房东房客谁承担违约责任

第一篇：房东房客谁承担违约责任

房东房客谁承担违约责任

案例简介：上海某科技有限公司与某物业公司于2002年9月签订房屋租赁合同一份,科技公司租赁物业公司办公房一处,租期5年。2003年3月开始,科技公司就听闻物业公司要将前述房产出售,因未有正式通知,就没深究。2003年9月,科技公司收到法院传票,物业公司以科技公司拖欠房租为由将其起诉到法院,要求解除同科技公司的房屋租赁合同,并要求科技公司履行交付房租义务及承担违约责任。科技公司辩称：造成迟延支付房租的原因不在科技公司,而是物业公司在出售房产时未依法提前通知,尊重其优先购买权,且房产业主几经变换,根本无法交纳房租,要求继续履行合同且不承担违约责任。后法院一审判科技公司败诉,判决解除房屋租赁合同,科技公司于一个月内搬出,并偿还所欠房租。

北京信利律师事务所上海分所段德远律师：

本案共涉及两层法律关系：一是科技公司未依约定交付房租,构成违约；二是物业公司在将房屋出售时未通知科技公司,侵犯了科技公司的优先购买权。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条之规定：出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第230条之规定：出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《上海市房屋租赁条例》第37条第2款之规定：房屋在租赁期间出售的,承租人应当在出售前3个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。第23条第4款之规定：承租人逾期不支付租金累计超过6个月的,承租人可以解除租赁合同,但租赁合同另有约定的,从其约定。据此本案中科技公司优先购买权未得到保护并不对抗物业公司要求其支付房租以及因迟延支付房租而要求解除合同的请求。作为买方的第三人支付房款,办理了登记手续的,已经合法取得房产,法院从保护民事流转关系之稳定出发,一般不会认定房屋买卖合同无效。本案中科技公司可另案要求物业公司侵犯其优先购买权之责任,因物业公司转让房产致使其无法支付房租时,可以将到期房租向有关机构提存,而不应消极等待。

来自《中国物业管理信息网》“文档资料”专栏

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第二篇：旅游合同违约责任如何承担

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旅游合同违约责任如何承担

在实践中，随着我国经济的快速发展，人民的收入水平和生活水平也不断提高，在基本生活得到保障的情况下，人们开始追求精神上的满足，旅游业也因此发展繁荣起来。在旅行前，正规旅行社一般都会与旅游者签订旅游合同，那么，一旦一方当事人违约，旅游合同违约责任如何承担呢?下面，就跟随赢了网的小编一起了解一下吧。

由于我国现行《合同法》的分则中，没有关于旅游合同的规定，对于这类问题的处理，不同地区法院的法官判案时也出现诸多差异，有的判决甚至根本违反了公平正义的目标。因此，小编认为，对旅游合同的违约责任承担问题应作具体分析。

旅游合同违约依法主体不同可分为旅游者的违约与旅行社的违约，旅游合同违约大多为旅行社的违约，只有少数为旅游者的违约。

一、旅游者的违约

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旅游者的违约依时间可分为旅游开始前的违约与旅游开始之后的违约。由于旅游涉及交通、膳宿、导游等服务，并且旅游合同一般都具有团体性，旅游开始前，旅游社有许多准备工作，如代办出国手续、预订交通工具、膳宿等手续。而旅行社办理这些手续，需要旅游者协助方能完成，如提交所需之必要证件。当旅客不进行协助，并经旅行社于合理期限催告，旅游者仍不行使这些义务将使旅行社遭受损失的，旅游者应承担赔偿责任。旅游开始之后，旅游者违反约定，任意解除合同或违反其他约定义务，如守时、准时义务，从而给旅行社造成损失的，应当承担违约责任。

