公房拆迁补偿问题

第一篇：公房拆迁补偿问题

公房拆迁协议由承租人签

房屋遇到拆迁时，有权利和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是被拆迁人维护自己合法权利的首要条件。一般来说，房屋归谁所有，谁就有权利对涉及自己财产权利的行为进行处置。因此，对于产权房来说，一旦房屋遇拆迁，有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的就是产权人。被拆迁的房屋属于公有租赁房屋时，谁享有和拆迁人谈判签约的权利呢?

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。

“空挂户”一般不享有权益

公有房屋承租是社会历史遗留的产物，也是社会福利性质的房屋安置方式。承租人租赁房屋后，与其同住的家庭成员和承租人一样享有该房屋的居住使用权。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员可以继续履行承租。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条规定 “拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有”。这里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地资源管理局关于贯彻执行 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知中，明确该 《细则》中的 “同住人”是指以下人员：

1、在被拆迁居住房屋处有本市常住户口;

2、拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上(特殊情况除外);

3、本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。

当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时，究竟如何认定 “同住人”资格呢?市高级人民法院 《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，有下列情形之一的人，也视为同住人：

1.具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

2.一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款;

3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

(二)有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

从上述解释可以看出，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口，且在该房屋内实际居住的人员，实践中 “空挂户”的人员一般不能认定为同住人。

承租人死亡如何确定后继者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往对承租人身份展开争夺。因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而法律规定也明确，公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。那么究竟谁应该认定为新的承租人呢?

《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。

《上海市房屋租赁条例》及市房屋土地资源管理局颁发的 《关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见(二)》对由谁作为新承租人的先后顺序作了具体规定。根据规定，首先是由承租人家庭内部协商来确定由谁担任新的承租人，若协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。

回沪知青及子女有拆迁权益

按上海市相关规定的回沪政策，知青及其子女首先必须在沪落实户籍，故不少知青及其子女投亲靠友将户籍迁入亲属朋友家中。因户籍地住房紧张，知青及其子女只能在外借房居住，故 “人户分离”的现象较为普遍。平时尚能相安无事，一旦户籍地房屋遇动拆迁，知青及其子女为房屋安置补偿款问题，极易与在沪亲属一方产生纠纷。

回沪知青及其子女因 “人户分离”，不能满足相关法规对同住人“实际居住生活一年以上”的要求。

市高院 《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条第一款第3项规定： “在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，可被视为同住人”。回沪知青及其子女的情况即符合该项规定，属 “同住人”的一种 “特殊情况”，有权分得房屋安置补偿款。

但如果回沪知青及其子女在户籍迁入被拆迁房屋处时曾作出承诺，对拆迁房 “只报户口，不享受居住等权利”的，则应按照上述 《解答》第六条规定处理，即应认可该承诺或协议的效力，此时回沪知青及子女便无法享受拆迁安置补偿。

拆迁安置补偿的分割原则

相关法规规定，被拆迁房屋获得的补偿应归房屋承租人及其所有共同居住人(同住人)所有。本市拆迁单位在实际操作中还给予了设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费、购买配套安置房奖励费等费用。根据市高级人民法院 《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，拆迁补偿款在承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但承租人具有以下两种情形的可以酌情多分，即：

1、承租人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活;

2、承租人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的及对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的情况下，可以酌情多分。

而因拆迁产生的除被拆迁房屋补偿款之外的搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当在拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。

拆迁安置补偿是否属于遗产

根据 《中华人民共和国继承法》第三条规定，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入、房屋和其他合法财产。也就是说遗产必须符合三个条件：第一，必须是公民死亡时遗留的财产;

第二，必须是公民个人所有的财产;

第三，必须是合法财产。只有同时具备这三个条件才能成为遗产。

因房屋承租人并不是公有房屋的所有人，对该房屋只有居住使用的权利而无所有权，不属于其个人合法财产。承租人若是在房屋拆迁前身故，他因为原承租人身份无法获得的补偿，这一身份利益也无法作为遗产分割。

