第一篇：房地产营销的执行力探讨
房地产营销的执行力探讨
执行力，就个人而言，就是把想干的事干成功的能力。对于一个组织，则是长期战略一步步落到实处的能力。执行力是一个组织成功的必要条件，组织的成功离不开好的执行力，当组织的战略方向已经或基本确定，这时候执行力就变得最为关键。战略与执行就好比是理论与实践的关系，理论给予实践方向性指导，而实践可以用来检验和修正理论，一个基业常青的组织一定是个战略与执行相长的组织。那么如何提高执行力呢？x公司总经理理解分别为：
执行力的问题，一直是困扰企业发展的问题。如何强化与提高执行力，我认为应该从以下几个方面抓起：
一、建立一套强化执行力的培训机制，明确目标
为什么执行力不强或执行力不到位？我认为关键是执行人员不知道如何去执行，不清楚执行到什么标准。往往以为已经执行到位，而实际相去甚远。所以，我认为应该对执行人员进行执行前强化培训，让执行人员明白自己要做什么？该做什么？做到什么目标？这样才能目标一致，执行到位，各尽其责。
二、要对执行人员的执行结果检查、评估、成立专门的检查评估小组
当执行人员明白了如何去执行，清楚执行目标后，然后去执行。但是，是否执行到位？是否与执行目标一致？就要有检查、监督。不但要对执行结果检查，而且也要对执行过程进行监督。这样就能在执行过程中发现执行是否正确，目标是否一致。及时发现偏差并给予纠正，从而使执行人员及时改正。
三、整体执行力的提高要营造一个良好的工作氛围，建立一个良好的沟通环境
整体执行力的提高我认为核心是有效的沟通。如果每个人的执行力都很强，但不能有效沟通，其结果往往适得其反，执行结果很差。所以，整体执行力的提高，有效沟通是基础。只有一个良好的工作氛围，执行人员才能有效沟通，这样才能提高整体执行力。
海惠沃特殷总：现在从上到下，从内到外，大家讨论比较多的就是执行力，在此我也谈谈我对执行力的理解和如何做到执行力的有效运用。
要想做到提升执行力，就首先要理解他。什么是执行力？执行力就是部门和个人理解、贯彻、落实、执行企业决策的能力。不难看出，执行力是要部门和个人相配和完成的，不是只靠个人执行就叫有效执行了，部门也要有行之有效的操作流程。二者结合在一起才能说这个企业的执行力强。关键点又回到了团队配合，就像新的木桶理论，现在看木板不能只看短长了，如果所以木板都长了，但板与板之间拼扣得不紧，水也装不满。
第二篇：房地产营销
沈阳万科金色家园-----大东区 沈阳万科花园新城----东陵区沈阳万科紫金苑----和平区 沈阳万科城市花园----铁西区 万科四季花城、---于洪区 万科城、万科新榆公馆、万科魅力之城、万科兰乔圣菲
万科新里程,万科金域蓝湾万科春河里
万科蓝山----大东
万科鹿特丹花园----和平区 万科惠斯勒小镇—东陵区 万科明天广场---东陵区 保利花园—东陵
保利百合花园---铁西 保利心语花园—铁西 保利上林湾---于洪
保利海上五月花—沈河区 保利西湖林语—
保利康桥—沈河区 金地长青湾—浑南 金地檀郡—浑南
金地滨河国际—浑南 金地铂锐---大东区
第三篇：房地产营销
房地产营销公司
第一篇 前期策划与前期营销战略篇
1、项目核心竞争力的策划及体系构成5、目标市场选择与市场定位
2、有效的市场调查及市场供需分析
6、目标客户群定位与研究
3、地块分析与土地价值策划
7、产品定位与产品策划
4、项目可行性分析及最佳方案制定
8、市场竞争策略策划
第二篇 营销策划及策划推广篇
1、市场整合推广战略的制定与实施
5、售楼中心与样板间示范区定位与包装
2、品牌整合推广策略的制定与实施
6、广告费用预算控制及广告效果评估
3、媒体整合策略与广告发布
7、销售策略与价格策略的制定
4、主题策划及广告创意
8、房地产创新营销
第三篇 销售执行篇
1、上市时机选择与开盘节奏控制
5、销售现场管理与卖场氛围营造
2、促销方案制定与价格调整技巧
6、销售绩效管理与考核
3、销售计划制定与销售目标分解
7、销售流程设计及销售回款控制
4、销控管理
8、CRM在销售过程中的有效应用
第四篇 热销楼盘全案策划营销实战分析篇
1、住宅项目全案策划营销经典案例分析
2、Townhouse、别墅全案策划营销案例分析
3、豪宅全案策划营销经典案例实战分析
4、写字楼全案策划营销经典案例实战分析
5、都市综合体全案策划营销经典实战分析
6、商业地产全案策划营销经典案例实战分析
7、旅游地产全案策划营销经典案例实战分析
8、酒店式公寓全案策划营销经典案例分析
第五篇 综合素质提升篇
第一模块 卓越领导力第二模块 高效管理篇
１、领导艺术与领导魅力塑造
1、目标管理及全面绩效管理２、如何打造高效团队
2、有效的时间管理及执行力３、培训系统与学习型组织的建立
3、有效沟通与高效会议管理４、有效激励与双赢谈判
4、分层授权与分层负责
第四篇：房地产营销
通州别墅单套3亿元 有望问鼎北京最贵住宅
2012年07月12日03:50新京报[微博]张旭我要评论(47)