二、旅行社的违约

由于在我国，旅游业为特许经营行业，旅行社要从事旅游业务。须取得《旅游业务经营许可证》，不具备旅行业特许经营资格的民事主体以及超越经营范围签订的旅游合同不生效力，合同也不宜定为旅游合同，因而此类情况不存在违约问题。旅行社的违约，也可依时间划分为旅行开始之前的违约和旅行开始之后的违约。

(一)旅游开始之前旅行社应按约为旅客购买车票、机票、门票、餐票、住宿凭证等各种有价票证，对这些有价值标证要承担权利瑕疵担保义务。还应当向方旅客告知旅游地的风俗习惯、特别法律规定、气候状况等附随义务，违反这此义务，旅游者可依《合同法》第150条和第60条要求具承担违约的责任。

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(二)旅游开始之后，旅行社应该按法定或约定向旅客提供服务，并且应该保证旅游服务所应具备通常价值或约定品质，如不具备，则应承担违约责任。但实际生活中，旅游社由于人员、财力业务水平方面的限制，很难将旅游过程中的一切事务全部提供，常常要与其他企业合作如交通运输企业、餐饮住宿娱乐企业、旅游资源经营管理企业等，由于这些企业与旅游者之间并不是旅游合的当事人，依合同的权对性原则，也不受旅游合同的约呸，但这些企业与旅游社或有长期合作业务、联营或偶然的合同关系，从而依法官在处理这类问题时深感棘手，依笔者之见，对此类问题责任承担分两种情况处理。

第一种情况如果旅行社与这企业之间存在联营或委托业务关系，发生合同纠纷，旅客可以依照我国《合同法》第65条规定直接请求旅行承担违约责任，而不管其是否存在过错。如旅行社本身无过错，在向旅游者承担赔偿责任以后可向有过错的相关企业求偿。

第二种情况，如果旅行社与这些企业不存在上述关系，旅客因这些企业服务不合法定或约定而遭受损失的，旅游者可依《合同法》或《消费者权益保护法》等相应法律法规向这些加害企业主张求偿权，依诚实信用原则，旅行社应予以协助。但如果旅行社存在过错时，如旅客在旅行社指定的饭店就餐而食物中毒，旅游者则可选择其中之一主张权利。

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另外，当旅行社私自转让旅游业务而致使旅游者权益受损的，在合同履行期间，人身、财产损害或由于第三人在旅游服务方面缺陷而使旅客来未能享受旅游合同的旅游服务，甚至第三人提供了质量很差的旅游服务时，旅游者可以要求原合同当事人一方的旅行社承担违约责任，至于第三人与旅行之间则可以按协议约定处理，而旅行社不得以第三人原因向旅游者主张抗辩、除非该与转包经旅客书面同意。

然而，在现实生活中，旅游合同绝大多数为格式条款合同，旅行社经常运用格式条款来免除自己一方的责任，并且这些条款多半是通过行政法规的规定直接加入合同。小编认为，对这些免责条款，应当基于强化保护弱者一方旅游者利益以及公平正义要求，由司法机关作出限制解释，从而促使旅游纠纷正确解决，有利于旅游业的健康发展。

综上所述，以上就是旅游合同违约责任的相关内容。在实践中，因为《合同法》及其它相关法律法规对旅游合同并没有作出明确的规定，因此，在解决旅游合同纠纷时，只能参考其它法律条款和过去的相关案例。但是，不论遇到何种案情，不论是否有明文规定，都应当秉持民法的基本原则作出裁判。更多相关知识您可以咨询赢了网！