律师提示

公有租赁房屋的房屋产权本身就不属于承租人，因此不属于个人私有财产，其补偿原则不同于产权房的拆迁补偿。

因为公有租赁房屋承租人和共同居住人(同住人)对该房屋都具有同等的居住使用权，在该房屋拆迁时，拆迁人要解决的也是房屋内原有居住人口的权益。因此，公房拆迁时，拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

但由于法律上规定和拆迁人谈判并签订房屋拆迁安置协议的主体只能是房屋承租人，这样就可能造成承租人权利的膨胀，签约后领取补偿款便占为己有，或少分给其他共同居住人，这样矛盾不可避免。共同居住人一旦遇到这样的情况，可以拿起法律武器维护自己的合法权利。

链接

与城市房屋拆迁相关的法规

《城市房屋拆迁管理条例》

第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》

第五十四条 拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

《城市房屋租赁管理办法》

第十一条 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。

《上海市房屋租赁条例》

第四十一条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：

居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人;协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

第二篇：公房拆迁协议

公房拆迁协议

甲方：宿州市xx区苗圃（房屋产权方）

乙方：（居住方）

一、已签订异地安置申请的，在异地安置房建成后无条件及时搬迁。

二、不同意公房拆迁者，不享受异地安置，不享受公房均摊。今后如果政府土地调整，后果自负。

三、自建房根据当时建房成本，据实补偿。

甲方（签字盖章）：乙方（签字盖章）：

2012年月日2012 年月日

第三篇：公房的拆迁补偿方式及补偿款的归属

公房的拆迁补偿方式及补偿款的归属

确定了公房承租资格后，拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置;未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。

第四篇：有关拆迁补偿如何纳税的问题

有关拆迁补偿的税务问题

在城市旧城改造和城市规划过程中，或多或少会涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题。对于该项拆迁工程涉及到的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的涉税处理，各地规定不一。

企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划或其他主导原因，会有许多税收优惠。而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。在税收上适用各种不同规定。

根据国税函〔2009〕118号的规定，政策性搬迁是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因。税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。根据渝地税发〔2007〕207号，重庆对此类政策性搬迁范围规定为：搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或由重庆市土地储备中心、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产管理公司等将土地收回,支付给搬迁企业的搬迁补偿收入，也包括从受政府委托实施片区开发的开发企业取得的搬迁补偿收入。

下面就搬迁补偿有关的涉税问题做梳理分析。

一、政策性搬迁

1、营业税

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权的行为，因此根据国税函（2008）277号规定，被搬迁企业只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。同时，根据渝地税发[2002]156号规定，属于旧城改造项目范围内的此类补偿，在拆迁原房过程中，被搬迁企业选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。《土地管理法》（2004年8月25日修订）第四十七条规定、《物权法》（2007年3月16日公布）第四十二条规定、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6公布）第四条，根据以上法律规定，补偿收入不属于生产经营收入；再根据《征管法》第二十一条：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。因此补偿收入不需要开发票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。因此，被搬迁企业因上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税

3、企业所得税

被搬迁企业取得拆迁补偿费，根据国税函〔2009〕118号规定，重置、重建或改良的，以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额，此类固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。没有重置、重建或改良计划和立项报告的，应将搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。根据国税函〔2009〕118号第二条第四款规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

4、个人所得税

根据财税[2005]45号第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得税纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

二、商业性搬迁

根据以上的政策性搬迁文件知道，被搬迁的企业和个人，都是因为政策性原因归还土地使用权而得到相应补偿。那么，如果不属于政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让行为，则属于商业性的搬迁，对此类补偿费的涉税问题分析如下。

1、营业税

根据国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件，因此得到的此类补偿，不属于政府收回土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。

2、企业所得税

由于非政策原因搬迁，被搬迁企业取得补偿费（转让收入）后，如果重置、重建、改良发生的支出，属于固定资产性质类的，只能通过折旧或摊销形式在企业所得税前抵扣，而不能像政策性搬迁那样将重置、重建、改良支出全部抵扣；如果属于费用性质的，则可计入当期损益扣除。

3、土地增值税

由于非政策性搬迁，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。扣除额则根据以下文件处理：

财税字（1995）48号第十条，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财税（2006）21号第二条，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经过当地税务部门确认，按增值税条例第六条第（一）、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

