华网，《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》2010年04月15日 18:44:06。