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第三篇：开发商逾期交房如何承担违约责任

开发商逾期交房如何承担违约责任

案情：2010年10月，原告方先生预购被告安徽省全椒县某房地产开发有限公司开发的位于襄河镇麟和苑11幢2单元502号商品房一套，建筑面积为98.11平方米，同时原告于10月2日和10月9日两次交给被告全椒县某房地产开发有限公司购房首付款共98583元。并于11月8日双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为318583元，首付款为98583元，余款220000元在签订合同后50个工作日内办理完按揭手续；被告全椒县某房地产开发有限公司应当在2011年9月前将验收合格的商品房交付给原告，被告逾期交房的，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于 2010年11月9日在中国银行办理了按揭手续，开立银行按揭还款账户。到2011年9月，被告全椒县某房地产开发有限公司未能按约定时间交付商品房给原告。2011年11月28日，被告全椒县某房地产开发有限公司开发的商品房验收合格，并于11月30日通过手机群发短信的方式，将交房通知发给原告提供的手机号码，同时以国内挂号信将交房通知邮寄给原告提供的地址。但原告认为没有收到被告的短信和信件，被告全椒县某房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任，按日63.72元支付违约金10194.65元。庭审中，被告全椒县某房地产开发有限公司认可违约的事实，但承担2011年11月30日之前的逾期交房责任。同时，被告全椒县某房地产开发有限公司认为原告主张的违约金过高，逾期交房给原告造成的损失也就是房租损失，并申请对原告购房的同一地段房租损失进行司法鉴定。经法院委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所购麟和苑11幢502室98.11平方米的房屋租金损失进行鉴定，鉴定结论原告所购房屋的月租金损失为445元。被告全椒县某房地产开发有限公司支付鉴定费2600元。

分歧：原告方先生诉被告全椒县某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，安徽省全椒县人民法院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。

原告方先生诉称：《商品房买卖合同》签订后，被告未能按时交付商品房给原告，根据合同约定被告应支付原告违约金。但原告找被告索要违约金时，被告一直不愿支付，故原告提起诉讼，要求被告按照双方签订的《商品房买卖合同》约定支付逾期5个月零10天（2011年9月至2012年2月10日）交房的违约金10194.65元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称：原告购买房屋是事实，被告逾期交房时间仅为2个月。我公司在2011年11月30日通过群发短信的方式，将收房通知发给原告，同时将收房通知书以挂号信的形式邮寄给原告。被告认为在2011年11月30日之前逾期交房的责任由被告负责，但原告主张的违约金过高，我公司应承担的是原告租金的损失，并要求对违约损失进行鉴定。评析：本案争议的焦点是被告房产开发公司应自何时承担违约责任，以及如何承担违约责任。

违约是指合同当事人在无法定免责原因的情况下，不按合同履行义务的行为。《民法通则》第111条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《民法通则》第112条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，由于开发商未能按约定交房，双方也约定了逾期未交房支付违约金。原告可以根据这个约定要求开发商赔偿损失。

最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，法院对该合同的效力予以确认。合同签订后，原告按合同约定的义务，向被告支付了购房首付款98583元，并在中国银行全椒支行办理了按揭手续，被告应按照合同约定的期限将原告订购的商品房交付给原告，被告未能按合同约定的时间（2011年9月前）向原告交房，因此被告应承担逾期交房的违约责任。

对于违约时间的确定，原告主张被告承担5个月零10天的期限。被告认为过长，从被告提供的2011年11月30日通过中国移动发送到原告手机的信息记录及同一天邮政通信国内挂号信函收据，可以确定被告告知原告交房的时间。但考虑本案的特殊性，被告发出的交房通知，不能确定原告是否收到，故法院确定按5个月时间确定被告违约的时间。

关于被告提出合同约定的违约金标准过高，请求予以减少问题：本案中原告对被告逾期交房造成的实际损失未提供证据加以证明，而被告认为其逾期交房造成原告的损失是房屋租金的损失，经法院委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所购房屋地段的租金损失进行鉴定，月租金为445元。而合同约定的违约金损失每天为63.72元，显然约定的违约金明显高于原告造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，被告请求适当减少违约金，法院依法予以支持。但鉴定的月租金损失445元，略显偏低，法院酌定为600元的月租金作为违约金的损失。