4、个人所得税

个人所得税扣除项目参照土地增值税的扣除项目确认余额后交纳个税。

综合以上分析，难免疏漏，但可总结为：房屋拆迁或旧房改造，是个巨大的，涉及面广的工程，涉及诸多方面的利益，了解最新的财税资讯，对于及时调整相应的税收策划，未雨绸缪，做好相应的前期准备工作非常重要。

第五篇：关于房屋拆迁及补偿问题的探讨

关于房屋拆迁及补偿问题的探讨

摘要：近几年，房屋拆迁问题一直是我国在城市建设过程中的热点问题，本文就此问题做出思考，提出一些建议。

关键词：房屋拆迁

补偿政策

政府工作等

正文：

近年来，随着城市发展以及城镇化水平的不断提高，有关于房屋拆迁方面的纠纷也日渐增多。目前，我国就房屋拆迁以及事后补偿这部分有一些相关的规定，但大多都是一些原则性的规定，并没有实质性的具体内容，因此也是造成目前纠纷多，且难以决断的情形的原因之一。更有甚者，越来越多的地方出现强制拆迁和钉子户的问题，导致在拆迁纠纷日渐增多的同时，道德标准也在经受一定程度上的考验。下面就上述状况结合我国目前的相关政策背景做出一些思考。

关于城市房屋拆迁首先要明确两个概念：

一、什么是房屋拆迁；

二、什么是房屋拆迁补偿；

三、什么是房屋拆迁补偿政策。第一，拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。第二，城市房屋拆迁补偿，是指城市建设和发展过程中拆除房屋而给予房屋所有权人一定程度范围内的补偿。其核心问题是补偿的范围和标准以及补偿的形式。房屋拆迁补偿的范围通常认为包括房屋所有权、附属物品所有权和收益权。而关于补偿形式方面，目前比较通用的是货币补偿和房屋产权调换两种方式。第三，房屋拆迁补偿政策是政府为实现一定的公共利益或公众需要，对城镇用地进行重新规划配置而做出的规定。房屋拆迁政策是一个系统的动态的过程，所要解决的问题以及提出的对策都必须在政策过程中才能实现其价值，拆迁政策的公益性要求必须体现全体公民的利益。

目前我国在城市房屋拆迁过程中所存在的问题主要有以下几个：其一，政府部门在房屋拆迁过程中所拥有的权力过于强大，房屋所有权人的权力相对弱化。由于我国有比较特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。导致主客体错位，政府依赖它的权力对拆迁工作进行强制性干涉，以公共利益为名，侵害房屋所有权人的利益。同时，鉴于我国政府部门的工作人员素质参差不齐，更有从中牟取非法利益的诱惑，导致强制拆迁与钉子户的矛盾越发激烈。其二，拆迁的合法性不能得到保证，主要表现为：

1、拆迁管理部门热衷于接受委托，承担具体的拆迁任务，在房屋所有权人有意见时，又以主管部门的权威进行压制，政企不分、政事不分。

2、拆迁裁决程序缺乏公正、公开性，裁决内容不具体、透明度不够。

3、拆迁前也不听取房屋所有权人的意见，拆迁补偿、安置标准不公开，房屋所有权人有异议时，不认真解释，强制剥夺拆迁户的知情权和选择权。

4、部分执法人员的素质不高，法律意识淡薄，法律常识缺乏，违背拆迁执法程序，采用暴力、野蛮方式强制拆迁房屋所有权人的房屋并破坏其所有物品，甚至进行暗地里的人身伤害，从而引发矛盾。其三，并没有将房屋拆迁后的补偿工作放在拆迁工作重心上。许多政府和拆迁方将工作重点放在拆迁这个问题上，房屋所有权人如果属于妥协型的，就给予一定的补偿进行拆迁，如果属于不合作型的，就直接采取强制拆迁，或者是变向强制拆迁。而对于事后的补偿多采取不闻不问的态度，补偿的落实程度也相对较低。结合目前中国的国情分析，出现以上问题的原因大致有以下几点。