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[导读]位于通州区大运河畔的别墅项目运河岸上的院子，在7月10日推出12套别墅，单套价格平均3亿元。
新京报讯（记者张旭）昨天，记者了解到，位于通州区大运河畔的别墅项目运河岸上的院子，在7月10日推出12套别墅，单套价格平均3亿元。在通州开发商看来，这一单套价格不仅刷新了通州新高，甚至有望问鼎北京最贵住宅。记者从该项目了解到，在12套楼王中，有的欧式别墅使用面积只有1500平方米。如果不考虑4亩左右的院子，按使用面积计算，3亿的总价折合每平方米20万元。
通州区一位开发商对记者表示，独栋别墅没有太多公摊面积，20万元/平方米的价格，甚至赶超此前北京最贵住宅钓鱼台7号院的价格。
有关机构数据显示，今年上半年，钓鱼台7号院成交的一套住宅单价为16万元/平方米。
根据运河岸上的院子开发商泰禾集团此前披露，该项目土地于2003年获得。“当时还没有招拍挂，地块又在六环以外，地价之低可想而知。”在通州多位开发商看来，运河岸上的院子目前利润率超高、“暴利”。
记者还从接近该项目人士处了解到，运河岸上的院子最初销售额预计只在10亿上下，现在有望增长至百亿。此次推出的12套别墅货值就达36亿元。从2003年算起，运河岸上的院子整个项目运作已经差不多10年时间，而据售楼员介绍，该项目总计208套房源。
对于是否存在捂盘追逐暴利的疑问，记者采访了泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男。沈力男表示，项目投入很大，有的单套精装成本就需要5000万元。高端项目不同于普通住宅，开发周期普遍较长。现在就是按照正常节奏推进，“成熟一套推一套”。
第五篇：房地产营销
目 录
一、恒大绿洲（湛江）楼盘简介„„„„„„„„„„1
二、恒大绿洲（湛江）楼盘SWOT分析„„„„„„„5
三、恒大绿洲（湛江）楼盘营销策划方案„„„„„„6
恒大绿洲（湛江）的营销策划书
一、恒大绿洲（湛江）楼盘简介
（一）简介
御湖奢装豪宅王
湛江恒大绿洲定位为“御湖奢装豪宅王”，以高品质宜居社区首入湛江。本项目位于海东新区核心区，海湾大桥东800米南侧。整体占地约128284.51㎡，总建筑面积达496218㎡，项目由16栋16-32层高层住宅、1条2层共27908㎡的商业街、1栋2435㎡的2层综合楼（会所）、1座2938.7㎡的3层精英幼儿园组成，总规划户数3734户。建筑围合中央大湖布局，最大化各个单元的采光通风、景观、视野和朝向。
项目整体容积率为3.0，恒大绿洲的低容积率提升居住的舒适度，以及增强通风采光效果。建筑密度仅为20.4%，更低的建筑密度意味着业主未来享受的公共空间更大，包括我们的超大园林、超大湖景、各种生活配套等，让业主享受更高的舒适度。
项目绿化率高达35%，并大手笔打造将近10万㎡的世界级皇家园林，如此大的园林全湛绝无仅有，更有全湛江唯一的占地近4000㎡的顶级品湖景。
为了保证业主的生活品质，恒大地产不计成本打造全方位一站式的生活配套，近3000㎡的国际双语幼儿园、2400多㎡的皇家豪华会所（会所内部包含恒温泳池、多功能健身房、台球室、乒乓球室、钢琴室、棋牌室、儿童活动中心等）、4000多㎡的名品商业中心等国际级航母配套设施一应俱全；室内配套有2250㎡超市、200㎡银行、50㎡药店、970㎡粤菜酒楼、100㎡潮州牛肉丸店，70㎡东北菜、150㎡沙县小吃、100㎡烧鹅店、80㎡肠粉店、50㎡兰州拉面等6个小吃店等； 室外配套还规划有900㎡森林广场、预计3个羽毛球场、2个网球场、900㎡休闲广场、560㎡的运动健身场所（健康步道、爬杆、扭腰机等）；280㎡儿童游乐设施（秋千、攀爬架、平衡木等）；
同时赠送1500元/㎡的全屋名牌的9A精装修，携手近百家国际品牌，与日立、TOTO、松下、多乐士、世友地板、罗格朗开关、摩恩等建立战略合作联盟，将6000余条精品标准贯穿于项目建设中。恒大集团每年都会和供应商签订几十亿、上百亿的采购协议，通过规模采购，严格控制供货品质，压缩价格，所以很多客户都说，如果自己装修，用3500元/㎡的费用都远远装不出我们这种效果，而且还担心装修单位偷工减料，劳心劳力。
我们社区的物业管理公司是恒大旗下的国家一级资质物业管理企业——金碧物业管理公司，在管物业项目逾200个，接管面积逾8000万平方米。金碧物业先后荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理先进单位”、“中国著名城市化社区50佳”、“中国健康住宅区”、“全国物业管理综合实力百强企业”、“广东优秀企业”、“广东省十大放心楼盘”等殊荣。
（二）周边配套