关于鉴定费2600元，因引起纠纷是被告违反合同约定造成的，原告诉请是以合同为依据要求被告承担逾期交房的违约金并无不当，因此产生的鉴定费用应由被告承担。

据此，依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，安徽省全椒县人民法院一审判决如下：被告全椒县某房地产开发有限公司支付原告方先生逾期交房违约金3000元。

（安徽省全椒县

司家宏）

第四篇：出租房中水管爆裂,房东房客责任如何认定

出租房中水管爆裂，房东房客责任如何判定？张先生最近有点烦。

为生产需要，张先生租赁了某厂区11间厂房。合同约定，租赁期间水电费由张先生自负，且厂房有任何毁损也由张先生负责。一段时间下来，厂房是完好无损，但没有料到埋在地下的水管却出现爆裂。因为水管爆裂处看不到，而且总水表设在厂房100米之外，几个月下来，竟白白漏了几千吨水。当自来水公司上门收费（三个月收一次水费），告之房东和张先生要比正常时多交几千元水费时，才通过排查找到问题症结。

面对高额水费单，房东提出厂房已租给张先生，水表、水管也是厂房使用中的一部分，因此，此笔水费应由张先生承担。这让张先生很难接受，因水表安装的位置并不科学，且自己不可能时时监控水表的数据，也看不到水管在地下爆裂的状况。因此多出来的水费不应该由自己来承担。

到底该由谁来承担这笔水费呢？

专家意见：上海市恒信律师事务所律师鲍培伦

水费争议，看似双方都有理，但以法律的视角对这一事件中纠纷双方的责任归属进行判断，宜从双方合同的约定及相应的法律规定分析，需先理清以下几点：

首先，合同约定租赁期间水电费由张先生负责，其中“水电费”的含义应指承租人张先生使用的水电费，而不是指合同中没有约定的水管爆裂引起漏水的水费。漏水产生的水费是租赁期间的额外损失，显然不是张先生使用的水费。

其次，合同约定厂房有任何毁损也由张先生负责，应理解为张先生如不当使用租赁物导致任何毁损应承担责任，而水管爆裂并非张先生使用不当所致，故不应由其承担责任。

再次，如张先生在漏水过程中有过错，如应该发觉因为疏忽没发觉，或发觉后没积极采取措施等，那需要承担损失扩大的责任；否则，责任不在张先生。

我国《合同法》规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，不承担损害赔偿责任。”“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

最后想强调的是，判断这起纠纷责任归属的关键在于：其一，分析承租人是否按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，即是否存在不当使用租赁物的情况；其二，对“水电费”、“毁损”应作限制性解释，即理解为使用的“水电费”、使用不当的“毁损”。因此这件租赁合同纠纷中水管爆裂造成的损失应由出租方承担。

东方大律师广播节目播出频率：FM792/AM89.9 节目播出时间：周一至周六16点到17点东方大律师新民晚报专刊：每周日B11版东方大律师官方网址：http://www.xiexiebang.com

第五篇：卖房合同虽然解除违约责任仍要承担

卖房合同虽然解除违约责任仍要承担

平常在合同纠纷中提到的违约责任，一般是指合同的一方当事人基于另一方当事人的违约行为而主张的合同责任。在我们代理的各类合同纠纷案中，大部分都是关于违约责任承担的纠纷。根据合同法的规定，合同可以由当事人基于约定或法律规定在一方违约时行使解除权而终止，换言之，一方当事人无论是基于合同约定还是法律规定，都有可能在另一方违约时行使解除权。

当事人一方违约时，作为守约方当然可以基于合同约定，在合同并不解除的情况下向违约方提出违约责任，这一点不难理解。而有相当一部分合同纠纷，是因为一方的严重违约行为造成合同目的不能实现或客观上使合同的履行成为不可能，那么在这种情况下，往往是守约方提出解除合同而致合同终止，那么，在合同一方当事人因为行使合同解除权致合同终止的情况下，是否还可以同时向另一方主张违约责任呢？