第一，政府相关工作人员的素质并不完全达到标准。所谓标准，是指一个合格的执法人员、政府工作人员所应该具有的素质和工作态度。这在一定程度上与我国的公务员考取制度息息相关。虽然目前我国的公务员考试出现过热的情况，录取比例也接近几百比一的状况，但是实际考取人员的素质并不能完全得到保证。笔试、面试只能从一定程度上体现一个公务员的素质。同时，缺乏比较完善的对于从政人员以及公务员的监管机制也是一个显著的问题。虽然有相关规定对于相关人员的工作进行监督，但是最终的执行力却因地方而各异，官官相护，政商勾结的情况也并不是不存在。

第二，商业拆迁中，从商者的素质不高。虽说作为商人必须考虑到自身以及公司集团的利益，但是在拆迁过程中完全忽略被拆迁户的相关利益从某种程度上也是对自身形象的损坏。但很多商人在权衡利益之后都会将被拆迁户的利益放在相对弱化的位置。从而导致各种纠纷问题的产生。

第三，缺乏一个权威有效且受到商人、政府以及群众所认同的中立组织机构对于所有的房屋拆迁进行评估和监管。目前之所以房屋开发商可以肆无忌惮地进行暴力拆迁或者是变向地强制拆迁，其原因在于，在与政府部门达成统一战线之后，已经没有部门可以对它的行为进行限制。被拆迁户再闹，只要在不发生特殊事件的前提下，开发商都可以采取听之任之，不闻不问，或者反过来恐吓威逼的方式以避免这样的拆迁户把事情闹大。而大多的群众都畏惧于权力而又缺乏反抗的资本，都会进行妥协。

鉴于以上的问题及其相关的部分原因，在此提出一些这方面的相关建议。

第一，建议一个权威有效且受到商人、政府以及群众所认同的中立组织机构对于所有的房屋拆迁进行评估和监管。这是一个效仿很多西方国家的作法。我国目前缺乏的就是能够独立生存并履行职能的中立机构，无论是在房屋拆迁方面还是其他方面都是如此。一旦能够建立这样一个机构，并妥善管理，将会使房屋拆迁问题变得相对简单。同时，需要政府在政策上作出一定的规定，赋予这个机构一个职能，使所有的拆迁工作不能绕过这个部门而展开。这个部门在一个拆迁过程中可以履行评估和监督的职能。评估可以涉及到拆迁方案的可行性、合法性以及关于补偿方式的选择和补偿金的多少。并在实施过程中全程监督。当然，作为一个独立的中立机构一定会存在它运行的成本，这方面除了政府的补贴支持外，也可从每个项目中收取一定的报酬以维持其正常工作运行。

第二，完善拆迁补偿的相关政策。对于目前拆迁所出现的情况，某种意义上也是由于相关政策规定不明确和执行力度不够。这里举福建省厦门市在相关方面做出的改进作为例子。09-10年，厦门市曾多次发布关于拆迁工作的政策以及修改案，如修改单一赔偿方式为拆迁户自由选择赔偿方式，另外从10年2月10日起，城市房屋拆迁货币补偿金额计算办法中，将被拆迁住宅房屋货币补偿公式中的补贴金额计算公式系数，由45%调整为80%，计算公式不改变等。这些都是对于补偿政策的合理性的提高，也是从另一个角度对于补偿政策执行力的加强。

第三，应畅通被拆迁人的权利救济渠道。现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。

第四，逐步实现“等价有偿”的市场化运作。一方面，全面实现拆迁补偿市场化，实现补偿由政府定价向市场定价的转型。另一方面，突出保障群众特别是困难群体的利益，实行最低单价保障和最低总额保障两条保障线，确保群众买得起房、租得起房。同时要通过充善住房保障，降低拆迁间接成本。

总之，要解决目前我国所面临的房屋拆迁问题，必须涉及到政府、房屋开发商以及群众三个部门。调节三个利益群体的相对制衡关系，在不破坏相对平衡的前提下，使各自的利益达到最大化。推动城市房屋拆迁补偿工作，构建和谐社会。

附录： 参考文献：

1、《浅谈城市房屋拆迁补偿政策问题》——

施志平

2、《我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题及其对策》 —— 王蕾

3、《我国城市房屋拆迁补偿制度概述》 ——林光