体育/公园配套：省运会主场馆、南油儿童公园、桥东公园；商业配套：海东市场、家福购物广场、南油迎宾馆等；教育配套：湛江二中海东校区、湛江二中海东小学、坡头区第一小学、坡头区第一中学、爱周中学；其他规划：中国移动总部、义务商品城、广东附属医院新园区小区规划2.8万㎡的商业街、2500㎡的顶级湖畔会所、3000㎡的精英幼儿园。室外配套还规划有900㎡森林广场、3个羽毛球场、2个网球场、900㎡休闲广场、560㎡的运动健身广场以及280㎡儿童游乐设施等。
学校：麻西小学（1013米），烟楼小学（1223米），湛江市二中海东小学(润泽阁东)（1236米），南油初级中学（1245米），湛江市二中海东小学(重阳楼北)（1287米）
购物：华明自选商场（1121米），南油商业城（1232米），家福百货（1252米），晨光商场（1309米），东耀明购物广场（1322米），大家乐超市（1517米），实惠多（2717米）
医院：南海石油医院（987米）
生活：工行南油三区储蓄所（948米），中国工商银行(湛江南油三区支行)（987米），中国工商银行24小时自助银行(湛江南油三区支行)（987米），中行南油三区支行（1034米）
娱乐：儿童公园（868米），南油儿童公园（872米），南油儿童公园(东南门)（887米），灯塔公园（1977米）
（三）交通状况
项目北侧毗邻海湾大道，将规划设置“恒大绿洲站”；南侧海湾南路连通鸡咀山路，直达南油生活区，交通便捷
公交：林屋村（41路空调,42路空调,43路,911路空调），奋勇大道北（912A路），奋勇大道南（908路空调），南油三区西（41路空调,42路空调,43路,911路空调），奋勇大道南（912B路）
二、恒大绿洲（湛江）楼盘SWOT分析
（一）S：strengths 优势
1、社区规模较大，社区以及周边景观好；
2、区位优势明显，位于省运会场馆附近，毗邻各中小学，配套商业街；
3、产品丰富，适合各种需求人选择。
4、恒大绿洲，是较早踏足坡头区市场的项目，在湛江楼市中创造了楼市的新高度，一举定义了湛江楼市的调，奠定了湛江房地产高端市场地位。
（二）W：weaknesses劣势
1、周边环境较复杂，有待改善；
2、多为投资者购买，入住率较低，居住氛围较差。
（三）O：opportunities 机遇
1、毗邻海湾大桥所蕴含的巨大投资空间和升值潜力；
2、地理位置优势明显、未来规划清晰；
3、对周边生态优势的充分利用；
4、相邻大盘所带动区域人气进而认可板块内在价值；
5、项目未来主线明确、利益诱人的推广引导。
（四）T：threats 挑战/威胁
1、入市即面对市场限购导致的浓厚观望情绪；
2、新政调控下投资型需求被严重遏制；
3、改善型需求也受制于金融政策的限制裹足不前；
4、大量政府保障住房的上市将严重分流刚需型客户。
三、恒大绿洲（湛江）楼盘营销策划方案
（一）目标市场定位
恒大绿洲（湛江）项目位于海东新区海湾大桥800米南侧这决定了主体目标对象为周边地区的中高层消费群。消费群界定：
1.高校、科研院所高级职称人士； 2.民营或私营企业家或个体老板； 3.行政企业事业单位的主管级领导；
4.附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在30－45岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它
（二）产品定位
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是：
1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。
3.开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快跟上。
（三）价格定位
根据周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：
多层住宅 5800元/㎡ 小高层住宅 6500元/㎡ 车位 4万元
（四）项目推广策略
1、项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高档商务公寓
2、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。
3、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、网络为辅
4、推广各阶段任务具体设定：
A、进入期：本阶段主要任务是实现房地产品牌第一内涵，让海东新区及海湾大桥附近明确成为某房地产的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。B、成长期：本阶段主要任务是实现房地产品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。