实践中，确有两种相互对立的观点，一种认为是合同既然解除了，则违约责任不能再主张，认为是解除行为使合同终止的结果已经吸收了违约责任的内容。另一种认为，违约系一方的背信，也是提出合同解除的前因，不能因解除合同而损害守约方的利益。

日前，我本人代理的一起因为买卖二手房屋的案件就遇到了这样的问题，案件的情形是这样的：

来自江苏南京的金女士，在2009年7月间，在上海某知名房地产经纪公司的居间下，就购买位于上海市浦东新区某小区的的房屋，与作为共有人的葛某甲、葛某乙共同签署了上海市房地产买卖合同。合同中明确约定，两名共有人以75万元的价格出售房屋给金女士，双方应于2009年7月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；同时明确，在签订合同以后，如果卖方不出售该房屋，除将已收的房款全部退还给买方金女士以外，还应按总房款的20%支付违约金给买方。此外，双方也在合同中对合同的解除做了约定。

合同签订后，购房心切的金女士当即交付了购房定金，并积极筹措购房款，随后按合同约定数次向卖房人交付了房款49万元。就在金女士积极为履行合同进一步筹集余款时，卖方突然无故违约，表示不愿意再出售房屋。后来，迫于卖方的坚决态度，金女士无奈与对方签署了解除合同的书面约定。2009年8月16日，卖房方退还了金女士交付的49万元房款。金女士认为，由于卖方的无故毁约行为，导致自己的合同目的无法实现，虽然合同解除了，但作为卖方应就其违约行为向自己承担违约责任。经协商无果，金女士决定通过诉讼程序维护自己的的权益。事后，她委托我作为其案件的代理人，向房屋所在的浦东新区人民法院提起诉讼。2010年1月7日，浦东新区法院对本起诉讼案作出“2009浦民一(民)初字第20384号民事判决书”，支持了金女士关于要求葛某甲、葛某乙两名被告承担违约金的诉讼主张，两名被告应于判决生效之日起十日内向金女士承担100000元的违约金(因考虑对方当事人的支付能力，金女士没有主张房款的20%，即150000，而是只主张了100000元)责任。这起案件就是以解除合同仍然要承担违约责任的结论定裁的，也是因为实践中常会遇到这样的讨论吧，所以将本案的情形提出来，也供相关的当事人朋友借鉴与参考。

附：本案判决书

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2009）浦民一（民）初字第20384号原告金X，女，1967年1月27日出生，回族，住江苏省南京市白下区XX路X号XX幢XXX室。委托代理人李前军，上海普若律师事务所律师。被告葛某甲，女，1963年1月26日出生，汉族，现在上海市松江区精神卫生中心住院治疗。法定代理人

葛某丙，男，1959年9月18日出生，汉族，住上海市徐汇区桂林东街XX弄XX号XXX室。被告葛某乙，男，1987年2月19日出生，汉族，住上海市徐汇区桂林东街XX弄XX号XXX室。被告葛某丙，男，1959年9月18日出生，汉族，住上海市徐汇区桂林东街XX弄XX号XXX室。原告金X诉被告葛某甲、葛某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月29日受理后，经原告申请，本院于2009年11月28日依法追加葛某丙为本案被告。本案依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2009年12月23日公开开庭进行了审理。原告金X及其委托代理人李前军、被告葛某乙、葛某丙（又系被告葛某甲的法定代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金X诉称，2009年7月，原告在居间方上海安宜房地产经纪有限公司的居间下，就购买被告葛某甲及葛某乙共有的位于上海市浦东新区严中路XXX弄XX号XXX室房屋与被告葛某乙及被告葛某甲、葛某乙的共同受托人葛某丙签订上海市房地产买卖合同。合同约定，被告葛某甲、葛某乙以75万元的价格将其共有的房屋出售给原告，双方于2009年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，同时明确在签订合同以后，若卖方不出售该房屋；除将已收取的房款全部退还原告以外，并按总款的20％支付违约金给买方。合同签订后，原告分数次向被告交付部分房款49万元。就在原告积极为履行合同进一步筹措资金时，被告突然无故违约，不愿意出售房屋。2009年8月16日，被告退还了原告的49万元房款，但却拒不承担依约应承担的违约责任，经原告多次协商，未果。原告认为，被告背离诚实守信的合同基本原则，损害了原告的合法利益。另被告葛某丙系被告葛某甲的监护人，其作为监护人应当对其监护过程中处分被监护人财产行为的合法性承担责任。故原告根据相关法律规定提起诉讼，要求：

1、判令被告葛某甲、葛某乙赔偿原告违约金10万元，被告葛某丙承担连带责任；

2、三被告承担本案诉讼费用。被告葛某甲、葛某丙共同辩称，双方就系争房屋的交易应在2009年7月31日到房产交易中心，后没有去，拖延至8月9日到交易中心办理交易，基本手续已经办理完毕，原告称系争房屋内的所有东西都不要，当日原、被告达成协议，原告在8月9日支付第三笔款项，交易也是在8月9日交易的。原告支付的第一笔款项为2万元定金，原告7月4日支付第二笔款项21万元。7月26日本来约好去交易；结果没有去，被告葛某丙与中介电话联系，询问是否交易，中介说程序上虽有问题也可先交易，不过时间较长，故8月9日到交易中心交易，原告支付26万元，交易基本上已经成功，原告说要腾出房屋，双方约定8月31日交房的，中介将被告的合同原件收走，8月9日后几天被告将系争房屋中的空调、洗衣机、床、大衣柜等等全部处理掉，腾空了系争房屋，过了一个星期之后中介直接与被告葛某乙联系，到8月16日直接叫被告葛某乙去了，后到中午将被告葛某丙叫去了，中介说交易无法继续了，被告向中介公司提出如何处理此事，原告说其身休不好，只要钱还回来，其他不管，出于和谐考虑，被告还款给原告，当时被告也提出要求赔偿违约金。既然双方终止合同了，写了解约函，代表事情已经结束了。被告没有违约，双方已经协议解除合同。被告葛某乙辩称，2009年8月9日原告支付第三笔款项后，本来是要继续办理手续；中介说是程序问题时间要拖延较长，原告说时间较长拖不起。其是在外租房的，故要求解约，后8月16日去交易中心原、被告协议解约，当日被告归还原告全款。经审理查明：2009年6月27日，原告与作为被告葛某乙、葛某甲代理人的葛某丙及上海市安宜房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告葛某乙、葛某甲购买座落于上海市浦东新区严中路XXX弄XX号XXX室房屋，协议约定了房屋的总价、房款的支付、违约责任等。同日，被告葛某丙出具收条，确认收到原告支付的购买上述房屋的定金20，000元。2009年7月4日，原告、被告葛某乙及被告葛某丙作为葛某甲的代理人签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定双方买卖的房屋座落于上海市浦东新区严中路XXX弄XX号XXX室、房屋转让价款为750，000元，合同另约定了房款的支付、房屋交付时间、办理转让过户手续的时间、违约责任等内容。合同补充条款第八条约定，自签订本合同