C、成熟期：本阶段主要任务是彻底实现某房地产二期销售，以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段二期商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现，并在房展会期间开展公关活动。
D、衰退期封盘期：本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。同时为三期小高层做预热工作。
（五）促销策略
为使报纸广告呈现连续性攻势，短时间内提高该项目在湛江市的知名度，哄托销售气氛，提高在进入期开展集报抽奖活动，奖品为电动车和自行车，同时以广播现场报到的形式广泛告知。
（六）营销推广活动设计方案
（1）形象推广期
前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。
1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。
2、积累客源
楚州区翔宇大道与经十一路交汇处周边地区的客源
3、推广侧重
展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。
4、广告表现
展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展（2）延展期
通过前期展示和告知，让潜在客户开始关注本项目，在宣传方面突出项目规划品质、户型设计理念和定位标准、产品高附加值、居住理念上突出舒适度：阳光、运动、休闲。
商业价值渲染度加大，着重概念性和产业理念引入，针对周边商服动迁客户群体有针对性宣传和引导。
1、推广目的
关注，引起潜在客户的兴趣，引起客户想通过一些途径想了解本项目，充分达到项目宣传推广延展性
2、积累客源
翔宇大道1.5公里半径内客户群及本区外辐射，向二级和三级市场地区客户做试探性宣传。
3、推广侧重（1）分级、递进式宣
（2）推广侧重建筑风格、地标性品质
4、广告表现
（1）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。（2）单体形象推广规划展示、园林景观、亲情化设计理念、户型种类和户型图等。（3）引导期
本时期为引导筹备期（销售蓄水期），针对本项目预售前做客户积累，售楼处装修设计和现场总体布置，看房通道设计和现场布置装饰，售楼处装修完开放接待，项目发布会、春季房展会（首次正式展示）及报广软文推广等。
1、推广目的 了解、认知
通过售楼处设立和媒体大量宣传推广，户外广告和电视广播及网站收索引擎配合，让潜在客户对东方壹品从了解到充分认识，主要是迅速积累300—500意向客户，完成认购或开盘前的蓄水。
2、积累客源
翔宇大道1.5公里半径内客户群，其他区意向客户，还有二级和三级市场地区客户做针对性宣传。
3、推广侧重
售楼处装修完毕并开放接待，项目发布会、房展会及软广等推广，进行前期蓄水。
4、广告表现
以户型展示和人性化产品附加值为主软广告和试探性的系列形象层层推进，引导出本案具有前瞻性的居住理念。
（1）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。
（2）单体形象推广规划展示、园林景观、亲情化设计理念、户型种类和户型图等。
（4）开盘期
本时期为开盘期，内部认购后必须针对已成交的老客户进行回赠活动，促进老带新增量，并对前期储备的客户资源进行回访或短信形式宣传本项目的销售进度以及各种暖场活动。
1、推广目的
重点型筛选，进行第一次阵地战，启动全方位和垄断式销售推广。
通过媒体大量宣传推广和外部市场集结，除铁锋区及机车、铁路职工外，针对各企事业单位、厂区、政府机关、学府区、商务区进行全面推广，利用全方位营销策划推广手段进行地毯式和垄断式覆盖。
2、积累客源
针对前期储备客户800—1000人左右，提取10-15%左右，进行细化筛选，通过开盘销售60套左右，并进一步积累客户200-500人，为强销期和热销期打下良好基础。
3、推广侧重
我们要充分利用好这一时机，进行全面销售攻势，将本案推向市场。这一阶段媒体推广要“软硬兼施”吸引人潮参观、预订，通过本阶段吸纳一定量的开盘买势，为后期销售囤积客户资源。
开放接待，项目品质说明会、配套建材展示中心、景观展示中心、物业文化展示中心、亲情化和人性化设计理念展板及软文等推广。
4、广告表现
着眼于本案自身优势，向受众展开高密度、高强度的立体广告攻势，促使成交，扩大业绩。
以户型展示和人性化产品附加值为主软广告和试探性的系列形象层层推进，引导出本案具有前瞻性的居住理念。
（1）品质表现、地标表现、商业价值表现、未来发展趋势表现、人文理念表现、物业文化表现。
（2）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。
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