后。如果原告不购买该房屋，原告应按总房款的20％支付违约金给被告葛某乙、葛某甲；如被告葛某乙、葛某甲不出售该房屋，被告葛某乙、葛某甲除将已收的房款全部退还给原告外，并应按总房款的20％支付违约金给原告。同日，被告葛某乙出具收条，确认收到原告支付的房款210，000元；2009年8月9日，被告葛某乙出具收条，确认收到原告支付的房款260，000元。2009年8月16日，原告与被告葛某乙签订《解约函》，内容为“出售方葛某乙，葛某甲就出售严中路XXX弄XX号XXX室房屋给买受方金X的买卖合同现予以解除，双方约定将已支付的所有房款计人民币肆拾玖万元退还给买受方金X。出售方提供的房屋产权材料也一并归还给出售方葛某乙，葛某甲。”，上海安宜房地产经纪有限公司在该《解约函》上盖章。同日，原告出具收条，确认收到被告葛某乙退回的房款490，000元。2009年9月1日，被告葛某乙及原告出具《情况说明》，表明因卖方原因不想卖房，故交易无法进行；同日，被告葛某乙及葛某甲向税务部门提交《二手房交易撤消申请表》，在撤消原因一栏中明确“因故卖方不卖了”，葛某乙并代表葛某甲在该申请表上签名。另查明，被告葛某甲患有精神分裂症，于2003年12月4日一直在松江区精神卫生中心住院治疗至今。被告葛某甲的父亲葛X丁、母亲肖XX共生育四个子女，即葛XX、葛X、葛某丙、葛某甲，葛X丁于2001年2月28日死亡，葛XX于1996年2月16日死亡；肖XX因精神异常于2008年2月10日起至上海市精神卫生中心接受治疗至今。2009年7月22日，葛X与葛某丙就肖XX及葛某甲的监护等问题达成一致，并出具《委托书》，葛X委托葛某丙作为肖XX及葛某甲的全权监护人；严中路XXX弄XX号XXX室房屋的交易事项委托葛某丙全权操作；上述房屋卖掉后再买一套新房必须要保留葛某甲的名份、权利，房产证上要登记葛某甲的名字，浦东新区花木街道由由四村居民委员会、浦东新区花木街道由由四村居委会人民调解委员会在该委托书上签署意见“以上情况属实，同意葛X的委托”，并加盖公章。审理中，葛X、葛某丙也向本院确认一致，由葛某丙担任葛某甲的法定监护人。上述事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、收条、情况说明、二手房交易撤消申请表、解约函、葛某甲病史资料、肖XX病史资料、相关户籍证明、委托书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告、被告葛某乙及作为被告葛某甲法定监护人的葛某丙签订的《上海市房地产买卖合同》，系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效，各方均应按约全面履行各自的义务。合同履行过程中，被告葛某乙与原告于2009年8月16日签订《解约函》，葛某丙作为被告葛某甲的法定监护人对此也未提出过异议，并按《解约函》的约定退还原告全部购房款，应视为对该《解约函》的认可，故本院确认双方于2009年7月4日签订的《上海市房地产买卖合同》于2009年8月16日解除。对于合同解除后违约责任的承担；双方在《解约函》上未予明确，但双方也从未承诺放弃追究对方违约责任的权利。被告葛某乙在2009年9月1日的情况说明及二手房撤消交易申请表上均明确系卖方原因不出售系争房屋，故原告有权根据合同补充条款的约定向被告葛某乙及葛某甲主张违约责任，原告自愿降低违约金数额，与法不悖，本院予以准许。原告要求被告葛某丙承担连带赔偿责任，本院认为葛某丙非合同当事人，其仅是被告葛某甲的法定监护人，根据相关法律规定，有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人从本人财产中支付赔偿费用，被告葛某甲虽系精神分裂症患者，但其本人有财产，故原告要求被告葛某丙承担连带赔偿责任的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告葛某甲、葛某乙于本判决生效之日起十日内支付原告金X违约金100，000元；

二、驳回原告金X的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，300元，减半收取l，150元。由被告葛某甲、葛某乙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员周婉二○一○年一月七日书记员陈莹瑶

房东房客谁承担违约责任

第一篇：房东房客谁承担违约责任

第二篇：旅游合同违约责任如何承担

第三篇：开发商逾期交房如何承担违约责任

第四篇：出租房中水管爆裂,房东房客责任如何认定

第五篇：卖房合同虽然解除违约责任仍要承担

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